Ohje asunto-osakeyhtiöille 1 (10) Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus voimaan 1.7.2014 1. Taustaksi Talousrikollisuuden torjunta on yksi hallituksen painopistealueista. Veronumeromenettelyyn siirtyminen oli ensimmäinen vaihe rakennusalan harmaan talouden torjuntaan liittyvistä, hallitusohjelman mukaisista lainsäädäntöhankkeista. Veronumeromenettely ei kuitenkaan yksinään mahdollista riittävän tehokasta valvontaa. Sen lisäksi katsottiin tarpeelliseksi säätää rakennusurakoita ja yhteisen työmaan työntekijätietoja koskeva tiedonantovelvollisuus. Tiedonantovelvollisuus perustuu pääosin seuraaviin säädöksiin, viranomaismääräyksiin ja ohjeisiin: - Verotusmenettelylain (18.12.1995/1558) 15b-d - VHp rakentamiseen liittyvästä tiedonantovelvollisuudesta (14.2.2014/131) - Verohallinnon ohje (22.5.2014) Yllä mainittua normistoa täydentää aluehallintoviraston (AVI) työsuojeluhallinnon antama muistio rakennustyön sisällöstä ja yhteisen rakennustyömaan muodostumisesta (19.6.2014). Tiedonantovelvollisuus koskee urakkatietoja ja yhteisen työmaan työntekijätietoja. Urakka- ja työntekijätiedot annetaan eri perusteilla. Onkin mahdollista, että tiedonantovelvollisuus koskee molempia tietoryhmiä tai vain toista tietoryhmää. Tässä ohjeessa käsitellään tiedonantovelvoitteen pääasiallinen sisältö. Verohallinto täydentää ohjetta sekä muuta tiedonantovelvollisuuteen liittyvää viranomaisaineistoa jatkuvasti. Tiedonantovelvollisuuden sisältö kannattaakin tarkistaa aina Verohallinnon kotisivuilta (www.vero.fi). 2. Ohjeen sisältö Tämä ohje sisältää seuraavat kohdat: 1. Taustaksi 2. Ohjeen sisältö 3. Kiinteistöliiton suositus 4. Tiedonantovelvoitteen sisältö 4.1. Kuka raportoi? 4.2. Mistä töistä raportoidaan? 4.3. Mitä tietoja verottajalle raportoidaan? 4.4. Milloin raportoidaan? 4.5. Miten tiedot toimitetaan? 4.4. Sanktiot 5. Erityistilanteita 5.1. Tiedonantovelvollisuus osakkaiden kotitalouksia koskevista remonteista 5.2. Osakasremontit ja yhteinen työmaa 5.3. Tiedonantovelvoitteesta sopiminen uusissa sopimuksissa 5.4. Voimassaoleva isännöintisopimus onko isännöitsijällä oikeus hinnankorotukseen velvoitteen täyttämisestä? 5.5. Verohallinnon jousto laiminlyöntimaksun soveltamiskäytäntö menettelyn alkuvaiheessa
Ohje asunto-osakeyhtiöille 2 (10) 3. Kiinteistöliiton suositus Kiinteistöliitto suosittaa seuraavia toimenpiteitä asunto-osakeyhtiöille: 1. Käsittele hallituksessa. Hallituksen tulisi käsitellä kokouksessaan viivytyksettä, mitä tiedonantovelvollisuus merkitsee asunto-osakeyhtiölle. 2. Tilaa palvelu ulkopuoliselta. Hallituksen kannattaa tehdä päätös tiedonantovelvoitteen täyttämiseen liittyvän palvelun tilaamisesta urakoitsijalta/rakennuttajakonsultilta/valvojalta/isännöitsijältä. Sovittaessa velvoitteen täyttämisestä, kannattaa sopia myös palvelun mahdollisesta hintavaikutuksesta sekä vastuista. Sopimus ja sitä koskeva muutos kannattaa tehdä kirjallisesti ja käsitellä hallituksessa. Esitoimena kannattaa varmistaa, onko velvoitteen täyttämisestä jo sovittu esimerkiksi isännöintisopimuksessa. 3. Huolehdi ohjeistuksesta. Osakkeenomistajille tulisi laatia selkeät ohjeet siitä, mitä tiedonantovelvollisuus merkitsee yhtiön ja osakkeenomistajan kannalta. Erityisen tärkeää ohjeistuksen laatiminen on yhteisen työmaan muodostumisen varalta. Hallituksen kannattaa huolehtia, että palveluntuottaja laatii tiedonantovelvoitteesta asianmukaisen ohjeistuksen. 