KIRJALLINEN KYSYMYS 114/2002 vp Määräaika kosteusvauriokorvauksille Eduskunnan puhemiehelle Myyjän vastuu erilaisten omakotitalo-, rivitaloja asunto-osakeyhtiöasuntojen kosteusvaurioista on määritelty nykysäädöksissä erittäin kattavasti. Ongelmaksi ovat kuitenkin muodostumassa ns. vanhat asunnot, joissa myyjän vastuu voi muodostua kohtuuttomaksi. Usean kymmenen vuoden ikäisessä asunnossa voi olla piileviä kosteusvaurioita, joita nykyinen tai kukaan aikaisempi omistaja ei ole huomannut puhumattakaan siitä, että monta kertaa ns. vanhojen asuntojen omistaja on vielä jakamaton kuolinpesä. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän kunnioittavasti valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Pitääkö hallitus mahdollisena, että kaikkien asuntojen kohdalla myyjän vastuu kosteusvahingoista katkeaa aina, jos asunto saavuttaa (on saavuttanut) esimerkiksi kolmenkymmenen (30) vuoden iän? Helsingissä 22 päivänä helmikuuta 2002 Jouni Lehtimäki /kok Versio 2.0
Ministerin vastaus Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Rouva puhemies, olette toimittanut valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi kansanedustaja Jouni Lehtimäen /kok näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 114/2002 vp: Pitääkö hallitus mahdollisena, että kaikkien asuntojen kohdalla myyjän vastuu kosteusvahingoista katkeaa aina, jos asunto saavuttaa (on saavuttanut) esimerkiksi kolmenkymmenen (30) vuoden iän? Vastauksena kysymykseen esitän kunnioittavasti seuraavaa: Asunnoissa esiintyy huolestuttavan paljon kosteus- ja homevaurioita sekä muita rakennusvirheistä aiheutuvia vikoja, jotka usein ilmenevät vasta vuosien kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Asunnon myyjän vastuusta tällaisissa tapauksissa säädetään maakaaressa (540/1995) ja asuntokauppalaissa (843/1994). Maakaaren säännöksiä sovelletaan asuinkiinteistön, kuten omakotitalon, kauppaan ja asuntokauppalain säännöksiä puolestaan, jos myytävä kohde on asuntohuoneisto. Maakaaren ja asuntokauppalain säännöksillä on pyritty luomaan ennakoitavuutta asunnon kauppaan, joka on osapuolille taloudellisesti merkittävä. Virhevastuusääntely on aikaisempaa selkeämpää ja yksityiskohtaisempaa, mutta ei välttämättä ankarampaa. Esimerkiksi yksityishenkilön asuntokauppalain mukainen vastuuaika rajattiin kahteen vuoteen käytetyn asunnon kaupassa. Maakaaren mukaan myyjän vastuu kosteusvaurioista ja muista laatuvirheistä on puolestaan rajattu viiteen vuoteen kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Virheiden arvioinnissa lähtökohtana on aina osapuolten välinen sopimus. Myyjä ja ostaja määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota asunnon tulee vastata. Jos osapuolet ovat sopineet asunnon luovuttamisesta sellaisessa kunnossa kuin se on luovutushetkellä ostajan ollessa tietoinen siitä, että myytävä asunto ei esimerkiksi täytä asunnoista annettuja yleisiä terveysmääräyksiä, ostaja ei voi sopimuksen tekemisen jälkeen esittää vaatimuksia myyjälle tällä perusteella. Jos puolestaan kysymys on salaisesta (piilevästä) viasta, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ja jota ei siten sopimuksessa ole voitu ottaa huomioon, myyjä on vastuussa viasta ja puutteesta vain, jos kaupan kohde virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa siitä, mitä kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti odottaa. Tällainen arvioinnissa huomioon otettava muu olosuhde on esimerkiksi myydyn kohteen ikä. Vika tai puute, jota uudessa asunnossa pidetään virheenä, ei välttämättä ole tällainen vanhassa asunnossa. Silloinkin, kun salainen virhe on merkittävä ja myyjä siitä vastaa, myyjän vastuu on kuitenkin lievempi, koska hän ei ole toiminut moitittavasti. Myyjältä ei voida vaatia korjauskustannuksia tai muuta vahingonkorvausta vaan ainoastaan hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Kerros- ja rivitaloasuntojen osalta on lisäksi otettava huomioon, että myyjän vastuuseen vaikuttavat asuntokauppalain säännösten lisäksi asunto-osakeyhtiölain (809/1991) säännökset kunnossapitovastuun jaosta taloyhtiön ja osakkeenomistajan kesken. Lähtökohtana on lain mu- 2
Ministerin vastaus KK 114/2002 vp Jouni Lehtimäki /kok kaan, että osakkeenomistajalle kuuluu pääsääntöisesti kunnossapitovastuu hänen hallinnassaan olevista sisätiloista ja yhtiölle puolestaan vastuu kaikesta muusta, kuten kosteusvahinkojen rakenteille aiheuttamista vaurioista. Kunnossapitovastuusta voidaan sopia yhtiössä toisin. Oikeusministeriö on hiljattain asettanut työryhmän valmistelemaan asuntokauppalain uudistamista. Työryhmän on määrä saada ehdotuksensa valmiiksi maaliskuun 2003 loppuun mennessä. Asettamispäätöksensä mukaan työryhmän on erityisesti selvitettävä asuntokauppalain ja asunto-osakeyhtiölain yhteensovittamistarpeet asunnon myyjän virhevastuuta ja yhtiön kunnossapitovastuuta koskevilta osin. Työryhmän on tarkoitus harkita myös, onko virhevastuuta koskevia säännöksiä muilta osin syytä muuttaa. Ei voida kuitenkaan pitää oikeudenmukaisena sellaista sääntelyä, jonka mukaan myyjän vastuu kosteusvaurioista katkeaisi säännönmukaisesti, kun asunto saavuttaa tietyn iän. Kauppahinnat vanhoista asunnoista voivat olla hyvinkin korkeita jopa korkeampia kuin uudehkoista asunnoista eikä voidakaan pitää asunnonostajan kannalta kohtuullisena, että ostajalla ei olisi vanhoissa asunnoissa ilmenevien kosteusvaurioiden osalta ollenkaan oikeussuojaa. Helsingissä 18 päivänä maaliskuuta 2002 Oikeusministeri Johannes Koskinen 3
