Venäjän Kauppakeskusliiketoiminta

Transkriptio

1 Venäjän Kauppakeskusliiketoiminta Veli-Matti Kullas Venäjän hankekehitysjohtaja Pääomamarkkinapäivä 1

2 Sisältö Venäjän houkuttelevat kauppakeskusmarkkinat Kauppakeskusten kehittämisen lähtökohdat Venäjällä SRV:n kauppakeskushankkeet Venäjällä 2

3 Vähittäiskaupan kasvu edelleen voimakasta Venäläiset käyttävät suhteessa eniten rahaa kuluttamiseen Vähittäiskaupan kasvu suurinta Venäjällä 3

4 Vähittäiskaupan volyymi merkittävästi suurempaa kuin Suomessa Moskovan volyymi nelinkertainen Suomeen verrattuna Pietari 75 % koko Suomesta Retail market size Mos StP Fin Consumption per capita t /year 6 5,8 6 4 Mos 4 StP 2 Fin 0 Source: Retail Update Russia, 4

5 Venäläisten suurelle kulutukselle on useita syitä Vähän asuntovelkaa yksityistämisen ansiosta Tasavero 13 % ansiotuloille, ALV kohtuullinen 18% Keskimääräiset tulot ovat nelinkertaistuneet vuodesta 2003 Alhaiset elinkustannukset (mm. vakuutus, terveydenhuolto, koulu, energia, julkiset palvelut) 5

6 Kauppakeskusten kysyntä voimakasta tarjonnan tasaisesta kasvusta huolimatta Moderneille hyvän konseptin omaaville kauppakeskuksille edelleen hyvin kysyntää 6

7 Kauppakeskusten kysyntä voimakasta tarjonnan tasaisesta kasvusta huolimatta St.Petersburg Vajaakäyttöasteet edelleen maltillisia Moskovassa ja Pietarissa Pietarissa GLA 1,6 milj. m2, kun pääkaupunkiseudulla 0,9 milj. m2 7

8 8 Tarjonnassa on eroja

11 Kauppakeskusten vuokrat yli kaksinkertaiset Suomeen verrattuna Source: Cushman & Wakefield 11

12 Vähittäiskauppamarkkinat toipuivat nopeasti finanssikriisistä Vähittäiskaupan liikevaihto lähti kasvuun jo huhtikuussa 2010 Source: Cushman & Wakefield Source: Jones Lang LaSalle 12

13 ...toimistomarkkinat eivät Toimistojen vuokrat laskivat jopa yli 50 %, kauppakeskusten n. 30 % Toimistojen vuokrat eivät ole vieläkään kriisiä edeltäneellä tasolla Moscow Office 13

14 Kauppakeskusten kehittämisen lähtökohdat Rakentamiskustannukset noin % halvemmat kuin Suomessa Kansainväliset retail-operaattorit/brändit ovat edelleen laajentamassa toimintaansa Venäjällä 14 Source: Cushman & Wakefield

15 Kauppakeskusten kehittämisen lähtökohdat Kiinteistökehityksen rahoituksen saatavuus helpompaa Venäjällä verrattuna Suomeen - 70 % LTC / LTV - Marginaalit alk. 6 % - Takaisinmaksuajat n. 10 vuotta - Projektivakuudet - Kolme suurta: Sberbank, Gazprombank, VTB Bank Kohteiden yield taso edelleen n. 9% Merkittävä arvonnousupotentiaali Source: Jones Lang LaSalle 15

16 Tulevat modernit kauppakeskukset Pietarissa, Lähde: Jones Lang LaSalle 15 Rakenteilla Suunnitteilla Nro Nimi 1 Admiralteiskaya 2 Galaktika 3 London Park 4 PEARL PLAZA, VALMIS 5 Monpansye 6 Pyat ozer 7 Zanevskiy Kaskad, Phase III 8 Evropolis 9 Skandinavia 10 Piter-Raduga Phase II 11 Port Nakhodka, Phase II 12 Hollywood 13 Hines Outlet Centre 14 Fashion House 15 OKHTA MALL 16 Sputnik 17 Sofiyskaya St, 60

17 SRV:n kauppakeskusprojektit Pearl Plaza Avattu GBA m2, GLA m2 Kokonaisinvestointi n. 140 m (1- vaihe) - Pankkirahoitus 95 m - Sijoittajien oma pääoma 44 m - SRV:n omistusosuus 50 % - Parkkipaikkoja 1300 kpl Avattu elokuussa 2013 Lähes täyteen vuokrattu, liikkeistä auki yli 80 % Kävijämäärät ylittäneet odotukset SRV:n REAM-tiimi vastuussa kohteen operoinnista ja manageroinnista 17

