Maakuntien Tilakeskus Oy Maakuntien kunnilta vuokrattavien rakennusten teknisten arvojen ja vuokrien määrittelyhanke 24.5.2018 Esko Korhonen 14.6.2018 Page 1
Toimeksiannon toteutus ja tietojen keruu 14.6.2018 Page 2
Toimeksiannon suunniteltu vaiheistus 14.6.2018 Page 3
Toimeksiannon käytännön toteutus Työn tilaaja Maakuntien tilakeskus Oy/Mikko Hollmén Työn toteuttaja FCG Konsultointi Oy (Esko Korhonen, projektin johto) FCG:n alihankkijoina Rapal Oy (Kai Patja, tiedonkeruu ja raportointi Optimaze järjestelmällä) ja Tilakonsultit TM2 Oy (Mikko Marja-aho, katselmoinnit sekä arvojen ja vuokrien määritys) Työtä ohjasi ohjausryhmä, joka kokoontui yhteensä 13 kertaa Työ alkoi 10.8.2017 ja päättyi 30.4.2018 Kuntien, pelastuslaitosten ja kuntayhtyminen henkilöstö syötti tiedot Optimaze-järjestelmään annetun ohjeistuksen mukaisesti Tietojen syöttöä muistutettiin ja ohjeistettiin monessa vaiheessa projektin aikana Myös sähköposti- ja neuvontapuhelinpalvelu oli käytössä Kolmen kunnan tietoja ei valitettavasti saatu ollenkaan 14.6.2018 Page 4
Tietojen keruun epäkohtia ja niiden korjaus Tietojen keruussa ilmeni valitettavan paljon puutteita ja jopa virheitä, jotka kohdistuivat mm. rakennusvuosiin, pinta-aloihin, arvoihin, vuokratietoihin ja erityisesti investointitietoihin 14.6.2018 Page 5
Tietojen korjausten tulos 14.6.2018 Page 6
Arvon- ja vuokranmääritys 14.6.2018 Page 7
Arvojen ja vuokrien määrityksen perusongelma Kuinka luodaan laskenta, joka huomioi erilaisten, eri ikäisten ja eri puolilla maata sijaitsevien rakennusten arvonmuodostuksen riittävän hyvin ja tasapuolisesti, jotta sen pohjalta voidaan tehdä oikeudenmukainen vuokrien määritys Lähtökohtana hyvin rakenneltu tarjouspyyntö ja ohjaavana dokumenttina valtioneuvoston asetusluonnos 13.3.2017 Apuna valtakunnalliset tilastot, käytännön havainnot ja asiantuntijayhteistyö 14.6.2018 Page 8
Vuokranmäärityksen toteutus Ohjaava asetusluonnos: Valtioneuvoston asetus kunnan ja maakunnan välisen vuokran määräytymisestä siirtymäkauden aikana (luonnos) Tarjouspyynnön mukaisesti vuokranmäärityksessä on kaksi menetelmää sisäisen vuokran järjestelmän menetelmä (eli kuntien ilmoittamiin arvoihin perustuva järjestelmä), sekä laskennallinen menetelmä Sisäisen vuokran järjestelmä Sisäiset vuokrahinnat 1.1.2018 tarkistettu arvoon 1.1.2020 Listaus aidon sisäisen vuokran kunnista (31 kuntaa täytti kriteerit) Tietotaulukossa mukana kaikki ilmoitetut sisäiset vuokrat sekä yksilöinti aidon sisäisen vuokran täyttämisestä Laskennallinen menetelmä Jälleenhankinta-arvon määrittely (hyväksytty 14.3.2018) Pääomavuokran määrittäminen (esitelty 14.3.2018, parametreja tarkistettu 6.4.2018) Ylläpitovuokran määrittäminen (esitelty 28.11.2017) ARA-rahoituskohteiden vuokrat määritetty hankekuvauksen mukaisesti 14.6.2018 Page 9
