Kunnanhallitus 124 18.05.2015 Kunnanvaltuusto 48 01.06.2015 Kunnanhallitus 157 08.06.2015 Kunnanvaltuusto 71 15.06.2015 Mäntsälän Riihenmäen koulun laajennusosan, Hyökännummen koulun ja päiväkodin rakentamisen ja huollon sekä ylläpidon kilpailullinen neuvottelumenettely elinkaarimallilla, palveluntuottajan valitseminen ja urakkasopimusten hyväksyminen sekä tästä aiheutuvat toimenpiteet 129/10.03.02/2014 Kunnanhallitus 18.05.2015 124 Mäntsälän Riihenmäen yhtenäiskoulun alakouluosan, Hyökännummen koulun ja päiväkodin uudisrakentamisen ja huollon sekä ylläpidon hankinta on kilpailutettu elinkaarimallilla. Tarjousmenettelyssä saatiin kaksi tarjousta, joista kokonaistaloudellisesti edullisimman jätti NCC Rakennus Oy. Hinnan nykyarvo koko sopimuskauden palvelujaksolla on 66 050 957,00 euroa (alv 0 %). Hinta sisältää uudisrakentamisen ja muutostöiden investoinnin (29 702 000 ), energian (noin 78 000 /vuosi), pitkän tähtäimen suunnittelun kunto- ja kunnossapitotoimenpiteiden arvioidut investoinnit (noin 348 000 /vuosi) sekä palvelu- ja hoitohinnan (noin 1 029 000 /vuosi). Mäntsälän kilpailullisen neuvottelumenettelyn kuvaus Hankintailmoituksen mukaisen osallistumishakemuksensa kilpailulliseen neuvottelumenettelyyn jättivät NCC Rakennus Oy sekä YIT Rakennus Oy:n ja Caverion Oy:n muodostama konsortio. Hankinnan kohteen tarkennuttua neuvottelumenettelyn aikana yritysten kanssa käytiin viisi neuvottelukierrosta. Niiden aikana esiteltiin kunnan hankinnalle asettamia tavoitteita ja yrityksille varattiin mahdollisuus esittää lisäyksiä, täydennyksiä ja muutoksia tarjouspyyntöluonnokseen ja sen liiteasiakirjoihin. Tarjouspyyntöön sisältyvien rakennettavien tilojen koko on Hyökännummen koulun ja päiväkodin osalta noin 4 735 br-m2 ja Riihenmäen koulun osalta n. 6 798 br-m2. Olemassa olevien tilojen kokonaisala on Hyökännummella n. 3456 br-m2 ja Riihenmäellä noin 4 137 brm2. Tarjouspyynnössä päiväkodin laajennuksen ala on 723 brm2. Nykyisen koulu ja päiväkotirakennuksenrakennuksen bruttoala on 3456 brm2. Tilaelementtitekniikalla rakennettu päiväkoti 454 br-m2 siirretään kunnan toimesta pois. Hyökännummen olemassa olevien rakennusten ja uudisrakennusten kokonaisbruttoala on 8200 brm2. Hyökännummen koulun ja päiväkodin tavoitelaajuutena pidettiin 8 200 brm2, joka käsittää nykyiset tilat ilman pihalla olevia paviljonkeja sekä tilaohjelmien mukaiset laajennukset. Tästä tavoitelaajuudesta sai hyväksytysti poiketa +- 250 br-m2 kuitenkin niin, että kaikki suunnitellut toiminnat on pystyttävä toteuttamaan edellä mainituissa tiloissa. Tällä hetkellä Hyökännummen päiväkoti muodostuu kahdesta kolmen
ryhmän päiväkodista, jotka sijaitsevat toisistaan erillisinä. Toinen yksikkö on osana koulurakennusta ja toinen samaan pihapiiriin rakennetussa "paviljonkirakennuksessa". Nykyistä päiväkotia varten on hankittu samaan pihapiiriin kuuluva kolmen ryhmän tilaelementtitekniikalla toteutettu 454 m2 "paviljonki". Päiväkodin laajennukseen suunnitelmien mukaan tarvitaan uutta tilaa kolmea ryhmää varten eli 723 brm2. Toiveena suunnittelulle oli, että kaikki päiväkodin 9 ryhmää olisivat sisäyhteydessä toisiinsa ja vieläpä siten sijoitettuna, että yli kolmevuotiaat voisivat käyttää koulun ruokasalia sisäyhteyden kautta. Uusi päiväkoti toteutetaan yhtenä kokonaisuutena nykyisen koulurakennuksen tiloihin ja päiväkodin yhteyteen toteutetaan uusi koulurakennus. Päiväkoti ja koulu voivat hyödyntää yhteisiä tiloja ja päiväkodin ja koulun toiminnallisuus paranee huomattavasti. Edellä mainitun ratkaisun laajuudeksi muodostuu 9- ryhmäinen päiväkoti. Väliaikaisen päiväkodin tilaelementtiratkaisu toimii myös väliaikaisena väistötilana ja sen käytöstä tullaan vaiheittain luopumaan. Nykyisen koulun muuttaminen päiväkodiksi vaatii muutostöitä ja päiväkodin laajuuden kasvaessa kustannukset ovat siltä osin nousseet. Päiväkodissa on tällä hetkellä 6 ryhmää (3+3) ja n. 100 lasta. Päiväkoti tulee olemaan kokonaisuudessa 