RAK-C3004 Rakennuskustannukset Rakentamisen tekniikat Hannu Hirsi 2015
Rakennuskustannussanasto : Kustannus : Teoreettinen rahamäärä, joka arvioidaan tarvittavan toiminnon tekemiseen. Rahamäärä = resurssien määrä x resurssien panoshinta. Toiminto = tietyn työn, suoritteen tai palvelun tekeminen. Kustannuslajit : Työ-, materiaali- ja muut kustannukset. Muita kustannuksia ovat kiinteistön hankintakustannukset ja hankekustannukset. Hinta : Todellinen rahamäärä, jolla toiminto toteutuu. Hinta = työ + materiaali + kalusto + kate. Hintataso : Hankintahinta suhteessa aikaan ja paikkaan. Taso vaihtelee kausi- ja suhdannevaihtelujen, alueellisten ja paikkakuntien välisten erojen takia. Arvo : Subjektiivinen rahamäärä, jonka ostaja on valmis maksamaan tietystä tuotteesta tai toiminnosta.
Rakennushankkeen kustannuslaskennasta yleistä : Kustannusarvioita tarvitaan rakennushankkeen joka vaiheessa : Tarveselvitys- ja hankesuunnitteluvaiheen kustannusarviot, kustannustavoitteiden asettaminen. Rakennussuuunnitteluvaiheen kustannusarviot, kustannusten ohjaaminen. Tuotantovaiheen kustannusten seuranta, valvonta ja ohjaus. Rakennuskustannukset voidaan laskea resurssien käytöstä ja niiden hinnoista : Käytetty työpanos > työkustannus. Käytetty materiaali > materiaalikustannus. Käytetty energia > energiakustannus. Sidottu pääoma > pääomakustannus. Rakennuskustannuksia arvioitaessa jokaisen kohteen erityispiirteet on arvioitava erikseen ja otettava huomioon : Yleispäteviä kustannusmalleja ei ole mahdollista kehittää Talo 90 mukaan : Perustamiskustannukset Kiinteistön hankinta Rakennuskustannukset Työmaakustannukset Työmaatekniikka Rakennusosat Laiteosat LVI ST Rakennuttaminen Tontti Toimintainvestoinnit
Rakennuksen kustannusten arvioiminen : Viitekohteen, referenssien tiedot : Vastaavan kohteen toteutuneiden kustannusten avulla. Tilastolliset menetelmät : Toteutuneiden sisällöltään vertailukelpoisten, tilastollisesti parametrisoitujen kustannusmallien avulla. Tilakustannusmenettely : Tilaohjelman tilat hinnoittelemalla ottamalla huomioon eri tilojen kalleusluokat ja alueelliset erot. Tuotemallimenettely : Tuotemallin tilaohjelman ja järjestelmäratkaisut hinnoittelemalla sekä lisäämällä rakennuttaminen ja työmaatoiminta Erokustannusmenettely : Standardimaisen osan kustannukset selvitetään esim. tilastollisilla menetelmillä ja poikkeuksilliset osat erityistarkasteluilla, tarkemmilla menetelmillä
Rakennushankkeen eri vaiheiden kustannusarviomenetelmät : Vaihe : Tehtäviä : Menetelmiä : Hankesuunnittelu : Esisuunnittelu : Rakennussuunnittelu : Rakentamisen valmistelu : Rakentaminen : Rakentamispäätös Kustannuspuite Tilaohjelma Rahoitussuunnitelma Ehdotukset, luonnokset Pääpiirustukset Kustannusvertailut Kustannusarviot Tarjoukset, vertailu Urakat ja työkaupat Alihankinnat Kustannusohjaus Viitekohteiden tiedot Tilastolliset mallit Viitekohteiden tiedot Tilastolliset mallit Tilakustannusmenettely Erokustannusmenettely Tilakustannusmenettely Rakennusosa-arvio Tehtäväpohjainen arvio Tehtäväpohjainen arvio Rakennusosa-arvio Tehtäväpohjainen arvio Rakennusosa-arvio
Rakennushankkeen ositus kustannuslaskentaa varten : 1. Alueosat : Maaosat. Tuennat ja vahvistukset. Päällysteet. Alueen varusteet. Alueen rakenteet. 2. Talo-osat : Perustukset. Alapohjat. Runko. Julkisivut. Ulkotasot. Vesikatot. Maankaivu, läjitys, kuljetukset, louhinnat. Täytöt ja maaosien tiivistys. Stabiloinnit, kevennysratkaisut, paalutus. KVV-alueosat, vesi ja viemärikaivannot. Routasuojaus, salaojitus, pintaveden poistot. Anturat ja perusmuurit. Kantavat ja ei-kantavat alapohjat. Kantavat seinät ja lattiat, pilarit ja palkit. Julkisivuverhoukset, ikkunat, ovet. Parvekkeet, terassit. Kattorakenne, kate, räystäs.
