KIINTEISTÖNHOIDON PALVELUKUVAUS

Transkriptio

1 KIINTEISTÖNHOIDON PALVELUKUVAUS

2 SISÄLLYSLUETTELO 1. YLEISTÄ 1.1 Sopimusmenettely 1.2 Kaupungin vuokralaiset 2. LÄHTÖTIEDOT 1.1 Kiinteistökohteet 2.1 Kohteiden perustiedot 2.2 Käyttö 3. ALUEET 3.1 Päällysteet 3.2 Kasvillisuus 3.3 Luonnontilaiset alueet 3.4 Ulkopuhtaanapito 3.5 Lumityöt 3.6 Sadevesikaivot 3.7 Aluevarusteet ja aluerakenteet 3.8 Liputus 4. RAKENNUS 4.1 Julkisivut 4.2 Ikkunat ja ovet 4.3 Parvekkeet 4.4 Vesikatot 5. TILAT 5.1 Yhteistilat 5.2 Väestönsuojatilat 5.3 Kosteat ja märät tilat 5.4 Liikuntatilat 5.5 Kiinteistötekniset tilat 5.6 Jätehuoltotilat 6. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ 7. KYLMÄJÄRJESTELMÄ 8. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄ 9. SADEVESIJÄRJESTELMÄ 10. ALKUSAMMUTUSKALUSTO 11. AUTOMAATTINEN SAMMUTUSJÄRJESTELMÄ 12. ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ Järjestelmän hoito Suodattimien vaihto Iv- kanavien puhdistaminen Iv- mittaus ja säätö

3 13. SÄHKÖJÄRJESTELMÄ 13.1 Sähköjärjestelmien tarkastus 13.2 Valaistus 14. VARAVOIMAKONE 15 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄ 16 TURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ Paloilmoitinjärjestelmä Rikosilmoitinjärjestelmä Turvavalaistusjärjestelmä 17 LAITTEET, LAITEJÄRJESTELMÄT Hissi Nostolaitteet 18 KÄYTTÄJIEN JÄRJESTELMÄT ATK-järjestelmä Käyttäjien hälytysjärjestelmä Terveyden- ja sairaanhoitoon liittyvät järjestelmät 19 KÄYTTÄJIEN KONEET; LAITTEET JA KALUSTEET 20 PÄIVYSTYS 21 VARTIOINTI 22 JÄTEHUOLTO 23 MUUT PALVELUT

4 1. YLEISTÄ 1.1 Sopimusmenettely Lieksan kaupunki omistaa kaikki kiinteistönsä ja toimii kiinteistöpalveluiden tilaajana. Lieksan Kiinteistöt Oy toimii palvelujen tuottajana. Rakennusten kunnossapito, kiinteistöhoito ja puhtauspalvelut Lieksan kaupungin kiinteistöissä toteutetaan Lieksan Kiinteistöt Oy:n toimesta tämän palvelusopimuksen mukaisesti. Kaupunkia laskutetaan rakennusten kunnossapidosta, kiinteistöhoidosta ja puhtauspalveluista kuukausittain tasasuuruisissa erissä. Kiinteistöjä palvelevien järjestelmien, kuten vesi- ja viemärijärjestelmien, lämmitysilmanvaihto- ja sähköjärjestelmien kunnossapito ja huolto sisältyvät palveluntuottamiseen. Kiinteistöä palvelevien laitteistojen uusinta ja merkittävää korjaustoiminta eivät sisälly palvelusopimukseen. Käyttöä palvelevien laitteistojen, koneiden ja kalusteiden huolto, kunnossapito korjaus, uusinta ja hankinta eivät sisälly palvelusopimukseen. Investointien suunnittelusta ja toteuttamisesta sovitaan erikseen Kaupungin vuokralaiset Kaupungin vuokralaiset (esim. Siun sote, Polkka Oy, palveluasunnot jne.) säilyvät edelleen suoraan kaupungin vuokralaisina. Vuokrat laskutetaan ja vastaavasti vuokramenot maksetaan kaupungin toimesta. 2. LÄHTÖTIEDOT 2.1 Kiinteistökohteet 2.1 Kohteiden perustiedot 2.2 Käyttö Kiinteistökohteista on liitteenä erillinen kiinteistöluettelo, johon sisältyvät perustiedot ja käyttötarkoitukset 3. ALUEET 3.1 Päällysteet 3.2 Kasvillisuus Päällysteiden kunto pidetään kohtuullisena, niiden ikä, käyttö ja turvallisuus huomioon ottaen. Turvallisuutta vaarantavat vauriot korjataan mahdollisimman nopeasti. Väliaikaisiin suojaustoimenpiteisiin ryhdytään suurempien vahinkojen välttämiseksi Nurmikot Nurmikot pidetään siistinä ja käyttökelpoisessa kunnossa. Nurmikot leikataan kiivaimman kasvukauden aikana noin kerran viikossa..

