I I I Kp a sp Sai r V t t Sair. t r at sp % %228oti t IV h Sai ra ala h r h Lava Lava Sa ir IV IV h h h Sr - es us t VI Kpa t r r r I r r I t t t t rr ts ts t M-met Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 14.5.2007 TUUSULAN KUNTA TUOMAS SANTASALO Ky Kaavoitus Nervanderinatu 5 D 38, 00100 Helsini www,tuusula.fi www.tuomassantasalo.fi
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 1 1 Selvitysen tausta ja tavoitteet 2 1.1 Selvitysen tavoitteet 2 1.2 Selvitysessä äytetyt tutimusmenetelmät ja lähtötiedot 2 2 Kelloosen aupallisten palveluiden nyytilanne 4 2.1 Mina-alueen väestö 4 2.2 Palveluraenne 5 2.3 Kaupallisten palveluiden toimipaiat, myynti ja pinta-ala 8 2.4 Vähittäisauppaan ohdistuva ostovoima ja sen siirtymät Kelloosella 9 3 Kelloosen aupallinen ehittäminen 3.1 Vähittäisaupan myymäläpinta-alatve Kelloosella 2020 3.2 Osayleisaavaluonnosen aupan vauset 13 3.3 Kelloosen esustan ehittäminen diplomiyön näöulmasta 14 3.4 Kesustan tilavauset ja Rajalinnan työpaia-alueen tilavauset 14 4 Yhteenveto ja johtopäätöset 19 Liite 1 Alustava osayleisaavaluonnos 10.5.2007 21 Liite 2 Alustava diplomityön ehdotus 10.5.2007 22 Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 2 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET Tuusulan unta on laatimassa osayleisaavaa Kellooselle. Kelloosi asvaa voimaaasti ja asvava väestö tvitsee alueella myös palveluja. Osayleisaavassa tutitaan Kelloosen taajaman laajentumissuunnat ja aluevauset. Santasalo Ky on tehnyt Rajalinnan työpaia-alueen asemaaavaa vten aupallisen vaiutusen vioinnin eväällä 2007. Asemaaavaselvitysen lähtötietoja äytetään myös tässä selvitysessä. Osayleisaavaa osevan aupallisen selvitysen on tehnyt Tuomas Santasalo Ky ja tutimusesta vastaavat KTM Tuomas Santasalo seä KTM Katja Kosela. Selvitysen ohjausryhmässä ovat Tuusulan unnasta olleet aavasuunnittelija Kaija Hapuoja, minointipäälliö Lasse Laasonen, iinteistöinsinööri Jussi Savela, aava-itehti Aso Honanen, liienneinsinööri Jua-Matti Laaso seä aavaonsultti Matti Liuonen. 1.1 Selvitysen tavoitteet Kelloosen osayleisaavaa osevan aupallisen selvitysen tavoitteena on tutia alueen aupallista ehitystä. Toitus on selvittää, miä on Kelloosen aupallisten palveluiden mina-alue ja miten alueen ostovoima ehittyy. Lisäsi selvitetään, uina paljon auppaa Kellooselle tulisi aavoittaa ja mihin eri aupan toiminnot tulee sijoittaa. Selvitysessä ommentoidaan osayleisaavaluonnosta selvitysessä esiin tulleiden lähtöohtien pohjalta. Kelloosen esustasta on Eila Lahdenperä teemässä diplomityötä tenilliseen oreaouluun. Tuusulan unta ohjaa osaltaan tätä diplomityötä. Tässä selvitysessä otetaan myös antaa diplomityössä esitettyihin ehdotusiin Kelloosen esustan ehittämisestä. 1.2 Selvitysessä äytetyt tutimusmenetelmät ja lähtötiedot Kaupallisen selvitysen perustana on aupallisten asiantuntijoiden teemä palveluraenneja ostovoima-analyysi. Alueen aupalliset palvelut on toitettu enttääynnillä tammiuussa 2007. Päivittäistavaauppojen myynti on Kaupan maailma -lehden minaatsausesta. Erioisauppojen myynti on vioitu Tilastoesusen oo unnan erioisauppojen myynnin pohjalta. Alueen vähittäisauppaan ohdistuva ostovoima on lasettu Santasalo Ky:n Kesuset ja minat alueet -tutimusen pohjalta, jossa päälähteinä on äytetty Tilastoesusen ulutustutimusta seä ansiotasotilastoa. Ostovoimalaselmat perustuvat untapohjaisiin luuihin. Ostovoimalaselma antaa suuntaa alueen asuaiden äytettävissä olevista rahamääristä, mutta se ei erro, mihin ja missä ne toteutuvat myynteinä. Ostovoimaennuste perustuu ulutusen muutosiin seä ansiotasossa odotettavaan muutoseen ja niiden tasaisen nousevaan ehityseen. Ostovoimaennusteessa epävmuutta aiheuttaa yleinen taloudellinen ehitys. Miäli talouden ehitys taantuu, on tällä vaiutusta ostovoimaennusteisiin. Taloudessa tapahtuvat muutoset vaiuttavat vähemmän päivittäistavaauppaan ohdistuvaan ostovoimaan uin erioisauppaan tai palveluihin Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 3 ohdistuvaan ostovoimaan, sillä päivittäistavat ovat perusulututusta. Ostovoimaennustusen epävmuus asvaa, mitä auemmasi ennusteita tehdään. Ostovoimaennusteen pohjana on väestön muutoset. Kelloosen vuoden 2010 väestöennuste on Tuusulan virallisesta osa-alueittaisesta väestöennusteesta. Vuoden 2025 väestöennuste pohjautuu