SRV Elämäsi rakentaja

SRV Elämäsi rakentaja Tilinpäätöskatsaus 1-12/2012 Jukka Hienonen Toimitusjohtaja 13.2.2013

Kannattavuus oli heikko, mutta tilauskanta säilyi vahvalla tasolla Konsernin liikevaihto edellisvuoden tasolla, kannattavuus heikkeni - liikevaihto 641,6 milj. euroa, -4,6 % - liikevoitto 6,9 milj. euroa, -51,2 % Kannattavuutta söivät usean urakan kateheikennykset Tilauskanta nousi 827,8 milj. euroon (+2,1 %), katetaso parantunut - Kotimaan toimitilarakentamisen tilauskanta nousi 438,7 milj. euroon (362,2 milj.), vaikka kilpailu-urakointiin on suhtauduttu kriittisemmin Kotimaan asuntorakentamisen kehitys jatkui myönteisenä Moskovan Etmia-kiinteistön ja Espoon Derbyn myynnit eivät toteutuneet vielä 2012 Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto lähes tuplaantui ja tappio puolittui Joulukuussa laskettiin liikkeeseen omanpääomanehtoinen 45 milj. euron laina

Q4 lyhyesti Liikevaihto laski 175,4 miljoonaan euroon (266,7 10-12/2012) Liikevoitto laski selvästi 2,4 miljoonaan euroon (13,2 10-12/2012) - Vertailukauden luvuissa mukana kahden pysäköintiluolan kauppa ja suurempi määrä tuloutuneita omaperusteisia asuntoja Tulos ennen veroja 2,2 miljoonaa euroa 3

1,7-1,7-1,5 0,3 2,5-2,1 2,2 569 530 596 570 551 517 610 710 12,4 133 143 215 191 195 230 218 153-0,3 0,2 1,8 133 1,0 3,1-0,4 2,4 137 136 141 170 156 175 267 13,2 SRV-konserni graafeina Meur Liikevaihto Meur Liikevoitto 300 Liikevaihto 14 Liikevoitto 250 200 150 12 10 8 6 100 4 50 2 0 0 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12-2 900 800 700 600 500 400 Meur Tilauskanta Meur Tulos ennen veroja 702 673 862 811 828 761 746 747 300 4 14 Tulos 12 10 8 6 200 2 100 0 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Myyty osuus Myymätön osuus 0-2 -4 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 4

Tilauskanta 800 811 100 828 53 700 600 500 400 300 489 32 202 595 20 303 349 336 Kansainvälinen liiketoiminta Kotimaan liiketoiminta; Asuntorakentaminen 200 100 0 439 362 255 272 12/2009 12/2010 12/2011 12/2012 Kotimaan liiketoiminta; Toimitilarakentaminen

Asuntotuotanto- ja myynti hyvällä tasolla Viime vuonna SRV myi ennätysmäärän asuntoja, yhteensä 745 kpl - asunnoista 477 myytiin kuluttajille, 268 instituutiosijoittajille - neljännellä neljänneksellä myytiin 207 asuntoa, joista 140 asuntoa kuluttajille - asuntomyynti on jatkunut hyvällä tasolla tammikuussa 2013 Rakenteilla 1849 asuntoa, 348 vähemmän kuin vuosi sitten - tuotannosta 70 % vuokra- ja asumisoikeusasuntoja - rakenteilla olevasta tuotannosta myyty yli 80 % - rakenteilla 586 omaperusteista asuntoa, tuotannosta 2/3 on pääkaupunkiseudulla - oman tuotannon uusia aloituksia 415 kappaletta 6

Asuntomyynti vuosittain

8 Asuntotuotannon kasvanut viime vuosina

SRV:n pääkaupunkiseudun asuntohankekehitys tukeutuu raideliikenteen hyödyntämiseen Kalasataman tornitalot - 6 kpl 20-33 krs asuintaloja metroaseman yhteyteen. Rak.oik. n. 90.000 m² - asemakaavasta 1 valitus, aloitus 2014 Keilaniemen tornitalot - 4 kpl 32-40 krs asuintaloja metroaseman yhteyteen. Rak.oik. 72.000 m² - kaavaehdotuksesta 5 valitusta, aloitus 2014 Matinkylän asuntokohteet - 4 asuntokohdetta metroaseman välittömään läheisyyteen, Espoon Artesaani myynnissä Niittykummun kehittäminen - yhteishanke Varman ja Saton kanssa. Kokonaisrak.oik. n. 150.000 m², SRV:n osuus 1/3. - vahva kaava arviolta Q2/2013, aloitus 2014 Perkkaa - yhteishanke Ilmarisen ja Saton kanssa. Kokonaisrak.oik. n. 102.000 m², SRV:n osuus 1/3 - aloitus 2014 Tapiolan keskustan kehittäminen - LähiTapiolan kanssa kehitettävä laaja kohde, asuntorak.oik 20.000 m². Aloitus 2013 Urheilupuisto/Orion kehityshanke - yhteistyösopimus Orionin kanssa Niittykummun tehdasalueen kehittämisestä asuinkäyttöön. Rak.oik 48 000 m², SRV:n osuus väh. 40% - aloitus 2014 9 Elämäsi rakentaja

Kotimaan liiketoiminta Meur Liikevaihto Meur Liikevoitto 250 200 18 16 14 12 150 10 249 8 100 17,9 50 151 157 6 124 131 128 140 121 4 4,4 5,4 5,8 2 3,3 2,4 1,9 1,6 0 0 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Meur Tilauskanta Meur Uudet sopimukset 800 700 600 500 400 300 200 100 0 746 774 711 658 662 676 590 565 336 374 349 329 336 364 312 332 439 372 362 329 278 325 312 233 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Toimitilarakent. Asuntorakent. 300 250 200 150 100 50 0 295 246 191 115 142 137 91 55 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12

