Ostajalle: Sisällysluettelo. Välityspalkkio 14 Asunnon hinnan määrittely 15 Asunnon myymisen yhteydessä esitettävät asiakirjat

Transkriptio

1

2 Sisällysluettelo Pääset valitsemaasi aihealueeseen otsikkoa klikkaamalla. Johdanto 2 Ostajalle: Asunnon etsiminen 2 Mitkä ovat asuntokaupan eri vaiheet? 3 Hyvä muistaa ennen ostotarjouksen tekemistä 3 Isännöitsijäntodistus 4 Energiatodistus 5 Mikä on lunastuslauseke? 5 Putkiremontti 6 Asunnon rahoitus 7 Asuntolainan korot 7 Asuntolainan määrä ja vakuudet 8 Lainaturva 9 Miten valmistaudun lainaneuvotteluihin? 10 Ostotarjous 10 Mitä asunnosta kannattaa tarjota? 11 Ostotarjouksen ehtoja 11 Käsiraha ja vakiokorvaus 12 Varainsiirtovero 12 Välityspalkkio 14 Asunnon hinnan määrittely 15 Asunnon myymisen yhteydessä esitettävät asiakirjat 16 Myyjän / toimeksiantajan tiedonantovelvollisuus 16 Asunnon valmistelu esittelykuntoon 16 Asunnon myynti-ilmoitus 17 Ostotarjous 17 Milloin ostotarjous kannattaa hyväksyä? 18 Käsiraha ja vakiokorvaus 18 Luovutusvoittoseuraamus 19 Ostajalle ja myyjälle: Tuleeko vanha asunto myydä ennen uuden hankkimista? 19 Kauppakirja 20 Myyjän ja ostajan vastuut sekä asunnon virhe 20 Yleisimmät ongelmatilanteet asuntokauppojen jälkeen ja miten voit välttyä niiltä 22 Piilovirheet 24 Piilovirhevakuutus 24 Kuntotarkastukset 24 Uusi asunto-osakeyhtiölaki 25 Kiitos 26 Myyjälle: Kiinteistönvälittäjän valinta 13 Kiinteistönvälittäjän vastuu 13 Toimeksiantosopimuksen solmiminen 14

3 2 Johdanto Asunnon ostaminen on monelle elämän suurin päätös sekä merkittävin taloudellinen sitoumus. Asuntokauppaan liittyy aina riskejä, joilta voi yleensä välttyä olemalla huolellinen ja tuntemalla asuntokauppaan liittyvän käytännön sekä lainsäädännön. Asuntoverkko on laatinut avuksesi asunnon ostajan ja myyjän käsikirjan, josta saat tietoa asuntokaupan eri vaiheista ja asuntokauppaan liittyvistä termeistä sekä lainsäädännöstä. Toivomme, että käsikirjan avulla saat toteutettua asunnonvaihtohaaveesi mahdollisimman turvallisesti ja ilman yllätyksiä. Käsikirjan olemme laatineet pitkän kokemuksemme pohjalta. Käsikirjassa omia vinkkejään antavat myös yhteistyökumppanimme, jotka ovat oman alansa asiantuntijoita. Käsikirja käy läpi asuntokaupan eri vaiheet alkaen asunnon etsimisestä ja päätyen kaupantekotilaisuuteen sekä sen jälkeisiin mahdollisiin ongelmatilanteisiin. Toivomme, että käsikirjasta on hyötyä Sinulle elämäsi suurimman päätöksen kanssa! Helsingissä Suomen Asuntoverkko Oy P.S. Voidaksemme kehittää käsikirjaa entistäkin paremmaksi, lähetämme Sinulle sähköpostitse noin viikon kuluttua käsikirjan lataamisesta kyselyn, jossa kyselemme mielipidettäsi käsikirjan sisällöstä. Kyselyyn vastaaminen ei ole pakollista. Ostajalle Asunnon etsiminen Asunnon hankinta alkaa vaihtoehtojen kartoittamisella. Alkuvaiheessa pohditaan yleensä, mille asuinalueelle on järkevää muuttaa sekä minkä kokoinen asunnon tulisi olla. Koska asunnon hankinta on taloudellisesti merkittävä sitoumus, lähtökohtana kannattaa pitää sitä, että asuntoon sitoudutaan yleensä vähintään muutamaksi vuodeksi kerrallaan. Asunnon tulisi siis vastata asunnonostajan tarpeita. Asunnon etsiminen kannattaa aloittaa netin asuntoportaaleista kuten ja www. asuntoverkko.com sekä lehdistä, joissa on asuntoilmoittelua kuten paikkakuntakohtaiset sanomalehdet ja Etuovi.com lehti. Netissä asuntoa pystyy hakemaan hyvinkin tarkoilla hakukriteereillä, ja asuntoportaalit tarjoavat myös yleensä mahdollisuuden hakuvahtiin. Hakuvahti lähettää sähköpostia asiakkaalle ja ilmoittaa, kun myyntiin on tullut asiakkaan tarpeita ja hakukriteereitä vastaavia asuntoja. Lehdestä sen sijaan huomaa helpommin asunnot asuinalueilta, jotka olisivat saattaneet jäädä netissä huomaamatta esimerkiksi liian tarkan aluerajauksen vuoksi. Kun sopiva asunto löytyy, asuntoa kannattaa mennä katsomaan heti seuraavalle mahdolliselle asuntonäytölle tai sopia asunnon esittelystä asunnon omistajan tai kiinteistönvälittäjän kanssa. Halutuimmat asunnot saatetaan myydä jo heti ensimmäisellä näytöllä, joten tämän vuoksi kannattaa olla ajoissa liikkeellä. Asunnon etsimiseen saattaa kulua aikaa kuukausia, eikä hätiköityjä ostopäätöksiä kannata tehdä. Ostotarjouksen tekemisen jälkeen ostajan on vaikeaa perääntyä kaupasta ainakaan menettämättä asunnosta maksettua käsirahaa. Etsimisessä kannattaa käyttää apuna ystäviä ja tuttavia, joilla on kokemusta oman asunnon hankinnasta ja jotka mahdollisesti osaavat auttaa asunnon kunnon tarkastamisessa sekä mahdollisten remonttikustannusten kartoittamisessa.

4 3 Mitkä ovat asuntokaupan eri vaiheet? Kun ostaja on löytänyt sopivan asunnon, hän tekee siitä ostotarjouksen asunnon myyjälle. Mikäli asunnon myyntityötä hoitaa kiinteistönvälittäjä, ostotarjous tehdään välittäjälle, joka toimittaa sen edelleen myyjälle. Mikäli useat ostajaehdokkaat ovat kiinnostuneita asunnosta, myyjä saattaa saada samanaikaisesti muutaman ostotarjouksen. Ostajaehdokkaiden kannattaa huomioida, että myyjä ei ole velvollinen hyväksymään mitään saamistaan tarjouksista, vaikka ne vastaisivat euromäärältään asunnon pyyntihintaa eli velatonta myyntihintaa. Ostotarjouksen saatuaan myyjä joko hylkää tarjouksen, hyväksyy tarjouksen tai tekee vastatarjouksen, jossa hän muokannut esimerkiksi alkuperäisen ostotarjouksen ehtoja tai kauppasummaa. Mikäli myyjä hylkää tarjouksen, ostaja voi tehdä myyjälle uuden tarjouksen esimerkiksi korkeammalla kauppasummalla. Mikäli tarjous saadaan ehdoiltaan ja euromäärältään siihen muotoon, että kumpikin osapuoli hyväksyy sen, ostaja maksaa yleensä asunnosta käsirahan tai vaihtoehtoisesti sitoutuu ostotarjouksen ehdoissa maksamaan vakiokorvauksen myyjälle siinä tapauksessa, että ostaja vetäytyy kaupasta. Kun kumpikin osapuoli on hyväksynyt ostotarjouksen allekirjoituksellaan, voidaan edetä kaupantekoon. Kaupat tehdään ostotarjouksessa määriteltynä ajankohtana ostajan pankissa. Kaupantekotilaisuudessa ovat mukana ostaja, myyjä, tai näiden valtuuttamat edustajat sekä kiinteistönvälittäjä ja pankin edustaja. Ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan, johon kumpikin osapuoli on saanut tutustua ennen kaupantekopäivää. Ostajan pankki siirtää kauppasumman myyjän pankkiin / pankkitilille. Mikäli ostaja on ottanut asuntolainaa asunnon hankintaa varten, asunto-osakeyhtiön osakekirja, jonka myyjä luovuttaa ostajalle, jää pankin haltuun. Hyvä muistaa ennen ostotarjouksen tekemistä Ostajan on syytä käydä läpi seuraavat asiat ennen ostotarjouksen tekemistä, jotta mahdollisilta ikäviltä yllätyksiltä vältytään: Tutustu asuntoon huolellisesti, keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa ja kysy lisätietoja, jotka eivät ilmene asuntoesitteestä ja muista dokumenteista Tutustu isännöitsijäntodistukseen, energiatodistukseen, taloyhtiön viimeisimpään tuloslaskelmaan ja taseeseen, yhtiöjärjestykseen, toimintakertomukseen sekä mahdolliseen korjaussuunnitelmaan Punnitse em. asiakirjojen valossa, onko taloyhtiössä mahdollisesti jätetty toteuttamatta remontteja, jotka olisi jo pitänyt toteuttaa taloyhtiön iän huomioon ottaen Punnitse tarkkaan oma taloudellinen tilanteesi ja mieti, onko sinulla varaa maksaa lainanlyhennyksiä sekä muita asumiskuluja, mikäli taloudellinen tilanteesi muuttuu tai mikäli taloyhtiöön tai kiinteistöön joudutaan toteuttamaan odottamattomia korjauksia Selvitä asunnon kunto huolellisesti ja muista, että mikäli et ole ostamassa uudiskohdetta, käytettyjen asuntojen taso ei yleensä vastaa uudiskohteiden tasoa Teetä tarvittaessa kiinteistöön tai huoneistoon kuntotutkimus Tutustu asunnon lisäksi myös taloyhtiön muihin tiloihin kuten kellariin ja saunaan sekä piha-alueeseen Voit myös soittaa naapureiden ovikelloa ja kysyä heiltä lisätietoja asunto-osakeyhtiöstä ja muista naapureista Selvitä, ovatko kiinteistöön jälkikäteen rakennettujen laajennusten sekä lisärakennusten rakennusluvat kunnossa