osayleisaavan tavoitteeseen saada 2000 lisää asuasta Kellooselle. Vuoden 2020 väestöennuste on vioitu 2010 ja 2025 ehitysien pohjalta. Mäntsälän Hyöännummen vuoden 2020 ennuste on saatu Hyöänummen osayleisaavasta. Vuoden 2010 ja 2025 on vioitu 2005-2020 ehitysen pohjalta. Järvenpään osaalueiden väestöennuste 2020 on saatu Järvenpään yleisaavasta. Vuosien 2010, 2015 ja 2025 ennuste on vioitu samoin uin Hyöännummen osalta. Kelloosen taajama-alue Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 4 2 KELLOKOSKEN KAUPALLISTEN PALVELUIDEN NYKYTILANNE JA TULEVAISUUDEN ENNUSTEITA Kaupallisten palveluiden nyytilannetta uvataan tässä mina-alueen väestön, palveluraenteen, aupan volyymin seä ostovoiman suhteen. Väestöstä ja ostovoimasta tastellaan myös ennustetietoja. 2.1 Mina-alueen väestö Kelloosen esustan aupallisten palveluiden mina-alue on Kelloosi. Minaalueeseen uuluu lisäsi Mäntsälän puolelta Hyöännummi (Ohola). Hyöännummen oma palveluvustus on hyvin suppea ja alue tueutuu Kelloosen palveluihin, seä aupallisiin että julisiin. Mäntsälän puolelta myös Arolan alueen asuaat äyvät jonin verran ostosilla Kelloosella, mutta pääosin alueen ostovoima suuntautuu Kelloosen ulopuolelle. Lisäsi Kelloosen sairaala-alueen asiaaat ja työnteijät äyttävät Kelloosen aupallisia palveluita. Kesustan pääasiallisella mina-alueella on asuaita yhteensä 5500. Mina-alueen väestö on asvamassa. Kelloosella väestömäärä on 2000-luvulla asvanut runsaan prosentin vuosivauhdilla. Osayleisaavan tavoitteen muaan asuasluu tulee asvamaan 2000-2600 asuaalla. Osayleisaavan tavoitevuosi tulee olemaan josus 2020 jäleen. Hyöännummella vaudutaan 1500 asuaaseen vuonna 2020. Vuonna 2025 Kelloosen esustan mina-alueella vioidaan olevan 7900 asuasta, eli lähes 2500 enemmän uin nyyään. Väestö Kelloosen vaiutusalueella 2005 ja ennuste vuosille 2010, 2020 ja 2025 2005 2010 2020 2025 Kelloosi 4 285 4 702 5 554 6 285 Hyöännummi 1 168 1 313 1 500 1 630 Kesustan mina-alue 5 453 6 015 7 054 7 915 Arola-Joelanseutu 780 900 1 200 1 380 Nummenylä 1 4 1 522 1 768 1 906 Haajoi 1 043 1 310 2 067 2 596 Pietilä 1 761 1 963 2 438 2 717 Muut alueet yhteensä 4 996 5 695 7 473 8 599 Tivan mina-alue 10 449 11 710 14 527 16 514 Kelloosen ennuste 2025 pohjatuu osayleisaavan tavoiteteseen saada alueelle 2000 asuasta lisää. 2020 on vioitu esimääräisen asvun pohjalta. Hyöännummen 2005, 2010 ja 2025 on vioitu esimääräisen asvun pohjalta. Nummenylän, Haajajoen ja Pietilän 2010 ja 2025 väestö on vioitu esimääräisen asvun perusteella Arolan-Joelanseudun ennuste perustuu alueen osayleisaavaan Lähde: Tuusula, Mäntsälä, Järvenpää Rajalinnan työpaia-alueelle on yleisaavaluonnosen muaan mahdollista sijoittaa lähialueita palvelevaa tilaa vaativaa auppaa. Lisäsi alueelle aavoitetaan liietontti ptaupalle (M-met). Rajalinnan alueen tilaa vaativan aupan mina-alue ulottuu hieman Kelloosea laajemmalle. Nummenylässä ei aupallisia palveluita juuriaan ole, ja tämä voi tulevaisuudessa osittain tueutua Rajalinnan alueen aupallisiin palveluihin. Suunnitelmissa olevan ohitustien raennuttua Rajalinnan tiva-alueen potentiaalisia asiaaita voivat olla myös Haajoen, Pietilän seä Mäntsälän unnan puolelta Arolan-Joelanseudun asuaat. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 5 Tilaa vaativan aupan mina-alueella asuu tällä hetellä yhteensä 10.500 asuasta. Nyyisin oo alue ei vielä ole tiva-alueen potentiaalinen mina-alue, sillä nyyiset yhteydet Pietilään ja Haajoelle ovat heiot. Nummenylää voidaan jo nyyolosuhteissain pitää Rajalinnan tulevan aupan mina-alueena. Vuonna 2025 tiva-alueen minaalueella vioidaan olevan asuaita 16.500. 2.2 Palveluraenne Kelloosen aupalliset palvelut toitettiin tammiuussa 2007. Kaupalliset palvelut ovat pääosin Kelloosen esustassa. Kesustassa on hyvä lähipalveluvustus, asi päivittäistavaauppaa, pani, apteei, uaauppa, asi pturi-ampaamoa, ahvila, elintvieiosi/videovuoraamo seä ysi muotiauppa Rituliina, jossa myydään vaatteita, anaita seä paperitvieita. Rituliinan yhteydessä toimii myös asiamiesposti. Kelloosen ua Pturi Minna Kpa Rento ahvila Elam iosi Apteei Osuuspani Valintatalo Rituliina Asiamiesposti K-met Pturi Jaelu Expert Pt-auppa Muotiauppa Apteei Muu erioisauppa Pani, posti Muu aupallinen palvelu Ravintolat, ahvilat Muussa äytössä Kaupalliset palvelut Kelloosen