Vuokranmäärityksen toteutus Vuokrahintaparametrien määritys (arvonmääritys) Arvonmääritys on toteutettu Excel-laskurilla, johon on luettu kulloinkin Optimazejärjestelmästä saatu ajantasainen data Laskuri määrittelee tarjouspyynnön mukaisesti rakennuksille arvotiedot ja vuokrahinnat Arvon- ja vuokranmäärityksen menetelmät on kuvattu tarkemmin erikseen tässä esityksessä Arvonmääritys perustuu tarjouspyyntöön sekä projektin aikana tehtyihin tarkennuksiin. Menetelmä on käsitelty ja hyväksytty ohjausryhmässä Arvonmääritystä tarkistettu 6.4.2018 tilaajan ohjeella pääomavuokran parametrien laskennasta Arvo- ja vuokratietotaulukko (kunnille toimitettava/järjestelmästä löytyvä taulukko) Sisältää tarjouspyynnön mukaiset rakennuskohtaiset perustiedot sekä määritetyt arvo- ja vuokratiedot kuntien syöttämille ja niiden suoraan omistamille kohteille Tuotetut arvotiedot on avattu otsikkoriville täydennetyillä selitteillä 14.6.2018 Page 10
Vuokranmäärityksen haasteita Tietojen keruu viivästyi huomattavasti alkuperäiseen tavoitteeseen nähden pilotoinnin (Pohjois-Pohjanmaan kunnat, Satakunnan kunnat sekä Tampereen kaupunki) tuottamien tietojen perusteella ei pilotoitu arvon- ja vuokranmäärityksen menetelmiä rakennustiedot 13.12.2017 välttävällä tasolla - edellyttivät korjausta ja täydentämistä ennen aineiston jatkokäsittelyä 23.2.2018 päättynyt tietojen korjaus- ja täydennyskierros paransi tilannetta oleellisesti, mutta aineistossa on silti yhä puutteita ja virheitä Sisäisen vuokran järjestelmän ja laskennallisen menetelmän arvot poikkeavat toisistaan ongelmaan korjausta 6.4.2018 päätöksellä (kulumismallin muutos) korjauksesta huolimatta laskennallinen menetelmä tuottaa matalampia pääomavuokria ongelma johtuu suureksi osaksi puuttuvista investoinneista Rakennusten ilmoitetut teknisten arvojen tasot vaihtelevat kunnasta toiseen (erilaiset määritysmenetelmät) Rakennusten ylläpitovuokrien tasot vaihtelevat kunnasta toiseen (erilaiset sisällöt) Rakennusten arvotietoja puuttuu Rakennusten investointitietoja puuttuu ( alhainen pääomavuokra) 14.6.2018 Page 11
Jälleenhankinta-arvon määrittäminen 14.6.2018 Page 12
Jälleenhankinta-arvo, kustannusalueet 14.6.2018 Page 13
Jälleenhankinta-arvo, rakennustyypit 14.6.2018 Page 14
Jälleenhankinta-arvo, rakennustyypit 14.6.2018 Page 15
Jälleenhankinta-arvo, rakennustyypit 14.6.2018 Page 16
Jälleenhankinta-arvo, ikäkerroin Uudemmat rakennukset ovat jälleenhankinta-arvoltaan keskimäärin korkeampia kuin vanhemmat rakennukset. Tämä perustuu rakennusten yleisen varustelutason ja erityisesti talotekniikan osuuden lisääntymiseen. Rakennuksen iän vaikutuksen huomioimiseksi rakennukset jaetaan kolmeen ikäluokkaan: 1. Rakennukset, joiden rakennusvuosi on vuonna 1984 tai ennen tätä 2. Rakennukset, joiden rakennusvuosi on vuosien 1985 ja 1999 välillä 3. Rakennukset, joiden rakennusvuosi on vuonna 2000 tai sen jälkeen Rakennusvuoden perusteella kullekin rakennukselle kohdistetaan kullekin ikäluokalle asetettu ikäkerroin seuraavasti: 1. Rakennusvuosi -1984 kerroin 0,75 2. Rakennusvuosi 1985-1999 liukuva kerroin 0,75-1,00 3. Rakennusvuosi 2000- kerroin 1,0 Esimerkki: Uuden, Espoossa sijaitsevan 750 htm 2 vanhainkodin jälleenhankinta-arvo on 3 091 /htm 2. Jos rakennus olisi rakennettu vuonna 1991, jälleenhankinta-arvoksi muodostuisi ennen koon huomioimista 2 627 /htm 2 (3091 x 0,85). 