KOMITEANMIETINTÖ 2006:1 Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietintö
KUVAILULEHTI O I K E U S M I N I S T E R I Ö Tekijät (toimielimestä: toimielimen nimi, puheenjohtaja, sihteeri) Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävä toimikunta Puheenjohtaja: Leena Kartio Sihteerit: Eva Tammi-Salminen Jari Salila Julkaisun päivämäärä 19.1.2006 Julkaisun laji Komiteanmietintö Toimeksiantaja Oikeusministeriö Toimielimen asettamispäivä 31.3.2004 Julkaisun nimi Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietintö Julkaisun osat Tiivistelmä Toimikunta ehdottaa, että maakaareen lisätään sähköistä kiinteistön kauppaa, panttikirjaa ja kirjaamismenettelyä koskevat säännökset. Lainsäädäntömuutosten ohella sähköisten asiakirjojen ja asiointitapojen käyttö edellyttäisi monipuolisten sähköisten palvelujen kehittämistä. Ehdotuksen mukaan kiinteistön kauppakirja voidaan tehdä sähköisesti oikeusministeriön pitämässä tietojärjestelmässä. Kauppakirja olisi allekirjoitettava laatuvarmennetulla sähköisellä allekirjoituksella taikka muulla tietoturvallisella menetelmällä. Kauppa tehtäisiin sähköiselle lomakkeelle, jota tarkistettaisiin vuorovaikutteisesti lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ja muiden perusrekisterien tiedoilla. Sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään liitettäisiin palveluja, jotka mahdollistavat sen, että kauppahinta ja varainsiirtovero maksetaan samaan aikaan kuin kauppa tehdään. Kaupan tekemisen yhteydessä voitaisiin huolehtia myös vakuuksien hallinnan siirtämisestä. Sähköisessä kaupassa ei käytettäisi julkis ta kaupanvahvistajaa. Kiinteistön luovutustiedot siirrettäisiin viranomaisille suoraan sähköisistä kauppakirjoista. Ostajan ei tarvitsisi erikseen hakea lainhuutoa, vaan lainhuudatus tulisi välittömästi vireille kauppakirjan allekirjoittamisella. Käräjäoikeudessa asiaa käsiteltäisiin yksinomaan sähköisessä muodossa. Ehdotuksen mukaan nykyiset paperimuotoiset panttikirjat voidaan korvata sähköisillä panttikirjoilla. Sähköinen panttikirja muodostuisi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä kirjauksilla. Kiinnitystä ja sähköisen panttikirjan siirtoa koskevat hakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti. Sähköisen asiointijärjestelmän avulla kiinnitysmenettelyä voitaisiin automatisoida. Sähköinen kauppakirja ja panttikirja olisivat vaihtoehtoja perinteisille asiakirjoille. Paperimuotoisia asiakirjoja tai hakemuksia koskeviin säännöksiin ei ehdoteta muutoksia. Esitykseen sisältyy ehdotukset avioliittolain ja perintökaaren muutoksiksi, joiden mukaan puolison ja lesken suostumus voidaan antaa sähköisenä. Lisäksi ulosottolakiin ehdotetaan vähäisiä tarkistuksia. Avainsanat: (asiasanat) Kiinteistö, kiinteistön kauppa, panttikirja, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri, sähköinen asiointi Muut tiedot (Oskari- ja HARE-numero, muu viitenumero) OM 4/41/2004, HARE OM016:00/2004 Sarjan nimi ja numero Komiteanmietintö 2006:1 ISSN 0356-9470 ISBN 952-466-138-1 Kokonaissivumäärä 156 Kieli suomi Hinta Luottamuksellisuus julkinen Jakaja Edita Publishing Oy Kustantaja Oikeusministeriö
PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T Författare (uppgifter om organet: organets namn, ordförande, sekreterare) Kommissionen för utredning av elektronisk fastighetsöverlåtels e Ordförande: Leena Kartio Sekreterare: Eva Tammi-Salminen, Jari Salila Utgivningsdatum 19.1.2006 Typ av publikation Kommittébetänkande Uppdragsgivare Justitieministeriet Datum då organet tillsattes 31.3.2004 Publikation (även den finska titeln) Slutbetänkande av kommissionen för utredning av elektronisk fastighetsöverlåtelse (Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietintö) Publikationens delar Referat Kommissionen föreslår att bestämmelser om elektroniska fastighetsköp och pantbrev samt om elektroniskt inskrivningsförfarande fogas till jordabalken. Användningen av elektroniska dokument och ärendehanteringssätt förutsätter utöver lagstiftning också att de elektroniska tjänsterna utvecklas. Enligt förslaget kan ett köpebrev för en fastighet upprättas på elektronisk väg i ett ärendehanteringssystem som justitieministeriet är ansvarigt för. Köpebrevet skall undertecknas med en elektronisk signatur som baserar sig på ett kvalificerat certifikat eller någon annan datatekniskt tillförlitlig lösning. Köpet upprättas på en elektronisk blankett till och från vilken uppgifter i lagfarts- och inteckningsregistret överförs på ett interaktivt sätt. Till det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet knyts tjänster som möjliggör betalning av köpeskilling och