Hakija Kiinteistö Oy Nastolan Kauppakaari 1. Osoite Kauppakaari Nastola. Liikerakennus

Transkriptio

1 Tekninen lautakunta Poikkeamislupapäätös, Kauppakaari 1 703/10.102/2014 Tekninen lautakunta 43 Päätöksen antopäivä: Hakija Kiinteistö Oy Nastolan Kauppakaari 1 Rakennuspaikka Kylä Tila RN:o Pinta-ala ha 411 Villähde K505T1 81:37 3,548 Osoite Kauppakaari Nastola Asia Liikerakennuksen muutostyöt, poikkeaminen asemakaavamääräyksestä, jonka mukaan liikerakennusten kort telialueella päi vit täis ta vara kau pan osuus kerrosalasta saa olla enintään 2000 k-m² Kerrosala Kerrosluku m² Liikerakennus Voimassaolevat määräykset, joista poikkeamista haetaan: MRL 58 rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen mainitussa laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä kos ke vis ta säännöksistä, määräyksistä tai muista rajoituksista. MRL 172 mukaan poikkeaminen ei saa - aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. - vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. - vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään ra ken ta mi seen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Yleistä: Kiinteistö Oy Nastolan Kauppakaari 1 hakee poikkeamislupaa uuden päi vit täis ta va ra myy mä län sijoittamiseen olemassa olevaan lii ke raken nuk seen.

2 Liikerakennus sijaitsee Yrityspuiston (Varjolan) alueella Nastolan Villäh teen kylässä. Alue sijaitsee Valtatie 12 Nastolan eritasoliittymässä. Kort te lin pohjoispuolella kulkee maantie 312 (Kouvolantie). Korttelissa si jait see liikerakennus, jossa on useita liike huo neis to ja. Lii ke ra kennuk sen kerrosala on 9668 k-m 2. Liikerakennuksessa si jait see tällä hetkellä Ro bin Hood -tavaratalo, Neste-liikenneasema sekä pienempiä lii ke ti lo ja. Lii ke ti la, jonka muutta mi sek si päivittäistavaramyymäläksi haetaan poik kea mis lu paa on tyhjillään. Yrityspuiston alueella sijaitsee myös muita liikerakennuksia: päi vittäis ta va ra myy mä lä sekä työkalu- ja tarvikealan erikoistavarakauppa, jonka yh tey des sä toimii autopesula. Poikkeamislupaa haetaan asemakaavan määräykseen, jonka mukaan päi vit täis ta va ra kau pan osuus kerrosalasta saa olla enintään 2000 k-m2. Hakijan ilmoittaman laskelman mukaan kiinteistöllä on tällä het kel lä päivittäistavaran myyntiä tavaratalossa ja liikenneasemalla yh teen sä 810 m m 2. Hakemuksen mukaisen rakentamisen jälkeen päi vit täis ta va ra kau pan osuus rakennuksessa olisi yhteensä 2625 m 2. Hakijan perustelut: Valmistumisestaan v saakka tyhjillään olleen liiketilan käyttöön ot ta mi nen kaupallisesti riittävän kokoisella pt-kaupan yksiköllä sekä kau pal lis ten palvelujen ja kilpailun turvaaminen Nastolassa. Hakijan arvio rakentamisenvaikutuksista: Ei keskeisiä vaikutuksia, kun operoidaan olemassa olevan ra ken nusmas san sisällä. Asiakaspysäköintiä on pihalla riittävästi uusi myymälä huo mioi den. Hakijan antamat lisätiedot: Laskentatavasta riippuen ylitys on kuitenkin vähäinen. Päivittäistavaran myyn ti pin ta-ala koko rakennuksessa jää alle 2000 m 2. Kaavoitustilanne: Alueella on voimassa alun perin vuonna 2006 hyväksytty Yrityspuiston ase ma kaa va. Kyseisen tontin osalta asemakaavaan on tehty muutos v kiertoliittymän rakentamiseen tarvittavan tilavarauksen vuoksi. Kaa va mää räyk siin ei tuolloin tullut muutoksia. Asemakaavassa alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Kaa va mää räys ten mukaan alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan eri kois ta va ra kau pan. Alueelle saa rakentaa polttoaineen jakeluaseman lii ke ra ken ta mi sen yhteyteen. Alueelle ei saa rakentaa