5 3.3 Luonnontilaiset alueet 3.4 Ulkopuhtaanapito 3.5 Lumityöt 3.6 Sadevesikaivot Puut ja pensaat Pensaiden ja puiden hoito ja tarvittavat leikkaukset tehdään kevään ja kesän kuluessa. Puiden kunnon turvallisuutta tarkkaillaan jatkuvasti. Pääosin rakennusten ympärillä olevat vapaasti kasvavat heinikkoalueet leikataan 1-2 kertaa kesän aikana. Ulkopuhtaanapidolla pyritään piha-alue ja sen kulkuväylät säilyttämään hoidetun näköisenä. Ulkoalueiden ylläpitosiivoukseen sisältyy roskien poisto, roskakorien tyhjennys, tuhka-astioiden tyhjennys, rappurallien puhdistus siten, että tilaa on kenkien lumipuhdistukseen. Kevät- ja syyssiivouksella poistetaan roskat, hiekoitushiekka ja nurmikot haravoidaan ja jäte poistetaan. Lumityöurakoitsija auraa lumet sopimusten mukaisesti, kun lumikertymä on 7 cm. Huoltomiehet poistavat portaiden ja portaiden edustojen lumet siten, että pyritään lumikierros tekemään heti aamusta ennen toimistotyöajan alkua ja tarvittaessa päivän mittaan uudelleen, lumikerrosta ei saa syntyä pääsääntöisesti näille alueille. Liukkauden torjunta tehdään aurauksen jälkeen ja tarvittaessa aina uusitaan. Sohjonpoisto tehdään, kun sitä kertyy lumenaurausrajan verran. Lumet kuljetetaan pois, kun pihan lumivarasto täyttyy. Huolehditaan, että sadevesikaivot vetävät ja vesi poistuu piha-alueelta eikä lammikoidu. 3.7 Aluerakenteet ja varusteet Aluevarusteiden kuntoa tarkkaillaan, ja varmistetaan, että leikkivälineet, pihakalusteet ja muut aluevarusteet ovat turvalliset ja toiminnan edellyttämässä kunnossa. Leikkialueiden kalusteiden ja varusteiden kunnon tarkastus on jatkuvaa. Pienet viat, kuten kiristykset tehdään tarvittaessa, ja vaaraa aiheuttavien vikojen tultua ilmi, leikkivälineen käyttö estetään. Hiekkalaatikon hiekka vaihdetaan tarvittaessa. Aidat ja portit tarkastetaan vuosittain Opasteet tarkastetaan ja puhdistetaan tarvittaessa Valaistus- ja lämmityspylväiden kunto tarkistetaan vuosittain.