5 4 Mieti kiinteistöä ostaessasi, mitä ylläpidon kustannukset tulevat olemaan. Tutustu asunnon ympäristöön ja palveluihin sekä liikenneyhteyksiin Selvitä, mitkä kalusteet ja laitteet (esimerkiksi kodinkoneet) sisältyvät kauppaan Selvitä osakeluettelomerkinnän tai kauppakirjan avulla, onko myyjä oikeutettu myymään asuntoa Mieti, tarvitsetko rahaa remonttiin ja mahdollisiin tuleviin korjauksiin Varmista, että saat pankista lainaa eli pyydä pankista lainalupaus Kysy välittäjältä onko asunnosta tehty muita ostotarjouksia Kerro kiinteistönvälittäjälle, mikäli sinulla on asuntoon liittyviä erityistarpeita Kiinteistönvälittäjän täytyy esittää asuntonäytöllä asiakkaille isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistuksesta eivät kuitenkaan välttämättä käy ilmi kaikki asunnon tai taloyhtiöön kuntoon liittyvät asiat, kuten mahdolliset suunnitteilla olevat korjaukset, joista ei ole vielä tehty taloyhtiön tai hallituksen päätöstä tai jotka eivät ole varmuudella tiedossa. Mikäli harkitset ostotarjouksen tekemistä, sinun kannattaa selvittää seuraavia seikkoja asunnon myyjältä tai kiinteistönvälittäjältä, mikäli tiedot eivät käy ilmi muista saamistasi asiakirjoista: Mitä korjauksia taloyhtiöön on tehty vuosien varrella? Mitä korjauksia taloyhtiöön on mahdollisesti suunnitteilla? Mitä korjauksia isännöitsijä on suositellut taloyhtiölle ja ovatko ne mahdollisesti suunnitteilla vai onko ne päätetty jättää tekemättä? Minkälainen taloyhtiön taloudellinen tilanne on? Kuinka paljon yhtiöllä on lainaa? Onko taloyhtiössä esiintynyt järjestyshäiriöitä tai ilkivaltaa? Onko taloyhtiöllä vapaita autopaikkoja? Onko jotain muuta oleellista, mitä ostajan pitäisi tietää taloyhtiöstä? Mahdolliset muut mieltäsi askarruttavat asiat Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöiden hallitusten tulee tehdä kirjallinen suunnitelma seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. Korjausselvitys tulee jatkossa esittää myös pakollisena isännöitsijätodistuksen liitteenä, joten myös ostajat saavat tietoa tulevista korjauksista. Ensimmäinen selvitys taloyhtiöiden tulee esittää jälkeen pidettävissä varsinaisissa yhtiökokouksissa. Päätökset toteutettavista korjauksista tehdään aina erikseen, joten suunnitelma antaa lähinnä osakkaille kuvan lähivuosien korjaustarpeista ja ohjaa taloyhtiöitä pitkäjänteiseen huoltosuunnitteluun. Isännöitsijäntodistus Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa ehdottomasti tutustua taloyhtiön isännöitsijäntodistukseen. Tarkista, että isännöitsijäntodistus ei ole vanha eikä sisällä vanhentunutta tietoa. Isännöitsijäntodistuksesta ostajaehdokkaat saavat tietoa muun muassa mahdollisista tulevista korjauksista, jotka saattavat aiheuttaa kustannuksia taloyhtiön osakkaille. Lisäksi asuntokauppa tulee tehdä isännöitsijäntodistukseen merkityn asunnon omistajan kanssa. Isännöitsijäntodistuksesta tulee asunto-osakeyhtiölain mukaan käydä ilmi: yhtiön taloudellinen tila yhtiön rakennukset maa-alueen omistussuhteet (onko tontti oma vai vuokrattu) onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke

6 5 tiedot huoneistosta osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi osakeluetteloon merkitty osakkeisiin tai huoneiston hallintaan kohdistuva käyttötai luovutusrajoitus päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet selvitys lainavastuista, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajiin yhtiötä vastaan vireille pantu 43 :ssä tarkoitettu kanne ja yhtiöjärjestyksen kohta, jota kanne koskee jos osakkeenomistaja on naimisissa ja hän tai hänen puolisonsa sitä pyytää, maininta siitä, käytetäänkö huoneistoa yksinomaan tai pääasiallisesti osakkeenomistajan ja hänen puolisonsa yhteisenä kotina. Mikäli yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai tämä on syystä tai toisesta estynyt, hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava isännöitsijäntodistus. Hallituksen puheenjohtaja voi kuitenkin antaa isännöitsijäntodistuksen vain siinä tapauksessa, että hänellä on käytettävissään kaikki vastaavat tiedot kuin isännöitsijällä. Energiatodistus Energiatodistus tuli pakolliseksi vuoden 2009 alusta lähtien kaikille yli kuuden huoneiston kiinteistöille. Energiatodistus on myös pakollinen kaikille rakennuksille, joille haetaan rakennuslupaa jälkeen. Energiatodistus tulee esittää aina huoneiston / kiinteistön myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Energiatodistuksen tulee olla esillä jo asunnon esittelyvaiheessa. Ennen valmistuneille omakotitaloille tai enintään kuuden asunnon asuinrakennuksille tai asuinrakennusryhmille energiatodistus on vapaaehtoinen. Energiatodistus kertoo rakennuksen energiatehokkuuden. Mitä vähemmän energiaa kiinteistö kuluttaa, sitä enemmän kiinteistön / huoneiston omistaja säästää. Kiinteistöt on energiatodistuksessa jaettu energialuokkiin asteikolla A-G. A-luokan kiinteistöt kuluttavat vähiten energiaa, kun taas G-luokan kiinteistöt kuluttavat energiaa eniten. Kiinteistön lämmitysmuoto ei vaikuta rakennuksen energialuokkaan. Mikä on lunastuslauseke? Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä saattaa olla lunastuslauseke. Mikäli yhtiöjärjestykseen on kirjattu lunastuslauseke, tästä tulee olla maininta isännöitsijäntodistuksessa. Lunastuslauseke tarkoittaa, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai jollakulla muulla taholla on oikeus lunastaa itselleen sellainen osake, joka olisi siirtymässä uudelle omistajalle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi taloyhtiön nykyisillä osakkailla eli asunnonomistajilla saattaa olla etuosto-oikeus myytävänä olevaan huoneistoon. Lunastusaika ilmenee yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeesta ja on yleensä 14 vuorokautta siitä hetkestä, kun kaupasta on tehty ilmoitus taloyhtiön hallitukselle. Lunastuslauseke on ostajan kannalta riski. Lunastaja on velvollinen maksamaan vain sovitun kauppahinnan, eli jos ostaja on ehtinyt ottaa asuntolainan, sen nostamisesta aiheutuvat kulut jäävät ostajan vahingoksi. Asuntoa ei myöskään kannata alkaa remontoida ennen kuin lunastusaika on kulunut umpeen. Mikäli joku taho hyödyntää lunastuslausekkeen ja lunastaa asunnon itselleen, mikään taho ei ole velvollinen korvaamaan ostajan jo maksamia remonttikuluja. Lisäksi ostaja saattaa olla korvausvelvollinen lunastajalle, mikäli hän on esimerkiksi lunastusaikana

