Kiinteistöjen välivuokrausmenettely Kokkolan vanhuspalveluiden asumispalveluiden puitejärjestelyhankinnassa

Transkriptio

1 Sosiaali- ja terveyslautakunta Kaupunginhallitus Kiinteistöjen välivuokrausmenettely Kokkolan vanhuspalveluiden asumispalveluiden puitejärjestelyhankinnassa 423/02/08/00/04/2013 SosTe 133 Valmistelijat; talousjohtaja Jari Saarinen p ja palvelujohtaja Maija Juola p Puitehankinnan tausta Kokkolan sosiaali- ja terveyslautakunta päätti syyskuussa 2013 tehos te tun palveluasumisen hankinnasta puitejärjestelynä. Päätös jäi voi maan lisäselvitysten ja markkinaoikeusvalitusten käsittelyn jälkeen. Päätöksessä valittiin tehostettuun palveluasumiseen 6 pal ve lun tuotta jaa ja vaativaan tehostettuun palveluasumiseen 3 pal ve lun tuot ta jaa puitesopimuksen piiriin. Paikkoja em. päätöksen mukaisesti on käytet tä vis sä yhteensä 306 kpl. Tilakysymykset puitehankinnassa Hankintalain mukaan palvelun tarjoajalla ei tarvitse olla tar jous hetkel lä olemassa olevia tiloja palvelun järjestämiseksi. Tilojen osalta hankinnassa määriteltiin, että palvelu pitää tuottaa Kok ko lan kaupungin alueella ja että asukkaiden maksamalle vuok ralle on voimassa KELA:n määrittelemä eläkkeensaajan asumistuen mu kai nen katto. Tilojen pitää luonnollisesti täyttää vi ran omais vaa timuk set. Kukin palveluntuottaja itsenäisesti ratkaisee miten em. rajoissa järjes tää omat toimitilansa. Vaihtoehtoina palvelun tuottajilla ovat mm. ole mas sa olevien tilojen vuokraaminen, olemassa olevien tilojen osta mi nen tai uusien tilojen rakentaminen / rakennuttaminen. Kaupungin rooli tilakysymyksissä Kaupungin lähtökohta on toimia kaikissa olosuhteissa palvelun tuotta jien osalta tasapuolisesti, avoimesti ja syrjimättömästi. Toinen tärkeä tavoite on huolehtia kaupungin kokonaisedusta poik kihal lin nol li ses ti ja riskienhallinta liittyen rakennushankkeisiin ja niiden to teu tus ta poi hin.

2 Rakennushankkeissa tonttikysymysten lisäksi on keskeistä ra ken tamis kus tan nus ten taso ja sen suorana seurauksena palveluasumisen pii ris sä olevien vanhusten asumiskustannukset palvelutaloissa eli asu kas vuok rien taso. Välivuokrausmenettely Välivuokrausmenettelyllä voidaan saada rakentamiskustannuksia mer kit tä väs ti pienemmiksi kuin ns. vapaarahoitteisissa kohteissa. Välivuokrauksessa on kyse siitä, että palvelun tuottaja sopii yhdessä ra ken ta jan kanssa kiinteistön rakentamisesta, jossa palvelut tuo tetaan. Kiinteistössä tuotetaan kunnan järjestämisvastuulla olevaa sosi aa li huol lon palvelua, josta ei AVL:n 37 :n mukaan suoriteta veroa. Välivuokrauksessa Kokkolan kaupunki vuokraa kaikki so si aa li huol lon palveluiden piiriin kuuluvat palveluasumistilat kiinteistöyhtiöltä, va litsee asukkaat ja tekee heidän kanssaan suoraan vuok ra so pi muk set ja saa vuokratulot. Lisäksi voidaan tehdä palvelun tuottajan kans sa sopimus liiketilojen vuokraamisesta. Välivuokrausmenettelyssä rakentaja / kiinteistöyhtiö sekä kiin teis töön hoidosta vastaava yhtiö ovat oikeutettuja vähentämään pal ve lu ta lon investointi- ja käyttökustannuksiin sisältyvät arvolisänverot. Ylei nen arvonlisäverokanta Suomessa on tällä hetkellä 24 %, joten ky se on erittäin merkittävästä kustannuksesta. Palvelun tuottaja korvaa kaupungille kaupungin maksaman vuokran ta kai sin siltä osin kuin palveluasumispaikkoja on tyhjillään. Menettely on kaupungin kannalta kustannusneutraali. Kaupunki maksaa koko ta lon vuokran kiinteistöyhtiölle, mutta saa asukkaiden maksamat vuok rat tuloina ja lisäksi palvelun tuottaja korvaa kulloinkin mah dol lises ti tyhjillään olevien asuntojen vuokran kaupungille. Välivuokraus on laillinen menettely ja tällaisia hankkeita on to teu tet tu Suomessa lukuisa määrä. Kokkolassa sekä Hoivakoti Villa Leh don että Päihdekeskus Portin rakennukset on toteutettu vä li vuok rauk sena. Hankkeet ovat kuitenkin toteutukseltaan erilaisia, joten jokainen vä livuok raus han ke edellyttää verohallinnon ennakkoratkaisua ar von li säve ro lain soveltamisesta. Verohallinnolle toimitettava ennakkoratkaisuhakemus tehdään aina kau pun gin nimissä, mutta kaupunki ei vastaa hakemuksen te ke mises tä mahdollisesti aiheutuvista kustannuksista. Ne kuuluvat ra kenta jal le/pal ve lun tuottajalle.