överlåtelseskatt vid tidpunkten för köpslutet. I samband med att köpet avslutas kan man också se till att säkerheternas besittning överförs. Något offentligt köpvittne anlitas inte vid elektroniska fastighetsköp. Fastighetens åtkomstuppgifter överförs till myndigheterna direkt från de elektroniska köpebreven. Köparen behöver inte ansöka separat om lagfart, utan lagfartsförfarandet blir anhängigt omedelbart när köpebrevet undertecknas. Behandlingen vid tingsrätten av ifrågavarande ärenden sker uteslutande på elektronisk väg. Enligt förslaget kan dagens pantbrev som är utskrivna på papper ersättas med elektroniska pantbrev. Ett elektroniskt pantbrev bildas av de inskrivningar som görs i lagfarts- och inteckningsregistret. Ansökningarna om inteckning och överföring av pantbrev kan göras på elektronisk väg. Med hjälp av elektroniska ärendehanteringssystem kan inteckningsförfarandet automatiseras. De elektroniska köpebreven och pantbreven avses utgöra alternativ till traditionella dokument. I bestämmelserna om dokument och ansökningar på papper föreslås inga ändringar. I förslaget ingår ändringar i äktenskapslagen och ärvdabalken. Enligt de föreslagna bestämmelserna kan en makes och en efterlevande makes samtycke ges i elektronisk form. Dessutom föreslås vissa smärre ändringar i utsökningslagen. Nyckelord fastighet, fastighetsköp, pantbrev, lagfarts- och inteckningsregistret, elektronisk kommunikation Övriga uppgifter (Oskari- och HARE-numren, andra referensnummer) JM 4/41/2004, HARE JM016:00/2004 Seriens namn och nummer Kommittébetänkanden 2006:1 ISSN 0356-9470 ISBN 952-466-138-1 Sidoantal 156 Språk finska Pris Sekretessgrad Offentlig Distribution Edita Publishing Ab Förlag Justitieministeriet
OIKEUSMINISTERIÖLLE Oikeusministeriö asetti 31 päivänä maaliskuuta 2004 toimikunnan selvittämään mahdollisuuksia kehittää kiinteistöjen kirjaamisjärjestelmää. Tehtävänä oli selvittää, millaisin sähköisen asioinnin ja tiedonsiirron keinoin voidaan
tehostaa kirjaamismenettelyä ja parantaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietosisältöä. Tehtävänä oli myös selvittää tarvetta siirtyä sähköiseen kaupankäyntiin ja sähköisten panttikirjojen käyttöön. Toimikunnan puheenjohtajaksi kutsuttiin kansleri Leena Kartio ja jäseniksi lainsäädäntöneuvos Marjut Jokela oikeusministeriöstä, maanmittausneuvos Arvo Kokkonen maa- ja metsätalousministeriöstä, ylijohtaja Pauli Karvinen maanmittauslaitoksesta, lakimies Elli Myllylä Suomen Pankkiyhdistys ry:stä, toimitusjohtaja Jukka Malila Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:stä ja käräjätuomari Kimmo Simola Turun käräjäoikeudesta. Lakimies Sakari Wuolijoki on 16.8.2004 alkaen nimitetty toimikunnan jäseneksi Elli Myllylän sijaan. Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:tä on edustanut myös lakimies Tapio Nevala. Toimikunnan pysyviksi asiantuntijoiksi nimitettiin ylitarkastaja Martti Raiskinmäki oikeusministeriöstä, ylitarkastaja Jarmo Mattson verohallituksesta, ylitarkastaja Eila Närhi verohallituksesta, hallitussihteeri Jyrki Hurmeranta ympäristöministeriöstä, lakimies Mari Österberg Kuluttajavirastosta, ylitarkastaja Päivi Pösö Väestörekisterikeskuksesta, maankäyttöinsinööri Matti Holopainen Suomen Kuntaliitosta ja henkikirjoittaja Annamari Rouhe Tampereen maistraatista. Lakimies Mari Österbergin tilalle on 8.12.2004 tullut lakimies Katri Väänänen Kuluttajavirastosta. Toimikunnan sihteereinä ovat toimineet lainsäädäntöneuvos Mika Seppälä 1.9.2004 saakka sekä dosentti Eva Tammi-Salminen 18.8.2004 ja lainsäädäntöneuvos Jari Salila 16.2.2005 lukien. Toimikunta otti nimekseen sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävä toimikunta. Toimikunnan toimikausi päättyy 31.12.2005. Toimeksiantonsa mukaisesti toimikunta laati ensiksi ehdotuksen uudistuksista, joilla voitaisiin parantaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin omistajatietojen ajantasaisuutta ja käytettävyyttä. Toimikunnan osamietintö valmistui 15 joulukuuta 2004. Toimikunnan päätehtävänä oli kiinteistöjen vaihdannan ja kirjaamisjärjestelmän kehittämisvaihtoehtojen selvittäminen. Tavoitteena on, että sähköisin menetelmin voidaan vähentää kiinteistön kauppaan, panttaukseen ja kirjaamisasioiden käsittelyyn kuluvaa vaivaa, aikaa ja kustannuksia. Mietintö sisältää hallituksen esityksen muodossa ehdotukset lainmuutoksiksi, jotka mahdollistavat sähköiset kauppa- ja panttikirjat sekä sähköisen asioinnin kirjaamisasioissa. Lainsäädännön uudistamisen ohella tämä edellyttäisi monipuolisten sähköisten palvelujen kehittämistä. Mietinnössä on kuvattu yksi sähköisten asiointijärjestelmien toimintamalli.
