JYVÄSKYLÄN YLIOPISTO Taloustieteiden tiedekunta TARJONTA SUOMEN ASUNTOMARKKINOILLA

JYVÄSKYLÄN YLIOPISTO Talousieeiden iedekuna TARJONTA SUOMEN ASUNTOMARKKINOILLA Kansanalousiede Pro gradu -ukielma Helmikuu 2006 Laaia: Janne Lilavuori Ohaaa: Professori Kari Heimonen

JYVÄSKYLÄN YLIOPISTO TALOUSTIETEIDEN TIEDEKUNTA Tekiä Janne Lilavuori Työn nimi Tarona Suomen asunomarkkinoilla Oppiaine Kansanalousiede Aika Helmikuu 2006 Tiiviselmä Absrac Työn lai Pro gradu -ukielma Sivumäärä 6+2 Asunomarkkinoiden ukimus on keskiyny asunoen kysynnän ukimiseen. Sen siaan asunoen aronnan ukimus on ollu vähäisä. Suomessa asunoen hinna ova noussee huimasi. Syiksi on esiey mm. asunoen kysynnän kovaa kasvua a kuluaien mielymyksiä yhä laadukkaampiin asunoihin. Hiukan on myös keskuselu siiä, eä asunoaronaa on kysynään nähden liian vähän, mikä aiheuaa hinoen nousua. Kuienkaan asunoaronaa ei ole ukiu Suomen osala. Tämä pro gradu ukimus pyrkii selviämään Suomen asunoaronnan piireiä a viriämään keskuselua Suomen asunomarkkinoisa aronnan kannala. Asunomarkkinoiden eoreeisen arkaselun lisäksi Suomen asunoaronaa ukiaan kahdella empiirisellä meneelmällä. Ensimmäisessä meneelmässä ukiaan asunoen hinoen Grangerkausaalisuua asunorakenamiseen 24 kaupungin sekä niiden seuukunien paneeliaineisolla. Toisessa meneelmässä ukiaan asunoen hinoen a rakennuskusannusen suheen (ns. Tobinin q-suheen) vaikuusa rakennuslupien, aloieun asunorakenamisen sekä asunoinvesoinien määrään koko maaa kuvaavalla aikasara-aineisolla. Meneelmissä huomioidaan asunoen laauero. Tavoieena on saada Suomen asunoaronnalle esimaai aronaousosa a verailla ää kansainvälisiin ukimuksiin. Tukimusulokse osoiava, eä Suomen asunoarona on kansainvälisesi verrauna melko ousamaona. Taronnan hinaousoksi Granger-kausaalisuuden meneelmässä saaiin noin,3 a Tobinin q:n meneelmässä noin,4. Tässä yössä arkaseluen kansainvälisen ukimusen keskimääräinen aronaouso on noin 3,0. Suomen luvu ova kuienkin samaa luokkaa esimerkiksi vasaavanyyppisen ruosalaisen ukimuksen kanssa. Työssä saaiin lisäksi esimaai asunomarkkinoiden sopeuumiselle epäasapainoilaneessa. Tulosen mukaan Suomen asunomarkkinoiden epäasapainosa korauuu seuraavan vuosinelänneksen aikana noin 54-66 prosenia (vr. Ruosin 47 prosenia). Asiasana asunomarkkina, asunoarona, Granger-kausaalisuus, Tobinin q, aronaouso, hinaouso Säilyyspaikka Jyväskylän yliopiso / Talousieeiden iedekuna

ESIPUHE Tämän pro gradu ukimuksen ekeminen on ollu kiehovaa a mielekäsä useasa syysä. Sain aiheen ähän ukimukseen Valion aloudellisesa ukimuskeskuksesa, onka korkeakouluharoieliana olin kesällä 2005. Eri aho ukimuskeskuksessa oliva myös koko prosessin aan ohaamassa a ukemassa yöäni. Lisäksi olen saanu olla ekemisissä usean ihmisen a organisaaion kanssa. Tukielma ei olisi ollu mahdollinen ässä laauudessaan ilman näiden ahoen ukea a yhdessä ideoinia. Haluan kiiää kaikkia niiä henkilöiä a organisaaioia, oiden kanssa olen ollu ekemisissä ukimusprosessin kuluessa. Eriyiskiiokse haluan esiää ohaaalleni, professori Kari Heimoselle Jyväskylän yliopisosa sekä esimiehelleni, ukimusohaa, doseni Aki Kangasharulle Valion aloudellisesa ukimuskeskuksesa. Kiiän myös professori Heikki A. Loikkasa Helsingin yliopisosa, ukia Teemu Lyyikäisä Valion aloudellisesa ukimuskeskuksesa, eriyisasianunia Markku Senborgia Valiovarainminiseriösä sekä proekiukia Henrik Lönnqvisiä Helsingin kaupungin ieokeskuksesa kommeneisa, ideoisa, kriiikisä sekä uesa ukimusani kohaan. Haluan myös kiiää Kiineisöalan kouluussääiöä ukielmaan myönneysä sipendisä. Jyväskylässä, 7.2.2006 Janne Lilavuori

SISÄLLYS Johdano.... Tausaa....2 Tukimuksen avoiee a rakenne...2 2 Asunokannan a asunoen hinoen kehiys suomessa 987-2003...4 3 Asunomarkkinoiden eoriaa a ukimuksia...0 3. Asunomarkkina a niiden oimina...0 3.2 Asunomarkkinoiden ukiminen... 3.3 Asunomarkkinoiden eriyispiireiden huomioiminen...3 3.3. Asunoen kesävyys...3 3.3.2 Asunoen erilaisuus...4 3.4 Asunomarkkinoiden sopeuuminen a siä hidasava ekiä...5 3.4. Transakiokusannukse...5 3.4.2 Maankäyön raoiukse...6 3.4.3 Hinasopeuuminen...7 3.5 Asunoen arona...7 3.5. Taronnan mallinaminen keskeisimmissä ukimuksissa...8 3.5.2 Tobinin q-eoria asunomarkkinoilla...29 3.5.3 Asunoaronnan raoiukse...32 3.5.4 Yheenveo aiemmisa ousoukimuksisa...34 3.6 Yheenveo asunomarkkinoiden piireisä a kehiyksesä Suomessa...37 4 Suomen asunoaronnan mallinaminen aanaksolla 987-2005...40 4. Aineiso a muuua...40 4.2. meneelmä: Granger-kausaalisuusesi...44 4.3 2. meneelmä: Tobinin q...49 4.4 Tulosen verailua aiempiin ukimuksiin...55 5 Yheenveo a pääelmä...58 Lähee...60 Liiee

JOHDANTO. Tausaa Tässä pro gradu -ukimuksessa arkasellaan asunomarkkinoiden aronnan määräyymisä. Tukimuksessa puuuaan asunomarkkinoiden ukimuksessa pikään vallinneeseen puueeseen, eli aronnan arkaseluun. Vuosien saaossa asunomarkkinoiden ukimus on keskiyny lähinnä asunoen kysynään, sillä pääasiallisena asunomarkkinoia muuavana ekiänä on pidey muuoliikeä, oka vaikuaa suoraan asunoen kysynään. Pääkaupunkiseudulle a muihin kasvukeskuksiin kohdisuva posiiivinen neomuuo kasvaaa asunoen kysynä, mikä heiasuu nopeasi asunoen hinoihin, mikäli arona ei kykene reagoimaan kysynnän muuoksiin. Tukimuksia, oissa käsiellään asunoen aronnan reagoinia asunoen hinoen muuokseen, on vähän a ne ova verraain vanhoa. Taronnan piäisi lisäänyä hinoen nousun yheydessä, mua ei ole olemassa kaavia ukimuksia, apahuuko näin Suomen asunomarkkinoiden kohdalla. Emme myöskään iedä, kuinka kauan aronnan sopeuuminen hinnan muuoksiin kesää. Asunoen rakenaminen on aikaa vievä prosessi, oen asunoarona reagoi hinnan muuoksiin kohalaisen pikällä viiveellä, os reagoimisa yleisesi oaen edes apahuu. Kiinnosus asunomarkkinoihin yleensäkin on kasvanu huimasi viime vuosina. Syynä ähän eenkin Suomen kohdalla ova asunoen nopeasi noussee hinna. Vuodesa 2000 vuoeen 2003 asunoen reaalise keskihinna nousiva noin 4 prosenia (Tilasokeskus 2005a), kun aas reaalise käyeävissä oleva ulo nousiva noin 7 prosenia (Tilasokeskus 2006). Edellisen kerran asumisesa a asunomarkkinoisa käyiin vilkasa keskuselua 960- a 970- luvuilla, olloin Suomessa muueiin runsaasi maaseudula kaupunkeihin. Muuoliikkeesä ohuen asunorakenaminen oli kiivasa 970-luvulla, mikä innoii keskuseluun asunomarkkinoia koskien. Tämän älkeen asumisen ukimus a kehiäminen eivä ole ollee poliiisesi kiinnosavia aiheia, oen asunomarkkinoiden ukimus a asumisen kehiäminen ova ollee vaimeia. (Ilmonen, Manninen & Söderholm 2004: 5.) Vuoden 2005 ensimmäisellä nelänneksellä asunoen hinna oliva keskimäärin noin nelänneksen korkeamma kuin viisi vuoa aiemmin. Syiä hinoen nousuun on monia. Tärkeimpiä

