Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta (HE 154/2014 vp)

Transkriptio

1 Lausunto 1 (6) Eduskunta Ympäristövaliokunta HE 154/2014 vp Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta (HE 154/2014 vp) Suomen Kiinteistöliitosta (Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta lausua otsikossa yksilöidystä esityksestä. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asuntoosakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli asunto- tai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä yli yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Yleistä Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että julkinen valta kannustaa kiinteistöomistajia, kuten asunto-osakeyhtiöitä, pitämään omistamansa kiinteistöt hyvässä sekä uudistamaan niitä vastaamaan muuttuvia tarpeita. On tärkeää, että myös kiinteistöjen omistamista arvotetaan. Asunto-osakeyhtiöitä on Suomessa lähes , jotka omistavat n. 1,2 miljoonaa asuntoa. Asunnoista n. 70 % kerrostaloissa, 20 % rivi- ja ketjutaloissa, ja 10 % erillisissä pientaloissa. Asunto-osakeyhtiöiden osuus rakennuskannan 30 miljardin euron korjausvelasta on noin 6 miljardia euroa, kun arvioperusteena käytetään asunto-osakeyhtiöiden omistamisen rakennuksien osuutta koko rakennuskannan kerrosalasta. Asunto-osakeyhtiöiden toteuttamat korjaukset ovat viime vuosina olleet noin 1,2 miljardia euroa, mikä on korkeampi kuin niiden osuus (0,7-0,8 miljardia euroa/vuosi) VTT:n arvioimasta koko asuntokannan vuosittaisesta korjaustarpeesta (1,8 miljardia euroa/vuosi).

2 Lausunto 2 (6) Korkotukilaina säilytettävä tukimuotona Lausuntokierroksen muutoksista Takaukset riskittömille yhtiöille ja alueille On mahdollista, että korjausvelka asunto-osakeyhtiöiden omistamissa rakennuksissa on alentunut viime vuosina Lakiesityksen perustelujen mukaan ehdotettu takausjärjestelmä täydentäisi asunto-osakeyhtiöille perusparantamiseen tarkoitettujen tukimuotojen valikoimaa. Samanaikaisesti perustelujen mukaan takauslainan on tarkoitus korvata asunto-osakeyhtiötalojen perusparannusten korkotukilainoitus, josta luovutaan. Eli tosiasiallisesti esityksellä ei täydennetä valikoimaa, vaan korvataan yksi tukimuoto toisella. Kiinteistöliitto ei kannata korkotukilainoituksesta luopumista. Asunto-osakeyhtiötalojen perusparannusten korkotukilainoitusta tukijärjestelmänä tulee kehittää siten, että korkotukilainan osuus nostetaan 80 prosenttiin, ja että korkotukea maksetaan pääomatuloveroprosenttia vastaava määrä lainan vuotuisesta korosta. Vastaava tukimuoto voisi olla myös vuokrataloyhtiöiden peruskorjauksia varten, jolloin muista vuokra-asuntojen peruskorjauksien tukimuodoista voitaisiin luopua. Tällöin omistus- ja vuokraasuntojen peruskorjauksia tuettaisiin tasavertaisesti. Asunnon peruskorjaamiseen otetun lainan korkojen verovähennysoikeutta (alijäämähyvitys) on viime vuosina leikattu merkittävästi, ja vuoden 2015 valtion talousarvioesityksen mukaan vähennysoikeutta leikataan10 %-yksikköä. Vaikuttaakin siltä, että tavoitteena on poistaa vähennysoikeus kokonaan. Korkovähennysoikeuden kaavailtu poistaminen lisää asunto-osakeyhtiöiden ottamien yhtiölainojen merkitystä korjauksien rahoitustapana. Asuntoosakeyhtiöiden korjauksien kannustamiseksi, ja osakkaiden asumismenojen säilyttämiseksi kohtuullisina korjausinvestointien jälkeen, korkotuki tulee säilyttää ja sitä tulee edelleen kehittää. Ympäristöministeriön järjestämän lausuntokierroksen seurauksena lakiesitykseen tehtiin useita teknisiä ja terminologisia korjauksia, joita mm. Kiinteistöliitto esitti. Sen sijaan sisällöllisesti eli keskeisten ehtojen osalta lakiluonnos ei muuttunut lausuntokierroksella. Perustelujen mukaan Esitys parantaisi varsinkin niiden asunto-osakeyhtiöiden rahoitusedellytyksiä, jotka sijaitsevat lähiöissä. Takausriskien vähentämiseksi Takauslaina myönnettäisiin ainoastaan sellaisille asunto-osakeyhtiöille, joilla on riittävät edellytykset takaisinmaksuun.

