Vuosikertomus 2002 2002
Sisällysluettelo Sponda yleisesti 1-3 Vuoden tärkeimmät tapahtumat...1 Toimitusjohtajan katsaus...2 Kiinteistöliiketoiminta 4-24 Toimintaympäristö...4 Sponda Oyj...6 Spondan asiakkaat... 10 Helsingin kantakaupunki...12 Pääkaupunkiseutu... 14 Logistiikkakiinteistöt... 16 City-Center... 18 Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta...20 Rahoitus ja riskienhallinta...24 Tilinpäätös 25-43 Hallituksen toimintakertomus... 25 Osakkeet ja osakkeenomistajat...28 Tuloslaskelma...30 Tase... 31 Rahoituslaskelma...32 Tunnusluvut...33 Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet...34 Tunnuslukujen laskentakaavat... 35 Liitetiedot...36 Voitonjako ja tilintarkastus...43 Organisaatio 44-49 Henkilöstö...44 Corporate Governance... 45 Yhtiön hallitus ja johto...46 Tietoja osakkeenomistajille...48 Yhteystiedot...49 2 Sponda Oyj on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa ja vuokraa korkealuokkaisia toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä pääkaupunkiseudun parhailla liikepaikoilla Spondan kiinteistöpääoman markkina-arvo on 1,2 mrd. euroa ja vuokrattava pinta-ala on noin 834000 m 2 Henkilökunnan määrä vuoden 2002 lopussa oli 52 Sponda on Helsingin Pörssin suurin kiinteistösijoitusyhtiö Spondan osakkeiden markkina-arvo 31.12.2002 oli 437 milj. euroa Konsernin tunnusluvut 2002 2001 Osakekohtainen oma pääoma, e 6,81 6,12 Osakekohtainen varallisuus, e 8,73 9,06 Tulos/osake, e 0,97 0,39 Sijoitetun pääoman tuotto, % 12,4 6,7 P/E luku 5,6 12,0 Omavaraisuusaste, % 53 42 Nettovelkaantumisaste, % 83 135 Osinko, e *) 0,90 0,30 Osinko tuloksesta, % *) 92,8 76,6 Efektiivinen osinko, % *) 16,5 6,4 Osakekannan markkina-arvo, milj. e 437 380 * Hallituksen esitys
Sponda-konsernin vuoden 2002 tulos oli erinomainen, 78,8 (31,8) milj. euroa. Vuokratuotoista muodostuva liikevaihto oli 100,7 (122,2) milj. euroa. Liikevoitto oli 125,3 (77,7) milj. euroa ja siihen sisältyi Kauppakeskus Itäkeskuksesta saatu 67 milj. euron myyntivoitto. Kauppakeskus Itäkeskuksen myynti mahdollistaa tänä vuonna 0,90 euron osingon. Spondan kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 31.12.2002 yhtiön arvion mukaan 1,18 miljardia euroa (1,42). Tilojen taloudellinen vuokrausaste oli 90,3 %. Sponda arvioi toimitilojen vuokrausmarkkinoiden ja vuokraustoiminnan tuloksen vuonna 2003 säilyvän vuoden 2002 tasolla. Sponda keskittyy strategiansa mukaisesti suurten kiinteistökokonaisuuksien kehittämiseen ja niiden realisoimiseen. Tärkein kehityskohde on City-Center (Makkaratalo), jonka Sponda uudistaa noin 52 600 neliön liike- ja toimistokeskukseksi. Nettovuokratuotot liiketoiminta-aluettain 2002 k m l p 21.1.2002 28.6.2002 20.9.2002 k Kantakaupunki 51 % l Logistiikkakiinteistöt 19 % p Pääkaupunkiseutu 18 % m Muut 12 % Tärkeimmät tapahtumat 2002 Sponda myi Kauppakeskus Itäkeskuksen hollantilaiselle kiinteistösijoitusyhtiö Wereldhavelle 317 milj. eurolla. Kauppaa pidetään tärkeänä kiinteistösijoitusalan kansainvälistymisen kannalta. Sponda osti Sammolta Helsingistä kaksi toimistokiinteistöä 79,5 milj. eurolla: Kaupintie 3 54800 m 2 Fabianinkatu 23 5100 m 2 Sponda jätti City-Centeriä (Makkaratalo) koskevan asemakaavan muutosehdotuksen. Kaavamuutos liittyy Keskuskadun ja sen ympäristön kehittämiseen. City-Centeristä luodaan toimisto- ja liikekeskus ja Helsingin keskustan kohtauspaikka. Hakemus jätettiin samanaikaisesti Stockmannin tavaratalon uudistamista koskevan hakemuksen kanssa. Projektin arvioitu valmistumisaika on vuosi 2007 ja rakentamiskustannukset noin 100 milj. euroa. 1
Sponda teki vuonna 2002 erinomaisen tuloksen, mikä johtui suurelta osalta Kauppakeskus Itäkeskuksen myynnistä hollantilaiselle kiinteistösijoitusyhtiö Wereldhave N.V.:lle. Tänä vuonna osakkeenomistajat saavat nauttia Itäkeskuksen menestystarinan hedelmistä poikkeuksellisen suuren osingon muodossa. Kehitystyön tuloksena Kauppakeskus Itäkeskus oli valmis realisoitavaksi ja myyminen vapautti pääomaa uusien kokonaisuuksien suunnitteluun ja toteutukseen. Toimitusjohtajan katsaus 2 Vuosi 2002 oli Spondassa strategisen uudelleen ajattelun aikaa. Toiminnan painopistettä siirrettiin kiinteistöjen seinistä asiakkaaseen ja tiloissa tapahtuvaan toimintaan. Aktiivisemmalla otteella varmistetaan, että asiakaslähtöisyys saa Spondassa uuden sisällön. Myötäeläminen asiakkaan kanssa ja tarpeiden tunteminen ja ennakointi takaavat meille liikesuhteen pitemmän elinkaaren ja maksukykyiset ja tyytyväiset asiakkaat. Suuret kiinteistökokonaisuudet kuten esimerkiksi City-Center antavat asiakkaillemme ja Spondalle paremmat mahdollisuudet yhteistyön kehittämiseen. Kiinteistökohtaiset ratkaisut voidaan tehdä nopeasti ja itsenäisesti eikä tarvita monen omistajan konsensusta. Tämä koituu myös asiakkaan eduksi. Suuruudesta on samoin hyötyä neuvoteltaessa yhteistyökumppanien kanssa. Kiinteistöliiketoiminta ydinbisnes Ydinbisneksemme on kiinteistöliiketoiminta. Näenkin alan ongelmana sen, ettei kiinteistöjen vuokrausta ja omistamista pidetä liiketoimintana, vaan passiivisena sijoitustoimintana. Tästä on seurannut alan arvostuksen heikkeneminen, eikä osata olla ylpeitä siitä, että toimintamme on kannattavaa. Meidän täytyy voida arvostaa sitä, että teemme kiinteistöjen vuokrauksella rahaa. Tästä hyötyvät myös omistajamme. Haluamme tehdä tulosta emmekä halua olla kasvottomia, passiivisia kiinteistösijoittajia. Kehitämme tuotteitamme ja haluamme saada niistä oikean hinnan. Spondan tapa toimia Spondassa on viime vuoden aikana viety läpi mittava toimintatapojen arviointi ja määritys. Tavoitteena on tehdä tapamme toimia tunnetuksi. Oma henkilökuntamme kokonaisuudessaan oli hankkeessa mukana ja lisäksi asiakkaita ja yhteistyökumppaneita haastateltiin. Projekti käynnistyi, kun Sponda oli yritysostojen ja investointien ansiosta laajentunut. Henkilökuntamme oli muutamassa vuodessa kaksinkertaistunut ja Spondan ulkoinen ja sisäinen kuva oli etäinen ja hahmottumaton. Havaitsimme, että päivittäisessä toiminnassa epäselvät ja kirjavat käytännöt aiheuttivat epätietoisuutta asiakkaiden keskuudessa. Halusimme selkeyttää Spondan tavan toimia. Prosesseja mietittiin yhdessä ja henkilöstötiimit työstivät eri asiakokonaisuuksia. Saimme määritettyä työmenetelmät ja karsittua päällekkäisyyksiä. Haluan kiittää henkilökuntaamme, joka sitoutui hankkeeseen ja muiden työtehtäviensä ohella panosti kuukausia kestäneeseen projektiin kiitettävällä tavalla. Mittava työ on valmis kaikkien spondalaisten työkaluksi. 2
