Sähköinen asunto-osakerekisteri (ASREK) Lainsäädännön ja toteutuksen valmistelutilanne Talonrakennusteollisuus ry:n koulutus 24.11.2017 Markus Tervonen 1
Taustaa Pääministeri Sipilän hallitusohjelma; Digitalisoidaan julkiset palvelut kärkihanke Toimintatapojen uudistamisen ministerityöryhmä puolsi ASREK-hankkeen toteuttamista helmikuussa 2016. ASREK-hanke asetettiin MMM:ssä 10.5.2016 Hankkeen ja tulevan rekisteri- ja palvelukokonaisuuden vastuutahoksi osoitettu MMM ja rekisteristä vastaavaksi viranomaiseksi MML. Valmistelu toteutus-, lainsäädäntö- ja strategisessa ohjausryhmässä 2
Taustaa ASREK hankkeen toimeksiannon mukaan: Tavoitteena on luoda osakehuoneistoja koskeville tiedoille ja omistajamerkinnöille sähköinen rekisteri, jonka avulla tietojen saatavuus, luotettavuus ja kattavuus paranevat. ASREK-järjestelmään liittyy osakeomistuksen sähköistämisen lisäksi tietoja useista jo olemassa olevista tietovarannoista (mm. PRH, Vero, VRK). Järjestelmän käyttöönotto ja siihen liittyvien lainmuutosten voimaantulo 1.1.2019 (lausuntokierros 3/2018 jatkovalmistelua kevät/kesä 2018 HE eduskuntaan syksyllä 2018) 3
Taustaa ASREK:n kannalta merkityksellinen nykylainsäädäntö/-käytäntö Asunto-osakeyhtiölaki 1:2.2 : Jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. 1:8 : Osake voidaan rajoituksitta siirtää kaupan, vaihdon, lahjoituksen, perinnön, osituksen tai testamentin perusteella tai muulla tavoin, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. 2:2.1 : Osakeoikeuksien käyttö osakeluettelomerkinnän tai omistuksesta esitettävän luotettavan selvityksen perusteella 4
Tausta ASREK:n kannalta merkityksellinen nykylainsäädäntö/-käytäntö Asunto-osakeyhtiölaki 2:5 : Lunastuslauseke ja hallituksen rooli 2:6-9 : Osakekirjan antaminen, sisältö, merkinnät ja vaihtaminen 2:10 : Muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset 2:12 : Hallituksen on pidettävä osakeluetteloa 2:13 : Saannon merkitseminen osakeluetteloon yhtiölle tehtävän ilmoituksen/selvityksen perusteella 7:27 : Isännöitsijäntodistus 5
Tausta ASREK:n kannalta merkityksellinen nykylainsäädäntö/-käytäntö Velkakirjalaki 13, 14 ja 22 : Omistajaolettama, saantosuoja ja velkojiensuoja Osakekirjan hallinta ja luovutus julkivarmistus Asuntokauppalaki 2 luku; RS-järjestelmä osakekirjojen säilyttäminen ja luovuttaminen Lahjanlupauslaki 3 ; Osakekirjan luovuttaminen lahja pidetään täytettynä 6
Tausta ASREK:n kannalta merkityksellinen nykylainsäädäntö/-käytäntö Kaupparekisterilaki 2.2 : Perusilmoitus tehdään tätä tarkoitusta varten vahvistetulla perustamisilmoituslomakkeella niin kuin yritys- ja yhteisötietolain (244/2001) 10 :ssä säädetään. 9 : Osakeyhtiön perusilmoituksessa on mainittava: 7
Tausta ASREK:n kannalta merkityksellinen nykylainsäädäntö/-käytäntö Sääntelyyn mallia arvo-osuusjärjestelmä tai kiinteistöjärjestelmästä? Ehkä, mutta mikään nykyisistä järjestelmistä ei sellaisenaan kelpaa ASREK:n malliksi 8
Mitä ASREK:iin kirjataan/merkitään? Kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä Kunkin osakkeen tuottama hallintaoikeus osakehuoneistoon Osakkeenomistaja (luonn.hlö/oik.hlö yhteisomistajat) Huoneiston hallintaoikeuteen kohdistuva rajoitus Osakkeen panttaus, ulosmittaus, turvaamistoimi Muualla laissa säädetyt tiedot (vrt. esim. arava-lainsäädäntö osakekirjoihin ja luetteloon tehtävistä merkinnöistä) 9
Mistä ASREK-tiedot tulevat? AOYL 1:13.1 : Yhtiöjärjestyksessä on aina mainittava: Yhtiön toiminimi Yhtiön kotipaikkana oleva Suomen kunta Yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste Huoneistoselitelmä Kunkin osakeryhmän tuottama hallintaoikeus osakehuoneistoon Yhtiön välittömään hallintaan jäävät osakehuoneistoja vastaavat tilat Vastikeperusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan Uusien yhtiöiden osalta nämä tiedot saadaan asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön sähköisessä, rakenteisessa perustamisessa (KRL-muutos) 10