Toimikunnan ehdottamien asiointijärjestelmien tietoteknistä toteuttamista sekä rakentamisen ja käytön kustannuksia on selvitetty lokakuussa 2005 valmistuneessa esiselvityksessä. Työn valmistuttua mietintö luovutetaan kunnioittavasti oikeusministeriölle. Helsingissä 16 päivänä joulukuuta 2005 Leena Kartio Marjut Jokela Arvo Kokkonen Pauli Karvinen Jukka Malila Kimmo Simola Sakari Wuolijoki Eva Tammi-Salminen Jari Salila
SISÄLLYSLUETTELO ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ...1 YLEISPERUSTELUT...3 1 Nykytila...3 1.1 Lainsäädäntö ja käytäntö...3 1.2 Kansainvälinen kehitys...7 1.2.1 Yleistä...7 1.2.2 Iso-Britannia...8 1.2.3 Alankomaat...9 1.2.4 Ruotsi...10 1.2.5 Tanska...11 1.2.6 Norja...12 1.3 Nykytilan arviointi...12 2 Tavoitteet ja keskeiset ehdotukset...14 2.1 Yleistä sähköisen asioinnin edistämisen tavoitteista kiinteistöasioissa...14 2.2 Keskeiset ehdotukset kiinteistön kaupankäynnin kehittämiseksi...16 2.2.1 Sähköisen kaupan toteuttamisvaihtoehtoja...16 2.2.2 Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä...19 2.2.3 Tietoturvaan liittyviä seikkoja...21 2.2.4 Vastuu järjestelmän käytöstä aiheutuneista vahingoista...24 2.2.5 Lainhuudatus...26 2.3 Keskeiset kiinteistövakuuksia koskevat ehdotukset...27 2.3.1 Sähköinen panttikirja ja sen hallinta...27 2.3.2 Sähköinen kiinteistöjen kiinnitysjärjestelmä...29 2.3.3 Kiinnitysasioiden käsittely ja rekisterin julkisuus...31 2.4 Sähköisten asiointijärjestelmien käyttöönotto...32 2.5 Kuolinpesän yhteystiedot...33 2.6 Henkilötietojen käsittelyn sääntelytapa...34 3 Esityksen vaikutukset...36 3.1 Asiointijärjestelmien taloudelliset vaikutukset...36 Asiointijärjestelmien käyttömäärät...36 Vaikutukset kansalaisille ja yrityksille...37 Valtiontaloudelliset vaikutukset...39 3.2 Asiointijärjestelmien organisaatiovaikutukset...41 3.3 Kuolinpesän yhteystietojen käsittelyn taloudelliset vaikutukset...42 4 Asian valmistelu...43 5 Muita esitykseen vaikuttavia seikkoja...43
YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT...44 1 Lakiehdotusten perustelut...44 1.1 Maakaari...44 2 luku. Kiinteistön kauppa...44 4 luku. Kiinteistön kauppaa koskevien säännösten soveltuminen muihin luovutuksiin...46 5 luku. Kirjaamisasioita ja sähköisiä asiointijärjestelmiä koskevat yleiset säännökset...47 7 luku. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri...48 9a luku. Sähköiset asiointijärjestelmät ja niiden käyttäminen...52 15 luku. Kiinteistöpanttioikeutta koskevat yleiset säännökset...75 16 luku. Kiinteistökiinnitys...76 17 luku. Panttioikeus kiinteistöön...80 18 luku. Kiinnityksen muuttaminen...81 1.2 Avioliittolaki...84 1.3. Perintökaari...85 12 luku. Testamenttiin perustuvasta käyttöoikeudesta...85 1.4 Ulosottolaki...86 4 luku. Ulosmittaus...86 5 luku. Myynti...86 1.5 Väestötietolaki...87 1.6 Verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annettu laki...88 2 Voimaantulo...89 3 Säätämisjärjestys...89 LAKIEHDOTUKSET...93
1 Hallituksen esitys Eduskunnalle sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevaksi lainsäädännöksi ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan, että maakaareen lisätään sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevat säännökset. Esityksen tarkoituksena on mahdollistaa sähköiset asiakirjat ja asiointitavat myös kiinteistöä koskevissa oikeustoimissa. Lainsäädännön uudistamisen ohella tämä edellyttäisi monipuolisten sähköisten palvelujen kehittämistä. Ehdotuksen mukaan kiinteistön kauppakirja voidaan tehdä sähköisesti oikeusministeriön pitämässä tietojärjestelmässä. Kauppa syntyisi, kun myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet kauppakirjan laatuvarmennetulla sähköisellä allekirjoituksella tai muulla tietoturvallisella menetelmällä. Kauppa tehtäisiin sähköisellä lomakkeella, jota täydennettäisiin ja tarkistettaisiin lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ja eräiden muiden viranomaisrekisterien tiedoilla. Järjestelmä valvoisi, että kauppakirjan sisältö vastaa lain vaatimuksia ja että se on asianmukaisesti allekirjoitettu. Sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään liitettäisiin palveluja, jotka mahdollistavat sen, että kauppahinta maksetaan samaan aikaan kun kauppa tehdään. Kaupan tekemisen yhteydessä voitaisiin huolehtia myös vakuuksien siirtämisestä. Nämä ominaisuudet ovat tarpeen, jotta kiinteistön kauppa voitaisiin tehdä etäkauppana käteiskauppaehdoin. Sähköisessä kaupassa ei käytettäisi julkista kaupanvahvistajaa. Kiinteistön luovutustiedot siirrettäisiin eri viranomaisille suoraan sähköisistä kauppakirjoista. Myös lainhuudatus tulisi vireille ilman eri hakemusta. Ostajan ei enää tarvitsisi erikseen hakea omistusoikeutensa kirjaamista eikä yleensä toimittaa myöskään liiteasiakirjoja kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeuteen. Käräjäoikeudessa kirjaamisasiaa käsiteltäisiin yksinomaan sähköisessä muodossa. Ehdotuksen mukaan nykyiset paperimuotoiset panttikirjat voidaan korvata sähköisillä panttikirjoilla. Sähköinen panttikirja muodostuisi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä kirjauksilla. Panttikirjan hallinnan fyysiseen luovutukseen nyk y- ään liittyvät oikeusvaikutukset korvattaisiin sähköisen panttikirjan saajaa koskevalla rekisterimerkinnällä.
2 Kiinnitystä ja sähköisen panttikirjan siirtoa koskevat hakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti asiointijärjestelmässä. Hakemus olisi allekirjoitettava samanlaisella hakijan henkilöllisyyden luotettavasti todentavalla sähköisellä allekirjoituksella kuin kauppakirjakin. Sähköisen asiointijärjestelmän avulla myös kiinnitysmenettelyä voitaisiin automatisoida. Sähköinen kauppakirja ja panttikirja olisivat vaihtoehtoja perinteisille asiakirjoille. Myös kiinnityshakemuksia voitaisiin edelleen toimittaa kirjallisesti. Paperimuotoisia asiakirjoja tai hakemuksia koskeviin säännöksiin ei ehdoteta muutoksia. Esitykseen sisältyy ehdotukset avioliittolain ja perintökaaren muutoksiksi, joiden mukaan puolison ja lesken suostumus voidaan antaa sähköisenä. Lisäksi ulosottolakiin ehdotetaan vähäisiä tarkistuksia, joka liittyvät sähköisten panttikirjojen käyttöön. Maakaareen ehdotetaan lisättäväksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin käyttötarkoitusta koskeva säännös sekä tehtäväksi muita henkilötietojen käsittelyn sääntelyyn liittyviä tarkistuksia. Väestötietolakia ja verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annettuun lakiin lisättäisiin säännökset, jotka mahdollistavat kuolinpesän yhteyshenkilön tietojen siirtämisen verohallinnolta väestötietojärjestelmään. Ehdotetut lait ovat tarkoitetut tulemaan voimaan noin kahden vuoden kuluttua siitä, kun ne on hyväksytty ja vahvistettu. Siirtymäkauden aikana kirjallisten panttikirjojen muunto sähköisiksi voitaisiin tehdä keskitetysti Oikeusrekisterikeskuksessa. Väestötietolakiin ja verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annettuun lakiin sekä maakaaren henkilötietojen käsittelyä koskeviin säännöksiin ehdotettujen lainmuutosten olisi kuitenkin tarkoitus tulla voimaan jo noin puolen vuoden kuluttua siitä, kun lait on hyväksytty ja vahvistettu.
