Seuraavassa on esitetty lausunnoissa esiin nostetut keskeiset kannanotot asiaryhmittäin jaoteltuna:

Transkriptio

1 Päiväys Datum Dnro Dnr YM6/600/2015 Viite Hänvisning Luonnos hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Asia Ärende Yhteenveto annetuista lausunnoista Ympäristöministeriö pyysi ajalla lausuntoja luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. Lausuntopyyntö lähetettiin erikseen tietyille keskeisille tahoille, mutta kaikilla muillakin halukkailla oli mahdollisuus lausunnon antamiseen. Esitysluonnoksesta annettiin yhteensä 32 lausuntoa. Lausunnon antoivat työ- ja elinkeinoministeriö, valtionvarainministeriö, Aboa Vetus Asunnot Oy, Asukasliitto ry, Asuntosäätiö, Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy (Asokodit), AVAIN Rakennuttaja Oy, Avara Oy, Espoon kaupunki, Finanssialan Keskusliitto, Helsingin kaupunki, Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry KOVA, Kuntarahoitus Oyj, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys ry, Oulun kaupunki, Rakennusliitto ry, Rakennusteollisuus RT ry, RAKLI ry, SATO Oyj, Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kuntaliitto, Suomen opiskelija-asunnot SOA ry, Tampereen kaupunki, TA-Yhtymä Oy, Turun kaupunki, Työeläkevakuuttajat TELA ry, Vantaan kaupunki, Vuokralaiset VKL ry, VVO-yhtymä Oyj ja YH Kodit Oy. Lisäksi AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistamien asumisoikeustalojen 22 asukasta antoivat yhteisen lausunnon. Lausunnonantajat kannattavat esitysluonnoksen tavoitetta asumiskustannusten kohtuullisuuden toteutumisen edistämisestä valtion tukemissa vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa. Valtaosa lausunnonantajista kuitenkin katsoo, etteivät esitysluonnokseen sisältyvät ehdotukset välttämättä tue tämän tavoitteen saavuttamista. Varsinkin yksityiset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöt ja niitä edustavat tahot suhtautuvat kielteisesti kaikkiin ehdotuksiin, joilla rajoitettaisiin omistajayhteisöjen toimintavapauksia. Ne katsovat, että ehdotetut muutokset vaikeuttaisivat olemassa olevan asuntokannan ylläpitoa ja korjaamista, lisäisivät byrokratiaa ja vähentäisivät merkittävästi valtion tukemien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoa. Suurimpina ongelmakohtina nähdään tuleviin korjauksiin varautumisen rajoittaminen, vuokrien ja käyttövastikkeiden tasauksen kieltäminen yli maakuntarajojen sekä omistajan omarahoitusosuudelle vuokrissa perittävän koron alentaminen. Kunnalliset toimijat suhtautuvat ehdotuksiin myönteisemmin ja arvioivat niiden jonkin verran alentavan asumiskustannuksia varsinkin yksityisten yhteisöjen omistamissa kohteissa. Kuntatoimijatkin pitävät todennäköisenä, että muutokset vähentäisivät yksityisten toimijoiden kiinnostusta valtion tukemaan tuotantoon. Asukasjärjestöt sen sijaan kannattavat lähes kaikkia ehdotuksia, mutta pitävät niitä paikoin liian lievinä ja esittävät tiukempia vaatimuksia omistajayhteisöjen toiminnalle. Seuraavassa on esitetty lausunnoissa esiin nostetut keskeiset kannanotot asiaryhmittäin jaoteltuna: PL 35, VALTIONEUVOSTO PB 35, FI STATSRÅDET, FINLAND

