Maire Serkosalon oikaisuvaatimus / Ruotsalaisella sijaitsevien kaupungin omistamien vuokrapalstojen olemassa olevien sopimusten jatkaminen

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Maire Serkosalon oikaisuvaatimus / Ruotsalaisella sijaitsevien kaupungin omistamien vuokrapalstojen olemassa olevien sopimusten jatkaminen 2918/ /2013 Khal Valmistelijat: va. kaavoituspäällikkö Marko Luukkonen, puh , maankäyttöinsinööri Juho Lumme, puh , etu ni mi.sukunimi@heinola.fi Ruotsalaisella sijaitsevien kaupungin omistamien n. 65 vapaa-ajan vuok ra pals tan määräaikaiset vuokrasopimukset ovat päättymässä Palstojen mahdollisesta vuokraamisesta edelleen tai muus ta menettelystä niiden suhteen on kaupunginvaltuusto tehnyt pe ri aa te pää tök sen ja kaupunginhallituksen on tar koitus hyväksyä vuokraamista, myymistä ja hinnoittelua koskevat ylei set periaatteet teknisen toimen johtosäännön edellyttämällä tavalla ennen yksittäisten sopimusten laadintaa ja käsittelyä teknisellä tu losalu eel la. Periaatteiden valmistelutilanne on kuitenkin tällä hetkellä siinä määrin kesken, että on tarpeen tehdä väliaikaisia ratkaisuja vuok ra palsto jen hallintakysymyksen suhteen siihen saakka, kun tulevan me nette lyn periaatteet saadaan lainvoimaisella päätöksellä ratkaistuiksi. JOHDANTO Kaupunginhallitus päättää johtosäännön mukaan rakentamattomien kiin teis tö jen ja määräalojen myymisessä ja vuokralle antamisessa nou da tet ta vis ta yleisistä perusteista ja niiden hinnoittelusta. Tässä yhteydessä tulee käsitellä ainoastaan väliaikaisen vaiheen vuok ra so pi muk sia sekä vuokrauskäytäntöä. Pitkäaikaisia so pi muk sia tai peruuttamattomia oikeustoimia ei voida tehdä ennen yleisten pe riaat tei den hyväksymistä ja lainvoimaistumista. Vuokrapalsta-asian valmistelun yhteydessä on tuotu esille alueen ke hit tä mi sen tärkeys ja merkitys Heinolan kaupungille. Alueen jat koke hit tä mi ses tä on päätetty vuokrapalsta-asian käsittelyn yhteydessä - samalla kun on päätetty palstojen myymisestä ja vuokraamisesta. Alu een kaavoittamiselle myyminen ja pitkäaikainen vuokraaminen aset taa haasteita. Valitusajan vuokrasopimusten ehdot sekä vuokraa mi sen periaatteet on määritettävä huolellisesti, jotta nykyisten vuok ra lais ten ja toisaalta kaupungin intressit pystytään ottamaan

2 huo mi oon mahdollisimman kattavasti ja tasapuolisesti. Kaupungin kan nal ta on syytä pyrkiä ratkaisuihin, jotka eivät haittaa alueen jat koke hit tä mi sen mahdollisuuksia. Tämän takia kaupungin on val vot ta va etujaan myös maanomistajana. Nykyisten vuokralaisten kan nal ta katsottuna on toisaalta syytä tarjota heille mahdollisuus sopeutua uuteen tilanteeseen vuokrahintojen osalta. Asiaan liittyvän päätöksenteon keskeneräisyydestä johtuen ei ole mah dol lis ta tehdä pitkäaikaisia ratkaisuja, joten näiltä osin myös vuok ra lai sen asema on jonkin verran heikompi. Tästä johtuen kaupun ki voi tarjota toistaiseksi voimassa olevien sopimusten vuokriksi käy vis tä vuokrahinnoista alennettua vuokraa. Alennettu vuokra voidaan perustella