002 Suuret kiinteistökokonaisuudet kehityskohteina Spondan suurista kiinteistökokonaisuuksista City-Center on tällä hetkellä tärkein kehityskohde. City-Centerin uudistaminen ja Keskuskadun muuttaminen kävelykaduksi yhteistyössä Helsingin kaupungin ja Stockmannin kanssa on konkreettinen panostus Helsingin ydinkeskustan elävöittämiseen. Sponda omistaa muitakin suuria kokonaisuuksia, kuten Unioninkadun ja Fabianinkadun välisen korttelin Eteläesplanadin reunaa lukuun ottamatta. Viime kesänä kokonaisuutta täydennettiin ostamalla Fabianinkatu 23:n toimistotalo, jonne Spondan pääkonttori muuttaa toukokuussa 2003. Suuret kokonaisuudet tuovat niin sanotun suuruuden ekonomian etuja asiakkaillemme ja meille. Olemme hyvässä neuvotteluasemassa, kun etsimme yhteistyökumppaneita ja sijoittajia. Hyvät ihmiset hakeutuvat meille töihin. Voimme suunnitella uusia toimintamalleja, jotka parantavat kannattavuutta. Etsimme jatkuvasti uusia uria, joiden avulla voimme ansaita enemmän. Tulevaisuudennäkymät Kiinteistöalan tulee kehittyä aidoksi, kannattavaksi liiketoiminnaksi. Mielestäni ala alkaa olla kypsä uusille ratkaisuille, jotka parantavat passiivisen omistamisen tuottoja. Tämä vaatii uutta ajattelua. Näen tärkeimpänä tulevana tehtävänämme asiakkuusajattelun läpiviennin ja suurten kiinteistökokonaisuuksien kehittämisen. Asiakaslähtöisyys on syntynyt tarpeesta eikä ole tyhjä sana, sillä asiakas ja Sponda menestyvät yhdessä. Tulemme entistä enemmän keskittymään ydinliiketoimintaamme ja yhdessä asiakkaan kanssa kehittämään toimintatapoja, joista me kaikki hyödymme. Spondalla on merkittävä rooli kiinteistöliiketoiminnan kehityskentässä ja uskon, että pysymme myös tulevaisuudessa eturivissä. Haluan kiittää osakkeenomistajiamme ja yhteistyökumppaneitamme luottamuksesta yritystä kohtaan, ja henkilökuntaamme erinomaisesta työpanoksesta kuluneen vuoden aikana. Kari Kolu Kari Kolu: Kiitän spondalaisia erinomaisesti tehdystä työstä. Vuosi 2002 oli vaativa, sillä panostimme oman toimintamme selkeyttämiseen ja prosessien kehittämiseen. Haluamme, että Spondan tapa toimia tulee tutuksi asiakkaillemme, osakkeenomistajillemme ja yhteistyökumppaneillemme. Meillä on vielä paljon tekemistä, mutta olen vakuuttunut siitä, että pystymme saavuttamaan asetetut tavoitteet. Jokaisen spondalaisen työpanos on tärkeä, sillä siitä riippuu yhtiömme menestys. 3
Toimintaympäristö Kiinteistö- ja rakennusala muodostavat klusterin, jossa työskentelee noin puoli miljoonaa ihmistä. Alan työllistävä merkitys on suuri. Määrätietoinen toiminta alan järjestöissä tähtää alalla toimivien yritysten antamien tietojen yhdenmukaistamiseen ja läpinäkyvyyteen. Useat tutkimus- ja kehitysprojektit, kuten esimerkiksi kiinteistövarallisuuden arvopaperistaminen ja vuokrauskäytäntöjen kehittäminen tehostavat toimintaa. Suomen talouden kasvuarviota vuodelle 2003 on alennettu. Vaikka vienti on lisääntynyt, ETLA on alentanut BKT:n kasvuennustetta 2,7 %:iin. Euroopan keskuspankki laski ohjaus korkoaan joulukuussa 2002, ja se on nyt 2,75 %. Inflaation odotetaan asettuvan 1,9 %:iin. Työttömyys on lievässä nousussa ja on tänä vuonna 9,3 %. Teollisuus- ja toimistorakentamisen määrän lasku jatkuu vuonna 2003 eikä käännettä kasvuun ole näkyvissä aivan lähiaikoina. Vapaata toimitilaa runsaasti pääkaupunkiseudulla Catella Kiinteistökonsultointi Oy:n mukaan vapaiden toimitilojen määrä on tasaisesti noussut koko viime vuoden ajan. Kevään 2003 markkinakatsauksen mukaan pääkaupunkiseudun kaikkien toimitilojen vajaakäyttöaste yhteensä on yli 3 %. Liiketilojen kohdalla tilanne on parempi. Helsingin keskustassa liiketilojen kysyntä on hyvä vajaakäyttöasteen ollessa alle 1 % ja hintatason pysytellessä suunnilleen samana. Koko pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste lähentelee Catellan mukaan 6 % ja liiketilojen vajaakäyttöaste on alle 2 %. Logistiikkatilojen kysyntä on jatkunut tasaisena ja vajaakäyttöaste on edelleen hieman alle 2 %. Teollisuus- ja toimistorakentamisen määrä on vuonna 2003 erittäin vähäinen. Spekulatiivista rakentamista ei juuri ole, ja uusiin kohteisiin edellytetään noin 80 %:n ennakkovuokrausastetta. Toimitilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla, % Vuokrataso pääkaupunkiseudulla, e/m 2 /kk 12 10 8 6 4 2 1200 1000 800 600 400 200 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 0 Toimistotilat Teollisuus- ja varastotilat Liiketilat 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 0 Toimistotilat Teollisuus- ja varastotilat Liiketilat 4 Lähde: Catella Kiinteistökonsultointi kevät / 2003
Helsingin keskustan vetovoiman lisääminen Spondan City-Center uudistetaan lähivuosien aikana, ja se tulee osaltaan lisäämään Helsingin keskustan kaupallista vetovoimaa ja vahvistamaan monipuolista tarjontaa. Helsingin elinkeinoneuvottelukunnan tilaama raportti on selvittänyt Helsingin keskustan kaupallista rakennetta. Raportin mukaan on kaupalliselta kannalta tärkeää, että ydinkeskusta on rakenteeltaan tiivis. Tiivistäminen vauhdittuu, kun huoltotunneli Aleksanterinkadun alle valmistuu. Myös toteutettavat kävelykeskustan laajennukset tiivistävät keskustaa ja parantavat alueen vetovoimaa. Erityisen vahva asema Helsingin keskustalla on erikoiskaupan ja tavaratalojen erikoistavarakaupan myynnissä. Helsingin keskustan osuus on noin puolet pääkaupunkiseudun myyntivolyymista. Sähköiset apuvälineet reaaliajassa Sponda on reagoinut muuttuvaan ympäristöön ja on voimakkaasti panostanut sekä sähköiseen tiedonvälitykseen että markkinointiin. Asiakkaan ja Spondan välistä interaktiivista yhteydenpitoa varten on asteittain otettu käyttöön extranet-työkalu, Spondanet, jossa vuokralainen, huoltoyhtiö ja kiinteistön omistaja hyödyntävät yhteistä, internet-selaimen kautta käytettävää palvelua. Spondanet nopeuttaa eri osapuolten välistä tiedonkulkua ja toimeksiantojen seurantaa. Vapaiden tilojen markkinointia on kehitetty hyödyntämällä reaali aikaisen kiinteistörekisterin ominaisuuksia. Vuokrattavat tilat on yhdistetty Spondan omien kotisivujen lisäksi Kauppalehden Dime-palveluun. Asiakkaan mahdollisuus löytää sopiva tila Spondan tarjonnasta on nopeutunut ja tehostunut. Sponda mukana kiinteistövarallisuuden arvopaperis tamisessa Sponda haluaa edistää kiinteistövarallisuuden arvopaperistamista ja on yhtenä rahoittajana Kiinteistötalouden Instituutin (KTI) kehityshankkeessa. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden toimintaa ja arvopaperistamista halutaan tehostaa. Tällä pyritään edistämään likviditeetin paranemista ja uusien sijoittajien saamista kiinteistömarkkinoille. Informaation tason toivotaan nousevan ja kiinteistömarkkinoiden aktiivisuuden kasvavan. EPRA Eurooppa *), Sponda ja HEX (kokonaistuotto) 1500 1400 1300 1200 * ) EPRA (European Public Real Estate Association) -indeksi mittaa 75 eurooppalaisen listatun kiinteistösijoitusyhtiön kokonaistuoton kehitystä. Yhtiöt otetaan EPRA-indeksiin niiden painotetulla markkina-arvolla viimeisen noteeratun hinnan perusteella asianomaisissa eurooppalaisissa pörsseissä. Indeksi perustuu 1 000 indeksipisteeseen 1.1.2002. 1100 1000 900 800 700 600 1.1.2002 1.2.2002 1.3.2002 1.4.2002 1.5.2002 1.6.2002 1.7.2002 1.8.2002 1.9.2002 1.10.2002 1.11.2002 1.12.2002 1.1.2003 1.2.2003 500 Sponda HEX-indeksit EPRA Eurooppa Lähde: European Public Real Estate Association (EPRA) 5
