HISSI- JA ULLAKKORAKENTAMINEN

Transkriptio

1 HISSI- JA ULLAKKORAKENTAMINEN OULU LAKIMIES MERJA HARJU SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY

2 HISSIN RAKENTAMINEN VANHAAN KERROSTALOON - PÄÄTÖKSENTEKO JA MAKSURASITUKSEN JAKAUTUMINEN

3 PÄÄTÖKSENTEKO ENNEN LAKIMUUTOSTA AOYL 5 :n mukaisesti enemmistöpäätöksellä ajankohdan tavanmukaisuus kustannusrasituksen kohtuullisuus AOYL 39 (3. ja 4. momentti) yksinomaan asumistasoa kohottavat hankkeet enemmistöpäätös, mutta vain ne maksoivat, jotka halusivat jos hanke tarpeen huoneistojen saattamiseksi vastaamaan välttämättöminä pidettäviä asumisvaatimuksia enemmistöpäätös ja kaikki osallistuivat hankkeen kustannuksiin

4 AOYL MUUTOS LUKIEN perusparannusten ja muutosten osalta päätöksenteko helpottui AOYL 39 :n 3. ja 4. momentit kumottiin perusparannus tehtävissä vastikerahoitteisesti, mikäli hanke ajankohdan tavanmukaista tasoa osakkaan maksurasitus kohtuullinen yhdenvertaisuusperiaatteen täyttyminen perusparannuksessa ENEMMISTÖPÄÄTÖS LÄHTÖKOHTANA!

5 AJANKOHDAN TAVANMUKAINEN TASO käsitys muuttuu ajan kuluessa uusien rakennettavien talojen laatuvaatimukset Asunto- ja rakentamissuunnittelua koskevat ympäristöministeriön määräykset hissien rakentamisesta uusiin kerrostaloihin (G 1) Muutos Hissi on rakennettava, jos käynti asuinhuoneistoihin on sisääntulon kerrostaso mukaan lukien kolmannessa tai sitä ylemmässä kerroksessa. Jos käynti rakennukseen on kerrostasojen välissä, sisääntulon kerrostasona pidetään alempaa tasoa. tavanomaista tulevaisuudessa?

6 KUSTANNUSTEN KATTAMINEN valtion asuntorahastolta enintään 50 % hankintakustannuksista lisäksi mahdollinen kunnallinen tuki 5-15 % hankintakustannuksista myös suunnitteluun kunnallista avustusta enintään 4,20 euroa huoneistoalan neliömetriä kohden, kuitenkin enintään 50 % suunnittelukustannuksista, myös asiantuntijapalvelut, ei edellytä välttämättä hissin rakentamista loput osakkailta vastikkeina

7 MAKSURASITUS maksurasitus ei saa olla kohtuuton tapauskohtainen välttämätön hanke - maksurasitus voi olla suurempi (hissi) yleensä järjestettävissä pitkäaikaisella lainoituksella

8 KUSTANNUSTEN JAKAUTUMINEN kustannukset jaetaan vastikeperusteen mukaan pääsääntö vastikeperuste yhtiöjärjestyksessä hoito- vai pääomavastike yhtiöjärjestys määrää poikkeaminen vaatii suostumukset Yhtiöjärjestyksestä poikkeaminen jyvittämällä esim. eri kerrosten osakkaiden maksurasitus hyötyä vastaavaksi vaatii niiden osakkaiden suostumuksen, jotka maksaisivat enemmän vastiketta, kuin yhtiöjärjestys edellyttää

9 VaaHO nro 304 hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut siitä, että hissin rakentaminen maasta lukien nelikerroksiseen asuinrakennukseen, josta kolme ylimmäistä kerrosta oli varattu asuinkäyttöön, vastasi ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. rahoitusvastike 0,72 /m2 ja yhtiövastike 2,32 /m2 -> ei kohtuuton

10 KKO:1966-II-1 Yhtiökokouksella ei ollut oikeutta ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta päättää yhtiön rakennukseen, johon sitä koskevat alkuperäiset piirustukset jo edellyttivät hissien asentamista, rakennettavien hissien hankintakustannusten perimisestä osakkeenomistajilta muuta perustetta noudattaen kuin minkä mukaan yhtiövastikkeet yhtiöjärjestyksen mukaan oli suoritettava. Ään.