4. Veronumero.fi: Kiinteistöliitto suosittaa käyttämään tiedonantovelvoitteen täyttämisessä Tilaajavastuu Oy:n Veronumero.fi-palvelua (www.veronumero.fi). Palvelun käyttö aloitetaan rekisteröitymisellä. 5. Seuraa velvoitteen täyttämistä: Tiedonantovelvoitteen asianmukaisen täyttämisen seuranta kannattaa lisätä hallituksen kokouksissa säännöllisesti käsiteltäväksi asiaksi. Hallituksen kannattaa huolehtia, että sillä on käytössään asoy:n käyttäjätunnukset tarpeen vaatiessa. 6. Tulkinnanvaraisessa tilanteessa tiedonantovelvoite kannattaa täyttää laiminlyöntimaksun välttämiseksi. 4. Tiedonantovelvoitteen sisältö 4.1. Kuka raportoi? Asunto-osakeyhtiökin on rakennuttajana lähtökohtaisesti vastuussa tilaamiinsa urakoihin liittyvien urakkatietojen raportoinnista Verohallinnolle. Alihankintaketjussa kukin urakoitsija on omalta osaltaan tiedonantovelvollinen tilaamistaan aliurakoista. Yhteisen työmaan työntekijätietojen antamisesta verottajalle vastaa pääsääntöisesti työmaan päätoteuttaja. Huomionarvoista kuitenkin on, että asuntoosakeyhtiö on velvollinen toimittamaan myös työntekijätiedot, jollei yhteisellä työmaalla ole päätoteuttajaa. Asunto-osakeyhtiö voi ja yhtiön myös kannattaa siirtää tiedonantovelvollisuuden täyttämiseen liittyvät käytännön toimet sopimusehdoin esimerkiksi isännöitsijän, urakoitsijan tai rakennuttajakonsultin tehtäväksi. Velvoitteen täyttämisen siirto kolmannelle ei kuitenkaan vapauta asunto-osakeyhtiötä tiedonantovelvoitteen rikkomiseen liittyvästä vastuusta viranomaisiin nähden. Jos sopimuskumppani laiminlyö sopimusvelvoitteensa, voi asunto-osakeyhtiö kuitenkin vaatia sopimuskumppaniltaan vahingonkorvausta sopimusrikkomuksesta aiheutuneista vahingoista.
Ohje asunto-osakeyhtiöille 3 (10) 4.2. Mistä töistä raportoidaan? Lain voimaantulohetki ratkaiseva Verohallinnolle on toimitettava tiedot 1.7.2014 lukien tapahtuvasta työskentelystä, työsuorituksesta ja maksettavista urakkasuorituksista (ja ennakkomaksuista). Urakkatiedot - Jos työmaa on alkanut ennen 1.7.2014, tiedot on siis annettava heinäkuun ensimmäisen päivän jälkeen tapahtuvasta työntekijän työskentelystä ja sen jälkeen suoritetuista työtehtävistä sekä maksetuista urakkasuorituksista. Tietoja ei tarvitse toimittaa taannehtivasti. - Yhteisen työmaan työntekijätietojen osalta oleellista on muun muassa se, että työmaa on suunniteltu tehtäväksi useamman kuin yhden työnantajan toimesta. Tiedonantovelvollisuus alkaa tällaisessa tapauksessa ensimmäisen työnantajan aloittaessa työt työmaalla. Tiedonantovelvollisuus koskee arvonlisäverolaissa tarkoitettuja, rakennukseen, maapohjaan tai vesialueeseen kohdistuvia rakentamispalveluja. Kyllä: - Uudisrakentamis-, perusparannus-, korjausrakennus-, muutos-, laajennus- ja kunnossapitotyöt - Rakennukseen kiinteästi kuuluvien, rakennuksen yleistä käyttöä palvelevien varusteiden ja laitteiden kuten hissien sekä yleisten valvonta- ja hälytysjärjestelmien asentaminen, korjaus ja huoltaminen - Rakennustelineiden pystytys ja purkutyöt, työvoiman vuokraus näitä töitä varten - Urakoitsijan suunnittelu- ja valvontatehtävät, jos nämä on sovittu urakoitsijan vastuulle urakkasopimuksessa - Kiinteistöhoitoyrityksen