7 6 purkanut asunnon seinää. Putkiremontti Putkiremontti kummittelee monen asunnonetsijän mielessä eikä suotta, sillä se on yleensä kallein korjaus, joka taloyhtiöihin tehdään. Lisäksi se aiheuttaa vaivaa asukkaille, koska putkiremontin keskellä asuminen saattaa olla täysin mahdotonta tai ainakin epämiellyttävää. Putkiremontin aikana asuntoihin ei tule vettä noin 4-6 viikon aikana ollenkaan ja myöskään wc:n käyttö ei ole mahdollista. Taloyhtiöt saattavat hankkia pihalle yleisen käymälän sekä suihkun, joita asukkaat voivat käyttää. Joissakin taloyhtiöissä on mahdollista käyttää remontin aikana myös taloyhtiön yleisiä sauna- ja wc-tiloja. Mikäli putkiremontin yhteydessä uusitaan myös sähköt, asuntoihin ei välttämättä tule remontin aikana veden lisäksi myöskään sähköä. Putkistot täytyy yleensä uusia vuoden välein luvulla kunnostetaan siis 50- sekä 60-luvulla sekä mahdollisesti myös 70-luvulla rakennettujen kiinteistöjen putkistoja, ja lisäksi vanhempien, luvulla rakennettujen talojen putkistoja, jotka on kertaalleen uudistettu esimerkiksi 60- tai 70-luvulla, mutta jotka kaipaavat jälleen uudistamista. Mikäli taloyhtiössä on tehty yhtiökokouksessa päätös putkiremontin käynnistämisestä, siitä tulee olla maininta isännöitsijäntodistuksessa. Putkiremontti saattaa myös olla suunnitteilla, jolloin siitä on keskusteltu joko taloyhtiön hallituksen kokouksissa tai yhtiökokouksissa. Ostajan kannattaakin tiedustella kiinteistönvälittäjältä tai asunnon myyjältä, onko taloyhtiössä ollut keskustelua mahdollisesta putkiremontista. Putkiremontin kustannukset ovat keskimäärin euroa vastikeneliöltä ja pääkaupunkiseudulla noin 100 euroa enemmän. Putkiremontti alkaa korjaustarpeen kartoituksella, jonka perusteella laaditaan hankesuunnitelma. Hankesuunnitelman jälkeen tehdään tarkemmat LVI-suunnitelmat. Taloyhtiön yhtiökokous tai hallitus yhtiökokouksen valtuuttamana valitsee urakoitsijan, minkä jälkeen aloitetaan putkiremontin valmistelu ja itse putkiremontti. Putkiremontista on haittaa asukkaille, mutta remontti tuo mukanaan myös hyviä asioita. Usein putkiremonttien yhteydessä toteutetaan taloyhtiöön myös muita, pienempiä korjauksia kuten uudet sähköt ja ilmastointi sekä ikkunaremontti ja julkisivuparannus. Nämä remontit on yleensä mahdollista toteuttaa putkiremontin yhteydessä edullisemmin kuin jos ne toteutettaisiin erillisinä korjauksina. Lisäksi asuntojen kylpyhuoneet ja keittiöt uudistetaan yleensä kokonaan putkiremontin yhteydessä, jolloin asukkaiden asumismukavuus parantuu selvästi. Mikäli ostat asunnon yhtiöstä, johon on tulossa putkiremontti, pääset todennäköisesti itse vaikuttamaan materiaali- ym. valintoihin, jolloin pystyt tekemään esimerkiksi kylpyhuoneesta sellaisen kuin juuri itse haluat. Mikäli harkitset asunnon ostamista yhtiöstä, johon on mahdollisesti tulossa putkiremontti, kannattaa kiinnittää huomiota asunnon kokonaishintaan remonttikustannusten kanssa. Kuinka paljon olet valmis maksamaan asunnosta putkiremonttikulujen kanssa? Laskelmissa kannattaa ottaa huomioon se, että muuton yhteydessä kylpyhuonetta ja keittiötä ei kannata lähteä itse remontoimaan, koska nämä uusitaan joka tapauksessa putkiremontin yhteydessä. Ennen putkiremonttia keittiöön ja kylpyhuoneeseen tehdyt uudistukset saattavat olla täysin turhia, koska etenkin kylpyhuone joudutaan joka tapauksessa uusimaan todennäköisesti kokonaisuudessaan putkiremontin yhteydessä.

8 7 Putkiremontti saattaa myös nostaa asunnon arvoa, koska hyväkuntoinen asunto, jossa on uudistettu keittiö ja kylpyhuone, on arvokkaampi kuin esimerkiksi täysin alkuperäiskunnossaan oleva asunto. Asunnon arvoon vaikuttaa myös se, että ostajaehdokkailla on putkiremontin jälkeen täsmällisesti tiedossa putkiremontin kustannukset eikä ostajan tarvitse kärsiä putkiremontista aiheutuvaa vaivaa. Asunnon rahoitus Oman asunnon hankkimiseen tarvitaan yleensä rahoitusta pankista. Asunnon rahoitus tulee varmistaa pankista ennen ostotarjouksen tekemistä. Asunnon ostaja käy pankin kanssa lainaneuvottelut, joissa pankki tekee asiakkaalle lainalupauksen sekä kertoo millä ehdoin eli kuinka paljon sekä millä korolla asiakas saa lainaa. Pankki edellyttää asuntolainan nostajalta säännöllisiä tuloja. Pankin myöntämän asuntolainan määrä on sidoksissa asiakkaan tuloihin sekä menoihin ja esimerkiksi huollettavien lasten määrään sekä asiakkaan mahdollisiin muihin lainoihin (esimerkiksi auto- tai opintolaina) ja omaisuuteen. Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa. Eri pankit myöntävät asiakkaille lainaa erilaisilla asiakaskohtaisilla marginaaleilla. Marginaalin lisäksi asiakkaan kannattaa kiinnittää huomiota lainan nostokustannuksiin sekä lainasta mahdollisesti kuukausittain perittävään lainanhoitokustannukseen. Myös muiden pankkipalveluiden hinnoissa on eroa esimerkiksi tilinhoito- sekä verkkopankkimaksujen osalta. Asuntolaina voi olla tasaerä- tai tasalyhennys- tai annuiteettilyhennyslaina. Annuiteettilyhennyslainassa kuukausittainen maksuerä (lyhennys + korko) säilyy samana seuraavaan korontarkistushetkeen asti. Lainasta maksettava korko vaihtelee viitekorosta riippuen. Kun lainan viitekorko vaihtuu korontarkistushetkellä suurempaan, myös lainan kuukausierä nousee. Vastaavasti viitekoron laskiessa lainasta maksettava kuukausierä laskee korontarkistushetkellä. Tasalyhennyslainassa lainan lyhennysosa säilyy samana koko laina-ajan eli lainan pääomaa lyhennetään samansuuruisella summalla koko laina-ajan. Korko lasketaan jäljellä olevalle lainamäärälle. Koska lainamäärä on suurimmillaan lainannostohetkellä, myös maksettavat kuukausierät ovat suuret lainan alussa. Kuukausierät pienenevät lainamäärän pienentyessä, mikäli viitekorko pysyy samana. Tasaerälainassa maksettava kuukausierä pysyy samana kuukaudesta toiseen myös viitekorkojen vaihtuessa. Kuukausierän sijasta laina-aika vaihtelee korkotason mukaan. Viitekorkojen noustessa korontarkistushetkellä laina-aika kasvaa ja vastaavasti korkojen laskiessa laina-aika lyhenee. Asiakas ei siis tiedä lainaa nostaessaan lopullista laina-aikaa, koska korkotaso ei tule pysymään samana koko laina-aikaa. Sen sijaan asiakas tietää koko laina-ajan täsmällisesti, mikä lainan kuukausierä tulee olemaan. Asuntolainan korot Asiakkaan tulot sekä ammatti ja toimiala, jolla asiakas työskentelee määrittelevät myös asiakkaan henkilökohtaisen lainamarginaalin. Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta sekä asiakaskohtaisesta lainamarginaalista. Tällä hetkellä marginaalit ovat 0,7-1 prosentin luokkaa asiakkaasta ja pankista riippuen. Vakavaraiselle asiakkaalle pankki myöntää edullisempaa lainaa eli asiakkaan lainamarginaali on alhaisempi. Vastaavasti esimerkiksi määräaikaisessa työsuhteessa työskentele-

