JUVAN KUNNANHALLITUKSELLE Asia Oikaisuvaatimus kunnanhallituksen päätökseen Viite Kunnanhallituksen päätös 26.06.2017 Maanvuokrasopimuksen solmiminen / Juvan Puutarhasomiste Oy Oikaisuvaatimuksen tekijä Juvan Puutarhasomiste Oy Asiamies OTM Ville Huttu-Hiltunen Asianajotoimisto Fenno Mikkeli Oy Porrassalmenkatu 21 B 50100 Mikkeli ville.huttu-hiltunen@fennolaw.fi Puhelin 050 351 6060 Oikaisuvaatimus Juvan Puutarhasomiste Oy pyytää Juvan kunnanhallitusta oikaisemaan päätöstään ja hyväksymään asian alkuperäisen sopimusluonnoksen mukaisesti siten, että sopimusluonnoksen kohdat 3.2 ja 3.3 säilytetään sopimuksessa. Perustelut Asian taustaa Juvan Puutarhasomiste Oy ja Juvan kunta ovat vuonna 2007 solmineet kiinteistön vuokrasopimuksen 3 479m2 suuruisesta määräalasta Juvan kunnan Ollikkalan kylässä sijaitsevista tiloista Palvi RN:o 9:11 ja Kettulanmylly RN:o 9:21. Vuokrasopimus on tehty 5 vuoden määräajaksi. Vuonna 2011 osapuolet uusivat sopimuksen saman sisältöisenä edelleen viiden vuoden määräajaksi päättymään 1.5.2017. Sopimuksen kohdan 3.3 mukaan vuokralaisella on etuosto-oikeus vuokraalueeseen 30 000 euron hintaan ja vuokralaisen vuokra-aikana maksamat vuokrat hyvitetään kaupantekohetkellä, mikäli kauppa toteutuu ennen tässä sopimuksessa mainitun vuokra-ajan päättymistä. ASIANAJOTOIMISTO FENNO MIKKELI OY HELSINKI JYVÄSKYLÄ JÄRVENPÄÄ MIKKELI SALO TAMPERE Y-tunnus 2330961-7 www.fennolaw.fi
2 Sopimuksen kohdan 3.2.2 mukaan vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle, milloin tämä sitä pyytää, hyvissä ajoin ennen yllä mainitun vuokralaiselle annetun määräajan päättymistä, tullaanko alue vuokraamaan vastaavaan käyttötarkoitukseen. Yhtiön edustaja Petri Happonen on lokakuussa 2016 keskustellut puhelimitse kunnan hallintojohtaja Antti Kinnusen kanssa vuokrasopimuksen uusimisesta uudeksi viiden vuoden määräajaksi. Hallintojohtaja Kinnunen on luvannut hoitaa asian samalla tavalla kuin ennenkin. Kun asiasta ei ollut kuulunut mitään, Happonen on soittanut hallintojohtaja Kinnuselle uudelleen helmikuussa 2017. Edelleen Kinnunen on luvannut hoitaa asian samalla tavalla kuin ennenkin. Happonen on lähettänyt vielä sähköpostia Kinnuselle 2.5.2017 muistuttaen vielä uudestaan vuokrasopimusta koskevasta asiasta. Juvan kunnanhallitus on käsitellyt mainittua vuokrasopimusta koskevan asian 26.06.2017 pidetyssä kunnanhallituksen kokouksessa. Vuokrasopimus on alun perin esitelty hyväksyttäväksi saman sisältöisenä kuin aiemminkin, mutta pöytäkirjan mukaan kunnanjohtaja on muuttanut keskustelun kuluessa esitystään siten, että sopimusluonnoksen kohdat 3.2 (uudelleenvuokraus) ja 3.3 (alueen ostaminen vuokraoikeuden voimassa ollessa) poistetaan. Kunnanhallitus hyväksyi muutetun esityksen yksimielisesti. Kunta on tehnyt päätöksen sopimusluonnoksen muuttamisesta vasta 26.06.2017, eikä Juvan Puutarhasomiste Oy:llä ole enää tällöin ollut mahdollisuutta käyttää aikaisempaan vuokrasopimukseen perustuvaa etuosto-oikeuttaan. Mikäli Juvan Puutarhasomiste Oy olisi saanut ajoissa ennen 1.5.2017 tiedon kunnalta siitä, että sopimuksen kohdat 3.2 ja 3.3 tullaan poistamaan, olisi yhtiö vedonnut sopimuksen mukaiseen etuostooikeuteensa ja lunastanut kiinteistön omistukseensa 9 000 euron hintaan. Kunta on myöhemmin tarjonnut yhtiölle mahdollisuutta lunastaa vuokraalue yhtiön omistukseen 23 500 euron hinnasta. Asian oikeudellinen arviointi Solmiessaan yksityisoikeudellisia sopimuksia kunta ei ole erityisasemassa tällaisissa oikeussuhteissa. Lähtökohtaisesti kunta voi oman harkintavaltansa puitteissa päättää hyväksyä tai olla hyväksymättä
