Korkea vuokratuotto, vuotuinen kassavirta, kiinteistökohteiden arvonnousu ja matala volatiliteetti Seuraava merkintäpäivä: 30.9.2014 Suomen Pankkiiriliike Oy VERS20140822
Miksi? Suomalaiset tarvitsevat uusia hoivakiinteistöjä Julkisen sektorin varat eivät riitä vastaamaan kasvaviin ja monipuolistuviin tarpeisiin: Ikääntyvien tehostettu palveluasuminen: nykyinen kiinteistökanta ei riitä eikä vastaa kasvavia tarpeita. Lasten päivähoitokiinteistöt: yksityinen operointi on voimakkaassa kasvussa. Lastensuojelukiinteistöt: kodin ulkopuolelle sijoitettujen lasten määrä on kasvanut 2000-luvulla 3 000:sta yli 17 000:een lapseen. Ainakin 40 % sijoitetuista lapsista on sijoitettuna lastensuojelulaitoksiin. Erityishoivakiinteistöt: esim. päävammat, muistihäiriöt ja mielenterveyskuntoutus. Terveyspalvelukiinteistöt. Yksityiset sijoittajat omistavat kiinteistöjä aiempaa enemmän ja kiinteistöissä voi toimia sekä yksityisiä että julkisia palveluntuottajia: Päiväkodit, hoivakodit, sairaalat, terveysasemat, kuntoutuksessa käytettävät kiinteistöt sekä muut hoiva-alan kiinteistöt. Hoivakiinteistöjen tuottotaso on selvästi asuntoja korkeampi Tällä hetkellä hoivakiinteistöjen nettovuokratuottotasot ovat 7 8 %. Hoivakiinteistöille ominaista ovat pitkät vuokrasopimukset ja hyvä, vakaa vuokratuotto. Kyse on toiminnallisesti hyvistä, luvanvaraisista erikoiskiinteistöistä. 2
Hoivapommin purkaminen luo isot markkinat (Kauppalehti 1.11.2013) Kunnat eivät yksin pysty maksamaan hoivan tarpeen lisääntymisen aiheuttamaa laskua. Mukaan tarvitaan myös yksityistä rahaa. Eläkeiän hilaaminen ylöspäin on vienyt suurimman osan päättäjien ja median huomiosta viime aikoina. Eläkeiän nousu ei kuitenkaan yksin riitä kattamaan sitä laskua, joka syntyy suomalaisten ikääntyessä ja hoidon tarpeen kasvaessa. Ikääntyneiden suomalaisten osuus nousee hurjaa vauhtia. Vauhti vain kiihtyy, kun suuret ikäluokat siirtyvät ikäihmissarjaan parinkymmenen vuoden sisällä. Vanheneminen tuo mukanaan monenlaisia vaivoja, joista osasta selviää lääkehoidolla tai kuntoutuksella, mutta osa vaatii sairaalahoitoa ja lopulta tuetun asumisen. Lääkäri- ja lääkelaskut kasvavat. Arviolta joka kolmas yli 90-vuotias asuu palvelutalossa. Kasvavat terveydenhuollon ja pitkäaikaishoidon menot ovat olleet tiedossa pitkään, mutta laskun koko summa ei ole tiedossa. Lisäksi maksaja on hämärän peitossa. Kyse on isosta summasta. Voi olettaa, että kunnat eivät siitä selviä yksin. Yksityiset henkilöt joutuvat laskun jakajiksi tavalla tai toisella. Julkinen sektori painii jo tällä hetkellä paisuvan velan kanssa. On arvioitu, että ensi vuonna valtion velka voi nousta 50 prosenttiin bkt:stä. Velkaa ottamalla on yritetty taklata uudelleen äitynyttä taantumaa ja kasvavaa työttömyyttä. Toki pieni summa on suunnattu siihen, että vanhukset selviäisivät pidempään omassa kodissaan eivätkä joutuisi muuttamaan palvelutaloon. Valtio tukee esimerkiksi hissittömän talon