Rakennushankkeen ositus kustannuslaskentaa varten II : 3. Tilaosat : Väliseinät Väliovet Tilapinnat Tilakalusteet ja varusteet Muut tilaosat 4. Tekniikkaosat : Putkiosat Ilmanvaihto Sähkö Tieto Laiteosat 5. Hankeosat : Työmaapalvelut Väliseinien ei-kantavat rungot Laaka- ja peiliväliovet karmeineen. Kaikkien kattojen, lattioiden sisäpinnat. Keittiö-,ET-, MH- ja KPH-kalusteet ja varust. Tulisijat ja hormit. Vesijohdot, viemärit. Ilmanvaihto, radontuuletus. Valaistus, lämmitys, laitesähkö. Keskukset. IT, AV johdotus ja laittet. Turvajärjestelmät. Talotekniset muut laitteet. Muotit, suojaaminen, telineet, työmaasuojat.
Määrälaskenta : Määrälaskennassa selvitetään suunnitelmien ja selostusten avulla rakennettavien osien NIMELLISET määrät : JM, M2, M3, BRM2 ( tutki ykikköhinnastoja ) Määrälaskennassa laaditaan luettelo osista Talo 2000 nimikkeistön avulla : Määrälaskentaohjeet. Määrät voidaan tulostaa tuotemallista. Täysin virheettömien määrien saaminen hankalaa. Määriä korjataan tarkemmissa tehtäväpohjaisissa laskentamenetelmissä : menetelmästä johtuvista hukista johtuen. työvaiheesta johtuvilla. työmaasta johtuvilla lisämenekeillä.
Kokonaiskustannus : Rakennuksen kustannus : C C = k 1 * (m j d * kj 2 * kj 3 * kj 4) k j 1 = rakennuskustannusindeksi, k j 2= ohjelmasta johtuva korjaus, k j 3 = olosuhteista johtuva korjaus ja k j 4 = suhdanne- ja kausikorjaus. m j d m j1 d m ji d m j4 d m j3 d m j2 d Central Limit Theorem (CLT) states that : given certain conditions, the arithmetic mean of a sufficiently large number of iterates of independent random variables, each with a well-defined expected value and well-defined variance, will be approximately normally distributed, regardless of the underlying distribution. Varottava erityisesti systemaattista virhettä, siltä ei pelasta edes CLT.
Alustavan kustannusarviolle tehtävät korjaukset : Edellä kuvattujen menetelmien avulla laaditut kustannusarviot on korjattava ottaen huomioon : Rakentamisajankohta : Kustannustasossa tapahtuneet muutokset kustannuslaskelman lähtötietojen kokomaisen jälkeen rakennuskustannusindeksillä. Suhdannevaikutukset rakennuskustannuksiin. Kausivaihtelut rakennuskustannuksiin. Alue- ja paikkakuntakohtaiset erot : Pääkaupunkiseutu, maakunnat Rakennuspaikan ja tontin vaikutukset : Pohjaolosuhteet, tontin koko ja sijainti. Rakennustyyppi ja runkomateriaali : Varustetaso ja laatutaso, ohjelmatekijät. Pääkaupunkiseutu ja sen lähialueet : Muut suuret kaupungit ja Kasvukeskukset : Edullisen rakentamisen alueet : + 45% + 20 % +/- 0 % Erot ovat suurimpia työkustannuksissa, Mutta eroja myös materiaali -, tarvike- ja Konekustannuksissa.
