Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 1 (8) 7 Poikkeamishakemus (Kallahti, Riveliniemenpolku 1) (b-asia) HEL 2015-010397 T 10 04 01 Rakvv 54-2682-15-S, Ksv:n hankenumero 5050_14 Päätösehdotus päättää hyväksyä Helsingin kaupungin kiinteistöviraston asemakaavaa nro 11970 koskevan poikkeamishakemuksen. Hanke edellyttää poikkeamista Asemakaavassa osoitetusta yleisestä ja yhteisestä käyttötarkoituksesta siten, että rakennuspaikalla sallitaan asumiskäyttö. Asemakaavan autopaikkojen sijoittamista kieltävästä määräyksestä. päättää myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla: Sr-2-merkittyjen rakennusten korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöissä tulee ottaa huomioon rakennustaiteelliset ja historialliset arvot ja arkkitehtuurin ominaispiirteet ja ne tulee toteuttaa yhteistyössä Helsingin kaupunginmuseon kanssa. Päärakennukseen saa sijoittaa yhden asunnon. Muutettaessa rakennus asumiskäyttöön, tulee V-1/s-alueilla soveltaa kaavan 11970 AO-1/s-määräyksiä. Asukkaiden pysäköinti Riveliniemessä sallitaan. Riveliniemenpolkua voidaan käyttää asukkaiden henkilö- sekä tarvittavaan huoltoliikenteeseen. Mahdollinen autokatos ja jätehuolto järjestetään huvilamaista ympäristöä kunnioittaen yhteiseen rakennukseen liitteen 4 mukaisesti. Rakennuslupaa haettaessa tulee esittää pätevän maisemasuunnittelijan laatima pihasuunnitelma, jossa on huomioitu liitteen 4 asumiseen liittyvät tarpeet. Suunnitelmassa tulee huomioida kaavan 11970 suojelumääräykset sekä Helsingin kaupungin rakennusviraston laatiman Kallahdenniemen hoito- ja kehittämissuunnitelman tarpeet.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 2 (8) Muutostöitä suunniteltaessa ja toteuttaessa tulee Natura-suojeltujen rantojen luontoarvojen ja lepakoiden elinolosuhteet huomioida ja säilyttää. Rakennustoimenpiteet tulee suunnitella ympäristökeskuksen ohjeiden mukaisesti. Muilta osin noudatetaan kaavan 11970 määräyksiä. Hakija Helsingin kaupungin kiinteistövirasto (jättöpäivämäärä 22.9.2015) Rakennuspaikka 435. kaupunginosan (Kallahti) K37T10-niminen tila R:no 168 liitteen 4 mukaisesti. Hakemus Säännökset, joista poiketaan Lähtötiedot Päärakennuksen (240 k-m²) pysyvä käyttötarkoituksen muuttaminen myös asumista sallivaksi poiketen asemakaavan osoittamasta yleisen tai yhteisöjen käyttöön tarkoitetusta virkistyspalvelujen alueesta (V-1/s), jossa huvilakulttuuriin liittyvä puoliavoin ja puutarhamainen ympäristö tulee säilyttää ja alueelle saa sijoittaa henkilökunnan asunnon. Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti: Helsingin kaupunki myy kiinteistöjään, joille kaupungilla ei löydy käyttöä. Tyhjillään seisovien rakennusten kunnossapito maksaa ja kasvattaa korjausvelkaa. Usein tällaiset kiinteistöt joutuvat ennen pitkää myös ilkivallan kohteiksi. Myymällä tarpeettomat kiinteistöt uusille omistajille halutaan varmistaa rakennusten säilyminen, kunnostus ja pysyvä käyttö. Kaupunginhallitus velvoittaa Tilakeskusta myymään tarpeettomat kiinteistöt pois. Kaupungin hallintokunnilta ei ole löytynyt kohteelle asemakaavan mukaista käyttöä. Parhaiten ylläpidon katsotaan toteutuvan myymällä rakennukset nykykunnossaan ostajalle, joka peruskorjaisi ne omaan käyttöönsä. Myyntiedellytysten katsotaan olevan selkeästi paremmat mikäli rakennuksia voidaan käyttää myös asumiseen. Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 :n 1 momenttia.