Ajankohtaista ARA-asunnoissa ja vuokranmäärityksessä

Transkriptio

1 Ajankohtaista ARA-asunnoissa ja vuokranmäärityksessä ARAn koulutus Helsinki ja Turku Sami Turunen, valvontapäällikkö Heli Honkasalo, ylitarkastaja

2 Sisällysluettelo Teemat Diat Yleistä ARAsta ja rajoituksista 3-8 Omakustannusperiaate ja vuokranmääritys 9-18 Erityisryhmäkohteiden vuokranmääritys Vuokrien tarkistaminen, vuokrasopimukset ja jälleenvuokraus Ajankohtaista vuokrien valvonnassa, laki- ja asetusmuutoksia Vuokrien tasaaminen ja käyttöarvon mukainen tasausmalli Jälkilaskelman laatimisvelvollisuus Lisätiedot, linkit ja yhteenveto

3 ARA toimeenpanee valtion asuntopolitiikkaa myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARA-asuntokannan käyttöä, kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan on mukana asumisen kehittämiseen ja asuntomarkkinoiden asiantuntijuuteen liittyvissä hankkeissa tuottaa alan tietopalvelua on asumisen asiantunteva kumppani, kehittäjä ja uudistaja, joka edistää ekologisesti kestävää, laadukasta ja kohtuuhintaista asumista Kaikilla on oikeus hyvään asumiseen

4 ARA-vuokra-asuntoja koskevat rajoitukset Kohteisiin liittyvät rajoitukset (40 vuotta): Vuokra-asuntokäyttö Investointiavustuskohteissa erityinen käyttövelvoite 20 vuotta Asukasvalintaperusteet Asukasdemokratia (yhteishallintolaki) Vuokrien omakustannusperiaate Luovutusta ja luovutushintaa koskevat rajoitukset Lisäksi omistajayhteisöjä säädellään: Omistajayhteisöjen tulee olla kunnallisia tai yleishyödyllisiä asuntoyhteisöjä, joita koskevat yleishyödyllisyyssäädökset, kuten tuoton tulouttamista koskevat rajoitukset ja riskinottoon liittyvät rajoitukset Rajoitusten tavoitteena on turvata asuntojen käyttö kohtuuhintaisina pienituloisille kohdennettuina vuokraasuntoina Rajoitukset liittyvät myös Euroopan unionin valtiontukisäädöksiin 4

5 Valvonnan ja ohjauksen tasot Lainoitus- ja rakennusaikainen valvonta ARA hyväksyy hankkeet ja niiden rahoituksen tuen piiriin Rakentamistarpeen arviointi, rakennus- ja asumiskustannukset, laatu, hyvä rakennuttamis- ja urakointitapa sekä kilpailuttaminen Kohteiden asumisaikaan liittyvä valvonta ARA valvoo vuokrien määritystä ( alkaen) Kunta valvoo asukasvalintoja, ARA antaa yleisohjausta Jos hanke on saanut investointiavustusta, niin ARAlla on valtionapuviranomaisena velvoite valvoa sitä, että kohde on sille tarkoitetussa käytössä ARAn yleishyödyllisiksi nimeämien omistajayhteisöjen ja kuntien vuokrataloyhtiöiden valvonta ARA valvoo, että yleishyödyllisyyden edellytykset täyttyvät eikä omistajayhteisölle tulouteta säädöksiä enemmän tuottoa 5

6 Asuntomarkkinakatsaus 1/2016 Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokrien nousu voimakkainta Pk-seudulla ARA-vuokrat keskimäärin 12,0 /m 2 (+2,9 %) Helsingissä vapaarahoitteisten hintaero ARA-vuokriin ylitti ensimmäistä kertaa 50 %, Espoossa eroa oli 25 % Muissa suurissa kaupungeissa (yli asukasta) vapaarahoitteiset % kalliimpia kuin ARA-vuokrat Pääkaupunkiseudun ulkopuolella kalleinta Tampereella, jossa ARA-vuokrat 11,9 /m 2 ja vapaarahoitteiset 13,6 /m 2 Helsingissä ja Vantaalla ARA-asunnon saaminen vaikeinta Tyhjien ARA-asuntojen määrä kasvoi ja ylitarjonta kasvoi väestötappiokunnissa Maahanmuutto lisää ARA-asuntojen kysyntää Lue tarkemmin: > ARA-tietopankki > Tilastot ja selvitykset > Asuntomarkkinat 6