esustassa Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 6 Kesustan palvelut ovat sijoittuneet nauhamaisesti pääadun eli Vanhan valtatien vteen adun yhdelle puolelle. Päivittäistavaaupat ovat alueen eteläosissa ja näiden välissä on pienliietalo, jona liieet eivät aiilta osin avaudu Vanhalle valtatielle. Pohjoisosissa on Osuuspani asuintalon yhteydessä seä liieraennus, jossa on viisi liiehuoneistoa ja toisessa errosessa asuntoja. Liieraennuset eivät rajaa atutilaa vaan liieiden edessä on pysäöintiä. Osa pysäöinnistä on sijoittunut myös liieraennusten väliin. Pysäöinti sijoittuu atutilan ja liieraennusten väliin. Kaupallisen esustan vieressä, toisella puolella atua on Kelloosen sairaala-alue. Kaupallinen esusta rajautuu etelässä pientaloalueeseen ja pohjoisessa sairaalan asvihuoneisiin. Juliset palvelut eli oulut, irjasto ja terveysasema ovat Kelloosella sijoittuneet Koulutien vteen erilleen aupallisesta esustasta. Ravintolapalvelut ovat Kelloosella sijoittuneet hajanaisesti. Ravintoloita on ruuinalueella Ravintola Ruui ja Ravintola Patovahti seä pohjoisosassa Kelloosea Ravintola Cerif, jona yhteydessä toimii myös elloseppä. Ravintola Ruuia vastapäätä on sähöpalveluyritys seä fysioterapia. Keravanjoen vressa on Itämeriesus, jossa on oous- ja oulutustiloja. Yritysen toimintaonseptiin uuluisi myös ravintolatoimintaa, mutta tällä hetellä raennusessa ei ole ravintolaa. Rajalinnan työpaia-alueella Pohjoisväylän vrella toimii Shellin automaattiasema. Alueella on myös lounasravintola. Rajalinnan alue on muutoin pääosin työpaia-alue. Alueella on vireillä asemaaavan muutos, joa sallii alueelle päivittäistavaaupan. Päivittäistavaaupan yhteyteen on tulossa muutama pienliietila. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 7 t t t t Kpa Kpa t sp Sair V t t Sair. t r r at V I sp t I t t P%%228iv%%228oti t vr t I IV Sairaala h h r h sp I I Koulu Lava Lava Sair IV IV Sairaala-alue h h h Kentt%%228 Julisten palveluiden alue Paloas Sr-esus t VI Kpa I t t Kpa t r r r I r I r t t I Kaupallinen esusta t t ** r t rr t t h t h t t vr t t tr tr t t t t tr t t t t t t t t tr tr Rajalinnan työpaia-alue t t t t ts ts 0 150 300 t metriä Kelloosen palveluraenne Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 8 2.3 Kaupallisten palveluiden toimipaiat, myynti ja pinta-ala Kelloosella on aupallisten palveluiden toimipaioja yhteensä 21. Vähittäisauppoja on uusi, samoin ravintoloita ja ahviloita, muita palvelualan toimipaioja on seitsemän. Kasi tiloista on muussa uin aupallisten palveluiden äytössä. Kaupallisten palveluiden äytössä oleva pinta-ala on lasettu toitusen pohjalta. Kesustassa aupallisia palveluita on yhteensä 11, ja näiden äytössä on liiealaa 2.200 -m 2. Päivittäistavaaupan (pt-aupat ja iosit) on äytössä noin 1500 -m 2 ja erioisaupan ja muiden palveluiden äytössä 700 -m 2. Kesustan ulopuolisilla alueilla on lähinnä ravintoloita ja muita palveluryitysiä. Kesustan ulopuolisilla alueilla on liiepinta-alaa ymmenen liieen äytössä yhteensä 2500 -m 2, eli hieman enemmän uin esustassa. Koo Kelloosella on aupallisilla palveluilla pinta-alaa äytössä 4700 -m 2, josta päivittäistavaaupan osuus on noin olmannes ja erioisaupan ja palveluiden asi olmannesta. Kaupalliset palvelut Kelloosella 2007 Kesusta Muut alueet Koo Kelloosi Liieitä -m 2 Liieitä -m 2 Liieitä -m 2 osuus Pt-auppa ja iosit 3 1 510 3 1 510 32 % Muotiauppa 1 130 1 130 3 % Apteei 1 80 1 80 2 % Muu erioisauppa 1 90 1 40 2 130 3 % Vähittäisauppa yht. 6 1 810 1 40 7 1 850 39 % Pani- ja posti 2 210 2 210 4 % Ravintolat ja ahvilat 1 110 5 790 6 900 19 % Muu palvelu* 2 80 4 1 690 6 1 770 37 % Palvelut yhteensä 11 2 210 10 2 520 21 4 730 100 % Muussa äytössä 1 70 1 20 2 90 2 % * Pturit, ampaamot, sähöpalvelu, fysioterapia Lähde: Santasalo Ky Kaupallisten palveluiden myynti Kelloosella 2005 Liieitä Myynti -05 Osuus Tuusuyhtensä milj. osuus lan myynnistä Pt-auppa ja iosit 3 7,3 76 % 11 % Muotiauppa 1 0,2 2 % 4 % Apteei 1 1,8 18 % 25 % Muu erioisauppa 2 0,1 1 % 1 % Vähittäisauppa yht. 7 9,4 97 % 7 % Ravintolat ja ahvilat 6 0,2 2 % 2 % Kampaamot ja pturit 2 0,1 1 % Yhteensä 15 9,7 100 % Lähde: Santasalo Ky, Kaupan maailma, Tilastoesus Myynti tiedot ivoitu erioisaupan ja palveluiden osalta Päivittäistavaaupan myynti Kelloosella vuonna 2005 oli yhteensä 7,3 miljoonaa euroa. Koo vähittäisaupan myynnin vioidaan olleen lähes 10 miljoonaa euroa. Päivittäistavaaupan osuus oo Tuusulan päivittäistavaaupan myynnistä on noin ymmenes ja oo vähittäisaupan osuus Tuusulan vähittäisaupasta noin seitsemän prosenttia. