Virheriski kiinteistölegaattisaannon lainhuudatuksessa

1 Helsingin Yliopisto Oikeustieteellinen tiedekunta Yksityisoikeuden laitos Virheriski kiinteistölegaattisaannon lainhuudatuksessa Perhe- ja jäämistöoikeus OTM -Tutkielma Ohjaaja: Urpo Kangas Laatija: Jaakko Pohjala 2013

i Sisällysluettelo Lähteet... iii Lyhenteet...vi 1. Johdanto... 1 2. Kiinteistökirjaamisjärjestelmä ja kirjaamismenettely... 3 2.1. Yleistä järjestelmästä... 3 2.1.1. Järjestelmän funktiot ja rakenne... 3 2.1.2. Kirjaamisviranomainen... 5 2.2. Kirjaamismenettely... 5 2.2.1. Menettely kirjaamisasioiden selvittämisessä... 5 2.2.2. Kirjaamisasioissa tehtävät ratkaisut... 7 2.2.3. Saannon laillisuuden tutkiminen... 9 2.2.4. Sivullisten oikeuksien valvominen... 10 2.2.5. Kirjaamisviranomaisen harkintavallan ulottuvuus... 11 2.3. Lainhuudon oikeusvaikutukset... 12 2.4. Kirjaamisjärjestelmä ei ole kaikenkattava... 15 2.5. Saantotyypeistä... 17 3. Kirjaamisratkaisu ja legaatinsaajan oikeusasema... 20 3.1. Legaattiin perustuvan oikeuden kirjaaminen... 20 3.2. Legaatinsaajan oikeusasema pääpiirteissään... 21 3.2.1. Kuolinpesän osakkuus... 21 3.2.2. Legaatinsaajan oikeussuojan takeet... 22 3.3. Legaatin täyttäminen... 25 3.3.1. Mitä legaatin täyttäminen tarkoittaa?... 25 3.3.2. Legaatinsaajan omistajuusaseman kehitys... 26 3.3.3. Legaatin täyttämisen edellytykset... 27 3.4. Täytäntöönpano suhteessa eri henkilötahoihin... 30 3.4.1. Leski tai entinen puoliso... 30 3.4.2. Rintaperillinen... 33 3.4.3. Toissijainen perillinen... 36 3.4.4. Muu testamentinsaaja... 39 3.4.5. Velkoja... 45 3.5. Legaatin täyttämisen peräytyminen... 46 3.5.1. Legataarin palautusvastuu PK 21:7:n mukaan... 46

ii 3.5.2. Legataarin palautusvastuu muita jäämistöintresenttejä kohtaan... 47 4. Virheriski kirjaamiskäytännössä... 49 4.1. Virheellinen kirjaus... 49 4.2. Testamentin tulkinnasta kirjaamismenettelyssä... 49 4.3. Legaatin täytäntöönpanokelpoisuuden yleisten edellytysten valvonta... 50 4.4. Eri jäämistöintresenttien huomioon ottaminen kirjaamismenettelyssä... 53 4.4.1. Leski tai entinen puoliso... 53 4.4.2. Rintaperillinen... 56 4.4.3. Toissijainen perillinen... 60 4.4.4. Muu testamentinsaaja... 61 4.4.5. Velkoja... 66 4.5. Jälkikäteinen oikeusturva... 67 5. Johtopäätökset... 71

iii Lähteet Kirjallisuus Aarnio, Aulis Kangas, Urpo Perhevarallisuusoikeus, Helsinki, 2010 Aarnio, Aulis Kangas, Urpo Aarnio, Aulis Kangas, Urpo Agell, Anders Suomen jäämistöoikeus I, Perintöoikeus, Helsinki, 2009 Suomen jäämistöoikeus II Testamenttioikeus, Helsinki, 2008 Testamentsrätt, en lärobok om rättshandlingar för dödsfallskull, Uppsala, 1999 Helin, Markku Oikeustapauskommentti KKO 1988:121, Lakimies, 7/1989 Jokela, Marjut Kartio, Leena Ojanen, Ilmari Maakaari, Helsinki, 2010 Kaisto, Janne Tepora, Jarno Kangas, Urpo Kangas, Urpo Esineoikeus eurooppalaistuvassa Suomessa, Esineoikeuden oppikirja oikeustoimiopillisin ja prosessioikeudellisin lisäyksin, Helsinki, 2012 Eloonjääneen puolison testamenttausvalta, testamentin tulkinta ja tulkinnan riitauttaminen, KKO:n ratkaisut kommentein 2005:1 Verkkoversio, www.suomenlaki.com, 15.3.2013 Lakiosa eilen, tänään ja huomenna, Defensor Legis 4/2004 Kangas, Urpo Perhe- ja perintöoikeuden alkeet, Helsinki, 2006 Kangas, Urpo Testamenttiin perustuva saanto ja lainhuudon myöntäminen, KKO:n ratkaisut kommentein, 2000:II, Verkkoversio: www.suomenlaki.com, 13.3.2013 Koulu, Risto Tepora, Jarno Lainhuuto- ja kiinnitysmenettely, Helsinki, 1989 Lohi, Tapani Legaatinsaajan oikeusasemasta, Helsinki, 2011

iv Lohi, Tapani Lohi, Tapani Lohi, Tapani Mähönen, Juhani Mähönen, Juhani Niemi, Matti Ilmari Saarenpää, Ahti Muotovirheinen testamentti ja kiinteistösaannon lainhuudatus, Defensor Legis, 6/2000 Perintökaaren 12 luvun mukainen käyttöoikeus ja omistajan luovutusvalta, Edilex Asiantuntijakirjoitukset, 2008 Testamentin toissijaissaajaa loukkaava lahjoitus, KKO:n ratkaisut kommentein, 2007:I, Verkkoversio: www.suomenlaki.com, 25.4.2013 Kirjaamisasiat Lainkäyttöä vai hallintoa, Lakimies, 2003 Sähköinen kiinteistökauppa ja lainhuudatus, Lakimies, 2004 Maakaaren järjestelmä II, Kirjaaminen ja lainhuudatus, Helsinki, 2004 Testamentin ja lakiosan suhde, KKO:n ratkaisut kommentein, 2005:I Verkkoversio, www.suomenlaki.com, 15.3.2013 Tepora, Jarno Johdatus esineoikeuteen, Helsinki, 2006 Tepora, Jarno Kiinteistön käyttö ja luovutus, Helsinki, 2002 Tepora, Jarno Kartio, Leena Koulu, Risto Lindfors, Heidi Tuomisto, Jarmo Välimäki, Pertti Zitting, Simo 1989 Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, Helsinki, 2010 Vallintarajoituksista ja niiden kirjaamisesta uuden maakaaren mukaan, Oikeustieto, 6/1998 Testamentti, lakiosa ja lainhuuto, teoksessa Jukka Peltonen 60 vuotta, Helsinki, 1999 Sivullissuojasta varallisuusoikeudessa, Helsinki, Oikeuskäytäntö KKO 2010:80 KKO 2007:21

v KKO 2005:124 KKO 2005:6 KKO 2003:51 KKO 2002:92 KKO 2000:116 KKO 1997:70 KKO 1992:157 KKO 1988:121 KKO 1987:55 KKO 1985 II 33 KKO 1965 II 31 KKO 1958 II 49 KKO 1957 II 78 Virallisaineisto HE 30/2009 HE 14/2004 HE 72/2002 HE 120/1994 Hallituksen esitys Eduskunnalle kiinteistöjen kirjaamisasioiden siirtämistä käräjäoikeuksilta maanmittauslaitokselle koskevaksi lainsäädännöksi Hallituksen esitys Eduskunnalle perintökaaren velkavastuusäännöstön muuttamisesta ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Hallituksen esitys Eduskunnalle hallintolaiksi ja laiksi hallintolainkäyttölain muuttamisesta Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Kirjaamismenettelyn käsikirja, internet versio, 15.2.2013, http://www.maanmittauslaitos.fi/kirjaamismenettelynkasikirja Lainvalmistelukunnan ehdotus perintö- ja testamenttilainsäädännön uudistamiseksi perusteluineen, Helsinki, 1935

vi MmtVM 8/2009 Maa- ja metsätalousvaliokunnan mietintö 8(2009 Lyhenteet AL Avioliittolaki (13.6.1929/234) KKO Korkein oikeus HE Hallituksen esitys eduskunnalle HL Hallintolaki (6.6.2003/434) LVK Lainvalmistelukunta MK Maakaari (12.4.1995/540) MmtVM Maa- ja metsätalousvaliokunnan mietintö OK Oikeudenkäymiskaari (1.1.1734/4) PK Perintökaari (5.2.1965/40)