Sponda Oyj 2002 2001 Taloudellinen vuokrausaste, % 90,3 93,5 Vuokrattava pinta-ala, m 2 831 950 893 668 Nettovuokratuotto, Me 74,9 94,4 Kirjanpitoarvo, Me 1 028,8 1 181,2 Vuotuinen vuokratuotto kirjanpitoarvolle, % 7,4 8,0 Sponda on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka kiinteistöpääoman arvioitu markkinaarvo vuoden 2002 lopussa oli 1,2 mrd euroa. Sponda omistaa ja vuokraa toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä pääkaupunkiseudulla, mistä 90 % Spondan nettovuokratuotosta tulee. Kiinteistöistä saatava nettovuokratuotto kirjanpitoarvolle oli vuoden lopussa 7,4 % ja kiinteistöjen kirjanpitoarvo oli 1,0 mrd euroa. Spondan kiinteistöt on jaettu 3 liiketoiminta-alueeseen, jotka ovat Helsingin kantakaupunki, Pääkaupunkiseutu ja Logistiikkakiinteistöt. Kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on 834000 m 2, josta kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan toimistoja on 374 000 m 2 (44,9 %), liiketiloja 15000 m 2 (1,8 %), hotelleja 21000 m 2 (2,6 %) ja logistiikkakiinteistöjä 243 000 m 2 (29,2%). Kohta Muut, 180 000 m 2 (21,5%), sisältää erilaisia kohteita muualla Suomessa. Sponda omistaa yhteensä 90 kohdetta. Vuoden lopussa yhtiöllä oli rakennusoikeutta maa-alueisiin 74 000 m 2. Spondan kiinteistösalkussa on myös suuria kokonaisuuksia, jollaisia ovat City- Center, Unioninkadun-Fabianinkadun kortteli, Upseerinkatu Perkkaalla ja Honkatalon logistiikkakeskittymä Hakkilassa. Niiden koko on huomattavan suuri ja niiden toimintaa ohjaamaan voidaan rakentaa oma identiteetti ja toiminta-ajatus. Spondan maantieteellinen toiminta-alue on pääkaupunkiseutu kokonaisuudessaan. Taloudellinen vuokrausaste 31.12.2002 Kiinteistön tyyppi % Liiketoiminta-alue % Toimisto 88,1 Helsingin kantakaupunki 91,9 Liiketila 97,8 Pääkaupunkiseutu 83,6 Hotelli 100,0 Logistiikka 92,1 Logistiikka 92,1 Muut 94,7 Muut 94,7 Keskiarvo 90,3 Keskiarvo 90,3 Kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan. Kiinteistöpääoman muutosten vaikutus bruttokatteeseen 2002 Me Myydyt kiint. Ostetut kiint. Vuokratuotot 2,2 3,2 Ylläpitokulut 0,7 0,5 Poistot 0,1 1,0 Bruttokate 1,4 1,7 6
2002 Spondan strategia on kehittää aktiivisesti kiinteistöjään ja niiden vuokraustoimintaa pääkaupunkiseudulla. Sponda muovaa kiinteistöjensä ja asiakasyritystensä toimintaympäristöjä sellaisiksi, että ne tarjoavat parhaat mahdolliset edellytykset Spondan asiakkaan liiketoiminnan menestykselle Sponda kehittää kiinteistökokonaisuuksia ja niiden hallintoa siten, että niistä muodostuu sijoittajia kiinnostavia ostokohteita Vuokrattava pinta-ala 31.12.2002 Liiketoiminta-alueittain Spondalaisten osaamisalueita ovat asiakkaan toimintaympäristön edellytysten ymmärtäminen ja innovatiivinen sijoitustoiminta p l k m k p l m Pinta-ala, m 2 % Helsingin kantakaupunki 235 825 28,4 Pääkaupunkiseutu 173 411 20,8 Logistiikka 243 035 29,2 Muut 179 679 21,6 Yhteensä 831 950 100,0 Todellisen vuokrattavan pinta-alan mukaan. Vuokrattava pinta-ala 31.12.2002 Kiinteistötyyppien mukaan Muut 21,5 % Logistiikka 29,2 % Hotelli 2,6 % Toimisto 44,9 % Liiketila 1,8 % Pinta-ala, m 2 % Toimisto 373660 44,9 Liiketila 14791 1,8 Hotelli 20785 2,6 Logistiikka 243035 29,2 Muut 179679 21,5 Yhteensä 831950 100,0 Kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan. 7
Sponda Oyj Spondan liiketoiminnan tavoitteet ovat asiakaslähtöisyys ja omistamiemme suurten kiinteistökokonaisuuksien identiteetin vahvistaminen. Asiakas ja Sponda menestyvät yhdessä ja tavoitteemme on, että tyytyväiset ihmiset työskentelevät ja asioivat omistamissamme toimitiloissa. Kiinteistöalan tulee kehittyä aidoksi, kannattavaksi liiketoiminnaksi. 1991 1992 1997 1998 1998 1999 2000 Sponda Oyj:n historia Suomen Pankki perusti Spondan 19.9.1991 pankkikriisin yhteydessä ja SKOP:n sijoituskiinteistöt ja osakesalkku siirrettiin Spondalle. Kiinteistöpääoman arvo oli 437 milj. euroa (2,6 mrd mk) ja huomattavin kohde oli Kauppakeskus Itäkeskus. Kauppakeskus Itäkeskuksen 1. laajennus, joka käsitti lasikattoisen, lähes puoli kilometriä pitkän bulevardin, valmistui ja Itäkeskuksesta tuli Pohjoismaiden suurin kauppakeskus. Sponda selkeytti strategiaansa ja myi 1,2 mrd euron (7 mrd mk) osakesalkun. Spondasta tuli puhdas kiinteistösijoitusyhtiö. Sponda Oyj listautui Helsingin Pörssiin ja osakemyynti alkoi 1.6. Sponda jatkoi kiinteistöomaisuutensa keskittämistä pääkaupunkiseudulle. Leonialta (nyk. Sampo) ostettiin kiinteistöjä 252 milj. eurolla (1,5 mrd mk), ml. Makkaratalo ja Unioninkadun kiinteistökokonaisuus. Kauppakeskus Itäkeskuksen 2. laajennusosan rakennustyöt alkoivat. Laajennus käsitti 8 500 m 2 liiketiloja ja noin 500 pysäköintipaikkaa. Sponda osti logistiikkakiinteistöihin erikoistuneen pörssiyhtiön Castrum Oyj:n. Kauppa käsitti noin 60 kiinteistöä. Castrum fuusioitiin Spondaan vuoden 2002 lopussa. 2001 Kauppakeskus Itäkeskuksen laajennus avattiin yleisölle lokakuussa. Kauppakeskus kasvoi noin 10 hehtaarin suuruiseksi. 8
1991 Vuokratuotot 100,7 51,3 19,2 19,2 11,0 Spondan kiinteistöt yhteensä 1.1. 31.12.2002, Me Yhteensä k p l Helsingin kantakaupunki Pääkaupunkiseutu Logistiikkakiinteistöt Ylläpitokulut 25,8 12,7 5,6 5,2 2,3 Nettovuokratuotot 74,9 38,6 13,6 14,0 8,7 Kiinteistöjen kirjanpitoarvo 31.12.2001 1 181,2 584,3 365,4 148,1 83,4 Investoinnit 2002 94,4 19,2 67,6 4,2 3,4 Myynnit 2002 231,0 0,0 221,0 0,0 10,0 Poistot 15,8 8,1 3,0 3,1 1,6 m Muut Kirjanpitoarvo 31.12.2002 1 028,8 595,4 209,0 149,2 75,2 Vuotuinen vuokratuotto / kirjanpitoarvo 31.12.2002 7,4 % 6,5 % 7,4 % 9,4 % 11,0 % Kiinteistöjen markkina-arvo 31.12.2002 1 182,9 671,1 242,6 177,4 91,8 Uushankinnat 81,6 13,0 66,5 0,5 1,6 Rakentaminen 4,3 3,4 0,1 0,0 0,8 Kunnossapito 7,5 1,9 1,0 3,7 0,9 Vuokralaisparannukset 1,0 0,9 0,0 0,0 0,1 Investoinnit 94,4 19,2 67,6 4,2 3,4 Kunnossapito (aktiivat) 7,5 1,9 1,0 3,7 0,9 Kunnossapito (tuloslaskelma) 5,5 3,1 1,2 0,9 0,3 Yhteensä 13,0 5,0 2,2 4,6 1,2 Vuokralaisparannukset (aktiivat) 1,0 0,9 0,0 0,0 0,1 Vuokralaisparannukset (tuloslaskelma) 1,7 1,0 0,3 0,2 0,2 Yhteensä 2,7 1,9 0,3 0,2 0,3 9