suorittamat korjauspalvelut, jos palvelut veloitetaan erikseen Ei: - Rakennuksen yleistä käyttöä palvelevien varusteiden ja laitteiden testaus - Tavaran tai rakennusmateriaalien hankinta - Rakennustoimialaan liittyvien muiden palvelujen kuin rakentamispalvelujen hankinta (kuten esim. konsultointipalvelut tai työterveyshuollon palvelut) - Kiinteistöllä harjoitettavaa erityistä toimintaa palvelevien koneiden, laitteiden ja kalusteiden asennus, korjaaminen ja huoltaminen - Huollon ennakoivat toimenpiteet, kuten nuohous, kiinteistön iv-järjestelmän erilaiset tarkastukset ja puhdistukset sekä kiinteistön jäähdytyslaitteiden erilaiset tarkastukset, mittaukset ja testaukset - Kiinteistöhoitotyöt ja kiinteistönhoitoyrityksen suorittamat, kiinteään veloitukseen kuuluvat korjauspalvelut Urakkatietoja ei kuitenkaan tarvitse antaa, jos sopimuksen vastikkeen arvo ilman arvonlisäveroa on enintään 15 000 euroa. Yhtenä sopimuksena pidetään kutakin erillistä rakentamispalvelua koskevaa tilausta, josta suoritettava vastike määräytyy erikseen. - Jos 15.000 euron raja-arvo ylittyy vasta työn aikana, tiedonantovelvollisuus alkaa siitä kuukaudesta, jolloin raja-arvon tiedetään ylittyvän. Tietoja ei siten tarvitse ilmoittaa takautuvasti ajalta ennen raja-arvon ylittymistä. - Työntulosta ei saa keinotekoisesti pilkkoa useisiin peräkkäisiin, keskeytymättömiin tai vain lyhyin keskeytyksin jatkuviin sopimuksiin. Tällaisia suoritteita pidetään raja-arvoa laskettaessa yhtenä sopimuksena. - Jos urakan edetessä sovitaan töistä, jotka eivät kuulu alkuperäiseen sopimukseen, mutta jotka liittyvät jo tehtyyn urakkaan, näitä töitä pidetään samaan sopimukseen kuuluvana.
Ohje asunto-osakeyhtiöille 4 (10) Yhteisen työmaan työntekijätiedot Päätoteuttajalla on velvollisuus toimittaa tiedot yhteisellä rakennustyömaalla työskentelevistä henkilöistä. Päätoteuttajalla tarkoitetaan rakennuttajan nimeämää pääurakoitsijaa tai pääasiallista määräysvaltaa käyttävää työnantajaa tai sellaisen puuttuessa rakennuttajaa itseään. Epäselvyyksien välttämiseksi asuntoosakeyhtiön kannattaa urakkasopimuksessa nimetä päätoteuttajana toimiva urakoitsija. Yhteisellä rakennustyömaalla tarkoitetaan työpaikkaa, jolla tehdään rakennustyön turvallisuudesta annetun valtioneuvoston asetuksen soveltamisalassa tarkoitettua rakentamistyötä ja jolla samanaikaisesti tai peräkkäin toimii useampi kuin yksi työnantaja tai itsenäinen työnsuorittaja. - Toimiminen samanaikaisesti: Yhtäaikaisesti ja samalla hetkellä tapahtuva työskentely. - Toimiminen peräkkäin: Toinen työnantaja tai itsenäinen työnsuorittaja tulee työmaalle lähes välittömästi siellä jo työskennelleen toimijan jälkeen. Peräkkäin toimimiselta on edellytetty ajallista tai sopimukseen perustuvaa yhteyttä. - Tiedonantovelvollisuus voi koskea yhteisellä työmaalla työskenteleviä, vaikka nämä eivät tekisi varsinaista rakentamistyötä. - Tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan koske esim. tavaraa työmaalle kuljettavia tai vierailijoita, jotka eivät työskentele kohteessa sopimuksen perusteella. Yhteisen työmaan työntekijätietoja ei tarvitse antaa, jos työmaan kokonaisarvo on enintään 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa. - Yhteinen työmaa voi muodostua asunto-osakeyhtiön ja osakkaan teettäessä remonttia samanaikaisesti eri urakoitsijoilla (ks. tämän ohjeen kohta 5.2). Raja-arvoa laskettaessa ratkaisevaa on asunto-osakeyhtiön työmaan kokonaisarvo. 