3 Kysely välivuokrausmenettelystä puitesopimuksen piirissä olevil le palvelun tuottajille Avoimuuden, tasapuolisuuden ja syrjimättömyyden toteuttamiseksi teh tiin puitesopimuksen piirissä oleville tahoille toukokuussa 2015 säh kö pos ti ky se ly. Siinä haluttiin toukokuun loppuun mennessä tie dot mm. siitä aikovatko palvelun tuottajat ja millä aikataululla ra ken nuttaa Kokkolaan palvelutalon / palvelutaloja paikkamäärineen. Tä hän liittyen haluttiin tietää lisäksi, ovatko he halukkaita hyö dyn tä mään välivuokrausmenettelyä hankkeiden toteuttamisessa, mikäli se oli si mahdollista. Kyselyn tuloksena Medivida Care Oy, Invalidiliiton asumispalvelut (mah dol li ses ti), Villa Marin Hoitopalvelut Oy sekä Hoivakoti Majakka Oy olivat halukkaita välivuokraukseen rakentamishankkeidensa toteu tuk ses sa. Välivuokrauksen mallikuva Paikkojen tarve Kokkolan vanhuspalveluiden palvelujohtaja on tehnyt selvityksen palve lu asun to jen paikkatarpeesta sekä 2025.

4 Selvityksessä on huomioitu omien paikkojen määrä ja niiden muutok set, ostopalvelupaikkojen määrä ja muutokset, puitesopimuksella han kit ta vat paikat sekä intervallipaikkojen tarve. Laskelmissa on huomioitu myös yli 75 -vuotiaiden kotona asuvien mää rän kehitys ja sitä koskevat vanhuspalveluiden tavoitteet. LIITE A Kokkolan vanhuspalveluiden paikkatarve Selvityksen tulokset ovat keskeisiä kun arvioidaan lisäpaikkojen tarvet ta ja rakentamishankkeiden realistisuutta. Välivuokrauksen riskit Riskit välivuokrauksessa liittyvät tilojen käyttöasteeseen. Jos vä livuok rauk sel la rakennetut palvelupaikat ovat täysin käytössä, ei talou del lis ta riskiä ole kaupungilla tai palvelun tuottajalla koskien ti lakus tan nuk sia. Palvelun tuottajan riskit voivat toteutua, jos kaupungin paikkatarve ei rii tä varmistamaan tilojen riittävää käyttöastetta eikä niitä paikkoja voi da korvata muulla sosiaalihuollon vastaavalla palvelulla (esim. vam mais pal ve lut) tai muun kunnan sosiaalipalveluilla. Tällöin pal velun tuottaja ei ehkä pysty korvaamaan kaupungille tyhjien tilojen vuok ra osuut ta. Tämä voi vaarantaa pitkällä aikavälillä myös ko. yrittä jän palvelun tuottamisen. Tästä syystä kaupungin ja kiin teis tö yhtiön sopimuksiin pitää liittää ehto, että tiloihin voi asettua uusi pal velun tuottaja vanhan mahdollisesti lopettaessa toimintansa. Suurin riski liittyy yrittäjiin, jotka eivät ole puitesopimusjärjestelyssä va lin ta jär jes tyk ses sä aivan kärjessä. Näissä tapauksissa yrittäjällä tu lee olla etukäteen selkeä kokonaissuunnitelma omien riskiensä hal lin nas ta ja toimintavaihtoehdoistaan. Välivuokrauksella rakennetuissa tiloissa tuotetun asumispalvelun tuot ta ja voi vaihtua ilman että välivuokrausta koskevat sopimukset muut tui si vat. On tärkeää muistaa, että kiinteistöä ja tilojen vuok raamis ta koskevat sopimukset ja sopimusosapuolet ovat eri asia kuin pui te so pi muk sen mukaisen palvelun tuottamista koskevat so pi mukset ko. tiloissa. Välivuokrauksen piiriin tulevat rakennushankkeet ja rakennettavat paik ka mää rät on mitoitettava kaupungin vanhuspalveluiden tar peisiin. Välivuokraussitoumusten pohjana pitää siis olla em. liitteen mukai nen laskelma. Kaupungin kannalta on kyettävä harkitsemaan päätöksiä ja tarpeita pit käl lä aikavälillä, koska vuokrasopimukset voivat olla 5-10 vuoden

