LAUSUNTO: LUONNOS HALLITUKSEN ESITYKSEKSI LAIKSI VUOKRA-ASUNTOJEN RAKENTAMISLAINOJEN LYHYESTÄ KORKOTUESTA

Transkriptio

1 Lausunto 1 (6) Ympäristöministeriö Kirjaamo PL Valtioneuvosto kirjaamo.ym@ymparisto.fi YM6/600/2014 LAUSUNTO: LUONNOS HALLITUKSEN ESITYKSEKSI LAIKSI VUOKRA-ASUNTOJEN RAKENTAMISLAINOJEN LYHYESTÄ KORKOTUESTA Suomen Kiinteistöliitosta (Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta lausua otsikossa yksilöidystä esityksestä. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asuntoosakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli asuntotai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä yli yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Vuokra-asumisen tuet kasvussa, omistusasumisen poistumassa Valtio tukee asumista eri tavoin yli 3,5 miljardilla eurolla vuosittain. Lisäksi useat kunnan tukevat vuokra-asumista monin eri tavoin (mm. tonttihinta- ja vuokraalennukset, kiinteistöverovapautukset, markkinatasoa edullisemmat lainat vuokra-asuntotuotantoon, takaukset vuokra-asuntoyhtiöille jne.) Valtion tuesta noin kaksikolmasosaa kohdistuu vuokra-asumisen tukemiseen. Omistusasumiseen kohdistuvan tuen määrää on viime vuosina tuntuvasti supistettu, ja kehitys jatkuu valtion talousarvioesitysluonnoksessa vuodelle 2015, kun omistusasuntolainojen korkovähennysoikeutta rajoitetaan lisää. Valtion nopeasta velkaantumisesta huolimatta samaan aikaan erilaisia vuokraasumisen tukia lisätään merkittävästi.

2 Lausunto 2 (6) Verovähennystuen määräksi vuodelle 2014 on talousarviossa arvioitu 310 milj. euroa/vuosi. Asuntovelallisia asuntokuntia on n , eli verovähennystuki on 375 euroa/ asuntokunta/vuosi. Asumistuet ovat noin 1,5 mrd euroa/vuosi eli (eli 4,4 x verovähennystuki), kohdistuen lähes täysin vuokra-asumiseen. V yleistä asumistukea maksetaan keskimäärin euroa/ruokakunta/vuosi. Kiinteistöliitto pitää oikeana suuntauksena, että asumisen tukijärjestelmissä korostuu tarveharkintaisuus, ja että tuki kohdentuu tuotannon tukemisen sijaan asukkaiden ja perheiden tukeen yleisenä asumistukena. Ns. ARA-vuokraasuntokannan kohdentaminen tukea asuntoja eniten tarvitseville tulee varmistaa jatkossa nykyistä tehokkaammin koko ARA-kannan osalta. ARA-asuntojen ei pidä kilpailla normaaleilla vuokramarkkinoilla Lakiesityksellä luodaan nykyisten vuokra-asuntotuotannon tukimuotojen rinnalle vuokra-asuntojen rakentamista varten uusi korkotukilainamuoto, jossa asuntoja tulee käyttää sosiaalisin perustein valittavien asukkaiden vuokraasuntoina 20 vuotta korkotukilainan hyväksymisestä. Valtion tukia järjestelmässä ovat korkotuki ja valtion täytetakaus. Vuokranmäärityksessä käytetään omakustannusperiaatetta. Kiinteistöliitto pitää kannatettavana esityksen tavoitetta monipuolistaa valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon rahoitusvaihtoehtoja. Kiinteistöliitto pitää myös hyvänä sitä, että ympäristöministeriö on oikaissut tulkintaansa siitä, että Euroopan unionin valtion tukia koskevat säännökset edellyttäisivät Suomessa voimassa olevia ns. yleishyödyllisyyssäädöksiä (mm. yhteisöjen nimeämistä) sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon tukemisessa. Pidemmällä aikavälillä on kuitenkin perusteltua kyseenalaistaa asuntotuotannon edistäminen tuotantotukijärjestelmien avulla. Useilla kasvukeskusalueille valtion tuella rakennettu vuokra-asuntokanta (ns. ARA-vuokra-asunnot) edustaa jo merkittävää osaa vuokra-asuntojen kokonaistarjonnasta. Johtuen ARA-vuokraasuntojen asukasvalintaan liittyvän sosiaalisen tarveharkinnan asteittaisesta lieventämisestä, asunnonsaantitarpeen kiireellisyyskriteerien löysästä soveltamisesta, ja erityisesti sitovien tulorajojen poistamisesta, nämä asunnot kilpailevat julkisen tuen turvin samoista vuokralaisasiakkaista yleisillä vuokraasuntomarkkinoilla. Lakiesityksen perusteluissa todetaan nykyiseen korkotukijärjestelmään sisältyvien yleishyödyllisyyssäännöksien ja etenkin niihin sisältyvän tuotontuloutuksen rajoittamista koskevan säännöksen olevan se kansallinen valittu mekanismi, jolla varmistetaan että tuki ei vääristä kilpailua (ja on siten