1 1. Johdanto Kiinteistön omistukseensa saanut voi hakea oikeutensa kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Omistusoikeuden kirjausta sanotaan lainhuudon myöntämiseksi ja menettelyä ylipäätään lainhuudatukseksi. Lainhuudon myöntäminen ei sinänsä merkitse kiinteistön omistusoikeuden siirtymistä lainhuudon hakijalle, vaan vain omistusoikeuden kirjaamista kaikkien nähtäväksi. Siten lainhuudon myöntämiskynnystä määritettäessä ei voida tyytyä pelkästään omistusoikeuden siirtymistä koskeviin oppeihin. Jotta lainhuuto voitaisiin myöntää, on yhtäältä omistusoikeuden voitava todeta siirtyneen hakijalle laillisesti Suomen oikeusjärjestyksen mukaan, mutta toisaalta saannolta edellytetään tietynasteista pysyvyyttä. On varmistuttava siitä, etteivät esimerkiksi sivullisen parempi oikeus kiinteistöön, tai jäämistöoikeudellisissa saannoissa eri jäämistöintresenttien oikeudet aiheuta epävakautta lainhuudon hakijan saantoon. Tässä tutkielmassa keskitytään yhteen saantomuotoon, erityisjälkisäädökseen, jonka synonyymina on kirjallisuudessa käytetty käsitettä legaatti. Kirjoittajan mieltymyksen vuoksi tässä tutkielmassa käytetään juuri tätä lyhyempää termiä. Legaattina pidetään testamenttia, jolla on määrätty saajalleen tietty yksilöity etuus omistusoikeuksin, vallintatestamenttina sekä käyttöoikeustestamenttia. 1 Tarkastelun kohteena ovat kiinteistölegaatit, eli testamentit, joilla on annettu saajalleen täysi tai rajoitettu omistusoikeus kiinteistöön, kiinteistön määräalaan tai määräosaan. Maakaaren (12.4.1995/540) systematiikassa lainhuudon kirjaaminen määrittyy pitkälti samoin perustein, kuin ns. laitostunnuksellisten maanvuokraoikeuksien siirron kirjaaminen saajalleen, joten jatkossa lainhuudatuksesta esitetty soveltuu pitkälti myös mainitun oikeuden kirjaamiseen erityisenä oikeutena. Tutkielman tarkoituksena on selvittää, minkälaisia oikeudenmenetyksiä voi yksilöidyille jäämistötahoille aiheutua legaattiin perustuvasta lainhuudatuksesta, miten eri jäämistötahojen vaateet voivat horjuttaa 1 Aarnio, Kangas, Suomen jäämistöoikeus II, s. 52 53.

2 legaatinsaajan oikeusasemaa ja lisäksi, onko kirjaamismenettelyä varten annetussa viranomaisohjeistuksessa riittävällä tavalla varauduttu tällaisten oikeudenmenetysten mahdollisuuteen. Pyrkimyksenä ei niinkään ole määrittää todennäköisyyksiä eri oikeudenmenetysten uhkien toteutumiselle, vaan vain yksilöidä nämä oikeudenmenetykset ja tutkia ohjeistusta niiden pohjalta. Työn systematiikka etenee siten, että ensin 2. luvussa käsitellään yleisesti kiinteistökirjaamisjärjestelmää ja kirjaamisratkaisujen tekemistä. Luvun lopussa on jakso toteuttamastani otantatutkimuksesta, jossa selvitettiin, miten lainhuutohakemukset jakautuivat tarkkailujaksolla eri saantotyyppien kesken. Luvussa 3. hahmotetaan lainopin menetelmin aineellisen jäämistöoikeuden kannalta, mitä legaattisaannon laillisuus ja pysyvyys edellyttävät eri jäämistötahojen kannalta. Jäämistötahoiksi on tässä valittu mielestäni olennaisimmat, leski tai entinen puoliso, rintaperillinen, toissijainen perillinen, muu testamentinsaaja ja velkoja. Tämän jälkeen luvussa 4. tehdään ekskursio kirjaamismenettelyn ohjeistukseen, kuvaillaan ohjeistusta legaattisaannon lainhuudatuksesta ja pyritään arvioimaan ohjeistuksen kattavuutta hahmotettujen oikeudenmenetysten torjumiseksi.

3 2. Kiinteistökirjaamisjärjestelmä ja kirjaamismenettely 2.1. Yleistä järjestelmästä 2.1.1. Järjestelmän funktiot ja rakenne Julkinen valta on perinteisesti valvonut kiinteistöjen vaihdantaa. Taustalla voidaan nähdä yhtäältä pyrkimys kiinteistöjä koskevan tiedon lisäämiseen erilaisia julkishallinnon tehtäviä, kuten verotuksen ja maankäytön suunnittelun tarpeita varten. Toisaalta valvonnalla pyritään vaihdannan ohjaamiseen ja edistämiseen. Tehokas kiinteistöjen vaihdanta ja kiinteistöjen vakuuskäyttö edellyttävät luotettavaa tietoa kiinteistöistä ja niihin kohdistuvista oikeuksista. Näitä tarkoituksia varten on pyritty luomaan luotettava ja kattava tietojärjestelmä kiinteistöistä ja niihin kohdistuvista oikeuksista. 2 Kiinteistötietojärjestelmän osia ovat kiinteistörekisteri ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri. Ensin mainittu rekisteri sisältää tietoja kiinteistöistä (esinerekisteri) ja jälkimmäinen kiinteistöjen omistuksesta ja niihin kohdistuvista muista oikeuksista (oikeusrekisteri). 3 Tämän kirjoituksen aihepiirin kannalta on olennaista tarkastella lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriä. Kiinteistöjen omistajanvaihdoksissa tai erityisiä oikeuksia perustettaessa ja siirrettäessä lainhuudon tai erityisen oikeuden saaja voi hakea oikeutensa kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjauksen hakeminen turvaa oikeuden haltijan tai omistajan oikeusasemaa. Kirjausjärjestelmän näkökulma on tulevaisuuteen suuntautunut. Sen avulla voidaan tietoa lisäämällä välttää erilaisia kiistoja kiinteistöjen vaihdannassa. 4 Kirjaamista säännellään vuonna 1995 säädetyssä ja 1997 voimaan tulleessa maakaaressa (12.4.1995/540, jatkossa MK). 2 Tepora, Kiinteistön käyttö ja luovutus, s. 409 ss. 3 Tepora, Johdatus esineoikeuteen, s. 114 ja Koulu, Tepora, Lainhuuto- ja kiinnitysmenettely, s. 1 2. 4 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 239.