4.3. Mitä tietoja verottajalle raportoidaan? Urakkatietojen tiedonantovelvollisuus pitää sisällään esimerkiksi seuraavat tiedot: - Ilmoitustyyppi, kohdevuosi ja -kuukausi - Tiedonantovelvollista koskevat perustiedot - Työmaasta työmaa-avainta sekä työmaan numeroa ja sijaintia koskevat tiedot - Urakoitsijaa koskevat perustiedot - Urakan tiedot pitäen sisällään tiedot urakan laskutetuista ja maksetuista määristä, ennakkomaksuista, urakkasummasta, toimeksiannon lajista, käännetyn arvonlisäveron soveltamisesta, urakan alku- ja loppupäivämäärästä ja muista ohjeessa yksilöidyistä seikoista. Yhteisen työmaan työntekijätietojen toimitusvelvollisuus pitää sisällään esimerkiksi seuraavat tiedot: - Ilmoitustyyppi, kohdevuosi ja -kuukausi - Tiedonantovelvollista koskevat perustiedot - Työmaan numeroa ja sijaintia koskevat tiedot - Työntekijän henkilö- ja työsuhdetiedot
Ohje asunto-osakeyhtiöille 5 (10) 4.4. Milloin raportoidaan? Tiedot on toimitettava kuukausittain, kohdekuukautta seuraavan toisen kuukauden 5. päivään mennessä. Tietoja ei voi ilmoittaa etukäteen. - Heinäkuun tiedot voidaan toimittaa oikea-aikaisesti aikavälillä 1.7. 5.9.2014. - Jos määräpäivä on viikonloppu tai muu pyhäpäivä, siirtyy määräpäivä seuraavaksi arkipäiväksi. Työmaan katsotaan päättyvän silloin kun työ on luovutettu tilaajalle ja tilaaja on sen vastaanottanut. Tähän hetkeen päättyy tiedonantovelvollisuus urakkatietojen osalta. Verohallinnolle ei tarvitse toimittaa urakkatietoja takuuajan jälkitöiden tai urakkasuoritteeseen liittyvien korjausten suorittamisesta. Jos takuuajan jälkitöiden tai korjausten suorittamisen aikana yhteinen työmaa on edelleen käynnissä, on työntekijätiedot toimitettava myös näiden töiden suorittamisajalta. Jos päätoteuttaja on jo luovuttanut työnsä, eikä enää toimi työmaalla, tiedonantovelvollisuus yhteisen työmaan työntekijätiedoista siirtyy rakennuttajana toimivalle asunto-osakeyhtiölle, jollei asuntoosakeyhtiö ole siirtänyt tai siirrä velvoitetta sopimusehdoin jollekin muista asunto-osakeyhtiön käyttämistä urakoitsijoista, konsultille tai vaikkapa isännöitsijälle. 4.5. Miten tiedot toimitetaan? Asunto-osakeyhtiön tiedot toimitetaan Verohallinnolle verkkolomakkeella joko suomi.fi-palvelun kautta tai Ilmoitin.fi-palvelun kautta. Yrityksen tai yhteisön puolesta toimivat tarvitsevat sähköisiin palveluihin kirjautumista varten Katsotunnisteen. Katso-tunnisteen saannin edellytyksenä on se, että asunto-osakeyhtiön kaupparekisteritiedot ovat ajantasalla. Tiedot voidaan toimittaa myös esimerkiksi Tilaajavastuu Oy:n Veronumero.fi-palvelun kautta. 4.6. Sanktioista Tiedonantovelvoitteen rikkojalle voidaan määrätä enintään 15 000 euron laiminlyöntimaksu. Laiminlyöntimaksu on ilmoituskohtainen. Laiminlyöntimaksu voidaan määrätä myös, jos tiedot toimitetaan Verohallinnolle väärää toimitustapaa noudattaen. - Laiminlyöntimaksun määrääminen tuleekin yhteisön osalta kyseeseen esimerkiksi, jos tiedot toimitetaan postitse tai faksitse. Laiminlyöntimaksua ei määrätä yhteisen työmaan työntekijätietojen osalta päätoteuttajalle tai velvoitteen täyttämisestä vastaavalle asunto-osakeyhtiölle, jos tietoja ei ole voitu toimittaa asianmukaisesti yhteisen työmaan toisen työnantajan tai itsenäisen työnsuorittajan laiminlyönnin johdosta. Edellytyksenä kuitenkin on, että päätoteuttaja tai tiedonantovelvoitteesta vastaava asunto-osakeyhtiö ilmoittaa laiminlyönnistä