2 2 Tuleviin korjauskustannuksiin varautumisen rajoittaminen Asukasliitto, Finanssialan Keskusliitto ja valtiovarainministeriö kannattavat ehdotusta, jolla rajoitettaisiin vuokrissa tapahtuva, tuleviin korjaus- ja hoitokustannuksiin varautuminen enintään kohtuulliseen määrään. Asukasliiton mukaan järkevin malli varautumiseen olisi, että varojen kerääminen aloitettaisiin esimerkiksi 10 vuotta ennen aikataulutettua peruskorjausta ja loput korjauskustannukset lainataan esimerkiksi 20 vuoden takaisinmaksuajalla. Helsingin kaupunki, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys ja Oulun kaupunki pitävät esitysluonnokseen sisältyviä varautumisen enimmäiseuromääriä riittävinä. Oulun kaupunki kuitenkin toteaa, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn ja verottajan keskenään eroavat tulkinnat vuosikorjausten ja perusparannusten määrittelyssä on pikaisesti yhdenmukaistettava. Kiinteistöliiton mukaan tulisi harkita, että omakustannusvuokriin voitaisiin sisällyttää vain vuosikorjauksiin ja peruskorjauksiin varautuminen mutta ei perusparannuksiin varautumista. Asuntosäätiö, Asokodit, Avara, AVAIN, Rakennusliitto, RAKLI, Suomen Asumisoikeusyhteisöt, SOA, TA, Vantaan kaupunki, VVO ja YH Kodit eivät näe tarpeelliseksi asettaa varautumiselle euromääräistä ylärajaa. Niiden mukaan valtion tukemiin kohteisiin liittyvät pitkät rajoitusajat ja vuokria koskeva omakustannusperiaate varmistavat sen, että kerätyt varat eivät siirry pois yleishyödyllisyyden piiristä ja että vuokra ei muodostu kohtuuttomaksi. Jos varautumista rajoitettaisiin, vuokratalot tarvitsisivat huomattavasti nykyistä enemmän valtion korkotukemia perusparannuslainoja, mikä kasvattaisi valtion takausriskiä ja valtion maksamaa korkotukea. Lisäksi omistajayhteisöt ovat keskenään niin erilaisia, ettei kaikille kohtuullista euromäärää ole mahdollista määrittää. Asuntosäätiö, RT ja Kiinteistöliitto toteavat, että jos varautumista halutaan rajoittaa euromääräisesti, enimmäismäärät on sidottava rakennuskustannusindeksiin tai korjausrakentamisen kustannusindeksiin. VVO katsoo, että tuleviin korjauksiin varautumiselle tulisi päinvastoin asettaa vuosittainen vähimmäistaso, ei ylärajaa. Myös valtiovarainministeriö esittää vähimmäistasoa harkittavaksi. Asokodit, AVAIN ja Suomen Asumisoikeusyhteisöt toteavat lisäksi, että esitysluonnokseen sisältyvä menettely, jossa ARA voisi erityisestä syystä myöntää lainansaajalle luvan poiketa varautumiselle asetetuista enimmäismääristä, ei korjaisi ehdotettujen rajoitusten perustavanlaatuisia ongelmia. Lupamenettely olisi kestämätön asukkaiden ja yhteisöjen oikeusturvan kannalta, lisäisi byrokratiaa, viivyttäisi tarvittavia päätöksiä ja nostaisi asumiskustannuksia. Valtiovarainministeriö pitää poikkeusmahdollisuuden olemassaoloa perusteltuna, mutta katsoo, että esimerkiksi suuren korjausvajeen syntyminen ei saa olla seurausta toimijan tietoisesta kiinteistönpidon laiminlyönnistä. Suomen Asumisoikeusyhteisöt katsoo, että asumisoikeustalojen pysyvät rajoitukset yhdessä vertailuvuokrasäännöksen kanssa varmistavat sen, että kerätyt varat eivät siirry pois yleishyödyllisyyden piiristä ja että vastike ei muodostu kohtuuttomaksi. Espoon kaupungin mukaan ei ole perusteltua rajoittaa ylläpitoluonteisiin vuosikorjauksiin varautumista vaan pikemminkin edesauttaa sitä, että pienet korjaukset pystytään suorittamaan oikea-aikaisesti ilman, että niitä tarvitsee lainoittaa. KOVA, RT, Turun kaupunki ja Vuokralaiset arvioivat, että ehdotetut korjauksiin varautumisen enimmäismäärät eivät välttämättä ole riittäviä. Ennen lain voimaantuloa lainoitetuissa kohteissa voitaisiin varautua korjauksin jonkin verran enemmän kuin lain voimaantulon jälkeen lainoitettavissa kohteissa. ARAlle on annettava mahdollisuus nostaa enimmäismääriä määräaikaisesti, ja lisäksi enimmäismääriä tulee tarkistaa säännöllisesti, esimerkiksi kerran hallituskaudessa. Myös Finanssialan Keskusliitto ja valtiovarainministeriö katsovat, että korjauksiin varautumisen enimmäismäärän on oltava riittävällä tasolla ja että sen on seurattava yleistä kustannuskehitystä. Kuntarahoituksen mukaan ehdotukseen sisältyy riski siitä, ettei kiinteistöjä pystytä hoitamaan riittävän pitkäjänteisesti ottaen huomioon, että pitkäkestoisten hankkeiden suuret kustannukset painottuvat rahoitusjakson loppupuolelle. Kuntaliitto pitää tärkeänä, että lakiehdotuksen valmistelussa selvitetään huolellisesti, aiheutuuko varautumiselle asetettavista enimmäismääristä kohtuuttomia

