MAAPOLIITTINEN OHJELMA

Transkriptio

1 NURMIJÄRVEN KUNTA MAAPOLIITTINEN OHJELMA Kaavoituslautakunta Kunnanhallitus Valtuusto Nurmijärven kunta, kiinteistö- ja mittaustoimi Keskustie 2 B, PL 37, Nurmijärvi puh tai , kunta@nurmijarvi.fi

2 2 JOHDANTO VALTAKUNNALLISIA MAAPOLIITTISIA LINJAUKSIA Hallitusohjelman (Vanhasen hallitus) kohta 8. Asuminen MAAPOLITIIKAN YLEISET TAVOITTEET LÄHTÖKOHDAT NURMIJÄRVELLÄ Maapolitiikan visio Maapolitiikka käytännössä osana kuntastrategian toteuttamista MAANHANKINTA JA SEN PERIAATTEET Maan hankkimisen lakisääteiset keinot Raakamaan hankinta Raakamaan hankinnan periaatteet ASEMAKAAVOITUS JA KÄYTETTÄVÄT MAAPOLIITTISET KEINOT YKSITYISEN TONTTIMAAN KÄYTTÖÖN SAANNIN EDISTÄMINEN MAAN LUOVUTUKSEN PERIAATTEET ALUEKOHTAINEN TILANNEKATSAUS JA LÄHIAJAN LINJAUKSET Tilannekatsaus Maapoliittiset linjaukset vuoteen Klaukkala Kirkonkylä Rajamäki Röykkä Lepsämä Herunen ORGANISAATIO

3 3 JOHDANTO Kiinteistö- ja mittaustoimen sitovana tavoitteena on ollut maapoliittisen ohjelman laatiminen vuonna Työ aloitettiin keväällä 2003 kunnanjohtajan nimettyä maapoliittista ohjelmaa ohjaavan työryhmän. Työryhmään ovat kuuluneet kunnanjohtaja Kimmo Behm puheenjohtajana, suunnittelujohtaja Timo Pirttijärvi, kaavoituspäällikkö Aarno Kononen, kaavoitusinsinööri Jouko Riipinen, kunnangeodeetti Sirkku Haikala ja sihteerinä hallintosihteeri Soile Kurvinen. Työryhmä kokoontui 9 kertaa. Kunnan luottamushenkilöille järjestettiin maapoliittinen seminaari Joulukuussa 2003 käytiin asiaa pohjustavat keskustelut valtuustoryhmien kanssa ja samalla käytiin läpi maapoliittinen tilannekatsaus. Kesäkuussa 2004 jatkettiin yhteistyötä valtuustoryhmien kanssa käymällä läpi maapoliittisen ohjelman luonnos. Tavoitteena on, että ohjelma saadaan hyväksyttyä vuoden 2004 loppupuolella. Maapoliittisesta työryhmästä on osallistunut kaksi jäsentä Maakanta Oy:n järjestämään konsulttityöhön Maapoliittisen ohjelman valmistelu. Kyseessä on valtakunnallinen kehittämishanke, jossa tutkitaan, onko mahdollista saada aikaiseksi maapoliittisen ohjelman runkoa, joka olisi yleisesti kuntien käytettävissä. Näin se palvelisi eri kuntien omaa maapoliittisen ohjelman laadintatyötä. Työssä ovat olleet mukana Kuntaliitto, ympäristöministeriö ja kunnista Hyvinkää, Kirkkonummi, Hämeenlinna, Lahti, Jyväskylä, Kouvola, Lappeenranta, Kajaani, Seinäjoki, Vaasa ja Nurmijärvi. Työ on jatkunut keväälle 2004 eikä Nurmijärven ohjelmaa ole haluttu saattaa päätökseen ennen konsulttityön päättymistä. Ympäristöministeriön ja Kuntaliiton yhteistyönä on nyt valmistunut maapolitiikan esite ja vuoden 2004 joulukuussa konsulttityöhön osallistuneet tapaavat vielä kerran ja käyvät läpi esitteen ja pohtivat sen käyttöä kunnissa.