Rakennuskustannusindeksin kehitys : Työpanos : Rakennusalan keskituntiansion kehitys. Tarvikepanos : Käytettyjen tarvikkeiden ja aineiden hintojen kehitys. Muut panokset : Rakennuttamisen ja työmaan yhteiskustannukset, palvelut. Rakennuskustannukset nousivat vuoden 2015 elokuussa 0,5 prosenttia edellisen vuoden elokuuhun verrattuna. - työpanosten hinnat nousivat 0,7 %, - tarvikepanosten hinnat 0,3 %, - muiden panosten hinnat nousivat 1,5 prosenttia vuodentakaisesta. Lähde : Tilastokeskus
Kustannusarvioiden osatekijöiden merkitys : Erilaisten suunnitteluratkaisujen erot voivat ylittää selvästi erilaisten tilaohjelmien erot : Tilaohjelmassa on kuvattu yleensä tilan käyttötarkoitus ja pinta-ala, kustannusarvion on hyvin karkea. Kustannuserot tulevat esille vasta ehdotus- ja luonnossuunnitteluvaiheessa kun tilojen laajuus ja laatu selviävät. Kustannuserojen selvittäminen vaatii yksityiskohtaisten kustannusarvioiden laadintaa : Rakennusosien kustannukset, LVIS- järjestelmien kustannukset, työmaan käyttö- ja yhteiskustannukset sekä rakennuttajan kustannukset on otettava huomioon. Kustannuslaskijan kokemuksella on suuri merkitys. Keskeiset vaikuttavat tekijät : Ohjelmaratkaisut Olosuhteet Suunnitteluratkaisut tehokkuus Rakennuttamisratkaisut urakkamuoto Tuotantoratkaisut menetelmät Hintatekijät Aika ja paikka Kokemattomalla laskijalla on suuria vaikeuksia löytää kaikkia määriä, kokonaisia pääkohtia voi jäädä käsittelemättä.
Rakennusosien yksikkökustannuksien käyttö kustannusarvion laadinnassa: Rakennusosien kokonaishinnat : Rakennusosan tuoterakenne: Tuoterakenteen osat, rakenneosat:
Hinnastoja : Lähde : Rakentajan kalenteri 2014
Eri tekijöiden kustannusvaikutuksista : Miten pohjan mittasuhteet, rakennuksen leikkausmuoto, rakennusmateriaalit jne. vaikuttavat rakennuskustannuksiin?
Eri tekijöiden karkeita kustannusvaikutuksia : Perustalo 100 m2-kokoluokkaa: Tilalliset valinnat : Tilaohjelma 0 + 10 % Talon koko +10 % + 5 % Pohja suorakaide + 1 + 2 % Aputilojen sijainti erillinen + 2 5 % Edellisten yhteisvaikutus + 5 20 % Kellari + 10 15 % Aineelliset valinnat : Rungon materiaali - 2 + 5 % Lämmöneristystaso + 2 + 5 % Lämmitystapa + 15 + 20 % Sisustus +10 +20 % Pihatyöt - 3 +5 % Rakennuksen ulkoasu +1 3 % Edellisten yhteisvaikutus + 10 % Toteutus valinnat : Omatoiminen rakentaminen - 15 % Omavarainen rakentaminen - 20 % Esivalmisteiden käyttö + 10 20 % Valintojen yhteisvaikutus : - 30 +40 % Kalliissa talossa on koko kellari, pohja on suorakaide, tilaohjelma on kallis, kivirunkoinen, näyttävä ulkoa, kallis sisustus, avaimet käteen. Rainer Hyttinen, Jaakko Tuttujew ; Omakotirakentamisen kustannustieto, ja oma kokemusperäinen arvio.
Kustannuslaskenta 1. Perehdytään suunnitelmiin, täydennetään ja korjaillaan. 2. Lasketaan suunnitelmien mukaiset määrät rakennusosille. 3. Etsitään rakennusosien yksikkökustannustiedot. 4. Korjataan tietoja tarvittaessa vastaamaan omaa rakennetta, (otetaan oma työ ja omat materiaalit huomioon) 5. Kootaan br-m2 perustuvat yksikkökustannukset. 6. Kerrotaan rakennusosien määrät ja yksikkökustannukset keskenään. 7. Arvioidaan vastaavasti talotekniikan kustannukset. 8. Arvioidaan työmaan ja rakennuttajan kustannukset, otetaan oma työ huomioon. 9. Lasketaan kustannukset yhteen. 10. Otetaan ALV ja rakennusindeksi huomioon.