6 3.8 Liputus Liputus tehdään yleisten liputusohjeiden mukaisesti. 4. RAKENNUS 4.1 Julkisivut Julkisivut tarkistetaan yksityiskohtaisemmin keväällä. Päivittäin havainnoidaan mahdollinen graffitien tai töherrysten ilmestyminen. Niiden poisto tehdään mahdollisimman nopeasti. 4.2 Ikkunat ja ovet 4.3 Parvekkeet 4.4 Vesikatot 5. TILAT 5.1 Yhteistilat 5.2 Väestönsuojatilat 5.3 Kosteat ja märät tilat 5.4 Liikuntatilat Ikkunat ja parvekeovet tarkastetaan ja huolletaan tarvittaessa. Ulko-ovien lukot ja ovensulkijat tarkastetaan ja huolletaan vuosittain.. Huolehditaan, että parvekkeiden vedenpoisto toimii. Tarkistetaan keväisin ja syksyisin useammin. Parvekkeiden suojaverhous tarkistetaan vuosittain. Parvekekaiteiden kiinnitykset, tiivisteet ja pellitykset tarkistetaan viiden vuoden välein Vesikaton pintarakenteiden ja varusteiden kunto ja toimivuus varmistetaan huoltotarkastuksin vähintään kerran vuodessa. Katoilla ja katoksilla olevan lumen määrää tarkkaillaan. Tarvittaessa asennetaan varoituksia ja kulkuesteitä. Huolehditaan, että putoava lumi tai ei aiheuta vaaraa. Kun lumen määrä ylittää kohtuullisen rajan, lumet pudotetaan, ja esim. vaaralliset jääpuikot pudotetaan välittömästi, kun ne on havaittu. Porrashuoneet, käytävät, ullakot jne. pidetään tyhjinä tavaroista ja roskista. Tarvittaessa annetaan ohjeita käyttäjille. Väestönsuojalaitteiden testaus ja huolto tehdään viranomaisten ja laitevalmistajien ohjeiden mukaisesti kerran vuodessa. Saumat ja läpiviennit tarkistetaan vuosittain. Liikuntatilojen välineet, kuten kiipeilyvälineet sekä siirrettävät varusteet ja välineet tarkastetaan vuosittain. Korkealla sijaitsevat kiinnitykset tarkistetaan lamppujen vaihdon yhteydessä.

7 5.5 Kiinteistötekniset tilat Tilat pidetään puhtaana ja järjestyksessä. Huolehditaan, että tiloissa ei ole sinne kuulumattomia tavaroita. Teknisten tilojen, myös tyhjillään olevien tilojen lattiakaivot täytetään nesteellä siten, että lattiakaivoja ei päästetä kuivumaan ja haisemaan. 5.6 Jätehuoltoja ja jätetilat Jätehuollosta huolehtiminen sisältyy pääosin sopimukseen. Eräät jätehuollon osaalueet kuuluvat käyttäjien hoitoon ja kustannuksiin, esim. riskijäte ja tietoturvajäte. Jätehuoltotilat pidetään puhtaana ja järjestyksessä. Säiliöiden käyttöä seurataan. Siivous tehdään tarvittaessa. 6 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ 7 KYLMÄJÄRJESTELMÄ Lämmitysjärjestelmän toimintaa tarkkaillaan muun kiinteistöhoidon ohessa päivittäin. Lämmitysjärjestelmän tarkastus tehdään lämmityskauden alussa. Öljylämmitysjärjestelmät huolletaan vuosittain lämmityskauden alussa huoltoohjelman mukaisesti. Kylmäjärjestelmien toimintaa tarkkaillaan muun kiinteistönhoidon ohessa päivittäin. Kylmäjärjestelmät huolletaan ja nestetasapaino tarkistetaan vuosittain jäähdytyskauden alkaessa. 8 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄ Vesi- ja viemärijärjestelmien toimintaa tarkkaillaan muun kiinteistönhoidon ohessa päivittäin. Hanojen poresuuttimet ja suihkusihdit puhdistetaan tarvittaessa. Hajulukot ja lattiakaivot tarkistetaan 2-5 vuoden välein kiinteistön käyttötarkoituksesta riippuen. Rakennusten sisäpuolisten kaivojen ja tarkastusluukkujen kansirakenteiden tiiveys varmistetaan. 9 SADEVESIJÄRJESTELMÄ Sadevesijärjestelmien kuntoa ja toimivuutta tarkastellaan muun kiinteistönhoidon ohella. Kattokaivot, sadevesikourut, syöksytorvet, rännikaivot, pintakourut sekä sadevesikaivot pidetään puhtaina ja toimintakuntoisina. Erityisesti kattokaivot ja rännikaivot tarkistetaan ja pudistetaan keväisin ja syksyllä useasti. Tarkistetaan ja puhdistetaan tarvittaessa sadevesi-, viemäri- ja perusvesikaivojen sakkapesät, kannet ja kehykset.