3 Lausunto 3 (6) Edelleen Takauslainoitettuja perusparannuksia olisi tarkoitus kohdentaa vain suurimman kysynnän alueille. Perustelujen mukaan järjestelmä siis kohdennettaisiin sellaisille asuntoosakeyhtiöille ja alueille, joilla luottoriski on erittäin alhainen. On syytä todeta, että näillä asunto-osakeyhtiöillä ja asuntomarkkina-alueilla pankit myöntävät pitkäaikaisia perusparannuslainoja jo nykyäänkin ilman valtion takaustakin. Tilastokeskuksen mukaan vv jätettiin 75 asunto-osakeyhtiöitä koskevaa konkurssihakemusta. Kun muistaa, että asunto-osakeyhtiöitä on lähes , on asunto-osakeyhtiöiden konkurssit olleet erittäin harvinaisia, ja pankkien luottotappiot asunto-osakeyhtiöiden lainoista vähäisiä. Lainan myöntäjä Asunto-osakeyhtiöiden korjauksien rahoitus Takauslainan määrä Lakiesityksessä todetaan, että lainanmyöntäjä voisi olla luottolaitos, vakuutusyhtiö, eläkelaitos tai kunta. Kiinteistöliitto esittää, että lainanmyöntäjätahoja ei rajattaisi lainsäädännössä. Kiinteistö-, rahoitus- ja sijoitusmarkkinoiden kehityksen myös muilla toimijoilla (esim. yksityiset henkilöt, sijoitusyhtiöt, rahastot, säätiöt, jne.) voisi olla kiinnostusta lainoittaa asunto-osakeyhtiöiden perusparantamista, varsinkin, kun lainoilla on vakuutena valtion täytetakaus. Laaja lainanmyöntäjäpiiri mahdollistaisi lainojen tehokkaan kilpailuttamisen alentaen lainojen hintatasoa. Asunto-osakeyhtiöt rahoittavat perusparantamisen ja peruskorjaukset pääasiassa yhtiön ottamalla pitkäaikaisella lainalla, johon liittyy yleensä aina yhtiön osakkaiden oikeus maksaan omistamiinsa osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus pois kerralla, tai yhtiön erikseen päättäminä osuuksina. Toinen tärkeä rahoitusmuoto on osakkaiden hankeosuussuoritus. Ennakkorahastoinnin ja asuintalovarauksien osuus korjauksien kokonaiskustannuksista on yleensä vähäinen. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometriin vastanneista asunto-osakeyhtiöistä vain kolmannes oli varautunut korjauksiin ennakkorahastoinnilla tai asuintalovarauksella. Osakkaiden kannattaa nykytilanteessa ottaa osakassuoritusta varten henkilökohtainen asunnon peruskorjauslaina, koska sen korkomenoista saa tehdä verotuksessa korkovähennyksen (alijäämähyvitys). Asunto-osakeyhtiön ottamasta lainasta tätä vähennysoikeutta ei ole.

