Maa Kiinteistöopin maastoharjoitukset TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 Maa Kiinteistöopin maastoharjoitukset TkT Juhana Hiironen

2 Päivän aikataulu: torstai :00 09:00 Johdantoluento harjoitukseen (J. Hiironen) 09:00 11:30 Maastokatselmukset Päivölän lähiympäristössä 11:30 12:30 Lounas 12:30 14:00 Laajan ranta-alueen korvausarviointiharjoitus jatkuu.. 14:00 15:00 Ryhmätöiden esittely ja palaute 15:00 17:00 Johdantoluento halkomiseen (A.O. Vitikainen) 17:00 Päivällinen

3 Tehtävänanto: Laajan ranta-alueen korvausarviointiharjoitus

4 Jylhänniemi Jylhänniemestä muodostetaan luonnonsuojelualue ainutlaatuisten maisemallisten ominaispiirteiden vuoksi. Luonnonsuojelualueen perustaminen estää kaiken tulevan rakentamisen Jylhänniemeen sekä kieltää metsänhakkuun 27 hehtaarilla. Alueella ei ole voimassa olevaa rakentamiseen oikeuttavaa kaavaa Kokenut kaavoittaja on laatinut alueelle kaavaluonnoksen, minkä perusteella Jylhänniemeen olisi ilman suojeluratkaisua voitu osoittaa 7 rakennuspaikkaa (a 5100 m2) kuvassa näkyvällä tavalla Määritä maanomistajalle tuleva korvaus. 4

5 Vinkit laajan ranta-alueen arviointiin Yksittäiset omaisuusosat (so. rantatontit & metsä) arvioidaan kauppaarvomenetelmällä Metsän arvo voidaan määrittää kiinteistöjen kauppahintatilaston perusteella, koska metsävaratietoja Jylhänniemestä ei ole käytettävissä Koko omaisuuden arvo arvioidaan tuottoarvomenetelmällä (kassavirran nykyarvo) aika 5

6 Mistä kassavirta muodostuu? Yksittäisten tonttien myyntitulot, mutta milloin ja millä hinnalla? Rakennusoikeuden realisointi ja myyntikuntoon saattaminen Kaavan laatiminen (maksaa ja kestää) Perusinfran rakentaminen: tiet ja sähkö perille (maksaa ja kestää) Tonttien myynti (myyntikin maksaa) Jääkö metsälle sellaista virkistysarvoa, josta omistaja voi nauttia, ja millä on rahassa mitattavaa arvoa? Mikä on pääomituskorko, jolla kassavirta diskontataan? Mitä riskejä tällaisen alueen realisointiin olisi ilman suojelupäätöstä liittynyt? 6

7 Lomakiinteistöjen arvionti

8 Mitä arvioidaan? Maapohjan arviointi Arvioinnin ensisijaisena tarkoituksena on esim. maanmittaustoimituksissa useimmiten maapohjakorvausten määrittäminen. Arvioinnin kohteena on siten pääsääntöisesti pelkkä maapohja ilman kiinteistöön kuuluvia ainesosia, kuten rakennuksia. Koko käyttöyksikön tai sen omaisuusosien arviointi Joskus arvioinnin tarkoituksena voi olla myös koko käyttöyksikön tai sen omaisuusosien arvioiminen (kokonais-/tilusarvohalkominen, koko kiinteistöä koskeva lunastus, haitan korvaus osalunastuksessa jne.). Tällöin arvioinnissa tulee muistaa arvioida koko käyttöyksikkö kaikkine osineen. Mielessä tulee pitää se, että kokonaisuuden arvo ei kiinteistöarvioinnissa ole käytännössä koskaan sen osien summa. 8

