MUISTIO 1 (6) Harri Hiltunen 16..2.2012 Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09)) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH Ympäristövaliokunta Eduskunta Asiantuntijakuuleminenn Työryhmän ehdotuksesta Valtioneuvoston asuntopoliittiseksi toimenpideohjelmaksi 2012 2015 (YMO 5/2011 vp) NÄKEMYKSIÄ EHDOTUKSESTA JA ASUNTOPOLITIIKANN KEHITTÄMISTARPEISTA Motto: Suomen perustuslaki, 199 4 momentti: Julkisenn vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Työryhmän käsityksen mukaann on tarpeen arvioida uudelleen laajapohjaisen, uusien asuntojenn tarjontaa ja rahoituskustannustenn keventämistä painottavan tukijärjestelmän perusteita. Tällaiseen arviointiin n antavat aihetta monet eri e tekijät: rahoitusmarkkinoiden muutos, sääntelyn yleinen keveneminen sekä asumisen tukitarpeiden käyminenn väestön valtaosan kohdalta perusteettomiksi. Samassa yhteydessä olisi tarpeen laatia perusteellinen selvitys verotuksen ja muiden asumisenn tukien vaikutuksista eri asumispalvelujen hintaan, erityisesti omistusasumisen ja vuokralla asumisen suhteelliseen edullisuuteen. Asuntopolitiikan ja asumisen tukipolitiikan uudistamisen perustaksisi tulisi käynnistää laaja kotimainen ja kansainvälisesti vertaileva tutkimustyö erilaisten asumisen tukien vaikutuksista. mm. asuntomarkkinoihin, kotitalouksien verorasitukseen, tulonjakoon, asumisen hintaan jne. Samassa yhteydessä voisi selvittää perin pohjin kiistanalaisen ns. asuntotulon verotuksen koskien kaikkia asuntojen hallintamuotoja ( omistus-, asumisoikeus-, vuokra- ja osaomistusasuminen). Tukipolitiikka painottaa vuokra-asumista www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net
2 (6) Valtiolla asumisen tukeminen voimakkaasti vuokra/asumisoikeusasumista painottavaa. Kunnissa asumisen tukeminen t on valtaosin vuokra-asumisen tukemista mm. markkinahint taa alempinaa tonttien luovutushintoina (myynti ja vuokraus), lainatakauksina ja lainoina, kiinteistöveron huojennuksina yleishyödyllisille vuokra-asuntojen vuokra-asunnoissa 1 278 00 00 henkilöä ja asumisoikeusasunnoissa 110 0000 henkilöä. Asumisen tuet / henkilö: omistusasuminen 1 015 euroa / henkilö ja vuokra- ja asumisoikeusasuminen 1 3863 euroa / henkilö. Asumisen tuett painottuvat selvästi vuokra-asum miseen. omistajille, jne. Omistusasunnoissa asuu noin 3 793 000 henkilöä, Asuntolainojen korkojen verovähennysoikeuden asteittainen vähentäminen kasvattaa eroa entisestään. Samoin vaikuttaisi oman asunnon myyntivoiton verottomuuden poistaminen tai ns. asuntotulon veron ulottaminen vain omistusasumiseen (jättämällä markkinatasoa halvemmissa vuokra-asunnoissaa asuvat henkilöt verovapauden piiriin). Asuntopolitiikkaan liittyvät l tukijärjestelmät - verotus, korkotuet, avustukset, takaukset, valtion aravalainat - ovat kehittyneet / muotoutuneet noin kuuden vuosikymmenen kuluessa. Järjestelmä on nykyään tilkkutäkki, joka on syntynyt, kun järjestelmään on lisätty paikka paikan perään. Perusasetelma on ollut, että valtion tehtävä on edistää kohtuuhintaik ista asuntotuotannon, milloin omistus-, milloin vuokra- ja milloin asumisoikeusasuntotuotantoa. Nämä hallintamuotojen keskinäiset painotukset ovat vaihdelleet puoluepoliittisten suhdanteiden mukaan, ja olleet yleensä poliittisia kompromisseja. Kohtuuhintaisuutta asuntotarjonnassa on yritetty saadaa aikaan valtion asuntoviranomaistenn (arava, asuntohallitus, asuntorahasto) hinta/ /laatuvalvonnalla, kustannus/laatuohjauksella, ja vastaavilla enemmänn tai vähemmän tehokkailla järjestelmillä. Tuotettujen asuntojen hintaa (asukkaiden asumisen kustannuksia) on painettu alas alikorkoisilla lainoilla, takauksilla, avustuksilla, asuntojenn laatutasoon vaikuttamalla, markkinahintaa edullisemmilla valtion ja kuntien tonteilla jne. Edullista asuntotuotantoa on kuitenkin parhaiten ja eniten onnistuttu saamaan aikaan rakentamisen laskusuhdanteissa ja lamassa. Nousu- ja korkeasuhdank anteissa rakentajia on kiinnostanut aina ensisijaisesti markkinaehtoinen tuotanto. Valtion tulemasta tuotannosta rakentajat ovat kiinnostuneet aina silloin, kun ns. kovann rahan tuotanto on tyrehtynyt.