4 Lausunto 4 (6) Lakiesityksen mukaan takauslainan määrä voisi olla enintään 70 % perusparannuskustannuksista. Koska asunto-osakeyhtiön korjaushankkeessa lainan osuus on yleensä lähes 100 %, voisi takauslainalla rahoittaa vain osan perusparannuksesta. Asuntolainakorkojen verovähennysoikeuden leikkaaminen ja mahdollinen poistaminen vähentää osakassuorituksien määrää, mikä korottaa yhtiölainan osuutta hankkeen rahoituksesta. Kiinteistöliitto esittää, että takauslainan määrä korotetaan % perusparannuskustannuksista. Takauslainan vakuus Lakiesityksen mukaan takauslainan ensisijaisen vakuuden olisi oltava turvaava reaalivakuus. Kiinnitysvakuuden olisi oltava lainansaajan muita lainoja paremmalla etuoikeudella. Toisaalta muukin turvaava vakuus voitaisiin hyväksyä. Esityksen perustelussa on kuvattu tilanteita, joissa myös huonommalla etuoikeudella oleva vakuus voitaisiin hyväksyä, samoin kuin takauslainasta vapautuvan vakuuden tai takauslainan vakuutta paremmalla etuoikeudella olevan vakuuden uudelleen käyttämiseen olisi mahdollisuus saada Valtiokonttorin lupa. Nämä joustot ovat takausjärjestelmän toimivuuden kannalta erittäin tärkeitä. Asunto-osakeyhtiöissä voidaan joutua toteuttamaan myös vahinkokorjauksia, joita kiinteistövakuutukset eivät kata, jolloin yhtiöllä tulee olla mahdollisuus nopeasti saada lainarahoitusta, ja siihen tarvittavat vakuudet. Takauslainan ehdot (takausmaksun suuruus, takauksen kesto) Asunto-osakeyhtiöiden mahdollisuudet saada markkinaehtoisesti rahoitusta korjauksien toteuttamiseen ovat finanssikriisin helpottamisen myötä parantuneet, mutta tilanne on edelleen selvästi vaikeampi kuin ennen finanssikriisiä. Rahoittajien kilpailu asunto-osakeyhtiöasiakkaista on asteittain lisääntynyt, mikä on alentanut korkomarginaaleja, ja pidentänyt laina-aikoja. Lainamarginaalit olivat ennen finanssikriisiä 0,2-0,5 % -yksikköä, kun ne nyt ovat 1,0 1,7 % yksikköä. Väestöään menettävissä pienissä kunnissa ja kaupungeissa marginaalit voivat olla selvästi yli 2,0 % yksikköä, johtuen sekä pankkikilpailun puutteesta että lainariskeistä. ARAn hyväksymien peruskorjauskorkotukilainojen korkomarginaali oli elokuussa 2014 n. 1,3 %-yksikköä, kun vastaavana aikana vuokratalojen uustuotantolainojen korkomarginaali oli 1,1 %-yksikköä. Marginaalieroa voi pitää alhaisena, kun ottaa huomioon sen, että vuokratalolainoissa on valtion

