Tonttien vuokra-ajan jatkaminen; Veikko Karpin sähköposti ja kaupunginjohtajalle postitettu kirje, oikaisuvaatimus 10.5.

Transkriptio

1 Tekninen lautakunta Tekninen lautakunta Tonttien vuokra-ajan jatkaminen; Veikko Karpin sähköposti ja kaupunginjohtajalle postitettu kirje, oikaisuvaatimus /62/621/2016 TL 105 Selostus: Kaupunki/tonttipalvelut lähettää vuosittain kirjeet niille tonttien vuokraa jil le, joiden sopimukset päättyvät kuluvan vuoden aikana. Kir jeessä on muistutettu sopimuksen päättymisestä ja pyydetty il moit ta maan hyvissä ajoin haluaako vuokralainen jatkaa sopimusta. Sa mal la on kerrottu nykyisten hinnoitteluperusteiden mukaisesti mää räy ty vä uusi vuokra ja tarjottu vaihtoehtoisesti tontin os to mah dol li suut ta tavallista edullisempaan hintaan, mikäli osto tapahtuu ennen ny kyi sen vuokrasopimuksen päättymistä. Lautakunta on vah vis ta nut em. myyntihinnan laskemiselle oman kaavan, jonka mukaisesti hin ta voi nykyhinnoitteluun verrattuna olla jopa 20 prosenttia hal vem pi. Omakotitontin (Vanamonkatu 34) vuokraaja Veikko Karp pi on ilmoittanut saapuneella sähköpostilla, ettei hyväk sy ilmoitettua vuokran korotusta, joka olisi noin 350 prosenttia, ja että ilmoituksessa ei ole huomioitu vuokrasopimuksen 6 :ää, jon ka mukaisesti ennakkoilmoitus olisi pitänyt tehdä kolme vuotta en nen sopimuksen päättymistä. Kaupungin Karpille lähettämä ilmoituskirje hin noit te lu laskel mi neen ja myyntitarjouksineen pöytäkirjaliitteenä A, Karpin säh köpos ti ja kaupunginjohtajalle postitettu kirje pöytä kir ja liit tee nä B. Karpin vuokraamaa tonttia kos ke va vuokrasopimus on nähtävänä portaalissa. Savonlinnan kaupunki on vuokrannut edellä mainitun tontin allekirjoitetulla vuokrasopimuksella, joka on siirtynyt Kar pin nimiin Vuokrasopimus on päättymässä Tä män hetkinen tontin vuokra on 134,52 euroa/vuosi. Teknisen lau ta kun nan vahvistamien perusteiden mukainen elin kus tan nus in dek siin sidottava uusi vuokra tulisi olemaan 600,36 euroa/vuosi. Osaan vanhoista vuokrasopimuksista sisältyy ehto, jonka mu kai ses ti kaupungin tulisi, jos tontti aiotaan antaa uudestaan vuokralle, vii meistään kolme vuotta ennen kulumassa olevan vuokrakauden päät ty mistä ilmoittaa vuokramiehelle, luovutetaanko tontti uudelleen vuok ral le vai eikö, sekä edellisessä tapauksessa, millä ehdoilla. Maanvuokralaki (MVL) ei kolmen vuoden en nak ko il moi tus me net te lyä tunne. Ainoa määräaika löytyy MVL:n 36 :stä. Sen mukaan, jos

2 vuok ran an ta ja ilmoittaa viimeistään kuusi kuukautta ennen vuok ra sopi muk sen päättymistä olevansa halukas jatkamaan sopimusta en ti sillä ehdoilla, raukeaa vuokranantajan 34 :ssä tarkoitettu lu nas tus velvol li suus, jos vuokramies ei hyväksy jatkotarjousta. Tä mä kin koskee vain niitä sopimuksia, joihin on sovellettava MVL:n 2 lu kua. Lähtökohtaisesti, milloin vuokrasopimus on tehty määrätyksi ajaksi, päät tyy vuokrasuhde vuokrakauden kuluttua ilman irtisanomista. (MVL 22 ). Vuokranantajalla ei ole laissa säädettyä velvollisuutta ilmoit taa ennakolta edes siitä, ettei vuokrasopimusta tulla jat ka maan. Puheena olevassa tapauksessa vuokrasopimuksessa mai nit tu ennakkoilmoituksen kolmen vuoden määräajan noudattamatta jät tämin kään ei voi siis pidentää menossa olevan sopimuksen mu kais ta voimassaoloaikaa. Sopimus sen mukaisine