Pohjanmaan maakuntakaava. Lisäselvitys kaupallisten palveluiden sijoittumisesta 2

Transkriptio

1 Pohjanmaan maauntaaava Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta

2 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 Sisällysluettelo JOHDANTO 2 LSANLEHDON JA RISÖN ALUEIDEN ENIMMÄISMITOITUS 3. Lasennallinen lisätve 3.2 Kesustaan ja muille alueille suunnattu tve 4.3 Liisanlehdon ja Risön oonaismitoitus 6.4 Mitoitusen suuntaaminen erityyppisille toiminnoille Liisanlehdossa ja Risössä 7 2 VÄHITTÄISKAUPAN SUURYKSIKÖT POHJANMAALLA 2 2. Nyyiset suurysiöt Seudullinen vähittäisaupan suurysiö 6 3 ALAKESKUSTEN MITOITUS 8 4 LSANLEHDON JA RISÖN MITOITUKSEN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Mitoitusen vertailua liietilatpeeseen Vaiutuset esustaauppaan Vaiutuset palveluveroon 23 Liite Ktoitetut aupan esittymät ja vähittäisaupan suurysiöt Pohjanmaalla 25

3 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 2 JOHDANTO Vuonna 2009 on Santasalo Ky laatinut Pohjanmaan liitolle vaihemaauntaaavaa vten selvitysen aupallisten palveluiden sijoittumisesta. Keväällä 20 tätä selvitystä täydennettiin Liisanlehton - Risön alueen aupallisten vaiutusten vioinnilla; Pohjanmaan maauntaaava, Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta. Vaiutusviointityön lisäsi on ilmennyt tve selvittää, miä on enimmäismäärä liietilaa (erioisauppa ja tilaa vaativa auppa), jona voi Liisanlehdon ja Risön alueille sijoittaa niin, että haitalliset vaiutuset Vaasan esustaan seä lähialueen esusiin eivät muodostu liian suuresi. Toisena lisäysenä selvitetään vähittäisaupan suurysiöiden nyytilanne ja sijoittuminen Pohjanmaan alueella. Lisäsi vioidaan suurysiöiden osuus esustojen ja auppaesittymien liiepinta-alasta. Lisätyössä selvitetään toimialoittain vähittäisaupan suurysiöt Pohjanmaalla ja niiden luonne, eli mitä ovat seudullisia suurysiöitä. Tämän pohjalta voidaan aavoitusta vten vioida, mitä ovat toimivat alajat seudullisille vähittäisaupan suurysiöille Pohjanmaalla. Masimimitoitusen seä nyyisen liietilanannan pohjalta on maaunnan liitossa laadittu mitoitus Liisanlehdon ja Risön alueille. Viimeisessä luvussa on toitus vioida mitoitusen aupallisia vaiutusia. Arviointi perustuu lasettuun liietilatpeeseen, siitä johdettu alueiden masimimitoituseen, nyyiseen palveluveroon ja suunnitelmiin palveluveron ehittämisestä. Tämän lisäselvitysen on laatinut Pohjanmaan liitolle Santasalo Ky. Selvitystyön ovat tehneet Tuomas Santasalo ja Katja Kosela. Ohjausryhmässä ovat toimineet aavoitusjohtaja Saini Heiuri-Alborzi, aavoitusinsinööri Ann Holm ja suunnitteluinsinööri Anna-Kin Pens Pohjanmaan liitosta.

4 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 3 LSANLEHDON JA RISÖN ALUEIDEN ENIMMÄISMITOITUS Liisanlehdon ja Risön alueiden enimmäismitoitusta lähdetään tässä tastelemaan seudun lasennallisen lisätp een pohjalta. Enimmäismitoitusen löytämisessä on tavoitteena, että esustojen ehitys ei vaannu eiä nyyinen esustaauppa joudu toimintavaieusiin uusien esittymien myötä.. Lasennallinen lisätve Liietilan enimmäistve on maauntaaavan mitoitusta tasteltaessa luontevampi lähestymistapa. Mitoitusta ei annata suunnitella minimitpeen lähtöohdista, sillä näin auppapaioihin ei saada vaihtoehtoja eiä joustavuutta. Miäli maauntaaava mitoitetaan vähimmäistpeen lähtöohdista, liieraentamiselle ei vata riittävästi mahdollisuusia. Vuoteen 2030 mennessä lasennallinen liietilan enimmäislisätve on Vaasan seudulla ja Kyrönmaalla nyyiset ostovoiman siirtymät huomioon ottaen yhteensä noin m 2. Tästä lisätpeesta suuntautuu esusta-alueille noin m 2 ja muille alueille m 2. Kesusta-alueille suuntautuu suuri osa päivittäistavaaupan tpeesta ja suurin osa muotiaupan ja muun erioisaupan tpeesta. Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan aupan seä autoaupan tpeesta. Tilaa vaativan aupan tvetta ohdistuu pienessä mittaaavassa myös esusta-alueille. Jao esustan ja esustan ulopuolisten alueiden liietilatpeeseen on suuntaa-antava. Kaavoitusella tulee pyriä osoittamaan toiminnot yhdysunta- ja palveluraenteen annalta sopiville paioille. Liietilan lisätvetta tasteltiin aupallisten vaiutusten vioinnin yhteydessä aupallisten palveluiden lisäselvitysessä (Pohjanmaan maauntaaava, Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 20). Selvitysessä lasettiin seä enimmäistve että vähimmäistve. Kaupallisten palveluiden enimmäislisätilantve Pohjanmaalla vuoteen 2030 mennessä Nyyisten ostovoiman siirtymien pohjalta Enimmäistve -m 2 Vaasan seutu Kyrönmaa Kesustaalueet Muut alueet Yhteensä Kesustaalueet Muut alueet Yhteensä Päivittäistavaauppa Erioisauppa ja palvelut Tilaa vaativa auppa ja autoaupp Liietilatve yhteensä Enimmäistve -m 2 Yhteensä Kesustaalueet Muut alueet Yhteensä Päivittäistavaauppa Erioisauppa ja palvelut Tilaa vaativa auppa ja autoaupp Liietilatve yhteensä Lähde: Santasalo Ky 20