4 4 1. VALTAKUNNALLISIA MAAPOLIITTISIA LINJAUKSIA 1.1. Hallitusohjelman (Vanhasen hallitus) kohta 8. Asuminen Otteita: Kuntia rohkaistaan käyttämään täysimääräisesti kaavoitus- ja maapolitiikan välineitä riittävän, kohtuuhintaisen ja laadukkaan asuntotuotannon turvaamiseksi. Tehdään selvitys uusista mahdollisuuksista rakentamattoman, sekä kaavoitetun että kaavoittamattoman, maan rakennuskäyttöön saamiseksi. Hallitus huolehtii siitä, että valtio maanomistajana tukee asuntopolitiikan yleisiä tavoitteita niin, että valtionmaat ovat käytettävissä kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Asunto- ja yhdyskuntarakentamisen tehostamiseksi valtio on valmis osallistumaan myös uudentyyppisiin kehittämishankkeisiin. Osana seutuhallinnon kehittämistä Helsingin seudulla selvitetään myös kaavoitus-, maa- ja asuntopolitiikan tehostamismahdollisuudet. Vastaava yhteistoimintamalli voidaan ottaa käyttöön myös muissa kasvukeskuksissa. Lisäksi selvitetään, miten rakennuskustannusten muuta maata nopeampaa nousua voitaisiin hillitä Helsingin seudulla. Valtion asuntorahaston kunnallistekniikan perustamisrahoitukseen myönnettävillä avustuksilla edistetään pääkaupunkiseudun kuntien ja muiden kasvavien alueiden asuntotuotantoa ja uusien asuntoalueiden toteuttamista. Avustusten myöntäminen kytketään kuntien maanhankintaan ja alueisiin, joille rakennetaan valtion tukemaa asuntotuotantoa. Tonttien luovuttamista kaupunkimaisten pientaloalueiden rakentamiseksi niin vuokra- kuin omistusasunnoiksi edistetään yhteistoiminnassa kuntien kanssa muun muassa kaavoitusta uudistamalla. Edistetään täydennysrakentamista. Oikeussuojajärjestelmän toimivuus maankäyttö- ja rakennusasioissa arvioidaan sekä selvitetään mahdollisuudet lainmuutoksin ja muin keinoin vähentää tarvetta valituksiin ja nopeuttaa valitusten käsittelyä. 2. MAAPOLITIIKAN YLEISET TAVOITTEET Kunnalla on oltava selkeä käsitys tavoitteistaan ja strategiastaan maapolitiikan pohjaksi. Maapolitiikan yleiset tavoitteet: 1. Maapolitiikan tehtävänä on ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä. 2. Kunta kehittää yhdyskuntarakennetta eri kriteerien mukaan edulliseen suuntaan hankkimalla maata oikeasta paikasta. 3. Onnistuneella maapolitiikalla edistetään kuntatalouden tasapainottamista. 4. Onnistuneella maapolitiikalla kunta pitää yllä riittävää asuntorakentamisen ja yritystoiminnan tarvitsemaa tonttitarjontaa.

5 5 5. Kunta eheyttää maapolitiikan keinoin pirstoutunutta yhdyskuntarakennetta. 6. Kunta varmistaa että kaavoitetut tontit sekä rakennettu kunnallistekniikka ja katuverkosto tulevat ajallaan käyttöön. 7. Kunta pitää tonttien hinnat kohtuullisella tasolla. 3. LÄHTÖKOHDAT NURMIJÄRVELLÄ 3.1. Maapolitiikan visio Nurmijärven valtuusto on hyväksynyt Nurmijärven kuntastrategian vuonna 2002, jossa on määritelty visiot vuonna 2010 ja strategiset linjaukset vuosina Vision mukaan Nurmijärven asukaslukutavoite vuoteen 2010 mennessä on asukasta. Tästä johtuen kunnan palvelurakenne ja -tilat vuosina mitoitetaan 850 asukkaan vuosikasvun mukaan. Visio vuonna 2010 edellyttää, että taajamat ja kylät ovat tiivistyneet ja maalaismaisema on säilynyt. Strategioina tähän on hyväksytty, että kunta ohjaa rakentamisen sijoittumista aktiivisesti, maanhankintaa toteutetaan aktiivisesti ja että maanhankintaa sekä luovutuspolitiikkaa hoidetaan niin että kunnalle syntyy tonttivarantoa. Toteutunut väestönkasvu Nurmijärvellä on viime vuosina ollut kuntastrategiassa tavoiteltua voimakkaampaa ja jos kasvu on jatkossakin keskimääräisesti samaa suuruusluokkaa kuin viimeisen viiden vuoden aikana, kasvuennuste ylitetään. Tämän vuoksi strategian mukaisten rakentamisen ohjaustoimenpiteiden toteuttaminen on entistä tärkeämpää kunnan kehityksen hallitsemiseksi. Rakennusjärjestyksen uusiminen on ollut tärkeä toimenpide rakentamisen ohjauksessa haja-asutusalueilla ja maalaismaiseman säilymisen edistämisessä Maapolitiikka käytännössä osana kuntastrategian toteuttamista Maapolitiikan tehtävänä on omalta osaltaan toteuttaa yhdyskuntarakenteen kehitystä ja kunnalla on oltava selkeä käsitys tavoitteistaan ja strategiastaan maapolitiikan pohjaksi. Maapoliittinen ohjelma, kaavoitusohjelma, asunto-ohjelma, elinkeinopoliittinen ohjelma ja kunnallistekniikan rakentamisohjelma muodostavat yhdessä maankäyttöä ohjaavan rungon. Ohjelmien yhteensovittamisella saadaan aikaan kokonaisuus, joka ohjaa kunnan toimintaa tarkoituksenmukaisella tavalla johtaen oikeaaikaiseen maanhankintaan, tonttien luovutukseen ja alueiden rakentamiseen. Nurmijärven kunnassa ei ole aikaisemmin hyväksytty maapoliittista ohjelmaa, vaan maapoliittiset linjaukset ovat syntyneet käytännön myötä. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen (222/2003) myötä vuonna 2003 Nurmijärvellä on katsottu tarpeelliseksi laatia maapolitiikkaa ohjaava ohjelma.