Ohje asunto-osakeyhtiöille 6 (10) Verohallinnolle. Tällainen ilmoitusvelvollisuus päätoteuttajalle ja/tai asunto-osakeyhtiölle voidaan asettaa kuitenkin vain, jos päätoteuttaja / asoy ei ole lainkaan saanut tietoja tai jos tiedon virheellisyys on päätoteuttajalle tai asunto-osakeyhtiölle muutoin ilmeinen. 5. Erityistilanteita 5.1. Tiedonantovelvollisuus osakkaiden kotitalouksia koskevista remonteista Kotitalouksien osalta tiedonantomenettely on kevennetympi kuin tässä ohjeessa muutoin kuvattu yhteisöjen menettely, jos kyse on yksityishenkilön muusta kuin omaan elinkeinotoimintaan liittyvästä remontista. Kevennetyssä menettelyssä yksityishenkilö on velvollinen toimittamaan Verohallinnolle tiedot teettämistään töistä vain, jos työt edellyttävät rakennuslupaa. Verohallinnolle ilmoitetaan lähtökohtaisesti 1.7.2014 tai sen jälkeen tehdyt työt. - Jos yksityishenkilö omistaa esimerkiksi liiketilan hallintaan oikeuttavat osakkeet ja suoritettava remontti liittyy hänen ko. tiloissa harjoittamaan elinkeinotoimintaan, kuuluu osakkeenomistaja yhteisöjä koskevan kuukausittaisen tiedonantovelvoitteen piiriin. - Jos työ on edellyttänyt vain toimenpide- tai purkamisluvan (eikä siten vaadi rakennuslupaa), tietoja ei tarvitse toimittaa. - Tiedot on toimitettava rakennuslupaa edellyttävistä töistä vaikka työstä ei olisi maksettu korvausta (esim. talkootyö) - Vaikka asunto-osakeyhtiö hakee rakennusluvan, tiedonantovelvollisuudesta vastaa osakkeenomistaja. - Jos työ on tehty ennen 1.7.2014, mutta loppukatselmusta ei ole ehditty pitää ennen heinäkuuta 2014, osakkaan on kuitenkin hankittava Verohallinnolta tarvittava todistus. Tässä tapauksessa osakas toimittaa Verohallinnolle vain tiedot rakennuskohteesta ja siitä, ettei maksusuorituksia ole. Osakkaan tulee toimittaa Verohallinnolle tiedot mm. rakennustyön suorittaneista yrityksistä ja näille maksetuista suoritteista samoin kuin esimerkiksi työntekijöilleen maksamistaan palkoista. Tiedot toimitetaan Verohallinnolle kertaluonteisesti. Yksityishenkilöt voivat toimittaa tiedot paitsi sähköisesti, myös postitse paperilomakkeella. Yksityishenkilöt voivat kirjautua sähköisiin ilmoitusjärjestelmiin pankkitunnuksilla. Ilmoittaja saa Verohallinnolta postitse todistuksen tietojen toimittamisesta. Todistus on esitettävä loppukatselmuksessa rakennusvalvonnalle. Jos osakas ei esitä todistusta katselmuksessa, raportoi rakennusvalvonta Verohallinnolle puutteellisuudesta, joka voi määrätä osakkaalle laiminlyöntimaksun. Todistuksen puuttumisella ei ole vaikutusta loppukatselmuksen pitämiseen. 5.2. Osakasremontit ja yhteinen työmaa Osakasremonttienkin yhteydessä voi syntyä velvollisuus yhteisen työmaan työntekijätietojen ilmoittamiseen. Yhteinen työmaa voi muodostua pelkästään osakkaan suorittamien remonttien johdosta, esimerkiksi jos osakas teettää samanaikaisesti kahdella eri urakoitsijalla töitä huoneistossaan. Jos päätoteuttaja on osakkaan ja urakoitsijoiden sopimuksissa nimetty, työntekijätiedot on raportoitava. Tietojen raportoinnista vastaa tällöin päätoteuttaja.