3 pelkästään polt to ai nei den jakeluun tarkoitettuja laitteita ja rakenteita. Päivittäistavaran osuus kerrosalasta saa olla enintään 2000 k-m 2. Villähde-Koiskalan osayleiskaavassa alue on osoitettu palvelujen ja hal lin non alueeksi. Maakuntakaavassa alue on osoitettu palvelujen alueeksi. Alueelle ei ole osoitettu vähittäiskaupan suuryksikkömerkintää. Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan kooltaan yli 2000 ker rosne liö met rin suuruista vähittäiskaupan myymälää. Kerrosalaltaan 2000 ne liö met rin suuruinen myymälä vastaa myyntipinta-alaltaan ne liö met rin myymälää. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa kos ke via erityisiä säännöksiä sovelletaan myös olemassa olevan vä hit täis kau pan myymälän laajennukseen tai muuttamiseen vähittäiskaupan suur yk si kök si, vähittäiskaupan suuryksikön laajentamiseen tai sellaisiin vä hit täis kau pan myymäläkeskittymiin, jotka ovat vaikutuksiltaan ver rat ta vis sa vähittäiskaupan suuryksikköön. Asianosaisten kuuleminen: Kunta on kuullut rajanaapurit. Kunta on myös pyytänyt lausunnot viran omai sil ta ja osallisilta, joiden toimivaltaan asian on katsottu kuuluvan. Lau sun to on pyydetty Hämeen ELY-keskukselta, Päijät-Hämeen liitolta se kä Nastolan Yrittäjät ry:ltä. Poikkeamislupahakemuksesta saatiin määräajassa yksi muistutus. Hä meen maan Kiinteistöt Oy on naapurina muistuttanut hakemuksesta seu raa vaa: "Lausuntonamme KOy Nastolan Kauppakaari 1:n poik kea mis lu pa ha ke muk seen, ilmoitamme vastustavamme kaavassa mää rä tyn päivittäistavarakaupan 2000 k-m 2 :n enimmäismäärän ylittämisen sal li mis ta poikkeamisluvalla. Mikäli Nastolan kunta kuitenkin katsoo em. muutoksen tarpeelliseksi, tulee mielestämme hoitaa kaa va muu tok sel la tasapuolisesti siten, että myös alueen muilta tonteilta päi vit täis ta va ra kau pan enimmäismäärä poistetaan." Päijät-Hämeen liitto on lausunut poikkeamislupahakemuksesta seuraa van: "Villähteellä Kauppakaaren alueella sijaitsevaan olemassa ole vaan rakennukseen haetaan lupaa poiketa asemakaava määräyk ses tä, jolla liikerakennuksen korttelialueen päivittäistavarakaupan ker ros ala saa olla enintään 2000 k-m 2. Kortteli sijaitsee lainvoimaisen Päi jät-hä meen maakuntakaavan 2006 palvelujen alueella P18., Varjolan pal ve lui den alue. Palveluiden alueita on osoitettu maakuntakaavassa ti laa vaativan kaupan tarpeisiin. Olemassa olevan päivittäistavarakaupan laajentaminen niin, että sen

