Lausunto hallituksen esitysluonnoksesta asuntorakentamisen korkotukijärjestelmän kehittämiseksi

Transkriptio

1 Ympäristöministeriö Rakennetun ympäristön osasto PL 35, Valtioneuvosto Lausunto hallituksen esitysluonnoksesta asuntorakentamisen korkotukijärjestelmän kehittämiseksi Lausunnon antajasta TA-Yhtymä Oy toimii Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymänä yleishyödyllisen konsernin emoyhtiönä ja harjoittaa pääasiassa valtion tukemien asuntojen vuokraus- ja rakennuttamistoimintaa. Konsernimme toimii aktiivisesti sekä Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:ssä että Rakli ry:ssä tavoitteenaan edesauttaa vuokraja asumisoikeusasumisen toimintaedellytysten kehittymistä yhteistyössä alan muiden toimijoiden ja viranomaisten kanssa. Konsernimme omistaa yli asumisoikeus-, vuokra- ja osaomistusasuntoa. Konsernimme kuuluu Suomen suurimpiin asuntorakennuttajiin ja vuosina sen omistukseen valmistuu yli kohtuuhintaista vuokra- ja asumisoikeusasuntoa. Konsernimme kiittää ympäristöministeriötä mahdollisuudesta lausua hallituksen esitysluonnoksesta ja esittää lausuntonaan alla olevan. Mitä mieltä olemme luonnoksesta hallituksen esitykseksi Kannatamme hallituksen esitysluonnosta osittain. Se sisältää joitakin pitkän korkotukijärjestelmän kiinnostavuutta parantavia ehdotuksia, kuten lainanlyhennysohjelman muuttamisen etupainotteisemmaksi, korkotuen maksuajan pidentämisen 23 vuodesta 30 vuoteen ja korkotukilainojen omavastuukoron pysyvän alentamisen 2,5 prosenttiin. Toisaalta hallituksen esitysluonnos sisältää sellaisia ehdotuksia, jotka vähentäisivät olennaisesti järjestelmän kannustavuutta. Olennaisimmat näistä ehdotuksista ovat asumisoikeusyhteisöiltä edellytettävä omarahoitusosuus ja kielto varautua perusparannuksiin uusilla korkotukilainoilla rahoitetuissa vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa. Kokonaisuutena arvioiden pidämme hallituksen esitysluonnosta merkittävänä heikennyksenä nykytilaan.

2 2(6) Näkemyksemme esityksen tavoitteista Kannatamme esityksen tavoitetta kehittää korkotukijärjestelmää siten, että se kannustaisi rakennuttajia toteuttamaan kohtuuhintaisia vuokra- ja asumisoikeusasuntojen nykyistä enemmän. Nyt esitetyssä muodossaan hallituksen esitysluonnos toimisi kuitenkin tämän tavoitteen vastaisesti lopettamalla asumisoikeusasuntojen tuotannon. Vuokra-asuntojen osalta esitetyt parannusehdotukset korkotukiehtoihin eivät ole mielestämme riittäviä uusien pääomien saamiseksi alalle ja siten kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi. Näkemyksemme mukaan korkotukijärjestelmää tulisi kehittää kannustavammaksi myös rahoittajien kannalta, jotta yleishyödyllisten yhteisöjen rahoitus voidaan turvata tulevaisuudessa. Tämä edellyttäisi korkotukijärjestelmän perusteellista tarkastelua rahoittajien näkökulmasta ja rahoitusalan kuulemista laajasti. Valitettavasti tällaista tarkastelua ja kuulemista ei ole tehty. Näkemyksemme ehdotettujen lainsäädäntömuutosten arvioiduista vaikutuksista Yhdymme Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n arvioon siitä, että asumisoikeusyhteisöltä edellytettävä omarahoitusosuus käytännössä lopettaisi asumisoikeusasuntojen tuotannon. Pidämme myös ehdotusta perusparannuksiin varautumisen kieltämisestä huonona, koska näkemyksemme mukaan se vaarantaisi uusien asuntojen vastuullisen ja suunnitelmallisen kunnossapidon. Tämä saattaisi puolestaan vaikuttaa negatiivisesti yhteisöjen rahoituksen saantiin ja hintaan, kuten jäljempänä todetaan. Kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrän olennainen kasvattaminen edellyttäisi sellaisia korkotukijärjestelmän muutoksia, jotka houkuttelisivat alalle uusia pääomia. Nyt ehdotetut vähäiset parannukset valtion tukeen ovat tähän riittämättömiä. Kun samanaikaisesti tiukennettaisiin tuettujen asuntojen rajoituksia, hallituksen esitysluonnos kokonaisuutena arvioiden heikentäisi korkotukijärjestelmän kannustavuutta. Näkemyksemme mukaan korkotukijärjestelmän kiinnostavuuden olennainen kasvattaminen edellyttäisi ns. yleishyödyllisyystyöryhmän jo vuonna 2010 esittämien muutosehdotusten toimeenpanoa. Näitä muutosehdotuksia ovat mm. kohdekohtaisista rajoituksista vapautuneiden asuntojen vapaampi myyminen ja omistuksen järjesteleminen. Tällä hetkellä työryhmän edotuksista on toimeenpantu vain omakustannusvuokraan sisältyvän varautumisen rajoittamista koskeva ehdotus. Tosin tätäkin tiukennettaisiin hallituksen esitysluonnoksessa kieltämällä korjauksiin varautuminen lähes kokonaan.