11 YHDENVERTAISUUS samassa asemassa olevia osakkaita kohdeltava yhdenvertaisesti laissa yleislausekkeet - AOYL 46 ja 60 hyöty ja kustannukset eivät voi vastata toisiaan täysin asunto-osakeyhtiössä ei pakko käyttää etua hyväkseen (mahdollisuus hyötyä)

12 YHDENVERTAISUUS -käytännön tilanteita ns. sekatyyppinen taloyhtiö esim. kerrostalo ja rivitalo hyöty? liikehuoneistot, autotalliosakkeet jne huoneistojen sijainti haittakorvaukset hankkeen välttämättömyys, kustannusten kohtuuttomuus jälleenmyyntiarvon pieneneminen

13 ULLAKKOHANKKEEN LÄPIVIENTI

14 OSAKEPÄÄOMAN KOROTTAMINEN uusia huoneistoja/tiloja osakashallintaan uusmerkinnän kautta suunnatulla osakeannilla kohteena olemassa oleva tila/ käyttämätön rakennusoikeus päätös osakepääoman korottamisesta ja yhtiöjärjestysmuutoksesta yhtiökokouksessa mahdollinen osakkeenomistajien suostumus

15 ULLAKKOHANKE ullakkorakentaminen muuta kuin tavanomaista lisärakentamista (vrt. AOYL 5 :n 3 mom 3 kohta) ei voida toteuttaa yhtiön toimesta vastikevaroilla, ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. POIKK. ei riskiä vastikevarojen käytöstä tai hankkeen aloittamisen vaatimat välttämättömät suunnittelu- ja lupakustannukset lähtökohtia rakennusoikeudesta saatava käypä hinta rakentamisesta ei saa aiheutua tarpeetonta haittaa kiinteistön käytölle ja ylläpidolle yhtiö ei saa myöhemminkään joutua hankkeen takia ylimääräisiin korjausvastuisiin

16 ULLAKKOHANKKEEN ETENEMINEN yhtiökokous valtuuttaa hallituksen valmistelemaan ullakkorakentamista hallitus/isännöitsijä selvittää edellytykset, kilpailuttaa rakennusoikeuden myynnin ja laatii ehdotuksen yhtiökokoukselle op:n korottamisesta ja yj:n muuttamisesta hallituksen ehdotuksen sisältö OYL 4 luvun 4-5 :ssä mainitut tiedot, lisäksi yj:n muuttamista koskeva pääasiallinen sisältö yhtiökokous päättää ullakkorakentamisesta, osakepääoman korottamisesta ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

17 toteuttamistavat MERKINTÄSOPIMUS merkintäsopimus urakkasopimusta muistuttavana asiakirjana, jossa rakennusoikeudesta maksettava hinta ja rakennussuoritus yhdessä muodostavat merkintähinnan, jota kuitataan urakkasuoritusten vastaanottamista vastaan laaditaan erikseen merkintäsopimus ja sopimus töiden suorittamisesta