25 Kansainvälinen liiketoiminta Meur Liikevaihto Meur Liikevoitto 4 20 15 10 20 18 19 18 16 5 8 8 5 0 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Meur 140 120 100 80 Tilauskanta 2 0-2 -4 2,4 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12-1,4-1,1-1,9-1,9-2,4-2,6-2,6 60 40 20 112 109 117 100 102 85 71 53 0 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 11

Venäjän kauppakeskusmarkkina vetää Pearl Plaza - hankkeen 1. vaihe noin 140 meur, laajuus on n. 92 000 m2 - SRV:n omistus 50 % (sijoitus 20 meur), rahoitus Kiinasta - SRV projektinjohtourakoitsija ja vastaa kaupallistamisesta - rakennustyöt käynnissä, valmistuu 2013 - noin 90 % tiloista vuokrattu tai varattu - 100% vuokratun kauppakeskuksen vuosivuokratulon arvioidaan olevan noin 18,4 milj. euroa Septem City - SRV:n suurin kehitysprojekti, joka rakennetaan Ohtan alueelle osaksi Pietarin liike-keskustaa - SRV:n kokonaan hallinnoima 8,5 ha alue - yli 400 000 m2 kokonaisuus, mm. kauppakeskus, toimistoja liiketiloja sekä hotelli-, ravintola- ja viihdepalveluja useassa eri vaiheessa - I-vaihe 250 milj. euron Okhta Mall -kauppakeskus - alustavia vuokrasopimuksia yli 25% - tavoitteena rakentamisen aloitus 2013 12 NEVSKAJA RATUSHA SMOLNY

SRV:n focus Venäjällä on Pietarissa ja Moskovassa Venäjän kiinteistömarkkina on kehittynyt myönteisesti - Moskova kattaa valtaosan koko Venäjän kiinteistösijoitusmarkkinoista, joiden volyymin arvioidaan olleen 5 Mrd euroa 1-9/2012 - vahvistamattomien tietojen mukaan Morgan Stanley Real Estate Fund VII Global -rahasto osti tammikuussa 2012 Pietarin Galeria Mall - kauppakeskuksen 1,05-1,1 Mrd USD:lla. - Stockmann toteaa Q3/12 osavuosikatsauksessaan, että Venäjän kiinteistömarkkinoiden positiivinen kehitys on kannustanut Stockmannia arvioimaan Pietariin Nevsky Centre -kauppakeskuksen kaupallisen arvon ja mahdollisesti vahvistamaan yhtiön taloudellista asemaa etsimällä ulkopuolisen sijoittajan tälle kiinteistölle - SRV:n Pearl Plaza -hanke on yksi merkittävistä Pietariin valmistuvista v. 2013 kauppakeskuksista 13

Co-investor-ratkaisut tukevat Venäjän hankekehitystä Kiinteistösijoitusyhtiö Russia Invest B.V. - SRV:n kehittämä co-investor sijoitusyhtiökonsepti. Yhtiö sijoittaa SRV:n kehityshankkeisiin Moskovassa ja Pietarissa. SRV vastaa hankkeiden kehittämisestä ja toimii projektijohtourakoitsijana - osakkaiden sijoitussitoumukset 95,5 meuroa SRV, Ilmarinen, Sponda á 26 meuroa Etera 12,5 meuroa Onvest 5,0 meuroa - kehityshankkeet rahoitetaan muilta osin hankekohtaisin pankkilainoin, jolloin kokonaisinvestointien määrä voi nousta noin 300 meuroon VTBC- Ashmore Real Estate Partners I L.P. - SRV:n VTBC:n kanssa kehittämä sijoitusrahasto Rahasto sijoittaa toimitilakohteiden sekä korkean tason asuntojen rakentamiseen Moskovassa ja Pietarissa. VTBC ja Ashmore Group Plc hallinnoivat rahastoa General Partner -yhtiön osakkaina. Rahaston tavoitteena vähintään 300 meuroa - SRV:n osuus ensimmäisen vaiheen sijoitussitoumuksista 20 meuroa. Muut sijoittajat Ilmarinen, Etera, VTBC ja Ashmore hallitsemiensa rahastojen kanssa - SRV toimii sekä sijoittajana että projektinjohtourakoitsijana ja arvioi saavansa rahaston kautta rakennusurakoita noin 200 meuroa arvosta - rahasto on hankkinut toimisto- ja logistiikkakiinteistön Moskovasta 14

Myyntivalmiita toimitilakohteita Derby Business Park, Espoo - SRV:n kehittämä kolmen toimistotalon toimitilahanke Espoon Perkkaalla rajoittuu Turun moottoritien uuteen liittymään - vuokrausaste 88 %, lähes 600 pysäköintipaikkaa. Vaihe I valmistui 8/2012, mm. SRV:n pääkonttori. Vaihe II (mm. Siemensin pääkonttori) valmistuu 8/2013 - SRV arvioi, että 100% vuokratun toimistokohteen vuosivuokratulo on noin 4,1 meuroa. Toimet kohteen myymiseksi käynnissä Etmia II & III-toimistotalo, Moskova - SRV:n kehittämä toimistohanke Moskovaan - sijainti Prospekt Mira -metroaseman vieressä, Etmia II valmistui Q4/2009, lisäosa Etmia III valmistui 2012 - pääosan kohteesta muodostaa Etmia II, joka on Class A luokiteltu toimistotalo. Etmia III on Class B -luokiteltu toimistotalo - SRV omistaa 50% yhteisyrityksestä - kohde kokonaan vuokrattu ja vuoden 2013 vuokratasoksi arvioidaan 4,2 miljoonaa euroa. Toimet kohteen myymiseksi käynnissä 15