Ministerns svar Till riksdagens talman I det syfte 27 riksdagens arbetsordning anger har Ni, Fru talman, till behöriga medlem av statsrådet översänt följande av riksdagsledamot Jouni Lehtimäki /saml undertecknade skriftliga spörsmål SS 114/2002 rd: Anser regeringen det vara möjligt att säljarens ansvar för fuktskador när det gäller alla bostäder kunde upphöra då bostaden blir till exempel 30 år gammal? Som svar på detta spörsmål får jag vördsamt anföra följande: I bostäderna förekommer det oroväckande ofta fukt- och mögelskador och andra av byggfel orsakade skador som i många fall visar sig först flera år efter att byggnaden färdigställts. Angående bostadssäljarens ansvar i dessa fall föreskrivs i jordabalken (540/1995) och i lagen om bostadsköp (843/1994). Bestämmelserna i jordabalken tillämpas på bostadsfastigheter, till exempel vid köp av egnahemshus, och bestämmelserna i lagen om bostadsköp åter om försäljningsobjektet är en bostadslägenhet. Genom bestämmelserna i jordabalken och lagen om bostadsköp har man försökt skapa förutsägbarhet i köpet av en bostad eftersom detta är av stor ekonomisk betydelse för parterna. Bestämmelserna om ansvar för fel är tydligare och mer detaljerade än tidigare, men inte nödvändigtvis strängare. Till exempel den ansvarsperiod som en privatperson har enligt lagen om bostadsköp begränsades till två år vid köp av begagnade bostäder. Enligt jordabalken begränsas säljarens ansvar för fuktskador och andra kvalitativa fel till fem år från övergången av fastighetens besittning. Utgångspunkten vid felbedömningen är alltid det avtal som träffats mellan parterna. Genom avtalet fastställer säljaren och köparen den kvalitetsnivå som bostaden skall uppfylla. Om parterna har avtalat om att bostaden skall överlåtas i sådant skick som den är vid överlåtelsetidpunkten och köparen är medveten om att bostaden till exempel inte uppfyller allmänna hälsobestämmelser om bostäder, kan köparen efter ingående av avtalet inte framställa några krav på säljaren på denna grund. Om det åter är fråga om ett dolt fel som ingendera av parterna känt till och som således inte kunnat beaktas i avtalet, ansvarar säljaren för fel och brister endast om föremålet för köpet avviker avsevärt från vad köparen hade anledning att förutsätta med hänsyn till bostadens pris och förhållandena i övrigt. Andra förhållanden som måste beaktas vid bedömningen är till exempel bostadens ålder. Något som kan anses utgöra ett fel i en ny bostad, är nödvändigtvis inte det i en gammal bostad. Även om ett dolt fel är betydande och säljaren ansvarar för felet är säljarens ansvar dock mer begränsat eftersom han inte har handlat på ett klandervärt sätt. Reparationskostnader eller annan ersättning för skada kan då inte krävas av säljaren, utan endast prisnedsättning, eller om felet är väsentligt, hävning av köpet. När det gäller flervånings- och radhusbostäder måste man dessutom beakta att säljarens ansvar förutom av bestämmelserna i lagen om bostadsköp påverkas av bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag (809/1991) angående fördelningen av underhållsansvaret mellan bostadsaktiebolaget och aktieägaren. Utgångspunkten enligt lagen är att varje aktieägare i regel har ansvar för att invändigt underhålla den lägenhet 4
Ministerns svar KK 114/2002 vp Jouni Lehtimäki /kok som han besitter och att bolaget åter ansvarar för allt annat, såsom skador som fukt orsakat på byggnadskonstruktionen. Avtal om annan fördelning av underhållsansvaret kan ingås inom bolaget. Justitieministeriet har nyligen tillsatt en arbetsgrupp för att utarbeta en reform av lagen om bostadsköp. Arbetsgruppen skall få sitt förslag klart före slutet av mars 2003. Enligt beslutet om tillsättande har arbetsgruppen till uppgift att särskilt utreda behovet att sammanjämka lagen om bostadsköp och lagen om bostadsaktiebolag när det gäller säljarens ansvar för fel och bolagets underhållsansvar. Arbetsgruppen kommer också att överväga behovet av att ändra bestämmelserna om ansvar för fel i andra avseenden. En reglering enligt vilken säljarens ansvar för fuktskador regelmässigt upphör när bostaden uppnår en viss ålder kan dock inte anses vara rättvis. Köpeskillingen för en gammal bostad kan vara mycket hög till och med högre än för en rätt ny bostad och det kunde inte anses vara skäligt om köparen helt skulle sakna rättsskydd när det gäller fuktskador i gamla bostäder. Helsingfors den 18 mars 2002 Justitieminister Johannes Koskinen 5