18 Oulun kaupungin rakennusvalvontavirasto Tapani Mäkikyrö 1 HISSI- JA ULLAKKORAKENTAMINEN RAKENNUSVALVONNAN NÄKÖKULMASTA..vähän myös kaavoituksen näkökulmasta, sillä siihen liittyy lähes aina asemakaavan muuttaminen, ainakin kaavan edellytysten selvittäminen KH 1988: tukee keskustassa ullakkojen muuttamista asunnoiksi Kun ullakkoa muutetaan asunnoiksi, joudutaan käsittelemään myös asuntoon pääsyn / kulun järjestäminen, HISSI? OULUN ULLAKKORAKENTAMISOHJE 2006 (luonnos, kaavoittaja) YLEISIÄ EHTOJA ULLAKKOASUNNOILLE Edellyttää aina rakennuslupaa, vaikka toimitaan vanhan katon alla - Teknisten asioiden selvittäminen (rakenteiden kantavuus, paloturvall, toimivuus, luonnonvalo, huonekorkeudet, esteettömyys) Edellyttää ensin yleensä kaavamuutosta, ellei ole käyttämätöntä oikeutta (ylimääräistä kerrosta, ullakon asuntokäyttöoikeutta) - Ullakon uudisrakentaminen / muuttaminen asunnoiksi - Talon korottaminen lisäkerroksella - Kaavamuutos rakennuksen perusparannuksen yhteydessä, jos rakennuksella on luontaiset edellytykset ullakkorakentamiselle - Jos harkitsee ullakkorakentamista, suoraan kaavoittajan juttusille

19 Oulun kaupungin rakennusvalvontavirasto Tapani Mäkikyrö 2 ASEMAKAAVAN MUUTTAMISEN EDELLYTYKSIÄ - Ullakkorakent. yhteydessä parannetaan asumisviihtyisyyttä (esim pihan leikkipaikat, ulko-oleskelutilat, istutukset, autopaik.) - Selvitetään hissien rakentamistarve ja mahdollisuus, hissi yleensä toteutetaan (harkintaa, myös rakvalvonta / G1) - Korttelin kiinteistöt sopivat tarvittaessa yhteistyöstä pihaalueiden parantamisen suunnittelussa, toteutuksesta ja käytöstä (mm jätehuolto, kulkuyhteydet, kiinteistöhuolto) - Rakentaminen pääasiassa olevan katon sisäpuolella. Rakennuksen arvoja ei turmella. Kaupunkikuvaa mieluummin kohennetaan. Tärkeitä alueita ovat avoimeen kaupunkitilaan, aukioihin, mereen ja puistoihin rajoittuvat alueet sekä kaupunkikuvallisesti yhtenäiset alueet. - Ullakolta poistuvat huoneistovarastot korvataan toisaalla ULLAKKO VAIKO LISÄKERROS? Vaikuttaa autopaikkavelvoitteeseen lisäkerros aiheuttaa autopaikkojen lisärakentamisvelvoitteen asuinrakentamisen yhteydessä ne on yleensä osoitettava omalle tontille, ei yleisiin pysäköintilaitoksiin ullakkokerros ei aiheuta velvoitetta, mutta saa esittää tontille Vaikuttaa ns kaavoitusmaksuun lisäkerros edellyttää kiinteistönomistajalta maksua Tekniselle keskukselle lisäkerrosalasta yhdysrakentamisen kustannusten korvaamiseksi ullakkokerros ei edellytä

20 Oulun kaupungin rakennusvalvontavirasto Tapani Mäkikyrö 3 HISSIN RAKENTAMINEN Sovelletaan RakMK G1 asuntosuunnittelua koskevia määräyksiä (3-kerroksiseen uudisasuintaloon tulee asentaa hissi) Sovelletaan muita uudisrakentamista koskevia määräyksiä Ja tietysti hissimääräyksiä HISSI VOIDAAN TOTEUTTAA MONELLA TAVALLA / PAIKKAAN Hissivarauksen tilantarve syytä osoittaa kaavamuutoksessa, ainakin jos on tulee vaipan ulkopuolelle KOKEMUKSIA HISSIEN RAKENTAMISESTA (uhkakuvia) Joihinkin taloihin on tullut liian kapeita portaita (muutot) Kyllä 800 mm pitäisi olla ehdoton alaraja, kuten ovissakin Paareilla pitää päästä porrashuoneesta ja hissistä myös asuntoon Paperilla paarit mahtuvat, mutta käytännössä voi olla toisin, sitten keksitään korjauskeinoja, jopa piikataan seinistä pintoja Suunnitelmat muuttuvat työn aikana, kuka valvoo, että esteettömyys saavutetaan tai säilyy Suunnittelija mukaan viimeistään toisella käynnillä (saa avustusta)