16 Luottamuksellinen SRV:n hybridilainan liikkeeseenlasku SRV laski liikkeeseen joulukuussa 45 miljoonan euron kotimaisen hybridilainan (omanpääomanehtoinen joukkovelkakirjalaina) Hybridilainan ehdot seuraavat kotimaista markkinastandardia - lainan vuotuinen kuponkikorko on 9,5 % - lainalla ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin neljän vuoden kuluttua - lainan liikkeeseenlaskupäivä on 28.12.2012 - hybridilaina vahvistaa yhtiön vakavaraisuutta ja rahoitusasemaa - lainaa tarjottiin valikoiduille institutionaalisille sijoittajille suunnattuna tarjouksena (private placement) Suomessa. Koordinaattorina transaktiossa toimi Nordea Markets ja järjestäjinä Nordea Markets ja Pohjola Markets Hybridilaina tukee omien hankkeiden käynnistymistä ja SRV:n sijoituskapasiteettia hankkeisiin

SRV:n vuoden 2013 näkymät Konsernin koko vuoden liikevaihdon arvioidaan olevan vähintään edellisen vuoden tasolla Konsernin tuloksen ennen veroja arvioidaan olevan edellisen vuoden tasoa korkeampi. Arviot eivät sisällä Derbyn ja Etmian mahdollisia myyntejä

18 Liitteet

1-12/2012 lyhyesti (meur) 1-12/ 2012 1-12/ 2011 muutos, meur muutos, % Liikevaihto, meur 641,6 672,2-30,6-5% Liikevoitto, meur 6,9 14,1-7,2-51% Tulos ennen veroja, meur 2,8 10,8-8,0-74% Tulos/osake, euroa 0,02 0,17-0,15-88% Osinko 1) 0,06 0,12-50% Tilauskanta, meur 827,8 810,8 +16,9 +2% Omavaraisuusaste 34,7% 31,0% Asuntomyynti, kotimaa (kpl) 745 680 +10% 1) hallituksen ehdotus yhtiökokoukselle

SRV:n tilauskanta säilyi vahvalla tasolla 1-12/2012 lyhyesti Kotimaan asuntorakentamisen kehitys jatkui myönteisenä - rakenteilla 1 849 asuntoa (2 197) - v. 2012 myytiin yhteensä 745 asuntoa (680) Kotimaan tilauskannan kasvattamisessa onnistuttiin (+9%) - toimitilarakentamisen tilauskanta kasvoi 439 milj. euroon (362), asuntorakentamisen tilauskanta edellisen vuoden tasolla Pietarin Pearl Plaza -kauppakeskushankkeen rakentaminen, kaupallistaminen ja vuokraus etenee Toimistokohteiden myyntiprosesseja käynnissä tavoitteena myynti 2013 aikana - Moskovan Etmia -toimistotalo kokonaan vuokrattu, Espoon Derby Business Park toimistohankkeen vuokrausaste jo 88%, kohde valmistuu elokuussa 2013 Konsernin liikevaihto kasvoi, mutta kannattavuus laski muutaman urakkakohteen kateheikennyksien ja toimitilamyyntien siirtymisen takia - liikevaihto 641,6 milj. euroa (672,2 milj. 2011, -4,6%) - liikevoitto 6,9 milj. euroa (14,1 milj.) - tilauskanta 827,8 milj. euroa (810,8 milj. 31.12.11) Joulukuussa laskettiin liikkeeseen omanpääoman ehtoinen 45 meuron laina - tukee omien hankkeiden käynnistymistä

Q4/2012 lyhyesti Q4/ 2012 Q4/ 2011 Muutos Q4/12 vs Q4/11 (meur) Liikevaihto 175,4 266,7-34% Liikevoitto 2,4 13,2-82% Tulos ennen veroja 2,2 12,4-82% Tulos/osake, eur 0,03 0,24-88% Uudet sopimukset 248,0 196,1 +26% Asuntomyynti Suomessa, kpl 207 129 +60% Omaperusteinen tuotanto, kpl 140 100 +40% Neuvottelu-urakat, kpl 67 29 +131%

Asuntorakentamisen tilauskannan rakenne SRV:n asuntotuotannon riskiprofiili pidetty maltillisena Tilauskanta 336 milj. euroa - urakat ja neuvottelu-urakat (129 milj. euroa) muodostavat 38 % tilauskannasta - rakenteilla oleva omaperusteinen tilauskanta 178 milj. euroa - valmiiden kohteiden osuus 8% - omaperusteisen tuotannon rakenne tasapainoinen myyntiriski maltillinen, asuntojen mediaanimyyntihinta 275 000 eur/asunto, kohteista yli 60% pääkaupunkiseudulla Asuntorakentamisen tulouttamattoman tilauskannan arvosta 56% myyty Luovutuksenmukainen tuloutus vaikuttaa liikevaihdon ja tuloksen kirjautumiseen - kohteet tuloutuvat rakentamisen etenemisen (urakat) ja luovutuksen mukaan (omaperusteinen tuotanto) - 2013 arvioidaan valmistuvan 505 asuntoa (451 1-12/2012) ja ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 124 asuntoa (99 Q1/2012)