9 8 Asuntolainan määrä riippuu asiakkaan tuvälle marginaali saattaa olla korkeampi. Asuntolainan viitekorkona voidaan käyttää euribor-korkoa tai kunkin pankin omaa Prime-korkoa. Lainan korko voi myös olla kiinteä tai laina voidaan sitoa osaksi kiinteään korkoon ja osaksi euribor- tai Primekorkoon. Yleisimmin käytetty viitekorko on euribor. Asuntolainoissa viitekorkona käytetty euribor-korko on yleensä joko kolmen, kuuden tai kahdentoista kuukauden euribor. Kolmen kuukauden euribor tarkoittaa, että korko vaihtuu kolmen kuukauden välein. Esimerkiksi nostetun asuntolainan viitekorkoa tarkistetaan eli viitekorko muuttuu , mikäli lainan viitekorkona käytetään kolmen kuukauden euriboria. Vastaavasti 12 kuukauden euribor-korkoa tarkistetaan 12 kuukauden välein. Ajantasaiset euribor-korot kullekin päivälle voi tarkistaa Suomen Pankin sivuilta tai esimerkiksi Taloussanomien verkkosivuilta. Prime-korko on pankkikohtainen ja muuttuu pankkien omien päätösten mukaisesti. Yleensä Prime-korot seuraavat euriborkorkoja pienellä viiveellä. Niin ollen euriborkorkojen noustessa Prime-korot saattavat hetken aikaa olla alhaisemmalla tasolla kuin euribor-korot, mutta nousevat pian samalle tasolle. Vastaavasti euribor-korkojen laskiessa Prime-korot saattavat olla hetken aikaa euribor-korkoja korkeammalla tasolla. Kunkin pankin ajantasaiset Prime-korot voi tarkistaa esimerkiksi Taloussanomien verkkosivuilta. 12 kuukauden euribor tarjoaa laina-asiakkaalle turvaa tilanteessa, jossa viitekorot ovat lainannostohetkellä alhaisella tasolla. Tällöin asiakas tietää viitekoron nousevan aikaisintaan 12 kuukauden kuluttua. Vastaavasti lyhyet korot, esimerkiksi kolmen kuukau- den euribor, seuraavat nopeasti muutoksia markkinoilla, jolloin korkotason muuttuessa edulliseen suuntaan asiakas hyötyy nopeasti korkotason muutoksesta. Pankit suosittelevat asiakkailleen usein lainan sitomista ainakin osittain kiinteään korkoon, mikäli korkotaso on alhainen. Viitekorot ovat tällä hetkellä hyvin matalalla tasolla, joten lainan rahoitus on edullista. Korkojen ennustetaan kuitenkin kääntyvän nousuun vuoden 2011 aikana. Tällöin asiakas saattaa hyötyä siitä, että osa lainasta on sidottu kiinteään korkoon. Kiinteä korko on yleensä viitekorkoja kalliimpi lainannostohetkellä. Kiinteä korko saattaa kuitenkin tulla ajan myötä tulla asiakkaalle edullisemmaksi, koska viitekorkojen noustessa kiinteä korko pysyy samana koko ajan. Kiinteät korot ovat voimassa yleensä kolme tai viisi vuotta, minkä aikana lainan korko pysyy samana riippumatta siitä, miten viitekorot kehittyvät rahamarkkinoilla. Kiinteä korko on tavallaan vakuutus, jonka avulla asiakas tietää vuosienkin päähän, mitä lainan kustannukset tulevat olemaan. Useat pankit myöntävät asiakkaille mahdollisuuden viitekoron vaihtamiseen kesken korkokauden korvausta vastaan. Mikäli asiakkaan viitekorkoa on tarkistettu siten, että viitekorko laskee merkittävästi heti korontarkistuksen tai lainan nostamisen jälkeen, asiakkaan kannattaa tiedustella pankistaan mahdollisuutta viitekoron vaihtamiseen etenkin, jos asiakkaan laina on sidottu pitkään viitekorkoon kuten 12 kuukauden euriboriin. Kiinteään korkoon sidottuun lainaan sen sijaan ei ole mahdollista tehdä muutoksia kesken sopimuskauden. Asuntolainan määrä ja vakuudet

10 9 lotasosta, muista veloista sekä juoksevista menoista. Kuukausittainen maksuerä, joka sisältää sekä lainanlyhennyksen että lainan korot, ei saisi olla yli prosenttia asiakkaan kuukausittaisista nettotuloista. Asiakkaan tulee myös huomioida, että lainan korko ei pysy samana koko laina-aikaa, jolloin asiakkaan tulee pystyä huolehtimaan lainasta ja sen koroista myös silloin, kun lainan viitekorko nousee. Pankkien kanssa on yleensä mahdollista neuvotella uudet maksuerät asiakkaan muuttuneessa tilanteessa. Tämmöisiä tilanteita voivat olla esimerkiksi työttömyys tai opiskelu. Erilaisia kuukausieriä on mahdollista laskea pankkien verkkosivuilta löytyvillä lainalaskureilla. Lainalaskureihin syötetään lainan määrä, oletettu lainan korko sekä laina-aika tai haluttu maksuerä. Laskurien avulla on mahdollista laskea, minkä suuruiseen lainaan asiakkaalla on varaa ja kuinka pitkä laina-aika tulee olemaan. Laskurit kertovat myös lainan kustannuksen eli korkojen määrän eri laina-ajoille ja lyhennyksille. Korkotasoa ennakoidessa kannattaa olla realistinen. Viitekorot ovat tällä hetkellä hyvin alhaisella tasolla ja saattavat nousta lähivuosina reippaastikin nykytasoon nähden. Monet pankit käyttävät tällä hetkellä omissa laskelmissaan korkotasona seitsemää prosenttia. Ostettavan asunnon vakuusarvon katsotaan yleensä olevan 70 prosenttia asunnon hinnasta. Näin ollen esimerkiksi euron arvoisen asunnon ostajalla täytyy olla omaa pääomaa eli esimerkiksi säästöjä euroa. Vaihtoehtoisesti ylijäävä vakuus eli 30 prosenttia voidaan kattaa pankin myöntämällä takauksella, valtiontakauksella tai esimerkiksi vanhempien takauksella. Pankit ovat kiristäneet vakuusehtojaan viimeisen vuoden sisällä. Aikaisempina vuosina pankit myönsivät helpostikin lainaa asiakkaille, joilla ei ollut omia säästöjä eli pankki takasi lainan kokonaisuudessaan, myös 70 prosentin ylittävältä osalta. 100 prosentin takausta ei kuitenkaan välttämättä enää myönnetä kaikille asiakkaille. Valtion lisätakaus voi olla korkeintaan 20 prosenttia lainasta ja takaus voi kattaa lainan korkeintaan 85 prosenttiin asti. Lisätakaus voi olla korkeintaan euroa. Valtiontakauksen takausmaksu on 2,5 prosenttia takauksen määrästä. Lisätakaus on toisin sanoen maksullinen. Myös pankkien omat lisätakaukset ovat maksullisia. Niillä voidaan kattaa laina pankista ja asiakkaasta riippuen prosenttiin asti. Takauksen hinta on pankkikohtainen. Lainaturva Useat pankit tarjoavat asiakkailleen lainaturvaa. Lainaturva on vakuutus, joka tarjoaa lainanottajalle turvaa tietyissä tilanteissa, joita voivat olla esimerkiksi työttömyys, kuolemantapaus tai vakava sairastuminen tai tapaturma, joka johtaa osittaiseen tai pysyvään työkyvyttömyyteen. Lainaturva maksaa yleensä muutamia kymmeniä euroja kuukaudessa turvatasosta sekä lainan määrästä riippuen. Maksettava määrä pienenee lainan pienentyessä. Lainaturvan avulla asunnon ostaja voi varmistaa lainan takaisinmaksun myös odottamattomissa tilanteissa. Lainaturvan korvauksilla katetaan lainan korkokuluja sekä lainaa itsessään. Lainaturva voi olla järkevä valinta esimerkiksi perheelle, jossa vain toinen vanhemmista käy ansiotyössä tai esimerkiksi yksinhuolta-

11 10 jille. Ennen lainaturvan ottamista sen ehtoihin kannattaa kuitenkin tutustua huolellisesti. Työttömyysturvan kohdalla on hyvä muistaa, että lainaturvasta maksettavat vakuutuskorvaukset ovat saajalleen veronalaista sivutyötuloa. Lisäksi työttömyyskorvausta maksetaan yleensä korkeintaan 12 kuukautta yhtä työttömyyttä kohden sekä joka tapauksessa korkeintaan 24 kuukautta kaikista työttömyysjaksoista yhteensä. Miten valmistaudun lainaneuvotteluihin? Lainaneuvotteluihin kannattaa varata mukaan viimeisin palkkakuitti. Asiakkaan kannattaa varautua vastaamaan seuraaviin kysymyksiin: Työsuhteen alkamishetki ja työsuhteen laatu Haettavan lainan määrä Muut lainatiedot (mm. laina-aika, kuukausierän määrä) Viitekorko Maksutapa (tasaerä, tasalyhennys, annuiteettilyhennys) Kuukausierän eräpäivä (yleensä asiakkaan palkkapäivä) Veloitusjakso (yleensä 1 krt/kk) Vakuudeksi tulevan asunnon tiedot (mikäli asiakkaalla on jo asunto tiedossaan) Asiakkaan pankkitalletukset ja muu varallisuus, esimerkiksi osakkeet Brutto- ja nettotulot sekä mahdolliset muut tulot, esimerkiksi vuokratuotot Asiakkaan velat (esimerkiksi autolaina tai opintolaina) Elinkustannukset (vastike, lämmitys, sähkö, vesi, puhelin, työmatkakulut, vakuutuskulut, ruokamenot, lasten hoito, terveydenhuolto, vaatteet, harrastukset). Pankit saattavat pyytää asiakasta täyttämään lainahakemuksen etukäteen, ja hakemuksen voi yleensä myös täyttää pankkien verkkosivuilla, jolloin pankista otetaan asiakkaaseen yhteyttä tapaamisajan sopimiseksi sen jälkeen, kun pankki on vastaanottanut lainahakemuksen sähköisesti. Ostotarjous Kun sopiva asunto on löytynyt, siitä tehdään asunnon myyjälle kirjallinen ostotarjous. Ostotarjous sitoo tarjouksen tekijää, joten ennen tarjouksen tekemistä asuntoon tulee tutustua huolellisesti sekä varmistaa omasta pankista, että asunnon rahoitus on kunnossa eli ostaja saa lainaa asunnon hankintaa varten. Ostotarjouksen tekemisen yhteydessä tarjouksen tekijältä peritään yleensä käsiraha tai vaihtoehtoisesti ostotarjoukseen määritellään vakiokorvaus. Ostotarjouksen tulee sisältää vähintään tiedot myyjästä, ostajasta, kaupan kohteesta ja tarjotusta hinnasta. Tarjoukseen määritellään yleensä myös asunnon vapautumisen ajankohta sekä mahdollinen käsiraha tai vakiokorvaus. Mikäli asunnon myymistä hoitaa kiinteistönvälittäjä, välittäjillä on yleensä käytössään valmiit ja kattavat ostotarjouslomakkeet, jotka välittäjä täyttää yhdessä asiakkaan kanssa. Ostotarjouksen voimassaoloaika on yleensä rajattu. Tarjous voi olla voimassa esimerkiksi seuraavaan päivään tiettyyn kellonaikaan asti tai noin viikon ajan ostotarjouksen tekemisestä. Tarjouksen voimassaoloaika määritellään yleensä selkeästi päivämäärällä ja kellonajalla. Mikäli myyjä hyväksyy ostajan tekemän tarjouksen voimassaoloajan päätyttyä, tämä katsotaan uudeksi tarjoukseksi. Tässä tilanteessa tarjous ei siis ole ostajaa sitova ennen kuin ostaja hyväksyy uuden tarjouksen. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen

12 11 voimassaoloajan sisällä, tarjous sitoo ostajaa. Mitä asunnosta kannattaa tarjota? Asunnosta tarjottava hinta on täysin ostajan oman harkinnan mukainen. Asunnon hintaan vaikuttavat muun muassa sen sijainti, koko ja kunto. Seuraamalla asuntoilmoittelua lehdissä ja netissä asuntojen alueellisesta hintatasosta saa jonkunlaisen kuvan. Asuntojen hintatietoja löytyy myös osoitteesta Asuntojen. hintatiedot.fi, jonne on koottu hintatietoja toteutuneista asuntokaupoista Suomessa. Mikäli asunnosta on paljon kysyntää, myyjä ei todennäköisesti ole valmis tinkimään hinnasta juurikaan. Mikäli asunto on ollut myynnissä pidemmän aikaa eikä muita ostajaehdokkaita ole, myyjä saattaa olla halukas pudottamaan hintaa. Kiinteistönvälittäjältä kannattaa tiedustella, onko asunnosta tullut muita tarjouksia ja onko asuntonäytöillä käynyt paljon ihmisiä. Tarjousta tehtäessä kannattaa myös miettiä, vaatiiko asunto remontoimista ja kuinka paljon remonttiin mahdollisesti kuluu rahaa sekä onko taloyhtiöön tulossa korjauksia, joiden kustannuksiin osakkaat joutuvat osallistumaan. Kustannuksissa tulee myös huomioida varainsiirtovero, jonka ostaja tiettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta joutuu maksamaan. Mikäli myyjä ei ole saanut asunnosta muita ostotarjouksia eikä asuntonäytöllä ole paljon ihmisiä, asunnosta kannattaa tarjota pyyntihintaa eli myyjän määrittelemää velatonta myyntihintaa alempi hinta. Mikäli myyjä ei ole tyytyväinen tarjoukseen, hän voi tehdä ostajaehdokkaalle vastatarjouksen. Vastatarjous sitoo ostajaa vain siinä tapauksessa, että hän päättää hyväksyä tarjouksen. Tarjousta tehdessä kannattaa huomioida, että myyjä ei ole velvollinen myymään asuntoa, vaikka ostaja tekisi tarjouksen täsmälleen myyjän määrittelemään velattomaan myyntihintaan tai sen yli. Ostotarjous sitoo myyjää vasta sitten, kun hän päättää hyväksyä tarjouksen. Ostotarjous sitoo kuitenkin ostajaa eli ostaja on velvollinen ostamaan asunnon tarjoamaansa hintaan ja tarjouksessa esitetyillä ehdoilla, mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen annetun voimassaoloajan sisällä. Muussa tapauksessa ostaja yleensä menettää asunnosta maksamansa käsirahan tai vaihtoehtoisesti joutuu maksamaan ostotarjouksen ehdoissa määritellyn vakiokorvauksen. Ostotarjouksen ehtoja Ostaja voi määritellä ostotarjoukseen erilaisia ehtoja, joiden toteutumisesta tarjouksen sitovuus riippuu. Ostaja voi esimerkiksi määritellä tarjoukseen, että tarjous on sitova, mikäli ostaja saa rahoitusta kyseessä olevan asunnon hankitaan. Tarjoukseen voidaan myös määritellä, että ostajan tulee saada nykyinen asuntonsa myytyä tiettyyn päivämäärään mennessä, jotta tarjous on ostajaa sitova. Tarjouksen voimassaolo voidaan myös sitoa esimerkiksi kunto- tai kosteuskartoituksen lopputulokseen. Tällöin on hyvä huomioida, että mikäli esimerkiksi iäkkäässä kylpyhuoneessa todetaan iän huomioiden normaaleita kunnostustarpeita, tämä ei oikeuta ostajaa vetäytymään kaupasta toisin kuin kosteusmittauksessa esiin tulleet tavallisesta poikkeavat seikat. Tarjoukseen on aina hyvä määritellä asunnon vapautumisen ajankohta. Mikäli myyjä ei luovuta asuntoa ostajan hallintaan määriteltyyn ajankohtaan mennessä, ostaja on oikeutettu vahingonkorvaukseen, joka määritellään yleensä tarjouksen ehdoissa. Myyjän ei ole pakko hyväksyä ostotarjouksen ehtoja vaan hän voi tehdä vastatarjouksen, jossa ostajan

13 12 määrittelemiä ehtoja on muutettu. Käsiraha ja vakiokorvaus Ostotarjoukseen määritellään yleensä käsiraha, jonka ostaja maksaa myyjälle sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Kun ostaja on maksanut asunnosta käsirahan, kiinteistönvälittäjä ei saa vastaanottaa asunnosta uusia tarjouksia tai uutta käsirahaa ennen kuin edellinen on palautettu. Käsiraha maksetaan yleensä kiinteistönvälittäjälle, joka tallettaa rahan asiakasvaratilille. Välitysliike ei saa käyttää asiakasvaratilillä olevia rahoja. Käsirahan sijasta voidaan käyttää myös vakiokorvausta, jolloin ostaja ei maksa ennen kaupan toteutumista eli ennen kaupantekotilaisuutta myyjälle rahaa. Vakiokorvaus maksetaan ainoastaan siinä tilanteessa, mikäli ostaja vetäytyy kaupasta hänestä riippuvasta syystä. Välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle, jos tarjoukseen otetut ehdot eivät toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta. Jos kauppaa ei synny myyjästä johtuvasta syystä, käsiraha on myös palautettava tarjouksen tekijälle. Jos kauppaa ei synny ostotarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, käsiraha jää yleensä toimeksiantajalle eli myyjälle. Asunnosta tarjouksen tekemisen jälkeen löytyvä virhe saattaa olla tarjouksentekijälle hyväksyttävä syy vetäytyä kaupasta. Mikäli tarjouksentekijä vetoaa virheeseen, joka voidaan lain mukaan katsoa riittävän painavaksi syyksi vetäytyä kaupasta, käsiraha tulee palauttaa tarjouksentekijälle. Myös myyjä on velvollinen maksamaan ostajalle käsirahaa tai vakiokorvausta vastaavan summan, mikäli myyjä vetäytyy kaupasta hänestä riippuvista syistä. Molemmat osapuolet ovat siis korvausvelvollisia toista osapuolta kohtaan, mikäli sopimusehdoista poiketaan esimerkiksi vetäytymällä kaupasta. Käsirahan ja vaihtoehtoisesti käytettävän vakiokorvauksen määrä voi olla korkeintaan neljä prosenttia asunnon kauppasummasta. Käsiraha katsotaan osaksi kauppasummaa, jolloin ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa myyjälle 96 prosenttia kauppasummasta, mikäli käsiraha on ollut neljä prosenttia kauppasummasta. Mikäli ostotarjoukseen on määritelty käsirahan sijasta vakiokorvaus, ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa asunnon kauppahinnan kokonaisuudessaan myyjälle. Mikäli asuntokauppa jää syntymättä sekä ostajasta että myyjästä riippumattomasta syystä, kumpikaan osapuoli ei ole velvollinen maksamaan toiselle käsirahaa tai vakiokorvausta. Tämmöinen syy voi olla esimerkiksi asunnon tuhoutuminen tulipalossa. Varainsiirtovero Asunnon ostaja maksaa asunnon velattomasta myyntihinnasta varainsiirtoveroa 1,6 prosenttia. Kiinteistöjen osalta varainsiirtovero on 4,6 prosenttia. Alle 40-vuotiaan ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli hän ostaa vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista ja mikäli asunto tulee hänen omaan, vakituiseen käyttöönsä. Mikäli asuntokauppa tapahtuu kiinteistönvälittäjän kautta, kiinteistönvälittäjä huolehtii varainsiirtoveroilmoituksen täyttämisestä sekä lähettämisestä taloyhtiön kotipaikan verotoimistolle. Muutoin ostajan on maksettava vero verohallinnon ohjeiden mukaisesti sekä toimitettava kauppakirja sekä varainsiirtoveroilmoitus kotipaikkansa verovirastoon kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.