lyhyellä vuokra-ajalla sekä rajoituksilla, jotka liittyvät ra ken ta mi seen ja vuokraoikeuden siirtoon. RAKENTAMINEN Alueelle ei ole tule nykyisten vuokrasopimusten tapaan sallia uu disra ken ta mis ta ennen tilanteen selkeydyttyä ja lopullisten päätösten lain voi mais tut tua. Rakentaminen tässä vaiheessa voi johtaa vuok ralai sen merkittäviin rahallisiin menetyksiin. Myös kaupungin toiminta so pi mus kump pa ni na voi asettua erikoiseen valoon, mikäli kaupunki epä sel vän tilanteen vallitessa myötävaikuttaa uuden ra ken nus kannan syntymiseen alueelle. Ennen palstojen pitkäaikaisen vuok rauspää tök sen tai myymispäätöksen lainvoimaisuutta ei ole olemassa pää tös tä siitä, että väliaikaisen vuokraoikeuden haltija tulisi jat kos sakin olemaan kyseisen rakennuspaikan haltija. Tällä hetkellä voimassa olevissa vuokrasopimuksissa on palstojen uu dis ra ken ta mi nen kielletty. Nykyisin vallitsevaa sopimusteknistä käy tän töä tämän asian osalta ei ole syytä muuttaa väliaikaisen ratkai sun aikana. VUOKRAOIKEUKSIEN SIIRTÄMINEN Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset tulee tehdä ai noastaan nykyisten vuokralaisten kanssa, joiden vuokrasopimukset päätty vät Vuokraoikeuden siirtämisestä pidättäytyminen tässä vaiheessa olisi jär ke vää alueen kaavoituksen edesauttamisen kannalta. Tällä asial la on suuri merkitys myös tilanteen rauhoittamisen kannalta. Vuok rapals tat ovat kysyttyjä ja nykyisen vuokrasopimuksista poikkeavat spe ku loin nit oikeuksien siirroista ja rakennusten myymisistä ovat alka neet. Kaupungin salliessa siirtämiset vuokraoikeus voidaan myydä va pail la markkinoilla ja lähtökohtaisesti siitä pyrittäisiin saamaan paras mah-

3 dol li nen hinta. Tässä vaiheessa on muistettava että kaupunki on hinnoi tel lut vuokratason keskimääräisen käyvän hinnan mukaisesti. Kau pun ki on päättänyt vuokrien huojennuksista ja keskimääräisestä vuok ra ta sos ta, jotta nykyisten vuokralaisten, jotka haluavat jatkaa vuok raa mis ta, on helpompi sopeutua alueella vallitsevaan korkeaan hin ta ta soon. Sallimalla siirtämiset kaupunki antaisi mahdollisuuden saa da maanomistajalle eli kaupungille kuuluvaa etua vuok ra oi keuden myymisestä. Mikäli vuokralainen ei halua jatkaa palstan vuokraamista, niin alueen hal lin nan tulisi palautua kaupungille. Tällä asialla on merkittävä ja kau as kan toi nen merkitys alueen kehittämisen kannalta. Kaupungille pa lau tu neet vuokrapalstat olisi kaupungin edun mukaista vuokrata tai myydä tarjousten perusteella. Tässä vaiheessa vuokraoikeuksien siirtämisen sallimiselle ei ole edes perusteita, koska rakentamiselle ei nyt ole syytä antaa lupaa. Vuok ra oi keu den vapaa siirtomahdollisuus tulee sallia vasta pitkien vuok ra so pi mus ten yhteydessä, jotta vuokraoikeus olisi kiin ni tys kelpoi nen ja jotta se mahdollistaisi paremmin rakentamisen. RAKENNUSTEN LUNASTAMINEN JA VAPAUTUVAT VUOK RA- PALS TAT Nykyisissä vuokrasopimuksissa on ehto, jossa vuokralainen vel voi tetaan purkamaan rakennukset ja siistimään palsta alkuperäiseen kuntoon. Vuokrapalstat