Kotimaan liiketoiminta 1-12/ 2012 1-12/ 2011 muutos 1-12/12 vs 1-12/11 Meur % 10-12 2012 10-12 2011 Liikevaihto, meur 568,3 632,3-64,0-10,1% 157,2 248,9 - toimitilarakentamisen osuus 305,3 379,6-74,3-19,6% 83,5 135,9 - asuntorakentamisen osuus 263,0 252,8 +10,2 +4,0% 73,7 113,0 Liikevoitto, meur 14,8 27,9-13,2-47,2% 1,6 17,9 Liikevoitto% 2,6% 4,4% 1,0% 7,2% Tilauskanta, meur 774,4 711,2 +63,2 +8,9% - toimitilarakentamisen osuus 439 362 +77 +21,1% - asuntorakentamisen osuus 336 349-13 -3,8% Liikevaihto laski 10% - asuntorakentaminen kasvoi 4%, toimitilarakentamisen volyymi laski ja toiminnan painopiste on säilynyt urakoinnissa - kotimaan kannattavuustaso heikkeni, liikevoittoa laski kolmen kiinteähintaisen urakan kateennusteiden heikennykset ja toimitilakohteen myynnin siirtyminen Tilauskanta kasvoi selvästi, loppuvuonna onnistuttiin uusien sopimusten hankinnassa - kiinteähintaisen urakoinnin määrä laskussa, tilauskannan laskennallinen kate parantunut Siirrämme painopistettä omaperusteiseen ja -kehitteiseen tuotantoon - tavoitteena vähentää kiinteähintaisten urakoiden määrää tilauskannassa ja lisätä neuvotteluurakoiden sijoittajamyyntiä - Espoon Perkkaan Derby Business Park toimistokokonaisuus valmistuu 8/2013 ja kohteen myyntiprosessi on käynnissä

Kansainvälinen liiketoiminta 1-12/ 2012 1-12/ 2011 muutos 1-12/12 vs 1-12/11 Meur % 10-12 2012 10-12 2011 Liikevaihto, meur 73,1 39,0 +34,2 +87,6% 18,1 17,5 Liikevoitto, meur -3,2-8,3 +5,1-61,3% 2,4-2,6 Liikevoitto% -4,4% -21,3% 13,3% -14,9% Tilauskanta, meur 53,4 99,6-46,3-46,4% Liikevaihto kasvoi Pearl Plaza -kauppakeskushankkeen rakentamisen edistyessä - liiketappioon vaikutti toiminnan hankekehitysluonne, kiinteät kustannukset ja Pearl Plaza hankkeen rakentamisen katteen eliminointi. Septem City:n palaneesta varastorakennuksesta Q1/12 tehtiin 1,1 milj. euron lisäpoisto. Q4/12 liikevoittoon kirjautui 2 meuron myyntivoitto myydystä kehityshankeyhtiöstä ja Virossa 0,5 milj. euron arvonlisäverojen takaisinsaanti - Baltian liiketoiminta vähäistä, toiminta keskitetty Viroon Pearl Plaza-kauppakeskus etenee suunnitelmien mukaisesti Pietarissa - vuokrausaste yli 70 %, vuokraamattomista tiloista valtaosa myös varattu, kiinnostus kohteesta ylittänyt odotukset - kokonaislaajuus noin 140 milj. euroa, SRV:n sijoitus 20 milj. euroa. Rakentaminen täydessä käynnissä, kohde valmistuu 2013 Etmia -toimistokiinteistö on täyteen vuokrattu - myyntiprosessi käynnistetty, tavoitteena myynti vuoden 2013 aikana - vuokrataso 2013 arviolta 4,2 milj. euroa Russia Invest -rahasto käy aktiivisia neuvotteluja kohteista

SRV konserni 1-12/ 2012 1-12/ 2011 muutos 1-12/12 vs 1-12/11 Meur % 10-12 2012 10-12 2011 Liikevaihto, meur 641,6 672,2-30,6-4,6% 175,4 266,7 Liikevoitto, meur 6,9 14,1-7,2-51,2% 2,4 13,2 Liikevoitto% 1,1% 2,1% 1,4% 4,9% Rahoitustuotot - ja kulut, yht. meur -4,1-3,3-0,8 +25,1% -0,2-0,8 Tulos ennen veroja, meur 2,8 10,8-8,0-74,3% 2,2 12,4 Tulos/osake, euroa 0,02 0,17-0,14 0,04 0,23 Tilauskanta, meur 827,8 810,8 +16,9 +2,1% Uudet sopimukset, meur 594,5 811,6-217,1-26,7% 248,0 196,1 Omavaraisuusaste, % 34,7 31,0 Liikevaihto laski 4,6 % - liikevoitto laski 6,9 milj. euroon, kolmeen urakkakohteeseen tehtiin merkittäviä kateheikennyksiä - rahoituskulut kasvoivat, vertailukauden rahoitustuotoissa korkojohdannaissopimusten ja valuuttakurssien arvostuseriä Tilauskanta vahvalla tasolla, 828 milj. euroa - myyty tilauskanta 610 milj. euroa (74%) Omien hankkeiden kehittämistä jatkettiin - fokus keskeisten avainhankkeiden käynnistämisessä ja kansainvälisen liiketoiminnan volyymin kasvattamisessa