14 13 Myyjälle Kiinteistönvälittäjän valinta Asunnon myyntiprosessi alkaa yleensä kiinteistönvälittäjän valinnalla. Kiinteistönvälittäjiä kannattaa vertailla ja kilpailuttaa. Oman asunnon myyminen on useimmille ihmisille suuri ja tärkeä asia, ja asuntokaupan onnistuminen on erittäin tärkeää jo siitäkin syystä, että asuntokauppaan liittyy yleensä merkittäviä taloudellisia sitoumuksia. Kiinteistönvälittäjä on avainasemassa asuntokaupan onnistumisessa, koska välittäjä omaa tarvittavan asiantuntemuksen ja tiedot sekä tuntee asuntokauppaan liittyvän lainsäädännön ja oman alueensa erityispiirteet. Ennen toimeksiantosopimuksen solmimista kiinteistönvälittäjältä kannattaa kysyä muun muassa seuraavia asioita: Mihin perustat hinta-arviosi? Minkälainen kokemus sinulla on kiinteistönvälitysalalta? Onko sinulla alaan liittyvä ammattitutkinto? Miten hyvin tunnet tämän asuinalueen? Miten aiot markkinoida asuntoa? Varsinkin ensimmäinen kysymys on tärkeä myyjän kannalta. Katso lisätietoja asunnon hinnan määrittämisestä kappaleesta Asunnon hinnan määrittely. Mikäli myyjä on pyytänyt hinta-arvion asunnosta useammalta kiinteistönvälittäjältä ja nämä arviot poikkeavat toisistaan, korkeimman hinta-arvion antanut välittäjä ei välttämättä ole arvioinut hintaa oikein, vaikka korkein arvio luonnollisesti miellyttääkin myyjää eniten. Asiantunteva välittäjä ei yritä hankkia asiakkaita kertomalla näille epärealistisia hinta-arvioita, jotka eivät loppujen lopuksi tule toteutumaan. Kiinteistönvälittäjä on asiakaspalvelija, joka toimii yhteistyössä erilaisten ihmisten kanssa. On tärkeää, että asiakas tulee hyvin toimeen kiinteistönvälittäjän kanssa. Mikäli kiinteistönvälittäjä tuntuu miellyttävältä sekä asiantuntevalta, asiakas voisi itsekin kuvitella ostavansa asunnon kyseisen välittäjän kautta, ja välittäjä on osannut perustella hyvin vastauksensa asiakkaan esittämiin kysymyksiin, toimeksiantosopimuksen solmimiselle ei pitäisi olla mitään estettä. Kiinteistönvälittäjän vastuu Kiinteistönvälittäjän tulee aina noudattaa toiminnassaan kiinteistönvälittäjäasetusta ja hyvää välitystapaa sekä huomioida sekä myyjän että ostajan edut. Kiinteistönvälittäjä ei ole korvausvastuullinen, mikäli hänen toiminnassaan ei katsota olevan virhettä. Kiinteistönvälittäjä voi joutua korvausvastuuseen siinä tilanteessa, että hänen ei katsota menetelleen huolellisesti ja ammattitaitoisesti välitystyötä hoitaessaan. Kiinteistönvälittäjä ei ole vastuussa esimerkiksi asunnosta kaupanteon jälkeen mahdollisesti löytyvistä piilovirheistä, joista asunnon myyjä puolestaan saattaa joutua vastaamaan. Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus, joka määritellään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa. Kiinteistönvälittäjän toiminnassa on virhe, mikäli kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. Kiinteistönvälittäjän tulee antaa myyjälle eli toimeksiantajalle sekä vastapuolelle eli ostajalle kaikki tarvittavat tiedot. Ostajalle kiinteistönvälittäjän tulee antaa kaikki tiedot, joiden voidaan katsoa vaikuttavan ostopäätökseen. Mikäli kiinteistönvälittäjä epäilee saamiensa tietojen oikeellisuutta, välittäjällä on velvollisuus varmistaa tietojen paikkansa pitävyys.

15 14 Mikäli kiinteistönvälittäjä ei pysty tarkistamaan tietojen oikeellisuutta, hänen tulee ilmoittaa asiasta ostajalle. Toimeksiantosopimuksen solmiminen Kun asunnon myyjä on valinnut kiinteistönvälittäjän, tämän kanssa solmitaan toimeksiantosopimus. Toimeksiantosopimuksella määritellään muun muassa: myytävän kohteen tiedot toimeksiantajan eli asiakkaan tiedot välitysliikkeen tiedot välitysliikkeen / kiinteistönvälittäjän tehtävät kohteen velaton myyntihinta kohteen vapautuminen toimeksiannon voimassaoloaika (määräaikainen / toistaiseksi voimassa oleva) välityspalkkion määrä Toimeksiantosopimus päättyy aina viimeistään neljän kuukauden kuluttua voimassaolon alkamisesta. Asiakkaalla eli toimeksiantajalla on oikeus irtisanoa toimeksiantosopimus päättymään heti, mikäli toimeksiannon mukainen välitystehtävä on tullut asiakkaalle suhteettoman epäedulliseksi esimerkiksi läheisen sairauden tai kuoleman takia tai muusta asiakkaasta riippumattomasta syystä. Sekä välitysliike että asiakas allekirjoittavat toimeksiantosopimuksen. Mikäli myyntikohde on esimerkiksi puolisoiden yhteisesti omistama, kummankin omistajan tulee allekirjoittaa toimeksiantosopimus. Välityspalkkio Välityspalkkion määrä vaihtelee välitysliikkeestä ja kiinteistönvälittäjästä riippuen. Yleensä välityspalkkion määrä on noin 3,6% - 4,8% kohteen velattomasta kauppahinnasta sisältäen arvonlisäveron 22%. Välitysliikkeet määrittelevät usein myös minimipalkkion, joka on yleensä noin 2500 euroa. Minimipalkkio peritään kohteista, joiden prosentuaalinen välityspalkkio jäisi kohteen alhaisesta kauppahinnasta johtuen alle minimipalkkion. Kiinteistöistä peritään yleensä hieman korkeampi välityspalkkio kuin huoneistoista, jolloin huoneiston välityspalkkio saattaa olla esimerkiksi 4% ja kiinteistön 4,8%. Välityspalkkio maksetaan kaupantekotilaisuudessa. Välityspalkkion lisäksi asiakkaan maksettavaksi tulee yleensä pieniä asiakirjakuluja kuten isännöitsijäntodistus. Välitysliike / kiinteistönvälittäjä on oikeutettu välityspalkkioon, mikäli asunnosta tehdään ostotarjous, joka vastaa toimeksiannon ehtoja. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että mikäli asunnon velattomaksi myyntihinnaksi on toimeksiantosopimuksella määritelty esimerkiksi euroa ja myyjälle tehdään ostotarjous, jossa asunnon velaton myyntihinta on euroa tai sen yli, ja samalla myös muut toimeksiantosopimuksella määritellyt ehdot täyttyvät, myyjä on velvollinen maksamaan välityspalkkion, vaikka hän ei hyväksyisi ostotarjousta. Mikäli lopullista kauppaa ei synny ostotarjouksen tekijästä eli ostajasta johtuen ja ostaja on maksanut asunnosta käsirahan, joka jää myyjälle, välitysliikkeellä on oikeus puoleen käsirahasta, mutta kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrään. Lisäksi välitysliikkeellä / kiinteistönvälittäjällä on oikeus täysimääräiseen välityspalkkioon, mikäli kauppa toteutuu myöhemmin toisen ostajan kanssa. Mikäli ostotarjouksessa on määritelty sopimussakko eli vakiokorvaus, jonka myyjä on oikeutettu saamaan esimerkiksi ostajan vetäytyessä kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen, välitysliikkeellä on oikeus

