Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 1 (8) 5 Poikkeamishakemus (Laajasalo, Jollaksentie 81) (b-asia) HEL 2013-001344 T 10 04 01 Rakvv 40-200-13-S 29.1.2013 Päätösehdotus päättänee hyväksyä *************** asemakaavaa nro 9280 ja sen erillispientalojen korttelialueen (AO) tontin 49246/2 tonttitehokkuusluvun nostoa lukuun e = 0.25 koskevan poikkeamishakemuksen. Lautakunta päättänee myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla: Tontille sijoitettavien autopaikkojen määrän on oltava kaupunkisuunnittelulautakunnan 7.2.2012 hyväksymän asuintonttien autopaikkamäärien laskentaohjeiden mukaisesti vähintään suurempi luvuista 1/80 k-m² tai 1,25 autopaikkaa/asunto. Lasitettujen terassien ja parvekkeiden etäisyyden tontin rajoista tulee olla vähintään neljä metriä. Noudatetaan 22.1.2013 päivättyä viitesuunnitelmaa ja 15.3.2013 muutettua asemapiirrosta. Muilta osin noudatetaan asemakaavan nro 9280 merkintöjä ja määräyksiä. Hakija ************** (jättöpäivämäärä 29.1.2013) Rakennuspaikka 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49246 tontti 2. Hakemus 390 k-m²:n rakentaminen tontille 49246/2 poiketen voimassa olevasta asemakaavasta siten, että asemakaavan tehokkuusluvun ollessa e = 0,20 vastaa suunniteltu rakentaminen tehokkuuslukua e = 0,25. Hakija perustelee tehokkuusluvun nostoa sillä, että asuinrakennusten määrää ja niiden ulkomittoja pyritään tehostamaan tontin pinta-alaan ja muotoon nähden, toteuttaen asuntosuunnitelmia, jotka palvelevat tilankäytön kannalta asumista paremmin.
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 2 (8) Säännökset, joista poiketaan Osallisten kuuleminen Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 :n 1 momenttia. Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (5.2.2013). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeaminen koskee keskuksista etäällä olevaa yksittäistä erillispientalotonttia. Muistutuksia saatiin 4 kpl. Muistuttajan Mu1 mielestä ei ole perusteltuja syitä nostaa tehokkuutta tontilla. Suunnitelluissa kolmessa erillispientalossa asuinhuoneiden lukumäärä jäisi pieneksi ja tontin piha-alueet jäisivät pieniksi sekä yksityisyys vähenisi. Lisäksi muistutuksessa todetaan suunnitellun rakentamisen olevan sopimatonta suhteessa alueen luonnonläheiseen ympäristöön. Muistuttaja ilmoittaa hakeneensa aikoinaan tehokkuuden muutosta siinä onnistumatta. Poikkeamishakemuksen liitteen perusteella suunnitelluissa asuntotyypeissä on neljä tai viisi asuinhuonetta, mikä on perheasunnoksi sopivaa. Suunnitelma esitetyllä tehokkuudella luo edellytyksiä riittävien ja kohtuullisten piha-alueiden toteuttamiselle, eikä muuta oleellisesti alueen väljyyttä verrattuna nykyiseen kaavaan, koska poikkeamisessa suunniteltu rakentaminen on kaksikerroksista. Tontilla on kasvillisuudelle ja istutuksille kohtuullisesti tilaa alueen yhtenäisen kaupunkikuvan varmistamiseksi. Asemakaavan muutoshakemuksia ja poikkeamishakemuksia asemakaavasta on mahdollista jättää. Kaupunkisuunnitteluvirasto arvioi tehokkuuden lisäyksen edellytyksiä tonteilla aina tapauskohtaisesti. Muistuttaja Mu2 ei hyväksy viiden prosenttiyksikön tehokkuuden nostoa, koska silloin rakentaja hyötyisi taloudellisesti alueen