SRV:n kehityshankkeita

Suomen ensimmäiset tornialueet SRV suunnittelee, rakentaa ja kaupallistaa Hankkeet yhteistyössä kaupungin kanssa Metroasemat tornien alla Keilaniemeen neljä asuintornia Kalasataman keskukseen kuusi asuintornia, kauppakeskus, toimistoja hotellitornit sekä terveysasema Molempiin kohteisiin syntyy runsaan 2000 asukkaan asuinalue Rakentaminen aloitetaan 2014 ja ensimmäiset rakennukset valmiina 2016 Molemmista hankkeista tehty kaavavalitukset Yhteensä noin 1,5 mrd euron liikevaihto 27 Elämäsi rakentaja

Kalasataman keskus SRV voitti Helsingin kaupungin kilpailun Kalasataman metrokorttelin toteuttamisesta - suunnitelma sisältää hankkeen rakentamisen, rahoittamisen ja tilojen myynnin sekä vuokrauksen. Kokonaisliikevaihdoksi 2011-2021 arvioidaan noin miljardi euroa Toteutussopimus allekirjoitettiin elokuussa 2011 - asemakaavamuutoksesta on jätetty valitus hallinto-oikeuteen SRV:n suunnitelman kokonaiskerrosala on noin 185 000 m 2, jakautuen - 6 asuintornia, joissa asuntoja n. 90 000 m 2 - liike- ja palvelutiloja n. 60 000 m 2 - toimistoja 11 000 m 2 ja hotelli 10 000 m 2 - kaupungin sosiaali- ja terveyskeskus 11 000 m 2 Koko Kalasataman alueelle rakennetaan asunnot 20 000 asukkaalle. SRV:llä urakoita myös Kalasataman keskuksen ulkopuolella 28

Keilaniemen tornit, Espoo Niittykummun aluekehityshanke, Espoo SRV:n kehittämä asuintornitalohanke Keilaniemen metroaseman yhteyteen 4 kpl 32-40 kerroksisia tornitaloja Kehä I tunneloidaan ja päälle rakennetaan Tapiolan ja Keilaniemen yhdistävä puistokansi kokonaislaajuus 72 000 m 2 asuntoja ja 9 000 m 2 toimistotiloja Asemakaavamuutos hyväksytty 5/2012 - viisi valitusta, kaava vahvaksi arviolta viimeistään 2014 - tiesuunnitelma liikenneviraston käsittelyssä syksyllä 2012 SRV:n kehittämä aluekehityshanke Niittykummun tulevan metroaseman yhteyteen yhteistyökumppanit Varma ja Sato pääosin asuntorakentamista, lisäksi ostoskeskus kehitysalueen koko noin 140 000 m 2 - kaupungin alueiden suunnitteluvaraus 90 000 m 2, josta SRV:n osuus on 1/3, lisäksi SRV;n hankkiman Niittytorin kauppakeskuksen alueelle 15 000 m 2 asuntoja kaava vahvaksi arviolta 2012-2013 29

Perkkaan aluekehityshanke, Espoo Jätkäsaaren hankkeet, Helsinki 30 SRV:n aluekehityshanke Espoon Perkkaan alueelle yhteistyökumppanit Ilmarinen ja Sato, á 1/3 hankkeesta alue rakennuksineen ostettu Siemensiltä, joka jatkaa vuokralaisena nykyisissä tiloissaan uusien toimitilojensa valmistumiseen asti kokonaislaajuustavoite 110 000-120 000 m 2 kaava vahvaksi arviolta v. 2012-2013 SRV:n ja VVO:n kestävän rakentamisen esimerkkihanke Airut Sitra mukana asiantuntijana kokonaislaajuus 12 000+ m 2, kaava on vahva WoodCity - SRV:n, Stora Enson ja ATT:n puurakentamisen esimerkkihanke kokonaislaajuus 27 000 m 2 toimisto-, asunto- ja hotellirakentamista suunnittelukilpailun voittaja valittu: Anttinen Oiva Arkkitehdit: Stories

Tilinpäätöskatsaus 1-12/2012 Taulukot

Konsernin avainluvut Konsernin avainluvut (milj. eur) 1-12/ 2012 1-12/ 2011 muutos, meur muutos, % 10-12/ 2012 10-12/ 2011 Liikevaihto 641,6 672,2-30,6-4,6 175,4 266,7 Liikevoitto 6,9 14,1-7,2-51,2 2,4 13,2 Rahoitustuotot ja -kulut, yht. -4,1-3,3-0,8-0,2-0,8 Tulos ennen veroja 2,8 10,8-8,0-74,3 2,2 12,4 Tulouttamaton tilauskanta 827,8 810,8 16,9 2,1 Uudet sopimukset 594,5 811,6-217,1-26,7 248,0 196,1 Liikevoitto, % 1,1 2,1 1,4 4,9 Katsauskauden voitto, % 0,1 0,8 0,8 3,1 Omavaraisuusaste, % 34,7 31,0 Korollinen nettovelka 267,9 271,8 Velkaantumisaste, % 126,2 160,2 Sijoitetun pääoman tuotto, % 2,2 4,5 Oman pääoman tuotto, % 0,5 3,3 Tulos per osake, eur 0,02 0,17 0,03 0,24 Omapääoma per osake, eur 4,62 4,68 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj. kpl 35,5 35,0 1,4