9-ryhmäinen, jossa on n. 189 lasta. Investointikustannuksia on nostanut myös nykyisen Riihenmäen koulun vaatimat muutostyöt. Kustannusten nousua ei ole voitu ennakoida, koska Hyökännummen koulun ja päiväkodin suunnitelmat on toteutettu elinkaarihankkeen periaatteiden mukaisesti kilpailullisen neuvottelumenettelyn aikana ja tarjouksen luonnossuunnitelmat on laadittu lopullisen tarjouspyynnön jälkeen. Suurimpana selittävänä tekijänä ovat olleet päiväkodin laajuuden kasvaminen sekä vanhan osien vaatimat muutostyöt. Nykyinen koulu käsittää vuosiluokat 1-6 ja esikoulun, yhteensä n. 200 oppilasta. Hyökännummen uusi koulu perustuu alakoulun kasvattamiseen n. 234 oppilaalla, jolloin koulun oppilasmäärä on n. 434 oppilasta. Hankkeen rahoitus on kilpailutettu erikseen. Rahoituksen kilpailutuksen valmistelusta on huolehtinut Esko Kairesalon johtama rahoitusryhmä, joka on laatinut rahoitusta koskevan ehdotuksen kunnanhallitukselle. Asia käsitellään seuraavassa esityslistan kohdassa. Mäntsälän kunnan hankinnalle asettamat keskeiset tavoitteet Hanke toteutetaan elinkaarimallilla, jossa palveluntuottaja vastaa kohteiden uudisrakentamisesta, korjaamisesta, kunnossapidosta ja käytettävyydestä 20 vuotta käsittävän sopimusajan, jota voidaan kunnan niin päättäessä jatkaa kilpailutetulla hinnalla viiden (5) vuoden optiojaksolla. Hanke toteutetaan käyttäen ns. rahoituslaitosrahoitusta, jolloin kunta tulee suoraan uusien rakennusten omistajaksi ja voi siten ohjata ja valvoa rakennusten ylläpitoa sekä huoltoa. Tavanomaiseen KVR -urakkaan verrattuna hanke poikkeaa siitä sen johdosta, että kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä hankkeen laatu saa pisteytyksessä saman painoarvon kuin hinta ja palveluntuottaja vastaa tilojen käytettävyydestä sopimusjakson ajan. Rakennusten laadun merkitys
on arvioinnissa korostunut. Energiakustannukset muodostavat olennaisen osan rakennusten käyttökustannuksista, ja tämä on otettu huomioon laadullisessa vertailussa. Toimitilojen tulevat käyttäjäryhmät ovat osallistuneet tarjousten laadulliseen arviointiin. Näin ovat muodostuneet ne perusteet, joilla tarjouksia on pisteytetty ja niitä verrattu keskenään. Arviointiperusteita asetettaessa on erityistä huomiota kiinnitetty tarjouspyynnön mukaisesti uusiin innovaatioihin, jotka voivat kohdistua esimerkiksi käytön kustannustehokkuuteen, taloteknisiin ratkaisuihin ja pedagogiikan tavoitteita edistävän opetus- ja hoitoympäristön laatuun. Koska Riihenmäen koulun osalta suunnittelu on edistynyt pitkälle, niin suunnitelma-aineisto toimitettiin tarjoajille 23.1.2015. Riihenmäen koulun osalta laatuarviointi on tästä syystä suoritettu Hyökännummen koulua ja päiväkotia suppeampana. Arviointiryhmä on pisteyttänyt tarjoukset käyttäjiltä saamien tietojen perusteella. Arviointiryhmän jäseninä toimivat varhaiskasvatuksen, opetustoimen, maankäytön ja teknisten palveluiden asiantuntijat. Arviointiaineistona on käytetty tarjouksia ja niihin sisältyviä liiteasiakirjoja sekä videoesityksiä. Riihenmäen koulun osalta palveluntuottajalla on ollut mahdollisuus tehdä toteuttamissuunnitelmiin muutoksia energiatehokkuuden, toiminnallisuuden ja turvallisuuden parantamiseksi sekä ehdotuksia opetusympäristön ja rakennuksen turvallisuutta koskeviksi muutoksiksi sekä julkisivumateriaalien muuttamiseksi silloin, kun se kaupunkikuvallisesti on ollut perusteltua. Riihenmäen koululla laatupisteytys on koskenut juuri näiden muutosehdotusten ansioita ja toteuttamiskelpoisuutta. Hyökännummen koulun ja päiväkodin suunnittelussa tarjoajan liikkuma-ala on ollut Riihenmäen koulua olennaisesti laajempi. Tarjouksessa on esitetty yksityiskohtaiset ratkaisut tarjouspyynnössä esitetylle mitoitukselle, vaadituille toiminnoille sekä laadullisille tavoitteille. Piha-alueen suunnitteluun on kiinnitetty laadullisessa vertailussa huomiota, koska kunnan lähtökohtana on ollut se, että piha-alueet varusteineen, kenttineen ja laitteineen