OHJE ARAVA- JA KORKOTUKIVUOKRA-ASUNTOJEN ASUKASVALINNASTA JA VALVONNASTA Tämä kunnanhallituksen valvontapäätös ja ohjeistus koskee kaikkia niitä Lempäälässä sijaitsevia arava- ja korkotukivuokra-asuntoja, joissa ovat voimassa arava- ja korkotukilainsäädännössä tarkoitetut käyttörajoitukset. Ohjeistus perustuu arava- ja korkotukilainsäädäntöön, ympäristöministeriön avustuksiin sekä ARAn antamiin asukasvalintoja koskeviin ohjeisiin. Kursiivilla kirjoitetut kohdat ovat kunnan painottamia ohjeita, joita vuokratalojen omistajien tulee noudattaa. Vuokratalojen omistajia kehotetaan noudattamaan tämän valvontapäätöksen lisäksi ao.lakeja sekä ARAn 12.2.2014 julkaisemaa arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalintaopasta. 1. Asuntojen hakumenettely Ympäristöministeriö on antanut asetuksen arava- ja korkotukivuokra-asuntojen hakumenettelystä. Sen mukaan valtion lainoittamien vuokra-asuntojen on oltava julkisesti ja yleisesti haettavina (ympäristöministeriön asetus 182/2003). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asunnot ilmoitetaan haettaviksi esim. paikkakunnalla yleisesti luettavassa sanomalehdessä ja internetissä. Ilmoituksesta tulee aina selvitä kuinka kauan asuntohakemus on voimassa ja miten se uusitaan. Lempäälän kunta edellyttää, että Lempäälässä vapautuvat vuokra-asunnot ilmoitetaan haettaviksi kerran vuodessa Lempäälä-Vesilahden Sanomissa julkaistavalla ilmoituksella. 2. Hakemuslomake Ympäristöministeriö on antanut asetuksen (904/2006) siitä, mitä tietoja asuntohakemuslomakkeella tulisi vähintään olla. Tietojen perusteella valitsija pystyy tarjoamaan asunnon sitä eniten tarvitsevalle. Hakijoita pitää pystyä myös vertailemaan annettujen tietojen perusteella. Olennaisia tietoja ovat: huoneistoon asumaan tulevien henkilötiedot hakijan asunnontarpeen syy hakijaruokakunnan jäsenten tulot ja varallisuus haettavaa huoneistoa koskevat tiedot nykyistä asuntoa koskevat tiedot Hakemuslomake päivätään ja allekirjoitetaan. Jos hakemus on jätetty sähköisesti, sen paperiversio on allekirjoitettava ennen vuokrasopimuksen tekemistä. Sähköisellä allekirjoittamisella voidaan korvata paperiversion allekirjoitus. Asuntohakemukseen on liitettävä ennen vuokrasopimuksen tekemistä ainakin seuraavat selvitykset: palkkatodistukset bruttokuukausiansioista kaikilta työssäkäyviltä huoneistoon muuttavilta henkilöiltä verotodistukset kaikilta huoneistoon muuttavilta 18 vuotta täyttäneiltä henkilöiltä todistukset eläkkeen määrästä (brutto euroa/kk) selvitys omaisuuden käyvästä arvosta, jos hakijataloudella on varallisuutta, myös todistukset kaikista veloista nettovarallisuuden selvittämiseksi tuomioistuimen päätös muuttovelvoitteesta raskaustodistus muut mahdolliset todistukset, joihin hakija haluaa vedota Jos vapautuvaan vuokra-asuntoon on vain yksi hakija, ei selvityksiä tarvita. Selvityksiä ei tarvita myöskään keskinäisiltä asunnonvaihtajilta eikä ruokakunnilta, joka hakee asunnon vaihtamista saman tosiasiallisen omistajan vuokra-asunnosta toiseen.