vuokrineen lop puu joka tapauksessa määräpäivänä. Jatkosta mahdollisine so pi mus tar kennuk si neen on tehtävä uusi erillinen päätös ja sopimus. Ti lan ne on siis sama riippumatta siitä, onko ennakkoilmoitus an net tu vai ei. Kolme vuotta aiemmin lähetettävässä ilmoituskirjeessä olisi voitu tode ta hinnoittelun osalta ainoastaan, että vuokrasopimusta jat ket taessa tullaan noudattamaan sen hetkistä teknisen lautakunnan vuo sittain vahvistamaa hinnoittelua. Sen yhteydessä olisi voitu mai ni ta millainen hintataso oli ilmoitusta lähetettäessä. Menettelyssä oli si ollut vuokraajan kannalta vain se etu, että vuokran nousuun oli si voinut jo aiemmin varautua, mikään ei muutoin olisi muuttunut. Vuokran tuntuvaan korotukseen liittyen voidaan todeta, että tilanne on sama kaikkialla vanhojen vuokrasopimusten päättyessä. Muu tamia viikkoja sitten Helsingin Sanomissa oli laaja artikkeli tästä ai heesta. Aivan tavallista on, että vuokrasopimuksia jatkettaessa vuok ra määrä voi nousta 20-kertaiseksi. Tilanne onkin ymmärrettävä niin, että vanhat sopimukset ovat mahdol lis ta neet vuosikaudet vuokratason, joka on vain murto-osa ajankoh dan käyvistä hinnoista. Vuokraajat ovat yleensä oivaltaneet tämän, eivätkä ole valituksia tehneet. Eivät siinäkään tapauksessa, et tä sopimukseen mahdollisesti sisältynyt kolmen vuoden en nak ko il moitus ai ka on jäänyt huomioimatta. Asiasta ja kaupungin menettelystä on oltu yhteydessä myös Kun ta liittoon. Tiedusteluun vastannut lakimies ei pitänyt vuok ra so pi muk sen ehtoa sanamuodoltaan selvänä, eikä halunnut ryhtyä tul kit se maan, mitä sopimusosapuolet ovat ehdolla alun perin tarkoittaneet. Hän piti epäselvänä, onko kyseessä ylipäänsä kaupungin so pi mus rik ko mus ja mikä merkitys tällä olisi asiassa, eikä halunnut ottaa kan taa ehtojen lainmukaisuuteen. Yleisesti ottaen hän näki ti lan teen seuraavanlaisena: Kaupunki on nyt tarjonnut tonttia uudelleen vuokral le ja uusin ehdoin. Jos vuokralainen ei ehtoja hyväksy ja uut ta

3 vuokrasopimusta ei tehdä, vuokrasuhde lakkaa, jolloin tulee nou datet ta vak si mm. vuokrasopimuksen ehdot lakkaamiseen liit tyen. Vuokralainen voi vuokrasopimuksen tehdessään niin ha lu tes saan riitauttaa vuokran kohtuullisuuden. Tuntuisi kuitenkin kum mal li sel ta, että vuokralainen voisi vedota uusista vuokrasopimuksen eh dois ta kieltäytymiseen syystä, että kaupunki ei ole ilmoittanut mää rä ajas sa, tarjoaako se vuokrakohdetta uudelleen vuokralle vai ei. Luulisi, että tällä ehdolla on ajateltu olevan ihan muu merkitys. Vuok ra lai nen voi tehdä uuden sopimuksen tai olla sitä tekemättä. Todettakoon, että useat tontinomistajat ovat jo kuluvana vuonna hyväk sy neet kaupungin menettelyn ja ilmoittaneet jatkavansa so pi musta ilmoitetuin ehdoin. Myös kauppoja on tehty kaupungin esit tä män tarjouksen mukaisella hinnalla. Vuokran noususta on käyty pu he linkes kus te lu ja, mutta muita valituksia ei ole tullut. Yhteenvetona voidaan Karpin valitukseen liittyen todeta, että vuok raso pi muk sen 6. ehdon mukaisen ilmoituksen tekemisessä on jää nyt noudattamatta kolmen vuoden määräaika. Sillä ei kuitenkaan ole vaikutusta siihen, että määräaikainen vuokrasopimus päättyy jo ka tapauksessa sopimuksessa mainittuna päivänä. Esitetyn jat ko so pimuk sen mukainen uusi vuokra on määrätty tämän