asumisviihtyvyyden kustannuksella. Suunnitelma muuttaisi merkittävästi alueen yleisilmettä ja heikentäisi naapureiden asumisviihtyvyyttä. Muistuttajan mukaan kolme erillispientaloa ei jättäisi tontille viheraluetta, kuten muilla alueen tonteilla on, mikä on ollut myös asemakaavan tarkoitus. Lisäksi pelastusajoneuvo esim. paloauto, ei mahdu kääntymään tontille johtuen siitä, että kadun puoleinen rakennus on noin 10 metrin päässä kadusta. Kääntymistä hankaloittaa toisinaan myös kadulle pysäköidyt kuorma-autot. Muistuttaja arvioi
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 3 (8) kadun ja rakennuksen väliin jäävän piha-alueen olevan liian pieni lumen kasausta varten, mikä vaikeuttaisi myös kadulla liikkumista. Suunniteltu tehokkuuden nosto on tontin tarkoituksenmukaista käyttöä, eikä tässä tapauksessa johda merkittävään poikkeamiseen Jollaksen kaupunkikuvallisesta yleisilmeestä tai voimassa olevan asemakaavan tavoitteista. Alueen asumisviihtyvyyden kannalta sillä ei siten ole merkitystä. Kasvillisuudelle ja istutuksille on suunnitelmassa kohtuullisesti tilaa alueen yhtenäisen kaupunkikuvan varmistamiseksi. Korotettu tehokkuusluku ei merkittävästi vähennä vapaata piha-aluetta tontilla tai muuta alueen väljyyttä verrattuna nykyisen kaavan toteutuneisuuteen, poikkeamisessa suunnitellun rakentamisen ollessa kaksikerroksista. Se on myös poikkeamispäätöksen ehtona. Suunnitelma luo tarvittavat edellytykset asukkaiden pelastamiselle hätätilanteissa. Poikkeamispäätöksen ehdoksi on lisätty kaupunkisuunnittelulautakunnan 7.2.2012 hyväksymän asuintonttien autopaikkamäärien laskentaohjeiden noudattaminen, minkä toteutumiselle suunnitelmankin perusteella näyttää muodostuvan edellytyksiä. Lain vastainen paikoitus katualueella ei ole asemakaavaasia. Tontille jää suunnitelman perusteella kohtuullisesti tilaa lumen kasaamiselle, eikä sille ole merkitystä kadulla liikkumiseen. Muistuttajan Mu3 mielestä rakennuksia tulee olla tontilla vain nykyisen rakennusoikeuden mukaisesti, eikä poikkeuslupaa tulisi myöntää. Muistuttaja kiinnittää huomiota poikkeamishakemuksessa mainittuihin rakennuksen ulkomittoihin ja epäilee tehokkuuden noston johtavan rakennusten määrän kasvuun kahdesta kolmeen. Toiseksi suunnitelman todetaan poikkeavan kaavamääräyksestä, joka koskee kerrosalan toteuttamista enintään 80 % yhteen kerrokseen asuntojen ulkopuoliset tilat mukaan lukien. Samalla arvioidaan voimassa olevien määräysten noudattamisen johtavan ympäristön kannalta avarampaan ja sopivampaan ratkaisuun. Siksi kyseinen määräys eri tasoihin rakentamisesta ei tulisi toteutua vain poikkeusluvalla. Kolmanneksi muistuttajan mielestä rakennukset eivät sovi lähiympäristöön, eikä ota huomioon luontoarvoja, joten suunnitelma ei ole rakennusjärjestyksen mukainen. Naapurusto ei muistuttajan mukaan rakennu lähitulevaisuudessa yhtä tiiviiksi kuin nyt poikkeusluvalla haettu, mikä koetaan muusta epäedullisesti ympäristöstä erottuvaksi, myös etelän suunnasta, lähivirkistysalueelta katsoen. Lisäksi muistuttaja ilmoittaa suunnitelmassa olevan lasitettuja parvekkeita kolmen metrin etäisyydellä tontin rajasta ja vaatii rakennusten siirtämistä, jotta parvekkeiden ja terassien etäisyys tontin rajasta olisi kuusi metriä.