4 Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterillä toteutetaan ns. esineoikeudellista julkisuusperiaatetta. Sillä tavoitellaan myöhempien sopimuskumppanien selonoton helpottumista, vilpillisten oikeustointen ennakollista ehkäisemistä ja sivullisen luottamuksen suojaamista. Esineoikeudellisesti kirjaamisessa on kyse kiinteän omaisuuden siirron julkivarmistuskeinosta. Siten sen merkitys sivullissuhteissa vastaa pitkälti esimerkiksi irtaimen esineen hallinnan siirtoa. 5 Rekisterin merkinnät nauttivat ns. julkista luotettavuutta. Sivullinen voi luottaa rekisterin merkintöihin siinäkin tapauksessa, että ne eivät vastaa todellisuutta. Julkisessa luotettavuudessa on erotettavissa positiivinen (Henkilöt voivat luottaa siihen, että rekisteriin merkitty oikeus on todellinen) ja negatiivinen (Henkilö voi luottaa siihen, että rekisteriin merkitsemätöntä oikeutta ei ole olemassa) julkinen luotettavuus. 6 Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot on lueteltu MK 7:1:ssä. Rekisteriin merkitään tiedot kirjaamishakemuksista, kirjaamisasian käsittelystä ja ratkaisusta. Lisäksi MK 7:1.2:n mukaisesti ilmoituksesta rekisteriin voidaan merkitä tieto kohteen ulosmittauksesta, turvaamistoimesta ja konkurssista. Vaikka monenlaisia kiinteistöihin kohdistuvia oikeuksia voidaan kirjata, vain olennaisimmat oikeudet kuuluvat ns. kirjaamisvelvollisuuden piiriin. Kirjaamisvelvollisuudella tavoitellaan rekisterimerkintöjen korkeampaa tosiasiallista totuudenmukaisuutta. Kiinteistön luovutuksensaajalla on MK 11 luvun 1 :n mukaisesti velvollisuus hakea lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa saannosta. Ositus tai perintösaannoissa lainhuudatusaika alkaa osituksen tai perinnönjaon lainvoimaisuudesta tai jos jako ei ole tarpeen, perunkirjoitusajan päättymisestä. Testamenttisaannoissa sen sijaan aika alkaa testamentin saatua lainvoiman tai jos jako on tarpeen, jaon lainvoimaisuudesta. 7 Erityisistä oikeuksista vain MK 14:2:n mukaiset erityiset oikeudet ovat kirjaamisenhakuvelvollisuuden piirissä. Velvollisuus 5 Tepora, Johdatus esineoikeuteen, s. 114 117. 6 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 241 242. 7 Osituksella, perinnönjaolla tai testamentilla saadun kiinteistön lainhuudatusasian voi kuitenkin panna vireille jo ennen lainvoimaisuuden saavuttamista.

5 koskee sekä oikeuden perustamista, että sen siirtoa. Sanktiona kirjaamisvelvollisuuden laiminlyönnille on sekä lainhuudatuksessa, että kirjaamisvelvollisuuden alaisten erityisten oikeuksien kirjaamisessa asetettu varainsiirtoveron korotus (Varainsiirtoverolaki (29.11.1996/931) 8 ). 2.1.2. Kirjaamisviranomainen Kirjaamisasiat siirrettiin käräjäoikeuksilta maanmittaustoimistojen tehtäväksi 1.1.2010 alkaen. 8 Kirjaamisasioiden siirrolla maanmittaustoimistoon haluttiin tehostaa hallintoa, kehittää kirjaamistoimintaa ja mahdollistaa käräjäoikeuksille keskittyminen riita- ja rikosasioihin. Maanmittaustoimistoista tuli siten entistä keskitetymmin kiinteistöasioita hoitava viranomainen. 9 Varsinaisesti saantojen yksityisoikeudelliseen arviointiin muutos ei vaikuttanut. Menettelysäännöksiin muutoksella oli lähinnä muodollisia vaikutuksia, kuten seuraavassa jaksossa tulee ilmi. Periaatteellisella tasolla kuitenkin muutos on suuri etenkin vallan kolmijako-oppia ajatellen; Kirjaamisasiat siirtyivät muutoksen myötä tuomiovallan alaisuudesta toimeenpanovallan alle. 2.2. Kirjaamismenettely 2.2.1. Menettely kirjaamisasioiden selvittämisessä Kirjaamishakemuksen tultua vireille kirjaamisviranomainen tutkii kirjaamishakemukset maakaaren ja yleisen hallinto-oikeudellisen sääntelyn menettelyllisissä puitteissa. Menettelyllisen sääntelyn kannalta maakaaren säännöksiä pidetään lex specialis -säännön mukaisesti ensisijaisina menettelysäännöksinä ja hallintolain (6.6.2003/434) säännökset tulevat sovellettaviksi vain siltä osin, kuin maakaari asiasta vaikenee. Tämä on ilmaistu myös maakaaren 6 luvun 14 :ssä. Ennen kirjaamisviranomaisen vaihdosta täydentävinä säännöksinä sovellettiin säännöksen alkuperäismuodon mukaan oikeudenkäymiskaaren (1.1.1734/4) säännöksiä. 8 Kirjaamismenettelyn pitkäaikaisesta traditiosta osana oikeudenkäyntimenettelyä ja läheisyydestä siviiliprosessuaalisten periaatteiden kanssa kootusti Mähönen, Kirjaamisasiat lainkäyttöä vai hallintoa, s. 616 620. 9 HE 30/2009. s. 1.

6 Pitkälti maakaaren laajojen menettelysäännösten vuoksi kirjaamismenettelyä ohjaavat säännökset eivät juuri muuttuneet viranomaisen vaihdoksesta huolimatta, mikä olikin tavoitteena uudistusta tehtäessä. 10 Menettelyssä lähtökohtana on, että hakijan velvollisuutena on kirjauksen saamiseksi esittää tarpeelliset selvitykset saantonsa pätevyydestä ja sen perusteista. (MK 6:1, 12:1, 14:9 ja 16:4). Kirjaamisviranomaisen selvittämisvelvollisuus on laaja. 11 Sen piiriin kuuluu mm. tarkastaa viran puolesta sen käytössä olevien rekisterien, muun muassa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin, väestötietojärjestelmän ja kaupparekisterin tietoja (MK 6:4). 12 Jos hakemus katsotaan puutteelliseksi, eikä kirjaamisviranomainen voi hankkia tarvittavaa selvitystä käytössään olevista rekistereistä, puute pyritään korjaamaan täydennysmenettelyssä. Hakijaa kehotetaan siinä esittämään lisäselvitystä puutteellisuuden korjaamiseksi (MK 6:5). Täydennysmenettelyyn ei kuitenkaan ryhdytä, jos on ilmeistä, ettei lainhuutoa voitaisi täydennysmenettelyssä saadun lisäselvityksenkään perusteella myöntää. 13 Kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittämiseksi voidaan käyttää myös käytännössä harvinaista kuulemismenettelyä (MK 6:6.1). Kuulemismenettelyn käyttöalaa on luonnehdittu siten, että siihen voidaan ryhtyä jos hakijan saantoa rasittaa jokin epävarmuustekijä, mutta hakemuksen lepäämäänjättämis- tai hylkäämisperusteita ei voida katsoa olevan käsillä. Kuulemista ei käytetä todistelutarkoitukseen, vaan tarkoituksena on, että henkilöt voivat siinä esittää omaa oikeusasemaansa 10 HE 30/2009, s. 16 17. Hallintolain säännökset sisältävät oikeudenkäymiskaarta pidemmälle meneviä kuulemisvelvoitteita vajaavaltaisen suojaksi. Lisäksi erot julkisuussääntelyssä aiheuttavat sen, että esimerkiksi perukirjat ovat salassa pidettäviä kirjaamismenettelyssä ja julkisia muutoksenhaussa. 11 Kirjaamisasiat olivat käräjäoikeuksissa ns. indispositiivisia asioita, joita koskee tuomioistuimen laaja selvittämisvelvollisuus. Tältäkään osin suurta muutosta ei viranomaisen vaihdoksessa tapahtunut. 12 Lisäksi viran puolesta velvollisuutena on tarvittaessa tarkastaa mm. ennen sähköisen lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin käyttöönottoa käytössä olleista lainhuutokorteista asiaan vaikuttavia tietoja. Kirjaamismenettelyn käsikirja kohta 1.8. 13 Niemi, Maakaaren järjestelmä II, s. 78.