18 SRV:n kauppakeskusprojektit Okhta Mall Rakentaminen käynnissä GBA m2, GLA m2 Kokonaisinvestointi n. 250 m - Pankkirahoitus 160 m - Sijoittajien oma pääoma 90 m SRV:n omistusosuus 60 % Runsaasti parkkipaikkoja (yli 2600 kpl) Rakennuslupa saatu elokuussa 2013 Valmistuu ja avataan yleisölle keväällä 2016 Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu yli 25% (Q3/2013) vuokrattavasta pinta-alasta Kooltaan samaa suuruusluokkaa isojen suomalaisten kauppakeskusten kanssa 18

19 SRV:n kauppakeskusprojektit Pearl Plaza II Suunnittelu käynnissä GBA m2, GLA m2 Toisen vaiheen rakentamisen arvioidaan käynnistyvän 2014 aikana Lisää operaattoreita ja parkkipaikkoja (700 kpl) Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu yli 30% vuokrattavasta pinta-alasta Tavoitteena avata vuonna

20 SRV:n kauppakeskusprojektit Promenad Suunnittelu käynnissä SRV:n (25 %) ja Vicus Oy:n (75 %) yhteistyöhanke GBA m2, GLA m2 SRV:n kauppakeskuskehittämisen päänavaus Moskovassa - Sijoittaja- ja rahoitusneuvottelut ovat käynnissä - Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu noin 30 % pinta-alasta Sijaitsee Mitishissä, voimakkaasti kasvava Moskovan satelliittikaupunki Tavoitteena avata vuonna

21 Vertailu Suomen suurimpiin kauppakeskuksiin Itäkeskus Sello Jumbo Iso Omena Kamppi Okhta Pearl Plaza GLA m GLA m2 / parkkipaikat 36 m2 34 m2 18 m2 22 m2 45 m2 29 m2 37 m2 Kävijämäärä vuodessa (2012) 18 M 23 M 11 M 9 M 35 M M * 6-7 M * Keskiostos / kävijä * * Lähde: Suomen Kauppakeskusyhdistys 2012 * SRV:n ennuste 21

22 Kauppakeskusten kehittämisen menestystekijät Kauppakeskusten kehittämisen tarvitsemat resurssit, osaaminen ja referenssit -Fokusointi Suunnittelun ja rakentamisen hallinta -SRV Malli Vuokralaishankinnan, markkinoinnin, kohteen avaamisen ja operoinnin hallinta - SRV:n oma REAM-tiimi Kiinteistösijoittamisen ja pankkirahoituksen asiantuntemus venäläisessä ympäristössä -Russia Invest -Projektirahoitus 22

23 Kauppakeskuksen vuokratulon muodostuminen Pääomavuokra - Minimivuokra ja/tai liikevaihtosidonnainen osa Ylläpitovuokra - Hoito- ja operointikulut Käyttökustannukset - Sähkö, lämmitys, vesi, laskutetaan kulutuksen mukaan Lisäksi vuokralaiset maksavat vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä 1-3 kk vuokran suuruisen vakuuden Vuokralaiset tekevät itse fit-out työt Vuokrat indeksoidaan 3-5 % p.a. Lisätuloja mahdollista kerätä kioskeista, automaateista, mainostilasta, mobiiliverkoista ja pysäköinnistä 23

24 Havainnekuva kehityshankkeen kumulatiivisesta tuloskehitysarviosta Rakennusaika - liikevaihto tuloutetaan valmistusasteen mukaisesti - rakentamisen katteesta eliminoidaan SRV:n omistusta vastaava osuus Operointiaika - SRV:n omistusta vastaava osuus osakkuusyhtiön tuloksesta tuloutetaan - kumulatiivinen kokonaistuotto riippuu operointiajasta ja osakkuusyhtiön tuloksesta Kohteen myynti - SRV:n omistusta vastaava osuus rakentamisen katteesta tuloutetaan - myyntivoitto tuloutetaan Myynnin yhteydessä tuloutuva myyntivoitto Myynnin yhteydessä tuloutuva osa rakentamisen katteesta Operointiaikana tuloutuva osuus osakkuusyhtiön tuloksesta Tuloutettu osa rakentamisen katteesta Rakennusaika Rakennusaika + operointiaika (kumul.) Kokonaistulos Valmistusasteen mukaisesti tuloutuva osa rakentamisen katteesta 24 Havainnekuva perustuu arvioon Okhta Mall kauppakeskushankkeesta - havainnekuvan tavoitteena on kuvata taloudellisen tuloksen ajoittumista ja se perustuu tämänhetkiseen näkemykseen. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen

25 SRV:n ansaintalogiikka kauppakeskushankkeista RAKENTA MINEN Keskeiset parametrit Pearl Plaza I Okhta Mall Rakennusurakka MEUR Rakentamisen katearvio MEUR X % X % OPEROINTI Arvioitu aloituskeskivuokra, EUR/m2/vuosi NOI:n vuositavoite MEUR SRV:n sijoitus MEUR OMISTUS Markkina-arvo, MEUR (9.5 % yield) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 25

26 Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 239 MEUR 95 MEUR (39,8 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 26

30 30! -! - Kiitos! - Thank You!