2 syiä ova muuoliikkeesä ohuva asunoen kysynnän voimakas kasvu sekä kuluaien mielymykse yhä laadukkaampiin asunoihin. Maanieeellisesi hinoen suheellisilla (prosenuaalisilla) muuoksilla ei ole suurakaan eroa. Kehiys on ollu oka puolella Suomea likimain samanlaisa. Sen siaan asunoen hinoen absoluuisilla arvoilla arkaseluna ero ova suuria. Esimerkiksi vuoden 2005 ensimmäisellä nelänneksellä pääkaupunkiseudulla vanhan kerrosaloasunnon keskimääräinen neliöhina oli noin 2 400 euroa, kun vasaavasi pääkaupunkiseudun ulkopuolella keskimääräinen neliöhina oli noin 200 euroa. (Tilasokeskus 2005a.) Asunoen hinoen suure poikkeama heräävä kysymyksiä siiä, onko esimerkiksi pääkaupunkiseudulla asunoen kysynä liian suura, arona liian vähäisä vai vaadiaanko pääkaupunkiseudulla kenies laadukkaampia asunoa kuin muualla Suomessa. Aiheuaako rakennuskusannusen nousu asunoen hinoen nousua? Onko pula onikäyöön kaavoieusa maasa yksi syy hinoen nousuun? Edellä mainiuihin kysymyksiin on erilaisia vasauksia, mua asunopoliiikkaa suunnielaessa olennaise kysymykse ova, mikä ekiä ova voimakkaimpia vaikuukselaan a millä avalla voisimme asoiaa hinoen kehiysä..2 Tukimuksen avoiee a rakenne Tukimuksessa arkasellaan asunomarkkinoia aronnan kannala. Tukimuksen ideoini pohauuu Valion aloudellisessa ukimuskeskuksessa a Valiovarainminiseriössä käymiini keskuseluihin Suomen asunomarkkinoisa. Tarve asunoaronaukimukselle oli keskuseluiden pohala ilmeinen. Tukimuksen avoieena on selviää, millainen Suomen asunoaronnan ousavuus on pikällä aikavälillä a mien asunoen hinoen a aronnan suhde oimii Suomessa. Tukimuksessa selvieään asunoen hinoen a aronnan suhdea Grangerkausaalisuuden avulla. Rakennuskusannukse oeaan mukaan arkaseluun ns. Tobinin q- suheen avulla, ossa ukiaan asunoen hinoen a rakennuskusannusen suheen vaikuusa rakennuslupien, aloieun asunorakenamisen sekä asunoinvesoinien määrään. Tukimuskysymyksiä on kaksi: ) Mien asunoen hinoen kehiys vaikuaa asunouoanoon? 2) Mien asunoen hinoen a rakennuskusannusen suhde vaikuaa asunouoanoon?

3 Luvussa kaksi arkasellaan asunomarkkinoiden keskeisimpiä rendeä Suomessa vuosien 987-2003 aikana. Luvussa kolme esiellään asunomarkkinoia yleisesi sekä arkasellaan asunoen aronaa arkemmin. Luvussa luodaan myös kasaus alan kirallisuueen a aiheesa ehyihin ukimuksiin. Luvussa nelä kuvaaan ukimuksessa käyey ukimusmeneelmä, malleissa käyey muuua a aineiso. Lisäksi luvussa nelä esiellään ukimuksen ulokse a pyriään vasaamaan yllä esieyihin ukimuskysymyksiin. Luvussa viisi on yheenveo ukimuksesa.

4 2 ASUNTOKANNAN JA ASUNTOJEN HINTOJEN KEHITYS SUOMESSA 987-2003 Tässä luvussa arkasellaan Suomen asunomarkkinoia vuosien 985-2003 aikana. Tilasokeskuksen (2005a) mukaan vuonna 2003 Suomessa oli yheensä noin 2,38 miloonaa asunoa. Näisä noin,50 miloonaa (63, prosenia) oli omisusasunoa a noin 793 000 (33,4 prosenia) vuokra-asunoa. Lopu noin 84 000 asunoa oliva ilasoiuna muulla ai unemaomalla hallinaperuseella. Vuokra-asunoen suheellinen osuus on lisäänyny merkiäväsi vuodesa 985, olloin niiden osuus kokonaisasunokannasa oli 26,0 prosenia. Kokonaisuudessaan asunokana on kasvanu asaisesi reilun prosenin vuosivauhia vuodesa 985 vuoeen 2003. Kuienkin omisusasunoen määrä on kasvanu selväsi hiaammin kuin vuokra-asunoen määrä, mikä näkyy omisusasumisen suheellisena pienenemisenä. Omisusasunoen määrä on kasvanu keskimäärin 0,8 prosenia vuodessa, kun vuokra-asunoen määrä on kasvanu 2,7 prosenia vuodessa. (Kuvio.) (Tilasokeskus 2005a.) KUVIO Asunokannan kasvu 985-2003. Asunokannan kasvu hallinaperuseen mukaan 985-2003 2 500 000 2 000 000 Asunokana 500 000 000 000 500 000 Omisusasuno Vuokra-asuno Muu ai unemaon 0 985 986 987 988 989 990 99 992 993 994 995 996 997 998 999 2000 200 2002 2003 Vuosi Lähdeiedo: Tilasokeskus (2005a).

5 990-luvun lama vaikui merkiäväsi asunokanaan. Ennen lamaa omisusasunoen määrä lisäänyi 3-4 prosenin vuosivauhia, mua laman iskeyä omisusasunokannan kasvu puosi nollaan. Sen siaan vuokra-asunomarkkinoia lama näyi kiihdyävän. Ennen lamaa vuokraasunoen määrä lisäänyi -2 prosenin vuosivauhia, kun lama-aikana kasvu oli 3-4 prosenia vuodessa. (Kuvio 2 a 3.) KUVIO 2 Vanhoen asuno-osakehuoneisoen hinoen kehiys a omisusasunoen määrä 987-2003. Vanhoen asuno-osakehuoneisoen hinoen kehiys a omisusasunoen lukumäärä 987-2003 800 550 000 600 400 500 000 Euroa/neliöm. (vuoden 2000 hinnoin) 200 000 800 600 450 000 400 000 Omisusasunoen lkm 400 350 000 200 0 987 988 989 990 99 992 993 994 995 996 997 998 999 2000 200 2002 2003 Vuosi 300 000 Omisusasunoen lkm Vanhoen asuno-osakehuoneisoen neliöhina Lähdeiedo: Tilasokeskus (2005a). KUVIO 3 Vuokra-asunoen hinoen kehiys a määrä 986-2003. Vuokra-asunoen hinoen kehiys a lukumäärä 986-2003 8,00 900 000 Euroa/neliöm. (vuoden 2000 hinnoin) 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00,00 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 00 000 Vuokra-asunoen lkm 0,00 986 987 988 989 990 99 992 993 994 995 996 997 998 999 2000 200 2002 2003 Vuosi 0 Vuokra-asunoen lkm Vuokra-asunoen neliöhina Lähdeiedo: Tilasokeskus (2005a).