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 9 Päivittäistavaauppojen myynti Kelloosella on säilynyt 2000-luvulla vaaana. Kauppojen myynti ei ole merittävästi asvanut eiä lasenut. Vastaavasti ostovoima on 2000-luvulla ollut asvussa. Kasvava ostovoima ei ole ohdistunut Kelloosen metteihin, vaan siirtynyt pois Kellooselta. Järvenpään hypermettien päivittäistavamyynti on 2000-luvulla ollut asvussa. Prisman myynti on asvanut aiein nopeimmin. Kellooselaiset ovat todennäöisesti suunnanneet päivittäistavaauppaostosiaan yhä enemmän Järvenpään suuriin metteihin. Tietty osuus ruoaostosista tehdään uitenin Kelloosella. Tämä näyttää olevan tyypillistä myös muualla. Pienet aupat säilyttävät myyntinsä, mutta niiden myynti ei asva ostovoiman asvun myötä. Ostovoiman asvu näyttää pääosin suuntautuvan suuriin metteihin. Päivittäistavaauppojen myynnin ehitys Kelloosella ja Järvenpään hypermeteissa Milj. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Valintatalo 3,7 3,8 4,1 4,1 3,9 3,8 K-met Kelloosi 3,0 3,1 3,2 3,2 3,1 3,3 Kelloosi yhteensä 6,7 6,9 7,3 7,3 7,0 7,1 Pt-myynti, milj. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Citymet Järvenpää 24,2 25,9 28,7 30,0 28,6 28,9 Prisma Järvenpää 22,4 25,7 30,0 30,0 31,0 33,5 Järvenpään hypermetit 46,6 51,6 58,7 60,0 59,6 62,4 Lähde: Kaupan maailma 2.4 Vähittäisauppaan ohdistuva ostovoima ja sen siirtymät Kelloosella Ostovoima ertoo alueen väestön ostoyvystä ja sen ohdistumisesta aupan eri toimialoille. Ostovoima siis ertoo minapotentiaalin muttei sitä, missä tämä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoiman siirtymälaselmilla voidaan vioida, mitä aupan toimialat aupungissa ovat vahvoja ja minä toimialan tjonta ei vastaa uluttajien ysyntään. Kellooselaisilla oli vähittäisauppaan ohdistuvaa ostovoimaa vuonna 2005 yhteensä 23,5 miljoonaa euroa. Hyöännummen asuailla vähittäisaupan ostovoimaa oli 6,3 miljoonaa euroa. Kelloosen esustan mina-alueella vähittäisaupan ostovoimaa vuonna 2005 oli yhteensä 30 milj. euroa, josta,5 miljoonaa ohdistui pt-auppaan 4,6 miljoonaa tilaa vaativaan auppaan ja 5,4 miljoonaa muuhun erioisauppaan. Ostovoima Kelloosen vaiutusalueella 2005 Kello- Hyöän- Muut Kaii osi nummi Yhteensä alueet yhteensä Pt-auppa 9,7 2,8,5,1 24,6 Alo 0,7 0,2 0,8 0,8 1,7 Apteei 2,0 0,6 2,6 2,5 5,1 Muotiauppa 3,1 0,8 3,8 3,7 7,5 Tilaa vaativa auppa 3,7 1,0 4,6 4,4 9,0 Muu erioisauppa 4,4 1,1 5,4 5,3 10,7 Vähittäisauppa yht 23,5 6,3 29,7 28,9 58,6 Auto- ja vaosaauppa 10,2 2,5,8,6 25,3 Ravintolat ja ahvilat 2,5 0,6 3,1 3,0 6,2 Lähde: Santasalo Ky 2007 Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 10 Mahdollisen tulevan Rajalinnan tilaa vaativan aupan mina-alueella oli vuonna 2005 tilaa vaativan aupan ostovoimaa yhteensä 9 miljoonaa euroa ja auto- ja vaosaaupan ostovoimaa 25 miljoonaa euroa. Tästä noin puolet on Kelloosella ja Hyöännummella ja puolet lähialueilla eli Nummenylässä, Pietilässä, Haajoella ja Arolan-Joelanseudulla. Ostovoiman siirtymä Kelloosella 2005 Myynti Ostovoima* Ov-siirtymä milj. milj. milj. % Pt-auppa ja iosit 7,3,5-5,1-41 % Alo 0,0 1,1-1,1-100 % Muotiauppa 0,2 4,9-4,7-96 % Apteei 1,8 3,3-1,5-46 % Muu erioisauppa 0,3,8 -,5-98 % Vähittäisauppa yht 9,6 34,6-25,0-72 % Ravintolat ja ahvilat 1,1 3,1-2,0-64 % * ellooselaisten ja hyöännummelaisten ostovoima Lähde: Santasalo Ky 2007 Ostovoiman siirtymät on lasettu Kelloosen nyyisen mina-alueen ostovoiman pohjalta. Eli ellooselaisten ja hyöännummelaiseten ostovoimaa on verrattu Kelloosella toteutuneeseen myyntiin. Vuonna 2005 vähittäisaupan myynti Kelloosella oli 10 miljoonaa ja ostovoima 35 miljoonaa euroa, näin ollen ostovoimasta 25 miljoonaa euroa eli 72 % toteutui Kelloosen ulopuolella. Päivittäistavaaupan ja apteeien ostovoimasiirtymät olivat aiein positiivisempia. Näilläin toimialoilla uitenin yli 40 % ostovoimasta siirtyy Kelloosen ulopuolelle. Tyypillisesti pt-auppa ja apteei voivat toimia pienemmilläin alueilla ja näiden ostovoima ei siirry niin herästi suurempiin esusiin uin erioisaupan ostovoima. Ostovoima on vahvassa asvussa. Väestö Kelloosen vaiutusalueella