9 Miten arvioidaan? Kauppa-arvomenetelmä käyttökelpoisin tontin arviointiin Verrataan arvioitavaa kohdetta vastaavanlaisilla kohteilla tehtyihin kauppoihin Menetelmä tarkastelee samanlaisten omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessien avulla. Arvioitavaa omaisuuserää verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS) Vertailuprosessissa arvioitavan kohteen ja kaupan kohteena olleiden kiinteistöjen eroavaisuudet korjataan kauppahintoihin IVS:n mukaan vertailutekijöiden oikeaoppinen huomiointi on ratkaisevaa kauppaarvomenetelmän soveltamisessa. Korjauksissa voidaan hyödyntää hintamalleja, kustannustietoutta, harkintaa yms. Kunkin vertailukaupan kauppahinta tulee korjata poikkeavien ominaisuuksien suhteen (tyypillisesti korjaukset tulee tehdä ainakin pinta-alan/rakennusoikeuden ja ajan suhteen) 9

10 Maapohjan erillisarvoon vaikuttavat tekijät Etäisyys Helsinkiin ja muihin taajamiin/kysyntäkeskuksiin Vesistö (koko, tyyppi, puhtaus, status) Tontin ominaisuudet (rakennusoikeus, muoto, rakennettavuus, tie perille, sähkö perille, rannan laatu, rantamatalan laatu, pinta-ala, avautumisilmansuunta, laituripaikat, näkymät) Ajankohta 10

11 Vesistö Veden laadulla ja järven koolla on selkeä merkitys kiinteistön hintaan. Järven koon vaikutusta lomakiinteistöjen kauppahintoihin on tutkinut mm. Lampinen (1981) ja Mustonen (1987). Molempien tulokset olivat samansuuntaiset. Suuremman järven rannalla olevat rantatontit ovat keskimäärin arvokkaampia kuin pienempien järvien rannoilla olevat rantatontit. Lampisen (1981) mukaan suurten järvien rannoilla olevat rantatontit ovat keskimäärin 8 % kalliimpia, ja pienten järvien (alle 2 km2) rannoilla olevat rantatontit keskimäärin 15 % halvempia kuin keskisuurten järvien rannoilla olevat tontit. Luonnollisesti myös järviveden laatu vaikuttaa rantarakennuspaikan arvoon. Puhtaat ja kirkasvetiset järvet ovat reheviä ja sameita vesiä kalliimpia. Myhrberg ym. (1991) havaitsi, että kiinteistöt veden laadultaan erinomaisten järvien rannalla ovat 44 % ja hyvien järvien rannalla 22 % kalliimpia kuin tyydyttävien tai huonojen järvien rannalla sijaitsevat kiinteistöt. Tutkimustiedon valossa (Peltola & Väänänen 2005, s. 23) lampeen rajoittuva tontti on 39 % halvempi ja vastaavasti meren rantaan rajoittuva tontti 45 % kalliimpi kuin järven rantaan rajoittuva tontti. 11

12 Tontin ominaisuudet Pinta-ala Rantatilan pinta-alan kasvaessa yksikköhinta laskee ja kokonaishinta nousee Pinta-alan vaikutus Valkeakoskella on Peltola & Väänäsen (2005) hintamallin mukaan 0,35 (log), mikä tarkoittaa sitä, että pinta-alan kaksinkertaistuessa, kokonaishinta nousee 35 %. Korjauskertoimen laskennassa arvioitavan kohteen pinta-ala jaetaan siten vertailukaupan pintaalalla, mikä korotetaan logaritmin osoittamaan potenssiin. Näin saadaan laskettua korjauskerroin, jolla vertailukaupan vertailuhinta kerrotaan, päästäkseen siihen hintaan millä vertailukauppa olisi todennäköisimmin myyty, jos sen pinta-ala olisi ollut yhtä suuri kuin arvioitavassa kohteessa. 12

13 Tontin ominaisuudet Rakennusoikeus Vapaa-ajan kiinteistöiksi tarkoitetuilla rantatiloilla on kuitenkin yleensä sama rakennusoikeus (usein 80 m2) saman tyyppisillä alueilla ja erityisesti tietyn järven rannalla, mistä johtuen hintatekijää ei pääsääntöisesti tarvitse huomioida arvioitiprosessissa. Tontin muoto Rantaviivan pidentyminen korottaa kiinteistön arvoa, sillä ranta on kiinteistön arvokkain osa (esim. Äijälä, 2013; Viitanen et al., 1987). Eli leveät tontit, missä on paljon rantaviivaa suhteessa pinta-alaan, ovat arvokkaimpia. 13