6 Kuvio 4 kuvaa asunouoanoa rakennusyypeiäin. 990-luvun alussa pienalo-, kerrosaloa rivialorakenaminen kaoiva kukin hiukan vaaan kolmanneksen koko asunouoannosa. 990-luvun alusa kuienkin rivialorakenaminen on vähenyny huimasi, ollen vuonna 2003 noin 5 prosenia koko uoannosa. Vuonna 990 rivialorakenaminen kaoi yli 29 prosenia koko asunouoannosa. Pienalorakenamisen suheellinen osuus on pysyny lähes vakiona noin 30 prosenin asolla, mua kerrosalorakenaminen on kasvanu roimasi, kaaen noin 45 prosenia koko asunouoannosa vuonna 2003. KUVIO 4 Asunoen uusuoano rakennusyypeiäin 987-2003. Uusuoano rakennusyypeiäin 987-2003 70 000 60 000 50 000 Asunouoano kpl 40 000 30 000 20 000 0 000 0 987 988 989 990 99 992 993 994 995 996 997 998 999 2000 200 2002 2003 Vuosi Lähdeiedo: Tilasokeskus (2005a). Yhden huoneison pienalo Rivi- a keualo Kerrosalo Muu erillise pienalo Kokonaisuudessaan asunouoano on koko laman älkeisen aan ollu vaimeaa verrauna 980- a 990-luvun vaiheeseen, olloin rakenneiin noin 60 000 uua asunoa vuodessa. 2000-luvulla asunouoano on ollu vaaa 30 000 uua asunoa vuodessa, misä lähes puole on ollu kerrosaloasunoa. Seuraavassa arkasellaan omisus- a vuokra-asunoen hinoen kehiysä vuosina 987-2003. Hinna ova reaalisia, vuoden 2000 hinnoin. Omisusasunoen hinna nousiva yrkäsi ulaessa 990-luvulle (ks. kuvio 2). Vuonna 987 asunno maksoiva keskimäärin noin 00 euroa neliömeriä kohi, mua o kaksi vuoa myöhemmin, vuonna 989, keskimääräinen neliöhina oli yli 500 euroa. Lamavuode kuienkin romahduiva asunoen hinoa nopeasi a

7 poha saavueiin vuonna 993. Vuoeen 996 asi hinna pysyivä alhaisina, alle 900 eurossa neliömerilä, kunnes aas 997 hinna lähivä kohoamaan. Vuonna 2003 keskimääräinen neliöhina oli noin 370 euroa. (Tilasokeskus 2005b.) Vuokra-asunnoissa hinoen nousu oli malillisa ennen lamavuosia (ks. kuvio 3). Vuonna 987 vuokra-asunoen keskimääräinen neliövuokra oli 4,60 euroa. 990-luvun aleua vuokra-asunoen kysynä kasvoi a niiden neliövuokrien nousu kiihyi, ollen keskimäärin noin 6,6 prosenia vuodessa vuosina 99-993. Vuosina 994 a 995 vuokrien nousu asoiui, mua älleen vuonna 996 nousu oli yli 3 prosenia a vuonna 997 yli 5 prosenia. Vuoden 997 nousu vaikuaa vuokrahinoen ylireagoimisela, sillä seuraavana vuonna vuokra aleniva noin 6,6 prosenia. Vuodesa 999 eeenpäin vuokrien nousu on ollu asaisa, noin kahden prosenin asoa vuodessa. (Tilasokeskus 2005b.) Maakunniainen hinakehiys omisusasunoen osala vuosina 987-2003 on esiey kuviossa 5. Asunoen hinaaso Uudellamaalla liikkuu selväsi muiden maakunien hinaasoen yläpuolella. Muiden maakunien hinaaso vasaava melko arkasi oisiaan. 980-luvun lopussa hinoen nousu oli suura a maakunien välise hinaero kasvoiva hieman. Lamavuosina haona pieneni huomaavasi. 2000-luvulle ulaessa haona älleen kasvoi hieman a vielä viime vuosinakin haona on hiukan lisäänyny.

8 KUVIO 5 Vanhoen asuno-osakehuoneisoen hinoen kehiys maakunniain 987-2003. Vanhoen asuno-osakehuoneisoen hinoen kehiys maakunniain 987-2003 2 500 2 000 Euroa/neliöm. (vuoden 2000 hinnoin) 500 000 500 0 987 988 989 990 99 992 993 994 995 996 997 998 999 2000 200 2002 2003 Vuosi Uusimaa Varsinais-Suomi Saakuna Kana-Häme Pirkanmaa Päiä-Häme Kymenlaakso Eelä-Karala Eelä-Savo Pohois-Savo Pohois-Karala Keski-Suomi Eelä-Pohanmaa Pohanmaa Keski-Pohanmaa Pohois-Pohanmaa Kainuu Lappi Iä-Uusimaa Lähdeiedo: Tilasokeskus (2005b). Kuvio 6 esiää rakennuskusannusen kehiysä vuosina 990-2003. Kuviosa näkee rakennuskusannusen kokonaisindeksin kehiyksen sekä yön, arvikkeiden a muiden ekiöiden (esim. palvelu, hissi ym.) hinnoissa apahuneen kehiyksen. 990-luvun puolivälin ienoille saakka rakennuskusannusen nousu oli malillisa, opa lähes muuumaona, mua vuosikymmenen loppupuolella kusannusen nousu kiihyi. Vuosien 997-2003 välillä rakennuskusannukse nousiva keskimäärin kahden prosenin vuosivauhia. Vuonna 2003 rakennuskusannukse oliva keskimäärin noin 9 prosenia korkeamma kuin vuonna 990. Työvoimakusannukse oliva noin 28 prosenia korkeamma kuin vuonna 990. Tilasokeskuksen rakennuskusannusindeksin luokielussa kokonaisindeksi kuvaa rakenamisen uoanopanosen, arvikkeiden, palkkoen a muiden panosen hinoen kehiysä perusvuoeen nähden. Työn hina kuvaa rakennusalan keskiunipalkkoen kehiysä a odellisuudessa makseua palkkoa, sisäläen sosiaalikulu. Tarvikepanokse kuvaava rakennusalalla käyeyen arvikkeiden a aineiden hinoen kehiysä. Muu panokse sisälävä erilaisia palveluia, oka eivä suoranaisesi ole mukana alonrakenamisen kusannuksissa, kuen kuleukse, koneurakoinni, hissiasennukse ne. (Tilasokeskus 2005b.)

9 KUVIO 6 Rakennuskusannusindeksi luokiain 990-2003. Rakennuskusannusindeksi luokiain 990-2003 40 30 Indeksi, 990=00 20 0 00 90 80 990 99 992 993 994 995 996 997 998 999 2000 200 2002 2003 Vuosi Lähdeiedo: Tilasokeskus (2005b). Muu, 990=00 Työ, 990=00 Tarvikkee, 990=00 Kokonaisindeksi, 990=00 Tässä ukimuksessa esiellään myöhemmin ukimuksia, oiden mukaan rakennuskusannukse ova keskimäärin vain noin puole uuden asunnon kusannuksisa. Täsä syysä on epäselvää, mien hyvin voidaan rakennuskusannusen muuoksilla ennusaa asunoen hinakehiysä, vai voidaanko laisinkaan. Tukimuksen luvussa 4 pyriään mallinamaan asunouoanoa sekä asunoen hinoen funkiona eä hinoen a rakennuskusannusen funkiona.

0 3 ASUNTOMARKKINOIDEN TEORIAA JA TUTKIMUKSIA 3. Asunomarkkina a niiden oimina Asunomarkkinoilla kohaava asunoen myyä a osaa sekä vuokrananaa a vuokraaa. Täydellisillä markkinoilla asunoen markkinahinna a vuokra-asunoen vuokrahinna määräyyisivä kysynnän a aronnan mukaan, olloin ainakin pikällä aikavälillä asunomarkkina olisiva asapainossa. Todellisuudessa asunomarkkinoiden oimina on kuienkin okseenkin säädelyä, mikä aiheuaa poikkeavuuksia eoreeisesa asapainoilasa. Asunomarkkinoiden sääelysä suuri osuus on valiovallalla, eenkin ulkisella rahoiuksella uoeussa asunokannassa. Myös vuokra-asunomarkkinoilla valio usein sääelee vuokran määrää. (Laakso & Loikkanen 2004: 24-242.) Valiovallan vaikuus ulouu asunouoannon a sien aronnan lisäksi myös asunoen kysynään. Esimerkiksi asumisue lisäävä asunoen kysynää alenamalla asumisen kusannuksia. (DiPasquale 999: 0.) Myös epäsymmerinen informaaio aiheuaa epääydellisyyä asunomarkkinoilla. Asunnon osailla a myyillä ei välämää ole samaa ieoa asunnoisa, mikä saaaa aiheuaa poikkeamia asunoen myynihinnan a niiden odellisen markkina-arvon välille. Lisäksi asunnon vaihdosa aiheuuva ransakiokusannukse ova korkeia, mikä äykisää asunomarkkinoiden oiminaa. Transakiokusannukse koosuva mm. asunnon esinnän, myynnin, osamisen, vuokraamisen, väliäien, muuamisen a koraamisen kusannuksisa. Lisäksi asunnon vaihoon liiyy muia rahallisia kusannuseriä sekä ei-rahallisia, psykologisia kusannuksia. (Laakso 2000: 5.) Asunomarkkinoilla on hyvin palon eriyispiireiä verrauna muihin hyödykemarkkinoihin. Jo asuno isessään on eriyislaauinen hyödyke. Asuminen on koialouksille välämäönä a muodosaa hyvin suuren osan kuluusmenoisa. Asuno on siainnilaan kiineä hyödyke, oa voidaan siirää vain hyvin eriyisapauksissa. Asuno on myös muihin hyödykkeisiin nähden hyvin heerogeeninen, sillä asunnoissa on merkiäviä eroa esimerkiksi siainnin, aloyypin, koon a laadun suheen. (Laakso 2000: 5.) Eroa aiheuava myös omisauusmuodo, asunoen ikä sekä rahoiusmuodo (Smih, Rosen & Fallis 988: 30). Lisäksi eroavia ominaisuuksia muihin hyödykkeisiin nähden ova mm. asunoen kesävyys (pikäikäisyys) sekä, kuen edellä