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 4 (8) Poikkeamishakemuksen liitteenä on rakennusvalvonnalle esitetty nimenomaan kolmen erillispientalon suunnitelma, joka perustuu tehokkuuden e = 0,20 nostoon lukuun e = 0,25, mitä kaupunkisuunnittelulautakunta arvioi poikkeamispäätöksessä. Nostetulla tehokkuudella suunnitelluissa rakennuksissa asemakaavan mukaisesta kerrosalasta asuntojen ulkopuoliset tilat mukaan lukien on enintään 80 % yhdessä kerroksessa. Poikkeaminen ei tässä tapauksessa johda voimassa olevan asemakaavan mukaisten ratkaisujen kannalta merkittävästi poikkeavaan tilanteeseen tontilla, katukuvassa tai maisemassa, eikä ole ristiriidassa rakennusjärjestyksen kanssa. Lisäksi rakentaminen Jollaksessa tulee tulevaisuudessa todennäköisemmin jatkumaan ja tehostumaan. Kaava sallii rakennuksen vähimmäisetäisyydeksi naapuritontin rajasta 6 metriä, jos rajanpuoleisessa seinässä on asuinhuoneen pääikkunoita. Kyseisen kaavamääräyksen toteutumiselle on edellytyksiä, koska lyhimmillään rakennuksen C etäisyys tontin rajasta on noin 5,3 metriä, mutta samalla rajanpuoleisella seinällä asuinhuoneen pääikkuna on noin 8,1 metrin päässä. Lisäksi rakennukset A ja B ovat 6 metrin päässä tontin rajasta. Sen sijaan poikkeamispäätöksen ehtona on, että lasitettujen terassien ja parvekkeiden etäisyys tontin rajoista tulee olla vähintään neljä metriä. Muistuttajan Mu4 mielestä hakijalla ei ole perusteita ylittää määrättyä tehokkuutta. Tehokkuuden tulee olla e = 0,20, johon rakennussuunnitelmien tulee perustua alueen asumisviihtyvyyden kannalta. Lisäksi muistuttaja kokee viitaten rakennusjärjestyksen kohtiin (1. luku 3 ja 2. luku 5 ) tehokkuuden noston vähentävän luonnonläheisen puutarhakaupunginosan Jollaksen virkistyskäyttöarvoa ja merellisen luonnon merkityksiä. Muistuttajan mielestä liikenne vaarantuu lapsiperheiden kannalta alueella, jollaslaisten pysäköidessä autojaan ja perässä vedettäviä vaunujaan sekä veneitään tonttinsa ulkopuolella, ahtauttaen katualuetta erityisesti talvisin. arvioi tehokkuuden nostoon liittyvää poikkeamispäätöstä. Rakennusjärjestyksen 1. luku 3 koskee rakennustoimenpiteiden sopeuttamista kunkin alueen luonteeseen ja ominaispiirteisiin sekä 2. luku 5 koskee kaupunkikuvallisia vaatimuksia. Suunnitelma ei ole ristiriidassa rakennusjärjestyksen edellä mainittujen asiakohtien kanssa. Korotettu tehokkuusluku ei tässä tapauksessa vähennä Jollaksen virkistyskäyttö- tai luontoarvoja. Lain vastainen paikoitus katualueella ei ole asemakaava-asia.