14 Tontin ominaisuudet Rakennettavuus ranta-alueella Huono (1 p) = soinen, pehmeä, alava tai korkea kalliojyrkänne; ei rakennuskelpoinen Välttävä (2 p) = pehmeähkö, osittain veden vaivaama, erittäin louhikkoinen tai jyrkkä; rakentaminen vaikeaa tai mahdollista vain pienelle osalle Tyydyttävä (3 p) = ranta-alue on jonkin verran pehmeä tai jyrkähkö/kivinen Hyvä (4 p) = ranta-alue on tasainen tai vietoltaan sopiva ja rakennettavuudeltaan hyvä Rantamatala Huono (1 p) = erittäin matala, pehmeä pohja, rantakasvillisuus häiritsevää; virkistyskäyttö mahdotonta ilman mittavia parannuksia Välttävä (2 p) = matalahko, mutainen pohja tai louhikkoinen; virkistyskäyttö vaikeaa ilman parannuksia tai laituria Tyydyttävä (3 p) = lievästi pehmeä tai louhikkoinen; virkistyskäyttö ei edellytä parannuksia Hyvä (4 p) = virkistyskäyttöön sellaisenaan soveltuva; pohja kova tai hiekkainen Viitanen ym. (1987, s ) havaitsivat, että ranta-alueen ja rantamatalan vaikutus on em. pisteytystä käyttäen 0,84 (log) 14

15 Tontin ominaisuudet Avautumisilmansuunta Myös avautumisilmansuunta vaikuttaa rantarakennuspaikan arvoon. Valoisat ja ilta-aurinkoon avautuvat tontit ovat tyypillisesti muita arvokkaampia. Avautumisilmansuunnan merkitystä ei vahvasta hypoteesista huolimatta ole selvitetty monessakaan tutkimuksessa, ainakaan siten, että tutkimustulokset olisivat olleet riittävän luotettavia. Mustonen (1987) kuitenkin havaitsi, että etelään tai lounaaseen avautuvat rantarakennuspaikat ovat 10 % ja länteen avautuvat rantarakennuspaikat 5 % kalliimpia kuin muihin ilmansuuntiin avautuvat kohteet. Ilmansuuntaa ei voi jälkikäteen vaihtaa. Jos tontti on varjoinen, se on sitä varjoinen ikuisuuteen saakka. Näkymät Arvioinnissa on perinteisesti oletettu, että pitkä avonainen näkymä kohottaa rantarakennuspaikan arvoa. Tästä ei ole kuitenkaan juuri tutkimustietoa. Sandström (1983) kuitenkin havaitsi, että näkymän pituuden vaikutus on log 0,07, mikä tarkoittaa sitä, että näkymän kaksinkertaistuminen kohottaa rantarakennuspaikan arvoa 7 %. Lyhyen näkymän alentavaa hintavaikutusta on taval-lisesti perusteltu sillä, että vastarannalta näkee toisiin rantoihin, mikä häiritsee rantojen käyttöä (mm. saunomista ja uimista). 15

16 Tontin ominaisuudet Tie perille Kesämökin normaali käyttö vaatii tieyhteyden olemassa oloa. Näin ollen, mikäli tieyhteyttä ei ole, joutuu sellaisen rakentamaan. Näin ollen voidaan päätellä, että sellaiset kiinteistöt, joille on tieyhteys perille, ovat keskimäärin arvokkaampia kuin sellaiset, jonne kulkuyhteyden joutuu rakentamaan. Mökkitien rakentaminen maksaa noin euroa kilometriltä. Rantatila on vaikea myydä, ellei sinne mene tietä perille, mistä johtuen tiet rakennetaan tavallisesti kaavoituksen yhteydessä ennen myyntiä Sähkö perille Kesämökin normaali käyttö vaatii nykyisin myös sähköä. Näin ollen, mikäli sähköliittymää ei ole, joutuu sellaisen rakennuttamaan. Näin ollen voidaan päätellä, että sellaiset kiinteistöt, joilla on sähköliittymä, ovat keskimäärin arvokkaampia kuin sellaiset, jonne sellaisen joutuu rakennuttamaan. Laituripaikka Suojainen laituripaikka on tärkeä erityisesti (ulko)saaristossa 16