mainiiin, ulkisen hallinnon sääely asunomarkkinoilla a niihin liiyvillä panosmarkkinoilla (Smih ym. 988: 29). Eriyispiireiden huomioimisa asunomarkkinoia ukiaessa arkasellaan enemmän luvussa 3.3. Asunno ova kesäviä, minkä vuoksi asunokauppa sekä asunoen vuokraus apahuva pääasiallisesi olemassa olevassa, ns. vanhassa asunokannassa. Asunokana koosuu vakinaisessa asuinkäyössä olevisa, vapaisa a ei-vakinaisessa asuinkäyössä olevisa asunnoisa (Tilasokeskus 2005b). Asunoen uudisuoannon määrä on suheessa hyvin pieni verrauna olemassa olevaan asunokanaan. Tyypillisesi uudisuoano on vuosiain vain noin -3 prosenia koko asunokannasa. Koska uusien asunoen uoano kesää kauan, lyhyellä aikavälillä asunoen arona on ainakin eoriassa ousamaona. (Laakso 2000: 5.) Koska pääasiallinen asunokauppa kohdisuu vanhaan asunokanaan, kuluaa oimiva markkinoilla sekä myyinä eä osaina. Näiden omisusasunomarkkinoiden rinnalla oimiva vuokra-asunomarkkina, olloin puhuaan usein asumispalveluiden osamisesa a myynnisä. Näiden lisäksi ova erilaise omisus- a vuokra-asumisen välimuodo lisäänynee, kuen asumisoikeusasuminen. (Laakso 2000: 5.) Asunomarkkina ova kansanaloudellisesi merkiävä ekiä elinkeino- a yövoimarakeneessa. Esimerkiksi Helsingin seudulla rakenaminen a kiineisöala sekä niihin liiyvä eollisuus- a palveluala muodosava noin 5 prosenia seudun yöllisyydesä a arvonlisäyksesä. (Laakso & Loikkanen 2004: 242.) 3.2 Asunomarkkinoiden ukiminen Asunomarkkinoiden a asumisen ukiminen vaaii useia apukäsieiä a määrielmäakoa. Määrielmällisesi vuokra-asunomarkkinoilla käydään kauppaa asumispalveluisa, kun aas omisusasunomarkkinoilla käydään kauppaa asunokannasa. Smihin ym. (988: 35) mukaan voidaan kuienkin sanoa, eä kuluaa eivä ole varsinaisesi asunoen kysyiä vaan asumispalveluiden kysyiä. Asumispalvelu uoava kuluaille hyöyä, ei asuno isessään. Näin myös omisusasunomarkkinoilla kuluaa käyvä kauppaa asumispalveluisa. Asumispalvelu on eoreeinen käsie, oka arkoiaa siä koialoudelle hyöyä uoavan palvelun määrää,

2 onka asunno uoava aikayksikköä kohi. Kunkin asunnon uoama asumispalvelun määrä riippuu asunnon ominaisuuksisa. Näin ollen asunoen heerogeenisyydesä ohuen niiden uoama asumispalveluiden määrä vaihelee suuresi. Ensimmäisenä asunomarkkinoiden ukimisen ongelmana nousee esiin asumisen kuluuksen miaaminen. Millä voidaan miaa, kuinka palon koialous kuluaa hyödykeä nimelä asuminen ai asumispalvelu? Voidaan sanoa, eä koialous syö kolme omenaa päivässä, muei voida sanoa koialouden kuluavan kolme asunoa vuodessa ai kolme yksikköä asumispalvelua päivässä. Vasaavasi ei voida määriää arkasi, kuinka palon kukin asuno uoaa koialouden kuluamaa asumispalvelua, sillä se riippuu asunnon ominaisuuksisa. (DiPasquale 999: 0.) Toisena ongelmana ukimisessa on, eä asunouoano on rakenaien a asunnon omisaien monimukaisen pääökseneon ulosa. Ei ole saaavissa luoeavaa a kaavaa aineisoa, oka pysyy kuvaamaan rakenaien käyäyymisä ai asunoen omisaien remonoini-, laaenamis- a muuamispääöksiä. Täen onkin arvea kehiää a kerää aivan uudenyyppisä aineisoa, oka pysyy kuvaamaan myös näiä apauksia. (DiPasquale 999: 0.) Yksinkerainen asunomarkkinoiden perusmalli, olla pyriään selviämään, mien esimerkiksi uloason nousu vaikuaa asumispalveluiden hinaan ai mien rakennusraaka-aineiden hinoen nousu vaikuaa asunouoanoon, ei oa huomioon asunomarkkinoiden eriyispiireiä. Asunoen erilaisuus äeään huomioimaa oleuksella, eä asumispalvelu on havaisemaon homogeeninen hyödyke (ks. Muh 960; Olsen 969). Pikäikäisyys voidaan äää huomioimaa oleamalla, eä yksi homogeeninen asumisyksikkö uoaa yhden yksikön asumispalvelua ieyssä aikayksikössä, pääomamarkkina ova ehokkaa a asapainossa, a eei ole veroa. Mallissa äeään myös asunoen kiineä siaini huomioia. (Smih ym. 988: 33.) Yksinkeraisessa mallissa oleeaan, eä kuluaa (koialoude) eivä väliä siiä, asuvako he omisusasunnossa vai vuokra-asunnossa. Kuluaa maksimoiva hyöyään, onka yhenä ekiänä on asumispalvelu a yhenä raoieena asumiskusannukse. Yriykse käyävä panoksia uoaakseen asumispalveluia. (Smih ym. 988: 33.) Epärealisisisa oleuksisa ohuen asunomarkkinoiden perusmalli ei kuienkaan pysy vasaamaan useisiinkaan reaalisia asunomarkkinoia koskeviin kysymyksiin. Täsä syysä mallia on paranneu oamalla huomioon asunomarkkinoiden eriyispiireiä, oia arkasellaan seuraavassa luvussa.

3 3.3 Asunomarkkinoiden eriyispiireiden huomioiminen 3.3. Asunoen kesävyys Asunoen kesävyys voidaan oaa mukaan malliin oleamalla lyhyen aikavälin arona äysin ousamaomaksi (aronakäyrä on pysysuora), olloin hinaason muuos ei vaikua arouun määrään lyhyellä aikavälillä. Lyhyellä aikavälillä kysynnän kasvu nosaa asunoen hinoa a kysynä kohdisuu vanhaan asunokanaan. Kysynä a arona määriävä asumispalvelun yksikköhinnan, oka on vuorovaikuuksessa käyökusannusen (sisäläen arvonalennuksen), vaihoehoisen pääomien uoon sekä riskipreemion kanssa. Nämä yhdessä määriävä asunokannan yksikkökohaisen pääoma-arvon. Pääoma-arvo a asunokannan uoanohinna puolesaan määriävä uudisrakenamisen määrän. (Smih ym. 988: 34.) Asunoen uudisuoanoa arkaselaessa on Smihin ym. (988) mukaan arpeen eroaa asunokana asumispalveluisa. Asunokanaa uoeaessa käyeään panoksina maaa, yövoimaa sekä rakennusraaka-aineia. Olemassa olevaa asunokanaa voidaan lisää myös remonoimalla a laaenamalla olemassa olevia asunoa. (Smih ym. 988: 35.) Olemassa olevan asunokannan remonoini a laaenaminen on aloudellisesi merkiävää. Esimerkiksi vuonna 995 asunoen ylläpioon, remonoiniin, paranamiseen a muuoksiin käyeiin Yhdysvalloissa,7 milardia dollaria, kun aas asunoen uudisuoanoon käyeiin 62,4 milardia dollaria. (DiPasquale 999: 9.) Remonoini a laaenaminen ova osa asunoinvesoinea, oia käsiellään Suomen osala arkemmin luvussa 4.3. Asunokana puolesaan on panoksena asumispalveluihin, oiden muina panoksina ova yövoima sekä muu ekiä kuen lämpö, kodinkonee a huonekalu. Kuluaien näkökulmasa kuienkin asunokannan mahdollisama asumispalvelu uoava hyöyä, ei asunokana isessään. (Smih ym. 988: 35.) Asunokana a asumispalvelu voidaan akaa edelleen omisauuden peruseella. Toisin sanoen, asunokana voidaan akaa markkinoihin, oilla oseaan a myydään asunoa sekä markkinoihin, oilla vuokraaan a aroaan vuokralle asunoa. Asumispalvelu voidaan myös akaa markkinoihin, oilla koialoude osava asunnon iselleen sekä markkinoihin, oilla vuokralainen osaa asumispalvelun vuokrananaala. (Smih ym. 988: 35.) Tämä ako aiheuaa sen, eä asunokannan kysyä on aeava sioiaiin a kuluaiun. Sioiaina pideään henkilöiä, oka osava asunnon a vuokraava sen edelleen. He eivä siis ole ässä apauksessa asu-