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 3 (8) Osallisten kuuleminen ja lausunnot Alueella on voimassa 15.2.2012 vahvistettu asemakaava nro 11970. Asemakaavan mukaan alue on virkistyspalveluiden korttelialue, joka on tarkoitettu yleiseen tai yhteisöjen käyttöön. Alueella on kulttuurihistoriallisia ja maisemallisia arvoja. Huvilakulttuuriin liittyvä puoliavoin ja puutarhamainen ympäristö tulee säilyttää. Alueelle saa sijoittaa henkilökunnan asunnon. Päärakennus on merkitty Sr-2-suojelumerkinnällä. Rakennus on rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja ympäristön kannalta arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka heikentävät rakennustaiteellisia ja historiallisia arvoja tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin tehty tällaisia toimenpiteitä, tulee ne korjaus- ja muutostöiden yhteydessä palauttaa alkuperäistoteutuksen mukaisiksi. Rakennuksen alkuperäiset tai niihin verrattavat rakenteet, julkisivut, vesikatto, ikkunat ja ulko-ovet yksityiskohtineen, materiaaleineen ja väreineen tulee säilyttää, minkä tulee olla korjaustöiden lähtökohtana. Mikäli alkuperäisiä rakennusosia joudutaan pakottavista syistä uusimaan, se tulee tehdä alkuperäistoteutuksen mukaisesti. Lisärakentaminen saa poiketa rakennusalasta vähäisessä määrin. Kallahdenniemi kuuluu Helsingin höyrylaivareittien kesähuvila-asutusalueeseen, joka on arvotettu maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi. Nykytilanteessa rakennusten ympärivuotinen käyttö edellyttää lämmöneristämistä. Riveliniemen rannoilla koillisesta etelään sijaitsee arvoluokan I arvokas kasvikohde. Riveliniemen eteläpuolella on arvoluokan II linnustoltaan arvokas alue. Kallahdenniemi kuuluu kokonaisuudessaan arvoluokan I arvokkaaseen lepakkoalueeseen. Alueen luonnonhoitoluokat ovat puisto- ja ulkoilumetsään kuuluvia. Maisemakulttuurinsa osalta alue kuuluu huvilakulttuurin alueeseen. Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (30.11.2015). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle. Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä alue tulisi jättää kaupunkilaisten vapaaseen käyttöön ja sen yksityistäminen uhkaa kulttuuri-, luonto- ja virkistysarvoja. Rakennuksia tulisi tarjota vuosaarelaisille yhdistyksille ja järjestöille, sillä tilojen puute alueella on suuri. Rakennuksia voisi kehittää läheisen uimarannan yhteydessä paremmin yleisöä palvelevaksi.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 4 (8) Vastine Pihapiirin rajaus ei estä ulkoilureitin rakentamista. Muu virkistyskäyttö sijoittuu pihapiirien ulkopuolelle. Nykyinen käyttö ei hakemuksen mukaan pysty kattamaan rakennuksen huoltoa ja ylläpitoa, mistä seuraa rakennuksen rappeutuminen. Uimarannan kehittäminen saattaa osoittautua haasteelliseksi näin lähellä parempaan ilmansuuntaan avautuvan Ison Kallahden Uimarantaa. Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kiinteistövirastolta, kaupunginmuseolta, rakennusvirastolta, liikuntavirastolta, nuorisoasiainkeskukselta, ympäristökeskukselta, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta, Helsingin seudun ympäristöpalveluiden vesihuollolta, Helen sähköverkko Oy:ltä ja Helen Oy:ltä. Ympäristökeskus toteaa kannanotossaan (18.12.2015), että alue rajautuu Natura-alueeseen ja tulevan käytön suunnittelussa tulee varmistaa, etteivät rantojen luontotyypit ja arvokas kasvikohde hoitotoimien seurauksena heikkene. Rakennusten remontoinnissa ja kunnostuksessa, puuston hoitotoimissa ja pihapiirin valaistuksessa tulee huomioida se, ettei lepakoiden elinolosuhteita heikennetä. Lepakoiden lisääntymis- ja levähdyspaikkojen hävittäminen ja heikentäminen on kielletty. Lepakot ovat luonnonsuojelulain mukaan rauhoitettuja eläimiä. Lepakot voivat käyttää kesäisin päiväpiiloina rakennuksia tai puunkoloja ja talvehtia esim. maakellareissa tai joskus myös rakennuksissa. Poikkeamispäätöksen mukaisten rakennuksien kunnostamisessa tulee huomioida ettei lepakoiden elinolosuhteita heikennetä. Alueen puita voi kaataa vain silloin, kun