6 6 Nurmijärvellä käytetyt maapoliittiset keinot, ostot ja kaavoitussopimukset, ovat tähän saakka turvanneet tyydyttävästi kunnan tonttitarjonnan. Tonttimaan puute on kuitenkin jo näkyvissä esimerkiksi Kirkonkylässä sekä yksityisten tonttien että kunnan tonttien osalta. Klaukkalassa on kohtuuhintaisten yksityisten tonttien saaminen vaikeutunut huomattavasti. Tilanne on johtanut ennalta odottamattomalla tavalla rakentamispaineiden siirtymiseen pienempiin taajamiin kuten Rajamäelle ja Röykkään. Kaikissa taajamissa kasvu aiheuttaa investointipaineita, jotka rasittavat kuntataloutta. Sekä palvelurakentaminen että kunnallistekniikan rakentaminen rasittavat kuntataloutta siinä määrin, että ne toimivat jarruna sekä kunnan että yksityisten omistamien, jo kaavoitettujen tonttien rakentumiselle. Koska kunnan voimakas kasvu ja siitä johtuvat investointipaineet aiheuttavat kunnalle ongelmia eikä helpotuksia ole odotettavissa esim. valtiovallan taholta, kunnassa täytyy pyrkiä entistä täsmällisempään suunnitelmallisuuteen sekä maan hankinnassa, kaavoituksessa että palveluiden ja kunnallistekniikan rakentamisessa. Tämä puolestaan edellyttää tiivistä yhteistyötä kunnan eri toimialojen välillä ja suunnitelmallisuutta, jota sekä työntekijät että luottamushenkilöt sitoutuvat päätöksillään ja toiminnallaan johdonmukaisesti noudattamaan. Kunta hyväksyy maapoliittisessa ohjelmassa esitetyt periaatteet ja noudattaa niitä johdonmukaisesti päätöksenteossaan. Kunnan eri sektoreilla valmistuneet maapoliittinen ohjelma, kaavoitusohjelma, elinkeinopoliittinen ohjelma, asunto-ohjelma ja kunnallistekniikan rakentamisohjelma eivät saa olla ristiriitaisia ja tämän varmistamiseksi yhteistyötä ko. ohjelmia valmistelevien työntekijöiden välillä on lisättävä. 4. MAANHANKINTA JA SEN PERIAATTEET 4.1. Maan hankkimisen lakisääteiset keinot Suomen lainsäädäntö turvaa monipuolisesti kunnan tarpeet hankkia maata. Näitä keinoja ovat: Vapaaehtoinen maakauppa Maankäyttösopimukset Kunnan etuosto-oikeus Kehittämiskorvaus Kehittämisaluemenettely Kunnan lunastusoikeus ja -velvollisuus Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus Rakentamiskehotus Rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistövero. Keinoja on tarkemmin selvitetty Maapolitiikan tilannekatsaus osassa.