4 mispalveluiden kysyiä. Kuluaa puolesaan ova asumispalveluiden kysyiä, olloin he oko vuokraava asunnon ai osava sen omaan käyöön. (Smih ym. 988: 35.) 3.3.2 Asunoen erilaisuus Perusmalli oleaa, eä asunokana a asumispalvelu ova sekä erikseen eä keskenään samankalaisia (homogeenisia) hyödykkeiä. Todellisuudessa kuienkin saman kusannusason asunnoissa voi olla suuriakin eroa. Eroavaisuuksia on mm. asunnon koossa, iässä, yylissä, siainnissa, kulkuyheyksissä, maankäyössä sekä erilaisissa ulkisissa avuissa. Heerogeenisyyden eli erilaisuuden mallinamisessa on kaksi pääapaa: ) ominaisuusarkaselu, sekä 2) määrä-laauarkaselu. (Smih ym. 988: 37.) Ominaisuusarkaselussa ukiaan asunoa yksikkönä, oka koosuu kokoelmasa erilaisia ominaisuuksia. Ominaisuude piseyeään kullekin arkaselavana olevalle asunnolle a nämä ominaisuude regressoidaan hinoen suheen. Tällöin nähdään kunkin ominaisuuden vaikuus asunnon hinaan. Ominaisuuksien hinoa kusuaan hedonisisiksi hinnoiksi. (Smih ym. 988: 37.) Määrä-laauarkaselu käsielee olemassa olevan asunokannan omisaien pääöksenekoa asunoen ylläpioa a remonoinia koskien. Olemassa olevissa rakennuksissa oleva asunokana vaihelee aan kuluessa sekä määrällisesi eä laadullisesi, sillä puueellinen ylläpio aiheuaa rakennusen rappeuumisa a arvon alenemisa. Riiävä ylläpio hidasaa ai opa pysäyää rappeuumisen a arvon alenemisen. Remonoini paranaa rakennuksen laaua a rakennuksia purkamalla ai muuamalla asunokana muuuu. Näin ollen asunokana elää koko aan myös olemassa olevia rakennuksia arkasellessa. (Smih ym. 988: 45.) Uudisrakenaminen lisää asunokanaa, mua sen osuus kokonaisasunokannasa on verraain pieni. Esimerkiksi vuonna 998 Suomen uudisrakenaminen oli hiukan yli,5 prosenia koko asunokannasa. Wienissä a Hampurissa vasaava luku oli yksi proseni. (Laakso & Loikkanen 2004: 247.) Koska suuri osa asumispalveluiden uoannosa apahuu olemassa olevassa asunokannassa, siinä apahuva muuokse ova ärkeä ekiä ukiaessa asunomarkkinoia. Remonoinnin vaikuusa asunokanaan on kuienkin hankala miaa, sillä useinkaan remonoiua asunoa ei myydä hei, olloin sille saaaisiin oikea markkinahina. Smih ym. (988: 45) oeava, eä

5 rakennusaineiden myyniluvu a rakennusyövoiman määrä anava onkinlaisa suunaa siiä, kuinka palon remonoini lisää asunokanaa, mua ne äävä huomioimaa asunoen omisaien a vuokrananaien oman yöpanoksen. Smihin ym. (988: 45) mukaan asunoen ylläpio a remonoini kaaa noin 30 prosenia asunokannasa, oka yhden aanakson aikana uoeaan. Mikäli asunouoanoa miaaan käyäen remonoiniin a ylläpioon sekä uudisuoanoon kulueua rahamäärää, remonoini a ylläpio kaoiva noin 45 prosenia koko asunouoannosa USA:ssa vuonna 995 (DiPasquale 999: 9). Asunomarkkinoiden ukimuksissa ei ole yleisesi kiinniey paloakaan huomioa olemassa olevassa asunokannassa olevaan aronaan. Tukimuksissa on oleeu, eä asunoarona on lyhyellä aikavälillä äysin ousamaona a lisäykse aronaan ulee kokonaisuudessaan uudisrakenamisesa. (Smih ym. 988: 45.) Tämä oleus ehdään ässäkin ukimuksessa. 3.4 Asunomarkkinoiden sopeuuminen a siä hidasava ekiä Asunomarkkinoiden sopeuuminen poikkeaa palon normaaleiden hyödykkeiden apauksesa asunomarkkinoiden eriyispiireiden vuoksi. Kysynnän sopeuuminen apahuu hiaasi korkeiden ransakiokusannusen vuoksi (korkea kusannukse vaihaa asunoa). Kysynnässä a aronnassa luoon säännösely hidasaa sopeuumisa, panoskäyössä on raoiuksia (esim. maankäyön raoiukse) a epääydellinen informaaio aiheuaa väärisymiä hinnoissa, mikä osalaan aiheuava poikkeamia markkinoiden asapainoilasa. Taronapuolella rakennuslupien hakeminen, asunoen rakenaminen sekä olemassa olevien asunoen laiaminen myyniin vievä aikaa. Seuraavassa arkasellaan asunomarkkinoiden sopeuumisa hidasavia ekiöiä. 3.4. Transakiokusannukse Koialoude kohaava useanyyppisiä ransakiokusannuksia haluessaan muuaa kuluamansa asumispalvelun määrää. Koska asunno siaiseva eri paikoissa eikä niiden siainia voida muuaa a ne ova heerogeenisiä, markkinainformaaion leviäminen on hidasa, ehoona a kallisa. Täsä syysä asunnon osaien a myyien äyyy kuluaa suheellisen palon aikaa, vaivaa a rahaa informaaion esimiseen, oa he pysyvä arvioimaan oikean hinnan

6 asunnon ominaisuuksille a asunnolle kokonaisuuena. Vuokrananaan äyyy lisäksi saada ieoa mahdollisesa vuokralaisesa. Tiedonesinnän helpoamiseksi osapuole voiva käyää väliyspalveluia, mua niihinkin liiyy merkiäviä ransakiokusannuksia oimeksianomaksuen muodossa. Varsinaise muuokusannukse ova myös ransakiokusannuksia. (Smih ym. 988: 47-48.) Transakiokusannukse vähenävä koialouksien muuoaliua. Koialouksien asumispreferenssi ai arpee voiva muuua esimerkiksi perheen koon ai uloen muuoksien sekä myös asunoen hinoen muuoksien seurauksena. Koialoude eivä kuienkaan ee muuopääösä ennen kuin muuon odoeu hyöy yliää sen aiheuama ransakiokusannukse. Tarpeen muuuessa vaihoehona muuolle on esimerkiksi asunnon remonoini. (Smih ym. 988: 48.) Asunno ova ominaisuuksilaan hyvin erilaisia, oen asunomarkkina eivä ole avanomaisia hyödykemarkkinoia lisahinnoin. Erilaisuuden vuoksi arkkaa hinainformaaioa on vaikea saada ilman aikaa vievää a kallisa iedonhakua. Esimerkiksi kiineisönväliäien liikeoimina perusuu varsinaisen asunoenväliyksen lisäksi hinainformaaion keruuseen a väliämiseen, olloin asiakkaan iedonhankinakusannukse äävä pienemmiksi. (Smih ym. 988: 37.) 3.4.2 Maankäyön raoiukse Maankäyön raoiukse vaikuava asunomarkkinoiden aronaan. Varsinaise rakenamiseen a remonoimiseen liiyvä panokse (yövoima, rakennusainee ne.) eivä normaalisi ole raoiavia ekiöiä asunoen aronnassa, sillä niiä oleeaan saaavan käyöön arpeen mukaan. (Smih ym. 988: 49.) Sen siaan Suomessakin monissa kunnissa a kaupungeissa asunokäyöön kaavoieua maaa on raallisesi a monissa kaupungeissa siiä on pulaa. Täsä syysä maankäyön raoiukse ova eriyisarkaselussa monissa asunoen aronaa käsielevissä ukimuksissa. Tässä ukimuksessa maankäyön raoiuksia ei kuienkaan voida meneelmissä huomioida luoeavan aineison puueen akia. Maankäyön raoiusen oleeaan kuienkin äykisävän asunoaronaa myös pikällä aikavälillä.