3 Lausunto 3 (6) Kohtuuhintaisuus tulee määritellä EU:n säännöksien mukainen). Tämä mekanismi ei estä kilpailun vääristämistä, koska liberaalit asukasvalintakriteerit tuettuihin asuntoihin ovat johtaneet varsinkin suurimpien yksityisten yleishyödyllisten yhteisöjen osalta tilanteeseen, jossa ne kilpailevat julkisen tuen (valtion korkotuki, avustukset, täytetakaus, kuntien tonttivuokra-alennukset) turvin vuokra-asuntoasiakkaista markkinatoimijoiden kanssa. Lakiluonnoksen sisältyvään korkotukimuotoon ei sisältyisi lainansaajaa koskevia yleishyödyllisyysvaatimuksia. Siten se olisi periaatteessa avoin ja kaikkien tällaisesta toiminnasta kiinnostuneiden tahojen hyödynnettävissä. Kun kaikilla on mahdollisuus hakea tukea, järjestelmä ei se ole syrjivä. Lakiluonnoksen perusteluissa viitataan Euroopan unionin komission päätökseen, jonka seurauksena Alankomaat joutui tekemään merkittäviä muutoksia omiin sosiaalisen asuntotuotannon tukiin. Yksi muutos oli kiristää asukasvalinnassa noudatettuja tulorajoja, joita ei Suomessa ole enää sitovina käytössä lainkaan. Vastaavanlainen EU:n komission puuttuminen Suomen tukijärjestelmiin on Alankomaiden tapauksen valossa hyvin mahdollinen, joten ympäristöministeriön olisi hyvä oma-aloitteisesti arvioida nykyisten tukijärjestelmien markkinahaittoja. Lakiesityksen tavoitteena on luoda edellytyksiä kohtuuhintaisen vuokraasuntotuotannon lisääntymiselle suurissa kasvukeskuksissa. Käsitettä kohtuuhintaisuus käytetään lakiesityksen perusteluissa lukuisissa kohdissa käsitteen sisältöä täsmentämättä. Lakiesityksen sisältämien valtion tukitoimenpiteiden (korkotuki, valtion täytetakaus) mitoituksen ja riittävyyden arvioimiseksi tulisi kohtuuhintaisuus käsitteelle asettaa euromääräinen tavoitetaso, esimerkiksi keskimääräinen vuokrataso ( /m2/kk) tai erikoisten asuntojen kokonaiskuukausi vuokra ( /kk). Kohtuuhintaisuus termiä parempi olisi joko kohtuu vuokraisuus tai asumiskustannuksiltaan kohtuullinen. Hinta-käsitteellä ymmärretään yleensä tuotteen tai palvelun myynti-/ostohintaa, ei vuokraushintaa. Lakiluonnoksessa todetaan useassa kohdassa, että järjestelmään sisältyvä valtion tuen määrä (korkotuki) olisi pienempi kuin ns. pitkässä korkotuessa (40 vuoden rajoitukset). Esitystä perusteen on lyhempi asuntojen vuokrakäyttövelvoite. Kun lakiluonnokseen sisältyvän tukijärjestelmän tavoitteena on lisätä kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa, ei sen ehtoja tule verrata muihin tukijärjestelmään, vaan esityksen tavoitteeseen kohtuuhintaisuudesta, ja varmistaa tämän järjestelmän tavoitteiden saavuttaminen ja toimivuus. Jos kohtuuhintaisuus tavoitteen saavuttaminen edellyttää jotain muuta tukijärjestelmää suurempaa tukea, tulee sen periaatteessa olla mahdollinen.