7 Yhdyskuntien uudistaminen projekti Projektissa tarjotaan mahdollisuutta tehdä yhteistyötä, mahdollistetaan kehittämistä ja tarjotaan tukea kunnille, vuokrataloyhtiöille ja muille toimijoille Toimenpiteitä mm. 1. Asuntomarkkina- ja muut selvitykset 2. Kunnille kirjeitä projektista/projektiaiheista: 3. Kunta- ja yhteisökäyntejä / -tapaamisia 4. Käynnistetään pilotti- ja yhteistyöprojekteja: - ARA yhteistyössä kuntien, asuntoyhteisöjen ja muiden toimijoiden kanssa 5. Viestintä - ARAn sivuilla kerrotaan malliprojekteista 6. Seminaarit: Yhdyskuntien uudistamien 2016 seminaari

8 Uusi lyhyt korkotukimalli ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti luovutti ehdotuksen uudeksi kymmenen vuoden korkotukimalliksi valtion tukeman asuntotuotannon lisäämiseksi. Raportti: Joustavuutta rajoitus- ja laina-aikaan sekä hallinnointiin lainansaaja voisi hakea ARAlta jatkoaikaa kymmeneksi vuodeksi enintään kaksi kertaa tarkka alkuvuokra hyväksyttäisiin ARAn tekemässä rahoituspäätöksessä tällöin hyväksyttäisiin myös korjauksiin varautumisen enimmäismäärä sekä omistajalle maksettava kohtuullinen tuotto ja kohteen täydentävän rahoituksen ehdot vuokrien vuosittainen tarkistus perustuisi elinkustannusindeksin vuotuiseen muutokseen lisättynä 1,5 prosenttiyksiköllä HE 76/2016: 8

9 Omakustannusperiaate ja vuokranmääritys

10 Vuokranmäärityksen ohjaus ja valvonta (1/2) Vuokranmääritystä koskevien periaatteiden valvonta siirtyi kunnilta ARAlle alkaen Valvonta kohdistuu pääasiassa tasausryhmien tasolle, ei yksittäisiin asuntoihin. Yksittäisen huoneiston vuokran kohtuullisuuden arviointi on edelleen yleisten tuomioistuinten (käräjäoikeuksien) tehtävänä (Kuva: Tervasviita 7, Seinäjoki / Kotivalo / Creative Commons) Vuokranmäärityksen ohjauksen ja valvonnan tavoitteena on varmistaa, että ARA-asuntojen vuokrat määräytyvät sääntöjen mukaisesti 10

11 Vuokranmäärityksen ohjaus ja valvonta (2/2) Ohjauksen ja valvonnan keinoja ovat mm. yleinen ohjeistus ohjauskäynnit asiakirjatarkastukset paikan päällä tehtävät tarkastukset koulutukset Tarkastuksissa käsitellään esimerkiksi: yhteisön yleisiä vuokranmääritys- ja tasausperiaatteita vuokranmäärityslaskelmia jälkilaskelmia kirjanpitoaineistoa asukasdemokratian toteuttamista vuokrasopimusmalleja 11

12 Omakustannusperiaate Vuokraa saa periä enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitus sekä hyvän kiinteistönpidon mukaiset menot Omakustannusperiaatteen noudattaminen on pystyttävä pyydettäessä osoittamaan (esimerkiksi jälkilaskelmalla) Omakustannusperiaate ei koske kaikkia ARA-kohteita Vuokranmääritys on vapaata esimerkiksi ns. vanhan korkotukilain nojalla rahoitetuissa (20 v) ja ns. välimallin kohteissa sekä jatkorajoituksilla olevissa kohteissa Katso tarkemmin: aravarajoituslaki 1190/1993, 7 ja laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 604/2001, 13 12