3. Asukasvalinta ja tietosuoja sekä asiakirjojen säilytys Vuokra-asuntohakemukset ja niiden liitteet ovat salassa pidettäviä, koska ne sisältävät tietoja hakijan taloudellisesta asemasta ja mahdollisesti myös terveydentilasta. Valtion tuella tuotettujen vuokra-asuntojen käyttöä valvovina viranomaisina kunnalla, ARAlla ja ympäristöministeriöllä on kuitenkin oikeus saada kaikki asiakirjat nähtäväkseen valvontaa varten (aravarajoituslaki 23, uusi korkotukilaki 39, vanha korkotukilaki 13 ). Vuokratalon omistajan on arkistoitava asuntohakemukset liitteineen tarkoituksenmukaisella tavalla. Hakemukset, joiden perusteella on osoitettu asunto, samoin kuin hakemukset, jotka eivät ole johtaneet asunnon saantiin, on säilytettävä viiden vuoden ajan. Tämä koskee myös sellaisia hakemuksia, joita ei ole uusittu. Niiden henkilöiden, joille asuntoa ei ole osoitettu ja jotka eivät ole enää asunnon hakijoina, tiedot voidaan säilyttää myös yhteenvetolistoina. Näistä on käytävä ilmi hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus, tulot, henkilöluku sekä se, minkälaista asuntoa on haettu. Jos kunta tekee päätöksen asukasvalinnasta, kunnan päätös asukasvalinnan hyväksymisestä on säilytettävä 10 vuotta kunnallisten asiakirjojen säilytysajoista annetun Kuntaliiton ohjeen mukaan. 4. Asukasvalinnan perusteet Asukasvalinnan perusteista on säädetty aravarajoituslain 4 a :ssä ja uuden korkotukilain 11 a :ssä. Tavoitteena on, että valtion tukemat arava- ja korkotukivuokra-asunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ruokakunnille ja samalla pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Etusijalle asukasvalinnassa on asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnon tarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat ruokakunnat. Vaikka hakijalta ei enää edellytetä tietyn tulorajan alittamista, ei itse tuloarvostelu ole kuitenkaan poistunut. Hakijaruokakunnan tulot kuuluvat edelleen asukasvalintaperusteisiin tasavertaisena tekijänä hakijaruokakunnan asunnontarpeen ja varallisuuden kanssa ja ne on otettava huomioon hakijoita etuoikeusjärjestykseen asetettaessa. Asukasvalinnassa on otettava huomioon myös Suomen perustuslain (731/1999) edellyttämä yhdenvertai-suus ja oikeus kotipaikan valintaan. Ketään ei saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan sukupuolen, iän, alkuperän, kielen, uskonnon, vakaumuksen, mielipiteen, terveydentilan, vammaisuuden tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella. Samoin jokaisella on oikeus valita asuinpaikkansa. Yhdenvertaisuuslaki (21/2004) kieltää etnisen syrjinnän myös asukasvalinnoissa. 5. Varallisuus Hakijan varallisuutta tutkitaan sen selvittämiseksi, onko hakijalla riittävästi varallisuutta asuntoasiansa järjestämiseen ilman valtion tukea. Varallisuutena otetaan huomioon hakijaruokakunnan verotuksessa ilmoitettava yhteenlaskettu varallisuus, jollei sen arvo ole vähäinen tai jollei se ole välttämätön ruokakunnan jäsenelle elinkeinon tai ammatin harjoittamisesta saatavan kohtuullisen toimeentulon hankkimiseksi. Varallisuuden määrää laskettaessa hakijan omaisuus arvostetaan sen käypään arvoon velat vähennettynä. Asukkaaksi ei saa valtioneuvoston asetuksen mukaan valita, jos hakijaruokakunnalla on huomioon otettavaa varallisuutta siinä määrin, että se kykenee hankkimaan tarvetta vastaavan asunnon ilman valtion tukea. Muutoin varallisuus otetaan huomioon asukkaaksi valitsemiseen vaikuttavana tekijänä. Varallisuusrajat Lempäälässä ovat seuraavat ja ne on laskettu ARA:n asukasvalintaoppaan laskentakaavan ohjeella ottaen huomioon Tilastokeskuksen vanhojen osakehuoneistojen keskimääräinen velaton neliöhinta heinäkuussa 2015 Pirkanmaalla, joka on 2048 euroa/m2.