Konsernin keskeiset tunnusluvut (1) Keskeiset tunnusluvut 1-12/ 2012 1-12/ 2011 10-12/ 2012 10-12/ 2011 Liikevaihto milj. euroa 641,6 672,2 175,4 266,7 Liikevoitto milj. euroa 6,9 14,1 2,4 13,2 Liikevoitto, % liikevaihdosta % 1,1 2,1 1,4 4,9 Tulos ennen veroja milj. euroa 2,8 10,8 2,2 12,4 Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta % 0,4 1,6 1,2 4,6 Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos milj. euroa 0,8 5,9 1,3 8,2 Oman pääoman tuotto % 0,5 3,3 Sijoitetun pääoman tuotto % 2,2 4,5 Sijoitettu pääoma milj. euroa 513,3 454,0 Omavaraisuusaste % 34,7 31,0 Korollinen nettovelka milj. euroa 267,9 271,8 Velkaantumisaste % 126,2 160,2 Tilauskanta milj. euroa 827,8 810,8 Uudet sopimukset milj. euroa 594,5 811,6 Henkilöstö keskimäärin 989 880 Investoinnit taseen pysyviin vastaaviin milj. euroa 3,7 10,2 1,7 6,4 Investoinnit taseen pysyviin vastaaviin, % liikevaihdosta % 0,6 1,5 1,0 2,4

Konsernin keskeiset tunnusluvut (2) Keskeiset tunnusluvut 1-12/ 2012 1-12/ 2011 10-12/ 2012 10-12/ 2011 Osakekohtainen tulos euroa 0,02 0,17 0,03 0,24 Osakekohtainen tulos (laimennettu) euroa 0,02 0,17 0,03 0,24 Osakekohtainen oma pääoma euroa 4,62 4,68 - - Osakekohtainen osinko *) euroa 0,06 0,12 - - Osinko tuloksesta % 300,0 70,6 - - Efektiivinen osinkotuotto % 1,8 3,0 - - Hinta/voitto -suhde 163,0 23,5 - - Osakkeen kurssikehitys - - Kurssi kauden lopussa euroa 3,26 4,00 - - Keskikurssi euroa 3,76 5,88 - - Alin kurssi euroa 3,00 3,83 - - Ylin kurssi euroa 4,89 7,43 - - Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa milj. euroa 115,7 142,0 - - Osakkeiden vaihdon kehitys 1 000 2 937 8 759 - - Osakkeiden vaihdon kehitys, % % 8,3 25,0 - - Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana 1 000 35 499 35 023 - - Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (laimennettu) 1 000 35 532 35 023 Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä kauden lopussa 1 000 35 498 35 503 - - 1) hallituksen ehdotus osingoksi vuodelta 2012

Konsernin tuloslaskelma Konsernin tuloslaskelma (milj. eur) 1-12/ 2012 1-12/ 2011 muutos, milj eur muutos, % 10-12/ 2012 10-12/ 2011 Liikevaihto 641,6 672,2-30,6-4,6 175,4 266,7 Liiketoiminnan muut tuotot 4,6 4,5 0,1 3,2 1,9 1,0 Valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen muutos 61,6 6,1 55,5 911,2 18,1-43,4 Aineiden ja palveluiden käyttö -617,7-593,2-24,5 4,1-170,6-189,2 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut -63,2-55,7-7,6 13,6-16,5-16,3 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista -0,7-1,1 0,4-34,4-0,6-0,6 Poistot ja arvonalentumiset -4,5-3,8-0,7 18,7-1,2-1,2 Liiketoiminnan muut kulut -14,8-15,0 0,2-1,1-4,1-3,8 Liikevoitto 6,9 14,1-7,2-51,2 2,4 13,2 Rahoitustuotot 4,0 5,4-1,4-25,1 1,5 1,3 Rahoituskulut -8,1-8,7 0,5-6,2-1,7-2,1 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -4,1-3,3-0,8 25,1-0,2-0,8 Voitto ennen veroja 2,8 10,8-8,0-74,3 2,2 12,4 Tuloverot -1,9-5,5 3,6-65,9-0,8-4,2 Tilikauden voitto 0,9 5,3-4,4-82,9 1,4 8,2 Jakautuminen Emoyhtiön omistajille 0,8 5,9 1,3 8,2 Määräysvallattomille omistajille 0,1-0,5 0,0 0,0 Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos 0,02 0,17 0,03 0,24 Emoyhtiön omistajille kuuluva laimennettu osakekohtainen tulos (laimennettu) 0,02 0,17 0,03 0,24

Konsernin laaja tuloslaskelma Laaja tuloslaskelma (milj. eur) 1-12/ 2012 1-12/ 2011 10-12/ 2012 10-12/ 2011 Tilikauden voitto 0,9 5,3 1,4 8,2 Muut laajan tuloksen erät: Muuntoerot 0,0 0,1 0,0 0,1 Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,0 0,0 0,0 0,0 Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 0,0 0,0 0,0 0,0 Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 0,0 0,0 0,0 0,0 Tilikauden laaja tulos 1,0 5,4 1,4 8,2 Jakautuminen Emoyhtiön omistajille 0,9 5,9 1,4 8,3 Määräysvallattomille omistajille 0,1-0,5 0,0 0,0

Konsernin tase: Varat VARAT Konsernin tase 31.12.12 31.12.11 (milj. euroa) muutos, % Pitkäaikaiset varat Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 13,7 15,2-10,1 Liikearvot 1,7 1,7 0,0 Muut aineettomat hyödykkeet 0,6 0,5 27,8 Muut rahoitusvarat 10,9 10,8 0,8 Saamiset 1,4 2,2-35,4 Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 11,9 13,0-8,3 Laskennalliset verosaamiset 8,1 5,0 63,9 Pitkäaikaiset varat yhteensä 48,4 48,4 0,0 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 431,2 360,4 19,6 Myyntisaamiset ja muut saamiset 127,1 133,5-4,8 Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä 31,6 32,0-1,1 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 4,0 1,5 166,3 Rahavarat 33,1 12,5 164,5 Lyhytaikaiset varat yhteensä 626,9 539,9 16,1 VARAT YHTEENSÄ 675,4 588,3 14,8