1890 Spondan asiakkaat Bulevardi 1 Mannerheimintien ja Bulevardin kulmassa on yksi Theodor Höijerin suunnittelemista taloista. Bulevardin kulmatalo valmistui vuonna 1890. Kiinteistön päävuokralainen on Silja Line. Hallinnollisesti Bulevardi 1 ja Mannerheimintie 2 kuuluvat samaan kiinteistöyhtiöön, ja Sponda omistaa myös viereiset Mannerheimintie 4:n ja 6:n kiinteistöt. Sponda omistaa 832 000 m 2 vuokrattavaa toimitilaa. Asiakkaita on yli 600, sopimuksia reilut 1 000 kappaletta ja sopimuskanta oli vuoden lopussa noin 390 milj. euroa. Spondan vuokrasopimuskannasta erääntyy vuositasolla 10 15%. Spondan kiinteistöt on luokiteltu pääkäyttötarkoituksen mukaan toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöiksi. Asiakaslähtöisyys ja suuret kokonaisuudet Spondassa asiakaslähtöisyyden ja suurten kokonaisuuksien kehittäminen ovat toiminnan painopisteitä, jotka tukevat toinen toistaan. Isot kohteet tuovat suuruuden ekonomian etuja asiakkaillemme ja meille. Omistaessamme kiinteistökokonaisuuden yksin voimme itsenäisesti tehdä päätöksiä, jotka hyödyttävät asiakasta ja meitä. Asiakaslähtöisyys, mikä Spondassa merkitsee asiakkaan tarpeiden tuntemista ja ennakointia, takaa liikesuhteen pitemmän elinkaaren ja maksukykyiset ja tyytyväiset asiakkaat. Spondan 10 suurinta asiakasta vastaavat noin 42 %:a vuokratuloista. Kaupan ja keskusliikkeiden osuus tästä on lähes 20 %, ja mukana ovat mm. Kesko, Stockmann, Sokos ja Elanto. Pankit ja vakuutusyhtiöt vastaavat noin 14 %:a tuloista ja suurin niistä on Sampo. Suurasiakkaita ovat myös Patentti- ja rekisterihallitus, TietoEnator ja Posti. Vuokrasopimusten erääntyminen, Sponda Oyj, % 30 25 20 15 10 5 Suurimmat vuokralaiset % vuokratuotosta Sampo 11,97 Kesko 9,09 Patentti- ja rekisterihallitus 3,88 HOK Liiketoiminta 3,74 TietoEnator 3,25 Suomen Posti 2,68 Elanto 2,43 Nordea 2,27 Alko 1,53 Silja Line 1,24 Toist. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-0 42,08 10
Vuokrasopimukset ja vuokralaisten lukumäärät 2002 2001 Vuokrasopimuksia 1 049 1 452 Vuokralaisia 623 828 Kiinteistökohtaiset asiakaskokoukset Spondan ja asiakkaiden välistä kommunikaatiota pyritään parantamaan asiakaskokouksilla, joita suunnitellaan pidettäviksi kahdesti vuodessa. Niiden saama vastaanotto on ollut yksinomaan myönteinen. Niissä asiakkaat, yhteistyökumppanit, kuten huoltoliikkeet, ja Spondan kiinteistöpäällikkö tapaavat toisensa vapaamuotoisesti. Tarkoituksena on päästä yhdessä keskustelemaan kiinteistöä koskevista asioista kuten alueen markkinanäkymistä, tulevista kiinteistön korjauksista, kaupungin toimenpiteistä ja erilaisista palveluista. Yhteistyökumppanit saavat suoraa palautetta asiakkailta, jotka pystyvät vaikuttamaan oman toimitilansa olosuhteisiin. Spondanet ja muut sähköiset apuvälineet tulevat tutuiksi ja niiden käyttö yleistyy. Sponda palvelee asiakkaitaan tilanetsinnässä reaaliajassa. Internetsivuilla olevat vapaat tilat päivittyvät Haltia-kiinteistörekisteristä päivittäin automaattisesti ja siirtyvät Kauppalehden Dime-markkinapaikkaan. Kiinteistöpäällikkö avainasemassa Spondan kiinteistöpäälliköt vastaavat kokonaisvaltaisesti kohteistaan, jolloin asiakas voi hoitaa kaikki toimitilaansa koskevat asiat yhden henkilön kanssa Projektipäällikkö Mika Kokkonen (kuvassa vasemmalla) on vuokrausneuvottelun alusta alkaen. Haluamme vaikuttaa asiakkaan menesasioissa Helsingissä. Siljalla on yhteyshenkilö Siljan kiinteistötykseen luomalla toimintaympäristöjä, joissa tyytyväitien kulmassa yhteensä 3500 m 2 Bulevardin ja Mannerheiminset ihmiset työskentelevät ja tilaa, missä työskentelee noin 150 henkilöä. asioivat. Sponda tutkii asiakastyytyväisyyttä vuosittain Siljan Helsingin toimistolla on ollut nämä tilat vuodesta 1991. ja saa arvokasta palautetta Tilat sopivat meille, ja ne ovatkin ylitehokkaassa käytössä. Työs- toimintansa kehittämiseen. Spondan kiinteistöpäällikön kentelemme neljässä kerroksessa, toiminnalle on ominaista lupausten pitäminen, ammatmintie 2:ssa on lippumyymälä. ja lisäksi katutasossa Mannerhei- Yhteistyö kiinteistöpäälliköiden titaito ja rehellisyys. kanssa on pelannut hyvin. Näen hyvänä uudistuksena asiakaskokoukset, joissa asiakas, Sponda ja yhteistyökumppanit voivat vaihtaa ajatuksia ja ideoita, kertoo Mika Kokkonen. Siljan Helsingin lippumyymälässä on 10 työpistettä ja neliöitä noin 190. Päivittäin myymälässä asioi 200 500 asiakasta sesongista riippuen. 11
1940 Helsingin kantakaupunki Bensowin kauppahuone rakennutti Hauki-kortteliin kuuluvan Eteläesplanadi 22:n vuonna 1940 ja se on arkkitehti Uno Ullbergin myöhäinen työ. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on lähes 9000 neliötä. Asiakkaina on asianajotoimisto, mainostoimisto, ravintoloita ja erilaisia liikkeitä. Liiketalon sisäpihaa koristaa suihkulähde merenneitoveistoksineen (1941). Siromuotoinen veistos on Viktor Janssonin käsialaa ja mallina toimi taiteilijan tytär Tove Jansson. Spondan liiketoiminta-alue Kantakaupunki käsittää yhteensä 24 kiinteistöä, joista 13 sijaitsee ydinkeskustassa. Kantakaupungin osuus Spondan kiinteistöpääoman nettovuokratuotoista oli 51,5 % ja vuokrattavien neliöiden määrä oli 28,4 % Spondan vuokrattavista neliöistä. Sponda lisäsi omistustaan Unioninkadun-Fabianinkadun korttelissa Sponda osti kesällä Fabianinkatu 23:n toimistotalon, joka on samassa korttelissa kuin Spondan jo omistamat Unioninkatu 20, 22 ja 24. Spondan pääkonttori muuttaa Fabianinkadulle keväällä 2003, ja tarkoituksena on soveltaa omissa tiloissa uudenlaista palvelukonseptia. Sponda omistaa Kaartinkaupungissa yli 43000 neliötä toimistotilaa yhtenä kokonaisuutena. Alueen palvelutarjontaa ja sen kehittämismahdollisuuksia tutkitaan. Perusparannukset ja kunnossapito Unioninkadun ja Fabianinkadun kiinteään yhteyteen kuuluu myös Unioninkatu 18:n toimistotalo, jonka perusparannus alkaa kesällä 2003. 4 300 neliön kiinteistön talotekniikka uusitaan kokonaan. Kiinteistöön tulee muun muassa hajautettu Helsingin kantakaupungin osuus pääliiketoiminta-alueiden vuokrattavista neliöistä, % Helsingin kantakaupungin vuokrasopimusten erääntyminen, % 25 28,4% 20 15 10 5 0 Toist. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-12