hetkisen vah vis tetun hinnoittelutason mukaisesti. Ei olisi tasapuolista uusia tont te ja vuokranneita kohtaan, että vanhoille vuokraajille, jotka ovat sel vinneet uusiin vuokraajiin verrattuna pienemmillä vuokrilla jo en nes tään, annettaisiin tontit edelleen vuokralle edullisemmin. Ta sa puo li suus näkö koh dat puoltavat, että vuokra tulee nostaa heti uuden so pi mus kauden astuessa voimaan nykyiselle käyvälle tasolle ilman mi tään siirtymäaikoja. Karpin osaltakin uusi vuosivuokra tulee pe rit tä väk si täysimääräisesti vasta vuonna Tilannetta tasoittaa myös se, että vuokra peritään vuoden aikana kahdessa erässä. Uu den vuokran kohtuullisuus on myös mahdollista riitauttaa eril lis ky sy mykse nä. Kaupungin näkemyksen mukaan voi olla vaikea toteen näyt tää kohtuuttomuus, jos vuokran määrä perustuu nykyiseen käy pään hintatasoon. Valmistelu: kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen, Teknisen johtajan esitys: Lautakunta toteaa selostusosaan viitaten, ettei ole riittävän painavia pe rus tei ta poiketa siitä, mitä tontin vuokra-ajan jat ka mismah dol li suu des ta on vuokraajalle ilmoitettu lä he te tys sä kirjeessä ja päättää hylätä valittajan muutosvaatimukset. Päätös: Esitys hyväksyttiin.

4 Tiedoksi: TL 131 Selostus: Veikko Karppi Maankäyttö Veikko Karppi on jättänyt päivätyn ja saa puneen oikaisuvaatimuksen teknisen lautakunnan päätöksestä Oikaisuvaatimus liitteineen on pöytäkirjaliitteenä C. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan: - teknisen lautakunnan päätöstä kumottavaksi voimassa olevan vuok ra so pi muk sen ja lain vastaisena. - Nyt katkolla olevan tontinvuokrasopimuksen voimassaoloajan jatka mis ta yhteisin sopimuksin asti vanhoin ehdoin. - Em. ajankohdan jälkeen uuden tontinvuokrasopimuksen tai lu nastus mah dol li suu den tarjoamista kaupungin esittämin ehdoin. Oikaisuvaatimuksen liitteenä on JuriNet Lakipalvelut Oy:n laatima lau sun to. Lausunnossa vaatimuksia perustellaan mm. seuraavasti: - Vallitsevan oikeusperiaatteen mukaan sopimukset sitovat ja jos so pi mus kump pa ni rikkoo sopimusta, niin hän syyllistyy so pi mus rik komuk seen ja vahinkoa kärsinyt osapuoli voi vaatia esimerkiksi korvauk sia. - Tonttia koskevassa vuokrasopimuksessa il moi tus menet te ly on kirjoitettu pakottavaan muotoon. - Vuokralaiselle pitää jo yleisten kohtuuperiaatteiden mukaan, mut ta myös kiistatta sopimuksen tarkoittamalla tavalla turvata riit tä vä varoaika sen harkitsemiseksi, että jatkaako hän vuok ra so pi mus ta uusilla ehdoilla vai voiko hän taloudellisin järjestelyin saada ra hoi tusta tontin ostamiseksi. - Sopimusta voidaan muuttaa vain yhteisin sopimuksin joko so pimus kau den aikana tai uuden sopimuksen solmimisen myötä so pimus kau den päättyessä. Lausunnon laatija toteaa myös, että kaupungin päätöksen mukaista me net te lyä voidaan pitää sopimusrikkomuksena. Yk si tyis oi keu del li set sopimusriidat käsitellään käräjäoikeudessa. Hallinnollisten pää tös ten tulee perustua suomalaisen oikeusjärjestelmän mukaisiin pe ri aat teisiin ja normeihin ja siksi lautakunnan päätöstä olisi muu tet ta va. Oikaisuvaatimuksen saatekirjeessään Karppi toivoo, että lakia nouda te taan kaikkien kohdalla, joita koskee samanlainen sopimus. Samal la hän ehdottaa, että ratkaisu haetaan neuvotellen ja sopien osapuol ten kesken.

