Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 1 (10) 226 Määräalan pitkäaikainen vuokraaminen ARKK Sarapää Oy:lle sekä aiemman vuokrauspäätöksen toteaminen rauenneeksi (Katajanokka, tontin 08159/3 osa) HEL 2016-005440 T 10 01 01 02 Kiinteistökartta 63/672 498, Vyökatu 3 Päätös A B päätti 29.10.2015 (480 ) vuokrata pitkäaikaisesti GEK Consulting Oy:lle (Y-tunnus 1964127-0) / perustettavan yhtiön lukuun Helsingin kaupungin 8. kaupunginosan (Katajanokka) korttelin 08159 tontista 3 (kiinteistötunnus 91-8-159-3, pinta-ala 2 078 m², os. Vyökatu 3) päätöksen liitteenä olleen liitekartan nro 1 osoittaman noin 344 m²:n suuruisen määräalan asuntotarkoituksiin kolmeksikymmeneksi (30) vuodeksi pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta alkaen. päätti todeta edellä mainitun vuokrauspäätöksen rauenneeksi, koska vuokralaisen kanssa ei yrityksistä huolimatta ole saatu tehtyä kiinteistölautakunnan päätöksen 29.10.2015 (472 ) mukaista, osoitteessa Vyökatu 3, 00160 Helsinki, sijaitsevan rakennuksen kauppaa. päätti vuokrata ARKK Sarapää Oy:lle (Y-tunnus 2298220-1) / perustettavan yhtiön lukuun Helsingin kaupungin 8. kaupunginosan (Katajanokka) korttelin 08159 tontista 3 (kiinteistötunnus 91-8-159-3, pinta-ala 2 078 m², os. Vyökatu 3) liitekartan nro 1 osoittaman noin 344 m²:n suuruisen määräalan asuntotarkoituksiin kolmeksikymmeneksi (30) vuodeksi pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta alkaen alla olevin sekä liitteestä nro 2 ilmenevin ehdoin: 1 Tammikuun 1. päivästä 2017 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 683 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 2 (10) Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 1.3., 15.4., 15.7. ja 15.10. Kalenterivuodelta (1.1. - 31.12.) perittävä vuokra on 31.12.2016 saakka 13 025 euroa. Vuokra jätetään kuitenkin kokonaan perimättä siihen asti, kunnes jäljempänä kohdassa 4 mainitut peruskorjaustyöt tai niihin liittyvät maanrakennus- ja rakennustyöt alkavat vuokra-alueella. Edellä tässä kohdassa tarkoitettujen töiden alettua vuokra peritään täysimääräisenä. Vuokra peritään joka tapauksessa täysimääräisenä viimeistään yhdeksän (9) kuukauden kuluttua pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien. Vuokralaisella ei ole oikeutta aloittaa jäljempänä kohdassa 4 mainittuja peruskorjaustöitä tai niihin liittyviä maanrakennus- ja rakennustöitä ennen kuin mainittujen töiden aloittamisesta ja aloitusajankohdasta on kirjallisesti ilmoitettu kiinteistöviraston tonttiosastolle. Aloittamispäivämäärä on ilmoitettava niin, että se on joko kuun 1. tai 16. päivä. Vuokranantajalla on oikeus korottaa sen lisäksi, mitä vuokrasopimuksessa on muuten mainittu, vuokra-alueen maanvuokraa, mikäli vuokraalueelle toteutetaan asuin-, liike-, toimisto- tai niihin verrattavaa tilaa enemmän kuin 388 k-m². Vuokralainen on velvollinen viipymättä rakennusluvan tultua lainvoimaiseksi esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle selvityksen lainvoimaisesta rakennusluvasta ilmenevästä käytetystä pääkäyttötarkoituksen (asuinrakennusoikeus tai muu pääkäyttötarkoitus) mukaisesta kerrosneliömetrimäärästä (k-m²). Samalla lautakunta päätti, että pitkäaikainen maanvuokrasopimus allekirjoitetaan vasta, kun vuokra-alueella sijaitsevan ja erillisellä kauppakirjalla (irtaimen kauppa) myytävän rakennuksen omistusoikeus on lopullisesti siirtynyt ostajalle (vuokralaiselle) ja ostajalle (vuokralaiselle) on myönnetty tarvittavat asuntorakentamisen edellyttämät rakennus- ja muut viranomaisluvat ja nämä ovat tulleet lainvoimaisiksi. (A1108-41) Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Sami Haapanen Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36438 kristian.berlin(a)hel.fi Liitteet