13 Omakustannusvuokralla katettavat menot (korkotukilaki 604/2001, 13 lyhennettynä) Vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia ovat menot, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön ja asuntojen rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten otetuista lainoista --- luovutuskorvaukseen liittyvästä indeksitarkistuksesta, ---; 2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; 3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja 2 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin; 4) asuntojen vuokrauksesta ja hallinnoinnista; 5) --- omarahoitusosuudelle laskettavasta korosta; 6) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut tämän lain tai muun lain vastaisesti; 7) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. 13

14 Omakustannusvuokran määrittäminen (1/2) Lähtökohtana on ARAn hyväksymä asuntojen hankinta-arvo. Hankinta-arvo muodostuu asuntojen rakentamis- ja maapohjakustannuksista. Omakustannusperiaatteen mukaiseen vuokraan sisältyvät alkuperäisen rahoituksen pääomamenot ja hyväksyttävät hyvän kiinteistönpidon edellyttämät hoitomenot. Ne katetaan vuokrilla ja kiinteistön muilla tuotoilla. Lisäksi voidaan kerätä varoja ennakolta tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin (ks. myös kohtuullisesta varautumisesta kertovat diat). 14

15 Omakustannusvuokran määrittäminen (2/2) Vuokranmäärityksessä vuokrat määritellään 100 %:n käyttöasteelle. Jos tyhjäkäyntiin varaudutaan, tyhjäkäyntiin perittävän vuokran määrän tulee perustua edellisen vuosien toteutumaan ja vuokranmäärityskaudelta arvioitavaan tyhjäkäyttöön. ARA suosittelee hoito- ja rahoitusvuokran määrittämistä erikseen. Omakustannusvuokria voidaan tasata (ks. tasausta koskevat diat). ARA suosittelee, että vain rahoituskulut tasataan ja hoitokulut määritellään vuokranmääritysyksikkö- /tasausryhmäkohtaisesti. Kirjanpidollisia eriä kuten poistoja ei sisällytetä omakustannusvuokraan. Vuokrassa otetaan huomioon lainojen lyhennykset ja korot. 15

16 Vuokran jyvitys Vuokrien jyvittäminen huoneistojen koon mukaan on mahdollista. Käytännössä jyvitys toteutetaan siten, että ensin määritetään omakustannusperiaatteen mukaisesti vuokranmääritysyksikön keskivuokra. Tämän jälkeen lisätään pienasuntojen vuokrakertymätavoitteen osuutta vuokranmääritysyksikön kokonaiskertymätavoitteesta ja vastaavasti vähennetään suurempien asuntojen vuokrakertymätavoitetta. Vuokranmääritysyksikön keskivuokra ei muutu jyvityksessä. Jyvitetynkin vuokran tulee olla kohtuullinen kaikkien huoneistotyyppien osalta. Vuokralaisia on kohdeltava tasapuolisesti. Vuokranmäärityksen periaatteena on, että keskenään samanlaisista asunnoista maksetaan samaa vuokraa. Vuokraan voivat vaikuttaa mm. asunnon kunto, kerros, koko (jyvitys) ja varustetaso, mutta samanlaisista asunnoista perittävän vuokran tulee olla saman suuruinen. 16

17 Vuokranmäärityksen dokumentteja Vuokranmäärityslaskelma (talousarvio) on tulevan vuokranmäärityskauden vuokra- ja muista tuotoista sekä niillä katettavista menoista laadittava laskelma. Vuokranmäärityslaskelma on tehtävä vuokranmääritysyksiköittäin tai tasausryhmittäin. Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä vuokra- ja muista tuotoista sekä niillä katettavista menoista laadittava suoriteperusteinen rahavirtalaskelma. Jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä. 17

18 Esimerkki: Vuokranmäärityksen aikataulu Tammi-huhtikuu 2016 tilinpäätöksen valmistuminen ja edellisen vuoden tasausryhmäkohtaiset jälkilaskelmat Maalis-kesäkuu 2016 aloitetaan tulevan vuoden budjetointi mahdollisesti asukkaiden toimielimille ennakkokysely esim. korjaustarpeista Elo-syyskuu 2016 tasausryhmäkohtaiset vuokranmäärityslaskelmat (talousarviot) asukastoimielimille asukkaiden toimielinten kokoukset ja lausunnot Lokakuu 2016 asukkaiden toimielinten lausuntojen käsittely päätös tulevan vuoden vuokranmäärityksestä (esim. yhtiön hallitus) asukkaille tieto vuokrien tarkistuksista (kirjallisesti, väh. 2 kk etukäteen) uutta vuokraa sovelletaan valmistellaan tilinpäätöstä ja uutta jälkilaskelmaa 18