asvaa nopeasti ja tämä entisestään lisää ostovoiman asvua alueella. Vuonna 2010 Kelloosen esustan mina-alueella vioidaan olevan vähittäisaupan ostovoimaa 41 miljoonaa. Rajalinnan tilaa vaativan aupan mina-alueella vioidaan olevan tilaa vaativan aupan ostovoimaa yhteensä 14 miljoonaa euroa ja auto- ja vaosaaupan ostovoimaa 40 miljoonaa euroa. Ostovoima Kelloosen mina-alueella 2010 Kello- Hyöän- Muut Kaii osi nummi Yhteensä alueet yhteensä Pt-auppa,2 3,7 16,0 15,9 31,9 Alo 0,7 0,2 0,9 0,9 1,7 Apteei 3,0 0,9 3,8 3,8 7,6 Muotiauppa 4,5 1,2 5,8 5,7 11,5 Tilaa vaativa auppa 5,5 1,6 7,1 6,9 14,0 Muu erioisauppa 6,0 1,6 7,6 7,6 15,2 Vähittäisauppa yht 32,0 9,2 41,1 40,8 81,9 Auto- ja vaosaauppa 15,4 4,1 19,5 19,7 39,2 Ravintolat ja ahvilat 2,9 0,8 3,7 3,6 7,3 Lähde: Santasalo Ky 2007 Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 11 Vuonna 2020 vähittäisaupan ostovoimaa vioidaan olevan ellooselaisilla ja hyöännummelaisilla yhteensä 60 miljoonaa, miä on asinertainen määrä vuoteen 2005 verrattuna. Ostovoimasta 21 miljoonaa ohdistuu päivittäistavaauppaan, 9 miljoonaa muotiauppaan, 11 miljoonaa tilaa vaativaan auppaan ja 11 miljoonaa muuhun erioisauppaan. Kelloosen tilaa vaativan aupan mina-alueella vioidaan olevan tiva-aupan ostovoimaa vuonna 2020 yhteensä 24 miljoonaa euroa ja auto- ja vaosaaupan ostovoimaa yhteensä 67 miljoonaa euroa. Ostovoima Kelloosen mina-alueella 2020 Kello- Hyöän- Muut Kaii osi nummi Yhteensä alueet yhteensä Pt-auppa 16,6 4,7 21,3 23,9 45,2 Alo 0,7 0,2 0,9 1,1 2,0 Apteei 4,7 1,3 5,9 6,7,6 Muotiauppa 7,3 1,8 9,1 10,3 19,4 Tilaa vaativa auppa 9,0 2,4 11,4,6 24,0 Muu erioisauppa 9,0 2,2 11,2,7 23,9 Vähittäisauppa yht 47,4,5 59,9 67,2 7,1 Auto- ja vaosaauppa 25,2 6,2 31,4 35,7 67,1 Ravintolat ja ahvilat 3,5 0,9 4,4 5,0 9,4 Lähde: Santasalo Ky 2007 Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 3 KELLOKOSKEN KAUPALLINEN KEHITTÄMINEN Kelloosen aupallisia palveluita on tvetta ehittää. Väestö alueella asvaa voimaaasti samoin asvaa alueen ostovoima. Tällä hetellä alueella on jo ysyntää liietiloista, mutta tjontaa ei ole. Ostovoimasiirtymät alueelta ovat vsin suuret, miä ertoo tjonnan vajavaisuudesta. Lähiaupat palvelevat hyvin lähiasiointia, mutta erioisaupan palveluita täytyy haea pääosin muualta. Kellooselaiset äyvät ostosilla paljon Järvenpäässä, Järvenpään hypermetit vetävät myös päivittäistavaaupan ostovoimaa Kellooselta. 3.1 Vähittäisaupan myymäläpinta-alatve Kelloosella 2020 Ostovoiman asvun pohjalta voidaan vioida tulevaa liietilatvetta Kelloosella. Laselma pohjautuu mina-alueen ostovoiman asvuun. Kelloosen ensisijainen minaalue on Kelloosi ja Hyöännummi. Liietilan lisätve on lasettu mina-alueen ostovoiman asvun perusteella äyttäen nyyisiä myyntitehouusia. Näin saadaan bruttotilantve, miä ertoo uuden vähittäisaupan, autoaupan ja ravintolatoiminnan tilantpeen olettaen, että oo ostovoiman asvu toteutuisi uusissa myymälöissä. Miäli oo ostovoiman asvu suuntautuisi uusiin myymälöihin, ensisijaisen mina-alueen vähittäisaupan liietilan lisäystve vuonna 2020 mennessä on 14.000 -m 2 ja vähittäisaupan, autoaupan ja ravintolatoiminnan yhteensä 19.000 -m 2. Tästä oonaisliietilatpeesta voidaan lasea suuntautuvan Kellooselle noin 5000 -m 2. Kelloosen mina-alueen lisäliietilatve vuoteen 2020 mennessä Brutto -m 2 I-ma-alueen Kello- Muualle Muilta alueilta Lisätve lisätilatve oselle Kellooselle yhteensä Päivittäistavaauppa ja iosit 1 300 1 300 0 300 1 600 Alo 0 0 0 0 0 Apteeiauppa 600 500 100 100 600 Rauta- ja raennustvie. 3 100 600 2 500 500 1 100 Kodinteniiaauppa 600 100 500 200 300 Huonealu- ja sisustusauppa 2 900 600 2 300 400 1 000 Tilaa vaativa auppa 6 600 1 300 5 300 1 100 2 400 Muotiauppa 3 100 300 2 800 100 400 Urheiluauppa 500 100 400 0 100 Pienet erioisaupat 2 200 400 1 800 100 500 Erioisauppa yhteensä 13 000 2 600 10 400 1 400 4 000 Vähittäisauppa yhteensä 14 300 3 900 10 400 1 700 5 600 Ravintolat ja ahvilat 900 200 700 0 200 Auto- ja vaosaauppa 3 800 800 3 000 1 500 2 300 Vähittäis-, autoauppa ja ravintolat 19 000 4 900 14 100 3 200 8 100 I-mina-alue: Kelloosi, Hyöännummi Muut mina-alueet: Nummenylä, Haajoi, Pietilä, Arolan-Joelanseutu Lähde: Tuomas Santasalo Ky 2007 Rajalinnan tilaa vaativan aupan alueelle voidaan saada ostovoimaa Kelloosen esustan mina-aluetta laajemmalta