5 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta Kesustaan ja muille alueille suunnattu tve Tässä tavoitteena on tastella, uina paljon Liisanlehdon ja Risön alueille voidaan enimmillään sijoittaa auppaa, niin ettei sillä ole haitallisia vaiutusia esustoihin. Mitoitus on riippuvainen lasennallisesta lisätpeesta. Liisanlehdon ja Risön alueet uuluvat tastelussa muihin alueisiin. Lasennallisesti Liisanlehdon ja Risön alueille voisi siten sijoittaa aupallisten palveluiden liietilaa m 2. Tästä tpeesta noin m 2 on päivittäistavaaupan tvetta, m 2 on erioisaupan ja palveluiden tvetta ja m 2 tilaa vaativan aupan ja autoaupan tvetta. Lasennallinen tve vastaa siis ostovoiman asvuun, eiä vaiuta esustahaneisiin, joille on lasennallisesti vattu m 2. Liisanlehdon ja Risön masimimitoitusta tasteltaessa voidaan ottaa huomioon uitenin aiien alueiden yhteenlasettu tve, jos vain vmistetaan että esustoissa toteutuu riittävä määrä tästä tpeesta. Liisanlehdon - Risön alue ei uitenaan ole ainoa auppapaia, joa Vaasan seudulla ja Kyrönmaalla on ehittymässä. Alueen haneita selvitettiin niin iään aupallisten vaiutusten vioinnin yhteydessä. Haneita on seä esustoissa että esustojen ulopuolella (taulussa muut alueet). Kesustojen ulopuolella liieraentamismahdollisuusia on yhteensä noin m 2 Liisanlehdon ja Risön alueiden lisäsi. Nämä ovat asemaaavoissa olevia vausia liieraentamiselle Kivihaassa ja Tervajoella. Vsinaisia haneita ei ole tiedossa. Kesusta-alueiden haneita ja aavamahdollisuusia on yhteensä m 2, joa pitää sisällään Vaasan linja-autoaseman auppaesusen, Liieesus Kalen, Eurometin laajennusmahdollisuuden seä Laihian esustan laajennuset. Liietilan enimmäislisätve esustoissa on tastelualueella uitenin m 2 eli asinertainen määrä haneisiin verrattuna. Sepänylän esustan ehittämistä ei hanelistassa ole. Suunnitelmat Sepänylässä ovat vielä aluvaiheessaan. Kesustoissa on siis merittäviä haneita vireillä ja toteutuessaan ne pantavat ja monipuolistavat esustojen tjontaa. Haneet eivät uitenaan ata oo lasennallista esustatvetta. Suositeltavaa uitenin on, esustoissa tulee tämä määrä liietilaa pitällä tähtäimellä mahdollistaa. Vaia esustoissa mahdollistetaan enimmäismäärän toteutuminen, se ei todennäöisesti tule täysimittaisesti toteutumaan. Kesustoissa liieraentaminen on haastavaa, osa alueet ovat tiiviitä ja tilaa uudelle raentamiselle on vähemmän, uin esustan ulopuolisilla alueilla. Merittävää raentamista saadaan vain orvaamalla olemassa olevaa raennusantaa. Miäli esustoissa toteutuisi nyt suunnitelmissa olevat esustahaneet seä Sepänylän ehittäminen, jäisi lasennallista tvetta vielä äyttämättä. Tämä ylijäävä tve voidaan suunnata myös muille alueille, miäli esustahaneita atsotaan olevan riittävästi. Täreää siis on, että auppaa ehittyy myös esustoissa. Koo lasennallista tvetta ei voida suunnata esustojen ulopuolelle. Todennäöisesti esustoissa tulisi raentumaan lisäliietilaa enimmillään noin m 2. Tämänin vio on hyvin positiivinen huomioon ottaen liieraentamishaasteet esustoissa. Näin olleen lasennallista esustatvetta jäisi yli noin m 2. Koonaisuudessaan esustan ulopuolisille alueille jäisi liietilan lisätvetta noin m 2, joa pitää sisällään esustoista ylijäävän osan seä vsinaisen muiden alueiden tpeen.

6 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 5 Maauntaaavassa mitoitusen suositellaan olevan jonin verran lasettua liietilatvetta suurempi syystä, että tpeessa ei ole huomioitu luonnollista myymäläpoistumaa, jona voidaan vioida olevan noin pi prosenttia myymäläannasta. Tyypillistä on, että pitällä tähtäimellä epäsopivat ja huonoilla paioilla sijaitsevat myymälätilat poistuvat äytöstä ja raennusten äyttötoitus muuttuu. Lisäsi tvetta lisää se, etteivät aavat yleensä toteudu 00 %:sti eli aavan mitoituseen tulee myös tästä syystä lisätä jonin verran jouston vaa. Osa auppapaioista on äytännössä esenään vaihtoehtoisia, miä tulee näyä aavan mitoitusessa, jos aavaan halutaan joustavuutta. Jos aavallinen ylimitoitus otetaan laselmassa huomioon, ohdistuu liietilatvetta esustojen ulopuolisille alueille noin m 2. (Kaavallinen ylimitoitus on lasettu tässä ertoimella,3. Vastaavaa errointa on äytetty mm. Uudenmaan liiton maauntaaavan alustavaa mitoitusta suunniteltaessa.) Kesustaan ja esustan ulopuolisille alueille suunnattu lasennallinen enimmäistve m 2 muodostuu siis seuraavasti: Enimmäislisätve ostovoiman asvun pohjalta Ostovoiman siirtymillä orjattu tve Kesusta-alueille Muille alueille Realistinen toteuma Ylijäävä osa esustatpeesta Ylimitoitus 30 % Kesustojen ulopuolisten alueiden mitoitus Kivihaa Tervajoi Liisanlehto Risö