4 ker ros ala ylittää 2000 k-m 2 edellyttää, että se on maakuntakaavassa osoi tet tu vähittäiskaupan suuryksikkö -merkinnällä, koska suunnittelua oh jaa edelleen lainvoimainen maakuntakaava eikä kohde sijaitse kes kus ta toi min to jen alueella. Korttelia ei myöskään ole osoitettu ase ma kaa vas sa suuryksikön mahdollistavalla merkinnällä. Poikkeuksen muodostaa mm. olemassa olevan myymälän laa jen tami nen. Ohjeellisen rajan eli alle 1500 k-m 2 tai alle 25 % laajennusta ei ym pä ris tö mi nis te riön oppaan Ympäristöhallinnon ohjeita 3/2013 pe rus teel la pidetä merkittävänä. Olemassa olevan myymälän laajentamisen mer kit tä vyyt tä on vaikea arvioida asiakirjojen perusteella. Poikkeuslupaa ei tulisi myöntää, jos laajennuksen katsotaan olevan mer kit tä vä." Hämeen ELY-keskus on lausunut poikkeamislupahakemuksesta seu raa van: "Haettu rakennuspaikka sijaitsee Villähteellä noin kahden kilometrin etäi syy del lä Nastolan kuntakeskuksesta ja etäällä asutuksen pai nopis tees tä. Villähde-Koiskalan osayleiskaavassa alue on osoitettu Pal ve lui den ja hallinnon alueeksi (P). Myymälän sijoittaminen esitettyyn paik kaan vaikeuttaa Hämeen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY-kes kus) käsityksen mukaan päivittäistavaroiden saatavuutta ja hei ken tää siten keskustan palveluita, jos myymälän siirtyminen pois kun ta kes kuk ses ta sallitaan. Yli 2000 k-m 2 myymälä katsotaan vähittäiskaupan suuryksiköksi, jota ei MRL 71 d :n mukaan saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskus ta toi min noil le tarkoitetun alueen ulkopuolelle ilman, että alue on ase ma kaa vas sa erikseen tähän tarkoitukseen osoitettu. ELY-keskus kat soo, että poikkeamislupaan suostuminen tuottaisi haittaa kaa voituk sel le eikä siihen sen vuoksi ole MRL 172 mukaisia edellytyksiä. ELY-kes kus katsoo, ettei haettua rakentamista voida ratkaista poikkea mis lu val la, vaan mahdollisuus päivittäistavaramyymälän sijoittamiseen haet tuun paikkaan tulee tutkia asemakaavalla. Asemakaavan muut ta mi nen edellyttää riittäviä selvityksiä, vaikutusten arviointia ja pe rus te lu ja." Poikkeamisluvan hakija on antanut vastineen muistutuksen ja lausun to jen johdosta: "Koy Nastolan Kauppakaari 1 on hakenut poikkeamislupaa ase makaa vas sa mainittuun päivittäistavarakaupan enimmpäispinta-alaan Kaup pa kaa ri 1:n liikekiinteistössä Nastolan Villähteellä. Kiinteistöön on hah mo tel tu tyhjillään olevaan liiketilaan uutta päivittäistavarakaupan lii ke ket jun myymälää.

5 Saamamme ilmoituksen mukaan ko. toimija on irtisanonut nykyisen lii ke ti lan vuokrasopimuksensa Nastolan Rakokivessä. Mikäli toimijan vaa ti muk set täyttävää uutta kauppapaikkaa ei paikkakunnalta löydy, tu lee liikeketjun toiminta Nastolassa päättymään. Toimijan mukaan ainoa kyseeseen tuleva Rakokiven liiketilan korvaava kaup pa paik ka on Villähteellä Kauppakaari 1:n kiinteistössä. Olemassa ole vaan liikerakennukseen saataisiin tyhjillään olevaan liiketilaan jär jes tel tyä toimijalle liiketoiminnallisesti riittävän kokoinen myymälä. Toimijan oma suunniteltu päivittäistavaroiden myyntipinta-ala on 1119 m2. Muuta päivittäistavaran myyntiä rakennuksessa on nykyisellään 880 m 2. Asemakaavassa mainittu päivittäistavarakaupan enim mäis pin ta-ala 2000 m 2 ylittyy vain silloin, jos uuden toimijan liikehuoneiston 625 m 2 :n kokoiset taustatilat (varastot, sosiaalitilat yms.) lasketaan mu kaan päivittäistavaroiden vaatimaan pinta-alaan. Poikkeamislupahakemuksessa ei haeta päivittäistavarakaupan enimmäis pin ta-alan poistamista, ainoastaan pinta-alavaatimuksen 2000 m 2 ylit tä mis tä 625 m 2 :llä." Perustelut: Hakemuksessa on kyse 1745 k-m 2 kokoisen päivittäistavarakaupan si joit ta mi nen olemassa oleviin tiloihin, siten että päivittäistavaran koko nais pin ta-alak si kiinteistössä muodostuisi 2625 m 2. Ympäristöhallinnon oh jei den mu kaan myymälän kerrosalaan lasketaan varsinaisen myyn tiin käy tet tä vän osan kerrosalan lisäksi kaikki myymälän edellyttämät muut tilat, ku ten varastot, sosiaaliset tilat, jätehuoltotilat ja muut tähän rin nas tet ta vat ti lat. Myymälän kerrosalaan ei lueta liikerakennuksen yh tei siä aulatiloja. Kauppakaaren alueelle on jo nykyisellään muodostunut vä hit täis kaupan myymäläkeskittymä, jolla tarkoitetaan useasta erillisestä ja toisis taan lähietäisyydellä olevasta myymälästä muodostuvaa toi minnal li ses ti yhtenäistä kaupan aluekokonaisuutta, joka on vaikutuksiltaan ver rat ta vis sa vähittäiskaupan suuryksikköön. Kaavoissa tätä ei ole kui ten kaan mahdollistettu. Lainsäädäntö on muuttunut kaavan laatimisen jäl keen siten, että lakia sovelletaan myös sellaisiin myymäläkeskittymiin, jot ka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. MRL:n voimaan tulleeseen muutokseen sisältyvän siir ty mä sään nök sen mukaisesti vähittäiskaupan suuryksikön määritelmää so vel le taan myös paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan alkaen. Ilman kaavojen muuttamista alueelle ei voida to teut taa enem pää myymälätiloja.