7 koskevia näkemyksiä tai riitauttaa asian. Samoin kuulemismenettelyssä voidaan mm. antaa lainhuudatuksessa tarvittavia suostumuksia myös suullisesti. Kuulemista voidaan käyttää sivullisten oikeuksiin liittyvien epäselvyyksien selvittämiseen. Jos kuulemismenettelyssä ilmenee esimerkiksi riita paremmasta oikeudesta kiinteistöön, lainhuutoa ei voida myöntää, vaan on annettava osoitus asian selvittämiseksi kanneteitse. 14 Yleiset hallinto-oikeudelliset kuulemissäännökset eivät ole merkittävässä asemassa maakaaren kuulemissäännöksen vuoksi. 15 Koska kirjaamismenettely on hallintotoimintaa, siinä on otettava huomioon hallintolain (6.6.2003/434) 6 :ssä mainitut hallinnon oikeusperiaatteet. Viranomaistoiminnan puolueettomuuden vaatimuksesta johtuu, ettei kirjaamisviranomainen voi kirjaamisasioita käsitellessään, so. täydennys- tai kuulemismenettelyssä millään tavalla johdatella tai painostaa hakijaa esimerkiksi peruuttamaan hakemuksensa tai korjaamaan hakijan saannossa olevan puutteellisuuden tietyllä tavalla. MK 6:5.1:n sanamuodosta voidaan lukea, että täydennyspyynnössä onkin vain mainittava, millä tavalla hakemus on puutteellinen, ei siis sitä, miten puutteellisuus tulee korjata. Jos tällaista ohjaamista esiintyisi, menettelyn puolueettomuus vaarantuisi. 2.2.2. Kirjaamisasioissa tehtävät ratkaisut Maanmittaustoimistolla on kirjaamisasioissa vastaavanlainen ratkaisupakko kuin käräjäoikeudella oli ennen kirjaamisasioiden siirtoa maanmittaushallintoon. Kirjaamisviranomaisen ratkaisuvaihtoehdot ovat - Hakemuksen ratkaiseminen hakemuksen mukaisesti MK 6:9.1 - Lepäämäänjättämispäätös MK 12:2:n mukaisten perusteiden käsillä ollessa. Se on mahdollinen jos kirjaaminen voitaisiin muutoin tehdä, mutta jokin oikeuden pätevyyden tai kirjauksen edellytys voidaan 14 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 257-258 ja Niemi, Maakaaren järjestelmä II, s. 80 81. 15 MmtVM 8/2009.

8 selvittää vasta myöhemmin. 16 Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi kiinteistön hankkiminen perustettavan yhtiön lukuun. - Hakemuksen hylkäävä ratkaisu MK 12:4:n perusteiden käsillä ollessa - Tutkimatta jättäminen jos kaikkea pyydettyä selvitystä ei hakijasta johtuvasta syystä ole toimitettu (MK6:5.3). Mainittujen lisäksi asian käsittely voi raueta jos hakija peruuttaa hakemuksensa. Hylkäämisen ja tutkimatta jättämisen ero on, että hylkäämisessä on kyse saannon aineellisoikeudellisessa puolessa olevasta puutteesta tai virheestä, jonka vuoksi myönteistä kirjaamisratkaisua ei voida tehdä, kun taas tutkimatta jättämisessä on kyse hakijan menettelyllisestä laiminlyönnistä, vaikkapa täydennyspyyntöön määräajassa vastaamatta jättämisestä. 17 Lisäksi kirjaamisviranomainen voi viran puolesta tai hakemuksesta tehdä merkinnän vallintarajoituksesta (MK 12:5). Kirjaamismenettelyssä ei siis koskaan ratkaista kysymystä siitä, kenellä on parempi oikeus kiinteistöön. MK 6:6.2:n mukaisesti jos kirjaamismenettelyssä esitetään väite paremmasta oikeudesta kiinteistöön tai jos hakijan saanto muuten osoittautuu riitaiseksi, antaa kirjaamisviranomainen osoituksen asian ratkaisemiseksi oikeudenkäynnissä. 18 Tällöin se, jolla on näyttövelvollisuus asiassa, voi riitauttaa asian määräajassa. Riitauttamisen tekemättä jättäminen voi johtaa joko lainhuutoasian ratkaisemiseen tai tutkimatta jättämiseen riippuen siitä, kenellä näyttövelvollisuus kulloinkin on. Virheellinen kirjaamisratkaisu voi muuttua yhtäältä kirjaamisviranomaisen itseoikaisuna, eli korjaamisasiana MK 8 luvun mukaisesti tai muutoksenhaussa, josta säädetään MK 9 luvussa. Kirjaamisviranomaisen ratkaisuihin voi hakea muutosta maaoikeudelta (MK 9:1 ). Ratkaisua 16 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 260. 17 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 262 ja Kirjaamismenettelyn käsikirja, kohta 1.12.4. Kirjaamisratkaisu ei käräjäoikeudenkaan aikana ole saanut oikeusvoimaa. Siten samaa saantoa koskeva asia voidaan panna vireille useita kertoja hylkäämisratkaisusta huolimatta. 18 KKO 2002:92, Tapauksessa kirjaamisviranomaisen olisi tullut havaita asian riitaisuus kirjaamisviranomaisen omia rekistereitä tutkimalla.

9 pidettiin perusteltuna kirjaamisasioita maanmittaustoimistoihin siirrettäessä. Muutoin hallintotuomioistuin olisi joutunut ratkaisemaan yksityisoikeuden alaan kuuluvia juridisia kysymyksiä saantojen laillisuudesta päättäessään. 19 Lisäksi kirjaamisasioissa on mahdollista käyttää ylimääräistä muutoksenhakua. Näitä jälkikäteiseen oikeusturvaan liittyviä kysymyksiä käsitellään tarkemmin luvussa 4 2.2.3. Saannon laillisuuden tutkiminen Kirjattavan saannon on oltava laillinen Suomen oikeusjärjestyksen mukaan. Laillisuusvaatimuksen katsotaan seuraavan yhtäältä maakaaren säännöksestä (MK 12.1), mutta toisaalta koko maakaaren järjestelmästä. Lainhuudon saajan toimintamahdollisuudet ja sivullisen kirjaamisratkaisuun perustuva luottamuksen suojaaminen edellyttävät, että saanto on tapahtunut laillisesti. 20 Olennaista on, että lainhuudon hakijan oikeusasema kohteen omistajana on kehittynyt riittävän pitkälle. 21 Laillisuuden tutkiminen edellyttää saannon tutkimista kulloinkin soveltuvan yksityisoikeuden osa-alueen näkökulmasta. Saannon lailliseksi katsominen edellyttää varsinaisesti sitä, että oikeustoimeen itseensä ei liity virheitä. Näin ollen oikeustoimelle mahdollisesti aineellisessa oikeudessa asetettuja muotovaatimuksia on tullut noudattaa. Tällöin kyseeseen voivat tulla luovutussaannoissa maakaaren ja toisaalta esimerkiksi perintö- tai testamenttisaannoissa perintökaaressa säädetyt muotovaatimukset. Oikeustoimen muotoon liittyvien seikkojen lisäksi laillisuusvaatimus koskee myös itse oikeustoimeen mahdollisesti liittyviä ongelmia. Voi ilmetä esimerkiksi aihetta epäillä varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (13.6.1929/228) mukaisen pätemättömyysperusteen olemassaolo. Pätemättömyysväitteen johdosta kirjaamisviranomainen voi osoittaa asian ratkaistavaksi oikeudenkäynnissä. Asia voidaan jättää tällöin lepäämään, 19 HE 3/2009, s. 21 22 ja 36 36, Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 264, Toisaalta tällöin yleinen tuomioistuin voi joutua arvioimaan hallintomenettelyn oikeellisuutta. 20 Mähönen, Kirjaamisasiat lainkäyttöä vai hallintoa, s. 627. 21 Oikeustilan vakauteen liittyy MK 12:2.1 1 kohta, jonka mukaan kirjaamishakemus voidaan jättää lepäämään jos saanto on oikeustoimeen liittyvän ehdon mukaan ehdollinen.