Konsernin tase: Oma pääoma ja velat OMA PÄÄOMA JA VELAT Konsernin tase 31.12.12 31.12.11 (milj. euroa) muutos, % Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 3,1 3,1 0,0 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 92,2 92,1 0,1 Muuntoerot 0,0-0,1-73,9 Muut rahastot 0,0 0,0 Kertyneet voittovarat 68,9 71,0-3,0 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 164,2 166,2-1,2 Määräysvallattomien omistajien osuus 3,5 3,5 1,5 Oman pääoman ehtoinen laina 44,6 0,0 Oma pääoma yhteensä 212,3 169,7 25,1 Pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat 4,1 1,0 314,7 Varaukset 6,3 5,4 16,0 Korolliset velat 118,5 90,1 31,5 Muut velat 0,0 7,8-99,5 Pitkäaikaiset velat yhteensä 129,0 104,4 23,6 Lyhytaikaiset velat Ostovelat ja muut velat 147,6 113,6 29,9 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 0,3 2,6-88,4 Varaukset 3,7 3,9-6,4 Korolliset velat 182,5 194,2-6,0 Lyhytaikaiset velat yhteensä 334,1 314,3 6,3 Velat yhteensä 463,1 418,7 10,6 OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 675,4 588,3 14,8

Konsernin oman pääoman muutokset Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 31.12.2012 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Sijoitetu n Arvon Kertyneet Yhteens Osake- vapaan -muu- Muunto (milj. euroa) pää- oma pääoma rahas oman tos- -erot voitto ä -varat n to rahasto Määräy s- vallattomien osuus Oman pääoman ehtoinen laina Oma pääoma yhteensä Oma pääoma 1.1.2012 3,1 92,1-0,1 0,0 71,1 166,2 3,5 0,0 169,7 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 0,0 0,0 0,0 0,0 0,8 0,8 0,1 0,0 0,9 Osingonjako 0,0 0,0 0,0 0,0-4,3-4,3 0,0 0,0-4,3 Osakepalkkiojärjestelmä 0,0 0,1 0,0 0,0 1,2 1,3 0,0 0,0 1,3 Omien osakkaiden hankinta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Omien osakkaiden myynti 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Oman pääoman ehtoinen laina 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,6 44,6 Muu muutos 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 Oma pääoma 31.12.2012 3,1 92,2-0,1 0,0 68,9 164,2 3,5 44,6 212,3

Konsernin kehitys neljännesvuosittain SRV konserni (milj. eur) 10-12/12 7-9/12 4-6/12 1-3/12 10-12/11 7-9/11 4-6/11 1-3/11 Liikevaihto 175,4 155,8 169,7 140,7 266,7 136,3 136,6 132,6 Liikevoitto 2,4-0,4 3,1 1,8 13,2 0,2-0,3 1,0 Rahoitustuotot ja -kulut, yht. -0,2-1,8-0,6-1,5-0,8-1,7-1,4 0,7 Voitto ennen veroja 2,2-2,1 2,5 0,3 12,4-1,5-1,7 1,7 Tulouttamaton tilauskanta 1) 827,8 747,1 746,3 760,7 810,8 862,3 673,5 702,2 Uudet sopimukset 248,0 138,5 142,5 65,5 196,1 304,6 90,6 220,2 Tulos/osake, eur 0,03-0,04 0,04-0,01 0,24-0,06-0,06 0,05 Oma pääoma/osake, eur 1) 4,62 4,58 4,61 4,56 4,68 4,44 4,51 4,49 Osakkeen päätöskurssi, eur 1) 3,26 3,44 3,30 4,23 4,00 4,48 6,00 6,75 Omavaraisuusaste, % 1) 34,7 28,5 29,7 31,9 31,0 30,9 31,7 33,2 Korollinen nettovelka 1) 267,9 311,3 288,0 259,5 271,8 269,5 263,5 246,4 Velkaantumisaste, % 1) 126,2 187,7 172,3 156,9 160,2 167,3 162,2 159,1 1) kauden lopussa

Liikevaihdon ja liikevoiton kehitys Liikevaihto (milj. eur) 10-12/12 7-9/12 4-6/12 1-3/12 10-12/11 7-9/11 4-6/11 1-3/11 Kotimaan liiketoiminta 157,2 139,7 150,8 120,7 248,9 128,3 131,2 123,9 - toimitilarakentamisen osuus 83,5 78,9 80,9 61,9 135,9 82,0 86,4 75,3 - asuntorakentamisen osuus 73,7 60,7 69,9 58,7 113,0 46,3 44,8 48,8 Kansainvälinen liiketoiminta 18,1 16,1 18,9 20,1 17,5 7,8 5,3 8,4 Muut toiminnot 3,4 3,6 3,7 3,7 3,2 3,1 3,1 3,3 Eliminoinnit -3,3-3,6-3,7-3,7-3,0-2,9-2,9-3,0 Konserni yhteensä 175,4 155,8 169,7 140,7 266,7 136,3 136,6 132,6 Liikevoitto (milj. eur) 10-12/12 7-9/12 4-6/12 1-3/12 10-12/11 7-9/11 4-6/11 1-3/11 Kotimaan liiketoiminta 1,6 1,9 5,8 5,4 17,9 2,4 3,3 4,4 Kansainvälinen liiketoiminta 2,4-1,1-1,9-2,6-2,6-1,4-1,9-2,4 Muut toiminnot -1,7-1,1-0,9-1,1-2,1-0,8-1,7-1,0 Eliminoinnit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Konserni yhteensä 2,4-0,4 3,1 1,8 13,2 0,2-0,3 1,0 Liikevoitto (%) 10-12/12 7-9/12 4-6/12 1-3/12 10-12/11 7-9/11 4-6/11 1-3/11 Kotimaan liiketoiminta 1,0 1,3 3,9 4,5 7,2 1,9 2,5 3,5 Kansainvälinen liiketoiminta 13,3-7,0-9,9-13,0-14,9-18,1-36,2-28,4 Konserni yhteensä 1,4-0,2 1,8 1,2 4,9 0,2-0,2 0,8