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 3 (10) Muutoksenhaku Otteet 1 Vuokra-aluekartta 2 Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen ehdot (2-29) 3 Toimintaohje, 08.03.2016 Ote GEK Consulting Oy päätöskohdasta A ARKK Sarapää Oy päätöskohdasta B Rakennusvirasto Rakennusvalvontavirasto Kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto Kiinteistöviraston hallinto-osasto Kiinteistöviraston tilakeskus Otteen liitteet Päätösehdotus Päätös on ehdotuksen mukainen. Tiivistelmä Kiinteistöviraston tilakeskus ilmoitti lokakuussa 2014 julkisesti myytäväksi osoitteessa Vyökatu 3 sijaitsevan erillistalokohteen. Tarjouspyynnön ehtojen mukaan rakennuksen ostajalle vuokrataan liitteenä olleen kartan osoittama noin 344 m²:n suuruinen määräala Helsingin kaupungin 8. kaupunginosan (Katajanokka) korttelin 08159 tontista 3.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 4 (10) Esittelijän perustelut Rakennuksen myynnin valmistelu ja päätökset päätti 29.10.2015 (472 ja 480 ) osoitteessa Vyökatu 3 sijaitsevan erillistalokohteen (rakennuksen) myymisestä sekä määräalan vuokraamisesta GEK Consulting Oy:lle (Y-tunnus 1964127-0) / perustettavan yhtiön lukuun, joka oli jättänyt parhaimman ostotarjouksen. Mainittua rakennuksen kauppaa ei kuitenkaan lukuisista yrityksistä huolimatta ole saatu täytäntöön pantua, joten asiassa on tämän jälkeen siirrytty ns. neuvottelumenettelyyn kiinteistöviraston tilakeskuksen johdolla. Nyt kiinteistölautakunnalle esitetään neuvottelumenettelyn päätteeksi alkuperäisen tarjouspyynnön mukaisen määräalan pitkäaikaista vuokraamista uudelle vuokralaiselle. Määräalan pitkäaikaiseen vuokrausesitykseen ei ole tullut asiasisältöä koskevia muutoksia. Samalla kiinteistölautakunnan aiempi vuokrauspäätös (Klk 29.10.2015, 480 ) tulisi todeta rauenneeksi. Rakennuksen myyminen on esiteltävänä lautakunnalle tilakeskuksen asiana toisaalla tällä esityslistalla. Rakennuksen myynti perustuu kiinteistölautakunnan 18.11.1997 (769 ) hyväksymään periaatepäätökseen pientalojen myynnistä ja myyntineuvottelujen käymisestä pitkäaikaisten vakiintuneiden vuokralaisten kanssa sekä edelleen kiinteistölautakunnan 6.9.2012 (457 ) hyväksymiin myyntiperiaatteisiin. Edellä mainittujen päätösten perusteella kiinteistöviraston tilakeskus ilmoitti lokakuussa 2014 julkisesti mm. päivälehdissä myytäväksi osoitteessa Vyökatu 3 sijaitsevan erillistalokohteen. Tarjouspyynnön ehtojen mukaan rakennuksen ostajalle vuokrataan liitteenä olleen kartan osoittama noin 344 m²:n suuruinen määräala Helsingin kaupungin 8. kaupunginosan (Katajanokka) korttelin 08159 tontista 3. päätti 29.10.2015 (472 ja 480 ) osoitteessa Vyökatu 3 sijaitsevan erillistalokohteen (rakennuksen) myymisestä sekä määräalan vuokraamisesta GEK Consulting Oy:lle (Y-tunnus 1964127-0) / perustettavan yhtiön lukuun, joka oli jättänyt parhaimman ostotarjouksen. Mainittua rakennuksen kauppaa ei kuitenkaan lukuisista yrityksistä huolimatta ole saatu täytäntöön pantua, joten asiassa on tämän jälkeen