Hakijakunnan Varallisuusraja Laskentakaava henkilöluku 1 33.000 40m2x2048 = 81 920 x 40% 2 50 000 60m2x2048 = 122 880 x 40% 3 66 000 80m2x2048 = 163 840 x 40% 4 82 000 100m2x2048 = 204 800 x 40% 5 99 000 120m2x2048 = 245 760 x 40% Lempäälän kunta pitää em. varallisuusrajoja sitovina. Rajoja voidaan tarkistaa vuosittain vanhojen osakeasuntojen velattoman neliöhinnan kehityksen mukaan. Mikäli vuokratalon omistaja haluaa asukasvalinnan yhteydessä erityisestä syystä poiketa varallisuusrajoista, on toimenpiteelle hankittava ennen asukasvalinnan suorittamista kunnan asuntoviranomaisen suostumus. Varallisuusrajoja ei tarvitse noudattaa, jos kyseessä on asunnon vaihtaminen saman tosiasiallisen omistajan omistamasta vuokra-asunnosta toiseen. 6. Asukasvalinta osaomistusasuntoihin Osaomistusasunto on asunto, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas ostaa alkuvaiheessa vähemmistöosuuden. Asunnon hallinta perustuu aluksi enemmistöosuuden omistajan kanssa tehtävään huoneenvuokrasopimukseen. Osaomistusasunnoista annettulaki tuli voimaan 15.4.2002. Sitä sovelletaan uuden korkotukilain nojalla lainoitettuihin asuntoihin, jos asukkaan kanssa tehdään vuokrasopimuksen lisäksi sopimus asunnon osakkeiden vähemmistöosuuden kaupasta. Asunnon oltua vähintään viisi vuotta vuokra-asuntokäytössä asukkaalla on enemmistöosuuden omistajan kanssa tarkemmin sovittuna ajankohtana oikeus lunastaa loppuosa asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Sinä aikana, kun asunnot ovat vuokrakäytössä, niihin sovelletaan korkotukilakia. Valittaessa asukkaita osaomistusasuntoon noudatetaan samoja asukasvalintaperusteita kuin valittaessa asukkaita vuokra-asuntoon. Valintaperusteina ovat siis asunnontarve, varallisuus ja tulot. Kunta valvoo osaomistusasuntojen asukkaiden valintaa niin kauan kuin ne ovat vuokra-asuntokäytössä samalla tavoin kuin se valvoo muiden vuokra-asuntojen asukasvalintoja. Myös osaomistustalojen omistajien tulee raportoida asukasvalinnoistaan kunnalle kohdassa 10 mainitulla tavalla. Valtioneuvoston asetuksen 8 :n mukaan, jos asetuksen mukaiset edellytykset täyttäviä hakijoita ei ole, voidaan asukkaaksi valita muitakin hakijoita. Asukkaaksi on kuitenkin valittava hakija, jonka olot ovat lähinnä asetettuja edellytyksiä. Sellaisia hakijoita, jotka eivät halua tulla asuntoon nimenomaan osaomistajiksi, ei tarvitse ottaa huomioon. 7. Asukasvalinta palveluasuntoihin Lempäälässä sijaitsevissa ARA:n tuella rahoitetuissa palvelutaloissa asuminen perustuu tehostettuun palveluasumiseen (huonokuntoiset vanhukset) tai erityistä tukea vaativaan asumiseen (kehitysvammaiset ja mielenterveyskuntoutujat). Sosiaalihuoltolainsäädäntö määrittää henkilöiden oikeutta sairauden, vamman, toimintakyvyn alenemisen tai muun vastaavan syyn vuoksi tarvittaviin palveluihin kuten asumispalveluun ja tukitoimiin, jotka kunta on velvollinen järjestämään. Sosiaalihuoltolainsäädännön perusteella henkilö voi saada kunnan järjestämisvastuuseen kuuluvia asumispalveluja tuloistaan ja varallisuudestaan riippumatta.
Sosiaalihuoltolainsäädännöstä johtuva oikeus saada asumispalveluja ei kuitenkaan yksinään riitä ARAn myöntämällä investointiavustuksella ja korkotukilainalla rakennetun asunnon asukasvalintaperusteeksi, vaan ARA-palveluasuntojen asukasvalinnat on tehtävä ARAn tukia koskevan lainsäädännön perusteella. Kaikilta erityistä tukea asumisessaan tarvitsevilta palveluasunnon hakijoilta selvitetään asunnon tarpeen lisäksi tulot ja varallisuus, hakijoiden kesken suoritetaan keskinäinen vertailu ja heidät asetetaan asunnon saamiseksi etusijajärjestykseen asukasvalintasäännösten perusteella. Hakijan asunnontarvetta arvioitaessa tehdään myös lääketieteellinen arvio palveluasunnon tarpeesta ja asumisen edellyttämistä tukipalveluista. Lempäälässä toimii moniammatillinen SAS-ryhmä (SAS=suunnittelu, arvioi, sijoita). Ryhmä