on vuokrattu maanvuokralain mukaisena muu na maanvuokrana, josta kyseinen siistimispykälä myös löytyy. Kau pungin ei tule tältä osin muuttaa sopimuskäytäntöä väliaikaisten vuok raso pi mus ten osalta ja ottaa itselle kuulumattomia vastuita, jois ta tulee ylimääräisiä kuluja kaupungille. Osa vuokrapalstoista voi vapautua, kun nykyiset vuokralaiset eivät ha lua jatkaa vuokraamista. Vapautuvat palstat palautuvat kau pun gille. Kaupunki voi edellä kerrotusta vuokramiehelle sopimusperusteisesti sä ly te tys tä siistimisvelvoitteesta poiketa. Poikkeaminen arvioidaan ta paus koh tai ses ti. Poikkeamista voidaan puoltaa rakennuksen kunnol la ja sen arvolla osana tonttia, jossa rakennuksella ei tule olla nega tii vis ta arvoa tulevan maankäytön kannalta. Ylimääräisiä vel voit teita tai kuluja kaupungin ei tule ottaa, koska asia on ollut vuok ra lai sen tiedossa, mutta rakennusten turhaa purkamista kannattaa vält tää. VUOKRATASO Aiemmin määritelty käypä vuokrataso, joka on myös tämän eh do tuksen liitteenä, on arvioitu siten että vuokraaminen tapahtuu pitkillä

4 vuok ra so pi muk sil la ja vuokrapalstalle voidaan rakentaa kaavan mukai ses ti. Toistaiseksi voimassa oleva lyhyt vuokraoikeus, jonka ai kana ei vuokrapalstalle voi rakentaa tai jota ei voi vapaasti siirtää, ei ole samanarvoinen kuin ns. normaali maanvuokrakohde. Tämän seik ka tulee ottaa huomioon vuokratasossa. Vuokratason tulee kui ten kin perustua arvioituun käypään hintaan, jotta se olisi ta sa puo li nen erilaisten vuokrapalstojen suhteen ja jotta alennetun vuokran mää rä olisi helposti nähtävillä kaikille osapuolille. Vuokratason pe rus tu minen käypään vuokraan on myös tärkeää vuokratason avoi muu den ja läpinäkyvyyden kannalta. Valtuustossa päätettiin Hevossaaren toistaiseksi voimassa olevien vuok ra-aluei den osalta 50 %:n huojennuksesta. Tämä on joh don mukais ta ulottaa nyt kaikkiin vuokrapalstoihin, koska kaikki palstat vuokra taan toistaiseksi voimassa olevilla sopimuksilla. Arvokkaimpien palstojen osalta 50 %:n huojennus ei liene riittävä alu een nykyisen ja ns. väliaikaisen sopimustilanteen vallitessa. Mömmön rai tin alueella sekä Korpinmaan ja Vasikkasaaren niemen kär jissä on muutama vuokrapalsta, jotka on arvioitu selvästi muita pals to ja arvokkaammiksi. Korkea arvo perustuu mm. näiden pals to jen muita suurempaan rakennusoikeuteen. Em. korkeata vuosivuokraa, joka perustuu suurelta osin ra ken nus oikeu den suureen määrään, voidaan nykyisessä väliaikaisessa ti lantees sa pitää kohtuuttomana, koska palstalle ei voida rakentaa ja nykyi set rakennukset ovat varsin vaatimattomia. Tämän takia yli euron arvoisissa kohteissa on syytä leikata vuokran määrää si ten, että vuosivuokraa laskettaessa euron ylittävästä osuu des ta käytetään 50 %:n huojennuksen sijaan 80 %:n huo jennus ta. Tällä tavalla esim euron arvioisen palstan vä li ai kaisen sopimuskauden vuosivuokraksi saadaan * 4 % * 50 % * 4 % * (100-80) % = Kaupunki vuokranantajana hyötyy siitä, että väliaikaisena kautena on realistiset mahdollisuudet