Uuden asunto-osakeyhtiön perustaminen 1.1.2019 jälkeen Tarkoitus on, että asunto -osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voidaan perustaa vain sähköisen asiointipalvelun kautta Sähköisen asioinnin osuudet nykyisin: Osoite -ja yhteystiedot noin 97% Oy:n ohjattu perustaminen noin 55% Henkilömuutokset noin 51% Muut muutokset noin 47% Yksityinen elinkeinonharjoittaja perustaminen noin 88% 11
Uuden asunto-osakeyhtiön perustaminen 1.1.2019 jälkeen Periaatteita: Asiamies pystyy tekemään ilmoituksen valmiiksi; ilmoituksen tekemiseen oikeutetun tulee allekirjoittaa ilmoitus Ilmoituksen tekijä tunnistetaan luotettavasti (esim. suomalainen hetu + tunnistautumisväline) Palvelu muodostaa ilmoituslomakkeen ja yhtiöjärjestyksen (muut asiakirjat ilmoituksen liitteenä) Ilmoitus maksetaan joko asiointipalvelussa tai ilmoitetaan verkkolaskutusosoite 12
Uuden asunto-osakeyhtiön perustaminen 1.1.2019 jälkeen Periaatteita: Tavoitteena mahdollisimman pitkälle rakenteistettu yhtiöjärjestys; sopimusvapauden ja erilaisten käytäntöjen/tarpeiden vuoksi täysin vakiomuotoinen yhtiöjärjestys ei ole mahdollinen Perustajaosakkaiden tiedot ilmoitetaan sähköisen perustamisen yhteydessä Tietoja ei merkitä kaupparekisteriin vaan PRH välittää ne rekisteröinnin jälkeen ASREK järjestelmään Käsittelyaika sähköisillä ilmoituksilla nopeampi kuin paperi-ilmoituksilla. Tavoite 2 päivää Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestysmuutokset vai sähköisesti 13
Mistä ASREK-tiedot tulevat? Osakkeiden omistus, panttaus sekä muut osakkeeseen/huoneistoon kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset: ASREK-kirjaamista koskevat uudet säännökset, joiden perusteella kirjaus/merkintä rekisteriin (ja osakeluetteloon) Tavoitteena luotettavaan sähköiseen tunnistamiseen perustuva, mahdollisimman automatisoitu vaihdanta Omistajia koskevien yhteystietojen päivittäminen kaupparekisteristä ja väestötietojärjestelmästä? RS-järjestelmän osakekirjan säilyttämistä vastaava ASREK-merkintä? AsKauppaL:n osalta työryhmässä vielä avoimia kysymyksiä 14
Mistä ASREK-tiedot tulevat? Vaikutus asunto-osakeyhtiölakiin: Luovutaan osakekirjoja koskevista säännöksistä Osakeluettelon ylläpito, nähtävänä pito ja jäljennöksien antaminen yhtiön hallitukselta Maanmittauslaitokselle Osakeoikeuksien käyttö jatkossa ASREK-merkintöjen perusteella Muutetaan lunastusmenettely vastaamaan ASREK-toimintamallia 15
Kuka ASREK-tietoja käyttää? Taloyhtiö Osakas Luotonantaja Kiinteistönvälittäjä Viranomainen ( ilmoita vain kerran periaate) jne.? Jatkovalmistelussa ratkaistavana mm. tietojen luovuttamisen tavat ja laajuus; myös EU:n tietosuoja-asetus huomioiden! 16
ASREK:n käyttöönotto vanhoissa yhtiöissä ASREK:iin siirtyminen edellyttää, että: 1) yhtiö ilmoittaa osakeluettelotiedot (+ yj:n vaihdannanrajoituslausekkeen olemassaolo) rekisteriin ( datamigraatio määräaika 3-5 v. tieto siirrosta isännöitsijäntodistukseen) ASREK:iin 2) osakekirja mitätöidään/muutetaan sähköiseksi omistajamerkinnäksi; vaihdannan yhteydessä/milloin tahansa?, kannustimet (tieto siirrosta isännöitsijäntodistukseen) Rekisterin kattavuus paranee ajan myötä Siirtymäsäännöksillä ja -järjestelyillä käytännössä huomattava merkitys taloyhtiökannan koko ja erilaiset olosuhteet huomioiden! 17
ASREK:n jatkovaiheet 1.1.2019 jälkeen? Sähköisen kaupankäynnin ja saantoselvityksen automatisoinnin kehittäminen Lohkoketju asuntokaupassa? Muiden asumismuotojen (asumisoikeusasunnot, asunto-osuuskunnat?) liittäminen ASREK:iin Isännöitsijäntodistukseen liittyvien käytäntöjen ja/tai lainsäädännön kehittäminen 18
KIITOS! Kysymyksiä, kommentteja? Lisätietoa ja materiaalia hankkeesta osoitteessa: www.mmm.fi/asrek Markus Tervonen markus.tervonen@om.fi 02951 50558 19