muodostavat osan opetusympäristöstä. Merkittävä osa kunnan keskeisistä tavoitteista kohdistuu palveluverkon suunnitteluun, rakennusten käyttämisen ja ylläpidon taloudellisuuteen ja hankkeen toteuttamisaikatauluun. Nyt tehtävän ratkaisun avulla pyritään varmistamaan se, että rakennusten ja ulkoalueiden kunto ja käytettävyys säilyy sovitulla tasolla koko 20 vuoden sopimusajan, jota voidaan käyttämällä päätökseen sisältyvä optio tarpeen vaatiessa jatkaa vielä viidellä (5) vuodella. Rakentamista koskevissa sopimuksissa lähtökohta on se, että Riihenmäen koulun rakennus-, purku- ja ulkotyöt ovat tämän päätöksen mukaisesti valmiita viimeistään 30.5.2017. Hyökännummen koulun ja päiväkodin edellytetään valmistuvan viimeistään 30.5.2018. Tämän päätöksen mukaan palveluntuottaja sitoutuu huolehtimaan rakennusaikaisesta puhtaudesta sekä lisäksi ylläpitämään uudisrakennusten kunnon koko sopimusajan luovutuskuntoluokassa neljä (4). Tämä tarkoittaa sitä, että sopimuskauden päättyessä kohteissa ei ole
korjausvelkaa. Tähän päätökseen liittyvien sopimusasiakirjojen ja niiden liitteiden mukaan palveluntuottaja velvoitetaan laatimaan ja noudattamaan erillistä kosteudenhallintasuunnitelmaa koko sopimuskauden. Hankintarajat ja elinkaaripalveluiden kokonaisuus Rakennusten käyttäjän ja kohteiden omistajan kesken solmittavan palvelusopimuksen liiteasiakirjoissa on osoitettu toisaalta tarjoajalle ja toisaalta kohteen omistajalle ja käyttäjälle kuuluvat hankinnat. Liiteasiakirjoihin sisältyvässä taulukossa on kuvattu laitteiden, järjestelmien sekä koneiden käytön, huollon ja kunnossapidon sekä uusimisen kustannusvastuun jakautuminen sopimuskauden aikana. Pääsäännön mukaan avoimen opetusympäristön mukaisten irtokalusteiden suunnittelu, jolla on keskeinen vaikutus hankinnan pedagogisten tavoitteiden toteuttamiselle, kuuluu palveluntuottajalle, mutta niiden hankinta käyttäjälle. Mäntsälän kunnalle nyt hankittavat elinkaaripalvelut jakaantuvat kahteen osaan: kiinteistöjen suunnittelu- ja rakentamispalveluihin sekä managerointi- ja ylläpitopalveluihin. Viimeksi mainittuihin kuuluvat edellä mainittujen kiinteistöjen isännöintipalvelut, kiinteistöjen hoito ja kunnossapito, ulkoalueiden hoito ja kunnossapito, energian käyttö ja käytön ohjaus, jätehuoltopalvelut sekä siivouspalvelut. Sitä vastoin ravitsemispalvelut tuotetaan jatkossakin kunnan omana toimintana. Hankinnan ratkaisuperuste ja arviointiperusteet Hankinnan ratkaisuperusteeksi on valittu tarjouksen kokonaistaloudellinen edullisuus, jota mitataan asetetuilla arviointiperusteilla. Tarjoukset on pisteytetty annettujen arviointiperusteiden mukaan siten, että arviointiperusteet mahdollisimman hyvin kuvaavat kunnan hankinnalle tarjouspyynnössä asettamia tavoitteita. Arviointiperusteita asetettaessa hinnalle ja laatutekijöille on annettu yhtä suuri painoarvo siten, että hinnan painoarvo on 50 prosenttia ja tarjouksen laadun 50 prosenttia kokonaispistemäärästä. Riihenmäen koulu ja Hyökännummen koulu ja päiväkoti on erillisinä kohteina arvioitu erikseen, minkä jälkeen näiden kohteiden laatupisteet on laskettu yhteen. Teknisesti laatuarviointi on suoritettu siten, että käyttäjäosapuoli on antanut laatupisteet ennen hintakuoren avaamista. Tarjousten laadullinen vertailu Kummankin kohteen laatupisteiden yhteenlaskettu määrä on 100 pistettä. Kun kumpikin kohde arvioidaan erikseen, lasketaan laatupisteet kohteiden kesken siten, että Hyökännummen vaativampana suunnittelukohteena enimmäislaatupisteet ovat painoarvoltaan 70 pistettä ja Riihenmäen sen olemassa olevia suunnitelmia täydentäviltä osiltaan 30 pistettä. Tarjottujen hintojen vertailu Annettujen hintapisteiden enimmäismäärä on 100 pistettä ja painoarvo 50 prosenttia kaikkien pisteiden enimmäismäärästä (100/200). Kummankin kohteen rakentamiskustannusten, palvelumaksun sekä ylläpidettävien muiden tilojen yhteenlaskettu hinta muodostaa arvioitavan