3 YLEISPERUSTELUT 1. N y k y t i l a 1.1. Lainsäädäntö ja käytäntö Kiinteistön kaupasta, kirjaamisesta sekä kiinteistöpanttioikeudesta säädetään maakaaressa (540/1995). Kiinteistön kauppa on maakaaren 2 luvun 1 :n mukaan tehtävä määrämuodossa. Säännöksen 1 momentin mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisella sopimuksella, jonka myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä allekirjoittavat. Julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Maakaaren 2 luvun 1 :n 2 momentissa on lueteltu tiedot, jotka kiinteistön kaupasta on aina otettava kauppakirjaan. Kauppakirjasta on käytävä ensinnäkin ilmi luovutustarkoitus eli että myyjän tarkoituksena on luovuttaa kiinteistön omistusoikeus ostajalle. Tämän lisäksi kauppakirjassa on yksilöitävä kaupan kohde, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta tai muu vastike. Nämä vähimmäisehdot ovat osa kiinteistön kaupan muotovaatimusta. Muista ehdoista osapuolet voivat pääasiallisesti sopia vapaamuotoisesti. Poikkeuksena ovat kuitenkin sopimusehdot, jotka vaikuttavat kiinteistön omistusoikeuden siirtymiseen tai pysymiseen eli niin sanotut lykkäävät ja purkavat ehdot. Tällaiset ehdot ovat päteviä vain, jos niistä on sovittu kauppakirjassa. Kiinteistön kaupan määrämuotoa koskeva maakaaren 2 luvun 1 on niin sanottu varsinainen muotosäännös. Jos kiinteistön kauppaa ei ole tehty säädetyllä tavalla, kauppa on mainitun säännöksen 3 momentin mukaan pätemätön. Tällöin kumpikaan osapuoli ei voi esittää vaatimuksia kauppakirjan perusteella eikä vaatia toisen velvoittamista pätevän sopimuksen tekemiseen. Maakaaren 13 luvun 1 :n mukaan kauppakirjassa oleva muotovirhe kuitenkin korjaantuu, jos sen perusteella myönnetään lainhuuto tai jos lainhuutohakemus on jätetty lepäämään. Kiinteistön kauppakirjaa koskevaa muotosäännöstä sovelletaan maakaaren 4 luvun mukaan kaikkiin muihinkin kiinteistön luovutuksiin kuin kauppaan, kuten esimerkiksi kiinteistön vaihtoon ja lahjaan sekä sopimukseen määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta. Samat muotovaatimukset koskevat myös kiinteistön kaupan esisopimusta ja purkusopimusta. Kiinteistön kaupan muotosäännökseen liittyy myös maakaaren 2 luvun 3, jossa säädetään kiinteistön myyntiin oikeuttavan valtuutuksen muodosta. Tämän säännöksen mukaan valtuutus on annettava kirjallisena. Valtakirjan on oltava myyjän allekirjoittama ja siitä on käytävä ilmi asiamiehen nimi ja myytävä kiinteistö. Ostajan valtuutus voidaan antaa vapaamuotoisesti, mutta käytännössä myös ostajat antavat kirjallisen valtakirjan. Kiinteistön kauppa on vanhastaan ollut määrämuotoinen oikeustoimi. Vaatimus määrämuodosta sisältyi jo vuoden 1734 lain maakaareen. Muotovaatimukset ovat
4 aikojen kuluessa muuttuneet verraten vähän. Kaupanvahvistajainstituutio otettiin käyttöön 1930-luvulla ja samalla myös vuoden 1734 lain maakaaren edellyttämien kahden todistajan määrä vähennettiin yhteen. Nykyisessä vuonna 1997 voimaan tulleessa laissa ei enää edellytetä todistajaa kaupanvahvistajan lisäksi. Nykyiseen lakiin kirjattua kaupan osapuolten läsnäolon yhtäaikaisuusvaatimusta ei aiemmin ollut laissa mainittu, mutta oikeuskäytännön perusteella sitä vaadittiin aiemminkin. Ennen nykyistä lakia määrämuodossa tehtyyn kauppakirjaan edellytettiin otettavaksi kaikki kaupan olennaiset ehdot. Tietoyhteiskunnan palvelujen tarjoamisesta annetun lain (458/2002, jäljempänä sähkökauppalaki) 12 :n mukaan laissa olevan vaatimuksen sopimuksen kirjallisesta muodosta täyttää myös sellainen sähköinen sopimus, jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla. Jos sopimus on lain mukaan allekirjoitettava, tämän vaatimuksen täyttää sähköisistä allekirjoituksista annetun lain (14/2003) 18 :n mukainen kehittynyt sähköinen allekirjoitus. Valinnaisen muodon ulkopuolelle on kuitenkin rajattu kiinteistön kauppaa tai muuta luovutusta koskevat sopimukset sekä perhe- ja perintöoikeudelliset oikeustoimet. Sähkökauppalailla on täytäntöönpantu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi tietoyhteiskunnan palveluja, erityisesti sähköistä kaupankäyntiä, sisämarkkinoilla koskevista tietyistä oikeudellisista näkökohdista (2000/31/EY, jäljempänä sähköistä kaupankäyntiä koskeva direktiivi). Sähköisistä allekirjoituksista annettu laki puolestaan perustuu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiiviin sähköisistä allekirjoituksista koskevista yhteisön puitteista (1999/93/EY). Kiinteistön kauppaan liittyy olennaisesti kirjaamisjärjestelmä, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri, joka on osa sähköisessä muodossa ylläpidettävää valtakunnallista kiinteistötietojärjestelmää. Kiinteistön omistusoikeus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin myöntämällä saannolle lainhuuto. Lainhuudatushakemuksen tekemistä koskevat maakaaren II osan yleiset kirjaamisasioita koskevat säännökset. Niiden mukaan kirjaamishakemus on tehtävä kirjallisesti ja hakijan tai hakemuksen laatijan on se