kokoontuu ja arvioi ikäihmisten hoidon tarvetta ja asunnontarpeen kiireellisyyttä palveluasuntoihin ja valitsee asukkaat niihin. Vammaispalveluiden osalta arvioinnin tekee sosiaalityöntekijä. Asukasvalintojen oikeellisuudesta vastaa avustuksen saaja eli palvelutalon omistaja, silloinkin, jos palvelutalon omistaja osallistuu vain osittain tai ei osallistu ollenkaan palvelutalon asukkaiden valintaan. Palvelutalon omistajan on saatava tarvittaessa haltuunsa asukasvalintaan liittyvät asiakirjat liitteineen ja tarkistettava, onko asukasvalinnat tehty ARAn tukia koskevan lainsäädännön mukaisesti. Asukasvalinnoista raportoidaan kunnan asuntoviranomaiselle kohdassa 10 mainitulla tavalla. 8. Tilapäiset poikkeusluvat asukasvalinnassa Valtioneuvoston asetuksen 7 :n mukaan kunta voi antaa luvan käyttää vuokra-asuntoa tilapäisesti, kuitenkin enintään kahdeksi vuodeksi kerrallaan, muiden kuin edellytykset täyttävien henkilöiden asuntona, kun kyseessä on yhteiskunnan kannalta tarkoituksenmukaisten ja tarpeellisten tai muutoin erittäin kiireellisten toimenpiteiden suorittaminen. Luvan antaminen ei saa oleellisesti haitata edellytykset täyttävien hakijoiden asunnonsaantia. Poikkeuslupa voi koskea vain vähäistä määrää asuntoja. Kyseessä voi tällöin olla esim. yrityksen voimakas lisähenkilökunnan tarve, yrityksen muuttaminen toiselle paikkakunnalle tai henkilön joutuminen äkillisesti asunnottomaksi esimerkiksi tulipalon johdosta. Edellytykset täyttämättömän hakijan hakemus on toimitettava kunnan asuntosihteerille etukäteen hyväksyttäväksi. 9. Poikkeuslupa käyttää asuntoa muuhun kuin asumiseen Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää arava- tai korkotukivuokra-asuntoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä asuntomäärää. Kunnan on ennen muutosta ilmoitettava luvasta ARA:lle joka voi määrätä maksettavaksi takaisin luvassa tarkoitettua asuntoa vastaavan osan valtion lainasta, määrätä valtion vapauttavaksi asuntoa koskevasta valtiontakauksesta tai määrätä asuntoa koskevan osan korkotuesta lakkautettavaksi. ARA ei ryhdy näihin toimiin, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asumisolosuhteita parantavaan käyttöön. Tarve asunnon käyttötarkoituksen muutokseen voi syntyä esimerkiksi silloin, kun alueelle tarvitaan jotain sosiaalipalvelua eikä siihen löydy muualta sopivaa tilaa. ARA ei pääsääntöisesti määrää lainaa takaisin maksettavaksi, jos kyseessä on tilapäinen, enintään kolme vuotta kestävä käyttötarkoituksen muutos.
Käyttötarkoituksen muutosta koskevat hakemukset toimitetaan kunnan asuntosihteerille hyväksyttäväksi tai ARAan, jos kyseessä on investointiavustuksen saanut kohde. 10. Asukasvalintojen valvonta Kunta käyttää asukasvalintoja valvoessaan em. poikkeuksin ns. jälkikäteisvalvontaa. Näin toimiessaan kunta toteuttaa sille laissa määrättyä tehtävää. Sen lisäksi kunta, kaupunkiseutu ja ARA käyttävät valvonnan yhteydessä saamiaan tilastotietoja asuntopoliittisessa suunnittelussa. Valvonnan suorittamiseksi asianmukaisesti ja riittävässä laajuudessa kunta antaa vuokrataloille seuraavat toimintaohjeet valintapäätösten ilmoittamiseksi: Asukasvalintapäätökset tulee toimittaa kunnan asuntoviranomaiselle kuukausittain. Valinnoista ilmoitetaan oheisella ARA:n lomakkeella 9a/12 tai vuokratalon omalla lomakkeella tai tulosteella, joka sisältää vastaavat tiedot. Hakemuksia ja niiden liitteitä ei tarvitse toimittaa tässä yhteydessä. Kunta voi kuitenkin valvontaa tehostaakseen pyytää tiettynä ajankohtana jonossa olevat hakemukset ja/tai valittujen hakijoiden hakemukset nähtäväkseen. Palveluasuntojen asukasvalinnat ilmoitetaan lukumääräisesti, yksilökohtaisia valintapäätöksiä ei tarvitse ilmoittaa. Lisätietoja asukasvalintamenettelystä antaa asuntosihteeri Kirsti Ahlgrén, puh 050 383 0638. Lisätietoja saa myös ARAn 12.2.2014 julkaisemasta asukasvalintaoppaasta.