3 3 ongelmia joissakin tapauksissa. Samoin on pidettävä huolta siitä, että säännösten soveltamisessa käytetään riittävästi joustavuutta. Kiinteistöliiton mukaan esityksessä tulisi määritellä, mitä asumiskustannusten kohtuullisuudella tarkoitetaan. Myös Vuokralaiset pitää ongelmallisena, että lainsäädännössä ei mainita lainkaan vuokran kohtuullisuutta vuokranmäärityksen yhteydessä. Lisäksi Vuokralaiset toteaa, että omakustannusperiaatteen sisältö jää ehdotetuista muutoksista huolimatta edelleen avoimeksi, mikä antaa vuokratalojen omistajille liikaa vapauksia. Tulorahoituksen käytön kieltäminen AVAIN, RAKLI, SATO, Suomen Asumisoikeusyhteisöt, TA, Vantaan kaupunki, VVO ja YH Kodit vastustavat ehdotusta, jonka mukaan kiinteistöjen ja asuntojen rakentamisesta, hankinnasta ja perusparantamisesta aiheutuvia menoja ei saisi jatkossa kattaa suoralla tulorahoituksella vaan ainoastaan lainoituksella ja omistajan sijoittamilla omilla varoilla. Niiden mukaan ehdotus rajoittaa omistajan mahdollisuuksia korjausten tekemiseen, lisää yhteisöjen velkaa ja laskee niiden vakavaraisuutta, mikä kasvattaa asumiskustannuksia ja lisää valtion menoja ja riskejä. Yhteisöt tarvitsisivat nykyistä enemmän valtion korkotukemaa perusparannuslainaa, ja muutos hidastaisi myös uusien asuntojen rakentamista. Rakennusliitto toteaa, että tulorahoituksen käytön kielto on omiaan vähentämään toimijoiden kiinnostusta valtion tukeman asuntokannan omistamiseen. SATO katsoo, korjausmenojen kattaminen tulorahoituksella on pitkällä aikavälillä myös asukkaille edullisinta, ja nykyisen käytännön muuttaminen olisi asukkaille kohtuutonta. Jos ehdotetusta muutoksesta ei luovuta, sitä tulisi soveltaa vasta lain voimaantulon jälkeen lainoitettaviin uusiin kohteisiin. Espoon kaupungin mukaan tulorahoituksen käyttämistä ei tulisi kieltää kokonaan, eikä kielto saisi ainakaan tarkoittaa sitä, että vanhojen kohteiden omarahoitusosuudelle perittävää korkoa ei voisi enää jatkossa käyttää uusien valtion tukemien kohteiden omarahoitusosuuden kattamiseen. Helsingin kaupunki toivoo, että perusparannusten omarahoitusosuus voitaisiin jatkossakin kerätä tulorahoituksella, mutta asialla ei ole kaupungille suurta merkitystä, sillä se voi tehdä tämän myös varautumisten kautta. KOVA ja Turun kaupunki ehdottavat, että vuokrataloyhteisöille sallittaisiin korjaaminen osittain myös tulorahoituksella. Väärinkäytösten ehkäisemiseksi tulorahoituksen ja korjauksiin varautumisen yhteismäärä ei kuitenkaan saisi kalenterivuonna ylittää asetuksella säädettäviä korjauksiin varautumisen enimmäismääriä. Vuokrien ja käyttövastikkeiden tasauksen kieltäminen yli maakuntarajojen Espoon, Oulun ja Vantaan kaupungit, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys, valtiovarainministeriö ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistamien asumisoikeustalojen asukkaat kannattavat esitysluonnoksen ehdotuksia, joilla kiellettäisiin vuokrien ja käyttövastikkeiden tasaaminen yli maakuntarajojen mutta toisaalta annettaisiin ARAlle toimivalta myöntää erityisestä syystä lainansaajalle lupa tasata vuokria ja käyttövastikkeita ehdotetusta jaottelusta poiketen. Myös Helsingin kaupunki kannattaa ehdotusta mutta esittää, että