MITEN LUEN TILINPÄÄTÖSTÄ Oulu 1.2.2017 Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Pekka Luoto toiminnanjohtaja, KTM 1
Asunto-osakeyhtiölaki 10 luku Kirjanpitolaki, (muuttunut hiukan 2016) Kirjanpitoasetus Kilan yleisohje 7.12. 2010 2
Kirjanpitoaineiston säilyttäminen Tilinpäätös, kirjanpidot, tositteet ja muu kirjanpitoaineisto on säilytettävä huolellisesti siten, että niiden tarkastelu Suomesta käsin on mahdollista viranomaiselle ja tilintarkastajalle ilman aiheetonta viivettä. Säilytettävä sellaisessa muodossa, että sitä voidaan tarkastella ja tarvittaessa tulostaa. Myös sähköinen säilytystapa on mahdollista 3
Asiakirjojen säilytys Vähintään 10 vuotta (tilikauden päättymisestä lukien): Päivä- ja pääkirja, tililuettelo Tasekirja, tase-erittelyt Vuokrankantokirja Tililuettelo (käyttöaikaa koskevin merkinnöin) Kirjaussuunnitelma Koneellisen kirjanpidon menetelmäkuvaus Jälkilaskelmat Hankelaskelmat Vähintään 6 vuotta (tilikauden päättymisestä lukien): Tositteet kirjausjärjestyksessä Liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto, mm. sopimukset, tarjoukset, tilausvahvistukset viranomaisten päätökset, tarkastuspöytäkirjat, luvat oikeusasiakirjat, kiinnitysasiakirjat Hallituksen velvollisuus tarkistaa, että asiakirjojen säilytys on järjestetty Jatkuvasti: Asunto-osakeyhtiön yhtiö- ja hallitusten kokouspöytäkirjat on säilytettävä luotettavalla tavalla ja jatkuvasti. 4
Kirjanpito Kaikki yritykset ja taloyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia Kirjanpidossa yhtiön euromääräiset tapahtumat kirjataan kirjanpitoon KIRJANPITO ANTAA OIKEAT JA RIITTÄVÄT TIEDOT KIRJANPITOVELVOLLISEN TOIMINNAN TULOKSESTA JA TALOUDELLISESTA ASEMASTA, eli Kirjanpito tekee selkoa yhtiön/ yrityksen rahoista ja muusta omaisuudesta tuloista ja menoista Kirjanpidosta johdetaan tuloslaskelma ja tase Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. 5
Tilinpäätöksen tarkoitus Tilinpäätös on eräänlainen hallituksen raportti omistajille, verottajalle ja muille sidosryhmille Tilinpäätöksen allekirjoittavat päätösvaltainen hallitus ja isännöitsijä Tilinpäätös antaa kuvan yhtiön tilikauden tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Laaditaan tilikausittain Tilinpäätös on laadittava 4 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiökokouksen on vahvistettava tilinpäätös 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä 6
Mitä asunto-osakeyhtiön tilinpäätös käsittää? Tuloslaskelma kuvaa tuloksen muodostumista Tuotot kulut = tilikauden voitto/ tappio Tase kuvaa tilinpäätöspäivän taloudellista asemaa (esim. mitä yhtiö omistaa ja miten omistus jakaantuu oman ja vieraan rahoituksen suhteen, onko yhtiö velkainen) Taseen perusteella siirrytään uuteen tilikauteen Tuloslaskelman ja taseen liitetiedot selventävät tulosta ja tasetta Toimintakertomus ei kuulu enää kirjanpitolain perusteella tilinpäätökseen, mutta tulee liittää siihen asunto-osakeyhtiölain perusteella antaa tarkempaa tietoa tilinpäätöksestä, yhtiöstä ja sen toiminnasta sis. esimerkiksi vastikelaskelmat 7
Olennaisuusperiaate Kirjanpitolaki 3 luku 2 Tilinpäätöksen tulee antaa oikea ja riittävä kuva toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta olennaisuusperiaatteen mukaisesti ottaen huomioon kirjanpitopitovelvollisen harjoittaman toiminnan laatu ja laajuus Tilinpäätöksessä esitettävä seikka on olennainen silloin, kun sen pois jättämisen tai väärin ilmoittamisen voidaan kohtuullisesti odottaa vaikuttavan päätöksiin, joita tiedon käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella Esimerkiksi tilintarkastaja ottaa tämän huomioon 8
Tuotot Tuloslaskelma - Kulut Poistot Hoitokate (tuotot-kulut) Rahoitus Voitto 9
Vastaavaa Lueteltu mitä yhtiö omistaa (voidaan realisoida eli muuttaa rahaksi) Pysyvät vastaavat Tontti Rakennukset Koneet ja kalusto Sijoitukset Vaihtuvat vastaavat Saamiset Pankkitilit, rahat TASE, periaate Vastattavaa Kertoo omistetaanko omaisuus omalla vai vieraalla(velka)rahalla Oma pääoma Osakepääoma Rahastot Edellisten tilikausien voitot Tilikauden voitto Vieraspääoma Pankkilainat Ostovelat Siirtovelat Sekä vastaavien että vastattavien loppusumma samat! Esimerkki Oma pääoma 1 100000 Vieras pääoma 700000 Taseen loppusumma 1 800 000 Omavaraisuusaste 1100000/1800000= 61% Tarkoittaa sitä, että tässä tapauksessa 61 % yhtiön omaisuudesta (vastaava) on rahoitettu omalla pääomalla, loput vieraalla. 10
TASE 11
Tase-erittely Tilinpäätökseen sisältyy myös tase-erittely Tase-erittelyssä on yksityiskohtaisesti lueteltu eri taseen tilien sisältö ( esimerkiksi mistä koostu saamiset, lyhytaikaiset velat, rahoitusomaisuus jne..) Tase-erittely ei ole julkinen, eikä sitä esitellä yhtiökokouksessa Hallituksen jäsenillä on luonnollisesti oikeus tutustua tasekirjaan 12
Toimintakertomus Asunto-osakeyhtiöissä pakollinen Sisällöstä määrätään laissa ja muissa säädöksissä (Kilan yleisohje 7.12. 2010) Parantaa riittävän tiedon antamista yhtiön tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Kohdistuu pääasiassa tuloslaskelmaan ja taseeseen Muita tietoja annetaan, jos ne edesauttavat riittävän kuvan saamista tuloksesta ja yhtiön taloudellisesta asemasta. Tiedot pitää voida todentaa esimerkiksi tilintarkastuksessa 13
Toimintakertomus Tiedot yhtiövastikkeiden käytöstä ja hankelaskelmat Eri perusteilla kerätyt vastikkeet ja niiden tuotot (esim. hoito- ja pääomavastike, vesimaksu) Hankelaskelmat Tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä panttikirjoista Tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen jälkeen Tiedot talousarvion toteutumisesta ja olennaisista poikkeamista Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Hallituksen esitys voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Tiedot omista osakkeista Muut vapaaehtoiset tiedot Huom. Toimintakertomus ei ole mikään historiikki. 14
Toimintakertomuksen yleiset tiedot Perustiedot yhtiöstä ja kiinteistöstä Hallintoasiat Kiinteistöhuolto ja pelastusorganisaatio Kulutustiedot Vakuutukset Hallintaan otetut huoneistot Kiinteistön ylläpitokorjaukset Osakesiirrot Palkat 15
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitus Vähintään päätösvaltainen määrä hallituksen jäseniä ja isännöitsijä allekirjoittavat tilinpäätöksen Osakeyhtiöissä hallitus ja toimitusjohtaja allekirjoittajina (vanha hallitus ei tilinpäätöstä allekirjoita) 16
Esimerkki toimintakertomuksesta 17
PERUSTIEDOT YHTIÖSTÄ JA KIINTEISTÖSTÄ Kunta Kaup.osa/Kortteli/Tontti: Oulu Maikkula1/1 Kaup.rek.n:ro/y-tunnus: 000.000/0123456-7 Osoite: Tontti ja sen hallintaperuste: Mallikatu 1 A-D, 90110 Oulu 2000 m 2 /oma Rakennus, lukumäärä, tilavuus: kerrostalo, 1 kpl, 16500 m3, Talon valmistumisvuosi 1939 TV-järjestelmä: kaapeli-tv Osakashallinnassa olevat huoneistot: yhteensä 88 kpl, 4550 m 2 - asunnot 80 kpl, 4.000 m 2 - liiketilat 7 kpl, 500 m 2 - varastot 1 kpl, 50 m 2 Yhteensä: 88 kpl 4.550 m 2 Osakkeita kpl 4550 kpl Yhtiön hallinnassa olevat tilat - autotalli- ja autohallipaikat 25 kpl lämpimiä (rakennuksen pohjakerroksessa) - pihalla sähköpistokepaikat 7 kpl Vastikeperusteet: -hoito- ja korjausvastikkeet /m 2 -pääomavastike /m 2 -vesimaksut ennakkomaksu /hlö/kk, joka tasataan kylmä- ja lämminvesimittarien osoittaman kulutuksen mukaan kerran vuodessa Asukasmäärä 31.12.2016 90 hlöä 18
Hallintoasiat toimintakertomuksessa Yhtiökokoukset Varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.5.2016. Kokouksessa oli edustettuna 2449 osaketta ja ääntä. Kokouksessa käsiteltiin ja tehtiin päätökset yhtiöjärjestyksen 15 määräämien asioiden lisäksi julkisivukorjaustyön tekemisestä ja sen rahoittamisesta, josta on tarkempi selvitys kohdassa 1. Selvitys julkisivukorjaustyöstä ja sen kustannuksista on esitetty tarkemmin toimintakertomuksen hankelaskelmassa. Hallitus Hallitus kokoontui tilikauden aikana 4 kertaa. Hallituksen jäseninä ovat toimineet: 1.1.-24.5.2016 24.5.2016 alkaen -puheenjohtaja Matti Mallikas -jäsen Tytti Terävä -jäsen Hannes Leppä -jäsen Raimo Ripeä Tilintarkastajat -Matti Mallikas, pj. -Tytti Terävä, jäsen -Ujas Uimonen, jäsen -Vilma Varakas, jäsen Tilintarkastajana on toiminut Tilintarkastusyhteisö Y&Ö, nimettynä vastuunalaisena tilintarkastajana Tuovi Tarkka, KHT ja tilintarkastusyhteisön nimeämänä Lauri Laskin, HM. Isännöinti Yhtiön isännöintitehtävät on hoitanut Kiinteistöliitto Isännöintipalvelu Pohjois-Suomi Ajantasa Oy ja nimettynä isännöitsijänä on toiminut toimitusjohtaja Taito Taitava. 19
KIINTEISTÖHUOLTO JA PELASTUSORGANISAATIO Kiinteistönhuolto ja siivous Yhtiön huolto- ja siivoustehtävät on hoitanut Kiinteistönhuolto Herätys Oy. Pelastushenkilöstö: Turvallisuuspäällikkö: Tuovi Suoja Turvallisuuspäällikön apulainen: Teuvo Varoitin Suojanhoitaja: Keijo Puhallin Suojanhoitajan apulainen: ei ole valittu KULUTUSTIEDOT (V=17700 m3) Huomio muutoksiin! L Ä M P Ö kwh/m3 VESI VESI SÄHKÖ SÄHKÖ kulutus sääkorjattu l/henkilö/ kwh Vuosi Mwh lämpöindeksi m3 vrk kwh/m3 2016 806 51,0 4353 130 39800 2,4 2015 796 51,03 4236 129 42075 2,5 2014 762 48,88 4251 129 42624 2,5 2013 775 50,45 4353 132 40341 2,4 Kiinteistölle laadittu 10-vuoden energiatodistus 15.12.2009, jonka mukainen ET-luokka on C ja energiankulutus 151 kwh/brm2/v. 20
Lämpöindeksi Kulutus rakennuskuutiota kohden eli (kwh/m 3 ) Lämmön kulutus korjataan vastaamaan keskimääräistä lämmitystarvetta Esim. Lämmitysenergia 905 MWh Lämmin vesi 1200 m 3 Lämmitystarve, pitkänajan keskiarvo 5056 Lämmitystarveluku 2016 4682 (Oulu) Rakennustilavuus 17700 m 3 Veden lämmitysenergia (Yksi vesikuutio tarvitsee lämmitysenergiaa 58 kwh) Lämpöindeksi = 5056/4682*(905000-58*1200) 17700 m 3 Normeeraus = 51,0 kwh/rakennuskuutio Jos lämmitysjärjestelmä on kunnossa ja säädöt ovat samoja, vuosittaiset erot pitää olla pieniä 21
VAKUUTUKSET Yhtiöllä on kiinteistön täysarvovakuutus (voimassa 31.5.2018 saakka) LähiTapiola -yhtiössä. HALLINTAANOTETUT HUONEISTOT Asuinhuoneisto nro A 4 on otettu yhtiön hallintaan (päätetty yhtiökokouksessa 15.2.2015) maksamattomien vastikkeiden takia kolmeksi vuodeksi. Huoneisto on vuokrattu. Yhtiön saatavat huoneistolta A 4 ovat 31.12.2016 7.802,12. KIINTEISTÖN YLLÄPITOKORJAUKSET Tilikauden aikana kiinteistön normaalit ylläpitokorjauskustannukset olivat yhteensä 45.000,00, jotka alittivat talousarviossa varatun 48.800,00 :n kustannusarvion 3.800,00 :lla. Merkittävin kustannusalitus oli LVI-korjauksissa 2.800,00. Suurimmat kustannukset aiheutuivat rakennuksen korjaus- ja huoltokustannuksista 18.100,00 ja LVI-korjauksista 13.200,00. OSAKESIIRROT Tilikauden aikana rekisteröitiin seuraavien huoneistojen hallintaa oikeuttavien osakkeiden omistajanvaihdokset: A1, B 26, C 45, D 87 PALKAT Tilikauden aikana maksetut palkat ovat seuraavat: Lumitöitä (asukas) 385,00 22
TIEDOT YHTIÖVASTIKKEIDEN KÄYTÖSTÄ JA HANKELASKELMAT Yhtiön vastikeperusteet määräytyvät yhtiöjärjestyksen 5 :n mukaan seuraavasti: hoitovastike /huoneistoala pääomavastike /osakemäärä kylmä- ja lämminvesimaksu mittarien osoittaman kulutuksen mukaan Eri perusteilla kerätyt vastikkeet ja niiden tuotot: Hoitovastike, maksavia 4550 m2 1.1.-31.5.2016 2,50 /m2/kk 1.6.-31.12.2016 2,60 /m2/kk Yhteensä 139.685,00 /v Pääomavastike 1 (LVI-korjaus) laina-aika 15 v nostettu 1.6.2010 1.1.-31.12.2016 1500 os. 1,00 /os/kk Yhteensä 18.000,00 /v Pääomavastike 2 (pihankorjaus) laina-aika 15v, nostettu 15.7.2011 1.1.-31.5.2016 1000 os 1,32 /os/kk 1.6. 31.12.2016 950 os 1,32 /os/kk Yhteensä 15.378,00 /v Pääomavastike 3 (julkisivukorjaus) laina-aika 10 v, nostettu 15.9.2014 1.9.-31.12.2016 2000 os 1,00 /os/kk Yhteensä 8.000,00 /v 23
Selvitys eri vastikkeiden käytöstä ja riittävyydestä on esitetty toimintakertomuksen liitteenä olevissa vastikerahoituslaskelmissa. Vastikerahoituslaskelmissa on selvitys pääomavastikkeiden lainojen määristä, lainaehdoista ja lainaosuuksista osaketta kohti 31.12.2016. Vesimaksuennakot: 1.1.-31.12.2016 18,00 /hlö/kk (maksut tasattu kylmä- ja lämminvesimittarien osoittaman kulutuksen mukaan) Päätetyt yksikköhinnat: kylmä vesi 3,45 /m3, lämmin vesi 6,36 /m3 Tuotot vesimaksuista 19.240,00 Kustannukset: vesi- ja jätevesi - 8.740,00 perusmaksu - 1.450,00 20 010,23 veden lämmitys - 9.820,23-770,30 (Vesimaksulaskelma voidaan esittää myös toisin. Lasketaan paljonko yksi kuutio lämmintä vettä on tullut maksamaan siis vesi + lämmitys) 24
Hankelaskelmat Hankerahoituslaskelmalla tarkoitetaan yhtiön teettämään rakentamis-, uudistus- tai remonttihankkeeseen liittyvien menojen ja rahoituksen selvittämistä erillisellä laskelmalla Miten rahoitettu Paljonko maksanut Onko rahoitus riittänyt? Paljonko on yli- tai alijäämä? Esimerkkinä julkisivuremontti, joka on aloitettu 2016 ja jatkuu vuoden 2017 puolelle 25
Hankerahoituslaskelmat Julkisivukorjaushankkeen hankelaskelma vuosille 2016-2017 Hankemenot Urakka A 1.550.000,00 Lisätyövaraus 150.000,00 Suunnittelu, valvonta 70.000,00 Hankemenot yhteensä 1.770.000,00 Hankerahoitus Ennakkovastikkeet 300.000,00 Hankeosuussuoritukset 700.000,00 Lainat 620.000,00 Avustukset 150.000,00 Hankerahoitustulot yhteensä 1.770.000,00 Selvitys (toteutunut) julkisivukorjaushankkeesta ja sen rahoitustilasta 31.12.2016 Hanke kesken ja sen julkisivu- ja parvekekorjaustyöt tehdään vuoden 2016 puolella ja niiden valmistumisaika on urakkasopimuksen mukaisesti 15.7.2017. Urakasta on valmistunut seuraavat osaurakat, joista on aiheutunut seuraavat kustannukset: Kustannusten rahoitus: - Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen 672.000,00 - Lisätyöt 13.000,00 - Valvonta 16.500,00 Yhteensä: 701.500,00 (39,6 %) - Ennakkovastikkeet 200.000,00 Hankerahoituksen ylijäämä 31.12.2016 - Hankeosuussuoritukset 350.000,00 - Lainat 200.000,00 Yhteensä 750.000,00 Suunniteltu rahoitus 750 000-701 500 = 48 500 Toteutunut rahoitus 2016 26
TIEDOT PYSYVISTÄ RASITTEISTA JA KIINNITYKSISTÄ Panttikirjat ja niiden kiinnitykset: Yhtiön rakennuksiin ja tonttiin on otettu yhteensä 2.300.000,00 :n panttikirjakiinnitykset. Panttikirjoja on pantattu nostettujen korjauslainojen vakuudeksi lainanantajapankkeihin yhteensä 1.500.000,00. Yhtiön omassa hallussa on 800.000,00 :n panttikirjat. Tarkka selvitys panttikirjoista ja niiden panttauksista on liitetiedoissa. Putkirasite: Yhtiön tontilla on pysyvä putkirasite As. Oy Naapurin kaukolämmön liittymisputkesta. Autopaikat Naapuri as oy:llä on oikeus kahteen yhtiön autopaikkaan Oikeudenkäynti Urakoitsija X vaatii haastehakemuksella urakkasopimuksen rikkomisen vuoksi y euron vahingonkorvausta TIEDOT OLENNAISISTA TAPAHTUMSTA TILIKAUDELLA JA SEN JÄLKEEN Yhtiössä on solmittu 20.12.2016 taloyhtiön yhteisten saunatilojen korjausurakka, joka alkaa huhtikuussa 2017. Urakkahinta 250 00 0 euroa. Tilikauden jälkeen vakava vesivahinko huoneistossa A2. Korjaukset meneillään. Kustannusarvio 18 000 euroa. TIEDOT TALOUSARVION TOTEUTUMISESTA JA OLENNAISISTA POIKKEAMISTA Yhtiön tilikauden toteutuneet lämmityskustannukset olivat 65.000,00, jotka ylittivät talousarviossa arvioidut kustannukset 14.000,00 :lla. Syynä ylitykseen olivat lämmön hinnan nousu 1.7.2016 ja keskimääräistä 10,1 % kylmemmän vuoden takia arvioitua korkeampi energiankulutus. Muilta osin tilikauden tuotot ja kustannukset eivät poikenneet olennaisesti arvioiduista. 27
ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Kuluvan tilikauden aikana valmistuu kiinteistön julkisivukorjaus. Yhtiössä on viimeisen viiden vuoden aikana tehty LVIS- ja piha-alueiden peruskorjaustyöt. Tulevien viiden vuoden aikana ei yhtiössä oleteta olevan tarvetta tehdä suuria ja kustannuksiltaan merkittäviä korjaustöitä. HALLITUKSEN ESITYS VOITTOA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Yhtiön tilikauden tulos on voittoa 12.200,10. Hallitus esittää, että tilikauden voitto siirretään tilille voitto/tappio edellisiltä tilikausilta (ja että osinkoa ei jaeta) SELVITYS OMISTA OSAKKEISTA Yhtiö on lunastanut vuonna 2013 osakkeet 1-60, jotka oikeuttavat huoneiston 1 A, jonka huoneistotyyppi on 2h+kk+p, hallintaan 62.000,00 :lla. Osakehuoneisto on vuokrattu. Yhtiö saa vuokratuloa 7.800,00 /v:ssa. 28
Esimerkki talousarvion toteutumisesta (Ei liity edelliseen toimintakertomukseen) Näihin kerrottava syy Isoihin poikkeamisiin kerrottava syy toimintakertomuksessa 29
Termistöä Tulo Yhtiölle tuleva rahansaanti Meno Suurin piirtein sama kuin maksu Esimerkiksi maksu hissin hankinnasta Tuloslaskelma Tuotto Tilikaudelle kuuluvia tuloja Esim. tilikaudelle jaksotettu tulo tai tulon osa Kulu Tilikaudelle kohdistuva osa menosta, esim. poisto. Tuloslaskelmassa vain kuluja 30
Tilintarkastuskertomus muuttuu Tilintarkastuslaki muuttunut 2016 Tilintarkastuskertomuksen pääkohtia: Noin 2,5 sivun mittainen Antaako tilinpäätös noudatetun tilinpäätössäännöstön mukaisesti oikean ja riittävän kuvan yhteisön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Täyttääkö tilinpäätös lakisääteiset vaatimukset onko toimintakertomus laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti ja Ovatko tilikauden toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot yhdenmukaisia. Tilintarkastuskertomuksessa on lisäksi todettava, onko tilintarkastaja tilintarkastuksen yhteydessä saamiensa tietojen perusteella havainnut olennaisia virheellisyyksiä toimintakertomuksessa, sekä ilmoitettava näiden virheellisyyksien luonteesta Linkki: Tilintarkastuskertomusmalli 31
Asunto-osakeyhtiö ja verotus Asunto-osakeyhtiö maksaa vero tuloksesta samoin kuin tavallinenkin yhtiö Lainsäädäntö mahdollistaa järjestellä tulosta yhtiölle sopivaksi, eikä veroja tarvitse käytännössä maksaa Jos asunto-osakeyhtiö maksaa veroja, yleensä kysymys on virheestä tai osaamattomuudesta 32
Tuloksenjärjestelykeinot Aktivointi Poistot Rahastointi Varaukset Vahvistettujen tappioiden käyttö Yhtiökokous voi päättää, että esimerkiksi joulukuun vastiketta ei peritä 33
Aktivointi Tuloslaskelmaan vaan ne menot ja tulot, jotka kuuluvat ko. tilikaudelle! Meno, josta saadaan pitkäaikaista hyötyä (tuloa), siirretään taseen vastaava- puolelle, josta se (kulutetaan ja) poistetaan vaikutusaikanaan Meno jaetaan (poistoina) niille tilikausille, joita se hyödyttää. Perusparannukset pakko aktivoida Suurehkot vuosikorjaukset voidaan joko aktivoida tai kirjata suoraan tuloslaskelman kuluiksi 34
Aktivointi Esimerkiksi hissi (hyödyttää kymmeniä vuosia) Tuloslaskelma: Korjaukset - Hissin jälkiasennus(meno) 500 000 - Aktivointi -500 000 Tase: Hissi 500 000 euroa Tulosvaikutus = 0 Omaisuus kasvaa Hissin jälkiasennusmeno viety taseeseen, josta se kulutetaan ja poistetaan esimerkiksi 25 vuoden aikana POISTO VOIDAAN AJATELLA VUOSITTAISESTA KULUMISESTA AIHEUTUVAKSI KULUKSI 35
Poistot Poisto voidaan ajatella, että se on korvausta kulumisesta Poisto näkyy tuloslaskelmassa, se pienentää tulosta. Vastaavasti arvo taseessa pienenee poiston verran (ko. omaisuuserä menettää arvoaan) HUOM! Poisto on vain kirjanpidollinen toimenpide, eikä se aiheuta rahaliikennettä. (Rahan meno on syntynyt jo aikaisemmin, kun hissi on hankittu ja maksettu) Asunto-osakeyhtiössä poistoja ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaan, mutta poistot on kuitenkin tehtävä vaikutusaikanaan Poistoja asunto-osakeyhtiössä käytetään usein pelkästään tulonjärjestelykeinona tarkoituksena välttää veroja Maksimipoisto rakennuksesta 4%, kalusteet ja koneet 25 % 36
Esimerkki hissin poistosta Esimerkki hissi, joka palvelee 25 vuotta => vuosipoisto 20 000 euroa (500 000/25) Hissinjälkiasennusmeno 500 000 euroa jaetaan 25 vuodelle 2016 20 000 2017 20 000 2018 20 000 2019 20 000 2020 20 000 2021 20 000 Tuloslaskelma 2016 - Poisto hissistä -20 000 ( =kulu) Tase 2016 Koneet ja laitteet Poisto näkyy tuloslaskelmassa kuluna, Hissin tasearvo pienenee poiston 37 - Hissi 480 000 (= 500 000-20 000) verran
Rahastointi Oman pääoman kartuttamista eli omistajat sijoittavat yhtiöönsä lisää omaa pääomaa, joka näkyy vain taseen omassa pääomassa Rahastointia käytetään tuloksenjärjestelykeinona pienentämään tulosta ja sitä kautta veroseuraamuksia Koska näkyy vain taseessa, ei tulosvaikutusta eikä oikein tehtynä veroseuraamuksia Tuloslaskelma Pääomavastikkeet 80 000 Rahastoidut pääomavastikkeet -80 000 Tulosvaikutus 0 Tase vastattavaa Oma pääoma -------------- - muut rahastot - katonkorjausrahasto 80 000 Siirretään tuloslaskelmasta taseeseen,(edellyttää myös aktivointia) 38
Rahastointi Tyypillisiä rahastoja: ennakkorahastointi, johon kerätään rahaa jotakin tulevaa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttiin lainanlyhennysrahasto, johon kerätään pääomavastiketta, jolla lyhennetään lainaa Huom! Tärkeää, että yhtiökokous on tehnyt tarkalleen oikeanmuotoiset ja aikaiset päätökset ja ne on kirjattu oikein pöytäkirjaan. Virheet tai puutteet voi johtaa veroseuraamuksiin 39
40
Rahastointi ja osakkaan verotus Vuokranantajaosakas ei voi vähentää rahastoituja vastikkeita vuokratuotoista, vaan vasta myyntitilanteessa hankintamenon lisäyksenä Huoneiston ostohinta 100 000 Rahastoidut vastikkeet 10 000 Vuokranantajaosakas myy huoneiston: 100 000 +10 000 = 110 000 euroa = Kun huoneisto myydään, tämä voidaan vähentää verotuksessa v hankintamenono Huoneiston myynti 130 000 Myyntivoitto, josta maksetaan vero: 130 000-110000 = 20 000 euroa (voitto) Vero = 30%*20 000 = 6 000 euroa Jos ei rahastoitasi (koskee myös pääomavastikkeita) vuokranantaja voisi vähentää yhden vuoden aikana vuokratuotoista 10 000 euroa 41
Asuintalovaraus Varaus on ennenaikainen kulukirjaus Kirjataan etukäteen esim. tulevaisuudessa tehtävä remontti kuluksi, puretaan sen jälkeen, kun remontti on tehty Käytetään, jos tulos näyttää liian hyvää tulosta ja josta olisi veroseuraamuksia Asuintalovaraus on purettava 10 vuoden kuluessa, muuten menee verolle 42
Esimerkki asuintalovarauksesta Maksimi asuintalovaraus 68 e/m 2 Minimi 200 m 2 tai 3 500 euroa Varauksen teko, esimerkki: Tulos näyttää 25 000 voittoa Pinta-ala 1200 m 2 Maksimivaraus 1200*68 = 81 600 euroa Tehdään 25 000 euron varaus Tulos Asuintalovaraus Tulos 25 000 e -25 000 e 0 e (Varauksen käsittely edellyttää myös tasekirjausta) Varauksen purku: Tuloslaskelma: Varaus purettava 10 vuoden kuluessa Korjausmeno - 25 000 Varaus puretaan, kun korjausmeno toteutuu Varauksen purku +25 000 Korjausmenon toteutuessa tulokseen lisätään Tulos 0 varaus Mihin menoihin varaus voidaan käyttää (purkaa)? Uusi rakennus tai vanhan laajennus Perusparannus tai vuosikorjaus Käyttömenoihin (lämmitys, sähkö, vesi yms.) varausta ei voi käyttää! 43
Vahvistettujen tappioiden käyttö Yhtiö voi tehdä esimerkiksi suoritettujen korjausten johdosta suurenkin tappion Veroilmoituksen perusteella verottaja vahvistaa tappion Vahvistetut tappiot vähennetään 10 seuraavan verovuoden aikana sitä mukaa kun tuloa syntyy 44
Esimerkki vahvistettujen tappioiden käytöstä Peruskorjauksesta aiheutuva 100 000 euron tappio on vahvistettu verotuksessa Peruskorjausta varten otettu 10 vuoden laina, jota osakkaat maksavat pääomavastikkeella Pääomavastikkeista aiheutuu yhtiölle voittoa Vuoden 2015 tulos + 10 000 euroa Tehdään veroilmoitus, jolloin 10 000 tappiota vähennetään tulos 0, (tappiota käyttämättä 90 000 ) Vahvistettua tappiota vähennetään tuloksesta edelleen seuraavina vuosina 45
Huom! Veronmaksu ei kuulu asuntoosakeyhtiölle Asunto-osakeyhtiössä postitiivistä tulosta voidaan näyttää vain, jos tulos voidaan nollata verotuksessa vahvistetuilla tappioilla Asunto-osakeyhtiö ei maksa veroja. Jos maksaa, silloin on kysymyksessä melkein aina jokin virhe Yleensä aina löytyy tuloksenjärjestelykeinoja! 46
Vastikelaskelmat Koska eri kustannuksia varten voidaan periä erilaisia vastikkeita (esim. hoito, pääoma, vesi), laskelmilla varmistetaan, että kustannukset on katettu oikeilla vastikkeilla ja vastikkeiden suuruudet ovat kohdallaan Jos huomattavia ylijäämiä, toimintakertomuksessa siihen on kerrottava syy ja mihin niitä on tarkoitus käyttää Esimerkiksi: Hoitovastikelaskelma Pääomavastikelaskelma kullekin lainalle erikseen Vesimaksulaskelma 47
VASTIKELASKELMAT Lasketaan jokaiselle vastikkeelle erikseen Paljonko ko. vastiketta on kerätty ja paljonko sitä on käytetty Kun vastiketuotoista vähennetään vastikkeen käyttö, saadaan joko tilikauden ylijäämä (rahaa jäi seuraavalle tilikaudelle) tai alijäämä (vastiketta kerättiin liian vähän, vastike ei riittänyt) Kun lisätään edellisiltä tilikausilta kertynyt yli- tai alijäämä, saadaan kokonaisyli- tai alijäämä, joka siirtyy seuraavalle tilikaudelle 48
Hoitovastikelaskelmaesimerkki Hoitotuotot - Hoitovastikkeet 200 000 - Autopaikkavuokrat 3 000 - Käyttökorvaukset 2 000 205 000 Hoitokulut - Isännöinti ja hallinto 15 000 - Käyttö ja huolto 20 000 - Lämmitys 95 000 - Korjaukset 60 000 - Muut 5000 195 000 Hoitopuolen ylijäämä 205 000-195 000 = +10 000 Tässä tapauksessa tilikaudella kerätyt vastikkeet, käyttökorvaukset ja vuokrat riittivät hyvin kulujen kattamiseen. 10 000 euroa jäi käytettäväksi seuraavilla tilikausilla. Vastaava laskelma tehdään myös jokaisesta pääomavastikkeesta 49
Pääomavastikelaskelma Lainan hoito Kerätty pääomavastiketta 8 500 euroa Lyhennytty lainaa 7 800 euroa Maksettu korkoja 500 euroa 8300 Ylijäämä 8500-7800-500 = 200 euroa Pääomavastiketta kerättiin 200 euroa liikaa. Tämä siirtyy seuraavalle vuodelle ja se otetaan huomioon seuraan vuoden pääomavastiketta määrättäessä, eli vastike määrätään hiukan pienemmäksi. 50
VASTIKELASKELMA Hoitopuoli Hoitotuotot yhteensä Hoitokulut yhteensä Tilikauden jäämä 96 815,19-83 574,52 Rahoituspuoli Kerätyt pääomavastikkeet Lainanhoitokulut Tilikauden jäämä 56 424,12 84 851,39 Vastikejäämä Hoitopuoli 16 705,42 Pääomapuoli 1 639,85 Yhteensä + 15 065,57 Hoitopuolella on vastikkeita seuraavina vuosina käytettävissä 16 705 euroa Pääomapuolella pääomavastikkeet olleet liian pieniä, alijäämä on katettava seuraavana vuonna eli pääomavastiketta on nostettava 51
Tarkistus kirjanpitoon Saamiset ja pankkitili miinus Lyhytaikainen velka 20 497,62 5 434,05 = 15 065,57 52