allekirjoitettava. Hakija saa esittää hakemuksensa myös suullisesti kirjaamisviranomaisessa, jos asia käy selvästi ilmi esitetyistä asiakirjoista. Kirjallinen hakemus voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle myös postitse tai lähetin välityksellä. Kirjaamisasia tulee vireille, kun hakemus on esitetty tai toimitettu toimivaltaiselle kirjaamisviranomaiselle. Vireille tulleesta hakemuksesta tehdään viipymättä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamishakemus voidaan haluttaessa tehdä oikeusministeriössä laaditulle lomakkeelle, joka on saatavissa myös internetissä oikeusministeriön kotisivuilta. Hakemusta ei kuitenkaan voida toimittaa kirjaamisviranomaiselle suoraan verkon kautta. Koska kirjaamisviranomaisessa käsiteltäviin asioihin sovelletaan lakia sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (13/2003), hakemus voidaan periaatteessa toimittaa esimerkiksi telekopiona tai muuna sähköisenä viestinä. Käytännössä sähköinen asiointi ei kuitenkaan sovellu hyvin lainhuutohakemukseen, sillä lainhuudon hakijan on maakaaren 12 luvun 1 :n mukaan liitettävä hakemukseen muun muassa saannon perusteena oleva asiakirja alkuperäisenä taikka kau-
5 panvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamana jäljennöksenä. Lisäksi lainhuudon hakijan on esitettävä usein todistus veron suorittamisesta. Vaadittavia asiakirjoja ei voida toimittaa sähköisillä välineillä. Jos lainhuutoa on kuitenkin haettu sähköisellä viestillä, hakemus merkitään vireille tulleeksi ja hakijalle varataan tilaisuus täydentää hakemustaan mainittujen asiakirjojen osalta. Luovutuksensaajalla on velvollisuus hakea lainhuutoa. Maakaaren 11 luvun 1 :n yleisen lainhuudatusvelvollisuuden perusteella jokainen on velvollinen hakemaan saannolleen lainhuudon määräajassa, joka on yleensä kuusi kuukautta kauppakirjan tai muun saantokirjan tekemisestä. Lainhuudatusvelvollisuutta tehostaa lisäksi uhka varainsiirtoveron korottamisesta. Käytännössä lainhuutoa haetaan paljon nopeammin kuin mitä säädetty määräaika edellyttäisi. Kiinteistön luovutuksensaajalle on nimittäin eduksi hakea lainhuutoa mahdollisimman nopeasti, koska lainhuudon hakemiseen liittyy merkittäviä luovutuksensaajaa suojaavia oikeusvaikutuksia, kuten suoja kiinteistön myyjän tekemiä uusia oikeustoimia kohtaan. Tarve käyttää ostettua kiinteistöä vakuutena edellyttää usein myös lainhuudon hakemista. Tyypillinen lainhuudon hakuaika on noin kuukausi kaupantekohetkestä. Noin puolessa kaupoista lainhuutoa haetaan kahdessa viikossa. Myös maakaaren 7 luvun 5 :n mukaiset saantotietomerkinnät, jotka perustuvat kaupanvahvistajien ilmoituksiin, turvaavat rekisterin omistajatietojen ajantasaisuutta. Käytännössä ilmoitusmenettely on kuitenkin ollut hidasta. Tiedonkulun nopeuttamiseksi on vireillä lainmuutos, jonka keskeisenä osana on ilmoitusliikenteen sähköistäminen (hallituksen esitys eräiksi kiinteistöjen omistajatietojen ajantasaisuutta parantaviksi säännöksiksi, HE 75/2005 vp). Kirjaamisasiat on maakaaren 6 luvun 9 :n mukaan ratkaistava viivytyksettä hakemuksen mukaisesti, jollei kirjaamiselle ole estettä. Käsittelyajat ovatkin verraten lyhyitä. Päätös kirjaamisasiassa tehdään merkitsemällä asian ratkaisu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Toimituskirjaksi hakija saa todistuksen rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä tai erillisen päätöksen, johon merkitään ratkaisun sisältö, kirjaamisviranomaisen nimi ja ratkaisupäivä. Käytännössä toimituskirja on lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tuloste, jonka ratkaisija allekirjoittaa. Panttioikeus kiinteistöön perustetaan maakaaren 15 luvun 2 :n mukaan vahvistamalla kiinteistöön kiinnitys ja luovuttamalla kiinnityksestä todistukseksi saatu panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi. Velkojan ja pantinantajan väliselle panttaussopimukselle ei ole asetettu muotovaatimuksia. Kauppakaaren 10 luvun 1 :n säännös, jonka mukaan panttaussitoumus on annettava kirjallisesti tai kahden todistajan läsnäollessa, on ohjeellinen. Sen sijaan kiinnityshakemus on maakaaren 16 luvun 4 :n mukaan tehtävä kirjallisesti. Samalla tavalla kuin lainhuudatushakemus se voidaan haluttaessa tehdä oikeusministeriössä laaditulle, internetissä saatavissa olevalle lomakkeelle. Kiinnityshakemustakaan ei voida toimittaa kirjaamisviranomaiselle suoraan tietoverkon kautta. Käytännö ssä kiiinnityshakemuksia ei tehdä sähköisinä viesteinä. Tämä voi johtua sähköisestä asioinnista vi-