10 kunnes tiedetään nostetaanko kanne määräajassa. 22 Lisäksi laittomuus voi olla käsillä esimerkiksi testamentin tehottomuuden vuoksi silloin, kun tehottomuus ei korjaannu. Laillisuusperiaate tarkoittaa siis maakaaren järjestelmän huomioon ottamisen lisäksi sitä, että jäämistöoikeudellisten saantojen lainhuudatuksessa toteutetaan myös esimerkiksi perintökaaren oikeussuojajärjestelmää vaikkapa lakiosaperillisten oikeuksien turvaamiseksi. 23 2.2.4. Sivullisten oikeuksien valvominen Saantojen laillisuuden lisäksi kirjaamista hakevan oikeuden on voitava katsoa oleva vakaa myös suhteessa sivullisiin. Kirjaamishakemuksen hylkäämisperusteita koskevan MK 12:4:n ja erityisesti pykälän 7 kohdan mukaisesti lainhuutohakemus tulee hylätä jos hakijan saanto ei ole pätevä tai jos se ei ilmeisesti jää pysyväksi. Tällainen pysymättömyys voi olla seurausta jonkin tahon paremmasta oikeudesta. Tällaisena tahona voi olla testamenttisaannon lainhuudatuksessa esimerkiksi testamentinsaajan kanssa kilpaileva jäämistöintresentti, jonka oikeus on etusijainen suhteessa testamentinsaajaan. Näin ollen, jotta ilmeinen pysymättömyys voitaisiin sulkea pois, on kirjaamismenettelyssä toisinaan valvottava erilaisten sivullistahojen oikeuksien toteutuminen. Koska jatkossa käsitellään nimenomaan testamenttiin liittyviä tehottomuusuhkia, jätetään asian käsittely tässä jaksossa sikseen. Sen sijaan seuraavassa on listattu joitakin sivullistahoja, joiden oikeudet otetaan kirjaamismenettelyssä huomioon. Kirjaamisviranomainen huolehtii ensinnäkin alaikäisen tai täysi-ikäisen edunvalvonnassa olevan edusta valvomalla, että mahdollisesti holhoustoimesta annetun lain (1.4.1999/442) 34 :n mukaan tarvittava lupa on saatu lainhuudatuksen perusteena olevaan oikeustoimeen. Edelleen kirjaamismenettelyssä tutkitaan luovutussaannoissa mahdollinen luovuttajan puolison suostumuksen olemassaolo (Avioliittolaki 13.6.1929/234 38 ). Lisäksi huolehditaan kiinteistökaupoissa kiinteistön sijaintialueen kunnan 22 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 294. 23 Kangas, Oikeustapauskommentti 2000:116 ja Mähönen, Sähköinen kiinteistökauppa ja lainhuudatus, s. 830 831.

11 etuostolain (5.8.1977/608) mukaisesta oikeudesta. 24 Mainittujen lisäksi kirjaamisviranomainen valvoo perintösaannoissa velkojien oikeutta siten, että jos kuolinpesä havaitaan ylivelkaiseksi eikä velkojen maksusta ole esitetty selvitystä, lainhuutoa ei voida myöntää perinnönjaon perusteella. Perinnönjakoa pidetään tällöin PK 21:6.1:n vastaisena laittomana. 25 2.2.5. Kirjaamisviranomaisen harkintavallan ulottuvuus Edellä on havaittu, että kirjaaminen edellyttää Suomen oikeusjärjestyksen mukaan laillista ja vakaata saantoa. Kirjaamisviranomaisen arviointiperusteena on siten Suomen oikeusjärjestys ja siihen kuuluvat oikeuslähteet oikeuslähteiden keskinäisiä suhteita koskevine oppeineen. Kirjaamisasioissa harjoitettava harkinta on oikeusharkintaa, ei tarkoituksenmukaisuusharkintaa. 26 Käytännön ratkaisutoimintaa varten on maanmittauslaitoksessa annettu yleistä ohjeistusta verkossa ilmestyvän Kirjaamismenettelyn käsikirjan muodossa ja lisäksi Maanmittauslaitoksen keskushallinnossa toimiva Kehittämiskeskuksen lakituki antaa pyydettäessä menettelyohjeita ja juridisia kannanottoja vaikeita tilanteita varten. Kirjaamisviranomaisen oikeudellinen arviointi on joka tapauksessa perustuttava Suomen oikeusjärjestyksen vallitseviin kantoihin, eikä laitoksen sisäinen ohjeistus siis muodollisesti sido virkamiehiä ratkaisuja tehtäessä. Kehittämiskeskuksen lakituen kannanotot eivät ole julkisia, minkä vuoksi voitaisiinkin kantaa huolta kannanottojen luonteesta oikeuslähdeopillisesta näkökulmasta. Kannanottojen ei ole tarkoitus olla ns. ennakkoratkaisuja jo niiden korostuneen yksittäistapauksellisuuden vuoksi eivätkä ne, kuten sanottua, sido kirjaamisratkaisun tekijää, vaikka tämä olisi pyytänyt kannanottoa johonkin ratkaistavanaan olevaan yksittäiseen kirjaamisasiaan. Joka tapauksessa kannanottoja ei ole alistettu ulkopuoliselle objektiiviselle 24 Niemi, Maakaaren järjestelmä II, s. 199 205. 25 Riittävänä selvityksenä pidetään perinnönjakokirjan mainintaa, että pesän velat on maksettu. ks. Kirjaamismenettelyn käsikirja kohta 2.30.2. 26 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 261.

12 tarkastelulle, vaikka niiden tosiasiallinen kirjaamismenettelyssä tehtäviä ratkaisuja ohjaava merkitys lienee suuri. 2.3. Lainhuudon oikeusvaikutukset Kirjaamismerkinnällä ei maakaaren järjestelmässä ole varsinaisesti konstitutiivisia oikeusvaikutuksia. Sen sijaan lainhuudon tai erityisen oikeuden kirjauksella vain todetaan, kuka on kiinteistön omistaja tai erityisen oikeuden haltija. 27 Tästä huolimatta kirjaamisratkaisulla on merkittäviä henkilöiden oikeusasemaan liittyviä vaikutuksia. Oikeustoimen osapuolten välisessä suhteessa lainhuudon oikeusvaikutukset rajoittuvat lähinnä MK 13:1 :n mukaiseen saantokirjan muotovirheen korjaantumiseen. 28 MK 13:1:n mukaisesti testamentin muotovirhe voi korjaantua jos sen perusteella myönnetään lainhuuto tai lainhuutohakemus jätetään lepäämään. Muotovirheen korjaantumista käsitellään vielä edellä luvussa 3.1. Tärkeimmät lainhuudon oikeusvaikutuksista liittyvät sivullissuhteisiin. Maakaaren järjestelmässä kirjaamismerkinnät nauttivat julkista luotettavuutta, joka merkitsee, että sivullinen voi luottaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkintöjen oikeellisuuteen. Rekisterimerkintään luottanut sivullinen voi MK 13 luvussa säännellyillä perusteilla saada vilpittömän mielen suojaa erilaisissa kollisiotilanteissa. Kirjaamismenettelyssä ei, kuten edellä todettiin, varsinaisesti ratkaista kysymyksiä paremmasta oikeudesta kiinteistöön, vaan tällaiset asiat ratkaistaan oikeudenkäynnissä. Tästä huolimatta seuraavassa on katsaus sivullissuojasta maakaaren järjestelmässä, koska joka tapauksessa sääntelyllä on vaikutusta testamentin saajan oikeusasemaan. Esineoikeudellisia kollisiotyyppejä voidaan erottaa kaksi, etenevän ja takautuvan sivullissuhteen kollisiot. Etenevän sivullissuhteen kollisiossa varallisuusobjektin (esimerkiksi kiinteistö tai erityinen oikeus) luovuttajana 27 Toisin esimerkiksi Saksassa, jossa omistusoikeus kiinteistöön siirtyy kirjaamismerkinnällä. Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 243. 28 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 310.