alueelta. Täältä lähinnä tilaa vaativan aupan ostovoimaa saattaa suuntautua Kellooselle, mutta Nummenylästä hieman muutain ostovoimaa. Muilta alueilta voi ostovoiman asvun pohjalta lasettuna suuntautua lisäliietilatvetta Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 13 Kellooselle yhteensä 3000 -m 2, josta noin 1000 -m 2 tilaa vaativaa auppaa, 600 -m 2 muuta vähittäisauppaa ja 1500 -m 2 auto- ja vaosaauppaa. Lisäliietilatve Kelloosella vuoteen 2020 mennessä on yhteensä enimmillään 8000 -m 2. Bruttotilantve ertoo lasennallisen enimmäismäärän liietilaa, mitä ostovoiman asvun pohjalta alueella tvitaan lisää. Ostovoiman asvusta osa uitenin toteutuu nyyisissä myymälöissä myynnin asvuna. Nettotilantve on lasettu olettaen, että noin olmasosa ostovoiman asvusta toteutuu myyntinä uusissa myymälöissä, päivittäistavaaupassa puolet. Kelloosen mina-alueen lisäliietilatve vuoteen 2020 mennessä Netto -m 2 I-ma-alueen Kello- Muualle Muilta alueilta Lisätve lisätilatve oselle Kellooselle yhteensä Päivittäistavaauppa ja iosit 700 700 0 200 800 Alo 0 0 0 0 0 Apteeiauppa 200 200 0 0 200 Rauta- ja raennustvie. 1 000 200 800 200 400 Kodinteniiaauppa 200 0 200 100 100 Huonealu- ja sisustusauppa 1 000 200 800 100 300 Tilaa vaativa auppa 2 200 400 1 800 400 800 Muotiauppa 1 000 100 900 0 100 Urheiluauppa 200 0 200 0 0 Pienet erioisaupat 700 100 600 0 200 Erioisauppa yhteensä 4 300 800 3 500 400 1 300 Vähittäisauppa yhteensä 5 000 1 500 3 500 600 2 100 Ravintolat ja ahvilat 300 100 200 0 100 Auto- ja vaosaauppa 1 300 300 1 000 500 800 Vähittäis-, autoauppa ja ravintolat 5 300 1 600 3 700 600 2 200 I-mina-alue: Kelloosi, Hyöännummi Muut mina-alueet: Nummenylä, Haajoi, Pietilä, Arolan-Joelanseutu Lähde: Tuomas Santasalo Ky 2007 Vähittäisaupan, autoaupan ja ravintolatoiminnan nettotilantve Kelloosen ensisijaisella mina-alueella on vuoteen 2020 yhteensä 5300 -m 2. Tästä liietilatpeesta Kellooselle ohdistuu noin 1600 -m 2 ja Kelloosen ulopuolelle 3700 -m 2. Lähialueiden alueiden Kellooselle suuntautuva nettolisäliietilatve on yhteensä 600 -m 2. Koonaisuudessaan nettolisäliietilatve Kelloosella vuoteen 2020 mennessä on 2200 -m 2. Tilantpeessa ei ole otettu huomioon aupallisten palveluiden lisätilan tvetta luuun ottamatta ravintolapalveluita, joten tämä asvattaa tilantvetta hieman (10-20 %). Nettotilantve voi olla tätä suurempi, jos nyyiset ostovoimasiirtymät pienenevät tjonnan pantuessa. 3.2 Osayleisaavaluonnosen aupan vauset Osayleisaavaluonnosessa aupan alueita on nyyisessä aupallisessa esustassa (s. liite 1). Myös sairaala-alue seä sairaala-alueen asvihuoneet ovat C-aluetta. Kaupallisia alueita on esustan lisäsi Rajalinnan alueella, tulevan ohitustien ja Kelloosentien risteysessä seä Vanhan valtatien vrella nyyisen tasiaseman paialla. PL-alueita on lisäsi esuspuiston pohjoisosassa seä Linjatien vressa, mutta nämä on toitettu hoivapalveluille seä päiväodille. Niihin ei siis ole suunniteltu aupallista toimintaa, miä on aupallisen raenteen annalta hyvä rataisu. Rajalinnan aupalliset alueet ovat työpaia-alueita. Kaavalla tulee vmistaa, että alue on toitettu tilaa vaativalle erioisaupalle eiä alueelle saa sijoittaa päivittäistavaauppaa Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 14 M-metin tonttia luuun ottamatta. Muutoin on vaana että esusta siirtyy piuhiljaa Rajalinnan alueelle. Tulevan ohitustien ja Kelloosentien risteyseen voisi sijoittaa esimerisi huoltoaseman. Tämän läheisyydessä on jossain yleisaavaluonnosvaihtoehdossa ollut enemmänin aupan alueita. Merittävästi aupallista toimintaa ei uitenaan ole syytä hajottaa moneen pisteeseen Kelloosella. Osayleisaavaluonnosessa on P-alue myös nyyisen tasiaseman alueella. Tämä on näyvällä paialla oleva tontti, Kelloosen portti, jolle mahdollisesti voisi sijoittaa auppaa. Kaupan luonteesta riippuen tämäin voi hajottaa aupallisia palveluita Kelloosella, joten tontille voisi yrittää ehittää jotain muuta sopivaa toimintaa, joa voisi hyödyntää hyvää näyvyyttä. 