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 5 (10) siirrytty ns. neuvottelumenettelyyn kiinteistöviraston tilakeskuksen johdolla. Neuvottelut ostajaehdokkaan kanssa rakennuksen myymisestä ja määräalan vuokraamisesta ARKK Sarapää Oy (Y-tunnus 2298220-1, jäljempänä myös ostaja/vuokralainen ) on neuvottelumenettelyn alkaessa jättänyt kiinteistöviraston tilakeskukselle rakennuksen ostoa koskevan tarjouksen. Ostajan tarjoama rakennuksen kauppahinta oli yhteensä 701 000,00 euroa. Tarjous vastaa hinnaltaan ja muilta ehdoiltaan aiemmin jätettyä korkeinta ostotarjousta. Kiinteistöviraston tilakeskus ja tonttiosasto sekä ostaja ovat kevään 2016 aikana käyneet tarvittavat jatkoneuvottelut rakennuksen myyntiin ja sitä palvelevan määräalan pitkäaikaiseen vuokraukseen liittyen. Osapuolet ovat päässeet jäljempänä esiteltävään neuvottelutulokseen. Uuden vuokrauspäätöksen tekeminen edellyttää, että kiinteistölautakunnan aiempi määräalan pitkäaikaista vuokraamista koskeva päätös (Klk 29.10.2015, 480 ) todetaan samalla rauenneeksi. Vuokrattavalla määräalalla sijaitseva rakennus ja sen myyntiä koskeva esitys Ostajan suunnitelmat Vuokrattavalla määräalalla sijaitsevan rakennuksen perustiedot käyvät ilmi rakennuksen myyntiä (irtaimen kauppa) koskevasta kiinteistöviraston tilakeskuksen esityksestä. Rakennuksen myyminen on esiteltävänä lautakunnalle tilakeskuksen asiana toisaalla tällä esityslistalla. Ostajan tarkoituksena on suorittaa myytävässä rakennuksessa tarvittavat peruskorjaus- ja muut vaadittavat toimenpiteet, jotta kohde voitaisiin tulevaisuudessa ottaa asuinkäyttöön. Kaupunkisuunnittelulautakunnan poikkeamispäätös Neuvoteltu maanvuokrasopimus Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta on 14.4.2015 (110 ) hyväksynyt kiinteistöviraston tilakeskuksen jättämän poikkeamishakemuksen, joka koski asemakaavaa nro 11253. Po. asemakaavan mukaan tontti 08159/3 on merkitty puistoalueeksi (VP, Linnanpuisto). Poikkeaminen hyväksyttiin ehdollisena päätöksestä tarkemmin ilmenevällä tavalla. Po. päätös mahdollistaa kohteen kehittämisen asuntokäyttöön poikkeamispäätöksessä asetetut reunaehdot huomioon ottaen.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 6 (10) Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen sopimusehdot ilmenevät kokonaisuudessaan päätösesityksestä sekä liitteestä nro 2. Määräalan pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen sisällytettäisiin vuokralaiselle mm. velvoite peruskorjata vuokra-alueella oleva suojeltu arvorakennus 3 vuoden kuluessa maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien. Tällä tavoin pyritään sopimusehdoin edistämään ja turvaamaan rakennuksen tuleva ja vuokralaisen tarjouksen mukainen käyttö. Päätösesityksen mukaan maanvuokra jätettäisiin perimättä kokonaan siihen asti, kunnes mainitut peruskorjaustyöt tai niihin liittyvät maanrakennus- tai rakennustyöt alkavat vuokra-alueella. Vuokra perittäisiin joka tapauksessa täysimääräisenä viimeistään yhdeksän kuukauden kuluttua pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien, ja vuokralaisella olisi töiden aloittamisesta maanvuokrasopimukseen kirjattu ilmoittamisvelvollisuus. Kaupunkisuunnittelulautakunnan 14.4.2015 (110 ) myöntämän poikkeamispäätöksen mukaan eräänä poikkeamispäätöksen hyväksymisen ehtona oli muun ohella, että ajoyhteys pihaan (vuokra-alueelle) tulee hakemuksessa esitetystä poiketen toteuttaa Linnanpuiston itäpuolelta ja se tulee suunnitella turvalliseksi. Linnanpuiston itäpuolelta