muuttamista hissilliseksi. Valtio on yhdessä asiassa oikeassa: vanhuksen kotihoito on halvinta. Kalleinta on tehohoito. Joten kotihoidon suosiminen ja siihen panostaminen on kansantaloudellisesti järkevää. Kaikki eivät kuitenkaan voi asua kotona koko vanhuuttaan. Heillä ei ehkä ole omaista, joka heitä hoitaisi. Osa on niin huonossa kunnossa, että kotona asuminen ei ole mahdollista tuettunakaan. Esimerkiksi pahasti dementoitunut henkilö ei voi enää asua kotona, koska hän vaatii ympärivuorokautista hoitoa. Muistisairaiden määrä kasvaa kovaa vauhtia. Muistiliiton mukaan vuosittain etenevän muistisairauden diagnoosin saa yli 13 000 suomalaista, ja kaikkiaan sairastuneita on Suomessa lähes 130 000. Hoivapommin purkamiseksi on esitetty erilaisia ideoita vuosien varrella. Vuonna 2003 Elinkeinoelämän Tutkimuslaitoksen kaksi tutkijaa esitti, että väestön ikääntymisestä aiheutuvaan vanhuspalveluiden menojen nousuun pitäisi varautua rahastoimalla. Varat ajateltiin maksettavan veroina. Hoivarahastoksi ristitty idea tyrmättiin saman tien. Sama idea nousi uudelleen esille syksyllä 2010, jolloin sosiaali- ja terveysministeriö selvitti vaihtoehtoja nykyiselle mallille, jossa vanhuspalvelut maksetaan veroista. Sosiaalivakuutuksen rahastoon rahat kerättäisiin 2-4 prosentin maksulla palkoista, josta maksettaisiin palveluiden tuottajille. Idea jäi pölyttymään, koska siihen sisältyi monta kysymysmerkkiä, kuten millaiseen hoivaan vanhus on oikeutettu. Sosiaalivakuutusta ei myöskään nostettu hallitusneuvotteluihin, joten tämä hallitus ei ole sitä ottanut hoitaakseen. Lisäksi veronmaksajat eli äänestäjät eivät innostu näissä oloissa uusista veroluonteisista maksuista. Aika kuluu ja vuosi vuodelta tilanne muuttuu pahemmaksi, ellei sille tehdä mitään. Uutisista, joissa vanhukset viruvat märissä vaipoissaan tai omaishoidontuki tulee omaisen kuoltua, voi päätellä, että järjestelmä ei toimi edes tällä hetkellä. Poliittisten päättäjien potkiessa purkkia eteenpäin yksityinen sektori on herännyt. Kestävyysvajeessa on kuin onkin ansaintalogiikkaa, johon finanssipuoli voi tarttua. Hoivan seinät pitää rakentaa ja rahoittaa. Tähän tarkoitukseen Suomessa on syntynyt useita rahastoja. Hoiva ei tarkoita pelkästään seiniä, vaan myös palveluita. Jotta piensijoittajille syntyy uusia rahastoja tai pörssiyhtiöitä tälle alueelle, yksityinen sektori vaatii selkeämpää lainsäädäntöä ja näkemystä siitä, mitä maksetaan, kuka maksaa ja kuinka paljon. Hoivan rahoittamisessa suurin riski liittyy lainsäädäntöön. Artikkeli on ilmestynyt Kauppalehdessä 1.11.2013, Satu Hirvelä. 3