7 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta Liisanlehdon ja Risön oonaismitoitus Kesustan ulopuolisille alueille voidaan masimissaan suunnata lisäliietilaa m 2. Kivihaassa on olme tyhjää tonttia, joiden raennusoieus on yhteensä m 2, lisäsi alueella äyttämätöntä raennusoieutta raennetuilla tonteilla. Yhteensä liieraentamismahdollisuusia Kivihaassa on yhteensä noin m 2. Tervajoella on asemaaavoissa äyttämätöntä liieraentamisen raennusoieutta yhteensä m 2. Miäli Kivihaan ja Tervajoen mahdollisuudet otetaan huomioon, voi Liisanlehdon ja Risön alueelle suunnata mitoitusta noin m 2. Masimimitoitus voi tästä olla jonin verran suurempiin, ilman että sillä on vaiutusta esustoihin. Kivihaan ja Tervajoen mahdollisuudet eivät mitä todennäöisimmin tule toteutumaan oonaisuudessaan. Raennusoieuden äyttäminen jo raennetuilla tonteilla Kivihaassa edellyttää mm. autopaiojen sijoittamista osittain maan alle tai raentamista toiseen erroseen. Liisanlehdon-Risön aupallisten vaiutusten vioinnissa vioitiin, että Kivihaassa asemaaavamahdollisuusista toteutuu todennäöisesti noin m 2. Tässä oletusessa tyhjät tontit ( m 2 ) raentuvat 80 %:sti. Lisäsi alueella voi tapahtua jonin verran nyyisten liieraennusten laajennusia ( noin m 2 ). Tervajoen autoaupan alue on ainutlaatuinen jo oo maan mittaaavassa. Alueelle on esittynyt autoauppa, joa palvelee laajamittaisesti Pohjanmaata ja Etelä-Pohjanmaata. Alueella asioidaan myös muualta Suomesta. Vahvistetussa oonaismaauntaaavassa Tervajoi on osoitettu P-merinnällä. Alueelle ei siten saa sijoittaa seudullisesti merittävää vähittäisaupan suurysiöä. Todennäöisesti Tervajoelle ei tule esittymään laajamittaisesti muuta tilaa vaativaa auppaa uin autoauppaa. Vaia autoauppa vetää asiointia ympäri maauntia, ei alueelle ole palveluveron annalta luontevaa suunnata laajamittaisesti muuta seudullista tilaa vaativaa auppaa. Tällä hetellä Tervajoella on liietilaa aupan äytössä noin m 2. On epätodennäöistä, että raentamisen määrä alueella oilsi yli asinertainen nyytilanteeseen nähden. Autoaupan lasennallinen enimmäisliietilatve ostovoiman siirtymät huomioon ottaen Vaasassa ja Kyrönmaalla yhteensä noin m 2, aavallinen ylimitoitus (30 %) huomioon ottaen on tve noin m 2. Autoaupalla reaalinen lisätilantve ostovoiman asvun pohjalta lasettua suurempi. Autoaupan luonne on muuttumassa. Aiaisemmin autoauppaa äytiin autoaupan pihoilla. Nyyään yhä suurempi määrä autoauppaa äydään sisätiloissa, myös äytettyjen autojen auppa esittyy sisätiloihin. Tämä lisää merittävästi autoaupan tilantvetta. Todennäöisesti ei asemaaavat Tervajoella tule oonaisuudessaan toteutumaan. Jos Tervajoelle suunnattaisiin mitoitusesta esimerisi m 2 ja Kivihaaan vioitu todennäöinen toteutuminen eli m 2 (tai toisin päin eli Kivihaa - Tervajoi tai m 2 tai m 2 ), jäisi Liisanlehdon ja Risön alueille m 2. Tätä voidaan pitää alueen masimimitoitusena.

8 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 7 Liisanlehdon ja Risön alueiden masimimitoitus muodostuu seuraavasti. Laatioissa olevat luvut ovat errosaloja (-m 2 ). Autoauppa Muiden alueiden mitoitus Muut toiminnot Tervajoi Kivihaa Liisanlehto Risö Kivihaa Liisanlehto Risö / Kivihaa Liisanlehto Risö Kivihaa Liisanlehto Risö / Mitoitusen suuntaaminen erityyppisille toiminnoille Liisanlehdossa ja Risössä Jottei Liisanlehdon ja Risön alueiden liieraentaminen vaiuta merittävästi esustojen auppaan, tulee toiminnasta pääosa suunnata tilaa vaativaan auppaan. Kuina paljon mitoitusesta voidaan suunnata päivittäistavaauppaan ja uina suuri osaa muuhun erioisauppaan ja palveluihin, selvitetään seuraavassa tastelussa. Vaiutusten vioinnissa todettiin, että mitoitus Liisanlehdon - Risön alueella on päivittäistavaaupan osalta mitoitus aiein riittisin. Liietilatpeeseen verrattuna päivittäistavaaupan pas mitoitus on vaihtoehdon muainen (8000 -m 2 ). Ostovoimaa riittää myös vaihtoehdon 3 muaiselle päivittäistavaaupalle ( m 2 ), mutta tällöin optimaalista suurempi osa pt-auppaa sijoittuu esustojen ulopuolelle, miä ei tasapainoisen palveluraenteen annalta ole tavoiteltavaa. Päivittäistavaaupassa asioidaan selvästi useammin uin erioisaupassa, joten ei ole syytä sijoittaa pt-auppaa merittävää määrä lasettua enemmän esustojen ulopuolelle. Suositeltavaa on myös, että osa päivittäistavaaupasta raentuu Liisanlehdon alueelle, joa sijoittuu päivittäisen asioinnin annalta pemmalle paialle, eli lähemmäsi suurempaa asuasmäärää. Päivittäisaupan masimimitoitusena alueella voidaan pitää noin m 2. Tämä vastaa suurin piirtein esustan ulopuolisten alueiden tpeeseen ja vaihteluväli riippuu siitä, ono muille esustan ulopuolisille alueille tulossa pt-auppaa. Todennäöisesti suuremmallaaan määrällä pt-auppaa ei ole suurta vaiusta esustojen palveluraenteeseen, mutta mitä suurempi määrä pt-auppaa esusta-alueiden ulopuolelle sijoittuu, sitä enenemässä määrin yhteisunta hajautuu. Masimimitoitusesta tulee vähin-