3 tällaisia yksityisoikeudellisia sopimuksia siinä missä muutkin oikeussubjektit. Toisaalta kuntaa yksityisoikeudellisen sopimussuhteen osapuolena koskee samat yleiset sopimus- ja velvoiteoikeudelliset säännöt, kuin mitä tahansa muutakin oikeussubjektia. Viranomaisen on kaikessa toiminnassaan noudatettava hyvän hallinnon perusteita. Hyvän hallinnon takeet on perustuslain 21 :n 2 momentissa käytetty käsite, jonka on tarkoitettu saavan sisältönsä säännöksestä kokonaisuudessaan. Sillä tarkoitetaan ripeää ja asianmukaista menettelyä, käsittelyn julkisuutta, kuulemisoikeutta, päätöksen perustelemista ja oikeusturvan saatavuutta. Käsittelyn viivytyksettömyyden vaatimus saa myös sisältönsä hallintolain 23 :ssä. Säännöksen mukaan asia on käsiteltävä ilman aiheetonta viivytystä. Viranomaisen on esitettävä asianosaiselle tämän pyynnöstä arvio päätöksen antamisajankohdasta sekä vastattava käsittelyn etenemistä koskeviin tiedusteluihin. Juvan Puutarhasomiste Oy katsoo Juvan kunnan menetelleen hyvän hallinnon perusteiden vastaisesti viivytellessään vuokrasopimuksen uusimista koskevan asian käsittelemistä jopa 8kk ajan. Edellä mainittu vuokrasopimuksen kohta 3.2.2 osaltaan vahvistaa kunnan velvollisuutta ilmoittaa vuokralaiselle hyvissä ajoin mahdollisista muutoksista uuden sopimuskauden suhteen. Niin ikään Juvan Puutarhasomiste Oy katsoo Juvan kunnan menetelleen sopimusoikeudellisen lojaliteettivelvoitteensa vastaisesti antaessaan yhtiön ymmärtää, että sopimus tullaan uusimaan saman sisältöisenä, viivytellessään asian käsittelyn suhteen jopa 8kk ajan ja tämän jälkeen sopimuskauden päätyttyä ilmoittaen vuokralaiselle kohtien 3.2 ja 3.3 poistamisesta sopimusluonnoksesta. Mikäli Juvan kunnanhallituksen päätös tulee lainvoimaiseksi, katsomme kunnan aiheuttaneen yhtiölle 14 500 euron määräisen vahingon. Viimekädessä yhtiön on vaadittava kunnalta vahingonkorvausta tästä vahingosta yleisessä lainkäyttömenettelyssä Etelä-Savon käräjäoikeudessa. Juvan Puutarhasomiste Oy toivoo kunnanhallituksen ottavan edellä esitetyn huomioon ja oikaisevan päätöstään ja hyväksyvän
4 maanvuokrasopimuksen alkuperäisen esityksen mukaisena. Mikkelissä 17.7.2017 Juvan Puutarhasomiste Oy:n puolesta Laati Ville Huttu-Hiltunen, OTM Liite Pöytäkirjaote Juvan kunnanhallituksen päätöksestä 26.06.2017
Kunnanhallitus 155 26.06.2017 MAANVUOKRASOPIMUKSEN SOLMIMINEN / JUVAN PUUTARHASOMISTE OY KHALL 155 (Asian valmistelija hallintojohtaja Antti Kinnunen, puh. 0400 121 261) Juvan Puutarhasomiste Oy:n kanssa on valmisteltu maan vuok ra so pimus, jolla Juvan kunta antaa vuokralle yh teen sä noin 3.479 m2 suu ruisen määräalan Juvan kun nan Ol likkalan ky lässä sijait sevista ti lois ta Pal vi RN:o 9:11 ja Ket tu lan myl ly RN:o 9:21. Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi liiketoimintoja varten siten, kuten käyttötarkoituksesta on kaavassa määrätty. Tällä hetkellä alueel la toimii piha- ja puutarhatuotteiden myyntiliike. Maa-alue on ollut vuok ral la Juvan Puutarhasomiste Oy:lle jo aiemmin ja nyt on tarkoituksena jatkaa maanvuokrasopimusta. Nyt hyväksyttävänä olevan maanvuokrasopimuksen vuokra-aika alkaa 1.6.2017 ja päättyy 1.6.2022. Vuosivuokra on 2.275,56 euroa ja se on si dot tu elinkustannusindeksin muutokseen. Vuokralaisella on etuosto-oikeus vuokra-alueeseen 30.000 euron hintaan ja vuokralaisen vuokra-aikana maksamat vuokrat hyvitetään kaupantekohetkellä, mikäli kauppa toteutuu ennen tässä sopimuksessa mai ni tun vuokra-ajan päättymistä. Vuokralaisella ei ole oikeutta alivuokrata tai tai muutoin luovuttaa vuok ra-aluet ta tai osaa siitä kolmannelle, ellei vuokranantaja anna tähän kirjallista lupaa. Sopimus tulee voimaan vuokralaisen osalta heti ja kunnan osalta sitten, kun kunnan viranomaisen sopimuksen hyväksymistä koskeva päätös on saavuttanut lainvoiman. Oheismateriaali: Luonnos maanvuokrasopimuksesta. Kunnanjohtaja: Päätös: Kunnanhallitus päättää hyväksyä sopimusluonnoksen al le kir joi tet tavak si. Kunnanjohtaja muutti keskustelun kuluessa esitystään siten, että so pimus luon nok sen kohdat 3.2 (uudelleenvuokraus) ja 3.3. (alueen ostaminen vuokraoikeuden voimassa ollessa) poistetaan. Kunnanhallitus hyväksyi muutetun esityksen yksimielisesti.