13 on toiminut joku, jolta puuttuu siihen tarvittava kompetenssi. Tällöin nousee esiin kysymys siitä, jääkö luovutus sitovaksi oikeaa omistajaa kohtaan. Takautuvan sivullissuhteen kollisiossa puolestaan varallisuusobjekti on luovutettu kahdelle siten, että molempien oikeuksia ei voida toteuttaa samanaikaisesti. 29 Tällöin täytyy voida ratkaista, kenen oikeus jää voimaan ja kenen ei. Maakaaressa nämä ongelmat on ratkaistu seuraavalla tavalla. MK 13:4:n mukaisesti kiinteistön luovutus voi jäädä pysyväksi, vaikka luovuttaja ei ollut kiinteistön oikea omistaja. Näin voi käydä jos luovuttajalla oli saantohetkellä lainhuuto, eikä luovutuksensaaja tiennyt, eikä hänen pitänyt tietää, ettei luovuttaja ollut kiinteistön oikea omistaja. Tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun lainhuuto on myönnetty virheellisesti legaatin perusteella ja legataari luovuttaa kiinteistön edelleen. Tällöin oikeana omistajana voidaan ajatella puutteellisen legaattisaannon vuoksi olevan legaatin antajan kuolinpesä. Maakaaren lähtökohtana kaksoisluovutuksissa on ns. aikaprioriteettisääntö (MK 3:6 ), jonka mukaisesti ensimmäinen luovutus on pysyvä. Ensimmäinen luovutuksensaaja voi taata oikeusasemansa hakemalla lainhuutoa. Lähtökohta voi kumoutua jos jälkimmäinen luovutuksensaaja on ollut perustellussa vilpittömässä mielessä luovutuksen tapahtuessa ja hakee oikeutensa kirjausta ensin (MK 13:3). Kirjauksen katsotaan MK 7:3:n mukaisesti tulleen jokaisen tietoon kirjauksesta seuraavana päivänä. Siten lainhuuto tai erityisen oikeuden kirjaus poistaa muilta mahdollisuuden vedota vilpittömään mieleen. Luovutussaannoissa sama vaikutus on lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävällä ns. luovutustietomerkinnällä (MK 7:5.1). 30 Kaupanvahvistajalla on velvollisuus ilmoittaa luovutuksista rekisterinpitäjälle (laki kaupanvahvistajista 24.7.2009/573 6.1 ). Ilmoitus on tehtävä kahden vuorokauden kuluessa luovutuksen tapahtumisesta (Valtioneuvoston asetus kaupanvahvistajista 734/2009, 5.2 ). Merkintä 29 Zitting, Sivullissuojasta varallisuusoikeudessa, s. 10-15. 30 Kaisto, Tepora, Esineoikeus eurooppalaistuvassa Suomessa, s. 420 421.

14 kohteen luovutuksesta tehdään, vaikka luovutuksensaaja ei vielä olisikaan hakenut lainhuutoa. Vastaava pätee myös erityisten oikeuksien perustamiseen tai siirtoon kuitenkin siten, että järjestelmä erottaa sivullissuojan kannalta toisistaan MK 14:1:n mukaan kirjattavissa olevat oikeudet ja muut erityiset oikeudet. MK 3:7:n mukaisesti ennen luovutusta perustettu MK 14:1:n mukaan kirjattavissa oleva oikeus sitoo lähtökohtaisesti luovutuksensaajaa. Oikeus ei sido myöhempää luovutuksensaajaa jos oikeutta luovutushetkellä ei ollut kirjattu ja jos luovutuksensaaja oli perustellussa vilpittömässä mielessä erityisen oikeuden olemassaolon suhteen (MK 13:3 ). Samoin voi myöhempi erityisen oikeuden kirjaus jäädä aikaisempaa luovutuksensaajaa sitovaksi, jos erityisen oikeuden haltija kirjauttaa oikeutensa ennen luovutuksensaajaa. 31 Sen sijaan muita kuin MK 14:1:n mukaan kirjattavia oikeuksia koskee myöhemmän luovutuksen lähtökohtainen sitomattomuussääntö (MK 3:8). 32 Oikeus jää luovutuksensaajaa sitovaksi vain jos luovutuksensaaja tiesi oikeuden olemassaolosta. Jälkimmäisessä tapausryhmässä lähtökohtaista sitomattomuutta lieventää se, että jos on kyse erityisestä oikeudesta, joka voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 14:3 ja 4), oikeuden haltija voi saada suojaa hakemalla kirjausta. Kirjaamiskelvottomien oikeuksien haltijan oikeuden pysyvyys luovutuksissa jää riippumaan luovutuksensaajan todellisesta tietoisuudesta. Tilanteessa, jossa oikeuden on perustanut joku, joka ei ole kiinteistön oikea omistaja, voi oikeus jäädä pysyväksi jos oikeuden haltija on perustellussa vilpittömässä mielessä omistajana esiintyneen kompetenssin suhteen (MK 13:4). Näin on silloin, jos oikeuden perustajalla on lainhuuto kiinteistöön eikä oikeuden haltija tiennyt, eikä pitänyt tietää, ettei perustaja ollut oikea omistaja. 31 HE 120/1994, MK 3:7:n yksityiskohtaiset perustelut. 32 Vanhan maakaaren ajalta olevassa tapauksessa KKO 1992:157 katsottiin, että venevajan osittain toisen maalle rakentaneen oikeus ei sitonut kiinteistön myöhempää luovutuksensaajaa, vaikka tämä tiesi venevajasta. Luovutuksensaajalla oli oikeus vaatia venevajan poistamista. Vastaavasti KKO 1985 II 131.

15 MK 13:9:n mukaisesti ositukseen, perintöön tai testamenttiin perustuva saanto ei kuitenkaan voi saada suojaa MK 13:3:n ja 13:4:n perusteella. Joka tapauksessa myös niissä oikeuden saajan kannattaa hakea kirjausta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin nopeasti, koska tämä sulkee myöhemmältä kiinteistön luovutuksensaajalta mahdollisuuden saada vilpittömän mielen suojaa. Lisäksi kirjaamisen oikeusvaikutuksena voidaan mainita ns. legitimaatiovaikutus. Se merkitsee, että lainhuudon kirjaus osoittaa, kuka voi esiintyä kiinteistön omistajana tuomioistuimessa tai muussa viranomaismenettelyssä. Kirjaamismenettelyn kannalta tämä tarkoittaa, että esimerkiksi kiinnitysmenettelyssä ja erityisen oikeuden kirjauksessa voidaan lainhuudon haltija olettaa omistajaksi, eikä hänen saantoaan enää tutkita uudestaan. 33 2.4. Kirjaamisjärjestelmä ei ole kaikenkattava Kirjaamisjärjestelmä ei luonnollisesti kata kaikkia kiinteistöihin mahdollisesti kohdistuvia oikeuksia. Tämä on järkevää jo käytännöllisistä syistä. Järjestelmää ei ole tarkoituksenmukaista rasittaa vaihdannan kannalta vähäpätöisillä oikeuksilla. Kuitenkin on myös tilanteita, joissa kirjaamisjärjestelmä nykymuodossaan ei mahdollista kaikkien tiettyyn kiinteistöön kohdistuvien olennaistenkin oikeuksien kirjaamista. Tätä havainnollistaa esimerkki testamenttioikeuden alalta: Puolisot A ja B olivat tehneet keskinäisen testamentin, jossa määrätään, että ensiksi kuolleen puolison kuollessa eloonjäänyt puoliso saa hallintaoikeuden kaikkeen ensin kuolleen omaisuuteen ja lisäksi hän saa luovuttaa tai pantata sitä elintarpeidensa mukaan. Samoin määrätään, että ensin kuolleen jälkeen kaikki ensin kuolleen puolison omaisuus menee omistusoikeudella A:n ja B:n kummipojalle X:lle, joka saa eloonjääneen puolison kuollessa luovuttaa omaisuutta vain eloonjääneen puolison suostumuksella. Molempien kuoltua sekä A:n ja B:n omaisuus menee X:lle. A kuolee lapsettomana ja X hakee B:n eläessä lainhuutoa A:n jäämistöön kuuluvaan kiinteistöön. 33 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 337.