19 Erityisryhmäkohteiden vuokranmääritys

20 Erityisryhmät ja omakustannusvuokra (1/3) ARAn laatima erityisryhmien investointiavustuskohteita koskeva vuokranmääritysohje löytyy osoitteesta Asukkaiden vuokriin saa sisällyttää yhteistilojen sekä palveluja tukitoimintatilojen kustannukset, ellei muussa lainsäädännössä tai viranomaisten ohjeistuksessa todeta toisin Kohteissa ei ole yleensä ns. omia varoja, joille voitaisiin vuokrissa periä korkoa Jos erityisryhmähanke sisältää asuntoja yhteis- ja palvelutiloineen usealle eri erityisasukasryhmälle ja näille tarkoitettuja tiloja tuetaan eri avustusprosentein ja -määrin, tulee omakustannusvuokra määrittää kunkin erityisryhmän osalta erikseen (vrt. tasausta koskevat säännökset) 20

21 Erityisryhmät ja omakustannusvuokra (2/3) Vuokrilla ei saa kattaa omistajan muun toiminnan kuluja Palvelu- ja vuokraustoiminnan täytyy kummankin kattaa omat hoito- ja pääomakulunsa Vuokraus ja palvelutoiminnat on pidettävä erillään kirjanpidollisesti ts. omilla kustannuspaikoillaan. Palvelumaksut ja vuokrat on pystyttävä erottelemaan Omakustannusvuokra on eri asia kuin Kelan asumistukeen hyväksymät vuokrat 21

22 Erityisryhmät ja omakustannusvuokra (3/3) alkaen vuokria saa tasata saman tukiluokan erityisryhmäkohteiden kesken (ks. korkotukilain 13 a ja aravarajoituslain 7 a ). Tasaus on mahdollista investointiavustusta saaneiden ja myös muiden investointiavustuslaissa tarkoitettujen erityisryhmien ARA-asuntojen kesken (ks. investointiavustuslain 3 ja 8 ). Erityisistä syistä ARA voi myöntää poikkeusluvan erityisryhmäkohteiden vuokrien tasaukseen. 22

23 Erityisryhmien palvelutalo Osapäätös Korkotukilaina 95 % - 50 % Asunnot + Palvelutilat Investointiavustus 5 % - 50 % Liike tila Korkotuettavat kustannukset eli lainoitusarvo Kokonaishankinta-arvo Ylitys hyväksytty Tarkistuspäätös Loppuhinnan hyväksymisvaihe Korkotukilaina 95 % - 50 % Asuntojen rahoitus Investointiavustus 5 % - 50 % Liike tila Asunt ojen ylitys Liike tilan ylitys Jos ei halua lisää KT-lainaa, omille varoille ei oman pääoman korkoa! KT-lainaa voidaan lisätä 100 % Investointiavustusta ei lisätä! Jos hankintamenon ylitystä ei hyväksytä lainoitusarvoon, kustannuksia ei saa miltään osin sisällyttää vuokraan eikä ylityksen osalta saa vuokrissa periä oman pääoman korkoa! 23

24 Vuokrien tarkistaminen, vuokrasopimukset ja jälleenvuokraus

25 Vuokrien tarkistaminen Omakustannusvuokran määrittämistä koskevien rajoitusten alaisten ARA-asuntojen vuokran ja vuokrantarkistuksen tulee perustua omakustannusperiaatteeseen Vuokraa ei saa sitoa indeksiin tai tiettyyn tarkistusprosenttiin Huoneenvuokralain 32 :n mukaan ARA-asunnon vuokran korottamisesta ja sen perusteesta on ilmoitettava kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran soveltamista 25