k 2002 2001 Taloudellinen vuokrausaste, % 91,9 97,1 Vuokrattava pinta-ala, m 2 235 825 232 169 Nettovuokratuotto, Me 38,6 40,6 Kirjanpitoarvo, Me 595,4 584,3 Vuotuinen vuokratuotto kirjanpitoarvolle, % 6,5 6,9 ilmanvaihtojärjestelmä, jossa on kerroskohtaiset sisäilmansäädöt. Julkisivut ja sisäpinnat uusitaan, samoin vesi- ja viemärijohdot. Rakennus valmistuu talvella 2004. Spondan osaomistuskiinteistön Lönnrotinkatu 13:n perusparannus valmistui viime vuoden lopulla. Rakennuksen talotekniikka ja vesi- ja viemäröintijohdot uusittiin. Kustannukset olivat noin 3 milj. euroa. Kaivokatu 12:ssa sijaitsevan Armas Lindgrenin suunnitteleman graniittilinnan kaavamuutoshakemus jätettiin joulukuussa ja sen arvellaan astuvan voimaan vuodesta 2004. Ullakolle tulee toimistotiloja, kellarikerrokseen rakennetaan liiketiloja ja kiinteistön huolto reitit järjestetään uudelleen. Lisää liiketiloja tarvitaan noin 2 100 neliötä. Kellaritiloihin tehdään uudet sisäänkäynnit Kaivo kadun ja Forumin puolelta. Theodor Höijerin vuonna 1890 suunnitteleman Bulevardi 1:n julkisivu uusittiin viime vuoden aikana. Vaativan entisöintiprojektin kustannukset olivat noin 300 000 euroa. Erottajan alueelle 450 uutta pysäköintipaikkaa Ydinkeskustan paikoituskapasiteetti kasvaa 450 pysäköintipaikalla, kun uusi pysäköintilaitos valmistuu Erottajalle. Mukana ovat alueen kiinteistönomistajat ja hankkeen kustannusarvio on noin 14 milj. euroa. Sponda on projektissa mukana suurimmalla panostuksella ja omistaa laitoksesta 150 paikkaa. Pysäköintilaitosta tulee hoitamaan ulkopuolinen operaattori. Uudet pysäköintipaikat palvelevat sekä kiinteistönomistajia että alueen asiakkaita. Yritysten asioita hoitavien asianajotoimistojen on tapana sijaita ydinkeskustassa. Se on kansainvälinen tapa ja eräänlainen uskottavuuskysymys, perustelee laamanni Pekka Merilampi (kuvassa vasemmalla) Asianajotoimisto Merilampi Marttila Laitasalo Oy:stä. Yhtiö on toiminut Hauki-kiinteistössä Eteläesplanadi 22:ssa vuodesta 1997 ja käytössä on yli 1 100 neliötä kahdessa kerroksessa. Henkilöstöä on 30. Yhtiö on Suomen 10 suurimman asianajotoimiston joukossa ja asiakaskunta koostuu maamme johtavista yrityksistä. Tilat sopivat meille erinomaisesti. Aikaisemmin olimme 5. kerroksessa, mutta tarvitsimme lisää tilaa, jota löytyikin kerrosta alempaa. Tärkeintä meille oli, että kaksi kerrosta voitiin yhdistää ja saimme riittävät kokoustilat, sanoo Merilampi ja kertoo olevansa tyytyväinen Spondan toimintaan. 13
1988 Pääkaupunkiseutu Upseerinkatu 1 3 on yksi Spondan mittavista kiinteistökokonaisuuksista, joille rakennetaan omaa identiteettiä. Toimistokiinteistö on noin 15 vuotta vanha, ja se vapautui vuonna 2001 Nokian käytöstä. Kohteen uudelleenmarkkinointi on lähtenyt tyydyttävästi käyntiin, ja kuluvan vuoden aikana tehtävä saneeraus tulee parantamaan sen vuokrattavuutta. Sijainti Perkkaalla Leppävaaran aseman välittömässä läheisyydessä on erinomainen. Leppävaara on yksi Espoon kasvukeskuksista ja moninaiset liikenneyhteydet lisäävät alueen vetovoimaa. Spondan liiketoiminta-alue Pääkaupunkiseutu käsittää 22 toimisto- ja liikekiinteistöä Espoon High Tech -alueella, Vantaan Aviapoliksessa ja Helsingin esikaupunkialueella. Pääkaupunkiseudun osuus Spondan kiinteistöpääoman nettovuokratuotoista oli 18,2 % ja vuokrattavien neliöiden määrä oli 20,8 % Spondan vuokratta vista neliöistä. Uudishankkeet Sponda omistaa Espoossa 16200 neliötä ja Vantaalla 57500 neliötä kaavoitettuja tontteja, joilla on rakennuslupa, mutta rakentamispäätöstä ei taloudellisen kehityksen hidastuessa ole tehty. Tapiolassa Pohjantien tontille on hyväksytty toimistotalon rakennuslupa. Leppävaarassa sijaitsevan Komentajakatu 3:n voimassa oleva asemakaava mahdollistaa tontille 11600 m 2 :n toimistotalon rakentamisen. Sponda on osakkaana Tapiolan Alueen Kehitys Oy:ssä. Kesäkeliprojekti, jossa Tapiolan liikekeskustan jalankulkualueet lämmitetään kaukolämmöllä, toteu- Pääkaupunkiseudun osuus pääliiketoiminta-alueiden vuokrattavista neliöistä, % Pääkaupunkiseudun vuokrasopimusten erääntyminen, % 20,8% 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Toist. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-14
p 2002 2001 Taloudellinen vuokrausaste, % 83,6 70,5 Vuokrattava pinta-ala, m 2 173 411 103 104 Nettovuokratuotto, Me 13,6 10,6 Kirjanpitoarvo, Me 209,0 130,6 Vuotuinen vuokratuotto kirjanpitoarvolle, % 7,4 8,1 tettiin yhteistyössä Espoon kaupungin ja Tapiolan kiinteistöomistajien kanssa. Vantaan Aviapoliksen alueella sijaitsevien tonttien Sirius I:n ja Sirius II:n rakennusoikeus mahdollistaa yhteensä lähes 30000 m 2 :n suuruisten toimistotalojen rakentamisen. Kaupintien 55 000 neliön kiinteistökokonaisuus täysin vuokrattu Kesäkuussa 2002 ostettu 55000 neliön kiinteistökokonaisuus Kaupintiellä on kokonaisuudessaan vuokrattu Sampo Pankki Oyj:lle 15 vuodeksi. Kokonaisuuteen kuuluu neljä toimistorakennusta ja erillinen pysäköintitalo. Upseerinkatu 1 3:n asiakkaat ja perusparannukset Espoon Perkkaalla sijaitseva Upseerinkatu 1 3 on yksi Spondan mittavista kiinteistökokonaisuuksista. Kiinteistössä on yhteensä noin 20 000 neliötä vuokrattavaa toimisto- ja varastotilaa. Tällä hetkellä asiakkaina ovat Diacor Terveyspalvelut Oy, Jorvin sairaalan lasten psykiatrian päiväpoliklinikka, SOS-lapsikylä ry., Jydacom Oy, Engel Finland Oy ja Oka Oy. Johtaja Marleena Helamaa Kiinteistössä alkaa kuluvana vuonna toteutettava (kuvassa vasemmalla) Diacor Terveyspalvelut Oy:stä vastaa muun muassa yrityksen rakennushankkeista ja Upseerinka- saneeraus, jossa uudistetaan muun muassa sisääntuloaula, kokoustilat ja liikuntativeyspalvelujen hallinnolliset dun toimitiloista. Diacor Terlat uima-altaineen. Kohde yksiköt muuttivat Perkkaalle varustetaan myös Spondanet-portaalilla, johon lii- marraskuussa 2001. Valintamme kohdistui Upseerinkatuun, koska tänne on hyvät liikenneyhteydet. Spondan kiintetään yritysten ja työntekijöiden yhteiseen käyttöön teistö on maamerkin tyyppinen tarkoitettuja toimintoja. kiinteistö, joka on helposti saavutettava. Yrityksen johto ja hallinto saivat asiallisen, toimivan työntekopaikan. Meitä on Upseerinkadulla noin 70 henkeä ja toimimme 1 150 neliön suuruisessa toimistossa. Keskitetty ajanvaraus on tuonut parempaa asiakaspalvelua ja tehokkuutta. Uudistettu atk-järjestelmä mahdollistaa lääkäriasemille nopean, koko Diacor-konsernin kattavan ajanvarauspalvelun. 15