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 5 (8) Poikkeamispäätöksen ehdoksi on lisätty autopaikkojen suunnitteluohjeen noudattaminen, minkä toteutumiselle suunnitelmassa on edellytyksiä. Laajasalon pienkiinteistöyhdistys ry toteaa, että suunnitellut rakennukset ovat liian korkeita ja liian lähellä rajaa terasseineen. Sen ei katsota huomioivan naapureita, eikä edistävän harmonista kaupunkikuvaa. Muistutuksen mukaan rakentamista on nostettu 1 1,5 metriä liian korkealle huomioimatta maaston muotoja, suunniteltu asemakaavan vastainen maanpäällinen kellari sekä lasitetut terassit 3 metrin päähän naapurikiinteistön rajasta. Lasitetun terassin ja avoterassin tulee vertautua pääikkunaan, eli oltava asemakaavan mukaisesti vähintään 6 metrin päässä rajasta. Lisäksi muistuttajan mielestä suunnitelmassa ei ole riittävästi asukkaiden ulkooleskelupihoja, koska ajotiet ja autotallit vievät suhteettoman suuren osan tontista. Suunnitelmassa esitetyt rakennusten korkeusasemat mukailevat maaston muotoja: rakennusten maantasokerros on 40 60 cm korkeudella nykyiseen maanpintaan verrattuna. Maanpinta tontilla laskee itäosastaan länsirajalle viheralueen rajalla noin kolme metriä ja kadun puolella noin puolitoista metriä, joten muodostuu edellytyksiä luontevalle pääosin länteen suuntautuvalle rinnetaloratkaisulle. Toisaalta pohjois-eteläsuunnassa rakennusten keskinäinen korkeusasema vaihtuu metrin välein, mikä pääosin vastaa samassa suunnassa maanpinnan nousun kaltevuutta. Näin voidaan todeta olevan edellytyksiä rakennusten mukailla maaston korkeuksia riittävästi. Suunnitelmassa esitetyt kellarit eivät ole asemakaavamääräysten kanssa ristiriidassa. Rakennusten alimmat tasot ovat rinnetalojen kellareita, minkä rakennusvalvontaviraston on mahdollista varmistaa tarkemmassa rakennuslupavaiheen suunnittelussa. Hakija on muuttanut suunnitelmaa kaupunkisuunnittelu- ja rakennusvalvontaviraston kehotuksesta niin, että lasitetut terassit ja parvekkeet sijaitsevat neljän metrin päässä kiinteistön rajasta. Lasitettuja ulko-oleskelutiloja ei rinnasteta asuntojen pääikkunoihin. Ulko-oleskelualueet ovat kohtuullisen kokoisia ja rakennuksiin rajautuvina niitä voi pitää myös tilallisesti mielenkiintoisina. Tontin sisäiset ajoneuvoreitit ovat tarkoituksenmukaisia tilanteessa, jossa on esimerkiksi mahdollista päästä henkilöautolla sisäänkäynnin tuntumaan.
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 6 (8) Perustelut Alueella on voimassa 30.3.1990 vahvistettu asemakaava nro 9280. Asemakaavan mukaan tontti on erillispientalojen korttelialuetta (AO). Sen tonttitehokkuus on e = 0,20, joka vastaa 313 k-m² rakennusoikeutta. Tontille saa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi rakentaa autosuojia tai katoksia enintään 18 m²/asunto, kuitenkin enintään 20 % asemakaavassa osoitetusta kerrosalasta sekä muita asuntojen ulkopuolisia, asumista palvelevia tiloja kuten varasto-, huolto-, askartelu- ja kokoontumistiloja enintään 12 m²/asunto, kuitenkin enintään 15 % asemakaavassa osoitetusta kerrosalasta. Asemakaavan mukaan rakennusten suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Tontilla saa olla tiloja ympäristölle haittaa tuottamatonta toimisto-, pienteollisuus- tai liiketoimintaa varten vähintään 20 % asemakaavan mukaisesta kerrosalasta. Kaksikerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeus on 7,5 metriä ja yksikerroksisen 5 metriä. Ellei toisin ole osoitettu, on rakennuksen vähimmäisetäisyys