4 Lausunto 4 (6) Uuden järjestelmän tulee olla siis itsessäänkin toimiva. Lyhyt korkotuki myös erityisryhmien asuntotoihin Korkotukilainan saajat Lakiluonnoksen mukaan korkotukilainaa ei voitaisi myöntää erityisryhmille tarkoitettujen vuokra-asuntojen rakentamiseen. Kiinteistöliitto esittää, että tämä kohta lakiluonnoksesta muutetaan siten, että myös erityisryhmien asuntoja voitaisiin rakentaa 20 vuoden korkotuella, ja niihin tulisi olla mahdollisuus saada investointiavustusta. Nämä asunnot olisivat ensin sosiaalisen tarveharkinnan perusteella valittavien asukkaiden käytössä, ja rajoituksien päätyttyä monipuolistaisivat erityisryhmille tarjolla olevaa asuntokantaa. Tämä mahdollisuus lisäisi myös sijoittajien kiinnostusta lisätä erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen rakentamista. Näitä sijoittajia tarvitaan tulevaisuudessa huomattavasti lisää, jotta erityisesti vanhusväestölle tarkoitettuja palveluasuntoja saadaan rakennettua lisää vastaamaan kasvavaa tarvetta. Erityisryhmien asuntojen rakentamiseen liittyvät avustukset ja niiden ehdot voidaan tarvittaessa sovittaa yhteen lyhyemmän rajoitusajan kanssa, tai velvoittaa avustuksensaaja palauttamaan avustus osittain tai kokonaan, jos vuokra-asuntokäyttö päättyy rajoitusajan päätyttyä. Lakiluonnoksessa todetaan, että korkotukilainan saajina voisivat olla vain kiinteistöosakeyhtiöt, joiden omistajatahoja ei rajoitettaisi mitenkään. Heti perään kuitenkin todetaan Siten mikä tahansa yhteisö voisi perustaa lyhyttä korkotukea saavan kiinteistöosakeyhtiön. Kiinteistöliitto esittää, että lakiesityksen perusluihin lisätään mahdollisuus, että myös luonnollinen henkilö voisi perustaa korkotukea saavan kiinteistöosakeyhtiön. Tällä mahdollistettaisiin yksityishenkilöiden sijoittaminen kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon ilman, että näiden tulee perustaa väliyhtiö luonnollisen henkilön ja kiinteistöyhtiön väliin. Kiinteistöosakeyhtiön lisäksi korkotukilainan saajaksi tulisi voida hyväksyä myös asunto-osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestykseen ja/tai osakekirjoihin tulisi sisällyttää määräykset huoneistojen vuokra-asuntokäytöstä ja osakkaiden luovuttamisesta jne. Asunto-osakeyhtiön hyväksyminen lainansaajaksi mahdollistaisi esityksen perusteluissa mainitun tilanteen, jossa myymättä jääneitä asuntoja voitaisiin muuttaa vuokra-asunnoiksi. Yleensähän näissä on kyse perustetuista asuntoosakeyhtiöistä, joissa olevia asuntoja muutettaisiin sosiaaliseksi vuokraasunnoiksi.