Helsingin tulisi muodostaa oma tasausalueensa. Asukasliitto kannattaa ehdotusta siten muutettuna, että pääkaupunkiseudulla muodostettaisiin kolme vuokrien tasausaluetta. Tasauksen tulisi koskea myös alueella olevia rajoituksista vapautuneita valtion tukemia asuntoja. Kaikki mahdollisuudet vuokratuoton siirtämiseen pois maksajien piiristä olisi estettävä ja kiellon rikkominen sanktioitava voimakkaasti. Kiinteistöliitto esittää, että maakuntajakoon perustuvan tasauksen sijaan pitäisi harkita työssäkäyntialueisiin perustuvaa tasausmallia, ainakin Uudenmaan osalta. Vuokralaiset pitää esitysluonnoksen ehdotusta oikeansuuntaisena mutta toteaa, että esitetty maakunnallinen tasaus johtaisi epäoikeudenmukaiseen toteutukseen kunnallisten vuokrataloyhtiöiden asukkaiden osalta. Vuokralaiset esittää, että tasausjärjestelmän sisällä yksittäisen kohteen vuokra ei saisi ylittää prosenttia

4 4 enempää kohteen todellisia ylläpitokustannuksia. Vuokratalon omistaja pitäisi myös velvoittaa esittämään ARAlle sekä yksikkökohtainen omakustannusvuokra että tasauksen vaikutus vuokraan. Asuntosäätiö, Asokodit, Avara, AVAIN, RT, RAKLI, SATO, Suomen Asumisoikeusyhteisöt, SOA, TA ja VVO vastustavat tasauksen kieltämistä yli maakuntarajojen. Niiden mukaan tasauksen rajoittamiseen liittyy merkittäviä ongelmia, joiden vaikutuksia ei ole esitysluonnoksessa otettu huomioon. Tasauksen rajoittaminen lisäisi asukkaiden, rahoittajien, yhteisöjen ja valtion riskiä. Paikkakunnalla, jolla on vain muutamia kohteita, vuokrat ja käyttövastikkeet saattaisivat nousta kohtuuttomasti tai vaihtoehtoisesti kiinteistöjen kunnossapidosta jouduttaisiin tinkimään. Jos liian pienten tasausalueiden taloja ei voitaisi ylläpitää taloudellisesti, asukkaat voisivat pahimmassa tapauksessa menettää asuntonsa. Ehdotettu muutos pakottaisi valtakunnallisesti toimivat yhteisöt mahdottomaan tilanteeseen, jossa ne joutuisivat monessa tapauksessa rikkomaan joko osakeyhtiölakia tai nyt ehdotettavia säännöksiä. Pahimmillaan ehdotettu muutos vaarantaisi koko asumisoikeusjärjestelmän olemassaolon. Suomen Asumisoikeusyhteisöt toteaa lisäksi, että esitysluonnoksessa mainitut vuokraasuntojen tasausjärjestelmän mahdolliset ongelmat eivät koske asumisoikeusasuntoja. SOA vaatii, että vuokrien tasauksen on oltava mahdollista käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa opiskelijaasunnoissa riippumatta siitä, ovatko ne saaneet avustusta omarahoitusosuuden kattamiseen. Asokodit, AVAIN ja Suomen Asumisoikeusyhteisöt toteavat lisäksi, että esitysluonnokseen sisältyvä menettely, jossa ARA voisi erityisestä syystä myöntää lainansaajalle luvan tasata vuokria tai käyttövastikkeita maakuntajaottelusta poiketen, ei korjaisi ehdotettujen rajoitusten perustavanlaatuisia ongelmia. Menettely olisi kestämätön asukkaiden ja yhteisöjen oikeusturvan kannalta, lisäisi byrokratiaa, viivyttäisi tarvittavia päätöksiä ja lisäisi siten asumiskustannuksia. RAKLI huomauttaa, että jos lupamenettelyyn siirrytään, luvan myöntämisen edellytykset eivät saa olla liian tiukat. SATO katsoo, että jos valtakunnallinen vuokrien tasaus kielletään, kasvukeskusalueet tulisi sisällyttää samaan tasausryhmään. Lisäksi SATO ehdottaa, että laissa selkiytettäisiin käsite sama omistaja koskemaan myös yleishyödyllistä konsernia, koska yli yhtiörajojen toteutettava valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien tasaus on toimiva malli. YH Kodit pitää valtakunnallisen tasauksen kieltoa haastavana ja katsoo, että alue- ja maakuntakehitykseltään samanlaiset maakunnat voisivat kuulua samaan tasausryhmään. KOVA ja Kuntarahoitus