Vetovoimalautakunta / /2017

Transkriptio

1 Vetovoimalautakunta Teollisuus- ja työpaikkatonttien ja -rakennuspaikkojen maanvuokrausten omaksiostohinnat, maanvuokrausten uusimisten pääoma-arvot ja hinta-alennus Muijalan Nälköönlammella 34/ /2017 VEVO ) Tiivistelmä & taustaa Teollisuus- ja työpaikkatonteille ja -rakennuspaikoille on oma voimassa oleva hinnoittelupäätöksensä valtuustosta kesäkuulta 2013: se koskee kaupungin omistamien rakentamattomien tonttien ja rakennuspaikkojen myyntiä ja 1. kerran maanvuokrausta (uudishinta). Selvyyden vuoksi tässä yhteydessä määrittelemme samat olevat hinnat myös alueittain/ kortteleittain maanvuokrausten omaksiostohinnoiksi sekä maanvuokrausten uusimisten pääoma-arvoiksi (liitetaulukossa mustalla). Alueille, joilla näitä uudishintoja ei (enää) ole, tulevat omaksiostohinnat ja pääoma-arvot lähimpien vastaavien alueiden hinnoista arvioimalla (liitetaulukossa punaisella). Yleisin hinta on 11 /m². Muijalan Nälköönlammen hintoja on syytä laskea vähäisen kysynnän ja (muuttuvien) olosuhteiden takia. 2) Tietoja ja perusteita Liitteenä olevassa taulukossa ovat tiedot kortteleittain niistä kortteleista, joissa maanvuokra-alueita on vanhastaan sekä toki korttelit, joissa rakentamattomia uusia tontteja ja rakennuspaikkoja on haettavana (ostettavaksi tai maanvuokrattavaksi). Ottaen huomion hintojen yleinen ja tarkoituksenmukainen edullisuus ovat hinnat ja arvot samat kaikkiin tarkoituksiin: rakentamattoman tontin ostohinta, rakentamattoman tontin maanvuokrauksen pääoma-arvo, maanvuokratun rakennetun tontin omaksiostohinta sekä uudelleen maanvuokrattavan rakennetun tontin pääoma-arvo. Samaan hintaan/arvoon tulevat myös harvinaiset mutta mahdolliset tapahtumat ja niistä seuraavat kaupungin uudelleenluovutukset kuin uutena tonttina: maanvuokrattu tontti palautuu tyhjänä ja siistittynä kaupungin hallintaan (maanvuokrasopimukseen tai erilliseen sopimukseen perustuen hallintosäännön mukaisesti) tai kaupunki ostaa takaisin myymänsä rakentamattoman tontin (hallintosäännön mukaisella päätöksellä). Varsinainen kaupungin maksama takaisinostohinta on lähtökohtaisesti tontin alkuperäinen hinta; hyvin painavista syistä voi hinta olla korkeampi (tehdyt maatyöt yms.). Mikäli takaisinostohinta on korkeampi kuin alkuperäinen kaupungin myyntihinta, voi takaisinoston hallintosäännön mukainen päätös sisältää samalla tämän kalliimman hinnoittelun uudelleenluovutukseen kaupunginvaltuuston valtuutuksella. Omaksiosto koskee pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten tontteja ja rakennuspaikkoja. Se edellyttää rakentamisvelvollisuuden täyttämistä