Ohje asunto-osakeyhtiöille 7 (10) - Jos päätoteuttajaa ei ole nimetty tai työn tilannut kotitalous on nimetty päätoteuttajaksi, tiedonantovelvoitetta työntekijätiedoista ei ole. Yhteinen työmaa voi muodostua myös tilanteissa, joissa osakas teettää huoneistossaan remonttia omalla urakoitsijaan samanaikaisesti kun rakennuksessa on käynnissä asunto-osakeyhtiön teettämä saneeraushanke. Yhteinen työmaa muodostuu kuitenkin vain, jos asunto-osakeyhtiön ja osakkaan urakoitsijat tekevät samanaikaisesti työtä samalla urakka-alueella. Muodostuu yhteinen työmaa: - A-rapussa on samanaisesti käynnissä asoy:n teettämä linjasaneeraus ja osakkaan käyttämän urakoitsijan toimesta keittiöremontti. - Asoy teettää julkisivuremonttia urakoitsijallaan ja samanaikaisesti osakas asennuttaa omalla urakoitsijallaan parvekelasituksia. Ei muodostu yhteistä työmaata: - A-rapussa on saatu päätökseen asoy:n urakoitsijan linjasaneeraus. Tämän jälkeen osakkaan urakoitsija käynnistää keittiöremontin A-rapussa sijaitsevassa huoneistossa. - Asoy teettää julkisivuremonttia omalla urakoitsijallaan. Samanaikaisesti osakkaan urakoitsija tekee huoneiston sisäpuolella pintaremonttia. Päätoteuttaja vastaa työntekijätietojen toimittamisesta Verohallinnolle. Jollei pääurakoitsijaa tai päätoteuttajaa ole, vastaa yhteisen työmaan työntekijätietojen raportoinnista taloyhtiö. Urakka-alueen määritys on tärkeässä asemassa arvioitaessa yhteisen työmaan muodostumista. Asunto-osakeyhtiön kannattaa ehdottomasti huolehtia siitä, että mahdollinen yhteisen työmaan työntekijätietojen raportointi siirretään sopimusehdoin pääurakoitsijan tai muun urakoitsijan, rakennuttajakonsultin tai isännöitsijän suoritettavaksi, nimetä urakkasopimuksissa joka tapauksessa päätoteuttaja sekä kiinnittää erityistä huomiota urakka-alueen rajaukseen. 5.3. Tiedonantovelvoitteesta sopiminen uusissa sopimuksissa Kiinteistöliitto suosittaa asunto-osakeyhtiöiden hallituksia siirtämään tiedonantovelvoitteen täyttämisen isännöitsijän, urakoitsijan, rakennuttajakonsultin ja/tai muun konsultin tehtäväksi. Urakoiden yhteydessä asunto-osakeyhtiön halukkuus ilmoituspalvelun hankkimiseen kannattaa nostaa esiin niin aikaisin kuin mahdollista, mielellään jo tarjouspyyntövaiheessa. Urakkatarjouksia voidaan pyytää toimittamaan myös kahdella hinnoitteluvaihtoehdolla (palvelun hinta ilman yksilöityjä tiedonantovelvoitteita / palvelun hinta sisältäen yksilöityjen tiedonantovelvoitteiden täyttämisen). Kiinteistöliitto suosittelee sopimaan ilmoittamiseen liittyvästä palvelusta ja mahdollisesta kustannusvaikutuksesta nimenomaisesti ja kirjallisesti. Seuraavaksi tässä ohjeessa on listattu sopimuskohtaisesti muutamia esimerkkiehtoja, joilla tiedonantovelvoitetta voidaan siirtää palveluntuottajalle tai urakoitsijalle. Kiinteistöliitto korostaa, että ehdot ovat laadultaan esimerkkiehtoja. Asunto-osakeyhtiön kannattaa varmistaa esimerkkiehtojen soveltuvuus taloyhtiön tilanteeseen ja tarpeisiin tarvittaessa juridisen konsultin toimesta.
Ohje asunto-osakeyhtiöille 8 (10) Urakkasopimus: Esimerkki 1. Yhteisen työmaan työntekijätiedot + urakkatiedot taloyhtiön urakoitsijoiden ja urakoitsijan omien urakoitsijoiden osalta Urakoitsija on päätoteuttaja. Urakoitsija vastaa päätoteuttajan vastuulle kuuluvasta yhteisen työmaan työntekijätietojen raportoinnista Verohallinnolle kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Samoin urakoitsija vastaa tilaajan puolesta sekä osaltaan mahdollisesti käyttämiensä (ali)urakoitsijoiden urakkatietojen ilmoittamisesta vastaavasti. Urakoitsija vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on urakkasopimuksessa muutoin mahdollisesti sovittu. Korvaus tehtävien hoitamisesta sisältyy sovittuun urakkahintaan. Esimerkki 2. Yhteisen työmaan työntekijätiedot + urakkatiedot urakoitsijan käyttämien urakoitsijoiden osalta Urakoitsija on päätoteuttaja. Urakoitsija vastaa päätoteuttajan vastuulle