katsovat, että tasauksen rajoittaminen saattaa johtaa esimerkiksi muuttotappioalueilla kiinteistöjen taloudellisen aseman merkittävään heikkenemiseen, erityisesti peruskorjaustilanteissa. Myös Rakennusliitto arvioi, että vuokrat nousisivat merkittävästi heikoimman asuntokysynnän alueilla, mikä kiihdyttäisi asuntojen kunnon heikkenemistä muuttotappioilla ja asuntojen tarjonnan siirtymistä kasvukeskuksiin. Kireiden asuntomarkkinoiden alueilla vuokrat voisivat laskea, mutta näiden alueiden perusongelmana on asuntotarjonnan vähäisyys, johon vaikutetaan tuotantoa lisäävällä asuntopolitiikalla. Omarahoitusosuudelle vuokrissa perittävän koron alentaminen Asukasliitto, Oulun kaupunki ja valtiovarainministeriö kannattavat ehdotusta, jonka mukaan omistajan omarahoitusosuudelle vuokrissa perittävä korko alennettaisiin nykyisestä kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin. Asuntoliitto, Asokodit, Avara, RAKLI, SATO, SOA ja TA vastustavat omarahoitusosuudelle perittävän koron alentamista nykytasosta. Koron alentaminen ehdotetulla tavalla vähentäisi asuntosijoittajien halua investoida valtion tukemiin kohteisiin. Keskisuurilla yksityisillä toimijoilla ei olisi enää jatkossa mahdollisuuksia toteuttaa valtion tukemia vuokra-asuntoja, vaan se jäisi kunnallisten toimijoiden vastuulle. Valtio tukemilla, rajoitusten alaisilla vuokrataloilla ei ole rajoitusten vuoksi rahalaitosten kannalta vakuusarvoa. SATO vaatii, että koron alentaminen tulisi ainakin kohdentaa vain lain voimaantulon jälkeen myönnettäviin uusiin lainoihin.

5 5 Finanssialan Keskusliitto, KOVA, Turun kaupunki ja VVO vastustavat koron alentamista sikäli kun muutos toteutettaisiin takautuvasti koskemaan myös olemassa olevaa asuntokantaa ja vanhoihin lainoihin liittyvää lainsäädäntöä. Ehdotus olisi sopimusoikeudellisesta näkökulmasta kyseenalainen ja sillä olisi merkittäviä negatiivisia vaikutuksia omistajien ja lainanantajien asemaan. Riskinä on, että olemassa olevia lainoja jouduttaisiin arvioimaan uudelleen puolittuneen tuoton mukaisesti. Pahimmassa tapauksessa seurauksena olisi näiden pääomalainojen irtisanominen, omistajayhteisön selvitysmenettely ja turvautuminen valtion takaukseen. Aboa Vetus Asunnot toteaa, että asetustasoisella normilla ei voida muuttaa laillisesti solmitun lainasopimuksen ehtoja, vaan se edellyttäisi perustuslain säätämisjärjestyksessä säädettävää lakia. Yhtiö on sitoutunut maksamaan omarahoitusosuuksia vastaan ottamilleen lainoille kahdeksan prosentin korkoa, eikä yhtiö voi yksipuolisesti muuttaa korkokantaa. Korkoa voitaisiin muuttaa vanhojenkin lainojen osalta, jos vuokratalot vapautettaisiin niitä koskevista rajoituksista, koska tällöin omarahoitusosuudet voitaisiin palauttaa. Finanssialan Keskusliitto, Kuntarahoitus, Rakennusliitto, RT, TELA sekä Tampereen ja Vantaan kaupungit toteavat, että omarahoitusosuuden koron alentaminen saattaa vähentää toimijoiden kiinnostusta valtion tukemien asuntojen uudistuotantoon. KOVA, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys, Kuntaliitto ja Turun kaupunki katsovat, että koron alentaminen voi vaikeuttaa myös uudistuotannon ja perusparannusten omarahoitusosuuden keräämistä. Kuntaliiton mukaan mahdollisuus omarahoitusosuuden keräämiseen tulisi jatkossakin turvata yhtiöille, jotka eivät halua tulouttaa korkoa omistajilleen. KOVA ja Turun kaupunki ehdottavat, että omakustannusvuokralla katettavien menojen luetteloon lisättäisiin uusi kohta, joka mahdollistaisi vuokrataloyhteisöille omarahoitusosuuden keräämisen valtion tukemien vuokra-asuntojen uudistuotantoon. Omarahoitusosuuden tarkemmasta määrästä säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella. Säännöksin ja valvovan viranomaisen toimin tulisi varmistaa, että kerätyt varat tosiasiassa käytetään uudistuotantoon. Espoon ja Vantaan kaupungit sekä YH Kodit toteavat, että omarahoitusosuuden enimmäiskoron alentaminen pysyvästi neljään prosenttiin ei ole kannatettavaa, vaan koron tulisi seurata perusteiltaan korkomarkkinoita ja YH Kotien mukaan myös yrityksen liiketoiminnan tuottoja. Kiinteistöliitto ehdottaa, että aidolle omalle pääomalle (osakepääomalle) hyväksyttäisiin korkein tuotto ja vieraan pääoman rahoituserille pienempi, riskin mukainen tuotto. Kiinteistönhuoltopalvelujen kilpailuttamisvelvoite Asukasliitto, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys, Kiinteistöliitto sekä Espoon, Oulun ja Vantaan kaupungit kannattavat ehdotettua kiinteistönhoitopalvelujen ja kunnossapitotöiden kilpailuttamisvelvoitetta. Kiinteistöliiton mukaan huomiota tulisi kuitenkin kiinnittää myös korkotukilainojen kilpailuttamiseen. Asuntosäätiö, Asokodit, AVAIN, Suomen Asumisoikeusyhteisöt ja TA vastustavat kilpailuttamisvelvollisuuden lisäämistä lakiin. Ne katsovat, että yleishyödyllisen konsernin sisällä tehtyjä hankintoja ei ole tarpeen kilpailuttaa, koska yleishyödyllisyyssäännökset takaavat sen, että palvelut tuotetaan omakustannushintaan. Tarpeettomasta kilpailuttamisesta aiheutuu vain asumiskustannuksia lisääviä ylimääräisiä kuluja. Ehdotettu säännös asettaisi kunnalliset yhtiöt parempaan asemaan kuin muut yhtiöt, koska kunnallisten yhtiöiden ei tarvitsisi kilpailuttaa kuntakonsernin sisäisiä hankintoja. Jos kilpailuttamisvelvoite kuitenkin lisättäisiin lakiin, sitä olisi ainakin muutettava niin, että se koskisi samassa laajuudessa myös kunnallisia yhteisöjä. Rakennusliitto ja YH Kodit toteavat, että kiinteistönhuoltopalvelujen ja kunnossapitotöiden kilpailuttaminen on myönteinen lähtökohta. Rakennusliiton mukaan isännöinti olisi kuitenkin syytä pitää toimijoiden omissa käsissä, jos se säästää kustannuksia, hillitsee vuokratasoa ja parantaa asumisen laatua. YH Kodit katsoo, että kilpailuttaminen voi olla haasteellista ja ulkopuolisen toimijan ja talon omistajan intressien yhteensovittaminen voi tuottaa hankaluuksia. Finanssialan Keskusliitto pitää

6 6 hallinnollisen taakan lisääntymistä valitettavana ja peräänkuuluttaa sähköisen asioinnin aktiivista kehittämistä ja lisäämistä myös valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta. Jälkilaskelmien laatimisvelvollisuus ja omistajan tiedonantovelvollisuuden tarkentaminen Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys ja Vuokralaiset kannattavat ehdotusta vuokratalojen omistajille asetettavasta jälkilaskelmien laatimisvelvoitteesta, sillä se lisäisi toiminnan avoimuutta. Helsingin, Turun ja Vantaan kaupungit sekä KOVA, RAKLI ja SOA ehdottavat, ettei lakiin sisällytettäisi vaatimusta vuokratalojen omistajien velvollisuudesta jälkilaskelmien laatimiseen. Jälkilaskelma lisäisi merkittävästi omistajayhteisöjen hallinnollista työtä ja kustannuksia eikä laskelma ole edes tarpeellinen, sillä yhteisöjen jo nykyisin laatimat rahoituslaskelmat sisältävät käytännössä samat tiedot. Myös Espoon kaupunki ja TA katsovat, että jälkilaskelmien laatimisen hyödyllisyys tulee arvioida huolellisesti niiden vaatimaan työmäärään nähden. Asuntosäätiö, Asokodit, AVAIN, Suomen Asumisoikeusyhteisöt, TA ja YH Kodit katsovat, että jälkilaskelmia tulisi yksinkertaistaa poistamalla niistä tarpeettomia tietoja. Lisäksi jälkilaskelmien laatimisessa tulisi voida käyttää kunkin yhtiön omaa jälkilaskelmaa eikä ainoastaan ARAn