5 Oikaisuvaatimuksesta voidaan todeta seuraavaa: Yleisesti todettakoon, että sopimuksiin, jotka on allekirjoitettu ennen ei pääsääntöisesti noudateta MVL:a. Tonttia kos ke va sopimus on allekirjoitettu edellä mainitun päivämäärän jälkeen. Vuokralainen ei voi pestä käsiään kokonaan siitä, etteikö myös hän, so pi mus eh dois ta riippumatta, ole osaltaan vastuussa toisena so pi jaosa puo le na sopimukseen liittyvistä asioista. On huomioitava, että vuok ra lai sel la itsellään on hallussaan sama tonttiaan koskeva vuokra so pi mus kuin kaupungilla. Hänellä on aivan samalla lailla tieto so pimuk sen voimassaoloajasta ja sen päättymisajankohdasta kuin kaupun gil la kin. Vuokralaisen intresseissä ja suoranainen vel vol li suus on kiinnittää asiaan huomiota, erityisesti mikäli hänellä on ta voit tee na sopimuksen jatkaminen. On myös huomioitava, että vuok ra so pi mus oli siirretty Karpin nimiin vain seitsemän vuotta ennen sen voimassaoloajan päättymistä. Kaupunki katsoo, että hänen on täy tynyt olla koko ajan tarkalleen tietoinen asiasta ja tilanteesta. Kaupunki osaltaan ei ole missään vaiheessa kiistänyt sitä, että ennak ko il moi tuk sen lähettäminen vuokrasopimuksen päättymisestä ei ole tapahtunut aikataulullisesti vuokrasopimukseen kirjatulla tavalla. Ko ko naan toinen asia on, mitkä voivat olla tällaisesta so pi mus eh to jen rikkomisesta aiheutuvat seuraamukset. Tapahtuneen seuraamus ei kaupungin käsityksen mukaan voi olla, et tä vanhaa vuokrasopimusta vuosimaksuineen jouduttaisiin jat kamaan tai pitäisi vuokralaisen vaatimuksesta jatkaa kolme vuotta yli so pi muk sen mukaisen voimassaoloajan. Määräaikainen sopimus päät tyy siten kuin sopimukseen on kirjattu. Uusi sopimus tai jatko edel lyt tää osapuolten sopimusta ja vuokranantaja voi asettaa omat eh ton sa sen uusimiselle tai jatkamiselle. Kuten aiemmassa se los tusosas sa on todettu, kokonaistilannetta ja tarjottuja sopimuksen jat koeh to ja ei kaupungin mielestä voi pitää kohtuuttomana, vaikka so pimuk ses sa mainittua kolmen vuoden määräaikaa ei il moi tus me net telys sä olekaan noudatettu. Maanvuokralakiin on sisällytetty vel voi te vuokra-aikojen määräaikaisuudesta juuri siksi, että vuok ran an ta jal la on mahdollisuus korottaa markkinatason alle jääneitä vuok ria, kun sopimuksia uusitaan. Vuokratason kohtuullisuutta ar vioi daan aina suhteessa markkinahintaan, eikä suhteessa vanhan so pi muk sen mukaiseen vuokratasoon. Hallintolain 6 :n mukaisesti viranomaisen tulee kohdella hal lin nos sa asioivia tasapuolisesti. Kaupungin näkemyksen mukaan koh tuut toma na ja yhdenvertaisuusperiaatetta selvästi rikkovana muita ton tin vuok raa jia kohtaan voitaisiin pitää sitä, että vanhoja sopimuksia jatket taes sa joillekin annettaisiin tontteja edelleen vuokralle - vaikka