21 HYVÄÄ ILTAPÄIVÄÄ MINUNKIN PUOLESTANI, OLEN HELSINGIN KAUPUNGIN HISSIASIAMIES ERKKI HOLAPPA. KERRON TEILLE NYT PUOLUEETTOMASTI HISSIN TÄRKEYDESTÄ JA SEN RAKENTA- MISEN MAHDOLLISUUKSISTA JÄLKIKÄTEEN 3 -KERROKSISIIN JA KORKEAMPIIN ASUIN- KERROSTALOIHIN SEKÄ HISSIAVUSTUKSISTA.

22 TAUSTAA HISSIONGELMALLE: ASUINKERROSTALOJA Suomessa n kpl HISSITTÖMI MIÄ -KERROSTALOJA on Oulussa n. 560 kpl HISSITTÖMI MIÄ rappuja Oulussa n kpl, koko maa n kpl NÄISSÄ ASUU Oulussa lähes l asukasta (koko maa n ) IKÄRAKENNE muuttuu hurjaa vauhtia, eläkeläisiä entistä enemmän 10 vuoden kuluttua TAVOITE ON TEHDÄ KOTONA ASUMINEN INHIMIL- LISEMMÄKSI KUIN MITÄ SE ON TÄLLÄ HETKELLÄ

23 KULKEMINEN HELPOMMAKSI: ASUNNON KÄYTTK YTTÖARVO PARANEE -hissin myötä yleinen kulkeminen helpottuu KULKEMISTA RAJOITTAVAT - terveydentilan muutokset ei ongelma hissitalossa TAVAROIDEN KULJETUS HELPPOA - posti, lehdenjakaja, siivous, huoltomiehet ym. tyytyväisiä jne... KULKU YHTEISTILOIHIN HELPPOA - saunat, pesutilat, kellarit, vinttitilat jne...

24 KUKA HYÖTYY : TAVOITE ON, ETTÄ PYSTYISIMME KAIKKI ASU- MAAN KODEISSAMME YHDENVERTAISESTI VANHUKSET (luontainen askeleen lyheneminen ja madaltuminen) LIIKUNTARAJOITTEISET (pyörätuolit, rollaattorit, kyynärsauvat) LAPSIPERHEET (äidit-, isät, lapset ja lastenvaunut sekä ostoskassien kanssa) KUNNOSSAPITOHENKILÖKUNTA (huoltohenkilöstö, siivoojat, posteljoonit, lehdenjakajat, muuttomiehet) KAIKKI YHTEISKUNNASSA HYÖTYY HISSISTÄ!

25 HISSIN VAIKUTUS ASUNNON ARVOON: KOKO TALOYHTIÖN ARVO KASVAA ASUNTOJEN ARVONNOUSU on tutkimuksen mukaan kesk. 2-10%, jopa yli 20%, Hissi vanhaan taloon, YM157 & VTT NAAPURIASUKKAAT säilyy tuttuina ja turvallisina ASUNNON MYYNTIIN hissi vaikuttaa positiivisesti, myytävyys paranee ja myyntiaika lyhenee jos tarve pienempään tai isompaan asuntoon POTENTIAALINEN OSTAJAKUNTA KASVAA POTENTIAALINEN OSTAJAKUNTA KASVAA liikuntarajoitteiset ja myös kiinteistösijoittajat kiinnostuvat talosta