3.3 Kelloosen esustan ehittäminen diplomityön näöulmasta Tenillisen oreaoulun diplomityössä on tehty esitys Kelloosen esustan ehittämisestä (s. liite 2). Ehdotusessa K-metin liieraennusta laajennetaan, miä sisältyy osaltaan myös Roinilanpellon asemaaavaan. Valintatalon pohjoispuolella sijaitseva hirsinen asuintalo siirrettään Vanhan valtatien toiselle puolelle ja vähän pohjoisemmasi Toimelan viereen. Osuuspanin liieraennus ja sen yhteydessä oleva asuinraennus puretaan ja tilalle raennetaan aivan atulinjaan uusi liieraennus, jossa on mahdollisesti asuntoja ylemmissä errosissa. Myös tästä pohjoiseen seuraava liie/asuinraennus puretaan ja atulinjaan raennetaan uusi raennus. Kaupalliselta ja atuuvallisesta annalta ajatuset on toimivia, mutta äytännön toteutus voi olla hanalaa. Diplomityössä asvihuoneet on siirretty pois nyyiseltä paialtaan ja tilalle on suunniteltu aeva raennus, jona atutasossa on liietilaa ja ylemmissä errosissa asuntoja. Kaevan raennusen sisäpihalle muodostuu aupuniauio. Kelloosen esustasta puuttuu tori/auio, joa tässä ehdotusessa muotoutuisi luontevasti esustaan. Kaavoitusella tulee vmistaa, että auio on yleistä, ei pysäöintiin toitettua, avointa atutilaa eiä taloyhtiön ysityistä sisäpihaa. Kasvihuoneesta eteenpäin aina Nystenintien uuteen linjauseen saaa ja vielä risteysen pohjoispuolelle on suunniteltu liietilaa atutasoon. Mahdollisesti ysyntää liietilalle ei näin paljon esustassa löydy vsinin un pohjoispää jää jo nyyisestä esustasta vsin auas. Liietilojen tulisi ysynnän muaan raentua etelästä pohjoiseen, niin ettei väliin jää aupallisesti autioita jasoja. Idea on näin toimiva. Ainoana negatiivisena asiana voidaan pitää sitä, että aupallinen raenne jatuu sairaalan taia vain adun yhdellä puolella. 3.4 Kesustan ja Rajalinnan työpaia-alueen tilavauset Kaavoitusella luodaan mahdollisuusia. Tällä hetellä Kelloosen aupallinen laajentuminen ei ole mahdollista, sillä liietiloja ei ole tjolla. Kaupalliset palvelut tulee pääosin esittää esustaan. Kesustassa tvitaan lisää liietilaa, jotta tjonnan monipuolistuminen ja vetovoiman asvattaminen olisi mahdollista. Nyyistä esusta-alue on väljästi raennettu ja liieet sijoittuvat auas atulinjasta. Tätä on vaa tiivistää. Nyyisille iinteistöille tulee antaa lisää raennusoieutta, jotta saataisiin lisää liietilaa esustaan. Katutilan eheyden annalta lisäraennusoieus tulee osoittaa pääsoin nyyisten raennusten ja atutilan väliin. K-met voi laajentua myös eteläsuuntaan. Pysäöinti sijoitetaan raennusten taase tai raennusten väliin. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 15 sp I IV Sairaala h 1500-2000 h h IV h h h t 450 Kpa VI 350 500 Liietilan laajennus Kaupallisen esustan laajennus 900 900 Liietilan lisäys -m2 Liietilan lisäys yhteensä n. 4000 -m2 Kelloosen esustan aupalliset tilavauset Nyyisen Osuuspanin talon eteen on mahdollista raentaa liietilalaajennus. Osuuspani voi jäädä toimimaan nyyiseen raennuseen tai tpeen muaan sijoittua osin uuteen liietilaan. Myös Valintatalon eteen on tilaa sijoittaa laajennusosa. Samoin liieraennus, jossa on apteei, on sijoittunut auas atulinjasta. Katutilan ja nyyisen talon väliin jää tilaa raentaa laajennus. Tällöin nyyinen raennus voi jäädä laajennusen taase, tai se voidaan oonaan orvata uudella pemmin toimivalla. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 16 Liieraennusen edessä on runsaasti tilaa laajennuseen. Nyyisten liieraennusten laajenemisen lisäsi on syytä luoda mahdollisuudet laajentaa aupallista esustaa. Sairaala-alue estää aupallisen esustan laajenemisen Vanhan valtatien länsipuolelle. Tämä olisi muutoin luontevin esustan asvusuunta. Eteläosissa aupallinen esusta rajautuu pientaloalueeseen. Kaupallisen esustan laajeneminen pohjoissuuntaan rajoittuu tällä hetellä sairaalan asvihuoneisiin. On ehdotettu, että asvihuoneet siirretään sairaala-alueelle Vanhan valtatien länsipuolelle. Tällöin aupallinen esusta voi laajentua asvihuoneiden alueelle. Raennusten atutaso tulee osoittaa liietiloisi. Toisessa errosessa ei juuriaan ole ysyntää liietiloille tämän ooisessa esustassa. Miäli ysyntää riittää, esustaa voidaan laajentaa asvihuoneiden alueen pohjoispuolellein. Ensisijaisesti aupallisen esustan liietilamäärän lisäys tulisi aloittaa nyyisestä esusta-alueesta ja tämän jäleen edetä järjestysessä pohjoiseen, jottei alueelle tulee aupallisesti tyhjiä auoja. Tämä heientäisi esustan aupallista toimivuutta. Nyyisten liieraennusten laajennuset saattavat uitenin toteutua hitaasti vsinin liie-/asuintalojen osalta. Näin ollen olisi hyvä, jos asvihuoneiden siirtäminen pois nyyiseltä paialtaan toteutuisi ohtalaisen lyhyellä aiavälillä. Koonaisuudessaan uudistuset toisivat lisää liietilaa esustaan masimissaan noin 4000 -m 2. Tämä ei oonaisuudessaan todennäöisesti toteudu ovin lyhyellä aiavälillä ainaaan. Ostovoimaa alueella uitenin riittää, vaia aii toteutuisiin. Kysymysenä on vain, missä alueen ostovoima toteutuu myyntinä. Miäli Kelloosen esusta monipuolistuisi merittävästi, ostovoimasiirtymät alueelta poispäin pienenisivät, jolloin liietilatve asvaa. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 17 M-met Liieraennusen laajennus Uusi aupallisten palveluiden alue Tilaa vaativan aupan alue M-metin alue Kelloosen aupalliset tilavauset Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 18 Rajanlinnan aluetta ehitetään pääosin tilaa vaativan aupan alueena. Alueelle ollaan laatimassa asemaaavaa, joa sallii yhdelle tontille päivittäistavaaupan. Tontille on tulossa M-met ja tämän yhteyteen todennäöisesti muutamia pienliieitä. M-metin raentuminen Rajalinnaan saattaa lisätä myös muiden auppaliieiden iinnostusta alueesta ja alueen raentuminen voi vauhdittua. Tilaa vaativa auppaa esitetään Rajalinnassa uusille alueille Vanhan valtatien vrelle ja mahdollisesti uuden ohiulutien vteen, tulevan M-metin läheisyyteen. Nyyiselle työpaia-alueelle ei annata sijoittaa hajanaisesti tilaa vaativia auppoja. Ostovoiman asvun pohjalta lasettu tilaa vaativan aupan seä auto- ja vaosaaupan yhteenlasettu bruttotve Rajalinnassa on noin 5000 -m 2. Ostovoimaa alueella on enemmänin, mutta ysymys on tässäin, missä ostovoima toteutuu myyntinä. Tilaa vaativa auppa ei uitenaan syö esustan palveluita, sillä esustassa ei alan palveluita ole tällä hetellä lainaan eiä tilaa vaativa auppa esustoihin merittävästi sijoitu. Rajalinnan alueelle ei tule M-metin lisäsi sijoittaa muuta päivittäistavaauppaa eiä merittävästi muuta erioisauppaa uin tilaa vaativaa auppaa muaan luien auto- ja vaosaauppaa. Miäli alueelle sijoittuisi M-metin ohella toinen pt-auppa, esusta saattaisi piuhiljaa siirtyä Rajalinnaan. Tällöin nyyisen esustan vetovoima heienisi ja esustan ehittäminen olisi huomattavasti vaieampaa. Tuusulan unta
Kelloosen osayleisaava Kaupallinen selvitys 19 4 YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET Kelloosella on seleä esusta, mutta sen tjonta on vsin suppea. Alue palvelee pääosin lähiasiointia, mutta suurin osa alueen ostovoimasta valuu Kelloosen ulopuolelle. Kelloosella on ysyntää liietiloista, mutta ei tjontaa. Kelloosen väestö asvaa nopeasti ja tämä lisää alueen ysyntää. Kaavoitusella tulee luoda mahdollisuusia lisäliietilan raentamiseen Kellooselle. Kesusta on tällä hetellä vsin pitänomainen ja hajanainen. Liieet ovat sijoittuneet ysinomaan yhdelle puolelle atua, vsin auas atulinjasta ja auas toisistaan. Nyyisille iinteistöille tulee aavoittaa lisää raennusoieutta ja osoittaa lisäraennusoieus lähelle atulinjaa. Liieet ovat auana atulinjasta ja väljästi sijoittuneet. Kaupallisen esustan luontevin laajenemissuunta olisi adun toiselle puolelle, mutta sairaala-alue estää laajenemisen tähän suuntaan. Kaupallista esustaa voidaan laajentaa pohjoissuuntaan sairaalan asvihuoneiden siirryttyä pois tontilta. Tämä ei uitenaan tuo rataisua alueen pitänomaisuuteen, sisi esustan liieiinteistöjen laajentaminen olisiin ensisijaista. Näiden aiien toteutuminen ei uitenaan ole todennäöistä lyhyellä aiavälillä, joten asvihuone-alueen äyttöönotto aupallisiin toitusiin olisi täreää. Kesustaan tulee esittää esustapalvelut. Tilaa vaativan aupan alue aavoitetaan Rajalinnaan, jonne on jo M-met tulossa. Rajalinnaan ei tule sallia muuta pt-auppaa M- metin lisäsi, muutoin on vaana että esusta valuu Rajalinnaan. Rajalinnaan ei ole syytä sijoittaa merittävästi myösään esustahauista erioisauppaa, jottei alue ilpailisi liaa esustan anssa. Muilla alueilla Kelloosella nyyisten palveluiden ehittäminen sallitaan. Uutta aupallista toimintaa ei muille alueille tule merittävästi sijoittaa, vaan aupalliset palvelut esitetään esustaan ja tilaa vaativa auppa Rajalinnaan. Osayleisaavaluonnosessa on P-alue tulevan ohitustien ja Kelloosentien risteysessä. Paia sopii hyvin esimerisi huoltoasemalle, joa palvelee ohiajavia autoilijoita. Rataisu ei hajota aupallisia palveluita liiaa. Nyyisen tasiaseman paialle tulisi ehittää muuta hyvää näyvyyttä hyödyntävää toimintaa uin vsinaista auppatoimintaa. Tuusulan unta