Esimerkki :
Tuotantomuodot, Omavarainen rakentaminen : Omavaraisessa kiertotaloudessa pyritään tilaajalta ulosvirtaava rahamäärä minimoimaan : Suurin merkitys on omatoimisuudella : Omatoiminen rakennuttaminen ja hankintatoimi. Omajohtoinen rakentaminen Omatoiminen rakentaminen Ammattityöt, avustavat työt, työmaan yhteiset työt. Merkittävät säästöt ovat mahdollisia omilla rakennusmateriaaleilla : Oma puutavara. Oma sora, hiekka betonin valmistukseen. Täyttömaat ja humus maanrakentamiseen. Kierrätysmateriaalin hyödyntäminen. Oma kalusto : Pientalon rakentamisen yhteydessä on mahdollista hankkia kaikki omat koneet ja työkalut, jopa omat telineet. Kiinteistön hankintakustannuksissa mahdollisuus suuriin säästöihin.
Omatoimisen rakentamisen työtunnit ja kokonaiskestot : Tavanomainen pientalo : Hidas omatoiminen hanke 4000 h 30 kk Hidas omajohtoinen hanke 2000 h 24 kk Hidas omarakennuttama hanke 1000 h 18 kk Keskipitkä omatoiminen 3000 h 24 kk Keskipitkä omajohtoinen 1500 h 18 kk Keskipitkä omarakennuttama hanke 700 h 12 kk Tavallisin omatoimirakentajan ratkaisu : Nopea omatoiminen 2000 h 18 kk Avaimet käteen Perustamiskustannukset Omatoiminen rakennuttaja Omajohtoinen rakentaja omatoiminen rakentaja 1. 2. 3. 4. Sijoita oma työpanos omatoimiseen rakentamiseen tässä järjestyksessä
Omavarainen rakentaminen vaatii AIKAA : OMA PUUTAVARA OMA MAA-AINES KIERRÄTYS OMA KALUSTO OMA TYÖ
Esimerkki : Erot kurssin harjoitustöiden rakennuskustannuksissa : Koska viranomaiset, rakennuspaikka ja ajankohta on kaikissa sama, kustannuserot hankkeiden välillä johtuvat : Erot tilaohjelmissa : vaikka tilaohjelma oli kaikilla sama. Arkkitehdin, rakenne- ja talotekniikka suunnittelijan ratkaisut : vaikka kaikki olemme kuunnelleet samat luennot Tiloissa tapahtuvan toiminnan erityismääräykset : vaikka piti suunnitella opiskelijalle asunto. Tilojen erilainen kaluste- ja varustetaso : vaikka oikeasti ei ole varaa kalusteisiin ja varusteisiin. Tilojen pintarakenteiden määrä : seurausta erikoisesta suunnitteluratkaisusta. Rakennuspaikan olosuhteet : Tästä piti tulla eroja, mutta ne varmaan peittyivät täysin muiden tekijöiden alle. Miksi meille kävi näin, onko tämä jotenkin tavatonta, mitä tästä lopputuloksesta opimme???
Hyödyllisiä lähteitä : Tuoterakenteet : RT- kortit: runko- ja pintarakenteet, pintakäsittelyt. Puuinfo, teräsrakenneyhdistys, betonitieto. Valmistajien tiedot, Lammin betoni, Harjun betoni, MetsäWood, Storaenso Materiaalien hinnat ja menekit : Lohja-Rudus, Isover, Paroc, Puukeskus, rautakaupat Rakentajain kalenteri 2014 materiaalien menekit ja hinnat. RT / Ratukortisto, materialimenekit ja lisät. Työn hinnat ja menekit : Ratukortiston työmenekit ja lisämenekit. Rakennusteollisuuden viitetiedostot tuntihinnoista.