7 Raakamaan hankinta Raakamaan hankinnan tulee perustua hyväksyttyihin ajan tasalla oleviin yleiskaavoihin. Maapoliittisten strategioiden ja visioiden toteuttamisen edellytyksenä tulee olla yhteisesti hyväksytty näkemys siitä, minkälainen on koko kunnan tuleva kehityskuva. Tämän hetken ongelma on, että koko kunnan yleiskaava/kehityskuva ja taajamien osayleiskaavat ovat pääosin vanhentuneita eivätkä siten ole käytettävissä maanhankinnan tukena Raakamaan hankinnan periaatteet Maanhankinta perustuu suurelta osin tapauskohtaiseen harkintaan eikä aktiivista maanhankintaa strategisesti merkittäviltä suunnilta voida toteuttaa siinä laajuudessa ja aikataulussa kuin se tulevaisuuden kannalta olisi tarkoituksenmukaista. Siksi tuleekin painottaa kunnan kehityskuvan/yleiskaavan laadinnan tärkeyttä ja kiireellisyyttä. Kunta turvaa keinonsa ohjata ja hallita kasvuaan osaksi sillä, että se hankkii riittävästi raakamaata voidakseen tarjota kunnan haluamassa laajuudessa sopiviksi katsomiltaan alueilta sekä asumis- että palvelutarkoituksiin. Kunnalla tulee olla raakamaata vähintään 5-10 vuoden tarpeisiin. Maanhankinnassa samoin kuin kaavoituksessakin tulee entistä enemmän tarkastella kustannusvaikutuksia. Maakäyttöprosessin alussa, maan hankinnassa ja kaavoituksessa, vaikutetaan ratkaisevasti prosessin loppuun sijoittuvan palvelurakentamisen ja kunnallistekniikan toteuttamismahdollisuuksiin ja niiden kustannuksiin. Kunnan tuleekin organisaationa toimia tiiviissä yhteistyössä niin, että koko prosessi johtaa suunnitelmallisesti raakamaan hankinnasta kaavoituksen, palvelurakentamisen, kunnallistekniikan rakentamisen ja tonttien luovutuksen kautta yhdyskunnan kannalta mahdollisimman hyvään ja taloudelliseen lopputulokseen. Hyväksyttyjen visioiden toteuttamiseksi kunnan tehtävänä on huolehtia siitä, että tarvittava maavaranto on käytettävissä. Koko kunnan kehityskuvan ja taajamaosayleiskaavojen laadintaa on kiirehdittävä. Raakamaan vapaaehtoinen kauppa kaavoittamattomilla alueilla on ensisijainen keino hankkia kunnalle maata. Raakamaan ostoissa käytetään hintaa, joka on johdettavissa ko. alueella käytössä olevasta hintatasosta. Kohteen käyttötarkoitus ja sijainti voivat vaikuttaa hintaan. Mikäli raakamaan oston sijasta on mahdollista tehdä yksityisen maanomistajan kanssa molempia osapuolia tyydyttävä maankäyttösopimus, voidaan sitä käyttää oston sijasta.