3 (6) Asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus Pääministeri J. Kataisen hallitus on käynnistänyt asuntolainojen korkovähennysoikeuden asteittaisen vähentämisen, kutenn Verotuksen kehittämistyöryhmässä esitettiin. Keskusteluissa on ollut esillä myös nopeampi eteneminen vähennysoikeuden poistamiseks si kokonaan. Perusteena tälle on esitetty myös sitä, että yleinen korkotaso tulee olemaan pidemmän aikaan alhainen. Kotitalouksien asuntolainojen keskilaina-aika on noin 151 18 vuotta. Katsottaessa taaksepäin olemme nähneet tällaisena ajanjaksona hyvinn voimakasta asuntolainakannan korkovaihtelua (kokonaiskorko vaihdellut välillä 2 9 %). Kotitalouksien korkomenojen osuus käytettävistä vuosituloista a on samaan aikaan vaihdellut välillää 2 10 %. 1994-2011 Asuntolainoissa yleisesti käytettävät viitekorot ovat euroaikana reilun kymmenen vuoden kuluessa vaihdelleet 1,5 5,5 % välillä. Korkohistorian valossa 15-18 vuoden keskimääräisellä asuntolainan juoksuajalla tullaan näkemään vielä useampi viitekorkojen nousu ja lasku. Useammaksi vuodeksi oletettu alhainen korkotaso tuleee merkitsemään, että valtion verotulonmenetykset korkovähennysoikeudesta jäävät "perinteistä"" " korkotasoa" pienemmiksi jo nykymallilla ja suunnitellulla vähennysoikeuden kaventamisella.
4 (6) Korkovähennysoikeuden hillittyä alasajoa puoltaa myös se, että suuri osa nykyisistä asuntovelallisista on ostanut asuntonsa korkea hintakauden vallitessa, ja he eivät hyödy vähennysoikeuden leikkaamista seuraavasta ekonomistien povaamasta asuntojen hintatason laskusta - vaan voivat itse asiassa kärsiä tappioita. Korkotaso voi 15-18 vuoden kuluessa myös kohota merkittävästi, jolloin viime vuosina lainan ottaneiden kotitalouksien taloudellinen asema kiristyisi huomattavasti. Jo nykyisellään koroista jää kotitalouden maksettavaksi yli 70 %, verotuen maksaessa alle 30 % osuuden. Vähennysoikeuden nykyistä nopeampi ja voimakkaampi leikkaaminen alentaisi varmasti asuntovelallisten kotitalouksien (pääasiassa nuoria perheitä ja lapsiperheitä) luottamusta talouteensa ja leikkasi kulutuskysyntää. Jos korkovähennysoikeutta halutaan supistaa nopeasti, vaihtoehto voisi olla vähennysoikeuden poistaminen uusilta lainanottajilta tai kohdentamalla uusiin lainanottajiin nopeammin alentuva vähennysoikeus. Kohtuuhintaisen omistusasumisen tukeminen (korkovähennysjärjestelmän poistuessa) Jos omistusasumisen verotuet (korkovähennykset, myyntivoiton verottomuus) poistetaan, on perusteltua kysyä, miten omistusasumisen tuotantotuki järjestetään tulevaisuudessa, jotta asuntojen erilaisia hallintamuotoja kohdeltaisiin tasapuolisesti suhteessa vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon tukemiseen? Nykyisten vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon tukien maailmassa olisi perusteltua ottaa käyttöön vastaavanlaiset valtion korkotuki- (ja täytetakaus) lainat, kuin vuokraasuntotuotannossa. Siis 90 95 % korkotukilainayhtiölaina, 1,7 % omavastuukorko, valtion täytetakaus, jne. Asukas(=ostaja)valinta samanlainen kuin ARA vuokra- /asumisoikeusasunnoissa. Oman asunnon myyntivoiton verottomuus Oman asunnon myyntivoitto on nykyään verovapaa kahden omistusvuoden jälkeen. Vastaavasti myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen. Tätä verovapautta on myös harkittu poistettavaksi. Olisi kaiketi perusteltua, että jos myyntivoitto säädetään verolliseksi, tulisi myyntivoittoa laskettaessa ottaa huomioon omistajan voiton hankkimiseksi tekemät korjaus- ja kunnossapitotoimet ( verotettavasta tulosta oltava oikeus vähentää sen hankkimisesta syntyneet kulut periaate ). Myös mahdollinen myyntitappio tulisi voida vähentää 1) pääomatuloista, 2) muista tuloista. Varsinkin taantuvilla alueilla sekä korkovähennysoikeuden poistamisen alentaessa asuntojen hintatasoa myyntitappiot ovat realistinen vaihtoehto. Ns. yleishyödyllisyyys sekä tuen tehokas kohdentuminen Yleishyödyllisyyssäännöksien tavoitteet kirjataan lain tasolle ja samalla selvennetään yleishyödyllisyyden käsite.