niissä on lepakoita. Pihapiirin valaistuksen suunnittelussa tulee myös ottaa huomioon lepakoiden esiintyminen alueella. Rakennusten tulee ensisijaisesti liittyä tulevaan keskitettyyn vesija viemäriverkostoon ja toissijaisesti nykyinen kiinteistökohtainen jätevesiratkaisu tulisi uusia. Edellä mainitut seikat esim. myyntiasiakirjoissa mainiten voidaan käyttötarkoituksen muutos sallia. Rakennusviraston toteaa kannanotossaan (17.12.2015), että Riveliniemen huvila puutarhoineen ovat erittäin arvokkaita ja niiden maisemalliset ja kulttuuriarvot tulee taata myös tulevaisuudessa. Siksi myyntisopimukseen tulee kirjata, että alueelle on laadittava puutarhasuunnitelma turvaamaan tulevaa hoitoa. Suunnitelmassa on huomioitava myös Natura-verkoston läheisyydestä johtuvat rajoitukset rannassa. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä HSY toteaa lausunnossaan, että tontti sijaitsee vesihuollon toiminta-alueen ulkopuolella. HSY:llä ei ole hankkeesta huomautettavaa.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 5 (8) Perustelut Helsingin kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan, ettei se puolla huvilarakennuksen muuttamista talviasuttavaksi, sillä tarvittavat muutokset vastaisivat huvilan suojeluarvot tuhoavaa uudisrakentamista eivätkä vastaisi kaavan suojelumääräyksiä millään tavalla. Rakennusta tulee käyttää jatkossakin kesähuvilana keväästä syksyyn. Pihapiirien suunnittelu ja käyttö tulee tehdä kaavamääräyksen mukaisesti kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot sekä puutarhamainen ympäristö huomioiden. Kaupunginmuseo haluaa nostaa esiin alueen maakunnalliset kulttuuriarvot sekä voimassaolevan ja tulevan yleiskaavan, joissa aluetta kehitetään virkistysalueena. Poikkeamispäätökset eivät saa olla ristiriidassa niiden kanssa. Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ELY toteaa lausunnossaan, ettei hankkeella ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia oikeudellisia edellytyksiä. ELY:n mukaan yleiseen virkistyskäyttöön osoitettujen alueiden yksityistäminen vaatii laajemman käsittelyn ja kuulemisen laajempana kaavahankkeena, jossa arvioidaan hankkeen suhde ylemmän asteen kaavoihin, kulttuuriympäristöön ja luontoarvoihin. Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa. Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska asuinkäytön salliminen ei poikkea olennaisesti ympäröivän historiallisen huvila-alueen asuinkäytön luonteesta. Voimassa olevassa kaavassa asuminen on sallittu alueella henkilökunnan asuntona. Kallahdenniemen alue ei ole yksinomaan virkistysaluetta, vaan alueella on olemassa olevaa asutusta. Voimassa olevan asemakaavan virkistyskäyttö ei tukeudu nimenomaan V- 1/s-merkittyjen alueiden varaan, vaan painopiste on ulkoilureittien verkoston toteuttamisessa. Kaavan mukainen virkistyskäyttö on turvattu tarkoituksenmukaisella pihapiirin rajauksella, joka ei estä suunnitellun virkistysreitistön toteuttamista jatkossa. Alue sijaitsee maiseman, kulttuuriperinnön ja luontonsa osalta arvokkaalla alueella, joka on edellytetty huomioitavaksi mahdollisissa ympäristöä ja sr-2-merkittyjä rakennuksia koskevissa muutostöissä. Rakennusten ja pihapiirin siirtymisen intensiivisempään käyttöön nähdään parantavan niiden suojeluarvojen säilymisen mahdollisuuksia. Asemakaavan suojelumerkintä Sr-2 koskee rakennuksen ulkokuorta, ja pätevän suunnittelijan asumista sallivat muutokset sisätiloissa ei nähdä vaarantavan näitä suojeluarvoja. Rakennuksen intensiivinen ympärivuotinen käyttö voidaan nähdä myös parantavan rakennuksen suojeluarvojen säilymisen toteutumista. Huvilan nykyinen käyttö tilausravin-