Tilauskannan kehitys Tilauskanta (milj. euroa) 31.12.12 30.9.12 30.6.12 31.3.12 31.12.11 30.9.11 30.6.11 31.3.11 Kotimaan liiketoiminta 774,4 676,2 661,7 658,3 711,2 745,8 564,8 589,8 - toimitilarakentamisen osuus 438,7 312,1 325,4 329,4 362,2 371,5 233,3 277,7 - asuntorakentamisen osuus 335,7 364,2 336,4 328,8 349,0 374,2 331,5 312,0 Kansainvälinen liiketoiminta 53,4 70,9 84,5 102,4 99,6 116,5 108,7 112,4 Konserni yhteensä 827,8 747,1 746,3 760,7 810,8 862,3 673,5 702,2 - josta myyty osuus 610 517 551 570 596 710 530 569 - josta myymätön osuus 218 230 195 191 215 153 143 133 Tilauskanta, asuntorakentaminen Suomessa (milj. euroa) 31.12.12 30.9.12 30.6.12 31.3.12 31.12.11 30.9.11 30.6.11 31.3.11 Urakat ja neuvottelu-urakat 129 153 155 153 160 164 124 131 Rakenteilla, myyty tuotanto 59 52 56 57 49 98 94 78 Rakenteilla myymätön tuotanto 119 133 103 92 115 95 92 71 Valmis myymätön tuotanto 28 26 21 27 26 18 21 32 Asuntorakentaminen yhteensä 336 364 336 329 349 374 332 312

Sijoitetun pääoman ja asuntotuotannon kehitys Sijoitettu pääoma (milj. euroa) 31.12.12 30.9.12 30.6.12 31.3.12 31.12.11 30.9.11 30.6.11 31.3.11 Kotimaan liiketoiminta 297,4 286,2 270,2 228,8 249,2 233,3 248,7 215,6 Kansainvälinen liiketoiminta 200,2 200,7 198,5 198,6 210,8 194,0 193,3 182,7 Muut toiminnot ja eliminoinnit 15,7 3,4 3,3 7,8-6,0 14,9 4,4 12,3 Konserni yhteensä 513,3 490,3 472,0 435,1 454,0 442,2 446,5 410,6 Asuntotuotanto Suomessa (kpl) 10-12/12 7-9/12 4-6/12 1-3/12 10-12/11 7-9/11 4-6/11 1-3/11 Omaperusteiset kohteet Asuntoaloitukset 95 125 171 24 191 61 205 122 Myydyt asunnot 140 85 154 98 100 92 143 147 Valmistuneet 114 116 122 99 351 74 41 67 Valmiit myymättömät 1) 99 100 85 102 90 43 53 86 Rakenteilla yhteensä 1) 1 849 2 126 2 060 2 188 2 197 2 504 2 243 1 956 - neuvottelu-urakat ja urakat 1) 1 263 1 521 1 464 1 641 1 575 1 693 1 419 1 296 - omaperusteiset kohteet 1) 586 605 596 547 622 811 824 660 - josta myydyt 1) 230 205 221 206 195 428 420 350 - josta myymättömät 1) 356 400 375 341 427 383 404 310 1) kauden lopussa

Varat, velat ja sijoitettu pääoma Varat muutos, muutos, (milj. eur) 31.12.12 31.12.11 milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 422,9 376,0 46,9 12,5 Kansainvälinen liiketoiminta 233,7 228,2 5,4 2,4 Muut toiminnot 311,8 324,2-12,4-3,8 Eliminoinnit ja muut oikaisut -293,0-340,1 47,1 Konserni yhteensä 675,4 588,3 87,0 14,8 Velat muutos, muutos, (milj. eur) 31.12.12 31.12.11 milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 370,4 324,6 45,8 14,1 Kansainvälinen liiketoiminta 235,2 228,9 6,3 2,8 Muut toiminnot 123,3 177,8-54,6-30,7 Eliminoinnit ja muut oikaisut -265,8-312,7 46,9 Konserni yhteensä 463,1 418,7 44,4 10,6 Sijoitettu pääoma muutos, muutos, (milj. eur) 31.12.12 31.12.11 milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 297,4 249,2 48,2 19,4 Kansainvälinen liiketoiminta 200,2 210,8-10,6-5,0 Muut toiminnot ja eliminoinnit 15,7-6,0 21,7 Konserni yhteensä 513,3 454,0 59,3 13,1 Sijoitetun pääoman muutos, muutos, tuotto, % 1-12/12 1-12/11 milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 5,6 13,6-8,0-58,8 Kansainvälinen liiketoiminta -0,2-2,6 2,3 Konserni yhteensä 2,2 4,5-2,3-51,2