saada vuokratuloa. Myös tämän takia kovim pia vuokria on hyödyllistä leikata. Yhdistykset ovat lähestyneet kau pun kia esittäen vuokran huojennusta. Avoimuuden ja lä pi nä kyvyy den kannalta yleishyödyllisten yhdistysten vuokratasoa ei ole syytä leikata muita enempää, mutta kaupunki voi myöntää yh dis tyk sil le vuosittaisen helpotuksen vuokraan yhdistysten todistaessa toi mintan sa yleishyödyllisen luonteen. Asiassa on kuitenkin syytä olla varsin kohtuullinen ja muistaa tasapuolinen kohtelu myös muiden tontte ja hallinnoimattomien yhdistysten suhteen. On syytä huomioida että tämä väliaikainen kausi, jonka aikana tar jotaan käypää vuokraa edellisempi vuokra, toimii sopeutumisaikana, ei kä myöhemmin tehtäviin pitkiin vuokrasopimuksiin tule antaa alen-

5 net tua vuokraa sopimuksen ensimmäisenä vuotena. Kun ra ken tamis ta ja vuokraoikeuden siirtoa rajoittavaista ehdoista luovutaan, tulee perittävän vuokran olla vuokrapalstojen arviointiin perustuva käypä vuokra. HUONEENVUOKRASOPIMUKSET Nykyiset huoneenvuokrasopimukset eivät tuo vuokralaisille sellaista oi keu del lis ta asemaa, että he olisivat oikeutettuja jatkossa hal lit semaan aluetta. Näiden osalta kaupunki päättää palstan vuok raa mises ta tai myymisestä alueen jatkokehittämisen ja kaavoituksellisten nä kö kul mien selkiydyttyä. Huoneenvuokralaisille ei anneta jat koop tio ta tilanteen selkiydyttyä ja kaupunki päättää myöhemmin siitä mi ten, kenelle ja mihin hintaan nämä palstat vuokrataan tai myydään. Huo neen vuok ra so pi muk set tulisi tehdään samoilla pe ri aat teil la kuin vä li ai kai set vuokrasopimukset. Siirto-oikeutta ei anneta ja so pimuk sis ta tehdään toistaiseksi voimassa olevia. Maapohjan arvo sisäl ly te tään myös vuokran määrään. Esityslistan liitteenä 1 taulukko vuokrien perustana käytetystä hinnas ta. Ehdotus: Va. kaupunginjohtaja (JT): Kaupunginhallitus päättää, että 1. Hevossaaren, Korpinmaan ja Vasikkasaaren päät ty vät vuokrasopimukset uusitaan siten, että ne ovat toistaiseksi voi mas sa olevia, kolmen kuukauden (3 kk) irtisanomisajalla, kun yeiset pe rusteet hyväksyvä päätös on saanut lainvoiman, tehdään pit kä ai kai set vuokrasopimukset, 2. Vuokrapalstojen uudisrakentaminen muutoksenhaun ja nyt pää tettä vän väliaikaisen sopimuskauden aikana kielletään, 3. Vuokrasopimusten siirtäminen muutoksenhaun ja nyt päätettävän vä li ai kai sen sopimuskauden aikana kielletään, poikkeustapauksissa siir to-oi keu des ta päättää teknisen toimen johtaja, 4. Mikäli nykyinen vuokralainen ei halua jatkaa vuokraamista, niin raken nus ten mahdollisesta lunastamisesta ja lunastushinnoista pää tetään tapauskohtaisesti, niissä tapauksissa vuokranantaja ei voi kuiten kaan ottaa vastattavakseen taloudellisesti arvioituna negatiivisia koh tei ta, 5. Mikäli vuokrapalstoja vapautuu ja kaupunki saa omistukseensa nii den rakennukset, niin ne vuokrataan lyhytaikaisilla huo neen vuokra so pi muk sil la tarjouskilpailun perusteella ilman jatko-optioita alueen hal lin nas ta sopimuskauden jälkeen,