16 Oletetaan, että tässä tilanteessa B ei luovu testamentissa perustetusta disponointivallastaan A:n omaisuuteen, eikä testamentin tulkinnalla päästä irti testamentin sanamuodon mukaisesta merkityksestä. 34 Tosin ko. testamentin sisällön koherenttius edellyttää, että X:n omistusoikeus ymmärretään tavallaan jaetuksi. X:n saama oikeus on todellakin vaillinainen, vaikka testamentissa käytetään omistusoikeus termiä. Tällöinhän X:n oikeusasema omistajana ei ole täysin kehittynyt, koska omistajuuden olennainen elementti, kiinteistön luovutuskompetenssi, on jakautunut X:n ja B:n kesken. Sinänsä testamenttimääräykset ovat aineellisen jäämistöoikeuden mukaan varmasti päteviä, vaikkakin testamentin tekijän tarkoituksen selvittäminen edellyttää testamentin tulkintaa. Kirjaamisjärjestelmän kannalta tällainen kuvattu tilanne on ongelmallinen. Lainhuuto on mahdollista saada ns. vallintatestamentin perusteella, mutta luonnollisesti ei esimerkiksi käyttöoikeustestamentin perusteella. Onko siis katsottava, että lainhuudatuskelpoisen oikeuden raja kulkee näiden kahden testamenttimuodon välimaastossa? Testamenttiin perustuvan lainhuudon myöntäminen edellyttää aina testamentin katsomista omistusoikeustestamentiksi. Näin ollen kuvattu rajanveto on kirjaamismenettelyssä olennainen. Kuten kirjallisuudessa on katsottu, testamenttiluokituksille ei tulisi testamentin tulkinnassa antaa itseisarvoa, eikä kaikkia testamentteja voida väkivallatta sijoittaa tiettyyn luokkaan. 35 Ratkaisuksi voisi paremman puutteessa esittää lainhuudon myöntämistä X:lle ja vallinnanrajoitusmerkinnän (MK 12:5 ) tekemistä. Tällöin kuitenkin vallinnanrajoitusmerkintä voi tarkoittaa vain sitä, että testamenttiehdon mukaisesti X:n luovutustoimet edellyttävät B:n suostumusta. B:n rinnakkainen disponointivalta jäisi kirjaamatta, eikä sitä voi kirjata ns. erityisenä oikeutena. Lisäksi ratkaisua voi kritisoida siitä, että 34 Kirjaamismenettelyssä testamentin tulkinta sen sanamuodon ulkopuolelle ei ole mahdollista ilman perillisten kuulemista. Kirjaamismenettelyn käsikirja, kohta 2.34.4. 35 Aarnio, Kangas, Suomen jäämistöoikeus II, s. 55 ss. Lisäksi on katsottu, että vaikka testamentissa on käytetty omistusoikeus termiä, mutta samalla on annettu rajoittavia lisämääreitä, ei testamenttiin tulisi soveltaa omistusoikeustestamentteja koskevia periaatteita, ks. Aarnio, Kangas, Suomen jäämistöoikeus II, s. 576.

17 X:n omistajan asema ei ole vielä edennyt riittävän pitkälle, koska omistusoikeuden luoma luovutuskompetenssi on jakautunut. Kenties näin ollen oikeampi ratkaisu olisi, ettei X:n tule vielä tässä vaiheessa saada lainhuutoa. Muita vaihtoehtoja ei kirjaamisjärjestelmämme tunnu mahdollistavan ja X:n ja B:n oikeudet jäisivät kirjaamatta, vaikkakin B:n elinikäinen käyttöoikeus voidaan kirjata erityisenä oikeutena (MK 14.1.1). Lisäksi leskelle ei voitaisi tässä tilanteessa myöntää lainhuutoa kiinteistöön, joten lainhuutopohjaa ei voisi järkevästi muuttaa vastaamaan testamentin johdosta syntynyttä oikeustilaa. 2.5. Saantotyypeistä Lainhuutohakemus voi perustua useanlaiseen saantoon aina tavallisesta luovutussaannosta perintösaantojen kautta yhtiöoikeudellisiin yleisseuraantoihin. Osana tätä tutkielmaa toteutettiin otantatutkimus sen selvittämiseksi, miten lainhuutohakemukset jakautuvat eri saantotyyppien kesken. Tutkimus tehtiin Etelä-Suomen maanmittaustoimiston Hämeenlinnan toimipisteessä. Seuranta-ajanjakso oli 22.3.2013 21.4.2013. Kukin tuona aikana mainitussa toimipaikassa vireille pantu lainhuutohakemus siis merkittiin johonkin saantotyyppiin kuuluvaksi. Vireillepano keskittyi mainitun toimipisteen vastuualueen kuntiin 36, mutta joukossa saattaa olla myös Etelä-Suomen maanmittaustoimiston muiden toimipisteiden vastuualueisiin kuuluvia asioita. 37 Perintö saantotyyppiin luettiin kuuluvaksi sekä perinnönjaossa tapahtuva saanto, että ns. yksinperimys. Yleisseuraannolle ei tässä jaottelussa ole omaa luokkaansa, koska ne ovat hyvin harvinaisia, eikä tarkastelujaksolla niitä ollut lainkaan. 36 Hämeenlinnan toimipisteen vastuualueeseen kuului 12.4.2013 tehdyn tiedustelun perusteella 12 kuntaa, joita ei ole syytä eritellä tässä tarkemmin. 37 Syynä tähän on käytäntö, jonka mukaan väärään toimipisteeseen, mutta oikean maanmittaustoimiston alueen toimipisteeseen lähetetyt hakemukset pannaan vireille ja toimitetaan oikeaan toimipisteeseen käsiteltäviksi.

18 Saantotyyppi Saantoja, lkm Osuus-% Luovutus 204 80,6 Perintö 25 9,9 Ositus 15 5,9 Yleistestamentti 8 3,2 Erityistestamentti 1 0,4 Yhteensä 253 100 Taulukko 1: Lainhuutohakemusten jakautuminen eri saantotyyppien kesken tarkkailujaksolla 22.3.2013 21.4.2013. Kaavio 1: Lainhuutohakemusten lukumäärät saantotyypeittäin tarkkailujaksolla 22.3.2013 21.4.2013. Osuus Luovutus Perintö Ositus Yleistestamentti Erityistestamentti

19 Kaavio 2: Lainhuutohakemusten jakautuminen eri saantotyyppien kesken tarkkailujaksolla 22.3.2013 21.4.2013. Tulokset ovat suuntaa antavia, koska luotettavien tulosten saaminen edellyttäisi pidempää seurantajaksoa. Saantotyyppien jakaumassa oli havaittavissa suurta vaihtelua jo päivittäisellä tasolla. Lisäksi vireille pantaessa tapahtuva saantomuodon määritys ei ole lopullinen, vaan saantomuoto saattaa muuttua toiseksi, kun asiaa käsitellään kirjaamismenettelyssä tarkemmin. Tästä syystä etenkin perinnön, osituksen ja yleistestamentin kesken saattaa tapahtua suurtakin muutosta menettelyn edetessä. Osituksessa ja perinnönjaossa tapahtuva kiinteistön saanto saattaa tarkemmassa tarkastelussa olla lopulta saantotyypiltään muu kuin aluksi on pikaisessa saantokirjan tarkastelussa näyttänyt. Samoin yleistestamenttien tapauksessa kiinteistö on saattanut lopulta siirtyä lainhuudon hakijalle vasta perinnönjaossa, jos esimerkiksi yleistestamentinsaajia on useampi kuin yksi. Toisaalta luotettavana voidaan pitää jakautumista luovutussaantojen (kauppa, vaihto, lahja, muut luovutukset) ja perhe- ja jäämistöoikeudellisten saantojen välillä. Havaitaan, että luovutussaannot ovat vallitsevassa asemassa 80,4 %:n osuudella perhe- ja jäämistöoikeudellisten saantojen osuuden jäädessä 19,4 %:iin. Otantatutkimuksessa saadut tulokset eivät anna hyvää kuvaa tämän tutkielman käytännön relevanssista. Toisaalta vasta-argumentiksi voidaan sanoa, että lainhuutoasioita tulee vuosittain vireille n. 100 000, joten legaattisaantojakin pitäisi olla lukumäärältään huomattavasti. 38 Lisäksi tässä on kyse vain yksittäisen maanmittaustoimiston yksittäisen toimipisteen lainhuutohakemuksista, joten lopullisten johtopäätösten tekeminen tämän otantatutkimuksen perusteella ei ole järkevää. Voitaisiin ajatella, että alueellisilla eroilla (kaupunki- tai maaseutupainotteisuus) on vaikutusta siihen, kuinka moni henkilö ylipäätään tekee testamentin. 38 Vuonna 2012 saapuneita hakemuksia oli 101 478 kpl. Tieto perustuu Maanmittaustoimistojen Jakoinfo -sovelluksen tietoihin.