14.6.2018 Page 17
Jälleenhankinta-arvo, kokokerroin 14.6.2018 Page 18
Jälleenhankinta-arvo, yhteenveto 14.6.2018 Page 19
Teknisen arvon määrittäminen 14.6.2018 Page 20
Rakennuksen arvot ja niiden muuttuminen 14.6.2018 Page 21
Rakennusten kulumismallit Asetusluonnos Tasearvo 14.6.2018 Page 22
Teknisen arvon määrittäminen, yhteenveto 14.6.2018 Page 23
Vuokrien määrittäminen kuntien omistamille tiloille 14.6.2018 Page 24
Pääomavuokran määrittäminen Mikäli kunta on ilmoittanut rakennukselle pääomavuokran, rakennuksen pääomavuokrana voidaan käyttää kunnan ilmoittamaa pääomavuokraa seuraavin edellytyksin: Kunnassa on laajalti käytössä sisäisen vuokran järjestelmä Pääomavuokra peruste on tekniseen arvoon perustuva korkotuotto Kunta on ilmoittanut rakennukselle myös ylläpitovuokran, joka täyttää tietyt ehdot Kunnan ilmoittama kokonaisvuokra ei ylitä laskennallista kokonaisvuokraa Rakennukselle määritetään myös laskennallinen pääomavuokra: Laskennallinen pääomavuokra lasketaan 6 % tuottovaatimuksella rakennuksen teknisestä arvosta Laskennalliseen pääomavuokraan sisällytetään lisäksi vyöhykehintainen maanvuokra 14.6.2018 Page 25
Ylläpitovuokran määrittäminen Mikäli kunta on ilmoittanut rakennukselle ylläpitovuokran, rakennuksen ylläpitovuokrana voidaan käyttää kunnan ilmoittamaa ylläpitovuokraa seuraavin edellytyksin: Kunnassa on laajalti käytössä sisäisen vuokran järjestelmä Kunta on ilmoittanut rakennukselle myös pääomavuokran, joka täyttää edellä esitetyt ehdot Kunnan ilmoittama kokonaisvuokra ei ylitä laskennallista kokonaisvuokraa Rakennukselle määritetään myös laskennallinen ylläpitovuokra Laskennalliset ylläpitovuokrat perustuvat Trellum Oy:n aineistoihin ja menetelmiin. 14.6.2018 Page 26
Ylläpitovuokran määrittäminen, esimerkki 14.6.2018 Page 27
Omistettujen kohteiden laajuus- ja vuokratietoja Arvot ja vuokrat määritetty 303 kunnalle tai kuntayhtymälle 4461 omistettua rakennusta Yhteensä 9,0 milj. htm² Maakunnille vuokrattava laajuus 4,6 milj. htm² Omistettujen rakennusten vuokra yhteensä 680 milj. /v 14.6.2018 Page 28
Siirtyvät vuokrasopimukset 14.6.2018 Page 29