26 Vuokrasopimukset Omakustannusvuokraa koskevien rajoitusten alaisten asuntojen vuokrasopimuksissa tuodaan esille, että kohteen vuokranmääritys perustuu korkotukilaissa (604/2001) ja/tai aravarajoituslaissa (1190/1993) säädettyyn omakustannusperiaatteeseen ja että korotukset annetaan tiedoksi huoneenvuokralain 32 :n mukaisesti kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran soveltamista Vuokrasopimuksessa tulee mainita lisäksi vuokrantarkistuksen ajankohta sekä mahdolliset jyvitetyt neliöt Ympäristöministeriö on vahvistanut kaavan asuinhuoneiston vuokrasopimukseksi asetuksella (537/2004) Erityisryhmäkohteet: Asukkaan vuokrasopimuksen ja asumisen pitää olla mahdollista ilman erillisten palvelujen ostamista. Palvelusopimuksen päättyminen ei saa automaattisesti johtaa vuokrasopimuksen päättymiseen 26

27 Jälleenvuokraus Omakustannusvuokran määrittämiseen liittyvät säädökset koskevat myös tilanteita, joissa kohde ensivuokrataan toiselle yhteisölle, joka jälleenvuokraa sen asukkaille. Omakustannusperiaate koskee sekä kiinteistön omistajan että ensivuokraajan perimää vuokraa. Kiinteistön omistaja vastaa siitä, että myös ensivuokraaja noudattaa omakustannusperiaatetta asukkailta perimänsä vuokran määrittämisessä. Omakustannusperiaate tulee huomioida myös kiinteistönomistajan ja ensivuokraajan välisissä vuokrasopimuksissa. 27

28 Ajankohtaista vuokrien valvonnassa Laki- ja asetusmuutoksia

29 Kohtuullinen varautuminen Omakustannusvuokrissa / käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista yhteensä enintään: 1 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta. 2 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enemmän kuin 20 vuotta. Enimmäismäärät ovat voimassa alkaen. Korkotukiasetus 24 ja arava-asetus 58 a. Ks. myös hallituksen esitys 99/

30 Oman pääoman tuotto Oman pääoman tuotto 8 % 4 % Vuokralaisilta asuinhuoneiston vuokrissa perittävä korko on enintään neljä prosenttia korkotukivuokra-asunnon tai sen hallintaan oikeuttavan osakkeen taikka korkotukivuokratalon tai korkotukivuokrataloyhtiön osakkeen omistajan sijoittamasta omarahoitusosuudesta. Säännös on voimassa alkaen. Korkotukiasetus 23 ja arava-asetus 58. Ks. myös hallituksen esitys 99/

31 Uusi valvontasäännös ARA voi kieltää lainansaajaa perimästä vuokrissa omarahoitusosuudelle laskettavaa korkoa ja/tai kieltää lainansaajaa tulouttamasta tuottoa enintään neljän vuoden ajan ARAn päätöksestä, jos lainansaaja on laiminlyönyt omakustannusvuokran määräytymistä tai siihen liittyviä menettelytapoja koskevien säännösten noudattamisen Voimassa vuodesta 2016 alkaen. Korkotukilaki 13 d ja aravarajoituslaki 7 d. Ks. myös hallituksen esitys 99/

32 Kilpailuttamisvelvollisuus (1/2) Vuokratalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa Kilpailutusrajana kansallinen kynnysarvo (alv 0 %, tilanne ), jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa eikä laskea poikkeuksellisin menetelmin säännöksen soveltamisen välttämiseksi 32

33 Kilpailuttamisvelvollisuus (2/2) Palvelut ja kunnossapitotyöt on kilpailutettava riippumatta siitä, tuotetaanko ne omistajayhteisön konsernin yleishyödyllisen osion sisällä vai ulkopuolella. Oman henkilöstön tuottamia palveluja ei tarvitse kilpailuttaa. Julkisista hankinnoista annetussa laissa (348/2007) tarkoitetut hankintayksiköt kilpailuttavat hankintalain mukaisesti (ei muutoksia aiempaan käytäntöön). ARA antaa myöhemmin tarkempia ohjeita kilpailuttamisesta. Säännös voimassa vuodesta 2016 alkaen. Korkotukilaki 13 b ja aravarajoituslaki 7 b. Ks. myös hallituksen esitys 99/