8 8 Maankäyttösopimuksia tehdään pääsääntöisesti vain, mikäli alueen kaava on hyväksytettävissä valtuustossa arviolta kolmen vuoden aikana ja alueen toteutus arviolta kuuden vuoden aikana siitä, kun kaava on ilmoitettu vireille tulleeksi. Sopimusalueen tulee rajoittua jo kaavoitettuun alueeseen tai sijaita hyvin lähellä sitä eikä sen käyttöönotto ilman erityistä syytä saa aiheuttaa kunnallistekniikalle suuria kynnyskustannuksia. Maankäyttösopimuksissa käytetään hyödyn jakoa kunnalle tulevan osuuden osalta tapauskohtaisesti % kuitenkin niin, että kunnalle tulevan hyödyn tulee kattaa vähintään kunnallistekniikan kustannukset. Raakamaan hankinnassa muita keinoja täydentävä ohjauskeino on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen lunastus. MRL 99.1 :n mukaan asianomainen ministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten (lunastuslupaan perustuva maan lunastaminen). Lunastuksella voidaan ohjata yhdyskuntarakenteen oikea-aikaista toteutumista oikeasta paikasta ja sen kautta saadaan selville raakamaan hintataso, joka voi helpottaa maaneuvotteluja jatkossa. Nurmijärvellä lunastusta voidaan käyttää raakamaan hankintaan, mikäli - raakamaa on sijaintinsa tai muun syyn vuoksi luokiteltavissa strategisesti tärkeäksi alueeksi ja se täyttää näin lain edellytykset, - muilla maapoliittisilla keinoilla ei ole mahdollista saada aluetta kunnan omistukseen. Kunnan edun mukaisissa tapauksissa voidaan käyttää etuostomenettelyä, silloin kun se on kunnan kannalta edullista. 5. ASEMAKAAVOITUS JA KÄYTETTÄVÄT MAAPOLIITTISET KEINOT Uusien asemakaavojen laadinta ja kaavamuutokset suunnataan pääasiassa osayleiskaavassa tai taajaman kehityskuvassa kaavoitettaviksi osoitetuille alueille, jotka ovat pääosin kunnan omistamia tai niistä on sovittu yksityisen maanomistajan kanssa tai joiden tarkistaminen on ajankohtaista esimerkiksi vanhentuneen kaavan vuoksi. MRL:n 91a:n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolla asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Asemakaavan tai sen muutoksen yhteydessä tehdään sopimus maanomistajan kanssa kaavoituksen käynnistämisestä silloin, kun kaava

9 9 tai kaavamuutos näyttää vaativan kunnan resursseja tavallista enemmän. Kunta pyrkii ensisijaisesti sopimaan kaavan toteuttamisen kustannuksiin osallistumisesta kunnan ja maanomistajan kesken tehtävin maakäyttösopimuksin. Toissijaisesti kunta käyttää mahdollisuutta periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kunnallisena julkisoikeudellisena maksuna (kehittämiskorvaus) niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävää hyötyä, mutta joiden kanssa ei ole päästy sopimukseen kustannusten korvaamisesta. Yksityisoikeudellinen maankäyttösopimus suhteutetaan kaavan toteuttamisesta aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin ja maanomistajan kaavoituksesta saamaan hyötyyn. Kunnan käyttäessä maankäyttösopimusta jo kaavoitetulla alueella, arvonnousun leikkaus on 50 %, kuitenkin siten, että kunnalle tulevan hyödyn tulee kattaa vähintään kunnallistekniikan kustannukset. Kaavamuutokseen liittyvässä maankäyttösopimuksessa rakennusoikeuden arvonnousu otetaan kokonaisuudessaan huomioon, silloin kun kyseessä on käyttötarkoituksen muutos. Mikäli kyseessä ei ole käyttötarkoituksen muutos, arvonnousua määriteltäessä vähennetään rakennusoikeudesta kaavassa jo oleva rakennusoikeus. Maankäyttösopimusneuvottelut aloitetaan viimeistään silloin, kun alueen kaavoituksen pääperiaatteet, kuten mm. käyttötarkoitus, kerrosluku jne. on ratkaistu. Asemakaava- tai sen muutosehdotusta ei aseteta julkisesti nähtäville ennen kuin on saatu aikaiseksi molempia osapuolia tyydyttävä sopimus. Kunta kaavoittaa ja tekee kaavamuutoksia tarpeen mukaan myös yksityisen omistamalle maalle kehittämiskorvausta käyttäen. MRL 91 c :n mukaan kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Kehittämiskorvausta käytettäessä korvauksen määrä on 50 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Asemakaava-alueella voidaan käyttää kaavan toteuttamista helpottavaa lunastusta. MRL:n 100 :n mukaan asianosainen ministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa rakennuskorttelin tai asemakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavan toteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii. Kunta käyttää lunastusta siinä tapauksessa, että - muilla maapoliittisilla keinoilla ei ole päästy haluttuun tulokseen - alue luokitellaan strategisesti tärkeäksi.

10 10 6. YKSITYISEN TONTTIMAAN KÄYTTÖÖN SAANNIN EDISTÄMINEN Kunta voi käyttää myös rakentamiskehotusta rakentamattomien, yksityisten omistamien tonttien saamiseksi rakentamiseen, mikäli strategioiden toteuttaminen sitä edellyttää. Samasta syystä voidaan käyttää korotettua kiinteistöveroa, kehittämiskorvausmenettelyä tai kehittämisaluemenettelyä, mikäli toimenpiteet katsotaan kaavan toteuttamisen kannalta tarkoituksenmukaisiksi. Korotettua kiinteistöveroa voidaan käyttää silloin, kun yksityinen tonttivaranto on lisääntynyt, mutta maanomistajilla ei ole halukkuutta tonttien myyntiin. Koska korotettua kiinteistöveroa voidaan käyttää alueilla, joissa kunnallistekniikka on rakennettu, jäävät siihen sidotut rahat hyödyntämättä, mikäli tontteja ei rakenneta. Korotettua kiinteistöveroa käytettäessä tulee kuitenkin ottaa huomioon rakentamisen vaikutukset kunnan palvelutarjontaan. Kaikkia edellä lueteltuja keinoja voidaan käyttää tarvittaessa, mikäli ne ovat tarkoituksenmukaisia kunnan talouden kannalta ottaen huomioon vallitsevat olosuhteet. 7. MAAN LUOVUTUKSEN PERIAATTEET Maan luovutuksessa käytetään myyntiä, vuokrausta tai vaihtoa. Omakotitontteja luovutettaessa käytetään ensisijaisesti myyntiä. Hinta määritellään vuosittain käyvän hintatason mukaan. Sijainniltaan hyvällä paikalla olevien tonttien kohdalla voidaan käyttää tapauskohtaisesti tarjousmenettelyä. Suhdanteiden muuttuessa tontteja vuokrataan toissijaisesti, jolloin etusijalle laitetaan kuitenkin ne hakijat, jotka haluavat ostaa tontin. Vuosivuokra on 6 prosenttia myyntihinnasta. Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavissa tonteissa käytetään Valtion Asuntorahaston vuosittain vahvistamaa enimmäistonttihintaa. Vuosivuokra on 5 prosenttia tontin enimmäishinnasta. Teollisuustontteja tai muita vastaavia tontteja myydään tai vuokrataan niille hyväksytyn hinnan mukaan. Vuosivuokra on 8 %. Muiden asuin-, liike-, palvelu- ym. rakentamiseen tarkoitettujen kaavatonttien osalta käytetään pääsääntöisesti myyntiä. Hinnasta päätetään tapauskohtaisesti. Maata voidaan luovuttaa myös muihin tarkoituksiin tai vaihtomaana esimerkiksi maankäyttösopimusten yhteydessä.

11 11 8. ALUEKOHTAINEN TILANNEKATSAUS JA LÄHIAJAN LINJAUKSET 8.1. Tilannekatsaus Nurmijärvellä tilanne eri taajamissa on hyvin erilainen. Klaukkala on kasvanut ja laajentunut lähinnä välittömästi jo kaavoitettuun taajamaan liittyvinä laajennuksina raakamaata koskevien maankäyttösopimusten kautta. Kunnan omistamien omakotitonttien määrä onkin Klaukkalassa kunnan taajamista paras. Asuntotontteja on myyty vuosina yhteensä keskimäärin 36 tonttia/vuosi, joista kunnan myymiä on ollut keskimäärin 17 tonttia/vuosi. Kirkonkylässä kehitys on ollut suhteellisen vakaata lukuun ottamatta aivan viime vuosia. Yhteensä vuosien aikana Kirkonkylästä on myyty keskimäärin 34 asuntotonttia/vuosi, joista kunta on myynyt keskimäärin 18 tonttia/vuosi. Rajamäellä kunnalla on sopimusalueilta vielä myytäviä tontteja, mutta toisaalta Rajamäellä on myös yksityisten omistamien tonttien myynti vilkastunut. Yhteensä vuosina Rajamäellä on myyty keskimäärin 28 asuntotonttia/vuosi, joista kunta on myynyt keskimäärin 9 tonttia/vuosi. Haja-asutusalueilta on myyty vuosina rakennuspaikkoja keskimäärin 60/vuosi. Vuosien aikana asuntotontteja on myyty keskimäärin 132/ vuosi. Kun koko kunnan tarkastelussa otetaan lisäksi huomioon haja-asutusalueen rakennuspaikat, rakennuspaikkoja koko kunnan alueella on myyty vuosittain lähes 200. Erityisesti Rajamäen ja Röykän kaava-alueilla on viime vuosina myyty runsaasti asuntotontteja. Kaavoitettujen tonttien määrän myynnin jatkuessa saman suuruisena, käyttöön otettavissa oleva tonttivaranto riittää vain noin kolmen vuoden tarpeisiin. Kasvupaine on siirtymässä Rajamäkeen ja Röykkään ja näiden taajamien osalta tulee kiinnittää erityisesti huomiota palvelutarjonnan tuottamiseen ja sen aiheuttamiin kustannuksiin. Tilastoja on esitetty Maapolitiikan tilannekatsaus -osassa Maapoliittiset linjaukset vuoteen Klaukkala Klaukkalassa tehdään vapaaehtoisia kauppoja tai maankäyttösopimuksia pääsääntöisesti vain keskusta-alueella taajaman tiivistämiseksi tai pienille alueille asemakaavoitetun alueen yhteyteen. Raakamaakauppoja tehdään yhdyskuntarakenteen kehittämisen kannalta hyviltä kasvusuunnilta, mikäli hintataso pysyy kohtuullisena.