17 Rakennetun kiinteistön arvionti

18 Arviointityökalut Rakennuksen uudishinnan arvioimiseksi erilaisia työkaluja Yleisimmin käytetty ns. TAKU-ohjelma laskee ensiksi uudishinnan (=uuden rakennuksen rakentamiskustannus), josta päästään edelleen nykyhintaan (=rakennuksen kuluminen, peruskorjukset, vanhanaikaisuus jne.) nykyhinnalla ei suoraa yhteyttä markkina-arvoon! 18

19 Rakennuksen erillisarvo Rakennuksen hintatekijät (uudishinnasta puhuttaessa) Rakennuksen tai sen erillisosien pinta-ala Rakentamisen kalleus vaihtelee paikkakunnittain ja suhdannetilanteiden (ajankohdan) mukaan Muut hintatekijät riippuvat rakennuksen tasosta ja laadusta : Runkoratkaisut (puurunko, hirsirunko, tiilirunko, siporex jne.);julkisivut (puuverhous, hirsipaneeli, tiiliverhous, rappaus jne.); Vesikate (tiilikatto, peltikate jne.); Lämmitystapa (sähkö, öljy, maalämpö); Lämmönjako (patterit, lattiaputket, kattopaneelit jne.); Ilmanvaihto (poisto, lämmön talteenotto jne.); Muut rakentamisratkaisut (rakennuksen muoto, kattoratkaisut, kerrosluku jne.); Sisustus ja kodinkoneet 19

20 Koko käyttöyksikön arviointi Kun tontin ja rakennuksen nykyarvot ovat määritetty, päästään arvioimaan omakotikiinteistön markkina-arvoa Markkina-arvo ei ole kuitenkaan yhtä kuin tontti plus rakennukset, mistä johtuen tarvitaan kokonaisarvonkorjauskerroin Kiinteistön käypä arvo = rakennuksen hinta * kokonaisarvonkorjaus + tontin hinta Rakennuksen nykyarvoon perustuvan käyvän arvon arvioinnin dilemma on kuitenkin siinä, että kaavassa on kaksi tuntematonta, käypä arvo ja kokonaisarvon korjaus Kokonaisarvon korjauksesta voi olla täsmällistä tietoa vain, jos arvioitavan kohteen käypä hinta tunnetaan. Tällöin tieto kokonaisarvon korjauksesta ei ole kuitenkaan enää tarpeen, jos arvioinnin tavoitteena on käypä hinta. Kokonaisarvon korjaus on IVS:n mukaan lähtökohtaisesti alle 1 Rationaalinen ostaja ei osta kohdetta, jos voi itse rakentaa sellaisen halvemmalla (huom. läheskään aina ei voi). 20

21 Koko käyttöyksikön arviointi Rakennetun kiinteistön arvoa on hyvä lähestyä useammalla menetelmällä. tyypillisesti on hyvä arvioida erikseen omakotikiinteistön arvo sekä kustannusarvomenetelmällä (tontin erillisarvo + rakennuksen nykyarvo x kokonaisarvon korjaus) että kauppa-arvomenetelmällä (etsi parhaat vertailukaupat, ja korjaa jokaisen vertailukaupan kauppahinta sellaiseksi kuin se olisi ollut, jos vertailukauppa olisi vastannut sen poikkeavilta ominaisuuksiltaan arvioitavaa kohdetta, laske lopuksi keskihinta) johda lopuksi omakotikiinteistön arvo eri menetelmien antamien tulosten perusteella 21