9 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 8 tään puolet sijoittaa Liisanlehdon alueelle, sillä se on asuaslähtöohdista pemmalla paialla uin Risö. Erioisaupan mitoitus uusilla aupan alueille on riippuvainen alueiden luonteesta. Miäli alueille suunnataan merittävä määrä suurysiöauppaa ja vain pieni määrä esustahauista erioisauppaa, ei tällä ole niin suurta vaiutusta esustaan uin perinteisellä auppaesusella, jossa on merittävä määrä pieniä etju- ja meriliieitä. Miäli erioisauppaa suunnataan hypermetteihin ja muihin suurysiöihin (Iea) esimerisi olmeen erilliseen ysiöön yhteensä m 2 eli m 2 uhunin, eli näillä vielä ole vaiusta esustaauppaan. Kuten vaiutusten vioinnissa todettiin, suurysiöiden erioisaupan tjonta on erityyppistä uin esustojen erioisaupan. Tällöin ne enemmänin täydentävät toisiaan, sillä asiointi hypermetissa ei orvaa esusta-asiointia. Vastaavasti auppaesus, jonne sijoittuu esustahauisia etju- ja meriliieitä, siirtää asiointia jonin verran esustasta uuteen auppaesuseen. Jonin verran myös muuta erioisauppaa voi alueille sijoittua, ilman että se merittävästi vaiuttaisi esusta-asiointiin. Esimerisi GW-Galleria, joa on ooltaan noin m 2 ei vielä ole juuriaan vähentänyt esusta-asiointia. Tähän vaiutta myös se, että esusen etjuliieillä on omat myymälät myös esustassa. Ohessa on esimerejä auppaesusista Suomessa. Osa auppaesusista on luonteeltaan ja tjonnaltaan sen tyyppisiä, etteivät ne merittävästi ilpaile monipuolisen esustatjonnan anssa (esim. Vaasan esusta). Tällaisia auppaesusia on listan alussa. Monipuolinen muotiaupan tjonta on usein tastelun annalta riittinen. Miäli esusessa ei ole riittävän monipuolista muotiaupan tjontaa, se ei ilpaile merittävästi esustan anssa. Kauppaesusia Suomessa 20 Kerrosala Vuorattava liiepintaala m2 Yhteensä Pt-auppa Erioisauppa hyperissä Erioisauppa ja palvelut Entersse Espoo Lippulaiva Espoo Merituuli Espoo Arabia Helsini Columbus Helsini Ruoholahti Helsini Malmin Nova Helsini Duo Tampere Iso-Omena Espoo Mylly Raisio Revontuli Rovaniemi Rinteenulma Rovaniemi Rajalla Tornio Sanssi Turu Myyrmanni Vantaa Elo Ylöjärvi Lähde: Suomen Kauppaesusyhdistys ry.

10 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 9 Oheisen listan lopussa on auppaesusia, joissa on merittävä määrä sellaista etju- ja meriliietjontaa, joa houuttelisi asiointia esustasta auppaesuseen, miäli nämä sijoittuisivat esustan ulopuolelle (esim Risö). Luoittelu on tehty asiantuntija-vion pohjalta ja on vain suuntaa-antava. Tästä saadaan uitenin suuruusluoaa, uina paljon erioisauppaa voidaan sijoittaa esustan ulopuolelle ilman että se vähentää esustaasiointia. Tämän vioin pohjalta, voitaisiin Risön alueelle sijoittaa masimissaan noin m 2 muuta erioisauppaa uin suurysiöauppaa. Liisanlehdon alueella mitoitus voi olla jo pienempi (esim m 2 ) ja erioisauppaa sijoittuisi lähinnä hypermetin etumyymälöihin, sillä ei ole toitusen muaista raentaa ahta saman tyyppistä esittymää alueelle. Koonaisuudessaan erioisauppaa voisi Liisanlehdon ja Risön alueille suunnata m 2, miäli se sijoittuisi oletetun tyyppisen aupan raenteeseen alueille (s. oheiset taulut), eli osa sijoittuu ns. suurysiöauppaan ja vain osa esusta-hauiseen erioisauppaan. Tilaa vaativan aupan mitoitusesi jäisi näin ollen m 2, miäli oonaismitoitus on m 2. Tilaa vaativan aupan mitoitus ei ole niin meritysellinen uin esustahauisen erioisaupan. Tilaa vaativan aupan asiointitiheys on alhainen, eiä tilaa vaativa auppa ilpaile suuresti esustaaupan anssa. Vaasan esustaan ei tilaa vaativaa auppaa pystytä merittävissä määrin sijoittaa, ei ainaaan niin paljon, että tilaa vaativan aupan liietilatve täyttyisi. Tilaa vaativan aupan osalta ylimitoitus aavassa tuo vaihtoehtoisia sijaintipaioja aupalle ja auppapaiat ilpailevat toisensa anssa. Vaasan esustan auppaan ei tällä ole meritystä. Risö Liisanlehto Alueet yhteensä Arvioidulla mitoitusella ei ole merittäviä vaiutusia Vaasan esustaauppaan. Määrä on lasettu ostovoiman asvun pohjalta. Lisäsi on vioitu sellainen masimaalinen liieraen- K-m 2 Yhteensä Pt-auppaa Erioisauppaa Tivaa Hypermet Iea Muu auppaesus Yhteensä K-m 2 Yhteensä Pt-auppaa Erioisauppaa Tivaa Hypermet Muuta auppaa Yhteensä K-m 2 Yhteensä Pt-auppaa Erioisauppaa Tivaa Hypermetit Muu suurysiö Muu auppaesus Yhteensä