1976 Logistiikkakiinteistöt Hakkilassa sijaitseva Honkatalo muodostaa toimisto- ja logistiikkakiinteistöineen yhden Spondan suurista kehitettävistä kokonaisuuksista. 12000 m 2 toimistotalo ja 17000 m 2 varasto raken nettiin 1970-luvulla Sähköliikkeiden Oy:lle. Sponda osti viereisen Vanha Porvoontie 231:n vuonna 2001. Sponda tarjoaa kohteessa asiakkailleen varasto- ja terminaalitilojen lisäksi laadukasta toimistotilaa palveluineen. Marraskuussa Sponda osti Honkatalon vierestä määräalan, jolla on rakennusoikeutta noin 6000 neliötä. Kuluvana vuonna alkaa Honkatalossa noin 3 milj. euron julkisivukorjaus. Spondan liiketoiminta-alue Logistiikkakiinteistöt käsittää yhteensä 22 kiinteistöä Espoossa, Vantaalla ja Helsingin esikaupunkialueella. Merkittävät kohteet sijaitsevat Aviapoliksen ja Vuosaaren sataman vaikutusalueella. Logistiikkakiinteistöjen osuus Spondan kiinteistöpääoman nettovuokratuotoista oli 18,7 % ja vuokrattavien neliöiden määrä oli 29,2 % Spondan vuokrattavista neliöistä. Logistiikkapalvelut erikoistuvat Spondan logistiikka-asiakkaissa on selvästi nähtävissä, että palvelujen ulkoistaminen on alan kehityssuunta. Esimerkiksi Suomen Postilla on useita alan yrityksiä. Tytäryhtiö LP-Logistiikkapalvelut Oy hoitaa Alkon keskusvarastoa, sairaalatarvikkeiden varastointia ja käsittelyä ja Rautakirjan kioskikaupan varastoa. Samassa logistiikkakiinteistössä palvellaan erikokoisia yrityksiä keskusliikkeistä muutaman lavan varastointia tarvitseviin asiakkaisiin. Postin konserniin kuuluvat Ykkösjakelu ja Global Mail ovat nekin omien erikoisalojensa osaajia. Ne hoitavat esimerkiksi tavaroiden pakkaamista ja jakelua sekä kansainvälistä kuriiripostia. AW-Store Oy Äyrikujalla on varastohotelli, jossa mm. tuotteiden pakkauskoot muutetaan myymäläpakkauksiksi. John Nurminen Oy on keskittynyt tavaran Logistiikkakiinteistöjen osuus pääliiketoiminta-alueiden vuokrattavista neliöistä, % Logistiikkakiinteistöjen vuokrasopimusten erääntyminen, % 29,2% 16
käsittelypalveluihin ja erikoisalana ovat mm. taide-esineet ja vaikeasti kuljetettava tavara. Honkatalossa logistiikkayrityksille kaikki palvelut Honkatalon ja viereisen 36000 neliön varastokiinteistön kanssa Sponda voi tarjota asiakkailleen varasto- ja terminaalitilojen lisäksi laadukasta toimistotilaa monipuolisine palveluineen. Logistisia palveluja ajatellen Honkatalon sijainti pääväylien varrella lentokentän ja tulevan Vuosaaren sataman läheisyydessä on erinomainen. Panostus Hakkilaan jatkuu. Siellä on korkealuokkainen henkilöstöravintola, edustussauna, neuvottelu- ja koulutustilat. Vuokralaisia ovat muun muassa Rauta-Keskon pääkonttori, Petrasol Business Center, jonka palvelutarjontaan kuuluu mm. aulavahtimestari- ja postinjakelupalveluita, logistiikkayritys UPS Freight Services Finland Oy ja Osram Oy. Sponda mukana Aviapolis-markkinointiyhteistyössä Sponda omistaa huomattavia maa-alueita ja kiinteistöjä Helsinkil 2002 2001 Taloudellinen vuokrausaste, % 92,1 91,1 Vuokrattava pinta-ala, m 2 243 035 243 585 Nettovuokratuotto, Me 14,0 13,8 Kirjanpitoarvo, Me 149,2 146,2 Vuotuinen vuokratuotto kirjanpitoarvolle, % 9,4 9,4 Vantaan lentokentän vaikutusalueella Aviapoliksessa. Spondalla on alueella toimisto- ja logistiikkakiinteistöjä noin 31 000 neliötä, maata noin 141000 neliötä ja vielä käyttämätöntä rakennusoikeutta 93000 neliötä, tämä kaikki liikenteellisesti ja Honkatalo tarjoaa monipuolisia palveluita: kiinteistössä toi- toiminnallisesti Aviapoliksen keskeisimmällä alueelmii mm. Montessori-lastentarha (Kuvien lapset eivät ole tästä lastentarhasta)la Kehä III:n ja Lentoasemantien varrella. Useiden Myös Rautakesko Oy:n toimitilat sijaitsevat Spondan toi- maanomistajien ryhmä yhdessä Vantaan kaupungin kanssa on lähtenyt Vanhalla Porvoontiellä Vanmisto- ja logistiikkakeskuksessa markkinoimaan Aviapolista. Spondan asiakkail- vastaa Rautakeskon kauppataalla. Johtaja Jouko Björkman paikka- ja kauppiasverkostosta: le alue tulee tarjoamaan Pääosa Rautakeskon kotimaan erinomaiset ja monipuoliset toiminta- ja kehittymis- sijainnut Honkatalossa. Tär- toimitiloista on vuodesta 1999 mahdollisuudet. kein valintaperusteemme oli sijainti Hakkilassa ja muutkin seikat kuten tilojen riittävyys, liikenneyhteydet ja kilpailukykyinen hinta puolsivat valintaamme. Yhteydet Spondaan pelaavat hyvin ja pyyntöihimme reagoidaan. Lähes kolmekymmentä vuotta vanhan rakennuksen yleisilme on miellyttävä ja siisti. 17
1967 City-Center Sponda osti City-Centerin eli Makkaratalon Leonia Oyj:ltä (nykyisin Sampo Pankki Oyj) vuonna 1999 ja hankki seuraavien vuosien aikana koko kiinteistökokonaisuuden ja osan Kaivokadun Tunnelista omistukseensa. City-Centerin pinta-ala on noin 33600 neliötä ja se nousee uudistuksen jälkeen yli 52600 neliöön. Heikki Castrénin ja Viljo Rewellin suunnittelema City-Center valmistui vuonna 1967 ja sai Kari Suomalaisen pilapiirroksesta kutsumanimen Makkaratalo. City-Center (Makkaratalo) on Spondan tärkein kehityskohde. Tavoitteena on nostaa aseman seudun tasoa ja tehdä City-Centeristä kaupungin viihtyisä eteinen. Perusperiaatteet kehittämisessä ovat turvallisuus, siisteys ja valoisuus. City-Center on Suomen vilkkain liikepaikka. Kiinteistön alueella käy viikoittain keskimäärin yli 400 000 ihmistä. Näille ihmisille Sponda haluaa tehdä toimivan konseptin ja saada heidät viihtymään kauemmin City-Centerissä. Liikevalikoima tulee edelleen palvelemaan suuren yleisön ostotottumuksia. Tilojen kysyntä on jo nyt erittäin vilkasta ja vuokrausnäkymät hyvät. Uutta liike- ja toimistotilaa Sponda uudistaa City-Centerin toimivaksi liike- ja toimistokeskukseksi. Arkkitehtitoimisto CJN:n suunnitelman mukaan City-Centerin vuokrattava pinta-ala tulee olemaan yhteensä 52 600 m 2 (nyt 36600 m 2 ), josta liiketilaa on 26000 m 2 (13150 m 2 ), toimistotilaa 21000 m 2 (15900 m 2 ) ja varastotilaa 5600 m 2 (7550 m 2 ). Projektin arvioidaan alkavan keväällä 2004 ja valmistuvan vuonna 2007. Arvioitu rakentamiskustannus on 100 milj. euroa. Keskuskadusta kävelykatu Suunnitelmien mukaan Keskuskatu muuttuu kävelykaduksi ja ajorampit poistuvat. Aleksanterinkadun alla kulkeva yli kilometrin pituinen huoltokatu on koko projektin edellytys. Helsingin kaupunki on huoltokadun rakennuttaja ja Sponda on mukana hankkeessa. City-Centerin viiden kellarikerroksen käyttöä tullaan tehostamaan ja huoltokadun yhteyteen tehdään kiinteistön uudet logistiikkatilat. 18