5 (6) ARA tuotannon yleishyödyllisyyden sisältö on voimakkaasti ristiriidassa Tuloverolain 22 :ssä olevan yleishyödyllisen yhteisön määritelmän ja sisällön kanssa. Koska ARAVA/korkotukilainsäädännön mukaan yleishyödylliset yhteisöt voivat tulouttaa omistajilleen voittoja, ei niitä voi pitää yleishyödyllisinä termin varsinaisessa tarkoituksessa. Lisäksi ARAVA/korkotukisäädöksien sisältö on ristiriidassa Tuloverolain 22 kanssa: 22 Yhteisö on yleishyödyllinen, jos 1) se toimii yksinomaan ja välittömästi yleiseksi hyväksi aineellisessa, henkisessä, siveellisessä tai yhteiskunnallisessa mielessä; 2) sen toiminta ei kohdistu vain rajoitettuihin henkilöpiireihin; 3) se ei tuota toiminnallaan siihen osalliselle taloudellista etua osinkona, voitto-osuutena taikka kohtuullista suurempana palkkana tai muuna hyvityksenä Työryhmän kannanotoista voi päätellä, että nykyinen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon tukijärjestelmä ei toimi lainsäätäjän toivomalla tavalla eikä tuki päädy sitä eniten tarvitseville. Valtiontalouden tarkastusvirasto (VTV) ja ARA selvittävät yhteistyössä valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien omakustannusperiaatteen toteutumista sekä samoin vuokrien tasausjärjestelmää. Sosiaalisen vuokra-asuntokannan käyttöä asunnottomuuden vähentämiseksi tehostetaan. Selvitetään, miten paljon toimeentulotuella korvataan asumismenoja ja miten jatkuvaa toimentulotuen tarvetta asumismenoihin voitaisiin vähentää. Lisäksi selvitetään valtion tukemien tavallisten vuokra-asuntojen asukasrakennetta pitkällä aikavälillä sekä selvitetään asukasvalintakriteerien toteutumista kunnissa ja eri toimijoilla. Omakustannusvuokrien määräytymisperusteisiin tehdään tarkennus siten, että varautuminen korjauksiin on kohtuullista. Uusi alku? Erilaiset asumisen tuet merkitsevät, että asuntotuotannosta lähes 100 % on jonkin subvention alaista liiketoimintaa. Visio: Nykyiset koko kansalle suunnatut omistus-, vuokra- ja asumisoikeusasumisen tukijärjestelmät lakkautetaan asteittain 5-10 vuoden kuluessa, ja siirrytään yleiseen, tarveharkintaiseen yleiseen asumistukeen. Tällöin asuntojen tuotantokustannukset (tontit, suunnittelu, rakentaminen, rakennuttaminen, rahoitus, jne.) perustuisivat markkinahintoihin ja olisivat läpinäkyviä ja vertailukelpoisia. Ja tuet kohdentuisivat varmasti niitä eniten tarvitseville, eivätkä ne häiritsisi hinnanmuodostusta asuntomarkkinoilla. Lopuksi:
6 (6) B. Wahlroos Helsingin Sanomat: 12.2.2012 :...meidän täytyy kantaa suurta huolta siitä, että yhteiskunnalliset kannustimet ovat sellaisia, jotka johtavat ihmiset työhön ja aktiiviseen osallistumiseen." Harri Hiltunen toimitusjohtaja harri.hiltunen@kiinteistoliitto.fi 050-551 1295