6 mää rä ai kai ses ti kin - neljä- viidesosahinnalla siitä, mikä on käypä hinta ta so ja mitä muut uusia sopimuksia allekirjoittavat maksavat. Kos ka Veikko Karpin asiassa tapahtunut ilmoitusaikataulun nou dat ta mat ta jät tä mi nen ei vaikuta, kuten edellä on todettu, sopimuksen päät ty misajan koh taan, eikä voi velvoittaa kaupunkia jatkamaan so pi mus ta entisellä vuokralla yli sopimuksen päättymisajankohdan, ei kau pun ki jo pelkästään yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi voi so pi mus poh jaises ti suostua ilmoitetun vuokran alentamiseen. Lisäksi Veikko Karppi on kirjeellään vaatinut Savonlinnan kau pun kia korvaamaan hänelle aiheutunet muutoksenhakukulut 379,02 euroa Jurinet Oy:n laskun mukaisesti. Kirje ko ko nai suu dessaan on liitetty asiakirjoihin portaaliin. Valmistelu: kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen, kaupunginlakimies Aki Rasimus, Teknisen johtajan esitys: Lautakunta päättää selostusosassa mainituin perustein pitää pää töksen sä voimassa ja hylkää Veikko Karpin oi kai su vaati muk sen esitetyin perustein. Valittajan vaatimus muutoksenhakukulujen korvaamisesta on pääasia vaa ti muk sen tavoin hylättävä, koska valittaja ei ole esittänyt mitään sellaisia perusteita oikaisuvaatimuksena perusteeksi, jolla oi kaisu vaa ti mus tulisi hyväksyä. Lisäksi Savonlinnan kaupunki kat soo, että asiassa ei ole tapahtunut mi tään sellaista virhettä, jonka pe rus teel la muutoksenhakukulut pi täisi korvata täysmääräisesti HLKL 74.2 :n mukaisesti. Käsittely: Matti Lundenius teki Seppo Kososen kannattamana kokouksessa seu raa van muutosesityksen: "Esitän, että asia palautetaan uudelleen valmisteluun ja pyydetään Veik ko Karppi neuvottelemaan asiasta: Perustelu; Veikko Karppi on lähettämässään oikaisuvaatimuksessa ilmoittanut ha lus taan ratkaista asia neuvotellen ja sopien." Puheenjohtaja totesi keskustelun asiasta tältä osin päättyneeksi ja esit ti, että lautakunta äänestää, palautetaanko asia uudelleen val mistel ta vak si tekniselle toimialalle. Äänestysesityksen tultua hyväksytyksi annettiin suoritetussa kät ten-

7 nos to ää nes tyk ses sä asian palauttamisen puolesta 3 jää-ääntä (Mat ti Lundenius, Seppo Kosonen ja Riitta Finer Huttunen) ja 8 ei-ään tä (Matti Mäkelä, Leena Korhonen, Harri Luukkanen, Kauko Rau han salo, Olli Sironen, Merja Kiesiläinen, Ritva Suomalainen ja Ka ri Laukkanen). Puheenjohtaja totesi keskustelun asiasta päättyneeksi ja teknisen joh ta jan esityksen tulleen hyväksytyksi. Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: Toimenpiteet: Veikko Karppi Tonttipalvelut