2 rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymänä käyttöönottokatselmuksena. Samalla mahdolliset epäselvät ympäristövastuut tulevat/jäävät ostajalle sopimuksella. Äärellisesti omaksiosto on mahdollista myös tilanteessa, jossa esim. rakentajan rahoitusjärjestelyjen muutoksen takia tai muun painavan syyn takia tuore maanvuokraus on tarpeen muuttaa kaupaksi; se edellyttää kuitenkin, että rakentaminen ei ole varsinaisesti alkanut ja rakentamisvelvollisuusaika tulee maanvuokrasopimuksen mukaisesti. Maksettu/maksettava maanvuokra ei hyvitä omaksiostohintaa mitenkään. Liitetaulukossa tarjolla olevien tonttien ja rakennuspaikkojen lukumäärä vastaa tämän hetken tonttijaotuksen tilannetta. Se voi muuttua korttelin sisällä hakijan tarpeiden mukaan tonttijaon muutoksella sekä lohkomisella (sitovan tonttijaon asemakaavat) tai suoraan lohkomisella (ohjeellisen tonttijaon asemakaavat) maan eduskunnan säätämien lakien menettelyissä ja aikatauluissa. Asemakaavamerkinnät olen selostanut tarkemmin liitetaulukon loppuun. Omaksiosto on mahdollisuus, jonka maanvuokrantaja voi halutessaan tarjota maanvuokralaiselle. Kyse on täysin yksityisoikeudellisesta asiasta; sen tarjoamiseen ei ole mitään laki- tai säädösperustetta tai maantapaa. Tämä päätös ei millään tavoin vaikuta voimassa oleviin maanvuokrasopimuksiin vaan ne jatkavat ennallaan päättymiseensä saakka. 3) Hinnat ja arvot Valtuuston päättämät kesäkuun 2013 päättämät hinnat (uudishinnat) jatkavat sellaisinaan kaikkina tarvittavina hintoina ja arvoina Nämä hinnat ovat taulukossa mustalla. Selitän poikkeukset erikseen tässä tekstissä myöhemmin. Aivan kaikille alueille, joilla on olevia maanvuokrauksia, ei näitä uudishintoja ole (enää). Koko Pappilankorvessa tällainen hinta on 11 /m² ja se leviää kaikkiin vanhastaan maanvuokrauksia sisältäviin kortteleihin. Keski- lohjan kaupunginosan kortteleihin 507 ja 508 voimme määrittää hinnan Pappilankorven kautta ottaen huomioon lyhyempi keskustaetäisyys: 13 /m². Muijalan korttelien 402 ja 412 hinta 11 /m² on otettavissa täysin samanlaisten läheisten tai viereisten kortteleiden (400, 403 ja 404) samasta uudishinnasta. Täysin sama tilanne on Muijalan korttelissa 461 viereisiin uudishintakorttelihintoihin 459 ja 460 nähden. Kaikki nämä nyt määritettävät hinnat ovat taulukossa punaisella. 4) Huomiota ja poikkeuksia [liitetaulukon viimeinen sarake] Pappilankorven korttelit 552 ja 554 ovat asemakaavassa merkinnällä KLT eli liike- ja teollisuusrakennusten korttelialue muun Pappilankorven ollessa merkinnällä T (tai TT) eli teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Tuo KLT siis sallii liiketonttimaisemman käytön. Vanhastaan näissä kortteleissa on kolme (3) maanvuokrasopimusta ja ne ovat kuin T-tonttien sopimuksia. Niiden suhteen menettely olisi jatkossa niin, että mikäli tontin käyttö muuttuu nykyisestä rakennetusta teollisuustonttikäytöstä liiketontiksi, niin silloin maanvuokra/omaksiostohinta kaksinkertaistuu. Korttelin 552 erillisiä mutta samalla maanvuokralaisella olevia vuonna 2018 päättyviä sopimuksia olen jo alustavasti katsonut uusittavaksi tältä pohjalta; tontit

3 yhdistyvät yhdeksi tontiksi. Sammatin korttelin 17 (sallien myös polttonestejakelun) ja Muijalan korttelin 405 asemakaavamerkintä on myös liiketonttikäyttötarkoitus (KL ja KLT). Ottaen kuitenkin huomiin niiden sijainti ja Muijalan korttelin äärevä kallioisuus, voimme pitää niiden olemassa olevia hintoja (kuin T-käyttötarkoitus) kohtuullisina. Näistä paikoista on tosin tullut vain pari puolittaista tiedustelua viime vuosina. Muijalan korttelin 427 ko. osan käyttötarkoitusmerkintä asemakaavassa on AL eli asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Se siis sallii myös asumiskäytön, käytännössä toki vain osittaisen sellaisen. Näin ollen sen hinta voi olla korkeampi. Tästä tontista on ollut muutama kysely viime vuosina. Pappilakorven korttelissa 553 on ison sähköjohdon alla oleva osin jämätontiksi muotoutunut korttelinloppu, jonka voimassa oleva hinta on 9 /m². Sen kohdan hinta, kaikki sen versiot, pysyisi ennallaan (samanlainen mutta kaupungin omassa käytössä oleva jämä on korttelin 550 lounaisosassa). Paremmalla sijainnilla saman korttelin olemassa olevan maanvuokra-alueen kuin myös kaikkien muiden korttelinosien kaikki hinnat olisivat taas Pappilankorven vakio 11 /m². 5) Nälköönlammen hintojen alentaminen osassa kortteleita Nälköönlammen tonttien kysyntä on ollut heikkoa. KLTY-kortteleissa korkein hinta on 19 /m², joka ei ole käypä ottaen huomioon kulun soratietä Vihdin kunnan alueen kautta ja tuleva Espoo-Salo -oikoradan todennäköinen linjaus korttelin 504 eteläosan kautta. Korttelin 504 lounaiskulmassa oleva toimija on ja on ollut tietoinen tästä mahdollisesta ratalinjauksesta ostaessaan tontin helmikuussa Kulku Nälköönlammelle on ilmeisesti edelleen hankaloitumassa valtatie 25:n tulevien järjestelyjen vuoksi ja kulku tullee ensin valtatie 25:n itäpuolelle myöhemmällä alituksella sen itsensä alitse. Näinkin olevia hintoja on laskettava. Oikoradan alle todennäköisesti jäävän korttelin 504 eteläosan hinta voi yli puolittua hintaan 8 /m². Saman korttelin 504 pohjoisosan ja korttelin 505 uusi hinta on 10 /m². Kortteli 507 jatkaa hinnalla 8 /m². 6) Historiaa Karjalohjan Teilinnummessa kaikki luovutettavissa olleet teollisuusrakennuspaikat on Karjalohjan kunta myynyt aikanaan. Samoin on Saukkolassa Nummi-Pusulan kunnan ajalta tai ne ovat olleet osin alunperinkin yksityisessä omistuksessa; yksi toimitilarakennuspaikka on kaupungin omassa käytössä. Pusulassa on viisi (5) TP-korttelia (pienteollisuusrakennusten korttelialue) vanhastaan kokonaan yksityisomistuksessa fyysisesti asumiskäytössä ja yksi TT-kortteli on kaupungin omassa käytössä varikkona (ainakin toistaiseksi). Nummen kolme (3) TP-korttelia ovat vanhastaan yksityisessä omistuksessa. Teilinnummessa mahdollisen jatkokaturakentamisen jälkeen kaupungin