6 ranomaistoiminnassa annetun lain 9 :n mukaisesta allekirjoitusvaatimuksesta. Sen nojalla on katsottu, että kiinnityshakemus on allekirjoitettava sähköisistä allekirjoituksista annetun lain 18 :n vaatimukset täyttävällä kehittyneellä sähköisellä allekirjoituksella, joka perustuu laatuvarmenteeseen ja joka on luotu turvallisella allekirjoituksen luomisvälineellä. Kun kirjaamisviranomainen on vahvistanut kiinnityksen hakemuksen perusteella, hakijalle annetaan esipainetulle panttikirjalomakkeelle tulostettu panttikirja todistukseksi kiinnityksestä. Maakaaren 17 luvun 1 :n pääsäännön mukaan panttioikeus syntyy, kun panttikirja luovutetaan velkojalle tällä olevan saamisen vakuudeksi. Jos panttikirja on kiinnityshakemuksessa määrätty annettavaksi nimetylle velkojalle saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden jo silloin, kun kiinnitys vahvistetaan. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedoista ilmenevät kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset. Perustetuista panttioikeuksista ja panttivelkojista rekisteristä ei sen sijaan yleensä saa tietoa. Kiinnitystä koskeviin rekisteritietoihin voidaan tosin maakaaren 16 luvun 9 :n mukaan tehdä merkintä siitä, kenen hallinnassa panttikirja on. Jos kiinnityshakemukseen on merkitty panttikirjan saaja, tämä tieto merkitään rekisteriin jo kiinnityksen vahvistamisen yhteydessä. Muussa tapauksessa velkoja tai kiinteistön omistaja voi myöhemmin ilmoittaa panttikirjan haltijan merkittäväksi rekisteriin. Haltijamerkinnällä ei ole vaikutusta siihen, kenellä on panttioikeus kiinteistöön. Rekisteriin ilmoittautumisella velkoja voikin varmistaa ainoastaan sen, että hän saa tiedon esimerkiksi kiinteistön ulosotosta tai vakuutuskorvauksesta. Haltijamerkintää koskevan sääntelyn tarkoituksena oli, että panttikirjan hallintaa koskeva ilmoitusliikenne tapahtuisi sähköisessä muodossa. Sähköistä tiedonkulkua kirjaamisviranomaisten ja suurimpien velkojatahojen kanssa ei kuitenkaan ole toteutettu, ja käräjäoikeudet vaativat panttikirjan esitettäväksi hallintaa koskevan merkinnän tekemistä varten. Käytännössä haltijamerkinnät ovatkin puutteellisia. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin pääsisältö koostuu lainhuutoja, erityisten oikeuksien kirjauksia ja kiinnityksiä koskevista tiedoista. Lisäksi rekisteriin merkitään tietoja erilaisista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista, kuten pakkotäytäntöönpanoon tai muuhun viranomaispäätökseen perustuvista vallintarajoituksista. Rekisterin tietosisällöstä säädetään maakaaren 7 luvun 1 :ssä, minkä lisäksi täydentäviä ja täsmentäviä säännöksiä on annettu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetussa asetuksessa. Vuoden 2005 alussa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä oli 2,4 miljoonaa voimassaolevaa lainhuutoa. Erityisen oikeuden kirjauksia oli yhteensä noin 35 000, joista vuokraoikeuden kirjauksia oli noin 15 000 kappaletta. Kiinnityksiä oli yli 2,5 miljoonaa, joiden yhteinen rahamäärä on noin 160 miljardia euroa. Kirjaamishakemusten määrä vaihtelee voimakkaasti taloudellisten suhdanteiden mukana. Vuo n- na 2004 käsiteltiin yhteensä 726 000 kirjaamisasiaa, joista lainhuutohakemuksia oli 110 000 ja uusien kiinnityshakemuksia 151 000 kappaletta.
7 Vaikka kirjaamisen hakeminen on nykyään varsin yksinkertaista, suuri osa hakemuksista tehdään pankin tai muun asiamiehen välityksellä.. Kirjaamisasioiden käsittely on pääosin siirretty kansliahenkilökunnan tehtäväksi. Ratkaisu on kuitenkin siirrettävä tuomarin tai notaarin tehtäväksi, jos se on asia on laaja tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri on 7 luvun 2 :n mukaan julkinen. Tietoja saa kirjaamisviranomaisilta ja useilta muilta viranomaisilta kirjallisina todistuksina, mutta nykyään tietoja luovutetaan pääasiallisesti teknisen käyttöyhteyden avulla. Vuosittain tietopalvelun kautta annetaan noin 2 miljoonaa todistusta. Nykyään tietopalvelusta ja tietojen luovuttamisen edellytyksistä säädetään kiinteistötietojärjestelmästä ja siitä annettavasta tietopalvelusta annetussa laissa (453/2002). Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedoilla on maakaaren 7 luvun 3 :n mukaan niin sanottu julkisuusvaikutus. Jokaisen kiinteistöä koskevan oikeustoimen tekijän katsotaan saaneen tiedon lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnöistä kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä, eikä vilpittömän mielen suojaa voi tämän jälkeen enää saada. Vaikka tästä voidaan päätellä rekisterin tarkoituksena olevan kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien julkistaminen ja siten vaihdannan edistäminen, laissa ei ole nimenomaista säännöstä rekisterin käyttötarkoituksesta. 