Esimerkkejä rahaston sijoituskohteista Tuusula, Hyrylä, Rykmentinpuiston alue, Tuusulan Varuskunta, Rakennus 44 Vuonna 2012 erityishoivakodiksi peruskorjattu vanha 2.700 m 2 varuskuntarakennus. Vuokralainen: Palvelukoti Joenranta Oy Tuusula, Hyrylä, Rykmentinpuiston alue Tuusulan Varuskunta, Rakennus 45 Vuonna 2013 palvelukodiksi peruskorjattu vanha 2.700 hym 2 varuskuntarakennus. Vuokralainen: Mainio Vire Oy Hamina, Kauppiaankatu 13 ja Lautatarhankatu 8 Vuonna 2011 ja 2012 valmistuneet yhteensä noin 2.446 m 2 tehostetun palveluasumisenkiinteistöt. Vuokralainen: Hoivakoti Kolmisointu Oy (Esperi-ryhmä) Nummela, Sähkötie 5 Kesäkuussa 2013 valmistunut noin 1.520 m 2 erityishoivakoti. Vuokralainen: Uusi-Annila Oy Kuopio, Pirtinkaari 13 Vuonna 2011 valmistunut noin 518 m 2 päiväkotirakennus. Vuokralainen: Coronaria Päivähoito Oy Kempele, Suolatie 5 Vuonna 2009 valmistunut noin 392 m 2 päiväkotikiinteistö. Vuokralainen: Vekara Päiväkodit Oy Oulu, Metsänvartijantie 1 Vuonna 2012 valmistunut noin 518 m 2 päiväkotirakennus. Vuokralainen: Päivähoito KidCare Oy 4 Vimpeli, Lakaniementie 85 Vuonna 2013 valmistunut noin 1.033 m 2 erityishoiva- /mielenterveyskiinteistö. Vuokralainen: Mikeva Oy Salo, Elmerannantie 39 Vuonna 2011 valmistunut noin 826 m 2 lastensuojelukiinteistö. Vuokralainen: Mehiläinen Oy
Rahaston pääpiirteet Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt on kassavirtaperusteinen sijoitus Rahasto tarjoaa vakaata, ennakoitavaa ja hyvää käteistuottoa vuotuisena kassavirtana. Vähintään 75 % rahaston vuotuisesta realisoituneesta tuloksesta maksetaan osuudenomistajille: Rahaston tavoitteena on vähintään 6 %:n vuotuinen nettokassavirta, joka maksetaan sijoittajille. Esim. 100 000 euron sijoitus vuoden 2014 aikana tuo 6 000 euron kassavirran keväällä 2015. Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt sopii sijoittajalle 1. Jonka sijoitushorisontti on yli 5 vuotta. 2. Joka haluaa vuosittaista kassavirtaa: Rahaston tavoitteena on vähintään 6 %:n vuotuinen nettokassavirta sijoittajille perustuen vuokrasopimusten tuottoon. Tuotto-odotus rahaston kokonaisarvonkehitykselle on 8 10 % p.a., arviossa ei ole huomioitu kiinteistöjen mahdollista positiivista tai negatiivista arvonkehitystä tulevaisuudessa eikä vuotuisia elinkustannusindeksitarkastuksia (kts. alla). 3. Joka haluaa sijoitukselleen alhaisen kurssivaihtelun sillä suorat kiinteistösijoitukset eivät altistu osakemarkkinoiden lyhyen aikavälin hintavaihteluille (vrt. myös noteeratut kiinteistösijoitusyhtiöihin ja REIT:hin). 4. Joka etsii inflaatiosuojaa: Vuokrasopimusten vuotuisten elinkustannusindeksitarkastusten kautta. Kiinteistökohteiden pitkäaikaisen arvonkehityksen kautta. 5. Joka haluaa sijoittaa suomalaisiin kiinteistöihin hajautetusti: Hajauttaa salkkunsa olemassa olevaa kiinteistöriskiä (esim. sijoitusasunnot) myös hoiva-alan kiinteistöihin. Rahaston sijoituskohteet hajautetaan käyttötyypin ja hoivaoperaattorien osalta, sekä maantieteellisesti demografisin perustein (kasvu- ja aluekeskukset). 6. Joka haluaa kiinteistösijoitukselleen hyvän likviditeetin: Rahasto on avoinna sijoituksille 4 kertaa vuodessa (maalis-, kesä-, syys- ja joulukuun lopussa) ja lunastuksille 2 kertaa vuodessa (maalis- ja syyskuun lopussa). 7. Joka haluaa nauttia kiinteistöalan syvätuntemuksesta: Salkunhoitajina kokeneet, verkottuneet ja asiantuntevat kiinteistöalan vaikuttajat. Salkunhoitajat tuntevat hoiva-alan toimintaympäristön ja siihen liittyvät kiinteistömarkkinat. 5