hintakokonaisuuden, jonka perusteella hinta-arviointi on suoritettu. Kohteitten yhteenlaskettu hinta on määritelty tarjoushetken rahanarvolla laskettuna ajanjaksolta 30.5.2017 30.6.2042. Tarjoushinnan nykyarvon määrittelyssä on huomioitu seuraavalla rakennus- ja korjauskustannukset joihin on lisätty palvelujakson kaikkien palvelumaksujen nykyarvojen summa ajalta 30.5.2017 30.6.2042. Tarjousten kokonaistaloudellinen paremmuus on saatu laskemalla kummankin tarjouksen vertailuhinta. Laadun painoarvo on 50 % ja hinnan painoarvo 50 % kaikista pisteistä. Hinta ja laatupisteiden perusteella on laskettu painotetut kokonaispisteet. Suurimman kokonaispisteen saanut on kokonaistaloudellisesti edullisempi. Palveluntuottaja on antanut kiinteän hinnan palvelu- ja hoitohinnasta sekä energiahinnasta. Palvelu- ja hoitohinta koostuvat seuraavista osa-alueista: Manageeraus/ isännöintipalvelu, rakennusten ylläpito, kunnossapito, kiinteistön hoito, ulkoalueiden hoito, kalusteiden ja laitteiden hoito, käyttäjäpalvelut, siivous ja turvallisuuspalvelut sekä kulunvalvonta. Elinkaarimallin vaikutus käyttötalouteen Mäntsälän kunnan kiinteistön toteutuneita ylläpitokustannuksia sekä siivouksen kustannuksia on verrattu palveluntuottajan antamiin hintoihin, jonka perusteella palvelutuottajan antamat hinnat ovat edullisempia. Myös innovatiiviset energiaratkaisut tuovat merkittäviä säästöjä kiinteistöjen energiakustannuksiin. Rakentamisen aikana energiaratkaisut tuovat myös lisäkustannuksia, mutta takaisinmaksuaika on mm. maalämpöratkaisussa alle 8 vuotta. Lisäksi maalämpöä voidaan hyödyntää kesäaikana viilennykseen. Mäntsälän kunnan ei tarvitse palkata uusia kiinteistönhoitajia ja siivoustyöntekijöitä. Säästöjä syntyy myös tukipalveluissa mm. automaatiojärjestelmät ja niiden ylläpito, tietohallinto, palkanlaskenta ja taloushallinto. Valmistelija: tekninen johtaja Hannu Seppälä p. 040 314 5934 Kunnanjohtajan päätösesitys Kunnanhallitus esittää kunnanvaltuustolle, että se hyväksyy NCC Rakennus Oy:n tarjouksen kokonaistaloudellisesti edullisimpana ja valtuuttaa Mäntsälän kunnanhallituksen hyväksymään elinkaarihankkeen sopimukset liitteineen sekä valtuuttaa kunnanjohtajan ja teknisen johtajan allekirjoittamaan elinkaarihankkeeseen liittyvät sopimukset. Käsittely: Päätös: Teknistä johtajaa Hannu Seppälää ja kunnankamreeri Anja Tupamäkeä kuultiin asiantuntijoina pykälän esittelyssä. WSP Finlandin asiantuntijat Jari Kaukonen ja Kai Kalima olivat myös asiantuntijoina paikalla esittelyn aikana. Hyväksyttiin esityksen mukaan. Liite 1. Mäntsälä elinkaarihanke / tarjousten avauspöytäkirja Liite 2. Mäntsälä elinkaarihanke / laadullinen vertailupöytäkirja
Liite 3. Mäntsälä elinkaarihanke / hintapisteytyksen pöytäkirja Liite 4. Kohteiden Riihenmäen koulu, Hyökännummen koulu ja Hyökänummen päiväkoti palvelusopimus Liite 5. Elinkaarihankevertailu Kunnanvaltuusto 01.06.2015 48 Esitys: Käsittely: Kunnanvaltuusto hyväksyy kunnanhalituksen esityksen. Käsittelyn kuluessa Reijo Liinamaa teki SDP:n, Vasemmistoliiton ja Vihreiden ryhmien nimissä muutosesityksen asian palauttamisesta uudelleen valmisteluun, perusteluna vaihtoehtoisten laskelmien puute erityisesti pelkän rakentamisen osalta (omana hankkeena toteutettuna). Auli Herttuainen kannatti myös tehtyä muutosesitystä. Edelleen Kari Peussa esitti Mäntsälän Puolesta ryhmän nimissä muutosesityksen asian jättämisestä pöydälle, kunnes selvitetään kustannukset hankkeen peruuttamisesta ja niiden erittelystä sekä kenen toimesta ja valtuuksilla ne ovat muodostuneet. Koska oli tehtyä asian palauttamista ja pöydällepanoa koskevat muutosesitykset, puheenjohtaja rajasi puheenvuorot asian palauttamiseen. Puheenjohtaja totesi asiassa tehdyn palautusesityksen ja asiassa äänestettävän. Puheenjohtaja ehdotti asiassa nimenhuutoäänestystä, joka äänestystapana hyväksyttiin. Asian käsittelyn jatkamista kokouksessa äänestävät JAA ja asian palauttamisen puolesta äänestävät EI. Käydyssä äänestyksessä JAA-ääniä