1.2. Kansainvälinen kehitys 1.2.1. Yleistä Useassa Euroopan valtiossa on vireillä hankkeita sähköisen kiinteistönvaihdannan järjestämiseksi tai siihen siirtymisen perusedellytysten parantamiseksi. Varsinaisen sähköisen kiinteistönvaihdannan osalta hankkeet ovat vasta suunnittelu- tai kokeiluvaiheessa. Vaikka hankkeiden yhtäaikaisuuden ja keskeneräisyyden vuoksi ei olekaan olemassa sellaisia ulkomaisia esimerkkejä, joita sähköisen kiinteistönvaihdannan valmistelussa voitaisiin selkeästi seurata, seuraavassa luodaan katsaus Pohjoismaissa ja eräissä Euroopan unionin jäsenmaissa vireillä oleviin hankkeisiin. Kaikissa näissä maissa sähköisen kiinteistönvaihdannan perusedellytys sähköisestä, automaattisen tietojenkäsittelyyn perustuvasta rekisterijärjestelmästä, on kunnossa. Kehitys Euroopan unionin jäsenmaissa liittyy unionin tavoitteeseen edistää sähköistä liiketoimintaa ja yleisemminkin vähentää oikeustoimiin vaadittavia muodollisuuksia. Tätä ilmentää myös sähköistä kaupankäyntiä koskevan direktiivin pääsääntö, jonka mukaan jäsenvaltioiden on huolehdittava, että niiden oikeusjärjestelmissä annetaan mahdollisuus pätevien sopimusten tekemiseen sähköisessä muodossa. Jäsenvaltiot voivat kuitenkin säilyttää kirjallisen määrämuodon direktiivin 9 artiklassa mainittujen sopimustyyppien osalta. Näihin kuuluvat muun muassa sopimukset, joilla luodaan tai siirretään oikeuksia kiinteään omaisuuteen sekä sopimukset, jotka lain mukaan edellyttävät tuomioistuimen, viranomaisten tai julkista
8 valtaa käyttävien ammatinharjoittajien myötävaikutusta. Useassa valtiossa kiinteistöjä koskevien oikeustoimien määrämuotoon kuuluukin kirjallisen sopimuksen lisäksi myös muita vaatimuksia, kuten velvollisuus tehdä oikeustoimi notaarin avustamana. Yhteinen kiinteistön luovutukseen liittyvä piirre on se, että sopimusasiakirja on toimitettava tuomioistuimeen tai muulle viranomaiselle kirjattavaksi. Direktiivissä on pidetty silmällä ennen kaikkea tavaroiden ja sähköisten palvelujen verkkokauppaa. Myös sähköisen kiinteistönvaihdannan kehittäminen on direktiivin tavoitteiden mukaista. Tätä ilmentää muun muassa se, että jäsenvaltioiden tulee viiden vuoden välein toimittaa komissiolle kertomus, miksi niiden mielestä on tarpeen olla sove ltamatta sähköistä muotoa koskevaa sääntelyä sopimuksiin, jotka edellyttävät tuomioistuimen, viranomaisten tai julkista valtaa käyttävien ammatinharjoittajien myötävaikutusta. Direktiivin johdanto-osassa todetaan nimenomaisesti, ettei direktiivi vaikuta jäsenvaltioiden mahdollisuuksiin asettaa yleisiä tai erityisiä oikeudellisia vaatimuksia, jotka koskevat turvallista sähköistä allekirjoitusta. Euroopan ulkopuolella sähköistä kiinteistönvaihdantaa koskevia hankkeita on toteutettu ainakin Kanadassa, Uudessa-Seelannissa ja Australiassa. Näissä valtioissa kiinteistön vaihdantaa koskeva lainsäädäntö ja rekisterijärjestelmät ovat niin erilaiset, että hankkeiden kuvaus jätetään tämän katsauksen ulkopuolelle. 1.2.2. Iso-Britannia Euroopan mittavin sähköisen kiinteistönvaihdannan hanke on vireillä Isossa- Britanniassa, tarkemmin Englannissa ja Walesissa. Hankkeen tarkoituksena on korvata automaattiseen tietojenkäsittelyyn perustuvalla sähköisellä järjestelmällä kaikki kiinteistön kauppaan perinteisesti kuuluvat kirjallista muotoa edellyttävät menettelyt. Tavoitteena on saada aikaan järjestelmä, jota voidaan käyttää välineenä sekä tietokoneella laaditun kiinteistönkaupan sopimusluonnoksen toimittamisessa sähköisesti kaupan toiselle osapuolelle että saannon viranomaiskirjauksessa. Ensimmäiset ehdotukset sähköisen kiinteistönvaihdannan järjestämisestä annettiin vuonna 1998. Tuolloin julkaistiin lakikomission (Law Commission) ja kirjaamislaitoksen (HM Land Registry) raportti Land Registration for the Twenty First Century. Näiden ehdotusten pohjalta sähköiselle kiinteistönvaihdannalle luotiin normiperustaa vuonna 2002 säätämällä kirjaamista koskevista lakimuutoksista (Land Registration Act). Yhtenä hankkeen taustalla olevana keskeisenä tekijänä on ollut tarve poistaa nykyisen kiinteistönvaihdannan epäkohtia, jotka liittyvät vallitsevaan käytäntöön tehdä useita yhtäaikaisesti toteutettaviksi tarkoitettuja toisiinsa ketjuuntuneita kiinteistönkauppoja. Tämä käytäntö on vaikuttanut myös moniin järjestelmän erityispiirteisiin, kuten erityisen tärkeänä pidettyyn mahdollisuuteen seurata ketjuuntuneiden kauppojen toteuttamisvaiheita. Järjestelmän kehittämiseen on vaikuttanut myös vallitseva käytäntö tehdä kiinteistön kaupat säännönmukaisesti asiamiesten, kuten asianajajien tai kiinteistönvälit-
9 täjien avulla. Sähköisen kiinteistönvaihdannan järjestelmän on tarkoitus toimia suljetun intranetin puitteissa, jolloin verkkoyhteyden käyttö edellyttää rekisterinpitäjän kanssa tehtävää sopimusta. Järjestelmän ytimenä on keskuspalvelu, joka yhdistää kaikki vaihdantatoimen osapuolet, koordinoi sopimuksenteon eri vaiheet ja päivittää rekisterin. Sähköisessä järjestelmässä sopimus syntyy, ja samalla rekisteriin tulee merkintä saannosta, kun osapuolten edustajat ovat ilmoittaneet, että sopimus on saavutettu ja he ovat allekirjoittaneet sopimuksen sähköisesti. Tarkoituksena on, että järjestelmässä käytetään kehittyneitä, laatuvarmenteeseen perustuvia sähköisiä allekirjoituksia. Niissä harvinaisissa tapauksissa, joissa myyjä ja ostaja toimivat ilman asianajajia, kauppa voitaisiiin tehdä sähköisesti rekisteriviranomaisessa. Keskuspalveluun liittyy sähköinen varainsiirtopalvelu, jonka avulla vaihdantatoimeen liittyvät rahavelvoitteet, kuten kauppahinnan maksu sekä verojen ja muiden suoritteiden maksu, voidaan tehdä järjestelmän kautta. Maksut selvitetään keskitetysti yhdessä agenttipankissa, joka