Rahaston toteutunut arvonkehitys ja nykykiinteistösalkun tiedot Rahaston historiallinen kehitys (30.6.2012 30.6.2014) Rahaston jakauma käyttötarkoituksittain (per 31.7.2014) EUR 120 EUR 118 EUR 116 EUR 114 Tehostettu palveluasuminen 13.0% MT, lapset & nuoret 1.0% EUR 112 Päiväkoti 31.0% EUR 110 EUR 108 EUR 106 EUR 104 Erityishoiva 13.0% EUR 102 EUR 100 EUR 98 EUR 96 30/6/2012 30/9/2012 31/12/2012 31/3/2013 30/6/2013 30/9/2013 31/12/2013 31/3/2014 30/6/2014 Toteutuneeseen arvonkehitykseen sisältyy 3/2013 jaettu 0,60 euron tuotto-osuus ja 3/2014 jaettu 6,88 euron tuotto-osuus. Historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä. Lastensuojelu 19.0% Erityishoiva / MT 23.0% Rahaston tuotto (per 30.6.2014) YTD 2014: +3,2% Vuonna 2013: +12,1 % Rahaston perustamisesta: +18,9% Rahaston jakauma alueittain (per 31.7.2014) Lahden seutu 3.0% Jyväskylän seutu 5.0% Pohjois-Suomi 2.0% Uusimaa 27.0% Toteutuneeseen arvonkehitykseen sisältyy 26.3.2013 jaettu tuotto-osuus (0,60 euroa/osuus) ja 18.3.2014 jaettu 6,88 euroa/osuus. Haminan seutu 6.0% Kiinteistösalkun tilanne (per 15.8.2014) Varsinais-Suomi 6.0% Oma pääoma 128,5 milj. euroa, vieras pääoma 0 euroa. Kiinteistövarallisuus n. 104,0 milj. euroa (46 kiinteistöä + 2 rakennuskohdetta). Pirkanmaa 6.0% 6 Vuokrasopimusten keskimaturiteetti 11,0 vuotta. Vuokrasopimusten nykyarvo ilman indeksitarkistuksia 77,4 milj. euroa. Vuokralaisina mm. Mehiläinen, Esperi Care, Coronaria Päivähoito, Mikeva, Mainio Vire, Joensuun kaupunki, HUS-Tilakeskus sekä muita yksityisiä operaattoreita. Oulun seutu 7.0% Kuopion seutu 10.0% Pohjanmaa 13.0% Joensuun seutu 15.0%
Rahaston varat, sijoitustoiminta sekä palkkiot Rahaston varat (per 15.8.2014) Sijoituskapasiteetti: 257,0 milj. euroa Oma pääoma: 128,5 milj. euroa Vieras pääoma: 0,0 milj. euroa Kiinteistöihin sijoitettu: 104,0 milj. euroa: Kiinteistöihin sijoitettu n. 98,0 milj. euroa (46 kpl kohdetta) 2 kpl rakennushanketta käynnissä arvoltaan yhteensä n. 6,0 milj. euroa Rahaston sijoitustoiminta Sijoitustoiminta ja rahaston kasvu on vakaalla pohjalla: Sovittuja kauppoja n. 100 milj. euron edestä, jotka toteutuvat seuraavan reilun vuoden aikana (10/2014 10/2015) Neuvottelun alaisia kauppoja ja selvityksen alaisia kohteita n. 100 milj. euron edestä Rahaston palkkiot Hallinnointipalkkio: 1,95 % p.a. Tuottosidonnainen palkkio: 20% siitä osasta rahaston kalenterivuoden kokonaistuottoa (rahasto-osuuden arvon prosentuaalinen muutos lisättynä vuoden aikana tapahtuneella tuotonjaolla), joka ylittää 7,0%:n vuosittaisen vertailutuoton (high watermark) Merkintäpalkkio: 2,0 % Lunastuspalkkio: Alle 1 vuosi 2,0 %, 1 3 vuotta 1,0 %, 3 5 vuotta 0,5 %, yli 5 vuotta 0,0 % Minimimerkintä: 30 000 euroa 7