annettiin 20, EI-ääniä 22 ja tyhjiä 1. Äänestysluettelo on pöytäkirjan liitteenä. Puheenjohtaja totesi, että asia palautetaan uudelleen valmisteluun; samalla palautuu seuraava rahoitusta koskeva pykälä. Päätös: Asia palautettiin uudelleen valmisteluun. Liite 1. Äänestysluettelo Kunnanhallitus Kunnanhallitus 8.6.2015 157 Kunnanvaltuusto on esittänyt, että laaditaan elinkaarihankkelle kustannusten vertailulaskelma. Rakennuskustannusten vertailu Rakennushankkeiden toteutuskustannuksiin vaikuttaa oleellisesti hankkeen laajuus, laatutaso, rakentamisen toteuttamistapa, rakentamisen sijainti sekä maaperäolosuhteet. Riihenmäen koululle on laadittu hankesuunnitelman yhteydessä kustannusarvio (liite 1 ja liite 2). Uudisrakentamisen kustannusarvio on laaditun selvityksen perusteella
2 217 /m2. Energiatehokkuus oli laaditun suunnitelman yhteydessä 138 kwh/m2/a ( C-luokka). Opetusrakennuksille määritelty yläraja on 170 kwh/m2/a. (liite 3) NCC on esittänyt uusia energiainnovaatioita ja heidän esittämiensä toimenpiteiden ansiosta rakennuksen energiatehokkuus on 111 kwh/m2/a, joka on Riihenmäen koulun osalta 24 % pienempi kuin alkuperäisen suunnitelman mukaiset laskelmat. NCC:n toteuttama ratkaisu näkyy siis selkeästi energiahinnoissa ja edullisimpina energiakustannuksina (liite 4). Elinkaarihankkeen kilpailutuksen yhteydessä NCC:n tarjous oli Riihenmäen koulun uudisrakentamisessa 2 085 /brm2, joka on 132 /br-m2 edullisempi kuin laadittu rakennusosakohtainen kustannusarvio. Elinkaarihankkeen uudisrakentamisen ja muutostöiden kustannusarvio on 29,7 milj.. Uudisrakentamisen ja muutostöiden laajuus on 15 387 br-m2, jolloin koko rakennushankkeen vertailuhinta on 1 930 /br-m2. Saaren koulun ja päiväkodin (valmistunut 2013) toteutunut kustannus oli 2 203 /brm2. Rakennuskustannusindeksi oli toimitilojen osalta 2013 tammikuussa 106,3 ( 2010 lähtöindeksi on 100). Vastaavasti tammikussa 2015 luku on 108,1. Rakennuskustannusten kustannusnousu on siis vuodesta 2013 vuoden 2015 tammikuuhun n. 1,7 %, jolloinka Saaren koulun kustannus olisi tämän vuoden hinnassa n. 2 240 /br-m2. Nummisten koulun ja päiväkodin (valmistunut 2013) toteutunut kustannus oli 2 137 /brm2, jonka nykyhinta on 2 173 /br-m2. Kaunismäen päiväkodin ja hyvinvointineuvolan (valmistunut 2014) toteutunut kustannus oli 2 156 /br-m2. Elinkaarihankkeen kokonaiskustannus on 1 930 /br-m2, joka on Nummisten kouluun verrattuna edullisempi 226 /br-m2. Kokonaisvertailuhinnan ero on 3 472 043 (15 387 br-m2 * 226 /br-m2) Muita toteutuneita vertailukustannuksia: Jyväskylän Huhtasuon koulun ja päiväkodin elinkaarihankkeen kustannus on 2 219 /brm2. Hankkeen ensimmäinen vaihe - päiväkoti ja erityiskoulu - on otettu käyttöön elokuussa 2013. Hankkeen toinen vaihe - yhtenäiskoulu, käynnistyi syksyllä 2013 ja valmistuu kesällä 2015. Hankkeen investoinnin arvo on 35 M (alv 0 %) ja elinkaarihankinnan kokonaisarvo noin 55 M (alv 0 %). Espoon Lintuvaaran koulun ja päiväkodin peruskorjauksen kustannusarvio on 2 153 /brm2. Hankkeen investointihinta oli 18,2 milj. Voidaan siis laskelminen perusteella todeta, että elinkaarihankkeen rakennuskustannushinta on kilpailukykyinen. Lisäksi tulee muistaa, että elinkaarihankkeiden toteutus on todella laadukasta, koska rakennuksen ylläpidosta vastaa rakentaja koko palvelusopimuksen ajan. Toisaalta tulee muistaa, että kun hankkeita kilpailutetaan isona kokonaisuutena, niin