8 10 ALKUSAMMUTUSKALUSTO Tarkkaillaan alkusammutuskaluston kuntoa, kiinnityksiä ja merkintöjä. Huolehditaan, että määräaikaistarkastukset toteutetaan ajallaan. Käsisammuttimet tarkistetaan säännöllisesti. Pikapalopostit kokeillaan vuosittain letkujen ja letkuliitosten pitävyyden ja vedentulon varmistamiseksi. (Pikapalopostien koeponnistus tehdään viiden vuoden välein.) 11 AUTOMAATTINEN SAMMUTUSJÄRJESTELMÄ Automaattisen sammutusjärjestelmän toiminnasta ja kunnosta huolehditaan suorittamalla koestukset ja tarkastukset viranomaisvaatimusten mukaisesti. Koestukset ja tarkastukset dokumentoidaan. 12 ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ Ilmanvaihtojärjestelmän toimintaa tarkkaillaan muun kiinteistönhoidon ohessa päivittäin. Huolehditaan, että tulo- ja poistoilman lämpötila vastaa säädön asetusarvoja, lämmöntalteenotto toimii oikein, poisto- ja tuloilmavirrat ovat suuruusluokaltaan oikeita, laitteistossa ei esiinny vuotoja, poikkeuksellista tärinää tai ääntä, ilmanvaihtopuhaltimet sekä ohjaus toimivat ja laitteistot ja kanavistot ovat kunnossa. Ilmanvaihtojärjestelmän laitteet tarkastetaan ja varmistetaan, että ne toimivat suunnitellusti. Suodattimet vaihdetaan oikea-aikaisesti. Tarkistetaan, että puhaltimien siivet ja kotelot ovat puhtaat, kiilahihnat ovat sopivan kireät, voitelua vaativat laakerit voidellaan. Ulkoilmasäleiköt puhdistetaan säännöllisesti. Ilmanvaihtokanavat pudistetaan säännöllisin välein oman seurantaohjelman mukaisesti. Puhdistamisen jälkeen ilmamäärät mitataan ja säädetään. 13 SÄHKÖJÄRJESTELMÄ 13.1 Sähköjärjestelmien tarkastus 13.2 Valaistus Sähköjärjestelmää tarkkaillaan ja kunnossapidetään muun kiinteistönhoidon ohessa. Sähköjärjestelmä tarkistetaan tarkastuslaitoksen toimesta 10 vuoden välein. Autolämmityspistorasioiden virta kytketään pois päältä kesäajaksi. Ulkovalaisimien valaisinkupujen, lamppujen ja sulakkeiden tarkistaminen (eheys ja toimintakunto)