Rahaston sijoitusprosessi Hankintalista Haltuunotto Ennakkotarkastelu & karsinta Investointivaihe Salkunhoito Kiinteistöjen kehitys ja myynti Salkunhoitajat etsivät ja analysoivat jatkuvasti kohteita, jotka voivat soveltua rahastolle Sopivista kiinteistöistä tehdään perusselvitykset ja käydään alustavat kaupalliset neuvottelut Kohde hankintalistalle Yksityiskohtaiset kauppaneuvottelut Tekniset ja taloudelliset selvitykset Kiinteistökohteet arvioi ulkopuolinen riippumaton KHK-arvioitsija (Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija) Kohteet otetaan haltuun ja siirretään rahaston varoihin Salkunhoitajat ja tarkoin valitut palveluntarjoajat hallinnoivat sijoituskohteita Sijoitusten valvonta, hallinnointi ja kehittäminen Kiinteistöinvestoinnit lähtökohtaisesti pitkäaikaisia Kiinteistöjä kehitetään tapauskohtaisesti parhaan myyntihinnan saavuttamiseksi pitkällä aikavälillä 8
eq:n kiinteistösijoitustiimi Tero Estovirta Johtaja, kiinteistösijoitukset. 18 vuotta NCC:llä. Viimeksi NCC Property Developmentin toimitusjohtajana. Kari Kolu Senior Adviser. Finnreit Rahastoyhtiön perustajaosakas. Renorin perustaja ja hallituksen jäsen. Spondan ex-toimitusjohtaja. Robert Landtman Sijoitusjohtaja, 12 vuoden sijoituskokemus. Viimeksi Sveafastigheterillä sijoitusjohtajana. Ollut mukana rakentamassa Sveafastigheterin n. 400 milj. euron Suomen kiinteistösalkkua. Samuel Granvik Sijoitusjohtaja, 11 vuoden sijoituskokemus. Viimeksi Adviumilla Associate Directorina. Ollut neuvonantajana yhteisarvoltaan yli 4 mrd. euron järjestelyissä. Tietoa eq:sta Kotimainen ja NASDAQ OMX Helsingissä pörssilistattu eq Oyj on suurin pankeista riippumaton varainhoitaja Suomessa, hallinnoitavat asiakasvarat ovat noin 7,1 mrd. euroa (30.6.2014). eq:n liiketoiminta koostuu Varainhoidosta (eq Varainhoito Oy), Corporate Finance -toiminnasta (Advium Corporate Finance Oy) sekä omista sijoituksista (private equity). eq Varainhoito tarjoaa monipuolisia varainhoitopalveluita (ml. pääomarahastot) sekä instituutioasiakkaille että yksityishenkilöille. Kokenut ja sitoutunut henkilöstö, 80 ammattilaista, joista 60 työskentelee varainhoidossa. Henkilöstö omistaa yhtiöstä n. 33%. 9
Yhteenveto Uudet hoivakiinteistöt ovat mielenkiintoinen sijoitusidea: Sijoituskohteina suomalaiset uudet/uudehkot hoivakiinteistöt, joiden tarve on voimakkaassa kasvussa väestön vanhetessa ja hoiva-alan rakennemuutoksesta johtuen. Ominaista pitkät nettovuokrasopimukset ja hyvä, vakaa vuokratuotto. Sijoituskohteet hajautetaan käyttötyypin ja hoivaoperaattorien osalta sekä maantieteellisesti demografisin perustein (kasvu- ja aluekeskukset). Hyödyt sijoittajalle: Korkea vuokratuotto. Vakaa ennakoitava vuotuinen kassavirta: tavoitteena vähintään 6,0 % p.a. Kiinteistöjen arvonnousupotentiaali. Inflaatiosuoja. Matala volatiliteetti. Läpinäkyvä ja likvidi tapa sijoittaa uusiin hoivakiinteistöihin: Yksinkertainen reitti suoran kiinteistöomistuksen kassavirtaan. Likviditeetti