26 TURVALLISUUS PORTAISSA PARANEE HISSIN MYÖTÄ: PORRASTAPATURMISSA kuolee n. 90 henkilöä ja kerrostalo portaikoissa 1/3 eli n. 30 henkilöä vuodessa (esim. liukastumiset, kompuroinnit), hississä 2 hlö / 10:ssä vuodessa ( jäteastiat, hitsauskärryt ym. huolimaton tavarankuljetus, kiilaannutaan seinää vasten) -TAPATURMISTA yleisimpiä vammoja, nilkka- kallo- ja selkävammat -TAPATURMAT kohdistuu vähiten vuotiaisiin PAARIKULJETUKSET (kaitahissi) helpottuvat, samoin tavaroiden kuljetus normaalioloissa HISSI LISÄÄ PORTAIKOSSA KULKEMISEN TUR- VALLISUUTTA JA TAPATURMAT VÄHENEEV

27 PROJEKTISSA MUISTETTAVA: HISSI-INVESTOINTI INVESTOINTI ON PITKÄIKÄINEN joten sen hyvä suunnittelu kannattaa (Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty) TARJOUKSET SAMALLA VIIVALLA hyvillä suunnitelmilla se onnistuu HISSI NOSTAA ASUNNON ARVOA vähintään syntyvien kustannusten verran KONEHUONE ei vaadi suurta tilaa jos lainkaan (konehuoneeton hissimalli) KUILUN JA HISSIKORIN ULKONÄKÖ KUILUN JA HISSIKORIN ULKONÄKÖ hyvä ulkonäkö hyvällä suunnittelulla ja pienellä lisähinnalla

28 RAKENTAMISEN ESTEITÄ: PÄÄTÖKSENTEKO YHTIÖSSÄ (kaikki ottavat hyödyn, mutta eivät maksaisi) TIETÄMÄTTÖMYYS rakentamisen mahdollisuuksista. HISSIHANKKEEN KOKONAISHINTA (kilpailutettava useammalla urakoitsijalla) PORTAIKON KAVENTUMINEN muut porrasratkaisut, osa asukkaista, asemakaavamääräykset, Rakvv, Pelastuslaitos valvoo turvallisuuden säilymisen PALOTURVALLISUUS Rakennuslainsäädäntö (Rakvv), Pelastustoimilaki ja asetus (PELL) TEETETÄÄ ÄÄN N HYVÄT T SUUNNITELMAT!

29 HISSIN PAIKAN KARTOITTAMINEN TALOSSA JÄRKEVÄÄN PAIKKAAN HISSIAVUSTUS: kaksivaiheinen haku; varaus ja 6kk aikaa tehdä suunnitelmat ja hakea varsinainen avustus, ympärivuotinen haku ARA on joustanut 6:sta kk:sta HYVÄT SUUNNITELMAT (LVSI, 6kk aikaa tehdä suunnitelmat) Avustusten hakeminen Rakennusluvan hankinta Hissiurakkatarjoukset Rakennusurakkatarjoukset Kokonaisurakkasopimukset RAKENNUSTEKNISET TYÖT: - Kuilun asentaminen - Hissin asentaminen - Hissin turvatarkastus HISSIN LUOVUTUS JA VASTAANOTTO

30 HISSIAVUSTUS ARA + OULU 50% + 15% YHT. 65 %! HUOM. HAETTAVISSA MYÖS SUUNNITTELUAVUSTUS : 4,2 /asuinneliö m2 / 50 % kustannuksista. Haku määräaikaan mennessä / Vuosi.

31 KUSTANNUSTEKIJÖITÄ : HYVÄ SUUNNITTELU, ilo silmälle arvonlisä talolle HISSIMÄÄRÄYKSET turvallisuus HISSITEKNISET TEKIJÄT nostokorkeus / pys. tas. lkm. hissikuilun sijoitus, rakenne konehuoneen sijoitus hissin varustetaso hissikorin oviratkaisu / läpikulj. RAK. TEKN. TEKIJÄT RAK. TEKN. TEKIJÄT porrasratkaisu timanttisahaus