ajoyhteys voitaneen käytännössä kuitenkin toteuttaa ainoastaan Laivastokujan kautta kapeaa puistokäytävää pitkin. Po. reittiä käyttävät mm. alueen koululaiset ja päiväkodin asiakkaat ja reitti on turvallisuusnäkökohdat huomioiden ongelmallinen, sillä näköyhteydet ovat paikoin varsin rajalliset. Tämän vuoksi kiinteistövirasto on yhdessä vuokralaisen ja rakennusviraston kanssa sopinut asian niin, että tarvittavat huolto- ja mahdolliset pelastustieyhteydet järjestettäisiin Vyökadun kautta, jossa näkyvyys on huomattavasti parempi ja po. reittiä voidaan muutoinkin pitää turvallisempana. Kyseinen järjestely on vastoin poikkeamispäätöksen ehtoja, mutta vuokralaisen kanssa on sovittu, että ajoyhteyden toteuttamisen mahdollisesti edellyttämät poikkeamis- ym. päätökset vuokralainen hakee kohteen rakennusluvan yhteydessä. Kiinteistövirasto ja rakennusvirasto antavat asiasta tarvittaessa puoltavan lausunnon. Muutoin vuokralainen vastaisi mainittujen ajoyhteyksien kuntoonpanosta ja kunnossapidosta vuokrausesityksessä tarkemmin mainituin ehdoin. Vuokrattavan määräalan itäpuolella sijaitsevat muun ohella Katajanokan ala-asteen koulu sekä lasten päiväkoti. Tämän vuoksi maanvuokrasopimuksen ehtoihin on kirjattu vuokralaisen velvollisuus järjestää työmaa-alueet siten, ettei niistä aiheudu vaaraa alueen tuntumassa liikkuville. Edelleen ympäröiville kiinteistöille ja niiden käyttäjille on turvattava toimintaedellytykset rakennustyön aikana. Muutoinkin vuokralainen olisi velvollinen työmaan järjestämisessä ja vuokra-alueen rakenta-
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 7 (10) Asemakaava-, tontti- ja määräalan tiedot Maaperätiedot misessa ottamaan huomioon työmaan sijainnin asettamat erityisvaatimukset muun ohella viereisiin kiinteistöihin nähden. Lopuksi ehdoissa on huomioitu muun ohella se, että vuokralainen tiedostaa vuokra-alueen idänpuoleisen puistokäytävän olevan luonteeltaan julkista tilaa, jota käyttävät mm. koululaiset ja alueen muut asukkaat. Esittelijä pitää edellä mainittuja sopimusehtoja hyväksyttävinä ja tarkoituksenmukaisina ottaen erityisesti huomioon kohteen sijaintiin liittyvät näkökohdat. Asemakaavan muutos nro 11253 on hyväksytty 17.11.2004 ja se on tullut voimaan 31.12.2004. Kaava-alueelle sijoittuu muun ohella tontti 08159/3. Asemakaavan mukaan tontti on puistoa (VP, Linnanpuisto). Tontin pinta-ala on 2 078 m² ja sille ei kaavassa ole osoitettu lainkaan rakennusoikeutta. Tontilla on yksi rakennus, joka on kaavassa merkitty sr-3 -merkinnällä ( paikallishistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa purkaa ). Kyseessä on nimenomaan nyt myynnin kohteena oleva rakennus. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 1.1.1800. Tontista 08159/3 vuokrattavan määräalan pinta-ala on noin 344 m². Määräala on määritelty liitteenä nro 1 olevassa liitekartassa. Vuokra-alueen maaperä on kunnostettu Linnanpuiston rakentamisen yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen ympäristönvalvontapäällikön 29.5.2006 (108 ) tekemän päätöksen mukaisesti puistokäyttöön. Vuokranantajan teettämän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnin mukaan tontti soveltuu asuinkäyttöön (Vyökatu 3, Pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi, 4.12.2013, FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy). Vuokra-alueen rakentamisen vuoksi tehtävät mahdolliset pilaantuneen maan kaivutyöt toteutetaan