9 14 VARAVOIMAKONE Tilojen valaisinten valaisinkuvut, lamput, sulakkeet sekä valopainikkeet, kytkimet ja peitelevyt yms. tarkastetaan ja vaihdetaan tarvittaessa Varavoimakoneen koekäyttö toimitetaan 2 viikon välein ja dokumentoidaan kiinteistönhoidon henkilöstön toimesta. 15. RAKENNUSAUTOMATTIOJÄRJESTELMÄ Rakennusautomaatiojärjestelmän kautta seurataan kiinteistöjen järjestelmien toimivuutta ja asetusten muutostarpeita päivittäin, ja tehdään tarvittavia muutoksia. 16 TURVALLISUUSJÄRJESTELMÄT Paloilmoitinjärjestelmä Paloilmoitinjärjestelmän kuukausikokeilu tehdään huolto- ja käyttöohjeiden mukaisesti. Kokeilu dokumentoidaan myös keskukselle. Kolmen vuoden välein järjestelmä tarkastetaan (määräaikaistarkastus) tarkastuslaitoksen toimesta. Rikosilmoitinjärjestelmä Hälytykset koestetaan puolivuosittain huoltomiehen toimesta. Turvavalaistusjärjestelmä Merkki- ja turvavalaistusjärjestelmä koestetaan kolmen kuukauden välein ja dokumentoidaan. Kaikki viat korjataan mahdollisimman nopeasti. 17 LAITTEET JA LAITEJÄRJESTELMÄT Hissit Hissihuollot ostetaan hissihuoltoon valtuutetuilta toimijoilta huolto-ohjelman mukaisesti. Hissin määräaikaistarkistukset toimitetaan tarkastuslaitoksen toimesta. Nostolaitteet Määräaikaistarkastukset toimittaa tarkastuslaitos 18 KÄYTTÄJIEN JÄRJESTELMÄT - ATK- järjestelmä - Kuulutusjärjestelmä - AV- järjestelmät - Käyttäjien hälytysjärjestelmä - Terveyden- ja sairaanhoitoon liittyvät järjestelmät ( esim. lääkintähappi, röntgen, hammashoidon laitteisto jne.) Köyttäjien järjestelmien huolto, kunnossapito, korjaukset, ja hankinnat eivät sisälly palvelusopimukseen.

10 19 KÄYTTÄJIEN KONEET; LAITTEET JA KALUSTEET Käyttäjien koneiden, laitteiden ja kalusteiden huolto, kunnossapito, korjaukset ja hankinnat eivät sisälly palvelusopimukseen Esimerkkeinä sairaanhoitoon liittyvät koneet laitteet ja hoitokalusteet, ruoanvalmistukseen liittyvät laitteet, kuten padat, höyryuunit, astianpesulinjastot yms. toimistojen atk- laitteet ja toimistokalusteet yms. 20 PÄIVYSTYS 21 VARTIOINTI 21 JÄTEHUOLTO Kiinteistöhoidon päivystys toteutetaan palvelusopimukseen sisältyen joko palveluntuottajan oman henkilöstön toimesta tai ostopalveluna. Kiinteistöjen vartiointi ostetaan vartiointiliikkeeltä palvelusopimukseen sisältyen. Toiminnasta johtuva esim. henkilöstön turvallisuuteen tai yleiseen järjestyksenvalvontaan liittyvä vartiointi/turvallisuuspalvelu ei sisälly palvelusopimukseen. Jätehuolto normaalin kiinteistöjätteen osalta sisältyy palvelusopimukseen. Tietoturvajäte, terveydenhuollon erityisjätteet, riskijätteet eivät sisälly palvelusopimukseen. 22 MUUT PALVELUT Laaditaan ja toimitetaan oikea-aikaiset ja riittävät tiedotteet ja ilmoitukset kiinteistöjen käyttäjille kiinteistöissä tapahtuvista muutoksista. Kulutusmittarit luetaan, dokumentoidaan ja toimitetaan niitä tarvitseville, esim. energiansäästöseuranta. Hankinta- ja korjauspäätösten tekemisestä, laadunvarmistuksesta, huoltotapahtumien tiedonkeruusta ja raportoinnista, toimenpiteiden suunnittelusta, tarkastuksista, kiinteistön hankinnoista ja muista yleispalveluista huolehtiminen kuuluu pääosin sopimuksen piiriin. Kiinteistön lukuun tapahtuvat päätökset ostopalvelujen käytöstä ja hankinnoista tehdään palvelusopimukseen sisältyen. Kiinteistöhuollon sopimusten toimivuutta valvotaan.