7 3.4.3 Hinasopeuuminen Asunomarkkina voiva olla epäasapainossa, olloin asunoen hinna poikkeava markkinaasapainohinnasa. Smihin ym. (988: 50) mukaan markkinoiden epäasapaino on avallisempaa vuokra-asunomarkkinoilla. Suomessa vuokra-asunomarkkinoiden epäasapainoa aiheuava esimerkiksi asumisue a vuokrakao. Asumisue alenava vuokralaisen kannala asumisen hinaa, olloin asunoen kysynä kasvaa. Samalla asumisue lisäävä vuokrananaan uloa. Ilman asumisukea vuokrananailla olisi nykyason vuokrahinnoilla yhiä vuokraasunoa, olloin hinoa ulisi alenaa. Smih ym. (988: 50) akava, eä koska asunomarkkinoilla vapaiden asunoen kana on normaali osa asunoen kieroa, on olemassa ns. normaali vapaiden asunoen ase, onka valliessa asunoen hinna eivä muuu. Mikäli asunoa on normaalia asea vähemmän vapaana, hinna nouseva a normaaliasea runsaampi arona puolesaan alenaa hinoa. Asunoen hinna eivä reagoi väliömäsi kysynnässä apahuviin muuoksiin. Kysynnän muuoksilla on ensi vaiheessa vaikuusa vapaiden asunoen lukumäärään, onka seurauksena hinna muuuva ieyn aan kuluessa. Smihin ym. (988: 50) mukaan hinoen sopeuuminen kesää keskimäärin noin 6-24 kuukaua. Uudisuoano reagoi vielä hiaammin kysynnän muuoksiin, koska myyävien asunoen uudisrakenaminen riippuu odoeuisa asunoen hinnoisa a vuokra-asunoen uudisrakenaminen riippuu odoeusa vuokraasosa, oka puolesaan riippuu asunoen odoeuisa hinnoisa. Näin uudisasunoen arona reagoi kysynään vasa hyvin pikän aan kuluua. 3.5 Asunoen arona Asunoen arona vaihelee arkaselavan aanakson piuuden mukaan. Lyhyellä aikavälillä voidaan oleaa asunoarona vakioksi olemassa olevan vapaan asunokannan puieissa. Lyhyen aikavälin arona koosuu eri-ikäisisä, -kokoisisa a -laauisisa asunnoisa eri siainneissa. Koska olemassa olevien asunoen myyni a uusien asunoen rakenaminen ova suheellisen hiaia prosessea, lyhyen aikavälin arona on hyvin ousamaona.

8 Keskipikällä aikavälillä aronnan voidaan oleaa muuuvan hiukan ousavammaksi, sillä olemassa olevien, aiemmin ei-vapaiden asunoen myynnillä voidaan reagoida kysynnän muuoksiin. Pikällä aikavälillä myös uudisrakenaminen pysyy vasaamaan kysynnän kasvuun, oen pikällä aikavälillä arona voi olla palonkin ousavampaa kuin lyhyellä aikavälillä. Kirallisuudessa esieään kahdenyyppisiä asunoen aronamallea: ) supiseu malli a 2) rakeneellinen malli. Supiseussa mallissa oleeaan, eä asunoen hina on sekä kysynnän eä aronnan funkio. Rakeneellisessa mallissa kokonaisarona esimoidaan suorasi rakenamisen määrän ollessa selieävänä muuuana a asunoen hinoen a rakennuskusannusen ollessa seliäinä. (DiPasquale 999:.) Luvussa 4.3 Suomen asunoaronaa mallinneaan rakeneellisen mallin avulla, ossa asunoen hinnoisa a rakennuskusannuksisa muodoseaan Tobinin q-suhde. Asunoen aronaan a kysynään vaikuava periaaeessa sama ekiä. Arcelus a Melzer (973: 82) oleava, eä uusien asunoen arona riippuu posiiivisesi vuokraasosa a asunoen hinaasosa sekä negaiivisesi rakenamisen kusannuksisa a korkoasosa (pääomakusannuksisa). Kysynä riippuu negaiivisesi korkoasosa mua myös vuokra- a hinaasosa 3.5. Taronnan mallinaminen keskeisimmissä ukimuksissa Smih (976: 389) oeaa asunomarkkinoiden aronnan ukimisen olevan eriyisen haasavaa, sillä asumisen laaua sekä siainnisa riippuvia mukavuuksia on vaikea konrolloida samanaikaisesi. Smihin ukimus on verraain vanha, mua se esielee käevän meneelmän aronaouson esimoimiseksi, kunhan huomioidaan mallin endogeenisyysongelma. Smihin ukimuksessa poikeaan suorasa aronaouson esimoinnisa. Suorassa avassa arkasellaan siä, kuinka mona prosenia asunoen arou määrä muuuu yhden prosenin hinnanmuuoksen seurauksena. Maemaaisesi aronnan hinaouso on: () dq ε s = dp P Q, Endogeenisyysongelma esiinyy, kun mallissa on seliäänä muuua, oka on ollakin avalla selieävän muuuan funkio.

9 missä s ε (epsilon) on aronaouso, Q on arou määrä, P on hina a d ilmaisee muuosa. Taronaouso voidaan laskea suoralla avalla, mikäli hinna a arou määrä (laau huomioiden) voidaan saada selville. Smih (976) kuienkin arkaselee aronaousoa maankoron (. markkinavuokran; eng. economic ren) a resurssien kusannusen (eng. resource coss) avulla. Maankorolla arkoieaan uloa, onka maanomisaa saa maasaan pääomakoron a liikevoion lisäksi (Joensuun yliopiso 2005). Kuvio 7 selvenää ilannea. Kuviossa 7 alue dr kuvaa maankoron muuosa kysynnän nousessa D 0 :sa D :een. Vasaavasi alue dc kuvaa resurssikusannusen muuosa. Smih (976: 392) approksimoi maankoron muuoksen: KUVIO 7 Maankorko a resurssikusannukse kysynnän muuuessa. (2) dr = QdP a resurssikusannusen muuoksen: ( 3) dc = PdQ. Smihin approksimaaiossa oleeaan aronakäyrän olevan likimain Lähde: Smih (976). lineaarinen leikkauspiseiden välillä. Tällöin yhälössä (2) Q:n on olava keskiarvo määräsä ennen a älkeen muuoksen sekä yhälössä (3) P:n on olava keskiarvo hinnasa ennen a älkeen muuoksen. Kysynnän kasvusa ohuva kokonaiskusannusen kasvu ulee nousseiden hinoen a kasvaneen määrän seurauksena. Kokonaiskusannusen kasvu on ällöin maankoron kasvun a resurssikusannusen kasvun summa ( 4) de = dr + dc. Yhälöisä ()-(4) saadaan: S dq P PdQ dc de dr de dr de ( 5) ε = = = = = = dp Q QdP dr dr dr dr dr eli:

20 S de ( 6) ε = dr Näin aronaouson laskemiseen ei arvia ieoa lisäänyneesä aronnan määräsä vaan kokonaiskusannuksisa a maankorosa. (Smih 976: 392.) Smih (976: 392-393) kuienkin oeaa, eä suora meneelmä on yleisesi suosiumpi meneelmä aronaouson laskemiseen, paisi ilaneessa, ossa uooksen määrän miaaminen on hankalaa. Asunouoannossa pysyään miaamaan arolla olevien asunoen määrä, mua asumispalveluiden määrän miaaminen on hankalaa, os oeaan mukaan asumispalvelun laau. Smihin (976: 393) mukaan edellä esiely epäsuora meneelmä poisaa laaukysymyksen aseaman ongelman, sillä yhälössä (6) oleva muuua piävä sisällään asumispalveluiden laadun. Maankoron miaamiseen Smih käyää maan hinaa a kokonaiskusannusen miaamiseen asunoen markkinahinaa. Smih (976) esiää arikkelissaan yksinkeraisen mallin, ossa selieävänä muuuana on logarimi maan hinnasa (maankorosa) R a seliäinä logarimi kokonaiskusannuksisa E a asunoiheydesä D. Smihin esimoiava yhälö on: ( 7) log R = α 0 + α log E + α 2 log D, + ε D + ε Q missä α = a α 2 =. ( ρ K )( ε Q + ) ε D( ρk ) Parameri Parameri ε D a ε Q kuvaava aronaousoa asumisiheyden sekä asumislaadun suheen. ρ K (roo) kuvaa muiden kuin maakusannusen suhdea kokonaiskusannuksiin. Taronaouso voidaan rakaisa, olloin ousoiksi saadaan: (8) (9) ε ε D Q α ρ K = α + α =. α( ρ K ) 2