saavutetaan selkeä kustannusetu myös hallinnollisissa kustannuksissa. Ylläpito ja palvelu- ja hoitomaksun vertailu Palveluntuottajan palvelu- ja hoitomaksu on Riihenmäen koulun osalta 573 450. Palveluntuottaja on antanut kiinteän hinnan palvelu- ja hoitohinnasta sekä energiahinnasta. Palvelu- ja hoitohinta koostuvat seuraavista osa-alueista: Manageeraus/ isännöintipalvelu, rakennusten ylläpito, kunnossapito, kiinteistön hoito, ulkoalueiden hoito, kalusteiden ja laitteiden hoito, käyttäjäpalvelut, siivous ja turvallisuuspalvelut sekä kulunvalvonta. Hoidettava kokonaisala on 10 395 br-m2. Kiinteistönhoidon ja siivouksen kokonaishinta on 4,4 /br-m2 (Laskelmat perustuvat NCC:n antamaan tarjoukseen). Palveluntuottajan palvelu- ja hoitomaksu on Hyökännumen koulun ja päiväkodin osalta 517 289. Hoidettava kokonaisala on 8 245 br-m2. Kiinteistönhoidon ja siivouksen kokonaishinta on Hyökännummen koulussa ja päiväkodissa 5,2 /m2/kk (Laskelmat perustuvat NCC :n antamaan tarjoukseen). Mäntsälän kunnan tekniset palvelut on laatinut tämän vuoden aikana kiinteistöjen korjausvelkalaskelman sekä yllpitovuokralaskelman, joka perustuu todellisiin kiinteistöjen kustannuksiin. Kustannukset on vuoden 2014 tasoa. Laaditun selvityksen ja kiinteistökohtaisen laskelmien perusteella saadaan nykyisten kiinteistöjen kustannukset. Kustannukset perustuvat todellisiin talouden 2014 tilinpäätöslukuihin (Liite 5 ). Kyseistä selvitystä on hyödynnetty tässä vertailussa. Viimeisin tiedossa oleva kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksin vuosimuu-tos oli 1,4 %. Kun kustannusmuutos huomioidaan kahdelle vuodelle, tulee vuoden 2014 ylläpitokustannuksia nostaa 2,8 %, jotta ne vastaavat vuodelle 2016 arvioituja ylläpitomenoja. Vuodelle 2016 määritellyt omien rakennusten ylläpitovuokrat ovat noin 4,8 miljoonaa euroa eli keskimäärin 4,48 /m2/kk. Kaikkiaan ylläpitovuokrat määriteltiin 69 rakennukselle, joiden pinta-ala oli yhteensä vajaat 89 000 m2. Tämä ylläpitokulu ei sisällä siivouksen kustannuksia. Siivouksen kustannuksista on erillinen laskelma (liite 6). Siivouskustannukset Mäntsälän kunnan siivouksen ulkoiset menot ovat 1 291 177. Hoidettava pinta-ala on 57 142 m2. Siivouksen kokonaishinta on 1,88 /m2/kk Oman työn kokonaishinta Todellinen kiinteistöhoidon ja siivouksen kokonaishinta vuoden 2016 hintatasossa on (4,48 /m2/kk + 1,88 /m2/kk) 6,36 /m2/kk. Vuonna 2013 hoidettavien kiinteistöjen pinta-ala oli 85 037 m2 ja ylläpitokustannusten neliöhinta oli 4,53 /m2/kk. Kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin vaikuttavat sääolosuhteet; mm. rankka talvi nostaa kiinteistöjen energiakustannuksia merkittävästi.
Vertailun yhteenveto Riihenmäen koulu Vuoden 2016 kiinteistönhoidon hintaero on palveluntuottajan antamaan vuoden 2017-2018 hintaan on (6,36 /m2/kk 4,4 /m2/kk) 1,96 /m2/kk Ylläpitokustannusten ero vuodessa vuoden 2016 hintatason mukaan on 257 191 /vuosi (1,96 /m2/kk * 10 935 br-m2). Palveluntuottajan palvelu ja hoitomaksu on edullisempi. Hyökännummen koulu ja päiväkoti Vuoden 2016 kiinteistönhoidon hintaero on palveluntuottajan antamaan vuoden 2017-2018 hintaan on (6,36 /m2/kk 5,2 /m2/kk) 1,16 /m2/kk Vuoden 2016 laskelmat perutustuvat todellisiin tilinpäätöslaskelmiin. Ylläpitokustannusten ero vuodessa vuoden 2016 hintatason mukaan on 114 770 /vuosi (1,13 /m2/kk * 8 245 br-m2). Palveluntuottajan palvelu ja hoitomaksu on edullisempi. Vertailulaskelmien mukaan palveluntuottajan antama palvelu- ja hoitomaksu on n. 370 000 vuodessa edullisempi verrattuna kunnan omiin kustannuksiin ja suhteutettuna hoidettaviin neliöihin. Laskelmat perustuvat tilinpäätöslukuihin ja palveluntuottajan antamiin hintoihin. Hinnoissa on ole huomioitu yleisiä indeksivaikutuksia. Investoinnit Koko hankkeen neliöihin suhteutettu investointiero toteutuneisiin omajohtoisiin rakennushankkeisiin verrattuna on 3,47 M. Palveluntuottajan hinta on siis edullisempi kuin aikaisemmin toteutetut hankkeet. Toisaalta tulee muistaa, että elinkaarihankkeessa panostetaan laatuun merkittävästi. Elinkaarihankkeen päätarkoituksena on, että palveluntuottaja vastaa suunnittelusta, rakentamisesta ja kiinteistönhoidosta sekä ylläpidosta koko sopimuskauden ajan. Palveluntuottaja vastaa ensisijaisesti elinkaarenaikaisesta toimivasta ja laadukkaasta käytettävyydestä ja olosuhteista. Jos palveluntuottaja ei vastaisi hoidosta ja ylläpidosta niin palveluntuottajan vastuut olisivat perinteisen mallin mukaisia. Toisaalta hankintalaki ei anna mahdollisuutta muuttaa hankinnan laajuutta ilman uutta kilpailutusta. Hankinnan keskeyttäminen ja uuden kilpailutuksen käynnistäminen mahdollistaa mittaviin korvausvaatimuksiin. Hankintayksiköllä tulee olla painavat perusteet jos hankinta keskeytetään ja tässä hankintaprosessissa siihen ei ole perusteita. Palveluntuottajat ovat kilpailutuksen aikana laatineet omat suunnitelmat, joiden perusteella he ovat antaneet uudisrakentamisen hinnan sekä ylläpitohinnan. Elinkaarihankkeen luonteen mukaisesti on kilpailutettu molemmat osat