kuuluvasta yhteisen työmaan työntekijätietojen raportoinnista Verohallinnolle kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Urakoitsija vastaa osaltaan myös mahdollisesti käyttämiensä (ali)urakoitsijoiden urakkatietojen ilmoittamisesta vastaavasti. Urakoitsija vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on urakkasopimuksessa muutoin mahdollisesti sovittu. Korvaus tehtävien hoitamisesta sisältyy sovittuun urakkahintaan. Huom! Tätä ehtoa käytettäessä asoy:n vastuulle jää urakkatietojen raportointi Verohallinnolle käyttämänsä urakoitsijan osalta. Esimerkki 3: Yhteisen työmaan työntekijätiedot Urakoitsija on päätoteuttaja. Urakoitsija vastaa päätoteuttajan vastuulle kuuluvasta yhteisen työmaan työntekijätietojen raportoinnista Verohallinnolle kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Urakoitsija vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on urakkasopimuksessa muutoin mahdollisesti sovittu. Korvaus tehtävien hoitamisesta sisältyy sovittuun urakkahintaan. Huom! Tätä ehtoa käytettäessä asoy:n vastuulle jää urakkatietojen raportointi Verohallinnolle käyttämänsä urakoitsijan osalta. Vastaavasti urakoitsijan vastuulle jää mahdollisesti käyttämiensä (ali)urakoitsijoiden urakkatietojen raportointi. Isännöintisopimus: Esimerkki 1: Isännöitsijä vastaa tiedonantovelvoitteista. Tehtävien hoito sisältyy kiinteään palkkioon. Isännöitsijä vastaa tilaajan puolesta urakkatietojen [ja yhteisen työmaan työntekijätietojen] antamisvelvoitteen asianmukaisesta täyttämisestä kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Isännöitsijä vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on muutoin isännöintisopimuksessa mahdollisesti sovittu. Korvaus tehtävien hoitamisesta sisältyy kiinteään palkkioon. Esimerkki 2: Isännöitsijä vastaa tiedonantovelvoitteista tilaajan puolesta. Tehtävien hoito on erillisveloitettavaa työtä. Isännöitsijä vastaa tilaajan puolesta urakkatietojen [ja yhteisen työmaan työntekijätietojen] antamisvelvoitteen asianmukaisesta täyttämisestä kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Isännöitsijä vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on muutoin isännöintisopimuksessa mahdollisesti sovittu. Isännöitsijällä on oikeus periä tehtävien hoitamisesta erillisveloitus liitteenä [x] olevan hinnaston mukaisesti. Huom! Tätä ehtoa käytettäessä asoy:n kannattaa kiinnittää erityistä huomiota palvelun hinnoitteluun sekä mahdollisiin hinnantarkistusehtoihin.
Ohje asunto-osakeyhtiöille 9 (10) Konsulttisopimus: Esimerkki 1: Konsultti vastaa tiedonantovelvoitteista. Tehtävien hoito sisältyy kiinteään palkkioon. Konsultti vastaa tilaajan puolesta urakkatietojen [ja yhteisen työmaan työntekijätietojen] antamisvelvoitteen asianmukaisesta täyttämisestä kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Konsultti vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on konsulttisopimuksessa muutoin mahdollisesti sovittu. Korvaus tehtävien hoitamisesta sisältyy sovittuun kiinteään palkkioon. Esimerkki 2: Konsultti vastaa tiedonantovelvoitteista. Tehtävien hoito on erillisveloitettavaa työtä. Konsultti vastaa tilaajan puolesta urakkatietojen [ja yhteisen työmaan työntekijätietojen] antamisvelvoitteen asianmukaisesta täyttämisestä kulloinkin voimassa olevan verotusmenettelylain ja lakia alemmanasteisten viranomaissäädösten, -määräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Konsultti vastaa tiedonantovelvoitteen rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on konsulttisopimuksessa muutoin mahdollisesti sovittu. Konsultilla on oikeus periä tehtävien hoitamisesta erillisveloitus liitteenä [x] olevan hinnaston mukaisesti. Huom! Tätä ehtoa käytettäessä asoy:n kannattaa kiinnittää erityistä huomiota palvelun hinnoitteluun sekä mahdollisiin hinnantarkistusehtoihin. Sopiminen palvelusopimukseen liitettävässä tehtäväluettelossa Tiedonantovelvoitteen täyttämiseen liittyvät tehtävät veloitusperusteineen voidaan yksilöidä myös sopimukseen liitettävässä tehtäväluettelossa. Varsinaisessa pääsopimuksessa kannattaa sopia tehtävän täyttämiseen liittyvistä vastuista. Esimerkki vastuuehdosta: Palveluntuottaja vastaa tehtäväluettelon kohdassa [x-y] yksilöityjen tiedonantovelvoitteiden rikkomisesta tilaajalle mahdollisesti aiheutuvan vahingon korvaamisesta täysimääräisesti riippumatta siitä, mitä vastuun rajoittamisesta on sopimuksessa muutoin mahdollisesti sovittu. 