32 HISSIHANKE TALOYHTIÖSSÄ 1. Asukas tekee aloitteen hissin mahd. hankinnasta 2. Hallitus aloittaa selvitystyön hissiasiassa 3. Yhtiökokous käsittelee hissiasiaa / valtuudet jatkolle tai ei 4. Hallitus teettää suunnitelmat, tarjoukset jne valmistelee yhtiökokoukselle valmiiksi 5. Yhtiökokous päättää hankitaanko híssit 6. Hallitus hoitaa kilpailutuksen ja tekee sopimukset ja valvoo työn etenemisen sopimuksen mukaisesti 7. LOPPUTULOKSENA ASUKKAIDEN VAIVATON LIIKKUMINEN HISSILLÄ EIKÄ TARVITSE MUUTTAA POIS KOTOA

33 HISSI RAKENTAMINEN JÄLKIKÄTEEN ONNISTUU LÄHES AINA: LÄHES AINA KAIKKIIN ASUINKERROSTALOIHIN voidaan rakentaa hissit jälkikäteen, mutta kustannukset voivat muodostua joissain tapauksissa kohtuuttoman korkeiksi.

34 HISSIN PAIKKA TALOSSA JÄRKEVÄÄN PAIKKAAN NYKYISEEN PORRASKÄYTÄVÄÄN - mini- tai kaitahissi RAKENNUKSEN ULKOPUOLELLE - mahdoll. useampia HUONEISTOLINJAAN UPOTETTU HUONEISTOLINJAAN UPOTETTU - hankaluutena ehkä saada lattianeliöt kaikilta osakkailta.

35 ERILAISIA HISSIRATKAISUJA Normaali kaksivartinen porrashuone. Normaali kaksivartinen porrashuone varustettu keskellä olevalla hissillä

36 ERILAISIA HISSIRATKAISUJA Normaali yksivartinen porrashuone valoaukolla. Normaali yksivartinen porrashuone varustettu valoaukkoon sovitetulla hissillä.

37 ERILAISIA HISSIRATKAISUJA Normaali kaksivartinen porrashuone varustettu hissillä toisen syöksyn paikalle ja uusi portaikko sovitettu talon julkisivun ulkopuolelle. Normaali kierreporrashuone ilman hissiä.

38 ERILAISIA HISSIRATKAISUJA Normaali kierreporrashuone varustettu ulkopuolisella hissillä kun talon ulkopuolinen tila on ahdas. Portaikko talon sisällä huoneistojen ympäröimänä. Kierreportaat poistettu katon kautta ja tilalle asennettu uudet kapeammat (Elementto 5) porraselementit sekä hissi viereen. Tehokas tilan käyttö.

39 ERILAISIA HISSIRATKAISUJA Huoneistotiloista otettu hissikuilun paikka Huoneistotiloista otettu hissikuilun paikka NÄIDEN MUUTAMAN YLEISIMMÄN MALLIPORTAIKON LISÄKSI ON OLEMASSA MYÖS PALJON ERILAISIA TAPAUSKOHTAISESTI RATKAISTAVIA MALLEJA.

40 RAKENNUSTOIMISTO PALMBERGIN HISSIRATKAISU

44 TEHDÄÄN HYVÄT RAKENNESUUNNITELMAT: SUUNNITELMIA TEHDESSÄSI VÄL- TYT TURHALTA TYÖNTEOLTA OT- TAMALLA AJOISSA YHTEYS SEU- RAAVIIN VIRASTOIHIN: Rakenusvalvontavirasto, Rakvv Pelastuslaitos, Pl Kaupunkisuunnitteluvirasto, Ksv Kaupunginmuseo, K-museo HYVÄT SUUNNITELMAT AUTTAVAT HISSIPROJEKTIN ETENEMISTÄ VIRANOMAISLUPAKÄSITTELYSSÄ (RAKENNUSLUPA)

45 KIITÄN OSOITTAMASTANNE MIELENKIINNOSTA JA TOIVOTAN HYVÄÄ VUODEN JATKOA KAIKILLE, KIITOS!