5 Lausunto 5 (6) Lakiluonnoksessa käytetään Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) toimintaan sisältyvästä laatu- ja kustannusohjauksesta kahta eri käsitettä hintaja laatuohjaus sekä laatu- ja kustannusohjaus. Tämä terminologia olisi hyvä korjata vastaamaan niitä valtuuksia jotka ARAlla on, eli laatu- ja kustannusohjaus. ARAn hyväksyessä korkotukikohteita keskeisen kriteerin tulisi olla asumiskustannuksien kohtuullisuus, mikä on koko tukijärjestelmän tavoite. ARAn hankehyväksynnässä tulisikin päähuomio siirtää vuokratason määrittävän hankinta-arvon kohtuullisuuden arviointiin (hankekokonaisuuden optimointi), ja jättää vähemmälle huomiolle rakentamis- ja tonttikustannuksien ohjaus, mikä johtaa osaoptimointiin, ja mm. kunnille maksettavien tonttihintojen nousuun. Korkotukilainan myöntäjä Lakiluonnoksessa todetaan, että lainanmyöntäjä voisi olla luottolaitos, vakuutusyhtiö, eläkelaitos tai kunta. Kiinteistöliitto esittää, että lainanmyöntäjätahoja ei rajattaisi lainsäädännössä. Kiinteistö-, rahoitus- ja sijoitusmarkkinoiden kehityksen myös muilla toimijoilla (esim. yksityiset henkilöt, sijoitusyhtiöt, rahastot, säätiöt, jne.) voisi olla kiinnostusta lainoittaa vuokra-asuntorakentamista, varsinkin kun lainoilla on vakuutena valtion täytetakaus. Korkotukilainojen ehdot (valtioneuvoston asetusluonnos) Lakiluonnoksen valtioneuvoston asetusluonnosta koskevassa osassa todetaan, että korkotukilainojen lainoitusosuus ja valtion maksama korkotuki olisivat lyhyessä korkotukilainassa pienemmät kuin nykyisessä 40 vuoden korkotukijärjestelmässä. Kiinteistöliitto toteaa, että lyhyen korkotuen ehtojen tulee itsessään mahdollistaa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotanto. Muiden tukimuotojen toimivuuteen liittyvät ongelmat tulee ratkaista erikseen. Kiinteistöliitto esittää, että korkotukilainan osuus voisi olla enintään 90 % kohteen hankinta-arvosta sekä omistus- että vuokratontilla. Korkotuen rakennetta tulisi muuttaa siten, että perusomavastuukorko poistettaisiin. Korkotukea maksettaisiin siten x % lainaehtojen mukaisesta korosta, jolloin lainanottajan omavastuu olisi aina lainan koron ja maksettavan korkotukiosuuden välinen erotus. (Esimerkiksi lainan korko 3,0 %, korkotuki 80 % korosta, omavastuu 20 % korosta). Koska korkotukikohteiden vuokranmäärityksessä ja tuotontuloutuksessa noudatetaan omakustannusvuokraperiaatetta, päätyisi korkotukihyöty tässä mallissa asukkaalle. Lainan-

6 Lausunto 6 (6) ottajalla olisi intressi kilpailuttaa korkotukilainan korko mahdollisimman edulliseksi, koska lainanottaja saisi tuen myös nykymallissa olevaa perusomavastuurajaa vastaavaa sopimusta edullisemmassa sopimuksessa. Tällainen menettely pienentäisi valtion takausriskiä, koska lainanottaja voisi käyttää korkoedun joko ylimääräisiin lyhennyksiin tai varautua niillä korkotuen tason alentumiseen laina-aikana. Tämä lisäisi myös mahdollisuuksia vuokratason pitämiseen vakaana. Korjauksiin varautuminen Lakiluonnoksessa todetaan, että asukkailta saisi omakustannusvuokrissa periä varautumista tuleviin perusparannus-, ylläpito-, ja hoitokustannuksiin enintään yhden euron asuinneliötä kohden kuukaudessa. Asiasta säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella. Kiinteistöliitto esittää valtioneuvoston asetusta täsmennettäväksi siten, että asetuksessa olevaa yhden euron määrää tarkistetaan automaattisesti vuosittain indeksimuutosta vastaavasti käyttäen indeksinä Tilastokeskuksen laskemaa Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiä. Annamme tarvittaessa lisätietoja tästä lausunnosta. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti