Muistio Asuntotontin (kerrostalo, 1 300 k-m2) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Helsingin Suopursunpuistolle vapaarahoitteisia Hitas I-omistusasuntoja varten (Oulunkylä, Maunula, tontti 28321/10) Suonotkonkuja 1 Hakemus Asuntotuotantotoimisto pyytää 7.9.2016 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki vuokraisi Asunto Oy Helsingin Suopursunpuistolle tontin 28321/10 vapaarahoitteisia Hitas I- omistusasuntoja varten pitkäaikaisesti 1.10.2016 alkaen Varauspäätökset Kaupunginhallitus päätti 19.4.2010 (502 ) varata Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunula) korttelin 28321 tontin 10 asuntotuotantotoimikunnalle välimuodon asuntojen suunnittelua varten 31.12.2012 saakka ehdoin, että mahdollisen Hitas-tuotannon osalta noudatetaan varauspäätöksen liitteenä olevia Hitas-ehtoja ja että varauksensaajan tulee tarjota tontille asemakaavan mukaisesti rakennettavia liiketiloja ensisijaisesti tontilla 28316/11 sijainneen ostoskeskuksen liikkeenharjoittajille vuokrattavaksi tai ostettavaksi. Lisäksi varauksen osalta tuli noudattaa seuraavia ehtoja: -Tontti suunnitellaan ja toteutetaan varauksensaajan kokonaisvastuuperiaatteella -Suunnittelussa ja rakentamisessa on kiinnitettävä erityistä huomioita energiatehokkuuteen ja rakennusten tulee täyttää energiatehokkuusluokan A vaatimukset. Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle energiatodistuksesta annetun lain (487/2007) mukaisen varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen taikka muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymän selvityksen. -Omistusasuntotuotannossa asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 75 m2. Keskipintaalatavoite voidaan kuitenkin alittaa enintään 10 %:lla mikäli se on asuntojen suunnittelun taikka asuntojen kysyntään liittyvän painavan syyn vuoksi perusteltua. Kiinteistölautakunta päätti 2.5.2013 (219 ) jatkaa varausta 31.12.2013 saakka ja päätti samalla, että entisten varausehtojen lisäksi varauksensaaja on velvollinen noudattamaan varauspäätöksen liitteenä olevaa kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohjetta kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista. Lisäksi kiinteistölautakunta täsmensi päätöksessään varauksen päättämistä ja varauksen jatkamatta jättämistä koskevia ehtoja. Kiinteistölautakunta päätti 9.1.2014 (22 ) muuttaa tontin rahoitus- ja hallintamuodon vapaarahoitteisten Hitas I-ehdoin toteutettavien omistusasuntojen tuotannoksi ja päätti 12.6.2014 (340 ) jatkaa tontin varausaikaa 30.6.2015 saakka. Kiinteistölautakunta päätti vielä 28.1.2016 (36 ) jatkaa tontin varausaikaa 31.12.2016 saakka. Tonttiosaston osastopäällikkö päätti 9.6.2016 (108 ) muuttaa tonttia 28321/10 koskevaa kaupunginhallituksen varauspäätöstä (19.4.2010, 502 ) vähäisesti siten, että tontin asuntojen keskipinta-alatavoite 75 m2 voidaan 10 % sijasta alittaa noin 20 %:lla, mikäli se on asuntojen suunnitteluun taikka asuntojen kysyntään liittyvän painavan syyn vuoksi perusteltua.
Asemakaava- ja tonttitiedot Oulunkylän Maunulan alueen asemakaavan muutos 11326 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 25.4.2007 ja se on tullut voimaan 21.8.2009. Tontti 28321/10 kuuluu enintään 5-kerroksisten asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontin asemakaavan mukainen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 1300 k-m2, josta sallittu asuntokerrosalan enimmäismäärä on 1200 k-m2 ja sallittu myymälä- ja toimistotilojen kerrosalan enimmäismäärä on 100 k-m2. Autopaikat sijoitetaan tontille ja pysäköimispaikkojen lisäksi kaavassa määritellylle rakennusalalle on kaavamääräysten mukaan sijoitettava autosuojia, joiden kadun puoleisen julkisivun on oltava muurattu ja rapattu tai slammattu. Kaavassa määritetyn rakennusalan sivun puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden on oltava sellaisia, että ulko- ja sisämelutasojen erotus on vähintään 33 db. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa pysäköintitiloja, väestönsuojia, teknisen huollon tiloja ja asumiselle tarpeellisia varastotiloja sekä asukkaiden yhteistiloja. Rakennusten toteutuksen tulee olla korkeatasoista. Autopaikkojen vähimmäismäärä asuntojen osalta on 1 ap/95 k-m2. Tontti 28321/10 on merkitty kiinteistörekisteriin 17.4.2015. Sen pinta-ala on 1934 m2 ja osoite Suonotkonkuja 1. Lyhytaikainen vuokraus Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 13.4.2016 (133 ) vuokrata asuntotuotantotoimistolle Asunto Oy Helsingin Suopursunpuisto-nimisen perustettavan yhtiön lukuun tontin 28321/10 rakennusluvan hakemista varten ajalle 16.3.2016-15.3.2017 päätöksessä mainituin ehdoin. Maaperätiedot Käytettävissä olevien tietojen perusteella vuokra-alueella ei ole aikaisemmin harjoitettu toimintaa, joka olisi saattanut aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Suunnitelmat ja hankinta-arvo Asunto-osaston osastopäällikkö päätti 8.7.2016 (20 ) hyväksyä Asunto Oy Helsingin Suopursunpuiston 15.3.2016 päivätyt suunnitelmat. Hanke on saanut rakennusluvan 5.7.2016 (235, tunnus 28-0727-16-A). Tontille toteutetaan 17 vapaarahoitteista Hitas- omistusasuntoa, jotka sijoittuvat yhteen 5-kerroksiseen yhden porrashuoneen lamelliin. Tontille toteutetaan 1196 k-m2 asuinkerrosalaa ja lisäksi yhteistiloja. Asuntojen keskipinta-ala on 59,7 m2. Rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen on sijoitettu näyteikkunallista yhteistilaa (varasto- ja työtilaa). Asemakaavassa esitetty liiketilarakentamismahdollisuus ei ole asemakaavamääräys-