2000 Asiakkaiden toiminta pyritään turvaamaan City-Centerin uudistus on jo alkanut City-Centerissä on jo aloitettu tilojen uusiminen ja syksyllä 2003 valmistuu 1 500 neliötä liiketilaa tunnelitasolla. Uusi maanalainen kulkureitti ja liukuporrasyhteys avataan Keskuskatu 6:n sisäpihaan Eliel Saarisen piirtämän rakennuksen luo. Tämä osa on jo uutta City-Centeriä. Suunnitelmien mukaan rakennuksen keskellä oleva pysäköintikansi ja 2. kellarikerroksen huolto- ja lastaustilat ramppeineen muutetaan liiketiloiksi. Korttelin keskelle nousee toimistorakennus ja kiinteistön keskelle tulee valoaukko, joka päästää luonnonvalon liiketasoille. Uusi maanalainen kulkureitti on tavallaan pilottikohde, jossa kaikki materiaalit, värit ja talotekniikka testataan huolellisesti ja jonka tuloksia voidaan käyttää seuraavissa kohteissa. Toimistoasiakkaat voivat jatkaa toimintaansa koko remontin ajan. Liiketiloissa tulee olemaan tilapäistä muuttoliikettä. Toimistotiloja uusitaan noin 3 000 neliötä vastaamaan nykypäivän vaatimustasoa. City-Centerin suurimpia asiakkaita ovat Ratahallintokeskus, Kesko, HOK:n ja Center-Inn in ravintolat, neljä lääkärikeskusta ja hammaslääkärikeskus sekä Pankkiiriliike Evli. Coffee House on 2000 keväällä perustettu S-ryhmän kahvila, joka sijaitsee City-Centerissä. Ravintolapäällikkö Mika Jaakkola (kuvassa vasem malla) on työskennellyt City-Centerissä vuodesta 1996 ja vastaa Coffee Housen lisäksi viereisen ravintola Sports Academyn toiminnasta. Katutason baari avataan yleisölle maaliskuussa 2003, ja yhteensä ravin tolaryppäässä tulee olemaan 600 asiakaspaikkaa. Henkilökuntaa on noin 50. Jaakkola suhtautuu positiivisesti kiinteistön uudistamiseen. Valaistusta ja turvallisuutta on lisätty, mutta kiinteistö on 60- luvulta ja kaipaa modernisointia. Liikeideamme on konstailemattomuus, ja se toimii. Vaikka sijaitsemme toisessa kerroksessa, asiakkaat ovat löytäneet meidät. 19
Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta k Helsingin kantakaupunki Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Kiinteistön osoite Vuokrausaste Taloudellinen Pinta-ala Korkea- %, m 2 vuokraus- yhteensä Toimisto Liiketila Logistiikka varasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus Rak.vuosi aste, %, e Ydinkeskusta 1. Arkadiankatu 4 6 100,0 % 100,0 % 27294 15733 4834 671 0 4000 0 2056 100,0 % 1977 2. Bulevardi 1 80,4 % 75,5 % 6312 4062 1146 0 0 477 0 627 100,0 % 1890/1978 3. Erottajankatu 5 100,0 % 100,0 % 3165 2630 161 0 0 188 0 186 100,0 % 1910 4. Erottajankatu 7 99,6 % 99,8 % 3662 1631 886 0 0 448 0 697 100,0 % 1988 5. Eteläesplanadi 22 93,0 % 94,2 % 8979 6375 1897 0 0 707 0 0 100,0 % 1940 6. Kaivokatu 12 99,5 % 99,7 % 11035 3004 1785 0 0 0 6246 0 100,0 % 1911 7. CityCenter a. Kaivokatu 6 100,0 % 100,0 % 13268 5576 4528 0 0 3158 0 6 100,0 % 1964 b. Kaivokatu 8 100,0 % 100,0 % 12235 5371 4323 0 0 2453 0 88 100,0 % 1964 c. Keskuskatu 6 99,9 % 99,9 % 10423 3986 4298 0 0 1976 0 163 100,0 % 1904/1964 d. Kaivokadun Tunneli 91,7 % 96,2 % 2547 0 1693 0 0 854 0 0 83,6 % 1967 8. Keskuskatu 1 B 96,1 % 96,7 % 2955 1979 735 0 0 241 0 0 100,0 % 1920 9. Kluuvikatu 8 100,0 % 100,0 % 9750 0 0 0 0 0 9750 0 100,0 % 1930 10. Korkeavuorenkatu 45 100,0 % 100,0 % 3828 2033 472 0 0 243 0 1080 100,0 % 1912/1984 11. Mannerheimintie 4 62,7 % 64,2 % 5205 2619 1604 0 0 982 0 0 100,0 % 1965 12. Mannerheimintie 6 100,0 % 100,0 % 3871 1218 2156 0 0 497 0 0 100,0 % 1870 13. a. Unioninkatu 18 79,1 % 89,5 % 4364 2878 678 0 0 808 0 0 100,0 % 1933 b. Unioninkatu 20 22 100,0 % 100,0 % 29912 17363 3074 0 0 7815 0 1660 100,0 % 1954/1969 c. Unioninkatu 24 36,3 % 37,5 % 3817 2688 770 0 0 359 0 0 100,0 % 1890 d. Fabianinkatu 23 41,4 % 31,5 % 5114 3839 0 0 0 1275 0 0 100,0 % 93,7 % 93,8 % 167736 82985 35040 671 0 26481 15996 6563 Kantakaupunki 14. Iso Roobertinkatu 21 25 87,2 % 92,9 % 7703 3585 796 612 0 1947 0 763 91,2 % 1965/1984 15. Itälahdenkatu 20 78,5 % 73,6 % 4573 4061 0 0 0 465 0 47 100,0 % 1964 16. Itälahdenkatu 22 0,0 % 0,0 % 6183 4764 0 0 0 247 0 1172 100,0 % 1975 17. Kalevankatu 30 93,2 % 92,4 % 3565 3271 0 0 0 294 0 0 100,0 % 1928 18. Kumpulantie 11 100,0 % 100,0 % 15422 11105 0 0 0 939 0 3378 100,0 % 1991 19. Lönnrotinkatu 13 96,3 % 98,4 % 2365 1803 346 0 0 216 0 0 57,8 % 1937/1963 20. Lönnrotinkatu 27 78,3 % 77,6 % 4969 3745 758 0 0 255 0 211 100,0 % 1938 21. Lönnrotinkatu 28 100,0 % 100,0 % 3345 2725 402 0 0 218 0 0 100,0 % 1938 22. Lönnrotinkatu 29 100,0 % 100,0 % 3176 0 1558 0 0 62 1244 312 100,0 % 1903 23. Runeberginkatu 60 100,0 % 100,0 % 1306 417 455 0 0 124 0 310 25,9 % 1929 24. Ratapihantie 11 90,2 % 92,3 % 15482 10267 1133 0 0 1406 0 2676 100,0 % 1989 83,7 % 85,5 % 68089 45743 5448 612 0 6173 1244 8869 Helsingin kantakaupunki yhteensä 90,8 % 91,9 % 235825 128728 40488 1283 0 32654 17240 15432 Vuokrausaste %, m 2 = kiinteistön vuokratut neliöt verrattuna kiinteistön kaikkiin vuokrattavissa oleviin neliöihin. Taloudellinen vuokrausaste %, e = kiinteistöstä saatu vuokratuotto suhteessa kiinteistön teoreettiseen enimmäistuottoon laskettuna voimassaolevien vuokrasopimusten ja vapaista tiloista saatavissa olevan markkinaehtoisen vuokran perusteella. 20
p Pääkaupunkiseutu Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Kiinteistön osoite Vuokrausaste Taloudellinen Pinta-ala Korkea- %, m 2 vuokraus- yhteensä Toimisto Liiketila Logistiikka varasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus Rak.vuosi aste, %, e Espoo,Vantaa, Helsingin esikaupunkialue 25. Elannontie 5, Vantaa 100,0 % 94,6 % 7120 4920 1606 0 346 43 0 205 100,0 % 1991 26. Itäkatu 11, Helsinki 94,5 % 97,1 % 8178 5708 1499 0 0 965 0 6 100,0 % 1985 27. Kalkkipellontie 4, Espoo 100,0 % 100,0 % 3793 3493 0 0 0 300 0 0 100,0 % 1973 28. Kappelitie 8, Espoo 100,0 % 100,0 % 2093 2093 0 0 0 0 0 0 100,0 % 1988 29. Kaupintie 3, Helsinki 100,0 % 100,0 % 54816 35704 0 0 0 904 0 18208 100,0 % 30. Kilonkartanontie 3, Espoo 52,2 % 49,9 % 3848 1924 0 0 1924 0 0 0 100,0 % 1984 31. Kipparinkatu 2, Espoo 67,0 % 66,7 % 799 0 535 0 0 264 0 0 19,4 % 1986 32. Kivenlahdenkatu 1, Espoo 89,1 % 89,2 % 3700 2855 811 0 0 0 0 34 100,0 % 1992 33. Komentajankatu 5, Espoo 100,0 % 100,0 % 4415 4232 0 0 0 183 0 0 100,0 % 1991 34. Kulttuuritori, Espoo 100,0 % 100,0 % 1030 543 214 0 0 0 0 273 66,2 % 1959 35. Läkkisepänkuja 3, Espoo 95,0 % 95,6 % 3282 2148 1134 0 0 0 0 0 95,2 % 1986 36. Länsituulentie 7, Espoo 91,2 % 94,7 % 7808 2338 4238 0 0 230 0 1002 100,0 % 1979 37. Miestentie 3, Espoo 100,0 % 100,0 % 5630 5049 0 0 0 0 0 581 100,0 % 1984 38. Pihatörmä 1, Espoo 74,7 % 71,7 % 15986 15529 0 0 0 181 0 276 58,6 % 1991/1998 39. Piispanportti 12, Espoo 100,0 % 100,0 % 5131 4700 0 321 0 110 0 0 100,0 % 1991 40. Puotinharjun Puhos, Helsinki 100,0 % 100,0 % 3092 0 3092 0 0 0 0 0 20,4 % 1984/1987/1990 41. Sinikalliontie 10, Espoo 47,9 % 44,9 % 4289 3805 211 0 0 183 0 90 100,0 % 1989 42. Sinimäentie 14, Espoo 96,7 % 97,5 % 6100 3955 210 0 0 1105 0 830 100,0 % 1980 43. Tuomarilantie 19, Espoo 60,8 % 65,2 % 4564 4564 0 0 0 0 0 0 100,0 % 1991 44. Turunlinnantie 12, Helsinki 100,0 % 100,0 % 4524 2350 2011 0 0 0 0 163 100,0 % 1985 45. Upseerinkatu 1, Espoo 13,7 % 19,9 % 20539 17228 0 0 0 2376 0 935 100,0 % 1988 46. Ylä-Malmintori 6, Helsinki 79,5 % 89,0 % 2674 1585 1089 0 0 0 0 0 100,0 % 1989 Pääkaupunkiseutu yhteensä 82,5 % 83,6 % 173 411 124 723 16 650 321 2 270 6 844 0 22 603 Helsingin kantakaupunki Pääkaupunkiseutu, Logistiikkakiinteistöt ja kantakaupungin reuna-alueet 20 22 21 1 Fredrikinkatu 17 Kalevankatu LINJA-AUTO- ASEMA KAMPPI Lönnrotinkatu Annankatu Bulevardi 19 RAUTATIE- ASEMA Mannerheimintie FORUM 6 14 Kaivokatu CITY- CENTER STOCKMANN 8 Yrjönkatu 12 7 11 2 Keskuskatu Erottajankatu 4 3 Iso Roobertinkatu 5 10 9 KAISA Aleksanterinkatu Korkeavuorenkatu KLUUVI Pohjoisesplanadi Eteläesplanadi Fabianinkatu 13 Unioninkatu Kauppatori KIRKKONUMMI Vihdintie NURMIJÄRVI Vantaa Helsinki-Vantaan lentoasema TIKKURILA 56 66 68 60 64 58 Kehä III 65 Espoo 25 49 61 50 MYYRMÄKI MALMI 53 46 Kehä I 80 51 48 59 Helsinki Turuntie LEPPÄVAARA 29 ITÄKESKUS 52 30 45 27 47 Kauniainen 44 26 33 40 43 67 72 41 42 24 Turunväylä 35 18 6263 TAPIOLA 73 75 34 23 83 54 57 36 28 37 38 39 ESPOONLAHTI 16 55 32 31 15 Keskusta Kehä III Länsiväylä Kehä II Hämeenlinnanväylä Kehä I TUUSULA Tuusulantie Lahdenväylä KERAVA Itäväylä SIPOO Porvoonväylä VUOSAARI 21
Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta l Logistiikkakiinteistöt Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Kiinteistön osoite Vuokrausaste Taloudellinen Pinta-ala Korkea- %, m 2 vuokraus- yhteensä Toimisto Liiketila Logistiikka varasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus Rak.vuosi aste, %, e 47. Atomitie 1, Helsinki 88,4 % 87,1 % 6020 1863 0 0 4157 0 0 0 100,0 % 1972 48. Hankasuontie 13, Helsinki 96,9 % 97,6 % 9732 0 0 0 9732 0 0 0 100,0 % 1961 49. Heidehofintie 2 4, Vantaa 95,0 % 96,3 % 28410 3675 0 0 24735 0 0 0 100,0 % 1981/1998 50. Juvan Teollisuuskatu 23, Espoo 100,0 % 100,0 % 11443 0 0 0 11443 0 0 0 100,0 % 1974 51. Kankiraudantie 6, Helsinki 100,0 % 100,0 % 6650 0 0 0 6650 0 0 0 100,0 % 1983 52. Karapellontie 4, Espoo 63,9 % 59,4 % 9585 4051 0 0 5534 0 0 0 100,0 % 1961/1973 53. Köysikuja 1, Vantaa 100,0 % 96,5 % 12193 1063 0 0 11130 0 0 0 100,0 % 1961 54. Matinpurontie 3, Espoo 100,0 % 100,0 % 2558 557 0 0 2001 0 0 0 100,0 % 1974 55. Melkonkatu 26, Helsinki 100,0 % 100,0 % 6505 0 0 0 6505 0 0 0 100,0 % 1982 56. Mestarintie 6, Vantaa 100,0 % 100,0 % 5007 0 0 0 0 5007 0 0 100,0 % 1991 57. Olarinluoma 14, Espoo 100,0 % 100,0 % 8364 4182 0 0 0 4182 0 0 100,0 % 1987 58. Robert Huberin tie 2, Vantaa 76,5 % 76,5 % 6842 2526 433 0 1935 1948 0 0 100,0 % 1989 59. Ruosilantie 14, Helsinki 94,9 % 92,8 % 16632 6232 0 0 10400 0 0 0 100,0 % 1974 60. Santaradantie 8, Vantaa 100,0 % 100,0 % 2729 0 0 0 2729 0 0 0 100,0 % 1974 61. Sähkötie 1, Vantaa 100,0 % 100,0 % 11025 2400 0 0 0 8625 0 0 100,0 % 1973 62. Työpajankatu 2, Helsinki 100,0 % 100,0 % 3203 0 0 0 3203 0 0 0 100,0 % 1988 63. Vanha Talvitie 12, Helsinki 100,0 % 100,0 % 3648 0 0 0 3648 0 0 0 100,0 % 1991 64. Vanha Porvoontie 231, Vantaa 88,9 % 84,5 % 35091 4778 261 1178 0 28852 0 22 100,0 % 1972/1974/1999 65. Vanha Porvoontie 229, Vantaa 91,4 % 86,5 % 29199 13531 0 0 15668 0 0 0 100,0 % 1976 66. Virkatie 12 14, Vantaa 99,6 % 99,5 % 15023 0 0 0 15023 0 0 0 100,0 % 1972 67. Vitikka 6, Espoo 93,7 % 93,5 % 3979 0 0 0 3979 0 0 0 100,0 % 1976 68. Äyrikuja 3, Vantaa 100,0 % 100,0 % 9197 800 0 0 8397 0 0 0 100,0 % 1984 Logistiikkakiinteistöt yhteensä 93,8 % 92,1 % 243035 45658 694 1178 146869 48614 0 22 Maa-alueet Rakennusoikeus Vuokrattava toimisto- Omistusm 2 pinta-ala osuus Komentajankatu 3, Espoo 10023 10023 100,0 % Pohjantie 14, Espoo 6200 6200 100,0 % Robert Huberin tie 2, Sirius I,Vantaa 11000 11000 100,0 % Valimotie 13, Vantaa 6882 100,0 % Väinö Tannerin tie, Vantaa 21640 85,0 % Virkatie 9, Sirius II, Vantaa 18000 18000 100,0 % 73 745 45 223 22
m Muut Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Kiinteistön osoite Vuokrausaste Taloudellinen Pinta-ala Korkea- %, m 2 vuokraus- yhteensä Toimisto Liiketila Logistiikka varasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus Rak.vuosi aste, %, e 69. Brahenkatu 3, Lappeenranta 91,2 % 93,1 % 8459 0 6908 1551 0 0 0 0 100,0 % 1987 70. Etu-Hankkionkatu 1, Tampere 96,3 % 94,9 % 43787 3277 0 40510 0 0 0 0 100,0 % 1961 71. Gropintie, Tammisaari 100,0 % 100,0 % 1152 0 0 0 0 1152 0 0 21,4 % 1983 72. Haukilahdenkatu 4,Helsinki 100,0 % 100,0 % 4106 0 0 4106 0 0 0 0 100,0 % 1988 73. Hitsaajankatu 8, Helsinki 77,7 % 73,1 % 5290 0 0 5290 0 0 0 0 100,0 % 1958 74. Inkeroisten Koekeskus, Anjalankoski 100,0 % 100,0 % 6245 0 0 6245 0 0 0 0 100,0 % 1988 75. Insinöörinkatu 2, Helsinki 89,7 % 88,2 % 4118 0 0 4118 0 0 0 0 100,0 % 1988 76. Jokipohjantie 28, Tampere 100,0 % 100,0 % 22034 0 0 0 22034 0 0 0 100,0 % 1990 77. Kelloportinkatu 2, Kelloportti, Tampere 100,0 % 100,0 % 4056 3821 0 0 0 0 235 100,0 % 2001 78. Keskikankaantie 9, Hollola 100,0 % 100,0 % 19201 3958 0 15243 0 0 0 0 100,0 % 1970 79. Kouvolantie 227, Nastola 100,0 % 100,0 % 16335 0 0 16335 0 0 0 0 100,0 % 1961/2000 80. Malminkaari 10, Helsinki 90,2 % 90,8 % 4020 617 109 3189 0 0 0 105 100,0 % 1989 81. Rydönnotko 1, Turku 100,0 % 100,0 % 19932 0 0 0 19932 0 0 0 100,0 % 1982 82. Sarankulmankatu 22, Tampere 100,0 % 100,0 % 4339 0 0 0 4339 0 0 0 100,0 % 1974 83. Sörnäisten Rantatie 33, Helsinki 100,0 % 100,0 % 2208 0 0 2208 0 0 0 0 10,3 % 1976 84. Tampereen Kauppakatu 14, Tampere 95,9 % 97,7 % 1517 0 1257 0 0 236 0 24 23,9 % 85. Tampereen Pellava, Tampere 84,3 % 83,4 % 826 190 636 0 0 0 0 0 12,7 % 1998 86. Tampereen Pellavanhovi, Tampere 30,2 % 31,1 % 465 48 417 0 0 0 0 0 12,1 % 2000 87. Tampereen Pellavankulma, Tampere 64,5 % 65,5 % 528 151 377 0 0 0 0 0 9,3 % 2001 88. Tampereen Pellavanlikka, Tampere 35,8 % 20,0 % 652 130 522 0 0 0 0 0 89. Varjolanrinteentie 1, Nastola 100,0 % 100,0 % 5218 0 0 5218 0 0 0 0 100,0 % 1983 90. Vihiojantie 1, Tampere 100,0 % 100,0 % 5191 0 0 0 5191 0 0 0 100,0 % 1991 Muut yhteensä 96,9 % 94,7 % 179 679 12 192 10 226 104 013 51 496 1 388 0 364 Vuokrattava tila, yhteensä 91,3 % 90,3 % 831 950 311 301 68 058 106 795 200 635 89 500 17 240 38 421 Kehityskohteet 6. Kaivokatu 12, Helsinki 458 458 0 0 0 0 0 0 7c. Keskuskatu 6, Helsinki 1000 1000 0 0 0 0 0 0 49. Heidehofintie 2-4, Vantaa 330 0 0 0 330 0 0 0 53. Köysikuja 1, Vantaa 220 0 0 0 220 0 0 0 2008 1458 0 0 550 0 0 0 Yhteensä 833 958 312 759 68 058 106 795 201 185 89 500 17 240 38 421 Pääkäyttötarkoituksen mukaan, m 2 Toimisto 373660 248812 45864 1604 2270 37697 0 37413 Liiketila 14791 1635 9489 0 0 1801 1244 622 Hotelli 20785 3004 1785 0 0 0 15996 0 Logistiikka/ Varasto 243035 45658 694 1178 146869 48614 0 22 Muut 179679 12192 10226 104013 51496 1388 0 364 831 950 311 301 68 058 106 795 200 635 89 500 17 240 38 421 23