yhtäaikaa. Hankintalaki ei mahdollista, että kilpailutus toteutetaan kahden toimijan kanssa uudestaan niin, että otettaisiin pois esim. kiinteistöihin liittyvä ylläpito. Kilpailutus jouduttaisiin käynnistämään kokonaan uudestaan, joka taas vaatisi elinkaarihankkeen keskeyttämistä. Keskeyttäminen vaatisi vahvat perusteet, jota ei voi ainakaan kustannusperusteilla esittää. Toisaalta palveluntuottajien laatimat suunnitelmat ovat vielä heidän omaisuutta, jolloinka niitäkään ei voi käyttää perinteisen hankkeen kilpailutusaineistona. Hyökännumen koulun ja päiväkodin osalta jouduttaisiin laatimaan suunnitelmat täysin uudestaan ennen varsinaista kilpailutusta. Hankinnan aikataulu on jo nyt viivästynyt. Uudelleen kilpailutukset ja mahdolliset korvausvaatimukset saattaisivat keskeyttää hankkeen etenemisen. Toisaalta uudet selvitykset ja hankinnan käynnistäminen aiheuttaisi merkittäviä lisäkustannuksia. Valmistelija: tekninen johtaja Hannu Seppälä p. 040 314 5934 Kunnanjohtajan päätösesitys Kunnanhallitus esittää kunnanvaltuustolle, että se hyväksyy NCC Rakennus Oy:n tarjouksen kokonaistaloudellisesti edullisimpana ja valtuuttaa Mäntsälän kunnanhallituksen hyväksymään elinkaarihankkeen sopimukset liitteineen sekä valtuuttaa kunnanjohtajan ja teknisen johtajan allekirjoittamaan elinkaarihankkeeseen liittyvät sopimukset. Lisäksi valtuusto edellyttää, että Rakennus NCC Oy hakiessaan alihankkijoita rakennus-tai ylläpitourakan suorittamiseen julkaisee ilmoituksen asiasta sekä kunnan internet sivustolla ja Mäntsälän Uutisissa. Käsittely: Päätös: Tekinen johtaja Hannu Seppälä, kunnankamreeri Anja Tupamäki ja sivistysjohtaja Pekka Lintonen esittelivät asiantuntijana asiaa kokouksessa. Hyväksyttiin esityksen mukaan. Liite 1: Riihenmäen koulun perustamiskustannukset yhteenveto Liite 2: Riihenmäen koulun rakennusosakustannusarvio Liite 3: Riihenmäen koulun energiatehokkuus, alkuperäinen laskelma Liite 4: Riihenmäen koulun energiatehokkuus, NCC Liite 5: Mäntsälän kunnan sisäiset vuokrat selvitys 2015 Liite 6: Mäntsälän kunnan siivouksen kustannusselvitys Kunnanvaltuusto 71 Esitys: Kunnanvaltuusto hyväksyy NCC Rakennus Oy:n tarjouksen kokonaistaloudellisesti edullisimpana ja valtuuttaa Mäntsälän kunnanhallituksen hyväksymään elinkaarihankkeen sopimukset liitteineen sekä valtuuttaa kunnanjohtajan ja teknisen johtajan allekirjoittamaan elinkaarihankkeeseen liittyvät sopimukset. Lisäksi valtuusto edellyttää, että Rakennus NCC Oy hakiessaan
alihankkijoita rakennus-tai ylläpitourakan suorittamiseen julkaisee ilmoituksen asiasta sekä kunnan internet sivustolla ja Mäntsälän Uutisissa. Käsittely: Käsittelyn kuluessa Reijo Liinamaa teki SDP:n, Vasemmistoliiton ja vihreiden valtuustoryhmien nimissä seuraavan muutosesityksen: "Esitys elinkaarihankkeesta päättämisen lykkäämisestä Nyt käsiteltävä oleva elinkaarihanke on edennyt kunnan elimissä muodollisesti oikein, ja on tuottanut sinänsä laadukkaat suunnitelmat uusiksi koulukiinteistöiksi. Minkäänlaista verrokkiselvitystä elinkaariylläpidon suorittamisesta kunnan omana työnä ei kuitenkaan valtuutettujen tahdonilmaisuista huolimatta ole tehty. Valtuusto käsittelee asiaa päätösasiana nyt vasta toista kertaa, ja valittavana vain yksi vaihtoehto ja päätökseksi kelpaa - sanktioiden uhalla - vain yksi vastaus. Koko hanke on edennyt investointisuunnitelma edellä. Varsinainen kouluverkkoselvitys on edelleen tekeillä. Valtuutetuille