5 Lausunto 5 (6) käsittelyssä olevan lakiesityksen mukainen täytetakaus, ja ne ovat yleensä pääomaltaan huomattavasti suurempia lainoja. Esityksen mukainen takausjärjestelmä olisi asunto-osakeyhtiöille hyödyllinen juuri niillä alueilla, joille sen mukaisia takauksia ei ole tarkoituskaan myöntää. Korkotukilainan poistaminen heikentäisi näiden alueiden asuntoosakeyhtiöiden asemaa entisestään. Lakiesityksen mukaan takauslainaan liittyisi takausmaksu, joka olisi 2 % myönnetyn takauslainan pääomasta. Vertailun vuoksi voi todeta, että omistusasuntolainan valtiontakauksen (järjestelmä alkanut v. 1996) asetuksella säädettävä takausmaksu on 2,5 %, takausmaksuja kerätty 140 miljoonaa euroa, ja takauskorvauksia maksettu n. 3 miljoonaa euroa (eli n. 2 % kerätyistä takausmaksuista). Kiinteistöliitto esittää, että takausmaksun suuruudesta säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella, eli samalla tavoin kuin omistusasuntolainan valtiontakauksessa. Valtioneuvoston asetus mahdollistaisi takausmaksun lakia joustavamman muuttamisen. Kiinteistöliiton saaman arvion mukaan valtion takaus asunto-osakeyhtiön ottamalle perusparannuslainalle alentaisi lainan korkomarginaalia noin 0,2 %- yksikköä, johtuen alemmasta pääomavaatimuksesta pankin vakavaraisuuslaskennassa. Takausmaksu (2 %) nostaisi lainan kokonaiskustannuksia laina-ajalta korkomarginaalin alentumisesta huolimatta laina-ajoilla, jotka ovat alle 20 vuotta (Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan asunto-osakeyhtiöiden korjauslainan laina-aika oli lähes 65 %:ssa enintään 10 vuotta). Ottaen huomioon takauslainaan liittyvät hallinnolliset vaatimukset, vakuusjärjestelyt, hakuprosessit jne. olisi takauksen hakeminen lainalle taloudellisesti tarkoituksenmukaista vain niissä tilanteissa, joissa asuntoosakeyhtiön olisi vaikeaa saada lainaa ilman takausta tai rahoitusmarkkinoiden häiriötilanteessa. Jotta valtiontakaus aidosti edistäisi asunto-osakeyhtiöiden korjaustoimintaa lain tavoitteiden mukaisesti, tulisi takausmaksun olla enintään 1 %, ja takauksen keston 25 vuotta. Takausajan pidentäminen 25 vuoteen parantaisi asuntoosakeyhtiöiden mahdollisuuksia saada pitkäaikaisia perusparannuslainoja, mikä alentaisi osakkaiden kuukausittain maksamia rahoitusvastikkeita. Liitteenä olevista esimerkkilaskelmasta selviää, että asunto-osakeyhtiön perusparantamisen korkotukilaina tukimuotona on asukkaille huomattavasti parempi tukimuoto kuin perusparantamisen takauslaina. Mm. 20 vuoden

6 Lausunto 6 (6) lainassa kumulatiivinen korkotuki on lähes euroa, kun takauslainan nettohyöty marginaalin alennuksena (0,2 %-yks.) on vain 700 euroa. Takauslainalla on merkitystä lähinnä vain niille asunto-osakeyhtiöille, jotka eivät ilman takausta saisi pitkäaikaista lainaa. Lisäksi takaus voi jossain määrin pidentää asunto-osakeyhtiöille tarjottavien lainojen laina-aikoja, jotka ovat viime vuosina jo pidentyneet muutenkin finanssikriisin helpotettua, ja pankkien etsiessä vähäriskisiä lainanottajia, kuten asunto-osakeyhtiöitä. Sellaisten asunto-osakeyhtiöiden mahdollisuus saada tukea korjauksien toteuttamiseen asema, joille takauslainaa ei ole tarkoitus myöntää takausriskin realisoitumisen mahdollisuudesta johtuen, poistuu perusparannuksen korkotukilainan lakkauttamisen johdosta kokonaan. Myös alueilla, joilla asunto-osakeyhtiöt saavat ilman takauslainamalliakin rahoitusta perusparannuksiinsa, asunto-osakeyhtiöiden saama perusparannustuki poistuu käytännössä kokonaan. Takauslainamallin kehittäminen (Yhteenveto Kiinteistöliiton ehdotuksista) Takauslainamallia tulisi eduskunnan käsittelyssä parantaa seuraavasti: 1. Takauslainaosuuden korottaminen 70 % => 80/90 % 2. Takausajan pidentäminen 20 v. => 25 v. 3. Takausmaksun alentaminen 2 % => 1 % 4. Takausmaksun säätäminen valtioneuvoston asetuksella; maksimimaksu voisi olla lakitasolla 5. Takauksien mahdollistaminen koko Suomessa Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti Liite Esimerkkilaskelmia perusparannuksen takauslainan ja korkotukilainan taloudellisista vaikutuksista (PowerPoint esitys)