16 15 puoleen sopimussakon määrästä. Välitysliikkeen osuus voi kuitenkin olla enintään 2% sovitusta kauppahinnasta eikä osuus voi ylittää välityspalkkion määrää. Tässäkin tilanteessa välitysliikkeellä / kiinteistönvälittäjällä on oikeus täysimääräiseen välityspalkkioon, mikäli kauppa toteutuu myöhemmin toisen ostajan kanssa. Jos asunnon myyjä myy asunnon toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana, välitysliike / kiinteistönvälittäjä on oikeutettu välityspalkkioon. Välitysliike on oikeutettu välityspalkkioon, mikäli asunnosta solmitaan kauppa kuuden kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuksen päättymisestä ja samalla voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välitysliikkeen / kiinteistönvälittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Esimerkiksi kun myyjä myy asunnon ostajalle, joka on toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana käynyt neuvotteluita asunnosta kiinteistönvälittäjän kanssa, kiinteistönvälittäjän voidaan katsoa vaikuttaneen kaupan syntymiseen. Mikäli asiakas on tehnyt toimeksiantosopimuksen päättymisen jälkeen sopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa, asiakas on velvollinen maksamaan välityspalkkion vain sille välitysliikkeelle, jonka kanssa asiakkaalla on ollut voimassaoleva toimeksiantosopimus, kun asiakas on hyväksynyt asunnosta tehdyn ostotarjouksen. Asunnon hinnan määrittely Asunnon hinta määritellään muun muassa sen sijainnin, koon sekä kunnon perusteella. Kiinteistönvälittäjillä on käytössään kattavat, alueelliset hintatilastot, joiden pohjalta hinta-arvio laaditaan. Lisäksi kiinteistönvälittäjä käyttää hinta-arviossa apunaan omaa asiantuntemustaan kyseisen alueen hintatasosta ja arvioi hintaa myös asunnon kunnon perusteella. Myös asuntoon tai taloyhtiöön mahdollisesti myöhemmin toteutettavat remontit, kuten putkiremontti, vaikuttavat asunnon hintaan. Asunnon hinnoittelu on yksi tärkeimmistä asioista asunnon myyntiprosessissa. Liian korkealle asetettu hinta saattaa karkottaa ostajaehdokkaita ja pitkittää asunnon myyntiä merkittävästi. Hintapyyntöä voidaan toki laskea, mikäli huomataan että se on mahdollisesti liian korkea, mutta pidemmän aikaa myynnissä olleet kohteet eivät ole ostajaehdokkaille yhtä houkuttelevia kuin uudet kohteet. Tällöin voidaan joutua tilanteeseen, jossa liian korkealle hinnoitellusta asunnosta ei saada yhtä korkeaa kauppahintaa kuin kohteesta, jonka hintapyyntö on asetettu heti oikealle tasolle. Asuntoverkon asiakkailla on mahdollisuus hyödyntää asunnon myymisessä Tarjoa! palvelua, jonka avulla asiakas saa asunnostaan aina oikean hinnan. Tarjoa! palvelussa asunnon velaton lähtöhinta asetetaan alhaiselle tasolle ja ostajaehdokkaat tekevät tarjouksia lähtöhinnasta ylöspäin huutokauppamaiseen tapaan. Asunnon lopullinen kauppahinta määrittyy saatujen tarjousten perusteella. Myyjän ei ole pakko myydä asuntoaan korkeimman tarjouksen tehneelle. Tarjoa! palvelussa kiinteistönvälittäjä sopii aina asiakkaan kanssa normaaliin tapaan toimeksiantosopimuksella kohteen velattoman myyntihinnan, jonka tulee täyttyä, jotta kiinteistönvälittäjä on oikeutettu välityspalk-kioon. Tarjoa! palvelun on siis tarkoitus nostaa asunnon hinta kiinteistönvälittäjän sekä asiakkaan toimeksiantosopimuksella määrittelemään velattomaan myyntihintaan tai jopa sen yli. Tarjoa! palvelu saattaa nopeuttaa asunnon myyntiä ja sen avulla asunnoista on myös saatu joissakin tapauksissa odotettua

17 16 parempi myyntihinta. Asunnon myymisen yhteydessä esitettävät asiakirjat Asunnon myyjän on asuntoa esitellessään esitettävä ostajaehdokkaille isännöitsijäntodistus sekä energiatodistus. Todistukset eivät saa olla yli kolme kuukautta vanhoja kaupantekohetkestä laskettuna. Myyjän tulee esittää ostajille myös toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase, yhtiöjärjestys sekä asunnon pohjapiirros. Kiinteistönvälittäjä huolehtii asiakirjojen hankkimisesta isännöitsijältä tai taloyhtiöltä ja välittäjä huolehtii myös siitä, että asiakirjat ovat ostajaehdokkaiden saatavilla muun muassa asuntonäytöillä. Kiinteistönvälittäjä laatii asunnosta lisäksi myyntiesitteen, joka jaetaan ostajaehdokkaille asuntonäytöillä. Myyntiesite sisältää tärkeitä tietoja asunnosta kuten asunnon koon, varustetason sekä lisätietoja asumiskustannuksista ja mahdollisista tulevista sekä toteutetuista remonteista. Kaupantekotilaisuudessa asunnon myyjän tulee luovuttaa ostajalle asunnon osakekirjat. Yleensä osakekirjat ovat pankin hallinnassa, mikäli asuntoon kohdistuu lainaa. Pankki luovuttaa osakekirjat asiakkaille, kun asuntoon liittyvä laina on kokonaisuudessaan maksettu pois. Mikäli osakekirjat ovat pankin hallinnassa, niiden luovuttamisesta ostajalle sovitaan pankin kanssa. Myyjän / toimeksiantajan tiedonantovelvollisuus Asunnon myyjä on velvollinen antamaan kiinteistönvälittäjälle ja ostajaehdokkaille tiedon kaikista tiedossaan olevista sekä toimeksiantosopimuksen laatimisen jälkeen tietoonsa tulevista seikoista, joiden voidaan katsoa vaikuttavan ostajan ostopäätökseen. Myyjän on niin ollen kerrottava muun muassa huoneiston, kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoon liittyvät seikat, yhtiövastikkeen muutokset sekä suunnitteilla olevat korjaukset. Kiinteistöjen osalta myyjä on velvollinen kertomaan esimerkiksi mahdollisista epäillyistä kosteus- tai homeongelmista tai puutteista salaojituksessa tai vesi-, viemäröinti- tai lämmitysjärjestelmissä. Myyjän tulee tuoda kiinteistönvälittäjän sekä ostajaehdokkaiden tietoon kaikki sellaiset seikat, jotka poikkeavat normaalista. Rakennusten / huoneiston fyysisen kunnon lisäksi tämmöisiä asioita voivat olla esimerkiksi naapureiden toistuva häiriökäyttäytyminen tai asunnon hajuhaitat, esimerkiksi naapurihuoneistosta tai rappukäytävästä kantautuva tupakansavu, mikäli se on selvästi asumista häiritsevää. Asunnon valmistelu esittelykuntoon Ennen asuntonäyttöä myyjän kannattaa huolehtia siitä, että asunto on siisti ja viihtyisä. Joskus ennen asunnon myymistä asuntoon saatetaan tehdä pientä pintaremonttia, jolla asunto pyritään saamaan houkuttelevampaan kuntoon ja jonka avulla asunnon hintapyyntöä voidaan mahdollisesti hieman nostaa. Yleensä pelkkä huolellinen siivous riittää tekemään asunnosta houkuttelevan. Yleissiivouksen lisäksi kannattaa pestä myös ikkunat ja mahdollisesti korjata pois näkyviltä turhaa ja ylimääräistä tavaraa. Huonokuntoisen asunnon kohdalla asunnon kunto otetaan huomioon sen hinnassa, joten pientäkään remonttia ei todennäköisesti kannata lähteä tekemään ennen myymistä. Huonokuntoisen asunnon ostaja tietää joutuvansa remontoimaan asuntoa ja ottaa tämän huomioon myös tekemässään ostotarjouksessa.

18 17 Asunnon myynti-ilmoitus Myynti-ilmoituksen pitää sisältää perustiedot asunnosta sekä taloyhtiöstä, tietoa tehdyistä ja tulevista remonteista, asumiskustannukset kuten vesimaksu, tiedot asunnossa käytetyistä materiaaleista kuten lattiamateriaaleista, varustetaso esimerkiksi keittiön osalta ja tietoa lämmityksestä. Ilmoituksen tulee myös sisältää asunnon velaton hintapyyntö ja mahdollinen velkaosuus sekä yhteystiedot, johon kiinnostuneet ostajaehdokkaat voivat ottaa yhteyttä. Kiinteistönvälittäjät laativat myynti-ilmoitukset asiakkaalta saatujen tietojen sekä muun muassa isännöitsijäntodistuksen perusteella. Asiakas voi halutessaan kommentoida ja muokata myynti-ilmoitusta yhdessä kiinteistönvälittäjän kanssa. Kuvat ovat tärkeä osa myynti-ilmoitusta. Kuvien avulla kohteesta tulee houkutteleva ja ostajaehdokkaat saavat jonkunlaisen käsityksen asunnosta ennen asuntonäyttöä. Myynti-ilmoitukseen kannattaa liittää myös pohjapiirros. Myynti-ilmoitukset ovat yleensä esillä Etuovi.com ja/tai Oikotie ja/tai Jokakoti-palveluissa sekä lisäksi mahdollisesti paikallislehdissä sekä Etuovi.com-lehdissä. Ostotarjous Kun joku ostajaehdokkaista kiinnostuu asunnosta ja on kiinnostunut ostamaan sen, hän tekee asunnosta ostotarjouksen. Ostotarjouksen tulee sisältää vähintään tiedot myyjästä, ostajasta, kaupan kohteesta ja tarjotusta hinnasta. Tarjoukseen määritellään yleensä myös asunnon vapautumisen ajankohta sekä mahdollinen käsiraha tai vakiokorvaus. Mikäli asuntoa välittää kiinteistönvälittäjä, välittäjillä on yleensä käytössään kattavat ja valmiit ostotarjouslomakkeet, jotka välittäjä täyttää yhdessä asiakkaan kanssa. Myyjän ei tarvitse hyväksyä ostotarjousta, vaikka tarjous vastaisi asunnosta pyydettyä hintaa. Mikäli myyjä ei ole tyytyväinen tarjoukseen, hän voi tehdä ostajalle vastatarjouksen esimerkiksi muuttamalla tarjouksen kauppasummaa. Mikäli myyjä hyväksyy ostotarjouksen, tarjouksesta tulee sekä ostajaa että myyjää sitova. Myös myyjän tekemästä vastatarjouksesta tulee ostajaa sekä myyjää sitova, mikäli ostaja hyväksyy tarjouksen. Mikäli ostaja vetäytyy kaupasta myyjän hyväksyttyä ostotarjouksen, ostaja menettää maksamansa käsirahan tai vaihtoehtoisesti joutuu maksamaan myyjälle tarjouksessa määritellyn vakiokorvauksen, ellei tarjouksen tekemisen jälkeen ole ilmennyt seikkoja, joiden voidaan katsoa olevan riittävä peruste kaupasta vetäytymiseen. Mikäli myyjä vetäytyy kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen, myyjä on velvollinen palauttamaan ostajan maksaman käsirahan heti. Lisäksi myyjä on velvollinen maksamaan ostajalle hyvitystä, kuitenkin enintään käsirahan tai vakiokorvauksen verran. Kiinteistönvälittäjä pyrkii saamaan aikaan molempia osapuolia tyydyttävän ratkaisun. Asiakkaan on hyvä muistaa, että kiinteistönvälittäjä on vastuussa kummankin osapuolen edusta. Ostajat ajattelevat usein, että kiinteistönvälittäjän intresseissä on hilata asunnon hinta mahdollisimman korkealle. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Tärkeintä on, että asuntokaupan molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä lopputulokseen.