Siirtyvien sopimusten korjaustarve Optimaze-järjestelmään oli syötetty yhteensä 2177 vuokratuksi merkittyä rakennusta Jokaisesta tarkastettiin omistussuhde, vuokrasopimus ja vuokralasku Vuokratuiksi merkityistä kohteista 33 osoittautui omistetuksi 2144 sisään vuokratun rakennuksen vuokratiedoista noin1700 oli puutteita tai virheitä Jokaisesta virheitä vuokratiedoissa sisältävän kohteesta lähetettiin lisätietopyyntö Lähetettyjen ja vastaanotettujen sähköpostien lukumäärä on yli 600 Vastaanotettujen dokumenttien lukumäärä on noin 1800 Vastaanotettujen dokumenttien paikkansapitävyys on tarkastettu Virheettömiksi todetut dokumentit on talletettu Optimazeen Samassa yhteydessä on korjattu Optimazeen syötetyt tiedot (vuokran määrä, ALV-ehto, vuokranantajan tiedot, vuokrantarkistusehto) Saapuneet dokumentit on saatu talletettua ja korjattua kaikkien vastaanotettujen tietojen osalta Vuokratietojen hankkiminen osoittautui vaikeaksi tehtäväksi Työn ongelmia Omistussuhde merkitty väärin Vääräksi todetusta vuokrasuhteesta lähetetty dokumentteja jopa useaan kertaan Vanhentuneiksi todettuja dokumentteja toimitettu useampaan kertaan Dokumenttien nimeäminen epäloogista, kohteista käytetään useita nimiä Dokumenttitoimitukset puutteellisia täydennyspyyntötarpeita Dokumenttien sijaan selityksiä (salasana hukassa, porukka lomalla, mielestäni kyllä syötin, ei ole meidän kohde ) 31 kuntaa ei toimittanut lainkaan dokumentteja 14.6.2018 Page 30
Korjausten vaiheistus 14.6.2018 Page 31
Katselmoinnit 14.6.2018 Page 32
Rakennuksia katselmoitiin yhteensä 187 kpl 15.1. 6.4.2018 Katselmoitaville rakennuksille määritettiin kuntoluokka asteikolla 1 5 Kunnilta pyydettiin kuntotutkimustietoja katselmoitavista kohteista ennen katselmointien aloittamista Kuntotutkimuksia ja arviointeja saatiin yhteensä 75 kohteesta Katselmointien tulokset on tallennettu Optimazeen ja ovat kuntien nähtävissä Katselmoitujen rakennusten keskimääräinen kuntoluokka on 3,1 Vastaavasti katselmoitujen rakennusten kuntoluokka (TA/JHA) on keskimäärin 72 % perustuen kuntien ilmoittamiin arvoihin Katselmoinnit 14.6.2018 Page 33
Katselmoinnit 14.6.2018 Page 34
Tietojen tarkistaminen 14.6.2018 Page 35
Huomioita jatkotyöhön Puuttuva rakennus, tila tai puuttuva sopimus ei vuokratuloa kunnalle Puuttuva tieto tietojärjestelmässä virheellinen vuokra Huomioi myös esim. kouluterveydenhuollon tilat Epäselviin kohteisiin (esim. asumispalvelut) tulossa täsmennystä Erityisen tärkeää vuodet, pinta-alat ja investoinnit Huomioi lisäksi poistuvat, muuttuvat ja tulevat kohteet Sopimusneuvottelu kunta maakunta tilakeskus lopulta ratkaisee 14.6.2018 Page 36
Lopuksi Olemassa oleva aineisto on tallessa ja korjauksia on helppo jatkaa tarkempaa ohjeistusta annetaan Tehty työ ei ole missään nimessä mennyt hukkaan kävipä sote- ja maakuntauudistuksen miten tahansa Esim. monissa nykyisissä vuokrasopimuksissa tarkistamisen tarvetta Tehty työ toimii hyvänä esimerkkinä sisäisen vuokran määrityksestä myös niille kunnille, joissa ei vielä sisäistä vuokraa ole 14.6.2018 Page 37
FCG Konsultointi johtamisen uudistaja Kiitokset ja hyvää kesää! Johdon konsultointi ja valmennus HR ohjelmistopalvelut Hyvinvointi ja sote 14.6.2018