34 Vuokrien tasaaminen Käyttöarvon mukainen tasausmalli johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus

35 Muutoksia vuokrien tasaukseen Vuokrien tasaaminen kielletään erityisryhmien investointiavustuslaissa tarkoitettujen asuntojen ja muiden vuokra-asuntojen kesken. Jatkossa vuokria saa tasata saman tukiluokan erityisryhmäkohteiden kesken. Tasaus on mahdollista investointiavustusta saaneiden ja myös muiden investointiavustuslaissa tarkoitettujen erityisryhmien ARA-asuntojen kesken. Erityisistä syistä ARA voi myöntää poikkeusluvan erityisryhmäkohteiden vuokrien tasaukseen. (Kuva: Arkkitehtuurin Finlandia-palkinnon saanut puukerrostalo Puukuokka, Jyväskylä / Lakea Oy) Uudet säännökset voimassa alkaen. Korkotukilaki 13 a, aravarajoituslaki 7 a ja investointiavustuslaki 3 ja 8. Ks. myös hallituksen esitys 99/

36 Vuokrien tasaus (1/3) (korkotukilaki 13 a lyhennettynä, sovelletaan ) Saman omistajan omistamien, tämän lain ja aravalain (1189/1993) nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja vuokraasuntojen vuokrat voidaan tasata. Vuokria ei kuitenkaan saa tasata: 1) sellaisten asuntojen, joihin sovelletaan omakustannusvuokraa koskevia säännöksiä, ja muiden tämän lain tai aravalain nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja vuokra-asuntojen kesken, jos tasaus nostaisi vuokria ensin mainituissa asunnoissa; 36

37 Vuokrien tasaus (2/3) (korkotukilaki 13 a lyhennettynä, sovelletaan ) Vuokria ei kuitenkaan saa tasata: 2) avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetussa laissa tarkoitettujen asuntojen ja muiden vuokraasuntojen kesken; 3) sellaisten asuntojen kesken, joiden rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten on myönnetty -- erityisryhmien -- avustusta, jollei kohteiden, joissa asunnot sijaitsevat, enimmäisavustusprosentti ole -- samansuuruinen. 37

38 Vuokrien tasaus (3/3) (korkotukilaki 13 a lyhennettynä, sovelletaan ) Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi asettamillaan ehdoilla myöntää hakemuksesta lainansaajalle luvan tasata vuokria 2 momentin 2 tai 3 kohdassa säädetystä poiketen, jos siihen on erityinen syy. Poikkeuslupahakemuksessa on esitettävä erityinen syy, jonka vuoksi yhteisö hakee poikkeuslupaa vuokrien tasaukseen. 38

39 Käyttöarvon mukainen tasausmalli ARA on julkaissut excel-muotoisen tasausmallin käyttöarvon mukaiseen vuokrien/aso-vastikkeiden tasaamiseen. Malli ja ohje: Mallia voidaan päivittää käyttökokemusten perusteella Mallin hyödyntäminen on yhteisöille vapaaehtoista. Yhteisöt voivat muokata tasausmallia omaan toimintaansa sopivaksi esimerkiksi muuttamalla painotusarvoja (%-lukuja) ja pisteytystä (eri asioista annettavat pisteet (+/-) Uuden tasausmallin käyttöönotto on asia, joka tulee käsitellä yhteishallintolain säädösten mukaisesti (asukkailla mahdollisuus osallistua valmisteluun ja antaa lausuntoja) 39

40 Luokittelut tasausmallissa Luokittelujen tavoitteena on tuoda esille eri alueiden ja kohteiden väliset erot 1. Asuinalueiden luokittelu alueellisesti ja/tai valtakunnallisesti - sijainti, palvelut, liikenneyhteydet, hinta- ja vuokrataso verrattuna kunnan keskitasoon, vajaakäyttö, asukasvaihtuvuus, rakennuskanta, vetovoimatekijät ja esteettömyys 2. Kohteiden luokittelu - rakennustyyppi: kerrostalo, pienkerrostalo, rivitalo, pientalo - tekninen käyttöikä: sisäpinnat ja kalusteet, ikkunat ja ovet, talotekniikka, sähkö- ja teletekniikka, ulkopinnat ja runko - laatu- ja varustetaso: sauna, parveke, parvekelasitus, hissi, muut varusteet 3. Käyttöarvon tarkentaminen (harkinta) - Mahdollisuus käyttöarvon harkinnanvaraiseen tarkentamiseen. - Esim. tilanteissa, joissa uudet tasausperiaatteet johtaisivat liian suuriin muutoksiin vuokrankehityksessä yksittäisessä kohteessa. 40