vuokralaisen toimesta ympäristöviranomaisten ja kiinteistöviraston tonttiosaston ohjeiden mukaisesti. Kaupunki korvaa vuokralaiselle maaperän kunnostuksesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset. Edellä mainittu ei koske vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta pilaantumista. Tarkemmat maaperän pudistamista koskevat ehdot käyvät ilmi maanvuokrasopimuksen ehdoista (liite nro 2). Vuokra-aika ja maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen ajankohta Vuokra-ajaksi esitetään vastaavissa tapauksissa käytettyä ja rakennuksen tarjouspyynnössä ilmoitettua 30 vuoden vuokra-aikaa.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 8 (10) Määräalan maanvuokra Pitkäaikainen maanvuokrasopimus allekirjoitettaisiin kuitenkin vasta, kun vuokra-alueella sijaitsevan ja erillisellä kauppakirjalla (irtaimen kauppa) myytävän rakennuksen omistusoikeus on lopullisesti siirtynyt ostajalle (vuokralaiselle) ja ostajalle (vuokralaiselle) on myönnetty tarvittavat asuntorakentamisen edellyttämät rakennus- ja muut viranomaisluvat ja nämä ovat tulleet lainvoimaisiksi. Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta myös alkaisi kulua mainittu 30 vuoden vuokra-aika. Kiinteistöviraston tilakeskuksen teettämässä tarjouspyynnössä määräalan vuosivuokraksi sopimuskauden alkaessa oli ilmoitettu noin 12 900 euroa perustuen sen hetkiseen (10/2014) elinkustannusindeksiin. Määräalalla sijaitsevan rakennuksen kerrosala on noin 388 k-m². Edellä mainittuihin tietoihin perustuen määräalan vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen rakennusoikeuden yksikköhintana asuinrakennusoikeuden osalta 44 euroa/k-m² (ind.100), jolloin rakennusoikeuden pääomitetuksi nykyarvoksi muodostuisi nykyindeksin (3/2016, 1907) mukaan noin 839 euroa/k-m². Maanvuokra määräytyy käytetyn rakennusoikeuden (388 k-m²) mukaan ja se sidotaan vastaisuudessa elinkustannusindeksin kehitykseen. Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta ja muiden tonttien osalta 5 %. Näin ollen sovellettava vuosivuokraprosentti on 4. Edellä mainittujen päätösten ja tietojen perusteella määräalan maanvuokra esitetään määräytyväksi seuraavasti: Määräalan perusvuosivuokra (ind. 100) on siten 683 euroa/vuosi. Perittävä maanvuokra olisi vuonna 2016 yhteensä 13 025 euroa. Päätösesityksen mukaan maanvuokra jätettäisiin kuitenkin kokonaan perimättä siihen asti, kunnes vuokralainen aloittaa vuokra-alueella pe-
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 9 (10) ruskorjaustyöt tai niihin liittyvät maanrakennus- tai rakennustyöt. Vuokralaisella olisi töiden aloittamisesta sopimusehtojen mukaan ilmoittamisvelvollisuus ja, joka tapauksessa maanvuokra perittäisiin täysimääräisenä viimeistään yhdeksän kuukauden kuluttua pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien. Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Sami Haapanen Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36438 kristian.berlin(a)hel.fi Liitteet 1 Vuokra-aluekartta 2 Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen ehdot (2-29) 3 Toimintaohje, 08.03.2016 Muutoksenhaku Otteet Ote GEK Consulting Oy päätöskohdasta A ARKK Sarapää Oy päätöskohdasta B Rakennusvirasto Rakennusvalvontavirasto Kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto Kiinteistöviraston hallinto-osasto Otteen liitteet
. Helsingin kaupunki Pöytäkirja 11/2016 10 (10) Kiinteistöviraston tilakeskus