6 6. Vuokrapalstojen käypä vuosivuokra on 4 % liitteenä olevan tau lukon mukaisista hinnoista. Käypää vuosivuokraa huojennetaan siten, et tä vuosivuokra on 50 % käyvästä vuokrasta ja euron ylit täväs tä osuudesta käytetään 50 %:n huojennuksen sijaan 80 %:n huojen nus ta, vuokrat voidaan maksaa kahdessa erässä, toinen ke vääl lä, toinen syksyllä ja 7. Kaupunki voi tarvittaessa erillisillä päätöksillä taloudellisen ti lanteen salliessa ja yhdenvertaisperiaatetta noudattaen myöntää yleishyö dyl li sil le yhdistyksille vuosittaisen avustuksen vuokran maksun huo jen nuk sen muodossa, mikäli vuokrapalstaa käytetään yleis hyödyl li seen toimintaan. Tällöin yhdistyksen on erillisellä anomuksella to dis tet ta va vuokrapalstan yleishyödyllinen käyttö sekä lomapaikan käyt tö as te sekä taloudellinen ja sosiaalinen peruste esitykselleen. Päätös: Merkittiin, että teknisen toimen johtaja Tapio Pesonen, va. kaa voi tuspääl lik kö Marko Luukkonen ja maankäyttöinsinööri olivat kau pun ginhal li tuk ses sa asiantuntijoina tämän asian käsittelyn aikana. Kaupunginhallituksen jäsen Ilkka Jaakkola saapui kokoukseen tämän asian käsittelyn aikana. Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Tiedoksianto: Virallinen ote vuokrapalstan haltijat Kopio tekninen tulosalue Khal 454 Valmistelijat: va. kaavoituspäällikkö Marko Luukkonen, puh , maankäyttöinsinööri Juho Lumme, puh , etu ni mi.sukunimi@heinola.fi Maire Serkosalo on jättänyt oikaisuvaatimuksen kau pun gin hal li tuksen päätöksestä Ruotsalaisella sijaitsevien vuokra pals to jen vuokraamisesta. Oikaisuvaatimuksessa esi te tään 1) vuok ra oi keu den siirron sallimista kolmannelle osa puo lel le ja 2) vuokran kohtuullistamista. Esityslistan liitteenä 5: - Maire Serkosalon oikaisuvaatimus Yleisesti alueella käytetty vuokrasopimusmalli on esityslistan liit teessä 3. Ehdotus: Vs. kaupunginjohtaja (SM): Kaupunginhallitus päättää hylätä Maire Ser ko sa lon oikaisuvaatimuksen seuraavilla perusteilla: Kohta 1: Voimassa olevissa sopimuksissa ei vuokralaisilla ole oikeutta il man kau pun gin lupaa siirtää vuokraoikeutta kolmannelle osa puo lel le. En-

7 nen kaupunginvaltuuston tekemän pe ri aa te pää tök sen toimeen pa no pää tök sen lainvoimaa ei kaupungin nä kö kul mas ta ole mah dol lis ta ja perusteltua antaa nykyiselle vuok ra lai sel le vapaata siir to-oi keut ta, josta päättäminen val lit se van tilanteen mukaan kuu luu vuokranantajalle. Kyseinen muu tos on mahdollisesti tulossa osaan sopimuksista vasta val tuus ton periaatepäätöksen ja kau pun gin hal lituk sen asiasta te ke män täytäntöönpanopäätöksen lain voi ma is tu misen myötä. Mi kä li nykyinen vuokralainen ei halua jatkaa lähtien pals tan vuokraamista, niin alueen hallinta palautuu kau pun gille. Rakennusten myyminen ja toistaiseksi voimassa olevan so pi muk sen siir tä mi nen olisi myös rakennusten ostajan kannalta ky seen alais ta, kos ka pitkäaikaisista vuokrasopimuksista ei ole vie lä lainvoimaista pää tös tä. Vuokraoikeuksien siirron sal li mi nen voisi johtaa hankalaan ti lan tee seen, mikäli