41 johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Jälkilaskelman laatimisvelvollisuus

42 Jälkilaskelman laatimisvelvollisuudesta Vuokratalon omistajan on laadittava tilikaudelta tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpitoonsa perustuva, koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma, josta käy ilmi: 1) paljonko vuokria on peritty; 2) mitä menoeriä on katettu vuokrilla; 3) paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin on kerätty varoja ja miten niitä on käytetty; 4) paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää; 5) paljonko edellisiltä tilikausilta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Yli- tai alijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä. Ks. korkotukilaki 13 c ja aravarajoituslaki 7 c. 42

43 Jälkilaskelman esittäminen Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä vuokra- ja muista tuloista sekä niillä katettavista menoista laadittava suoriteperusteinen rahavirtalaskelma. Jälkilaskelmalla osoitetaan, ovatko vuoden vuokratuotot riittäneet kattamaan vuoden kulut. Luvut otetaan suoraan kirjanpidosta ja laskelmassa huomioidaan ainoastaan rahan todellinen liikkuminen, ei esimerkiksi poistoja. Jälkilaskelman laatimisessa tulisi käyttää ARA:n jälkilaskelmamallia, joka perustuu Kirjanpitolautakunnan asunto-osakeyhtiöille tarkoitettuun jälkilaskelmamalliin. Jälkilaskelma on laadittava tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä vuoden 2017 aikana alkavasta tilikaudesta lähtien. Jälkilaskelma täsmäytetään taseen rahoitusasemaan. 43

44 ARAn jälkilaskelmamalli Toivomme vuokrataloyhteisöjen edustajilta kommentteja koulutuksessa esitettyyn jälkilaskelman luonnokseen. Lähetä kommenttisi/palautteesi mennessä sähköpostilla osoitteeseen Kiitos! Jälkilaskelman luonnos löytyy samalta internet-sivulta, kuin muukin koulutusmateriaali Yhteisö voi esittää jälkilaskelman myös oman laskelmapohjan/-pohjien mukaisesti, kun sisältö vastaa ARAn jälkilaskelmamallin sisältöä 44

45 Kertyneet ylijäämät tilikauden 2016 päättyessä Tilikauden 2016 päättymiseen mennessä kertyneet kumulatiiviset ylijäämät voidaan siirtää tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisten alkusaldoksi. VARAUTUMINEN PERUSPARANNUKSIIN SEKÄ YLLÄPITO- JA HOITOKUSTANNUKSIIN Tuotot Perusparannuksiin ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumiseen kerätyt vuokratuotot Kulut Väliaikaisesti muuhun tarkoitukseen sisäisesti lainattujen varojen palautus Varautumisina kerättyjen vuokratuottojen osuus yhteensä 0,00 Kerätyillä varautumisilla katetut korjaus- tai perusparannuskulut, kuluksi kirjatut Kerätyillä varautumisilla katetut korjaus- tai perusparannuskulut, taseeseen aktivoidut Kerätyillä varautumislla katetut ylläpito- ja hoitokulut Väliaikaisesti muuhun tarkoitukseen sisäisesti lainatut varat Vuokran tasaus (+/-) (kohdekohtaisia tietoja ilmoitettaessa, jos kohde tasausryhmässä) Kerätyillä varautumisilla katetut kulut yhteensä 0,00 YLI-/ALIJÄÄMÄ, VARAUTUMINEN; PERUSPARANNUS, YLLÄPITO, HOITO (+/-) 0,00 ED. TILIKAUSIEN JÄÄMÄ, VARAUTUMINEN; PERUSPARANNUS, YLLÄPITO, HOITO (+/-) SIIRTYVÄ JÄÄMÄ, VARAUTUMINEN; PERUSPARANNUS, YLLÄPITO, HOITO (+/-) Muutokset mahdollisia, lopullinen malli julkaistaan ara.fi-sivuilla, sähköinen lomake asiointipalveluun 45