12 12 Taajamaa laajentavia rakentamismäärältään merkittäviä maankäyttösopimuksia ei tehdä, jotta taajaman kasvuvauhti ei ylitä mahdollisuuksia saattaa palveluja vastaamaan Klaukkalan jo nykyisen kaavavarannon perusteella kasvavan asukasmäärän tarpeita. Merkittäviä maankäyttösopimuksia voidaan valmistella alustavasti, mutta niitä ei tule hyväksyä lähivuosien aikana. Syynä tähän on kunnan tonttien runsas määrä vanhoilla sopimusalueilla, joilla ei ole kunnallistekniikkaa ja näin ollen lähivuosien kunnallistekniikan määrärahoja on syytä kohdentaa näille alueille. Klaukkalan tulevaan ohikulkutiehen tukeutuvia uudisalueita otetaan käyttöön vasta ohikulkutien ja siihen liittyvän keskeisen kokoojatieverkon tultua rakennetuksi. Näiden alueen käyttöönoton ajoitusta on mahdollista suunnitella tarkemmin vasta lähivuosia seuraavalla suunnittelujaksolla Kirkonkylä Kirkonkylässä on viime vuosien aikana toteutunut ja toteutumassa siinä määrin kerrostaloja, että painopiste lähivuosina tulee asettaa maanhankintaan pientaloalueiden kaavoittamiseksi. Raakamaan hankinnassa käytetään ensisijaisesti vapaaehtoisia kauppoja tai maankäyttösopimuksia. Raakamaan hankinta keskitetään Kirkonkylässä siten, ettei nyt varsin yhtenäistä taajamarakennetta hajoteta Rajamäki Rajamäellä painopiste on ns. etuostoalueen pikaisessa kaavoittamisessa. Uusia maankäyttösopimusalueita tai maakauppoja tehdään vain silloin, kun niistä aiheutuu joko pitkän tähtäimen hyötyä ja hinta vastaa raakamaan hintaa tai ilmaantuu odottamaton, ilmeisen tarkoituksenmukainen maan tarve. Rajamäen lähiajan kiihtyvän kasvun vaikutukset palveluihin tulee selvittää ja pitää kaavoituksen painopiste tiukasti etuostoalueella, koska kunnan tarjonnan lisäksi Rajamäellä on vielä yksityistä varantoa suhteellisen hyvin.