6 Poikkeamisluvassa ei ole myöskään kyse olemassa olevan myymälän laa jen ta mi ses ta vaan uudesta myymälästä olemassa oleviin, käyt tä mät tö miin tiloihin. Olemassa olevan rakenteen hyväksikäyttö puoltaa poikkeamisluvan myön tä mis tä. Alue on kuitenkin kaavoitettu tilaa vievää kauppaa varten ei kä tarkoituksena ole ollut keskustatoimintojen siirtämistä pois ny kyi sis tä keskustoista. Rajoitus koskien päivittäistavarakaupan pinta-alaa tu lee asemakaavaan suoraan maankäyttö- ja rakennuslain vä hit täis kau pan suuryksikön kokorajoituksesta. Olemassa olevat tiloja voidaan käyt tää myymälätiloina, kunhan ei ylitetä päivittäistavaraa koskevaa pin ta-ala ra joi tus ta. Vähittäiskaupan suuryksikköjä koskevat erityiset kaavoitusta ohjaavat si säl tö vaa ti muk set (MRL 71b ) määrittelevät, että 1. suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia kes kus ta-aluei den kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen; 2. alueelle sijoittuvat palvelut ovat saavutettavissa mahdollisuuksien mu kaan joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä; sekä 3. suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon muo dos tumis ta, jossa asiointimatkat ovat kohtuulliset ja liikenteestä ai heu tuvat hai tal li set vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Elinvoimaiset keskustat ovat oleellinen edellytys toimivan yh dys kunta ra ken teen muodostamisessa. Selvitysten perusteella keskustojen ase man turvaamisessa vähittäiskaupan sijaintiratkaisut ovat avainase mas sa. Vaikka Nastolan yhdyskuntarakenne perustuukin nauhamaiseen ra ken tee seen, ei kaupan siirtymistä pois olemassa olevista kes kus tois ta tulisi sallia. Nauhamaisen rakenteen väestöpohja ei ole riittävä ta kaa maan palveluita tiheästi koko taajaman matkalla. Arvioitaessa poikkeamisluvan myöntämisen vaikutuksia tulee huomioi da kaavoitusta ohjaavat sisältövaatimukset (MRL 71b ). Poikkea mis lu van myöntämisen vaikutuksena on todennäköistä, että vastaava kau pal li nen palvelu häviää keskusta-alueelta. Näin ollen poikkeamisluvan myön tä mi sel lä on Nastolan mittakaavassa merkittävästi haittaa kes kus ta-alu een kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Kauppakaaren alueen palvelut ovat melko heikosti saavutettavissa se kä jouk ko lii ken teel lä, että kevyellä liikenteellä. Linja-autoreitti ei kulje mt 312 pit kin, joskin melko läheltä. Alueelle pääsee kevyen liikenteen reit te jä pitkin, mutta ne eivät ole kovin toimivia ja alueen lähietäisyydellä on vain vähän asutusta. Yk si tyis au tol la alue on helposti saa vu tet ta vis sa, mutta kuitenkin etäällä muis ta palveluista. Nastolassa on maakuntakaavaan ja yleiskaavoihin osoitettuja kes-