20 3. Kirjaamisratkaisu ja legaatinsaajan oikeusasema 3.1. Legaattiin perustuvan oikeuden kirjaaminen Samoin kuin inter vivos tehtyjen oikeustoimien perusteella tapahtuvassa lainhuudatuksessa, myös legaattisaannon lainhuudatuksessa on maakaaressa omaksuttujen ratkaisujen vuoksi varmistuttava siitä, että kohteen omistusoikeus on siirtynyt saajalle laillisesti Suomen oikeusjärjestyksen mukaan, ja toisaalta siitä, että legataarin asema kohteen omistajana on saavuttanut suhteellisen vakaan asteen. Lainhuudon myöntäminen legaatin perusteella edellyttää siis sekä maakaaren, että jäämistöoikeudellisen sääntelyn huomioon ottamista. Lainsäädännöllisistä ratkaisuista johtuu, että legaattisaannon lainhuudatus merkitsee merkittävää askelta henkilöiden oikeusaseman kannalta. Sivullinen voi luottaa kirjatun saannon pätevyyteen (positiivinen julkinen luotettavuus) ja toisaalta lainhuudatus korjaa mahdollisen testamentin muotovirheen MK 13:1:n mukaisesti. Koska muotovirheen korjaantuminen ei edellytetä testamentin saajan vilpitöntä mieltä, muotovirhe korjaantuu myös vaikka hakija tiesi esimerkiksi todistajan esteellisyydestä. 39 Muotovirheen korjaantumisesta voi aiheutua ongelmia etenkin MK 12:2.1:n 2 kohdan soveltamistilanteessa. Lainkohdan mukaan lainhuutohakemus voidaan jättää lepäämään, jos hakemuksen perusteena oleva oikeustoimi ei vielä ole tullut lainvoimaiseksi. Näin ollen saatettaisiin myös testamenttiin perustuva lainhuutohakemus jättää lepäämään jäljellä olevan testamentin moiteajan vuoksi; samoin myös tilanteessa, jossa moiteaika ei vielä ole alkanut. Koska MK 13:1:n mukainen muotovirheen korjaantuminen koskee myös lepäämäänjättämisratkaisua, voi perintökaaren testamentinmoitejärjestelmäkin menettää merkityksensä mainitun ratkaisun vuoksi. 40 Kirjallisuudessa on katsottu, että muotovirheen korjaava vaikutus ulottuu varsinaisen saantokirjan lisäksi myös siihen liittyviin asiakirjoihin, kuten valtakirjoihin. 41 Näin ollen myös testamenttisaannon lainhuudatus tai 39 Aarnio, Kangas, Suomen jäämistöoikeus II, s. 968. 40 Aarnio, Kangas, Suomen jäämistöoikeus II, s. 969 ja Lohi, Muotovirheinen testamentti ja lainhuudatus, s. 937. 41 Jokela, Kartio, Ojanen, Maakaari, s. 311.

21 lepäämään jättäminen voi korjata muotovirheen varsinaisen testamenttiasiakirjan lisäksi myös esimerkiksi tiedoksisaantiasiakirjassa. Edelleen on katsottu, että muotovirheen korjaava vaikutus ulottuu myös ns. piileviin virheisiin, kuten esimerkiksi testamentin todistajien yhtäaikaisen läsnäolon edellytyksen täyttymättä jäämiseen. Legaattiin perustuva lainhuudatus tai lepäämäänjättämispäätös korjaa vain muotovirheet, joten ratkaisusta huolimatta testamentinsaajan asema voi heikentyä esimerkiksi testamentin syntyedellytyksissä olleen puutteen vuoksi. 42 Nämä eivät riipu testamentin muodosta. Lainhuudatuksella ei legataarin ja kuolinpesän välisessä suhteessa ole vaikutusta legaatin täyttämiseen. Legaattiin perustuva lainhuudatus kuitenkin edellyttää aina sitä, että legaatti on tullut tehokkaasti täytetyksi. Tästä syystä tässä luvussa pyritään löytämään ne jäämistöoikeudelliset perusteet, jotka voivat estää legaatin tehokkaan täyttämisen. Samoin huomiota kiinnitetään siihen, millä jäämistöoikeudellisilla perusteilla jo tapahtunut legaatin täyttäminen voi peräytyä. 3.2. Legaatinsaajan oikeusasema pääpiirteissään 3.2.1. Kuolinpesän osakkuus Perintökaaren 18 luvun 1 sisältää tyhjentävän luettelon kuolinpesän osakkaista. Näihin ei sisälly erityisjälkisäädöksen saajaa. Legaatinsaaja voi toki tulla osakkaaksi jonkin säännöksessä mainitun perusteen nojalla. Silloin kun osakkuutta ei ole muulla perusteella, legaatinsaajan oikeusaseman kannalta rajanveto yleisjälkisäädöksen ja erityisjälkisäädöksen välillä on tärkeä, koska yleisjälkisäädöksen saaja on säännöksen mukaan kuolinpesän osakas. 43 Legaatinsaajan jättäminen kuolinpesän osakasasemaa vaille on perusteltua siltä kannalta, että legaatinsaajan oikeus on kiinteämääräinen, 42 Lohi, Muotovirheinen testamentti ja lainhuudatus, s. 938-940. 43 PK 18:1.2:n mukaan jälkisäädöksen saajaa pidetään osakkaana silloinkin, kun hänen oikeutensa on riidanalainen. Siten jos testamenttimääräyksen tulkinnasta riippuu, pidetäänkö sitä yleisjälkisäädöksenä vai legaattina, testamentinsaaja on osakas kunnes asiaa koskeva riitaisuus ratkaistaan.

22 eikä se riipu siten pesänselvityksessä tehtävistä ratkaisuista, toisin kuin yleisjälkisäädöksen saajan oikeus. 44 Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että erityistilanteissa legaatinsaajallekin täytyy antaa osakkaan asema. Näin on ensinnäkin tilanteessa, jossa asiasta on nimenomainen määräys testamentissa. Osakkuusasema ei siis synny pelkällä olettamalla siitä, että testamentin tekijän tarkoituksena on ollut osakkuusaseman antaminen. Toiseksi on osakasaseman antaminen legaatinsaajalle katsottu perustelluksi silloin, kun perittävä on määrännyt lähes koko jäämistöstään legaattimääräyksin. Tällöin legaatinsaajalla on huomattava intressi päästä osallistumaan jäämistön hallintoon. 45 Kaiketi on selvää, että ensin mainitussa tilanteessa legaatinsaajalle tulee antaa osakkuusasema. Jälkimmäisessä tilanteessa sen sijaan osakkuusaseman puolesta puhuvat enemmänkin tarkoituksenmukaisuussyyt. Kuvatussa tilanteessa on järkevää, että vahvassa asemassa olevat legataarit huolehtivat myös kuolinpesän hallinnosta. Jos tällainen kanta hyväksytään, näiden legataarien osakkuusasema alkaa vasta, kun on riittävän selvää, ettei legaattimääräysten pätevyyttä tai tehokkuutta tulla horjuttamaan. Kirjaamismenettelyn kannalta on järkevää olla pidättyväinen tällaista legataarin kuolinpesäosakkuusaseman määritystapaa kohtaan. Tämän puolesta puhuu jo menettelyn käytännön sujuvuus, mutta lisäksi argumenttina voidaan käyttää oikeusvarmuutta. Käytännön pesänselvityksen sujuvuuden kannalta on hyödyllistä, jos osakaskunta määrittyisi mahdollisimman selkeiden sääntöjen mukaisesti. Tällöin myös kuolinpesän kanssa asioivan on helpompi todeta, mitkä henkilötahot on kuolinpesän puolesta oltava mukana oikeustoimia tekemässä. 3.2.2. Legaatinsaajan oikeussuojan takeet Seuraavassa tarkastellaan lyhyesti, mitä oikeussuojakeinoja testamentinsaajalla on käytettävissään erilaisia hänen asemaansa heikentäviä toimia vastaan kun testamenttia on pidettävä legaattina. Jos legataari on 44 Lohi, Legaatinsaajan oikeusasemasta, s. 15. 45 Lohi, Legaatinsaajan oikeusasemasta, s. 234. Kirjaamismenettelyssä osakkuuskysymys on merkityksellinen lähinnä kuolinpesän tekemien luovutustoimien yhteydessä, mutta myös kaikissa jäämistöoikeudellisissa saannoissa.