13 Röykkä Röykässä viime vuosien väestön kasvu on kiihtynyt. Syynä ilmiöön on todennäköisesti Klaukkalan ja Kirkonkylän heikko tonttivaranto ja huomattavasti kalliimmat tontit. Röykän taajamasta suuri osa on rakennuskiellossa asemakaavan laatimiseksi ja tämän vuoksi keskusta-alue ei ole päässyt toteutumaan. Maat ovat pääosin yksityisten hallussa. Röykässä kunnan ei ole syytä ostaa raakamaata tai tehdä maankäyttösopimuksia. Rakennuskieltoalue on syytä taajamarakenteen vuoksi kaavoittaa, mutta vasta kun kunnan talous antaa myöten investointien lisäämiseen Lepsämä Lepsämässä on useita alustavassa neuvotteluvaiheessa olevia melko suuria sopimusalueita, joiden kaavoittaminen kasvattaisi sekä taajaman asukaslukua että palvelukysyntää merkittävästi. Mikäli alueet hyväksytään sopimusalueiksi ja niiden kaavoittaminen aloitetaan, kunnan tulee tehdä se tietoisesti varaten rahaa sekä kunnallistekniikkaan että palvelurakentamiseen. Kaava-alueen laajentamiseen tulee suhtautua varovaisesti ja sopimusalueista tulee tehdä arviot asukasmäärän lisääntymisestä sekä palveluiden ja kunnallistekniikan rakentamisen vaatimista kustannuksista. Lisäksi tulee selvittää liikenteen lisääntymisen vaikutukset Klaukkalan keskustan liikenteen sujuvuuteen Herunen Herusissa omakotitonttien kysyntä on lisääntymässä. Alueen vanhentunut kaava edellyttää tarkistamista ja sitä kautta voidaan luoda edellytykset taajaman erityispiirteiden huomioon ottamiseen. Tässä yhteydessä tulee tutkia mahdollisuudet palveluiden sijoittamiseksi taajamaan. Ennen kaavan tarkistamista väestömäärän tietoinen kasvattamien ei ole tarkoituksen mukaista. 9. ORGANISAATIO Nurmijärven kunnassa on ollut maan oston, myynnin ja vuokrauksen suhteen hajanainen organisaatio. Maan ostot ja maankäyttösopimukset on valmistellut 9 jäsentä käsittävä maanostotoimikunta tehden esitykset kunnanhallitukselle/valtuustolle. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen myötä yhä useammin on tullut tarve käsitellä maakäyttösopimukset sekä maanostotoimikunnassa että kaavoituslautakunnassa johtuen sopimusten tiukasta kaavasidonnaisuudesta. Maan myynnin valmistelu on jaettu kiinteistö- ja mittaustoimelle, elinkeinotoimelle ja asuntotoimelle. Asuntotuotantoon tarkoitettujen rakennuspaikkojen tai niiden osien myynnin ja hinnoittelun valmistelu kuuluu lukuun ottamatta valtion tukemaan

14 14 tuotantoon tulevia rakennuspaikkoja, kiinteistö- ja mittaustoimelle/ kaavoituslautakunnalle. Asuntolautakunnan tehtäviin on kuulunut kuitenkin rakennuspaikan saajien valinta. Valintaa lukuun ottamatta kaikki muut myyntiin kuuluvat tehtävät tehdään kiinteistö- ja mittaustoimen tulosalueella. Elinkeinotoimi valmistelee hinnoitteluineen teollisuustonttien myynnin tai vuokrauksen suoraan kunnanhallitukselle ja valtuustolle, kuitenkin siten, että kauppa- ja vuokrasopimukset hoidetaan kiinteistö- ja mittaustoimen tulosalueella. Tekniselle lautakunnalle kuuluu kunnan hallintaan kuuluvien rakennusten ja huonetilojen sekä kunnan suorassa omistuksessa olevien asuntojen ja lautakunnan hallintaan luovutettujen alueiden sekä näihin kuuluvien laitteiden vuokralle tai muutoin käytettäväksi luovuttaminen ja vuokran määrittäminen. Kunnanhallituksen jaoston tehtäviin on kuulunut kiinteän omaisuuden ja liike- ja palvelutilojen vuokralle ottaminen. Hajautettu organisaatio on johtanut siihen, että maan hinnoittelusta on puuttunut johdonmukaisuus. Eri toimialoilla on jo valmiiksi erilaiset lähtökohdat mm. hinnoittelun suhteen, ja tämä saattaa aikaa myöten johtaa hintasuhteiden vääristymiin. Kiinteistötoimelle kauppoihin tai vuokrauksiin kuuluvien käytännön tehtävien hoitaminen vaikeutuu monen henkilön hoitaessa samaa asiaa. Liiketonttien ja niiden erilaisten yhdistelmien, joihin kuuluu sekä asuminen että liiketoiminta, ostosta, vuokrauksesta tai myynnistä hinnoitteluineen ei ole selkeästi todettu missään. Kunnassa on päätetty luottamushenkilöorganisaation tarkistamisesta vuoden 2005 alusta lukien. Asuntolautakunta ja maanostotoimikunta päätettiin lakkauttaa sekä kunnanhallituksen jaosto on päätetty muuttaa kunnanhallituksen henkilöstöjaostoksi. Johtosääntöjen muutokset tehdään mahdollisimman pian ja niissä pyritään mahdollisimman pitkälle vietyyn kiinteistöasioiden hoidon keskittämiseen ja tarpeettoman byrokratian poistamiseen.