5 pi tui sia. Välivuokrauksen edut Välivuokraus on kaupungin kokonaisedun mukainen menettely, kun so pi mus ris kit hallitaan. Kaupungin intressi on myydä tontteja sekä saada rakentamista, työ tä ja investointeja paikkakunnalle. Näillä aktiviteeteilla on suuri ta lou delli nen merkitys kaupungille. Välivuokraus voi olla kynnyskysymys rakennushankkeiden to teu tu misel le palveluasumisrakentamisessa eli isotkin hankkeet voivat jää dä toteutumatta. Välivuokrausmenettelyllä varmistetaan edullinen, mutta laadukas raken ta mi nen ja varmistetaan, että rakentamishankkeita ei jää to teu tumat ta liian kalliiden kustannusten takia (mm. KELA:n vuokrataso). Välivuokrauksella ei kasvateta yritysten voittoja. Menettelyllä Kiin teistö Oy pystyy toimimaan edullisemmin kustannuksin, joka siirtyy suoraan edullisempiin asuntojen vuokriin. Sosiaali- ja terveystoimessa itse menettely on kustannusneutraali. Hyö tyä syntyy siitä, kun asukkaiden vuokrat ovat kohtuullisia ja vanhus ten maksukyky ei tältä osin rasitu liikaa. Toimeentulotuen tarve tai asiakasmaksujen kohtuullistamisen tarve vähenevät. Asukkaan kannalta menettely on turvallinen ja varmistaa edullisen vuok ran. Asukkaiden vuokrasuhteet ja sopimus palvelun tuottamisesta on erotel tu. Etuna on myös arvonlisäverojen kuntapalautus. Kunnan pääomaa hank kei siin ei sitoudu. Kokonaistilanne Välivuokraus on edullinen järjestely asumispalvelupaikkojen ra ken tami ses sa. Riskit on hallittavissa kunhan palvelupaikkojen tarve nyt ja lähitulevaisuudessa arvioidaan oikein ja laadukkaasta so pi mus hal linnas ta huolehditaan. Kokkolan vanhuspalveluiden paikkamäärää koskeva selvitys osoittaa, että välivuokrausmenettelyyn mukaan ilmoittautuneiden toi mi joiden kesken voidaan aloittaa neuvottelut ja että arvioitu asu mis pal velui den paikkatarve ei ole ristiriidassa rakennushankkeiden kanssa.

6 Sotejohtaja Sosiaali- ja terveyslautakunta päättää 1 merkitä tiedoksi tehdyn välivuokrausselvityksen 2 valtuuttaa viranhaltijat käynnistämään vä li vuok raus menet te lyä koskevat neuvottelut Medivida Care Oy:n, In vali di lii ton Asumispalveluiden, Villa Marin Hoitopalvelut Oy:n sekä Hoivakoti Majakka Oy:n kanssa 3 neuvottelujen tuloksena syntyneet välivuokrausta kos kevat sopimukset eri toimijoiden kanssa tuodaan lau ta kunnan hyväksyttäviksi 4 että välivuokraukseen liittyvistä asiakirjoista kuten ennak ko rat kai su ha ke muk sis ta ei saa aiheutua Kokkolan kau pun gil le kustannuksia 5 toimittaa välivuokrausselvityksen kaupunginhallitukselle tie dok si. Päätös Sosiaali- ja terveyslautakunta hyväksyi päätösesityksen kohdat 1-5. Soc. o. h. direktören Social- och hälsovårdsnämnden beslutar 1 anteckna till kännedom den gjorda utredningen om andrahandshyrning 2 befullmäktiga tjänstemännen att inleda förhandlingar om förfarandet andrahandshyrning med Medivida Care Oy, In va li di lii ton Asumispalvelut, Villa Marin Hoitopalvelut Oy samt Hoivakoti Majakka Oy 3 att de avtal med de olika aktörerna gällande andrahandshyrningen som uppkommer till följd av förhandlingarna tas till nämnden för godkännande 4 att handlingarna i anslutning till andrahandshyrningen såsom ansökan om förhandsbesked inte får förorsaka kostnader för Karleby stad 5 sända utredningen om andrahandshyrningen stadsstyrelsen till kännedom. Beslut Social- och hälsovårdsnämnden godkände punkterna 1-5 i beslutsförslaget.

7 KH 362 Liite A 362 Kokkolan vanhuspalveluiden paikkatarve Kaupunginjohtaja Päätös Kaupunginhallitus päättää merkitä tiedoksi välivuokrausselvityksen. Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.