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 6 (8) tolana ja asemakaavan sallima henkilökunnan asunnon käyttö on nykyiselläänkin ympärivuotista. Poikkeamispäätöksen ehdoissa omistaja sitoutetaan tekemään korjaustyöt yhteistyössä kaupunginmuseon kanssa. Maininta suojelumääräyksistä liitetään poikkeamispäätöksen ehtoihin. Alueen virkistyskäyttö toteutuu jatkossakin rajatun pihapiirin ulkopuolella. Alueen päärakennukseen saa sijoittaa yhden asunnon. Useampi asunto johtaisi alkuperäisestä, yhden perheen käyttöön tarkoitetusta toteutuksesta poikkeavaan ratkaisuun sekä merkittävässä huvilaympäristössä vaikeasti toteutettaviin pysäköintijärjestelyihin. Asuinkäyttöön johtavia muutostöitä tehdessä edellytetään noudatettavaksi asumiseen paremmin soveltua AO-1/s-määräyksiä V-1/s-määräysten sijaan. Muutostyöt tulee suunnitella huolellisesti asemakaavan suojelumääräystä kunnioittaen ja kaupunginmuseon asiantuntijoiden ohjauksessa. Alueelle laaditaan pätevää maisemasuunnittelijan käyttäen pihasuunnitelma, jossa huomioidaan pihapiiriin huvilamaisen ympäristön, ympäristön virkistyskäytön, asumisen tarpeet ja asemakaavan suojelumääräykset. Virkistyskäytön kehittämissuunnitelma löytyy Helsingin kaupungin rakennusviraston laatimasta julkaisusta "Kallahdenniemen hoito- ja kehittämissuunnitelma". Pihapiirin asemakaavallisesti huomioitavat seikat on koottu liitteeseen 4. Nykyisessä asemakaavassa pysäköinti Riveliniemen huvilan tontilla kielletään. Asemakaavaa laadittaessa päärakennus oli juhlapaikka, jonka asiakkaiden pysäköinti ohjattiin toisaalle. Asumisen salliva käyttö vaatii toimivan pysäköintijärjestelyn ja mahdollisuuden huoltoliikenteeseen. Asukkaiden autopaikat ja jätehuolto osoitetaan liitteen 1 mukaiselle pihapiirin alueelle kaavassa. Jatkosuunnittelu tulee tehdä yhteistyössä Helsingin kaupunginmuseon kanssa. Järjestelyissä tulee säilyttää nykyinen avoin näkymä pihapiiriin huvilaa lähestyttäessä. Muutostöitä tehdessä tulee varmistaa, ettei natura-alueen elämistö ja lajisto tai alueen lepakkokanta häiriinny rakentamistoimenpiteiden aikana eikä sen seurauksena. Rakentamistoimenpiteet tulee suunnitella Ympäristökeskuksen ohjeiden mukaisesti. Muilta osin edellytetään noudatettavaksi kaavan 11970 määräyksiä. Poikkeamisen erityiset syyt ovat tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen, suojelutavoitteiden edistäminen, olemassa olevan rakennuksen ja ympäröivän alueen hyödyntäminen ja käytön edistäminen sekä kulttuuri- ja luonnonolojen vaaliminen.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 7 (8) Sovelletut oikeusohjeet Maksu Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 kohta 19a Rakennusvalvontataksa 2016, 8 1 500 euroa Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen. Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä päivänä 6.2.2017, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Kuulutusteksti kirjaamoon Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Petri Leppälä, arkkitehti, puhelin: 310 37046 petri.leppala(a)hel.fi Liitteet 1 Hakemus perusteluineen 2 Asemakaavaote ja asemapiirustus 3 Ympäristökartta 4 Rakennuspaikka, reitistö- ja pihapiirikaaviot 5 Kallahdenniemen hoito- ja kehittämissuunnitelma 6 Esittelymateriaali
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 8 (8) Muutoksenhaku Otteet 7 Muistutus 8 Osa päätöshistoriaa Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Ote Hakija Uudenmaan elinkeino-, liikenneja ympäristökeskus Muistuttaja Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Lainvoimaisuusohje, hallinto-oikeus Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Liite 2 Liite 3 Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Tiedoksi Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski, Mehtonen, Wiberg Rakennusvalvontavirasto/Saransalmi