11 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 0 ne, jolla ei uitenaan ole merittäviä vaiutusia esusta-asiointiin, sillä tjonta on toisen tyyppistä uin esustatjonta. Arvioidussa masimimitoitusessa erioisaupan laadulla on suuri meritys. Miäli voitua suurempi määrä suuntautuu auppaesustyyppiseen auppaan, voi tällä olla meritystä Vaasan esustaan. Monipuolinen auppaesus siirtää esusta-asiointia Liisanlehdon tai Risön alueelle enemmän uin suurysiötyyppinen auppa. Vaasan esusta on uitenin hyvin vahva auppapaia. Vetovoimaisen auppaesusenaan raentuminen Risöhön ei vaiuttaisi niin paljon esustaan, että sen vetovoima merittävästi lasisi. Ostovoimaa riittää seudulla useampiin auppapaioihin. Miäli Risöhön raentuisi merittäviä määriä esustahauisia etju- ja meriliieitä sisältävä auppaesus, voisi tällä olla vaiutusia uitenin nyyisen esustatjonnan laajentamiseen. Linja-autoaseman auppaesus todennäöisesti jäisi lyhyellä aiavälillä raentumatta, sillä alueella ei todennäöisesti riitä potentiaalia ahden auppaesusen raentumiseen yhtä aiaa. Risön ja Liisanlehdon raentuminen aupan alueina lisää jonin verran asiointia Vaasaan aupuniseudun eteläosista. Osa asioinnista, joa nyt suuntautuu Kivihaaan siirtyy Liisanlehdon tai Risön alueelle. Asiointisuuntautumisen muutoset ovat Vaasan ulopuolella suurimmat Laihialla, joa sijoittuu lähelle uutta esittymää. Muissa läheisissä alaesusissa tjonta on sen verran suppeaa, että pääosa erioisauppaostosista suuntautuu jo nyyään Vaasaan. Tämä tulee jatumaan, vaiei Liisanlehdon ja Risön alueet raentuisi aupan alueina. Suuri osa monipuolisista pt-ostosmatoista suuntautuu myös Vaasaan. Lähiauppaostoset tehdään omassa alaesusessa eiä tähän Vaasan uusilla esittymillä ole vaiutusta. Merittävä määrä erioisauppaostosista tehdään Vaasassa jo nyyään myös Laihialta ja osittain nämä matat suuntautuvat uuden esittymän myötä nyyisiä asiointipaioja (Kivihaa ja esusta) lähemmäsi. Päivittäistavaauppaostosiin voi uudella esittymällä olla jonin verran meritystä. Jos uusi monipuolinen päivittäistavaauppa raentuu lähelle Laihiaa, myös päivittäisasiointia siirtyy sinne. Liietilatvelaselman muaan ostovoimaa riittää yhä edelleen uitenin myös nyyisille liieille eli näin ollen myös Laihian esustalle. Vsinaiset matat isin eivät uitenaan todennäöisesti merittävästi asva, sillä asiointia hoidetaan työmatojen yhteydessä. Viionloppuisin asiointimatat saattavat lyhentyä, jos asiointia siirtyy Kivihaasta uuteen esittymään. Laihian esustan ehittämiseen tulee uitenin panostaa palveluaseman turvaamisesi.

12 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 Se, ettei vioitu määrä liietilaa Liisanlehdossa ja Risössä vaiuta liian haitallisesti Vaasan esustaan ja lähiuntien esusiin, edellyttää seuraavaa: * Vaasan esusta ehittyy, esimerisi Linja-autoaseman auppaesus raentuu. * Laihian esustaa ehitetään. * Kivihaan ja Tervajoen asemaaavavauset toteutuvat vain osittain. * Liisanlehdon ja Risön erioisaupan laatu on sen tyyppistä, ettei se liiallisesti ilpaile esustaaupan anssa. * Ostovoima asvaa ennaoidusti. * Liisnlehto ja Risö raentuvat vaiheittain.

13 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta VÄHITTÄISKAUPAN SUURYKSIKÖT POHJANMAALLA Vähittäisaupan suurysiöt on Pohjanmaalla toitettu enttätoitusella esäuussa 20. Pietsaen ydinesusta on toitettu vuonna Ktoitusessa on pohjattaan tai maastotietoannan ttaan piirretty aupan ja palveluiden äytössä olevat liieraennuset. Ktoitusen pohjalta on lasettu aupallisten palveluiden äytössä oleva pintaala. Liieisiin sisältyvät myymälän lisäsi taatilat ja vastot seä seinät. Pinta-ala ei ole täysin yhdenvertainen raennusluvista saatavien pinta-alojen anssa, mutta antaa riittävän tuuden aupan äytössä olevasta errosalasta eri esusissa. 2. Nyyiset suurysiöt Vähittäisaupan suurysiöisi on tässä lasettu muaan ne liieet, joiden lasettu pinta-ala on yli 950 m 2. Tällä vmistetaan, ettei pinta-alan epätuudesta johtuen vähittäisaupan suurysiöitä jää tunnistamatta. Todennäöisesti osa tässä luoitelluista vähittäisaupan suurysiöistä jää todellisuudessa alle vähittäisaupan suurysiörajan. Suurysiöt on luoiteltu toiminnan muaan päivittäistavaauppaan (supermetit), tavataloauppaan (hypermetit, tavatalot ja muut laajan tavavalioiman myymälät), tilaa vaativaan auppaan ja autoauppaan. Kauppaesuset on myös tulittu suurysiöisi. Lisäsi tastelussa on eriseen huomioitu mettien etumyymälät, sillä etumyymälöiden tjonta voidaan rinnastaa mettien tjontaan. Suurysiöitä on tasteltu seä unnittain että aupan esusittain. Pienien untien esusia ei toitettu, sillä näissä ei alustavien tastelujen muaan ole vähittäisaupan suurysiöitä. Mustasaesta on toitettu ainoastaan Sepänylä. Isostayröstä ja Vähästäyröstä ainoastaan Tervajoen alue. Lapväärtissä on toitettu ainoastaan esustan ulopuolinen rautaauppa. Vähittäisaupan suurysiöt ja niiden pinta-ala Pohjanmaalla K-m 2 Vaasa Mustasai Laihia Isoyrö Vähäyrö Närpiö Kristiinanaupuni Pietsai Pt-auppa Tavataloauppa Kauppaesus Tilaa vaativa auppa Autoauppa Suurysiöt yhteensä Liietilojen pinta-ala unnassa yht Suurysiöjen osuus liietilasta 59 % 53 % 26 % 58 % 33 % 6 % 26 % 43 % Suurysiöjen luumäärä Osuus unnan liietilamäärästä Suuryiöiden muut liieet* Suurysiöt oonaisuudessaan Osuus unnan liietilapinta-alasta 62 % 54 % 28 % 58 % 33 % 6 % 26 % 45 % * Mettien etumyymälät Vähittäisaupan suurysiöitä on eniten ahdessa suurimmassa aupungissa eli Vaasassa ja Pietsaessa. Vaasassa suurysiöitä on yhteensä 23, ja näillä on pinta-alaa yhteensä m 2. Luu pitää sisällään Rewell Centerin ja GW-Gallerian seä torin länsilaidan orttelin, sillä se toimii auppaesusmaisena oonaisuutena. Lisäsi luvussa muava ovat Eurometin seä Suomi-Soffan liietilat, jota tällä toitushetellä olivat tyhjänä. Ne on tässä luoiteltu edellisen äyttäjän muaan. Suurysiöiden yhteydessä on liietilaa lähinnä mettien etumyymälöinä tämän lisäsi noin m 2. Koo liietilaannasta suurysiötyyppistä tilaa on yli 60 %.