4 maalla olevat korttelimaat ovat otettavissa käyttöön ja hinnoiteltavissa sitten sen maailmanajan tilanteen mukaan. Pappilankorven itäosissa on meneillään olevassa asemakaavanmuutoksessa tulossa uutta teollisuuskorttelimaata, joka myös tulee hinnoiteltavaksi myöhemmin. Karttaesitys kuvastaa hyvin työpaikka-alueiden korttelimaiden luovutusten historiaa kuntien ja kaupungin työnä. Alunperinkin yksityistä maata ennen asemakaavoitusta on ollut Virkkalan korttelissa 486 sekä Muijalan kortteleissa 404, 504 ja 505. Ennen tätä vuosituhatta näiden tonttien ja rakennuspaikkojen maanvuokrauksia oli vain muutamia; nykyään taas suurempi osa luovutuksista on maanvuokrauksia. Luovutusmuodon valinnanvapaus hakijakohtaisesti tuo joustavuutta hakijoille ja yrittäjille, kuin myös mahdollisuus ostaa maanvuokraa-alue myöhemmin omaksi maanvuokralaisen täysin oman tahdon mukaisesti nopeana prosessina. Liite: - omaksiostohinnat, pääoma-arvot ja Nälköönlammen hinnat. Oheismateriaali: - karttaesitys ko. kortteleista. (maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, , riku.korhonen(a)lohja.fi, p ) Esitys Ej Vetovoimalautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Lohjan kaupunki käyttää liitteen mukaisia teollisuus- ja työpaikkatonttien ja -rakennuspaikkojen omaksiostohintoja ja -ehtoja, maanvuokrausten uusimisten pääoma-arvoja sekä alennettuja hintoja Nälköölammella Muijalan kaupunginosan kortteleissa 504 ja 505. Euromäärät ovat korttelikohtaisia (taulukossa mainitulla poikkeuksella Nälköönlammella ja Pappilankorven korttelissa 553). Ne koskevat myös tilanteita, jossa aiemmin maanvuokrattu tontti tai rakennuspaikka palautuu kaupungin hallintaan rakennukset ja rakenteet purettuina, siistittynä ja puhtaana uudelleenluovutettavaksi kuin myös mahdollista tilannetta, jossa kaupunki ostaa takaisin myymänsä tyhjän rakentamattoman tontin tai rakennuspaikan uudelleenluovutettavaksi. Kaupunginvaltuusto valtuuttaa samalla takaisinostosta päättävän hallintosäännön mukaisen toimijan päätöksessään hinnoittelemaan takaisinoston kohde uudelleenluovutukseen takaisinostohinnan mukaisesti, mikäli takaisinostohinta on hyvin painavien syiden takia korkeampi kuin alkuperäinen kauppahinta. Tämä päätös on voimassa toistaiseksi. Muutoin luovutusehdot pysyvät ennallaan. Päätös Hyväksyttiin. Liite 5 Vevo Omaksiostohinnat, pääoma-arvot ja Nälköönlammen hinnat Asiantuntija Riku Korhonen poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn

5 jälkeen klo