3 3(6) Näkemyksemme etupainotteisemmasta lainanlyhennysohjelmasta ja ylimääräisistä lainanlyhennyksistä Pidämme ehdotusta nykyistä etupainotteisemmasta ja kumulatiivisesti säädellystä lainanlyhennysohjelmasta hyvänä. Haluamme kuitenkin huomauttaa, että pääsääntöisesti alkuperäiseen lainaohjelmaan kuulumattomien lisälyhennysten tekemisestä aiheutuu ylimääräisiä rahoituskustannuksia. Tämä rajoittaisi tosiasiassa yhteisöjen mahdollisuuksia tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Näkemyksemme vuokra-asuntojen korkotukilainojen enimmäislainoitusosuuden nostamisesta Ehdotus vuokra-asuntojen korkotukilainojen enimmäislainoitusosuuden nostamisesta 95 prosenttiin on hyvä. Se parantaisi yleishyödyllisten yhteisöjen mahdollisuuksia toteuttaa rajallisilla pääomillaan uusia kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Nykytilanne, jossa enimmäislainoitusosuuden määrä on erisuuruinen omistus- ja vuokratontilla, ei ole kannatettava. Näkemyksemme lainansaajilta edellytettävästä viiden prosentin omarahoitusosuudesta Hallituksen esitysluonnoksessa (s. 14) todetaan aivan oikein, että asumisoikeusasuntojen tuotanto kiinnostaa kuntien ohella myös yksityisiä toimijoita siksi, että hankkeisiin ei tarvita lainkaan toimijan omia varoja. Yksityiset toimijat eivät tule sijoittamaan varojaan asumisoikeustuotantoon niin pitkään kuin asumisoikeusasunnot ovat ikuisten rajoitusten alaisuudessa. Tämän vuoksi ehdotus asumisoikeusyhteisöltä vaadittavasta omarahoitusosuudesta lopettaisi yksityisten toimijoiden asumisoikeusasuntojen tuotannon. Asumisoikeustuotannon loppuminen ei tulisi lisäämään kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotantoa siksi, että nykyisellään asumisoikeustuotantoon ei ole sitoutunut toimijoiden omia varoja. Toisin sanoen asumisoikeustuotannon loppuminen ei vapauttaisi toimijoiden pääomia käytettäväksi muuhun kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Näkemyksemme tuleviin korjauksiin varautumisen kiellosta ja omarahoitusosuudelle perittävän enimmäiskoron nostamisesta Pidämme korjauksiin varautumisen kieltoa olennaisena heikennyksenä nykytilaan siitäkin huolimatta, että samanaikaisesti muutettaisiin korkotukilainan lainanlyhennysohjelmaa nykyistä etupainotteisemmaksi. Ehdotettu kielto perustuu ajatukselle siitä, että korjauksia varten on aina saatavissa lainarahoitusta kohtuullisin kustannuksin. Tosiasiassa rahoituksen saatavuus ja kustannukset voivat vaihdella eri aikoina huomattavasti, kuten vuonna 2007 Yhdysvalloista alkanut finanssikriisi osoitti. Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotetaan, että omistajan sijoittamalle omarahoitusosuudelle voidaan periä enintään kuuden prosentin korko, josta enintään neljä prosenttia olisi tuloutettavissa omistajalle. Ehdotettu kuuden prosentin enimmäiskorko tarkoittaisi 0,84 /m²/kk suuruista kustannuserää, jos omarahoitusosuuden