jälkilaskelmamallia. Hallituksen esityksen perusteluihin ei pitäisi sisällyttää yksityiskohtaisia määräyksiä laskelmien sisällöstä, vaan niistä voidaan määrätä vain säädöstekstissä. AVAIN ja Suomen Asumisoikeusyhteisöt huomauttavat lisäksi, ettei ole perusteltua edellyttää asumisoikeustalojen omistajilta tiukempaa tiedonantovelvollisuutta kuin vuokratalojen omistajilta. Seuraamus omakustannusvuokraa koskevien säännösten laiminlyönnistä Asukasliitto, Oulun ja Vantaan kaupungit sekä Vuokralaiset kannattavat ehdotusta uudesta seuraamuksesta, jonka mukaan ARA voisi määräajaksi kieltää omistajan omarahoitusosuudelle maksettavan koron perimisen ja/tai tuotontuloutuksen omistajille. Uutta seuraamusta pidetään kuitenkin mahdollisesti liian lievänä. Tiettyjen tehtävien siirtäminen ARAlta Valtiokonttorille Finanssialan Keskusliitto, KOVA, Kiinteistöliitto, valtionvarainministeriö, Vuokralaiset sekä Oulun ja Vantaan kaupungit kannattavat ehdotusta, jonka mukaan korkotukilainojen maksuohjelmien ja vakuuksien laina-aikaisiin muutoksiin liittyvät tehtävät siirrettäisiin ARAlta Valtiokonttorille. KOVA, Vantaan kaupunki ja Vuokralaiset kuitenkin esittävät, että Valtiokonttorin resursseja lainmuutoksen myötä vahvistettaisiin. Myös valtiovarainministeriö edellyttää, että siirrettäviä tehtäviä vastaavat virat siirretään ARAlta Valtiokonttorille siinä laajuudessa, missä tehtäviä on kokonaisuudessaan siirretty. Valituslupamenettelyn käyttöönotto muutoksenhaussa Asukasliitto, Kiinteistöliitto sekä Oulun ja Vantaan kaupungit kannattavat ehdotettua muutosta, jolla muutoksenhaku korkotuki- ja aravalaina-asioita koskevista hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen tulisi pääsääntöisesti valituslupamenettelyn piiriin. Myös RT kannattaa muutosta, mutta olisi valmis valituslupamenettelyn käyttöönottoon kaikissa asioissa. SATO, TELA ja VVO vastustavat ehdotettua muutosta, koska nykyinen käytäntö turvaa niiden mukaan parhaiten hallintoalamaisten oikeudellista asemaa. Jos ehdotus kuitenkin toteutetaan, tulisi yleishyödylliseksi nimeämisen peruuttamista ja kohdekohtaisista rajoituksista vapauttamista koskevat asiat jättää VVO:n mukaan valituslupamenettelyn ulkopuolelle.

7 7 Korkotukilainan lainanlyhennysten muuttaminen nykyistä etupainotteisemmiksi Avara, Kuntarahoitus, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys, Vuokralaiset sekä Helsingin, Oulun, Tampereen, Turun ja Vantaan kaupungit kannattavat ehdotusta, että uusien korkotukilainojen lainanlyhennyksiä muutettaisiin nykyistä etupainotteisemmiksi. Tosin Kuntarahoitus, Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys ja Oulun kaupunki toteavat, että ehdotetut muutokset ovat varsin lieviä. KOVA ja RT pitävät ehdotettuja muutoksia oikeansuuntaisina mutta riittämättöminä. KOVA ehdottaa, että esitysluonnokseen sisältyvät lainanlyhennysten korotusten määrät kaksinkertaistettaisiin. Kiinteistöliitto esittää, että omakustannusvuokraan hyväksyttävien lyhennysten arviointiperusteena olisi asumiskustannusten kohtuullisuus. Esimerkiksi korkotason laskiessa tulisi sallia ylimääräisten lyhennysten tekeminen, kun se ei nosta vuokria. Lisäksi korkotuki tulisi maksaa prosenttiosuutena korkotukilainan kokonaiskorosta, ja korkotuen maksatusta kertaluonteisena korkotukiavustuksena tulisi selvittää. Valtiovarainministeriö toteaa, että ehdotus nostaisi luultavasti jonkin verran vuokria, ja siksi muutoksen vaikutukset olisi arvioitava myös asukkaiden kannalta. Säädösmuutosten koskeminen myös asumisoikeusasuntoja Asuntoliitto, Asokodit, AVAIN, RAKLI, Suomen Asumisoikeusyhteisöt ja TA toteavat, että