on myös epäselvää, mihin kaikkeen kunnalla on lähivuosina varaa. Valmistelun aikana olosuhteet koulukiinteistöjen osalta ovat muuttuneet merkittävästi mm. Sälinkään koulun akuutin rakentamistarpeen vuoksi. Myös Ehnroosin koulurakennuksen kohtalo on auki. Pohjatietojen perusteella vaikuttaa ilmeiseltä, että jos kaavailtu 25 vuoden sopimuskauden ylläpitoindeksillä (1,6%/v) korjattu, koko kaudelle jaksotettu keskimäärin n. 145.000 /kk sijoitettaisiin kunnan omaan elinkaarimallilla toteutettavaan kiinteistöhoitoon, voitaisiin huolehtia sekä näistä uudiskohteista, että suuresta osasta kunnan muitakin kiinteistöjä. Tämä NCC:lle maksettavaksi esitetty kunnossapitokorvaus riittäisi välittömiin ja välttämättömiin rekrytointeihin, jotka tulisi ohjata tällä hetkellä alimiehitetyn kiinteistöhoidon, kuntatekniikan sekä rakennusvalvonnan mahdollisuuksiin suoriutua paremmin tehtävistään. Kunnan oma elinkaarimalli takaisi, että kuntalaisten verovarat hyödyntäisivät oman paikkakuntamme yrityksiä ja parantaisivat jo kolmatta vuotta peräkkäin heikkenevää työllisyyttämme. Tämän kokoluokan päätös tulee tehdä vasta kunnanvaltuuston talousarvioseminaarin 31.8 jälkeen, kun myös valtioneuvoston talousarviolinjaukset lähivuosille on tehty." Tapio Laaksonen kannatti tehtyä esitystä. Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kannatettu siirtoesitys (ns.pöydällepanoesitys), on puheenvuorot rajattu koskemaan asian siirtämistä. Puheenjohtaja esitti asiassa nimenhuutoäänestystä, joka äänestystapana hyväksyttiin. Äänestyksessä asian jatkamista kannattavat, äänestävät JAA, asian siirtämistä kannattavat EI. Käydyssä äänestyksessä ääniä
annettiin: JAA -21, EI- 21, tyhjiä 1. Puheenjohtajan ääni ratkaisi ja asian käsittelyä päätettiin jatkaa. Äänestysluettelo liiteenä. Edelleen käsittelyn kuluessa Jyrki Kosonen teki muutosesityksen Elinkaarimallista luopumisesta. Rami Lindqvist kannatti tehtyä muutosesitystä. Tämän jälkeen puheenjohtaja määräsi neuvottelutauon klo 20.41-20.56. Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kannatettu muutosesitys, asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja esitti asiassa nimenhuutoäänestystä. Heta Ravolainen- Rinne esitti, että asiassa suoritetaan suljettu lippuäänestys. Puheenjohtaja totesi, että äänestystavasta on äänestettävä ja esitti nimenhuutoäänestystä, joka hyväksyttiin. Nimenhuutoäänestystä kannattavat, äänestävät JAA, suljettua lippuäänestystä kannattavat, äänestävät EI. Käydyssä äänestyksessä annettiin JAA-ääniä 27 ja EI-ääniä 16. Puheenjohtaja totesi, että seuraavassa äänestyksessä käytetään nimenhuutoäänestystä. Äänestysluettelo liitteenä. Äänestyksessä kunnanhallituksen pohjaesitystä, äänestävät JAA, Kososen muutosesitystä Lindqvistin kannattamana, äänestävät EI. Käydyssä äänestyksessä annettiin JAA-ääniä 21, EI- ääniä 19, tyhjiä 3. Puheenjohtajan totesi kunnanhallituksen pohjaesityksen voittaneen. Äänestysluettelo liiteenä. Päätös: Hyväksyttiin esityksen mukaan. Merkittiin, että Olli-Pekka Eskelinen poistui kokouksestä tämän pykälän aikana 21.04. Merkittiin, että SDP:n, Vasemmistoliiton sekä Mäntsälän puolesta ryhmät jättivät eriävän mielipiteen asiaan. Lisäksi eriävän mielipiteen jättivät Sari Martniku ja Jyrki Kosonen. Liite 1. Mäntsälä elinkaarihanke / tarjousten avauspöytäkirja Liite 2. Mäntsälä elinkaarihanke / laadullinen vertailupöytäkirja Liite 3. Mäntsälä elinkaarihanke / hintapisteytyksen pöytäkirja Liite 4. Kohteiden Riihenmäen koulu, Hyökännummen koulu ja Hyökänummen päiväkoti palvelusopimus Liite 5. Elinkaarihankevertailu Liite 6. Riihenmäen koulun perustamiskustannukset yhteenveto Liite 7. Riihenmäen koulun rakennusosakustannusarvio Liite 8. Riihenmäen koulun energiatehokkuus, alkuperäinen laskelma Liite 9. Riihenmäen koulun energiatehokkuus, NCC Liite 10. Mäntsälän kunnan sisäiset vuokrat selvitys 2015 Liite 11.Mäntsälän kunnan siivouksen kustannusselvitys Liite 12, 13, 14 Äänestysluettelot