hoitaa eteenpäin kaikkien osapuolten ensin sille suorittamat maksut. Tämänhetkisen aikataulun mukaan keskeisten järjestelmään liittyvien palvelujen arvellaan olevan käytössä vuoden 2007 puoliväliin mennessä. Jo nyt velkojat käyttävät vakiintuneesti mahdollisuutta ilmoittaa rekisteriin sähköisesti kiinnityksen poistamisesta (Electronic notification of discharges, ENDs). Pilottihankkeena kokeillaan rekisteröintipalvelua, jossa kiinnitys poistuu luotonantajan ilmoituksesta automaattisesti (Electronic discharges, EDs). Edelleen järjestelmää suunnitellaan kehitettäväksi niin, että kiinnityksiä voidaan myös hakea ja perustaa sähköisesti. Järjestelmän edellyttämän sähköisiin asiakirjoihin liittyvän lainsäädännön ei kaavailla tulevan voimaan ennen vuoden 2006 loppua. Helmikuusta 2002 auktorisoidut tahot ovat voineet tehdä rekisteriin sähköisiä ilmoituksia yksinkertaisissa, kuten omistajaksi rekisteröidyn nimen- tai osoitteenmuutosta koskevissa asioissa. Helmikuussa 2005 aloitetussa pilottihankkeessa sähköisesti voidaan tehdä myös ilmoituksia, jotka edellyttävät lomakkeiden liittämistä. 1.2.3. Alankomaat Alankomaat on esimerkki sähköisen kiinteistönvaihdannan hankkeesta oikeusjärjestyksessä, jossa notaarilla on keskeinen rooli kiinteistönvaihdannassa. Alankomaissa notaari vahvistaa saantokirjan ja toimittaa sen kirjattavaksi asiakirjarekisteriin. Vastaavasti notaari toimii myös kiinteistökiinnitysten osalta. Perinteisesti alkuperäinen asiakirja on lähetetty rekisteriin paperimuodossa postitse. Mainittua menettelyä on pyritty 1990-luvun loppupuolella nykyaikaistamaan niin, että asiakirjat voidaan toimittaa rekisteriin sähköisessä muodossa. Koska asiakirjoja toimittavat rekisteriin lähes ainoastaan notaarit, sähköisen järjestelmän on tarkoitus toimia suljetussa verkossa ennalta tehdyn rekisteröitymisen nojalla.
10 Paperimuodossa toimitetut asiakirjat on jo aiemmin arkistoitu sähköisessä muodossa skannauksen avulla, mutta tämä menettely ei ole mahdollistanut rekisterin automaattista päivittämistä. Kun notaari laatii asiakirjan suoraan sähköiselle lomakkeelle ja allekirjoittaa sen kehittyneellä, laatuvarmennetulla sähköisellä allekirjoituksella, rekisteröintimenettely voitaisiin toteuttaa täysin automatisoidusti. Rekisterinpitäjä tallentaisi sähköisesti laaditun asiakirjan tiedostona, jonka notaari voi myös tulostaa kirjallisena asiakirjana. Tietoteknisesti valmistellun järjestelmän toteuttaminen edellyttää, että lainsäädännössä mahdollistetaan sähköisessä muodossa olevien asiakirjojen rekisteröinti. 1.2.4. Ruotsi Ruotsissa sähköistä kiinteistönvaihdantaa on pyritty edistämään vireillä olevalla lainsäädäntöhankkeella, joka koskee sähköisen asioinnin mahdollistamista kirjaamisasioissa (Elektroniskt ansökningsförfarande i inskrivningsärenden, m.m.). Tarkoituksena on, että kiinteistöjä koskevat kirjaamishakemukset voidaan jatkossa tehdä sähköisesti internetin kautta. Niillä instituutioilla, joilla on ollut aiemmin suorakäyttöoikeus suljetussa järjestelmässä, olisi mahdollisuus tehdä hakemuksia sähköisesti myös tätä kautta. Lakiin ei ehdoteta säännöksiä siitä, missä kirjaamisasioissa sähköinen hakemusmenettely olisi mahdollista. Ensi sijassa pyritään mahdollistamaan sähköiset kiinnitys- ja lainhuutohakemukset, mutta tietoteknisten ratkaisujen kehittyessä pyritään luomaan mahdollisuus myös muiden kirjaamishakemusten tekemiseen sähköisesti. Tietotekniikan nopean kehittymisen vuoksi laissa ei ehdoteta määriteltäväksi vaatimuksia, joita sähköiselle allekirjoitukselle asetetaan kirjaamishakemuksen yhteydessä. Jos lainhuutohakemus tehdään sähköisesti, myös saantokirja voidaan toimittaa sähköisesti alkuperäisen asiakirjan sähköisenä kopiona. Tämä mahdollisuus ehdotetaan kuitenkin väärinkäytösten välttämiseksi rajoitettavaksi vain tiettyihin luotettaviin ja julkisen valvonnan alaisiin tahoihin. Saantokirjan laatimista jo alunperin sähköisesti ja sen kytkemistä saannon kirjaamiseen lakiehdotuksessa ei käsitellä. Ehdotukseen sisältyy myös muutoksia, joiden tarkoituksena on mahdollistaa sähköiset rutiinit asiakirjojen ja asioiden käsittelyssä kirjaamisviranomaisessa. Lisäksi ehdotetaan, että kiinteistön lainhuudon haltija saa suorakäyttöoikeuden kiinteistöään koskeviin rekisteritietoihin. Lakimuutosten ehdotetaan tulevan voimaan 1.4.2006. Kiinteistöpanttioikeuden osalta Ruotsissa on ollut mahdollista käyttää sähköisiä panttikirjoja (datapantbrev) vuodesta 1994. Sähköisistä panttikirjoista säädetään maakaaren (Jordabalk, 994/1970) 6 ja 22 lukuihin tehdyissä lisäyksissä sekä panttikirjarekisteristä annetussa laissa (Lag om pantbrevsregister, 448/1994). Sähköisellä panttikirjalla tarkoitetaan Ruotsissa kiinnityksestä tehtävää merkintää sähköisessä muodossa olevaan panttikirjarekisteriin, jota ylläpitää maanmittauslaitos (Lantmäteriverket). Rekisterinpitäjä tekee paperimuotoisen panttikirjan sijasta merkinnän rekisteriin joko kiinnityksenhakijan pyynnöstä (uusi kiinnitys) tai