ten mukaan sitova, vaan asemakaavassa on esitetty tontin osalta sallitun myymälä- ja toimistotilan enimmäismäärä. Yhteistilan rakentamista ei siten voida pitää varausehtojen vastaisena. Autopaikat 11 kappaletta toteutetaan avopaikkoina pihalla. Tontin rakennussuunnitelmat perustuvat viitesuunnitelmaan, mikä on laadittu yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston kanssa syksyn 2014 aikana. Asunto-osaston osastopäällikkö päätti 9.9.2016 (26 ) hyväksyä Asunto Oy Helsingin Suopursunpuiston hankinta-arvoksi 3 952 671 euroa eli 3900 euroa/asm2 (alv 24 %). Rakennuksen energiatehokkuus Hakemuksen liitteenä toimitetun energiatodistuksen mukaan rakennuksen suunniteltu energiatehokkuusluokka on rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain (50/2013) mukainen energiatehokkuusluokka C, mikä vastaa varauspäätöksessä edellytettyä rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain (487/2007) mukaista energiatehokkuusluokkaa A. Keskipinta-alavaatimus Omistusasuntojen osalta noudatetaan keskipinta-alavaatimusta. Tonttiosaston osastopäällikön tonttia 28321/10 koskevan varauspäätöksen ehdon vähäistä muuttamista koskevan päätöksen 9.6.2016 (108 ) mukaan asuntojen suunnitteluun ja asuntojen kysyntään liittyvien painavien syiden vuoksi tontille 28321/10 suunniteltujen asuntojen keskipinta-alan noin 59,6 m2 voidaan katsoa täyttävän varausehtojen vaatimuksen asuntojen keskipinta-alasta. Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 ) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen, yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitasrajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra. Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi. Uudet Hitas- ehdot ja yhtiöjärjestyspykälät, osakkeiden myynti kaupungille sekä rakennuttajan sitoumukset Asunto Oy Helsingin Suopursunpuiston yhtiöjärjestykseen on sisällytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas I -pykälät. Hitas I järjestelmän mukaisesti kaupunki tulee ottaa yhtiön osakkaaksi. Asunto Oy Helsingin Suopursunpuisto ei ole vielä toimittanut tonttiosastolle sitoumusta, jonka mukaan se sitoutuu jättämään Helsingin kaupungin (tilakeskuksen) omistukseen kaupungin va-
litsemat yhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Päätösehtojen mukaan maanvuokrasopimusta ei allekirjoiteta, ennen kuin edellä mainittu sitoumus on esitetty tonttiosastolle. Lisäksi uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (688 ) hyväksymän mallin mukaisen Hitasasuntojen omistamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin/muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Mainittu sitoumus on toimitettu. Vuokrausperusteet Kaupunginvaltuusto päätti 4.11.2015 (282 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunula) korttelin 28321 tontin 10 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 28 euroa. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa. Asuntotontille mahdollisesti toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista. Muutoin noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas-kohteiden osalta noudatetaan lisäksi kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja. Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta. Maanvuokra Edellä esitetyn mukaisesti maanvuokra määräytyy seuraavasti: k-m² e/ k-m² e/ k-m² perusvuosi- alkuvuosi vuokra e vuokra e (ind. 100) (ind. 1913) (ind. 100) (ind. 1913) 1300 28 536 1456 27 853 ((1300 x 28 x 0,04) x 19,13) Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran
tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10-30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra. Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana. Tontin sääntelemätön vertailuvuokra voidaan määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua 100 vastaavana rakennusoikeuden yksikköhintana 34 euroa/k-m2. Yksikköhinta vastaa pääoma-arvoa (ind. 1913) noin 650 k-m2. Vertailuvuokra olisi siten noin 21 % hitas-vuokraa korkeampi. Hitas-sääntelyn päättyessä suoritettavaa maanvuokran korotusta varten maanvuokrasopimukseen kirjataan sääntelemättömän tontin vertailuvuokra (tontin perusvuosivuokra), mikä määräytyy seuraavasti: k-m² e/ k-m² e/ k-m² perusvuosi- alkuvuosi vuokra e vuokra e (ind. 100) (ind. 1913) (ind. 100) (ind. 1913) 1300 34 650 1768 33 822 ((1300 x 28 x 0,04) x 19,13) Lisäksi asiassa varataan kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan. Mainituista asioista sisällytetään ehdot vuokrasopimukseen. Lisäehdot Vuokrasopimukseen otetaan mm. maaperää sekä muita tonttikohtaisia seikkoja koskevat ehdot. Rekisteröinti Asunto Oy Helsingin Suopursunpuisto (Y-tunnus 2783536-6) on merkitty kaupparekisteriin 28.9.2016.