2 Yhälö (8) kuvaa siis asunoiheyden aronaousoa a (9) asumislaadun aronaousoa. (Smih 976: 397-399.) Smihin mallissa on kuienkin vahva endogeenisyysongelma, sillä sen selieävänä muuuana on maan hina a seliäänä asumisen kokonaiskusannukse, oka sisälää maan hinnan. Smih (976: 40) esimoi 95 prosenin luoamusvälein ε Q :ksi 3,75 ± 0,82 a ε D :ksi 5,26 ± 0,96. Nämä viiaava siihen, eä asunoen arona reagoi herkemmin hinoen muuoksiin uusien asunoen rakenamisen kaua kuin asunoen laadun paranamisen kaua. Smihin ulosen mukaan asunomarkkinoiden arona on ousavaa, mikä on vasoin yleisä lyhyen aikavälin käsiysä, mua pikän aikavälin käsiyksen mukainen. Smihin ukimus on ehy poikkileikkausaineisolla, olloin Böckermanin (999: 4) mukaan esimoiu hinaouso ei välämää ole arkka. Arcelus a Melzer (973) ova esimoinee kysynä- a aronaousoa USA:n vuosiason aikasara-aineisolla vuosila 95-940 a 948-968. Taronayhälön muuuina he käyivä asunoen vuokra- a myynihinoa, rakennuseollisuuden palkkaasoa a markkinakorkoa. Markkinakorkoa he käyivä kuvaamaan asunouoannon vaihoehoiskusannuksia. Teorian mukaan asunoarona riippuu posiiivisesi vuokra- a myynihinnoisa sekä negaiivisesi rakennuskusannuksisa a korkoasosa. He esimoiva aronaousoksi vuokrahinoen suheen 3,68 a myynihinoen suheen 0,29. Jälkimmäinen ei ole kuienkaan ilasollisesi merkisevä 95 prosenin asolla (-arvo,77). Omakoialoen kohdalla aronaouso vuokrahinoen suheen on 2,89 a myynihinoen suheen 0,4. Tässä apauksessa molemma ova ilasollisesi merkiseviä. Tulokse viiaava siihen, eä myynihinoen suheen arona on ousamaona, mua vuokrahinoen suheen ousavaa. (Arcelus & Melzer 973: 86.) Arcelus a Melzer (973) kriisoiva ise omaa ukimusaan mm. ongelmisa saada luoeavaa daaa asunoen hinnoisa. He ekivä esimoininsa käyäen kaha apaa: ) Boeckhindeksiä 2 a 2) uusien asunoen keskimääräisä hinaa. Kumpikaan ei kuienkaan ole heidän mielesään riiävä muuua miaamaan koko asunomarkkinoiden hinaasoa. (Arcelus & Melzer 973: 85.) 2 Boeckh-indeksi on vakiopanosindeksi, oka sisälää painoeuina rakennuseollisuuden palkkaason a rakennusraaka-aineiden hinna (The California Possecondary Educaion Commission 2003: 50).

22 Myös Swan (973: 964) kriisoi Arceluksen a Melzerin ukimusa. Hänen mukaansa vuokrahinoen muuua on aronayhälössä urha, sillä myynihinna kuvaava kaikkea siä informaaioa, onka rakenaa arviseva. Hän akaa, eä rakenaa saaava käyää vuokrahinoen muuoksia myynihinoen muuosen ennusamisessa, mua Arceluksen a Melzerin malli on väärin rakenneu huomioimaan muuokse. Swanin mukaan mallin arona riippuu ainoasaan nykyheken vuokraasosa, ei sen muuoksesa. Lisäksi Swanin (973) mukaan mallissa on väärä myynihinamuuua. Arcelus a Melzer ova käyänee uusien asunoen nimellishinoa, kun oikeampi vaihoeho olisi Swanin mukaan reaalihinna. Jos asunoen hinna kaksinkeraisuva samanaikaisesi palkkoen kaksinkeraisamisen kanssa, ei aronnassa piäisi apahua muuosa, oleaen muiden ekiöiden pysyvän ennallaan. (Swan 973: 964-965.) Swan (973) akaa, eä Arceluksen a Melzerin aronayhälön yövoimamuuua on puueellinen, koska se sisälää ainoasaan palkkaason. Hänen mukaansa muuuaan olisi sisällyeävä myös yön uoavuus. Hän oeaa myös, eä Arceluksen a Melzerin ukimuksessa ei pysyä eroamaan lyhyen a pikän aikavälin ousoa. Koska Arceluksen a Melzerin aineiso on vuosiason aineisoa, viiaa se siihen, eeivä ulokse ole lyhyen aikavälin uloksia. (Swan 973: 965.) Swan (973: 968) esimoi Arceluksen a Melzerin yhälö uudesaan käyäen samaa aineisoa kuin Arcelus a Melzer. Swanin ulokse poikkeava hieman Arceluksen a Melzerin uloksisa. Swan saa omakoialoen aronaousoksi vuokrahinoen suheen 3,596 (vr. Arceluksen a Melzerin 2,89) sekä myynihinoen suheen 0,333 (vr. Arceluksen a Melzerin 0,4). Swanin ulosen peruseella arona on vielä ousavampaa vuokrahinoen suheen sekä ousamaomampaa myynihinoen suheen kuin Arceluksen a Melzerin mallissa. Glaeserin, Gyourkon a Saksin (2005) ukimuksessa esiellään asunoaronnan malli, olla pyriään selviämään asunoaronaa kaupunkiympärisössä. Heidän painopiseensä ukimuksessa on selviää, mien alueiden välise ero aronaoloissa auava määriämään, vaikuavako kysynnän muuokse pääasiassa hinoihin vai määriin. Heidän ukimuksensa esiellään ässä melko arkasi siiä syysä, eä se on hyvin uusi ukimus a liiyy olennaisesi useaan ässä ukimuksessa myöhemmin käsielävään asiaan.

23 Kuviossa 8 selvenneään asunoen kysynnän muuoksen vaikuusa asunoen hinoihin, asunoen lukumäärään, alueen palkkaasoon a väesömäärään. (Glaeser ym. 2005: 3.) Taronnan ollessa ousavaa, aronakäyrä nousee loivasi. Jos yriykse haluava lisää uoavuuaan palkkaamalla lisää yönekiöiä, yön kysynä kasvaa. Työn kysynnän kasvaessa muuoliike alueelle kasvaa, oka puolesaan kasvaaa asunoen kysynää, olloin siirryään kuviossa 8 piseeseen A, ossa asunoen a väesön määrä on huomaavasi suurempi kuin alussa, mua asunoen hinnoissa a alueen palkkaasossa ei ole apahunu suura muuosa. KUVIO 8 Asunoen kysynnän muuoksen vaikuus asumisen hinaan a palkkaasoon. Lähde: Glaeser ym. (2005). Taronnan ollessa ousamaona, päädyään piseeseen B, ossa asunoen a väesön määrässä ei ole apahunu yhä suura muuosa kuin ousavan aronnan apauksessa, vaan suuri osa kysynnän muuoksessa heiasuu asunoen hinoen a palkkaason nousuna. Palkkaason on nousava, koska yriysen on kompensoiava yönekiöilleen asumiskusannusen nousua. (Glaeser ym. 2005: 3.) Glaeser ym. (2005) arkaseleva asunoaronnan mahdollisia ominaisuuksia, oilla on vaikuusa alueen aloudelliseen kasvuun. Heidän mukaansa eräs ällainen ominaisuus on asunoen kesävyys (pikäikäisyys), oka aiheuaa sen, eä negaiivisen kysynäshokin sauessa alueen asunokana pienenee hyvin hiaasi. (Glaeser ym. 2005: 5, 7.) Toisin sanoen, asunoen arona on hyvin ousamaona asunoen kysynnän laskiessa. Kun asunoa on rakenneu vasaamaan runsasa kysynää, kysynnän alenuessa asunoa ää yhilleen, mua ne eivä poisu asunokannasa a sien aronnasa kuin vasa hyvin pikän aan kuluua. Toinen ominaisuus Glaeserin ym. (2005: 5) mukaan on alueen maankäyö. Alueilla, oissa maankäyö on hyvin raoieua, esimerkiksi kaavoiuksen akia, asunoarona on hyvin ousamaona. Glaeserin ym. (2005) arkaselussa oleeaan, eä kansanaloudessa on useia kaupunkiseuua (eng. meropolian area), oia merkiään ässä alaindeksillä. Lisäoleuksena on, eä yövoi-