naapuritontin rajasta 6 metriä, jos rajanpuoleisessa seinässä on asuinhuoneen pääikkunoita, muussa tapauksessa 4 metriä tai naapurin suostumuksella 2 metriä. Tontin rajan osalla, jossa viereisen tontin leveys on enintään 6 metriä, rakennuksen saa kuitenkin sijoittaa 2 metrin päähän rajasta. Rakennuksen vähimmäisetäisyys kadun tai virkistysalueen rajasta on 2 metriä, ellei toisin ole osoitettu. Tontit saa katu- ja virkistysalueen puolelta aidata vain pensasaidalla, milloin maasto ei sitä estä. Asemakaavan mukaisesta kerrosalasta asuntojen ulkopuoliset tilat mukaan lukien saa rakentaa enintään 80 % yhteen kerrokseen. Asuntojen lukumäärän ollessa enintään kaksi, autopaikkojen vähimmäismäärä tontilla on 1 autopaikka/130 m² asuntokerrosalaa ja lisäksi kutakin asuntoa kohden tila yhden auton tilapäistä pysäköintiä varten. Asuntojen lukumäärän ollessa suurempi kuin kaksi, 1 autopaikka/95 m² asuntokerrosalaa. Autopaikoista 10 % on varattava vieraspysäköintiä varten. Nykyään tontilla on 31.12.1964 valmistunut kahden asunnon talo. Toteutunutta kerrosalaa on 279 k-m². Hakija on saanut tontilla olevan rakennuksen purkamiselle luvan. Hakijan tarkoituksena on 390 k-m²:n rakentaminen. Haettu toimenpide poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta siten, että tontilla 49246/2 tehokkuusluvun ollessa e = 0,20, suunniteltu rakentamisen tehokkuusluku on e = 0,25. Se vastaa 313 k-m²:n nostoa 390 k-m²:iin. Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla: Tontille sijoitettavien autopaikkojen määrän on oltava kaupunkisuunnittelulautakunnan 7.2.2012 hyväksymän
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 7 (8) asuintonttien autopaikkamäärien laskentaohjeiden mukaisesti vähintään suurempi luvuista 1/80 k-m² tai 1,25 autopaikkaa/asunto. Lasitettujen terassien ja parvekkeiden etäisyyden tontin rajoista tulee olla vähintään neljä metriä. Noudatetaan 22.1.2013 päivättyä viitesuunnitelmaa ja 15.3.2013 muutettua asemapiirrosta. Muilta osin noudatetaan asemakaavan nro 9280 merkintöjä ja määräyksiä. Sovellettavat oikeusohjeet Maksu Jatkotoimenpiteet Poikkeamisen erityinen syy on asuinolojen parantaminen ja asuinpintaalan lisääminen. Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 1 mom, 171, 172, 173 ja 174 Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 kohta 19a Rakennusvalvontataksa 2013, 6 805 euroa Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen antopäivästä lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen. Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä päivänä 29.4.2013, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Kuulutusteksti kirjaamoon Esittelijä asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim
Helsingin kaupunki Esityslista 11/2013 8 (8) Lisätiedot Petteri Erling, arkkitehti, puhelin: 310 37467 petteri.erling(a)hel.fi Liitteet 1 Asemapiirros 2 Ympäristökartta 3 Ote asemakaavasta ja kaavamääräyksistä 4 Suunnitelma 5 Valokuvat 6 Muistutukset 7 Muistutuksen lähettäneet -luettelo Otteet Ote Hakija Uudenmaan elinkeino-, liikenneja ympäristökeskus Ne muistutuksen lähettäneet, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Hallintovalitus, poikkeamispäätöksen tekeminen Lainvoimaisuusohje Liite 1 Liite 2 Hallintovalitus, poikkeamispäätöksen tekeminen Liite 1 Liite 2 Liite 3 Hallintovalitus, poikkeamispäätöksen tekeminen Liite 1 Liite 2 Tiedoksi Rakennusvalvontavirasto/Saavalainen Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski (laskutus)