vuokraoikeutta ei jatketa ja uuden vuokralaisen tu li si vastata rakennusten pur ku vel voit teis ta. Ehto rakennusten purkamisesta ja alueen saattamisesta al ku pe räiseen tilaan on kirjattu pääosaan nykyisistä vuok ra so pi muk sis ta. Asia on ollut vuokralaisten tiedossa yli 15 vuotta. Läh tö koh ta sopimuksia hy väk syt täes sä ja allekirjoittaessa on se, että niitä osapuolet nou datta vat ja varautuvat sopimuksen myö tä tuleviin oikeuksiin ja vel vol lisuuk siin. Vuokrasopimusten siir to-oi keus asiaa ei voida kytkeä ky seisen sopimusehdon to teut ta mi seen. Kaupunki voi tapauskohtaisesti ha lu tes saan poi ke ta vuokramiehelle sopimusperusteisesti sä ly te tys tä siis ti mis vel voit tees ta. Poikkeaminen tulee arvioida ta paus koh tai ses ti. Poik kea mis ta voitaisiin harkita rakennuksen kunto ja sijainti huo mioiden, mikäli rakennuksella ei ole negatiivista arvoa tu le van maan käytön kannalta. Ylimääräisiä velvoitteita tai kuluja kau pun gin ei tule ottaa, koska asia on ollut vuokralaisen tie dos sa, mutta ra ken nus ten turhaa purkamista kannattaa välttää. Kohta 2: Mahdollisen pidempiaikaisen vuokrasopimuksen sol mi mis ajan koh taa ei pystytä tässä yhteydessä luotettavasti arvioimaan, ei kä toi saal ta ole myöskään olemassa lainvoimaisia päätöksiä ky sei seen so pi mukseen liittyvistä perusteista. Tästä syystä vuok ra so pi muk sen muo to on toistaiseksi voimassaoleva. Yhdenvertaisuus ei tarkoita sitä, että aiemmissa ja tulevissa vuokrauk sis sa noudatetaan samansuuruista vuokratasoa ja sa man lai sia eh to ja kuin aiemmin. Uusi vuokrasopimus ei voi olla koh tuu ton jo alkaes saan, koska uuden vuokrasopimuksen al le kir joit ta mi nen on vapaa eh tois ta. Vuokrasopimuksen tekeminen on sopimusasia, jonka osa puo let hyväksyvät al le kir joi tuk sil laan. Päättyvän vuokrasuhteen jäl keen tehtävän uuden vuok ra so pi mus eh do tuk sen ehtojen laa ti minen tapahtuu kaupungin toi mes ta. Kaupunki tekee uuden vuok ra so-

8 pi mus eh do tuk sen uu sil la ehdoilla, koska juuri yh den ver tai suus pe riaat teen vuoksi so pi muk sis sa käytetään kaupungin poliittisessa päätök sen teos sa hyväksyttyjä yleisiä ehtoja, joista yksittäisten so pi musten kohdalla voidaan poiketa vain erittäin perustellusta syystä. Päätty vän vuokrasopimuksen osapuoli voi myös kieltäytyä hy väk sy mäs tä uu den sopimuksen mukaisia ehtoja, jolloin uutta vuok ra suh det ta ei syn ny. Edelleen voidaan todeta, että käyvästä vuokratasosta mah dol li sel le seu raa val le vuokrakaudelle on määrätty nykyisessä so pi muk ses sa (4.2 ). Seuraavan mahdollisen sopimuskauden vuok ran mää räy tymis pe ri aat teet ovat olleet täten vuokralaisten tie dos sa yli 15 vuotta ja siihen on ollut mahdollista varautua. Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty muitakaan sellaisia seik ko ja, joiden perusteella kaupunginhallituksen päätöstä tulisi muut taa. Päätös: Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Tiedoksianto: Virallinen ote Tauno Malola (Serkosalon asiamies) Kopio teknisen toimen johtaja