46 Yli-/alijäämien huomioiminen vuokranmäärityksessä Jälkilaskelman osoittamat siirtyvät hoito- ja rahoitusvuokrien yli- tai alijäämät vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä ARAn suosituksen mukaan yli- tai alijäämän voi tarvittaessa jakaa noin 3-5 vuodelle, jotta vuokrien kehitys pysyy tasaisena Vuokranmäärityslaskelmassa on esitettävä sekä siirtyvän yli- tai alijäämän käyttö vuokranmäärityskaudella että jäljelle jäävän yli- tai alijäämän määrä 46

47 Jälkilaskelman esittäminen ARA Asioinnissa Jälkilaskelma tehdään yhteisökohtaisesti ja tasausryhmittäin ARAn mallin mukaisesti, mutta yhtiön omia taloushallinnon tietojärjestelmiä hyödyntäen Jälkilaskelma raportoidaan ARA Asiointiin a) Syöttämällä tiedot sähköiselle lomakkeelle b) Hyödyntämällä excel-raportointipohjaa ja tarvittaessa täydentämällä/korjaamalla lukuja c) (Myöhemmin: Raportoimalla tieto avoimen rajapinnan kautta) ARAn sähköisen asiointipalvelun kehittämistyö on parhaillaan käynnissä 47

48 johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Lisätiedot, linkit ja yhteenveto

49 Lisätietoja ARAn sivuilla Vuokranmääritys: ARA Asiointi: Tasausmalli/excel-työkalu: ARAn tietopankki ( ARA-tietopankki) ARAn selvityksiä, julkaisuja, tilastoja ja asuntomarkkinakatsauksia Kelan kuntakohtaiset vuokratilastot 49

50 Yhteystiedot Sähköposti / Ylitarkastaja Heli Honkasalo p / Ylitarkastaja Ritva Weckström p / Valvontapäällikkö Sami Turunen p / / Twitter: Turunen_S 50

51 Lainsäädäntöä Korkotukilaki - Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001): Korkotukiasetus - Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001), (ajantasainen versio ei Finlexissä): Aravarajoituslaki (1190/1993): Arava-asetus (1587/1993): Investointiavustuslaki - Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi (1281/2004): Asumisoikeuslaki - Laki asumisoikeusasunnoista (650/1990): HE 99/2015 (Hallituksen esitys): Huoneenvuokralaki - Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995): 51

52 Yhteenvetoa muutoksista Ennen Avustuspäätöksen ehtojen mukaan erityisryhmäkohteet omia vuokranmääritysyksiköitä, joita ei tasata Varautumiselle ei säädettyä rajaa (tulee olla kohtuullista) Jälkilaskelma suositeltava Ei säännöstä tuoton tuloutuksen tai omarahoitusosuuden koron kieltämisestä Kilpailutus hankintalain / ARAn suosituksen mukaan 40-vuotinen korkotukimalli Asiointi paperilla ja sähköpostilla Uudet säännökset Erityisryhmäkohteiden tasaukseen muutoksia ( ) Varautuminen enintään 1 tai 2 /asm2/kk ( ) Jälkilaskelman laatimisvelvollisuus (2017 alkavalta tilikaudelta) ARA voi kieltää tuoton tuloutuksen tai omarahoitusosuuden koron perimisen (2016) Kilpailuttamisvelvollisuus kaikilla (2016) Tulossa lisäksi myös uusi 10-vuotinen korkotukimalli (mahd. 8/2016?) ARA Asiointi sähköinen asiointipalvelu (2016 alkaen) 52

53 Toivotko ARAlta ohjeistusta jostakin tietystä asiasta? Pyydämme koulutuksiin osallistuvilta vuokrataloyhteisöjen edustajilta palautetta ARAn ohjeistuksista (ARAn aiemmat ohjeet ja koulutusmateriaalit yms. materiaalit) ja kysymyksiä teemoista, joista ARAlta toivottaisiin ohjeistusta Lähetä kommenttisi/palautteesi mennessä sähköpostilla osoitteeseen Huomioimme palautteet ohjeistusten päivittämisessä Kiitos! 53