14 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 3 Pietsaessa suurysiöitä on yhteensä yhdesän. Suurysiöjen pinta-ala etumyymälät muaan luien vastaa noin 45 % oo liietilaannasta. Muissa unnissa suurysiöjen määrä on vähäinen. Pinta-alallisesti näiden meritys on uitenin joissain unnissa suuri. Vähittäisaupan suurysiöt ja niiden pinta-ala aupan esittymissä Pohjanmaalla Vaasan seutu K-m 2 Vaasan Rantamaantie Liisan- esusta Kivihaa Risö lehto Sepänylä Pt-auppa Tavataloauppa Kauppaesus Tilaa vaativa auppa Autoauppa Suurysiöt yhteensä Liietilojen pinta-ala esittymässä yht Suurysiöjen osuus liietilasta 50 % 74 % 86 % 53 % 00 % 53 % Suurysiöjen luumäärä Osuus esittymän liietilamäärästä Suuryiöiden muut liieet* Suurysiöt oonaisuudessaan Osuus esittymän liietilapinta-alasta 54 % 76 % 86 % 53 % 00 % 54 % Vaasassa suurysiöitä on eniten Kivihaassa, myös esustassa on seitsemän suurysiösi luoiteltavaa liiettä. Kesusta-alueesi on tässä lasettu maauntaaavan esustatoimintojen alue. Kesusta-alueella suurysiöjen äytössä oleva pinta-ala nousee auppaesusten taia uitenin oreammasi uin Kivihaassa. Suurysiöitä on myös Rantamaantien alueella, Risössä (Vepsäläinen) ja Liisanlehdossa (Htman). Sepänylässä on olme tässä suurysiösi luoiteltua liiettä, K-supermet, S-met ja Masu. Näiden pinta-ala vastaa yli puolta oo Sepänylän aupallisten palveluiden äytössä olevasta pinta-alasta. Metit ovat ooltaan lähellä m 2, joten ne saattavat todellisuudessa jäädä alle vähittäisaupan suurysiörajan. Vaasan seudulta toitettiin myös Vöyrin esusta. Halpahalli seä S-met ovat lähellä suurysiörajaa, mutta jäävät laselman muaan alle tämän. Laihian esustassa on asi vähittäisaupan suurysiöä. Molemmat ovat ooltaan noin m 2, joten ne saattavat myös todellisuudessa jäädä alle vähittäisaupan suurysiörajan. Tervajoella on ysi rautaauppa seä olme autoauppaa, jota ylittävät suurysiörajan. Osa näistä toimii useassa raennusessa, mutta uitenin yhtenä liieenä.

15 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 4 Vähittäisaupan suurysiöt ja niiden pinta-ala aupan esittymissä Pohjanmaalla Kyrönmaa K-m 2 Laihian esusta Tervajoi Pt-auppa Tavataloauppa Kauppaesus 0 0 Tilaa vaativa auppa Autoauppa Suurysiöt yhteensä Liietilojen pinta-ala esittymässä Suurysiöjen osuus liietilasta 26 % 45 % Suurysiöjen luumäärä 2 4 Osuus esittymän liietilamäärästä Suuryiöiden muut liieet* Suurysiöt oonaisuudessaan Osuus esittymän liietilapinta-ala 28 % 45 % Vähittäisaupan suurysiöt ja niiden pinta-ala aupan esittymissä Pohjanmaalla Suupohjan rannioseutu K-m 2 Kristiinanaupungin Närpiö esusta Högbac esusta Lapväärtti Pt-auppa Tavataloauppa Kauppaesus Tilaa vaativa auppa Autoauppa Suurysiöt yhteensä Liietilojen pinta-ala esittymässä Suurysiöjen osuus liietilasta 23 % % % Suurysiöjen luumäärä 2 Osuus esittymän liietilamäärästä Suuryiöiden muut liieet* Suurysiöt oonaisuudessaan Osuus esittymän liietilapinta-ala 23 % % % Närpiön esustassa on niin iään asi vähittäisaupan suurysiösi luoiteltua mettia, jota saattavat todellisuudessa jäädä alle suurysiörajan. Högbacan alueella on vain ysi tavataloauppaan luoiteltu suurysiö (Halpahalli). Alueen tilaa vaativan aupan myymälät jäävät alle suurysiörajan. Kristiinanaupungissa on ysi vähittäisaupan suurysiö esustassa, Talasen tavatalo. Lappväärtissä on rautaauppa, joa ylittää suurysiörajan. Lappväärtin ironylän auppoja ei ole toitettu. Pietsaessa suurysiöitä on seä esustassa, met-alueella ja erillisellä tilaa vaativan aupan alueella. Met-alue on maauntaaavassa esusta-aluetta, mutta tässä sitä on äsitelty omana alueenaan. Kesustassa on ysi tavataloauppaan luoiteltu suurysiö (Halpahalli). Met-alueella on asi hypermettia, suuri päivittäistavaauppa seä