asumisoikeusasunnoista annettua lakia ei ole syytä muuttaa yhdessä vuokra-asuntoja koskevan lainsäädännön kanssa, sillä hallitusohjelman mukaisesti asumisoikeusjärjestelmää on tarkoitus uudistaa itsenäisenä kokonaisuutena myöhemmin kuluvalla hallituskaudella. Asokodit huomauttaa, että esitysluonnoksessa ei ole otettu huomioon asumisoikeusjärjestelmän erityispiirteitä. Valtion tukemia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja koskevat erilaiset rajoitukset aiheuttavat sen, että yhtenäinen lainsäädäntö on mahdoton. Asumisoikeusjärjestelmään liittyvät muutosehdotukset pitäisi poistaa nyt käsiteltävästä lakiehdotuksesta, palauttaa uuteen valmisteluun ja esittää lopulta omana kokonaisuutenaan. Suomen Asumisoikeusyhteisöjen mukaan asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin ehdotetut muutokset eivät ole tarpeellisia, koska asumisoikeusasuminen on jo nyt edullista sekä vapaarahoitteisten että valtion tukemien asuntojen vuokriin verrattuna. Ehdotettujen muutosten suhde perustuslakiin Asokodit ja Suomen Asumisoikeusyhteisöt katsovat, että käyttövastikkeiden tasaukseen ja korjauksiin varautumiseen ehdotetut rajoitukset ovat ristiriidassa perustuslaillisen omaisuudensuojan kanssa, koska rajoitukset ovat uusia, niitä sovellettaisiin taannehtivasti olemassa oleviin asumisoikeustaloihin ja niiden seuraukset olisivat kohtuuttomat talojen asukkaiden ja omistajien kannalta. Tämän vuoksi esityksestä tulee pyytää perustuslakivaliokunnan lausunto, kuten aikaisemmin on menetelty vastaavissa lainsäädäntöuudistuksissa. Suomen Asumisoikeusyhteisöt kiinnittää huomiota myös siihen, että esitysluonnoksen perustuslakia koskevassa tarkastelussa arviointi on ylimalkainen ja se on tehty lähinnä vuokra-asuntojen näkökulmasta ottamatta huomioon asumisoikeusjärjestelmän erityispiirteitä. Myös VVO pitää erityisen ongelmallisena, että lakiehdotusten toteutuessa valtio muuttaisi yksityisen toiminnan edellytyksiä toimialalla, jota se muutoinkin sääntelee pakottavilla käyttö- ja luovutusrajoituksilla sekä omistajaa koskevilla yleishyödyllisyyssäännöksillä. Esitysluonnos puuttuisi myös yksityisoikeudellisen velkasitoumuksen asemaan tapauksissa, joissa oma pääoma on rahoitettu kolmannen osapuolen antamalla lainalla. Esitysluonnoksessa lainsäätämisjärjestyksen osalta viitatut aiemmat lainsäädäntömuutokset eivät ole vaikutuksiltaan ja perusteluiltaan verrattavissa nyt esitettyihin muutoksiin esimerkiksi omaisuuden suojan suhteen.

8 8 Säädösmuutosten voimaantulo ja soveltamisajan alkaminen KOVA toteaa, että jos perusparannuskustannuksia ei voitaisi jatkossa kattaa suoralla tulorahoituksella, kaikki vuokrataloyhteisöt joutuisivat keräämään perusparannusten omarahoitusosuuden vähintään vuoden etukäteen. Jos tätä koskeva säännös tulisi sovellettavaksi esitysluonnoksen mukaisesti vuonna 2017, tästä voi aiheutua vuokrataloyhtiöille ongelmia, sillä ne joutuisivat joko miettimään asiaan erityisratkaisua kyseiselle siirtymävaihevuodelle tai vähentämään tehtävien korjauksien määrää siirtymävaihevuonna. RAKLI ja VVO vaativat, että esitysluonnoksessa ehdotettuja muutoksia sovellettaisiin vain lain voimaantulon jälkeen lainoitettaviin uusiin kohteisiin. Jos lakiehdotukset kuitenkin toteutettaisiin myös olemassa olevassa asuntokannassa, erityisesti korjausten rahoittamista ja korjauksiin varautumista, vuokrien tasausta ja omarahoitusosuuden korkoa koskevien muutosten tulisi tulla sovellettaviksi SATO:n mukaan aikaisintaan vuoden 2018 alusta ja VVO:n mukaan vuoden 2021 alusta. Myös RAKLI ja SOA vaativat pidempää siirtymäaikaa kuin mitä esitysluonnoksessa on ehdotettu.