5.4. Voimassaoleva isännöintisopimus onko isännöitsijällä oikeus hinnankorotukseen velvoitteen täyttämisestä? Isännöitsijän oikeus korottaa palkkiotaan riippuu lähtökohtaisesti osapuolten välillä voimassa olevasta isännöintisopimuksesta ja sopimukseen mahdollisesti sovellettavista yleisistä sopimusehdoista. Voimassaoleva isännöintisopimus kannattaa käydä tarkoin läpi hallituksessa käsiteltäessä tiedonantovelvoitteen täyttämistapaa asunto-osakeyhtiöissä. Sopimus sitoo lähtökohtaisesti sopimusosapuolia. Sopimus voi sisältää ehtoja, joiden mukaan toisella osapuolella on yksipuolisesti oikeus muuttaa sovittua. Jollei tällaisia ehtoja sopimuksessa ole, edellyttää sopimuksen muuttaminen aina osapuolten sopimusta. Kuuluuko velvoitteen täyttäminen jo isännöitsijän tehtäväksi? Jos ilmoitusvelvollisuuden täyttäminen on jo sovittu isännöitsijän tehtäväksi isännöintisopimuksessa, on isännöitsijällä lähtökohtaisesti oikeus vain sovittuun palkkioon. Osapuolet voivat toki sopia hinnankorotuksista ja muista sopimusmuutoksista milloin tahansa. Yksipuolinen hinnankorotusoikeus isännöitsijällä on vain, jos näin on sovittu/sovitaan.
Ohje asunto-osakeyhtiöille 10 (10) Onko kyseessä kuitenkin uusi tehtävä? Mikäli tehtävän täyttämisestä ei ole sopimuksessa lainkaan sovittu, kannattaa tehtävän täyttämisestä mahdollisine hintavaikutuksineen sopia osapuolten kesken viivytyksettä. Jos isännöintisopimus on sidottu isännöinnin yleisiin sopimusehtoihin, kannattaa huomioida yleisten sopimusehtojen mahdolliset hinnantarkistusta ja siihen liittyvää menettelyä koskevat ehdot. Esimerkiksi uusimpien ISE 2007 -ehtojen 12 :n mukaan isännöitsijällä on oikeus hinnantarkistukseen, jos 1) hinnantarkistuksen peruste on uusi eli syntynyt annetun tarjouksen jälkeen ja 2) peruste vaikuttaa välittömästi isännöintisopimuksen mukaiseen suorittamiseen. Jos hinnantarkistusoikeus on olemassa, tulee ISE 2007 -ehtojen 12 :n mukaan toimia seuraavalla tavalla: - Isännöitsijä toimittaa tarkistusehdotuksen kirjallisesti tilaajalle riittävän ajoissa ennen esitettyä hinnantarkistusaikaa - Jos tilaaja ei hyväksy ehdotusta, vastustuksesta on ilmoitettava isännöitsijälle kirjallisesti yhden kuukauden kuluessa tarkistusilmoituksesta - Osapuolten on käynnistettävä mahdolliset tarkistusneuvottelut välittömästi. Jollei hinnasta tällaisessa tilanteessa päästä sopimukseen, voi toimeksisaaja ISE 2007 -ehtojen 12 :n mukaan irtisanoa sopimuksen kolmen kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta tai irtisanomisesta on sovittu. Irtisanomisoikeus koskee siten myös määräaikaisia isännöintisopimuksia, jos sopimus on sidottu ISE 2007 -ehtoihin. 5.5. Verohallinnon jousto laiminlyöntimaksun soveltamiskäytäntö menettelyn alkuvaiheessa Verohallinto tulee ilmoituksensa mukaan noudattamaan alkuvaiheessa varovaista käytäntöä laiminlyöntimaksun määräämisessä. Verohallinto onkin julkistanut urakkatietojen ja työntekijätietojen osalta tietuekuvaukset, joista ilmenee, miltä osin puutteellisia tietoja voidaan antaa. Poikkeamia noudatetaan vielä tammikuun 2015 tietojen kohdalla. Kiinteistöliitto korostaa, että Verohallinnon jousto soveltuu vain tilanteisiin, joissa kaikki tarvittavat tiedot eivät ole tiedonantovelvollisen saatavilla. Jos tiedot kuitenkin on saatavilla, on ne raportoitava. Jos tietojen toimittaminen laiminlyödään kokonaan, tulee Verohallinto ilmoituksensa mukaan määräämään laiminlyöntimaksun.