16 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 5 rautaauppa, jota ovat vähittäisaupan suurysiöjä. Pääosa met-alueen pinta-alasta on vähittäisaupan suurysiöjä tai näiden etumyymälöitä. Tiva-alueella vähittäisaupan suurysiöjä on yhteensä neljä ja ne vastaavat noin olmannesta oo alueen pinta-alasta. Pietsaen seudulla ei ole suurysiöitä Pietsaen aupungin ulopuolella. Vähittäisaupan suurysiöt ja niiden pinta-ala aupan esittymissä Pohjanmaalla Pietsaen seutu K-m 2 Pietsaen esusta Pietsaen metalue Pietsaen tiva-alue Pt-auppa Tavataloauppa Kauppaesus 0 0 Tilaa vaativa auppa Autoauppa Suurysiöt yhteensä Liietilojen pinta-ala esittymässä yht Suurysiöjen osuus liietilasta 4 % 87 % 35 % Suurysiöjen luumäärä 4 4 Osuus esittymän liietilamäärästä Suuryiöiden muut liieet* Suurysiöt oonaisuudessaan Osuus esittymän liietilapinta-alasta 4 % 94 % 35 % * Mettien etumyymälät

17 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta Seudullinen vähittäisaupan suurysiö Kaii vähittäisaupan suurysiöt Pohjanmaalla eivät ole seudullisesti merittäviä. Paiallisten niiden asiaasunta tulee pääosin omasta unnasta. Seudullisen vähittäisaupan suurysiön vaiutusalue ulottuu useamman unnan alueella. Nyyisten vähittäisaupan suurysiöjen pohjalta on vioitu seudullisten vähittäisaupan suurysiöiden rajoja. Vähittäisaupan seudullisuuden raja on suurempi isoissa aupungeissa uin pienissä unnissa. Seudullisuus vaihtelee lisäsi toimialoittain jonin verran. Tilaa vaativassa aupassa ysiöt ovat pienempi uin päivittäistavaaupassa tai tavataloaupassa, vaia niiden vaiutusalue voi olla sama. Seudullisen vähittäisaupan suurysiön (pl. tilaa vaativa auppa) raja Vaasassa ja Pietsaessa on vioin muaan noin m 2. Pienemmät ysiöt ovat pääosin vaiutuseltaan paiallisia. Vaasassa raja voi olla hieman tätä suurempiin, mutta ainain jo jonin verran alle m 2 :n suuruiset myymälät ovat jo seudullisia. Tällaisia ovat mm. hypermetit Kivihaassa. Kesiooisissa unnissa uten Mustasaessa, Närpiössä ja Laihialla seudullisen vähittäisaupan suurysiön raja (pl. tiva) on vion muaan m errosneliömetrin suuruiset metit ovat vaiutusillaan vielä paiallisia, mutta tätä suuremmat tavatalotyyppiset aupat uten Halpahalli Närpiössä ovat jo seudullisia. Vastaava raja voi toimia myös Kristiinanaupungissa, Uudessaalepyyssä ja Pedersören unnassa, jota ovat väestöltään saman suuruisia tai suurempi uin jo toitetut unnat. Muissa unnissa väestömäärä on sen verran alhainen, että 2000 errosneliömetrin suuruinen myymälä haee väistämättä asiaasuntaa oman unnan ulopuolelta, miäli tällainen ysiö untaan sijoittuisi. Tilaa vaativassa aupassa seudullisuuden raja on pienempi uin muussa vähittäisaupassa. Tilaa vaativa auppaa esittyy hvempiin auppapaioihin uin muu auppa, jolloin se haee väistämättä asiaaita laajalta alueelta. Suurissa aupungeissa tilaa vaativan aupan seudullisuuden alajana voidaan pitää noin 3000 errosneliömetriä. Pietsaen esustassa Rautia on ooltaan noin m 2 ja merityseltään seudullinen. Tilaa vaativan aupan alueella on useita autoauppoja, jota ooltaan ovat jonin verran yli 2000 errosneliömetriä. Nämä palvelet pääosin pietsaelaisia, mutta osa lähiympäristössä ei muuta autoaupan tjontaa ole, saavat ne jonin verran asiaaita myös naapuriunnista. Osin naapuriuntien autoaupan ostovoimaa siirtyy myös etelään seä pohjoisen suuntaan Koolaan. Vaasassa tilaa vaativan aupan seudullisuuden alaja on selvemmin m 2. Plantagen on jo seudullisesti merittävä, ja se on ooltaan noin m 2. Useat merittävät autoaupat ovat myös ooltaan yli m 2. Muissa unnissa tilaa vaativan aupan suurysiöitä on tällä hetellä vain Mustasaessa, Kristiinanaupungissa seä Isossayrössä ja Vähäyrössä Tervajoen alueella. Mustasaen Masu on noin m 2, ja saa asiaaita myös oman unnan ulopuolelta, samoin Rautia (3600 -m 2 ) Lapväärtissä. Suurimmat Tervajoen autoaupat ovat ooltaan m 2. Nämä ovat selvästi jo seudullisesti merittäviä, sillä seä Isonyrön että Vähänyrön oma asuaspohja on sen verran pieni, ettei se elättäisi tämän ooisia liieitä.