24 ma on homogeenisa alueiden välillä. Joa yönekiä olisiva indiffereneä siiä, millä kaupunkiseudulla he asuva, äyyy heidän saada okaisella kaupunkiseudulla reservaaiohyöyään U vasaava hyöy. Kaupunkiseuuen aroama hyöy koosuu kaupunkialueen mukavuuksisa a palveluisa, palkkaasosa W sekä asuinkusannuksisa R. Kunkin kaupunkialueen C hyöy on siis U = C + W R. Merkisemällä kaupunkialueela vaadiuksi hyödyksi reservaaiohyöy, voidaan asapaino kiroiaa muodossa U + R = + W, eli alueen palveluiden C a palkkaason äyyy kaaa alueella asumisen kusannukse sekä vaadiu hyöyaso. (Glaeser ym. 2005: 9.) Joa arkaseluun saadaan mukaan yövoiman kysynä, Glaeser ym. (2005: 9) oleava, eä alueen yöehävien akauma voidaan luokiella yön uoavuuden mukaan. He merkisevä α ( A W ) A niiden yöehävien lukumäärää, oiden uoavuus on alueen palkkaasoa W korkeampi, ermillä e, missä heiasaa alueen uoavuuden asoa. Miä suurempi, siä enemmän alueella on yöehäviä, oiden uoavuus on suurempi kuin alueen palkkaaso. Alueen yön kysynä aseuu asolle, ossa yön raauoavuus vasaa palkkaa. Tällöin yön kysynnän määriää Log( N ) = αa αw, missä N on kaupunkialueen yöllisyys. (Glaeser ym. 2005: 9-0). A Glaeserin ym. (2005: 0) mukaan asunoen arona on äysin ousamaona alueilla, oilla vuokra ova alhaisen kysynnän vuoksi liian maala käynnisääkseen uudisrakenamisa. Jos kysynä on riiävän suura, asunoen hinna määräyyvä rakennuskusannusen peruseella. Rakennuskusannukse muodosuva fyysisisä kusannuksisa sekä asunouoannon raoiuksiin a eseisiin liiyvisä kusannuksisa. Mallia yksinkeraisamalla voidaan oleaa, eä rakennuskusannukse muodosuva kiineäsä, kuhunkin kaupunkialueeseen liiyväsä ekiäsä K sekä alueella o olevasa asunoiheydesä. Glaeser ym. (2005: 0) aseava oleuksen, eä alueen asumisyksiköiden määrä vasaa alueen yöllisen määrää, olloin rakennuskusannuksiksi edellisen peruseella ulee K ( + δ N / L ), missä on kaupunkialueen maapinaala. Dela ( δ ) miaa asea, olla rakennuskusannukse muuuva väesöiheyden kasvaessa. Miä korkeampi δ on, siä korkeampaa on rakennuskusannusen nousu väesöiheyden kas- L

25 vaessa 3. Tämä puolesaan viiaa ousamaomampaan aronaan. Glaeser ym. (2005: 0) muuava asunoen hinna vuokriksi oleamalla, eä vuokran määrä on kiineän pääomiusaseen (eng. fixed capializaion rae) ρ (roo) a rakennuskusannusen ulo. He merkisevä asunoen hinoa H sien, eä R = ρh, missä on asumiskusannukse alueella. R (Glaeser ym. 2005: 9-0.) Edellä kuvauisa yhälöisä Glaeser ym. (2005: 0-) saava kaupunkialueen väesömääräksi (yöllisen määräksi): (0) Log ( N αa ) = + αc + αρδlog( L + αρδ ) αu αρk, palkkaasoksi: () W αρδa = + U + ρk C + αρδ ρδlog( L ), a asunoen hinnoiksi: (2) H αδa = + αδc + K δlog( L + αρδ ) αδu. Väesömäärän, palkkaason sekä asunoen hinoen osiaisderivaaoiksi (komparaiivisen saiikan uloksiksi) uoavuuden A a alueen palveluason C suheen saadaan (aulukko ): TAULUKKO Komparaiivisen saiikan ulokse uoavuuden a palveluason vaikuuksisa kaupunkialueen kehiykseen. Log(väesö) Palka Asunoen hinna Tuoavuus A Log( N ) α = A + αρδ W A W A = + αρδ αρδ = + αρδ αδ = = ρ + αρδ + αρδ Palveluaso C Log( N ) α = C + αρδ W C H C = + αρδ αδ = = ρ + αρδ + αρδ 3 Esimerkiksi kerrosalon rakenaminen on neliöhinnalaan kalliimpaa kuin rivialon rakenaminen. Tiheään asuulla alueella (esim. Helsinki) ouduaan rakenamaan enemmän kerrosaloa ilan puueen vuoksi. Täsä seuraa korkeamma rakennuskusannukse.

26 Glaeser ym. (2005: ) akava väesön, palkkoen a asunoen hinoen dynaamisen käyäyymisen arkaselua huomioimalla eksogeenisa vaihelua uoavuudessa a palveluasossa. He oleava, eä uoavuuden muuos hekesä hekeen + on k k A A, + A, = β A X, + ε, k k k C sekä palveluason muuos hekesä hekeen + on C, + C, = β C X, + ε,, missä on kaupunkikohaise unnuspiiree hekellä, esimerkiksi kaupungin osaamisrakenne. Työvoiman kouluusason nousessa alueen uoavuus kasvaa. Sioiamalla nämä yhälöihin (0)- (2) saadaan: k k X, N, + N α ( 0') Log = I + + N + A C,, ε k +,, αρδ αρδ k k k α A C ( β + β ) X + ( ε ) k W αρδ k βc k αρδ A C ( ') W, + W, = I + β X + + k A, ε, ε +, αρδ αρδ αρδ + αρδ k k k αδ A C ( β + β ) X + ( ε ε ), H αδ ( 2') H, + H, = I + A C,, +, + αρδ + αρδ k missä i I (i=n,w,h) ova kaupunkikohaise leikkauspisee, oka ova vakioa aassa. A ε, a C ε, ova virheermeä. (Glaeser ym. 2005:.) Yhälö (0 ), ( ) a (2 ) kuvaava aassa apahuvaa kehiysä yöllisyydessä (eli myös asunoen määrässä), palkkaasossa a asunoen hinnoissa uoavuuden muuosen a palveluason muuosen funkioina. Oleaen, eei ermi korreloi virheermien kanssa, voidaan k X, esimoida sen vaikuusa selieäviin muuuiin. Esimoiduisa keroimisa voidaan sen älkeen määriää lukuarvo ermeille δ a ρ. Mikä ahansa ekiä k X,, oka lisää alueen uoavuua, vaikuaa yöllisyyeen, palkkoihin a asunoen hinoihin suuruudella, oka vasaa au- k k lukon uoavuussarakkeen arvoa kerrouna ermillä (bea). Vasaavasi ekiä, oka lisää alueen palveluasoa, vaikuaa suuruudella, oka vasaa aulukon palveluasosa- k rakkeen arvoa kerrouna ermillä. (Glaeser ym. 2005: 2.) β C β A X,

27 Tarkaselemalla uudelleen aulukkoa, voidaan havaia, eä δ a ρ voidaan rakaisa laskemalla uoavuus- a palveluasoshokkien vaikuusen suhee. Esimerkiksi, uoavuuden kas- k αδ vun vaikuus asunoen hinoihin on β A a yöllisyyeen + αρδ β k A α. Näiden suhde + αρδ on δ. Tällä meneelmällä voidaan rakaisa aronaouso väliämää ekiäsä α (alfa), sillä se supisuu pois. Teoriassa ällä meneelmällä voidaan saada harhaon esimaai ekiälle δ, vaikka uoavuudessa ai ekiässä α olisi havaiavissa sysemaaisia eroa alueiden välillä. (Glaeser ym. 2005: 2.) Glaeserin ym. (2005) ukimuksen ensisiainen kiinnosus on ekiän δ ero alueiden välillä, sillä nämä ero kuvaava aronaouson vaihelua. Glaeserin ym. (2005) ukimuksen maanieeellisenä yksikkönä on kaupunkialue (eng. meropolian area), oka sisälää alueen yömarkkina. Suomen osala vasaava alue voisi olla seuukuna, onka yhenä akoperuseena on alueella yössäkäyni. Kaupunkialuee on aeu indeksin mukaan kaheen luokkaan sen peruseella, onko alue asunoaronnan suheen voimakkaasi raoieu vai ei. Raoieena on esimerkiksi onikäyöön kaavoieun maan puue. Glaeser ym. (2005) regressoiva yhälöiä (0 ), ( ) a (2 ). He käyävä kaupunkialueen ominaispiireiä, oka ennakoiva aloudellisa kasvua (muuuia, oia voidaan merkiä ekiänä k X, ), seliäinä väesömäärän logarimin muuoksille, uloen per asukas muuoksille a asunoen hinoen muuoksille. Ensimmäisenä muuuana he käyävä kunkin kaupunkialueen oimialarakennea, osa he laskeva kunkin oimialan yövoimaosuuden a kerova ne oimialan kasvuaseella. Näin saau muuua vasaa suunnilleen yövoiman kysynnän kasvua. Toisena muuuana he käyävä vähinään kandidaain ukinnon suorianeiden ihmisen osuua alueen väesösä. (Glaeser ym. 2005: 6.) Regressioissa Glaeser ym. (2005) käyävä vuosikymmenmuuoksia väesössä, palkoissa a asunoen hinnoissa aanaksoilla 980-990 a 990-2000. Asunoen hinna on miau käyäen vuoden 990 mediaanihinaa, osa on eksrapoloiu 4 arvo vuosille 980 a 2000 käyäen vakiolaau-hinaindeksiä (ulkaissu he Office of Federal Housing Enerprise Oversigh). He approksimoiva palkkaasoa alueen uloilla per asukas. (Glaeser ym. 2005: 7.) 4 Eksrapoloida arkoiaa arvioida unneuen arvoen ulkopuolella oleva funkion ai lukusaran arvo (WSOY 2005).