on hyvä suhteessa muihin tapoihin sijoittaa kiinteistöihin: avoinna sijoituksille 4 kertaa vuodessa ja lunastuksille 2 kertaa vuodessa. Mahdollisuus hajautettuun kiinteistösalkkuun pienemmälläkin pääomalla. Sopii pitkäjänteiselle sijoittajalle, jonka sijoitushorisontti on yli 5 vuotta. Riskit: Sijoittamiseen liittyy aina riski. Riskillä tarkoitetaan sitä, että sijoituksen tuottoon liittyy epävarmuutta. Tämä tarkoittaa mahdollisuutta saada sijoituksesta oletettua heikompaa tuottoa ja myös mahdollisuutta menettää sijoitetut varat kokonaan. Riskejä on kuvattu yksityiskohtaisemmin sijoitusrahaston avaintietoesiteessä (KIID) sekä varsinaisessa rahastoesitteessä. Nämä ovat saatavissa www.eq.fi verkkosivuilta. RAHASTON SEURAAVA MERKINTÄPÄIVÄ ON 30.9.2014 10
Muistiinpanoja 11
Sijoitusrahaston avaintietoesite (KIID), varsinainen rahastoesite sekä säännöt ovat saatavilla eq Varainhoito Oy:stä sekä verkkosivuilta www.eq.fi. Vastuunrajaus Tämä on kooste eq Varainhoito Oy:n hallinnoiman sijoitusrahaston tiedoista. Lukijaa kehotetaan perehtymään tarkemmin materiaalissa esiintyviin tuotteisiin, palveluihin ja niiden erityisominaisuuksiin sekä niistä laadittuun yksityiskohtaisempaan dokumentaatioon. Tässä esityksessä esitetyn tiedon sisältö voi muuttua milloin tahansa eikä eq Varainhoito Oy, eq Rahastoyhtiö Oy tai sen muut tytäryhtiöt sitoudu informoimaan mahdollisista muutoksista. Tämä yleisesitys on tarkoitettu ainoastaan vastaanottajan yksityiseen käyttöön. Materiaalin muokkaaminen, edelleen jakelu ja kaupallinen hyödyntäminen ilman kirjallista lupaa on kielletty. eq Varainhoito Oy eq Rahastoyhtiö Oy Mikonkatu 9, 4 kerros 00100 Helsinki Y-tunnus: 1104630-3 Kotipaikka: Helsinki Puh. +358 9 6817 8777 etunimi.sukunimi@eq.fi www.eq.fi Mikään tässä esityksessä esitetty ei ole eikä sitä tule käsittää sijoitussuositukseksi, tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä arvopapereita, sijoitusrahasto-osuuksia tai muita taloudellisia instrumentteja. Sijoittajan tulee sijoituspäätöksiä tehdessään perustaa päätöksensä omaan tutkimukseensa, arvioonsa sijoituskohteen arvoon vaikuttavista seikoista ja ottaa huomioon omat tavoitteensa, taloudellinen tilanteensa sekä tarvittaessa käytettävä neuvonantajia. Sijoitustoimintaan liittyy aina riskejä. Sijoittaja vastaa aina itse sijoituspäätöstensä tekemisestä ja niiden taloudellisesta tuloksesta. Sijoittajan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta. Esitykseen kerätyt tiedot on voitu hankkia useista eri julkisista lähteistä. eq Varainhoito Oy:n, eq Rahastoyhtiö Oy:n tai sen muiden tytäryhtiöiden pyrkimyksenä on käyttää luotettavaa ja kattavaa tietoa, mutta tämä ei sulje pois mahdollisuutta, että tiedoissa ei voisi esiintyä virheitä. eq Varainhoito Oy, eq Rahastoyhtiö Oy tai sen muut tytäryhtiöt ja niiden palveluksessa oleva henkilökunta eivät vastaa vahingoista, jotka aiheutuvat tässä esityksessä esiintyvien tietojen käytöstä.