7 kus ta toi min to jen alueita Rakokivessä, Kirkonkylässä ja Villähteellä. Kunta on tarjonnut yritykselle keskustatoimintojen alueilta vaihtoehtoja uuden päi vit täis ta va ra kau pan sijoituspaikoiksi. Hakemuksen mukaisen poikkeamisen myöntäminen on paitsi asema kaa van myös maakuntakaavan ja yleiskaavan vastaista ja vai kutuk sil taan merkittävää. Poikkeamisluvan myöntämistä vastustavat maan käyt tö- ja rakennuslain mukaisina osallisina naapuri ja lausunnon an ta neet viranomaiset. Poikkeamisen myöntäminen aiheuttaisi haittaa kaa voi tuk sel le ja se aiheuttaisi myös haitallista yhdyskuntakehitystä. Poik kea mi sen MRL 172 :n mukaiset edellytykset eivät täyty eikä poik kea mis lu paa tu le myöntää. Poikkeamisluvan myöntämiselle ei ole vähittäiskauppaa ohjaavan lain sää dän nön mukaisia edellytyksiä. Lainsäädännön keskeisenä tavoit tee na on edistää kaupan palveluiden sijoittumista keskusta-alueille se kä turvata eri kulkumuodoin saavutettavissa olevan vähittäiskaupan pal ve lu ver kon säilymisen ja kehittymisen edellytykset. Tontin omistajalla on mahdollisuus tehdä hakemus asemakaavan muut ta mi sek si. Vain kaavaa muuttamalla, tukeutuen mahdollisesti muut tu nei siin ylemmän asteen kaavoihin voidaan päivittäistavaraa kos ke va rajoite poistaa. Esitys: (kaavoitusarkkitehti) Tekninen lautakunta päättää hylätä hakemuksen mukaisen poikkeuk sen ase ma kaa va mää räyk sestä, jonka mukaan päivittäistavarakaupan osuus kerrosalasta saa olla enintään 2000 k-m 2. Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimas sa kaksi vuotta siitä, kun se on saanut lainvoi man. Päätöksestä peritään Nastolan kun nan maankäytön maksujen ja takso jen mukainen maksu 240 euroa se kä mahdolliset muut poikkeamispäätökseen kuuluvat kustannukset. Ehdotus: Päätös: (tekninen johtaja) Lautakunta hyväksyy kaavoitusarkkitehdin esityksen. Asian käsittelyn kuluessa jäsen Seppo Kaapro esitti, että tekninen lautakunta tarjoaa ensisijaisesti Lidlille sijoituspaikkaa Valtatie 12 Uudenkylän liittymän läheisyyteen. Jos sijoituspaikasta Uudenkylän liittymän läheisyyteen ei päästä sopimukseen, ottaa lautakunta poikkeuslupa-asian Kauppakaari 1 uudelleen käsittelyyn. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi.

8 Asian käsittelyn kuluessa jäsen Kari Känkänen teki jäsen Petri Honkasen ja jäsen Jarkko Notkolan kannattamana esityksen, että poikkeus asemakaavamääräyksestä hyväksytään sillä ehdolla, että päivittäistavarakaupan kerrosala ko. korttelissa saa olla enintään 2100 k-m 2. Puheenjohtaja tiedusteli esityksen saamaa kannatusta ja totesi sen tulleen hyväksytyksi yksimielisesti. Lisäksi lautakunta päätti yksimielisesti, että - päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voi mas sa kaksi vuotta siitä, kun se on saanut lainvoi man. - ennen minkäänlaiseen rakentamiseen ryhtymistä on saatava asiaan kuuluva rakennuslupa. - päätöksestä peritään Nastolan kunnan maankäytön maksujen ja taksojen mukainen maksu 240 euroa sekä mahdolliset muut poikkeamispäätökseen kuuluvat kustannukset. Lisätietoja Tekninen johtaja Risto Helander, puh , risto.helander@nastola.fi