4 4(6) laskennassa käytetään vuoden 2016 keskimääräistä ARA-asuntojen rakentamisen hintaa (3 352 /m²). Tästä määrästä yhteisölle jäisi 0,28 /m²/kk varautumisena korjauksiin ja uusien asuntojen omarahoitusosuuden kattamiseksi. Tätä ei voida pitää riittävänä varautumisena ottaen huomioon, että tällä hetkellä korjauksiin voidaan varautua 1,00 2,00 /m²/kk rakennuksen iästä riippuen. Näkemyksemme mukaan riittämätön varautuminen korjauksiin vaarantaisi uusien asuntojen vastuullisen ja pitkäjänteisen kunnossapidon. Koska korkotukilainan myöntäjät edellyttävät lainasopimuksissaan, että lainan vakuutena olevan omaisuuden arvo ei alene riittämättömän huolenpidon vuoksi, saattaisi ehdotettu varautumiskielto myös vaikuttaa kielteisesti rahoituksen saatavuuteen ja kustannuksiin. Pantatun omaisuuden riittävä huolenpito on korostunut korkotukilainoissa, joiden lainaaika on tavanomaista pitempi (ehdotuksen mukaan 40 vuotta). Näkemyksemme korkotuen omavastuuosuuden alentamisesta ja korkotuen maksuajan pidentämisestä Korkotuen omavastuuosuuden alentaminen pysyvästi 2,5 prosenttiin ja korkotuen maksuajan pidentäminen 23 vuodesta 30 vuoteen ovat lähtökohtaisesti hyviä. Niiden vaikutus korkotukilainan sisältämään valtion tukeen on kuitenkin vähäinen. Laskelmiemme mukaan uuden vuokra-asunnon korkotukilainassa oleva valtion tuki olisi 44 prosenttia pienempi kuin nykyisessä korkotukilainassa, jos laskennassa käytetään korkotasona kiinteää neljän prosentin korkoa ja omavastuukorkona 1,7 prosenttia (jota sovelletaan väliaikaisesti ajalla myönnettyihin vuokraasuntojen korkotukilainoihin). Jos taas laskennassa käytetään omavastuukorkona pysyvää 3,4 prosenttia, valtion tuen määrä kasvaisi tuntuvasti. Toisaalta vallitsevilla alhaisilla korkotasoilla tuen määrän kasvu olisi lähinnä laskennallista. Näin ollen arviomme esitetyt parannukset riittämättömiksi lisäämään toimijoiden kiinnostusta korkotukijärjestelmää kohtaan. Näkemyksemme jo maksetun korkotuen takaisinperinnästä yleishyödyllisyysstatuksen peruuttamistilanteissa Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotetaan, että valtion maksama korkotuki voitaisiin periä takaisin, jos Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA peruuttaa yhteisölle myönnetyn yleishyödyllisyysstatuksen lain 27 :n nojalla. Kyseisen pykälän mukaan ARA voi peruttaa yleishyödyllisyysstatuksen myös yhteisön hakemuksesta. Näissä tilanteissa korkotuen takaisinperinnän ei tule olla mahdollista, vaan sen tulee rajoittua tilanteisiin, joissa yhteisö on olennaisella tavalla rikkonut yleishyödyllisyyssäännöksiä. Tämän vuoksi ehdotettua säännöstä on täsmennettävä sen soveltamisalan osalta.

5 5(6) Näkemyksemme muutosten voimaantuloajasta ja siirtymäsäännöksistä Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotettu uusien säännösten voimaantuloajankohta ( ) on liian aikainen. Toiminnan sopeuttamiseksi uusien säännösten mukaiseksi, voimaan tulolle tulisi varata riittävän pitkä siirtymäaika. Mielestämme muutosten aikaisin mahdollinen voimaantuloajankohta on vuoden 2019 alussa. Muita huomioita ja kommentteja Pidämme valitettavana, että hallituksen esitysluonnoksessa ei ole tarkasteltu korkotukijärjestelmää rahoittajien näkökulmasta. Nykytilanne, jossa 85 prosenttia korkotukilainoituksesta tulee yhdeltä rahoittajalta, ei ole kestävä ratkaisu pitkällä aikavälillä. Se muodostaa olennaisen riskin yleishyödyllisen asuntotuotannon rahoituksen saatavuuden ja hinnan osalta. Hyvin toimiva ja luotettava rahoitusjärjestelmä edellyttäisi nykyistä suurempaa määrää rahoittajia ja siten rahoittajien välisen kilpailun lisäämistä. Korkotukilainan laina-aika on keskeinen kysymys, kun rahoittajat pohtivat mahdollisuutta myöntää korkotukilainaa ja määrittävät sen hintaa. Nykyinen 40 vuoden lainaaika on liian pitkä useimmille rahoittajille. Tämän vuoksi kehotamme lainlaatijaa selvittämään, voisiko laina-aika olla nykyistä lyhempi (esimerkiksi vuotta). Tämä edellyttäisi mallia, jossa valtion täytetakaus ja laina-ajan pituus eivät olisi sidottuja vastaamaan toisiaan. Sen sijaan valtion täytetakaus säilyisi taustalla itsenäisenä 40 vuoden ajan, mutta laina-aika olisi valtion täytetakausta lyhyempi ja sitä voitaisiin pidentää omistajan hakemuksesta vastaavaan tapaan kuin ns. lyhyessä korkotukimallissa. Todettakoon selvyyden vuoksi, että laina-ajan pituudella ei tarvitsisi olla vaikutusta korkotukilainan lyhennysohjelmaan eikä korkotukilainalla rahoitettujen asuntojen rajoitusten voimassaoloaikaan. Edellä kuvatun vaihtoehtoisen mallin lyhyemmät laina-ajat lisäisivät rahoittajien kiinnostusta korkotukilainoja kohtaan, mikä lisäisi rahoittajien keskinäistä kilpailua. Lisäksi lyhyemmät laina-ajat laskisivat rahoittajien kustannuksia. Näillä olisi positiivisia vaikutuksia niin yhteisöille ja asukkaille kuin valtiollekin, jos korkokustannukset olisivat nykyistä alhaisemmat. Espoossa 10. marraskuuta 2017 TA-Yhtymä Oy Esa Mustonen lakimies p.p.

6 6(6) Liitteet Laskelmat ehdotettujen muutosten vaikutuksesta korkotuen määrään