18 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 7 Muissa unnissa tilaa vaativan aupan alajana voidaan pitää 2000 errosneliömetriä. Tämän suuruinen tilaa vaativan aupan ysiö on jo niin suuri ja vetovoimainen, että se houuttelee asiaaita yliuntajojen. Seudullisen vähittäisaupan suurysiön alajat Pohjanmaalla Nyyiseen suurysiöantaan pohjautuva vio Päivittäistavaauppa, erioisauppa, tavataloauppa Alaja -m 2 Suuret aupungit Vaasa (tai vähän suurempi) Pietsai Kesiooiset unnat Mustasai Laihia Närpiö Krisiinanaupuni Pederören unta Uusialepyy Pienet unnat Muut Tilaa vaativa auppa ja autoauppa Alaja -m 2 Suuret aupungit Vaasa Pietsai (tai vähän pienempi) Muut unnat 2 000

19 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta ALAKESKUSTEN MITOITUS Alaesusten mitoitus lähtee nyyisestä liieannasta seä mahdollisesta liietilan lisätpeesta. Liietilan lisätve on aiaisemmissa selvitysissä lasettu seutuunnittain, ja on oletettu että lisätve toteutuu pääosin seutuesusessa. Tvetta on vielä orjattu ostovoiman siirtymillä, jolloin niillä seuduilla jota saavat ostovoimaa oman seutunsa ulopuolelta, on lisätve suurempi, uin seuduilla jota menettävät ostovoimaa. Lisäliietilatve toteutuu myös todennäöisimmin jo valmiisi vetovoimaisissa auppapaioissa. Tämä on hyvä lähtöohta seutuesusten mitoituseen. Alaesusten mitoitusen tulee lähteä myös ehitystä mahdollistavasta lähtöohdasta, jossa oletetaan että alaesusissa voi toteutua oman unnan ostovoiman asvusta johtuva tve. Tässä on lasettu unnittainen liietilan enimmäislisätve vuodelle 2030 ilman siirtymiä. Tapa antaa pienemmille alaesusille enemmän mahdollisuusia uin siirtymillä orjattu laselma. Mahdollisuusia on hyvä antaa riittävä määrä alaesusillein. Tavoiteltavaa on, että palveluvero ehittyisi tasaisesti ostovoiman ja väestön sijainnin muaan. Kauppa uitenin esittyy suuriin esusiin, joten todennäöisesti tämän suuruinen tve ei pienissä esusissa toteudu. Näin ollen suurempiin esusiin pitää suunnata myös näiden pienten tvetta, jotta seudun aupan ehityselle luodaan luontevat edellytyset. Mahdollistavassa oonaismitoitusessa on ideana, että pienet unnat saavat lisätpeen muaan mahdollisuusia asvattaa auppaa esustassaan. Myös vetovoimaisille esusille suodaan mahdollisuus asvaa ysynnän muaan, eli nyyiset vetovoiman pohjalta. Näin ollen suuret esuset mitoitetaan siirtymien pohjalta lasetun seutuohtaisen tpeen pohjalta. Mahdollistava oonaismitoituslaselma tuottaa tulosen, jossa aavan oonaismitoitus on suurempi uin lasettu lisätve lisättynä nyyantaan. Tämä on uitenin linjassa MRL:n uusien sisältövaatimusten anssa: Maaäyttö ei vaiuta haitallisesti esustojen aupallisiin palveluihin ja niiden ehittämiseen. Suunniteltu maanäyttö edistää sellaisen palveluveron ehittämistä, jossa asiointimatojen pituudet ovat ohtuullisia ja liienteestä aiheutuvat haitalliset vaiutuset mahdollisimman vähäisiä. Oheisessa taulussa on lasettu ostovoiman asvun pohjalta lasettu liietilatve unnittain. Alaesusten oonaismitoitusessa nyytilaliietilamäärään lisätään lasettu lisätve. Tämä laselmatapa toimii siis pienissä esusissa ei seutuesusissa. Kullein alaesuselle voidaan lasea oma mitoitus. Vaihtoehtoisesti eri tyyppisille esusille voidaan lasea mitoitusluoat nyyisen esustan liietilaannan ja ympäröivän väestön muaan. Luoia voi olla esimerisi hyvin pienet esuset, pienet esuset ja esiooiset esuset.

20 Lisäselvitys aupallisten palveluiden sijoittumisesta 2 9 Kaupallisten palveluiden enimmäislisätilantve Pohjanmaan unnissa vuoteen 2030 mennessä Enimmäistve -m2 Pietsaen Kruunupyy Luoto Uusialepyy Pedersöre Pietsai seutu Päivittäistavaauppa Tilaa vaativa auppa Muu erioisauppa Erioisauppa yhteensä Vähittäisauppa yhteensä Autoauppa ja huoltamot Ravintolat ja ahvilat Muut aupalliset palvelut Liietilatve yhteensä Lähde: Santasalo Ky 20 Enimmäistve -m2 Suupohjan Isoyrö Laihia Vähäyrö Kyrönmaa Kasinen Kristiinanaupuni Närpiö rannioseutu Päivittäistavaauppa Tilaa vaativa auppa Muu erioisauppa Erioisauppa yhteensä Vähittäisauppa yhteensä Autoauppa ja huoltamot Ravintolat ja ahvilat Muut aupalliset palvelut Liietilatve yhteensä Lähde: Santasalo Ky 20 Enimmäistve -m2 Korsnäs Maalahti Mustasai Vaasa Vöyri Vaasan seutu POHJAN- MAA Päivittäistavaauppa Tilaa vaativa auppa Muu erioisauppa Erioisauppa yhteensä Vähittäisauppa yhteensä Autoauppa ja huoltamot Ravintolat ja ahvilat Muut aupalliset palvelut Liietilatve yhteensä Lähde: Santasalo Ky 20