19 18 Milloin ostotarjous kannattaa hyväksyä? Mikäli kiinteistönvälittäjän asunnosta antama hinta-arvio on realistinen ja arvio perustuu alueen todelliseen hintatasoon sekä asunnon kuntoon, asunnon myyjä voi olettaa saavansa asunnosta hinnan, joka on lähellä annettua hinta-arviota. Myyjän ei niin ollen kannata hyväksyä tarjousta, joka on selkeästi alle hinta-arvion, ellei asunto ole ollut myynnissä pidemmän aikaa. Niin sanottua oikeaa hintaa kukaan ei kuitenkaan voi määritellä etukäteen oikea hinta on se hinta, jonka ostaja on valmis maksamaan asunnosta ja jolla myyjä on valmis asunnon myymään. Ostotarjouksen hyväksyminen on siis myyjän oman harkinnan varassa. Tarjouksen ehdoissa kannattaa myös kiinnittää huomiota esimerkiksi vapautumisen ajankohtaan ja muihin mahdollisiin ehtoihin. Mikäli ehdot eivät ole myyjälle sopivat, myyjän kannattaa muokata tarjouksen ehtoja ja tehdä vastatarjous. Käsiraha ja vakiokorvaus Ostotarjoukseen määritellään yleensä käsiraha, jonka ostaja maksaa myyjälle sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Kun ostaja on maksanut asunnosta käsirahan, kiinteistönvälittäjä ei saa vastaanottaa asunnosta uusia tarjouksia tai uutta käsirahaa ennen kuin edellinen on palautettu. Käsirahan vastaanottaa yleensä kiinteistönvälittäjä, joka tallettaa rahan asiakasvaratilille. Välitysliike ei saa käyttää asiakasvaratilillä olevia rahoja. Käsirahan sijasta voidaan käyttää myös vakiokorvausta, jolloin ostaja ei maksa ennen kaupan toteutumista eli ennen kaupantekotilaisuutta myyjälle rahaa. Vakiokorvaus maksetaan ainoastaan siinä tilanteessa, mikäli ostaja vetäytyy kaupasta hänestä riippuvasta syystä. Myös myyjä on velvollinen maksamaan ostajalle käsirahaa tai vakiokorvausta vastaavan summan, mikäli myyjä vetäytyy kaupasta hänestä riippuvista syistä. Molemmat osapuolet ovat siis korvausvelvollisia toista osapuolta kohtaan, mikäli sopimusehdoista poiketaan esimerkiksi vetäytymällä kaupasta. Välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle, jos tarjoukseen otetut ehdot eivät toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta. Jos kauppaa ei synny myyjästä johtuvasta syystä, käsiraha on myös palautettava tarjouksen tekijälle. Jos kauppaa ei synny ostotarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, käsiraha jää yleensä toimeksiantajalle eli myyjälle. Asunnosta tarjouksen tekemisen jälkeen löytyvä virhe saattaa olla tarjouksen tekijälle hyväksyttävä syy vetäytyä kaupasta. Mikäli tarjouksen tekijä vetoaa virheeseen, joka voidaan lain mukaan katsoa riittävän painavaksi syyksi vetäytyä kaupasta, käsiraha tulee palauttaa tarjouksen tekijälle. Käsirahan määrä voi olla korkeintaan neljä prosenttia asunnon kauppasummasta. Käsiraha katsotaan osaksi kauppasummaa, jolloin ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa myyjälle 96 prosenttia kauppasummasta, mikäli käsiraha on ollut neljä prosenttia kauppasummasta. Mikäli ostotarjoukseen on määritelty käsirahan sijasta vakiokorvaus, ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa asunnon kauppahinnan kokonaisuudessaan myyjälle. Välitysliike säilyttää käsirahaa asiakasvaratilillään kaupantekohetkeen asti, ja välitysliikkeellä on oikeus kuitata käsirahasta välityspalkkionsa. Mikäli asuntokauppa jää syntymättä sekä

20 19 ostajasta että myyjästä riippumattomasta syystä, kumpikaan osapuoli ei ole velvollinen maksamaan toiselle käsirahaa tai vakiokorvausta. Tämmöinen syy voi olla esimerkiksi asunnon tuhoutuminen tulipalossa. Luovutusvoittoseuraamus Asunnon myyjän ei tarvitse maksaa luovutusvoittoa, mikäli hän on omistusaikana ennen asunnon myyntiä asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Asuntoa tulee olla käytetty myyjän tai myyjän perheen vakituisena asuntona. Omistusaika lasketaan kauppakirjojen allekirjoitusajankohdasta. Huomioitavaa on, että asunnon myyntiprosessi voidaan aloittaa ennen kuin myyjä on asunut asunnossa kaksi vuotta. Asunnon myyminen voidaan aloittaa esimerkiksi kaksi kuukautta ennen kahden vuoden määräaikaa, jolloin kauppakirja allekirjoitetaan aikaisintaan sinä päivänä, kun myyjä on asunut asunnossa kaksi vuotta, jotta vältytään luovutusvoittoseuraamuksilta. Kiinteistöjen osalta luovutusvoiton verovapaus koskee myös yhtä aikaa luovutettavaa kaavanmukaista tonttia tai muuta rakennuspaikkaa neliömetriin saakka. Luovutusvoitto voidaan laskea kahdella tavalla. Verottaja sallii myyjän käyttävän sitä laskentatapaa, joka on myyjälle edullisempi. Luovutusvoittoveron määrä on 28 prosenttia. Myyntihinnasta vähennetään ostohinta: Asunnon myynti- ja ostohinnan välinen erotus katsotaan luovutusvoitoksi, josta maksetaan veroa 28 prosenttia. Myyntihinnasta myyjä voi vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneet menot kuten asunnon ostamisen yhteydessä maksetun varainsiirtoveron sekä asunnon myyntikulut kuten kiinteistönvälittäjän palkkion. Ostohintaan myyjä voi puolestaan lisätä perusparannusmenot omistusajalta. Perusparannusmenot ovat asunnon arvoa korottavia menoja kuten remontointi tai varustetason parantaminen. Hankintameno-olettaman vähentäminen: Mikäli myyjä on omistanut asunnon alle kymmenen vuotta, hän voi vähentää 20 prosenttia asunnon myyntihinnasta. Mikäli myyjä on omistanut asunnon vähintään kymmenen vuotta, hän voi vähentää 40 prosenttia myyntihinnasta. Kun laskentatapana käytetään hankintameno-olettamaa, asunnosta ei voida vähentää muita kuluja. Ostajalle ja myyjälle Tuleeko vanha asunto myydä ennen uuden hankkimista? Monet pohtivat asuntoa vaihtaessaan, kannattaako vanha asunto myydä ennen uuden asunnon ostamista. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että vanha asunto kannattaa aina myydä ennen kuin sitoudutaan uuden asunnon hankkimiseen. Kahden asunnon loukkuun joutumista kannattaa välttää, koska se saattaa tuoda mukanaan merkittäviä taloudellisia menetyksiä. Lisäksi rahoittaja eli pankit saattavat myös edellyttää asiakkaaltaan, että tämä myy vanhan asuntonsa ennen uuden hankkimista. Kahden asunnon loukku syntyy yleensä tilanteessa, jossa asuntojen kysyntä heikkenee äkillisesti eikä asunnon myyjä saakaan asunnosta odottamaansa hintaa ja on samalla sitoutunut uuden asunnon hankintaan. Vastaavasti ylikuumentuneilla markkinoilla, joilla asunnoista on paljon kysyntää ja hinnat