Maksuvalmiuden selvittäminen Voidaanko laskut maksaa eräpäivään mennessä? Riittävätkö rahat? Miten maksuvalmius voidaan päätellä taseesta? ---------------------------------------------------------------------- MAKSUVALMIUTTA TARKASTELTAESSA SELVITETÄÄN MISSÄ MÄÄRIN PANKISSA OLEVAT RAHAT JA SINNE KOHTA SAAMISISTA TULEVAT RAHAT RIITTÄVÄT LASKUJEN MAKSUUN (=rahoitusasema) Jos kirjanpito on ajan tasalla, maksuun tulevat saamiset näkyvät taseessa lyhytaikaiset saamiset tilillä. Koska kirjaukset ovat myöhässä, taseesta maksuvalmiutta voidaan käytännössä tarkastella vain vuodenvaihteen tilanteesta eli suoraan tilinpäätöksestä 53
Maksuvalmiustarkastelu + Paljonko pankkitilillä on rahaa? + Paljonko sinne on tulossa (=lyhyt aikaiset saamiset, esimerkiksi maksuun tulevat vastikkeet) Kuinka paljon on erääntyneitä ja erääntymässä olevia laskuja (= lyhytaikaiset velat) Käytännössä vastikelaskelmat osoittavat helpoiten maksuvalmiutta 54
Maksuvalmiuden tarkistelu Erotus kuvaa maksuvalmiutta 55
Pankissa olevat rahat ja sinne kohta tulevat rahat (esim. vastikesaamiset) Tarkastellaan miten pankissa olevat rahat ja sinne pikapuoliin tulevat rahat riittävät ostolaskujen ja muiden lähiaikoina maksuun tulevien velvoitteiden hoitoon Ostolaskut ym. Pikapuoliin maksuun tulevat velat Huom! Pitää ottaa huomioon kerätyt pääomavastikkeet, jotka käytetään esimerkiksi lainan maksuun, eikä niitä voi käyttää muihin menoihin 56
Mitä edellisestä esimerkissä voidaan päätellä? Rahat ja pankkisaamiset lyhytaikainen velka = 20 497,62 5 434,06 = 15 065,56 euroa Esimerkistä nähdään, että pankissa olevat rahat ja sinne pikapuoleen tulevat (saamiset) rahat riittävät hyvin lyhytaikaisten velkojen maksamiseen Vastikelaskelmasta tilanne näkyy tarkemmin Vastikejäämä Hoitopuoli 16 705,42 Pääomapuoli 1 639,85 Yhteensä + 15 065,57 Hoitopuolen ylijäämä on käytettävissä esimerkiksi tuleviin korjauksiin Yhtiön pankkitilillä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden vastikemaksuja vastaava rahamäärä 57
Hoitovastikelaskelman yli- tai alijäämä kuvaa parhaiten maksuvalmiutta Ylijäämä on käytettävissä esimerkiksi tuleviin korjauksiin Alijäämä on kurottava kiinni mahdollisimman nopeasti 58
VASTIKELASKELMA Hoitopuoli +tuotot - hoitokulut Rahoituspuoli Hoidetaan lainan maksut + pääomavastikeet - rahoituskulut Tämä rahamäärä on säästöä edellisiltä tilikausilta ja se voidaan käyttää tuleviin yhtiön hoitomenoihin Tämän verran pääomavastikkeita on peritty liian vähän, pitää kuroa pikaisesti umpeen 59
Tilinpäätöksen pikatarkastelu Tilantarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus Sisältääkö mitään normaalista poikkeavaa? Tuloslaskelman tulos Nolla tulos on yleensä mahdollista Jos on esitetty voittoa, siihen pitää olla hyvät perustelut (kuitataan esimerkiksi vahvistettuja tappioita) onko tehty poistoja tai rahastointeja, ja mikä niiden vaikutus on ollut tulokseen? Tase Paljonko pankkitilillä on rahaa, paljonko on saamisia, mistä ne koostuvat? Paljonko on velkaa, mistä se koostu? MAKSUVALMIUS? Vastikelaskelmat, maksuvalmius Osoittavatko hoito- ja rahoitusvastikelaskelmat ylijäämää vai alijäämää ja kuinka paljon? Onko edellisiltä vuosilta kertynyt yli- vai alijäämää ja kuinka paljon? Talousarvio Onko suuria poikkeuksia, mistä ne johtuvat? Toimintakertomus ja liitetiedot Löytyykö mitään tavallisesta poikkeavaa joko tilikaudelta tai tulevan kehityksen arviosta? (tulevat korjaukset, oikeudenkäynnit jne.) 60
Muistutus! Osakkaan kyselyoikeus Osakas voi esittää yhtiökokouksessa isännöitsijälle tai hallitukselle kysymyksiä tilinpäätöksestä Kysymykset tulee esittää siinä vaiheessa, kun tilinpäätöstä käsitellään Jos osakkeenomistajan kysymykseen ei voida heti vastata vastaus on annettava kahden viikon kuluessa kirjallisesti. Tietoja ei kuitenkaan saa antaa, jos niiden antaminen tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa 61