KIRJALLINEN KYSYMYS 71/2011 vp Aravalainojen korkojen kohtuuttomuus Eduskunnan puhemiehelle Omistusasuntojen asuntolainaa maksavien tai hakevien kannalta on ollut myönteistä, että lainojen markkinakorot ovat olleet kohtuullisen alhaiset jo useita vuosia. Korot olivat vähän aikaa sitten nousussa, mutta nyt näyttää taas siltä, että markkinakorkokehitys on laskeva tai ainakaan korot eivät ole nousussa. Valtio on noin 60 vuoden ajan rahoittanut vuokrataloyhteisöjä, ja tällaisissa taloissa olevia asuntoja kutsutaan aravavuokra-asunnoiksi. Arava-asuntojen tuotantoa kutsutaan sosiaaliseksi asuntotuotannoksi. Tällä tarkoitetaan sitä, että aravavuokra-asunnon saamista rajoittaa asuntoa hakevan taloudellinen asema, eli asunnot on tarkoitettu ennen kaikkea pienituloisille ja vähävaraisille. Vuokralaisen asemaa tosin heikentää se, että sosiaalisen asuntotuotannon asuntojen lainoittamiseen käytetyn aravarahoituksen hinta eli korkotaso on ollut korkea. Tilanne on nyt korkomarkkinoilla ristiriitainen. Kun markkinakorot ovat jälleen alenemaan päin, niin samaan aikaan aravatuotannon korkotaso on taas nousussa eli vuokralainen maksaa asumisen kuluina korkeampaa korkoa kuin vapaarahoitteisen omistusasunnon asukas. Ongelma olisi ratkaistavissa lainsäädännöllisillä muutoksilla. Ympäristöministeriössä ja valtiovarainministeriössä aravalainojen lainaehtojen yhtenäistämistä on selvitetty, mutta työ on jätetty kesken, sillä korkojen alentamisesta tai lainaehtojen yhtenäistämisestä ei ole päästy yhteisymmärrykseen. Vuonna 2012 aravavuokratalojen valtion aravalainojen korot taas nousevat. Vuosimaksuaravalainojen korot nousevat 1.3.2012 lukien, vaikka korot ovat nytkin markkinakorkoihin nähden korkeita. Aravatalojen lainojen koroissa on ongelmana myös se, että eri aikoina lainoitettujen asuntojen ja erilaiseen lainatyyppiin kuuluvien lainojen korot ovat erilaisia, vaikka kaikki aravarahoitetut asunnot ovat samaa sosiaalista asuntotuotantoa. Ongelma on siis lainajärjestelmässä, joka on kuin vuosien ja vuosikymmenten aikana ommellen muotoutunut tilkkutäkki. Suurin osa valtion jäljellä olevista vuokratalolainoista on sidottu kuluttajahintaindeksin muutokseen. Viimeisen indeksin tarkistusajankohdan (31.7.2011) mukaan indeksimuutos on 4,0 %. Joidenkin lainojen korko ei kuitenkaan nouse täysimääräisesti indeksin muutoksen mukaan, sillä osalla lainoista on korkokatto. 1.3.2012 lukien valtion vuosimaksulainojen korko vaihtelee 3,74 %:n ja 8,5 %:n välillä. Lainoista peritään seuraavia korkoja: 3,74 %, 6,00 %, 7,50 % ja 8,50 %. Kun on kyse vähävaraisille tarkoitetusta sosiaalisesta asuntotuotannosta ja aravavuokrataloista, mainituista koroista vain 3,74 % olisi valtion lainoille hyväksyttävä korko tai vielä tätäkin alempi, sillä asuntolainaa saa markkinakoroilla halvemmalla. Yli kuuden prosentin korko sosiaalisessa asuntotuotannossa ei ole missään nimessä hyväksyttävä. 8,5 %:n korkoa nykyaikana joku voisi kutsua koronkiskonnaksi. Vuosimaksulainajärjestelmän vuoksi tosiasiallinen maksettava korko jää joskus alle mainittujen ylimpien korkojen. Se johtuu siitä, että vuosimaksu koostuu sekä korosta että lyhennyk- Versio 2.0
sestä, ja jos korkotaso on korkea, koko vuosimaksu saattaa koostua pelkästään koron osuudesta. Tämäkin on lainansaajan eli vuokratalon (ja tietysti myös asukkaan) kannalta haitallista, sillä silloin laina ei lyhene, kun taas järkevän lainarahoituksen periaate on, että lainaa myös lyhennetään. Valtion lainojen korkean koron haitat korostuvat erityisesti väestöltään vähenevillä alueilla eli maaseutupaikkakunnilla, missä vuokrataloissa on asuntoja tyhjillään ja yhteisön talouden kantokyky koetuksella. Tällöin korkean koron lainan muuttaminen halvemman koron pankkilainaksi on käytännössä mahdotonta ilman kunnan omavelkaista takausta. Talousongelmissa olevien kuntien on nykytilanteessa usein mahdotonta antaa takausta. Aravavuokratalojen tasavertaisuutta koettelee asuntojen tyhjillään olon aiheuttaman vuokratulotappion lisäksi se, että vuokra-asuntojen korkean kysynnän alueella vuokratalot ovat voineet hyödyntää aravalainan vuosimaksun alentamismahdollisuutta. Jotkut yhtiöt ovat hakeneet ja saaneet vuosimaksun alennuksen lähes vuosittain, ja näin vuosimaksu on alentunut niin alhaiselle tasolle, että tosiasiallinen perittävä korko voi olla jopa alle promillen. Joillekin väestöltään vähenevien alueiden aravavuokrataloyhteisöille on tehty velkasaneerauksia, joissa aravalainan korko on yleensä alimmillaan kaksi prosenttia. Kun maan metropolialueella on aravavuokrataloja, joiden lainan korko voi olla lähes nolla, niin samaan aikaan todellisten rahoitusongelmien kanssa painivien talojen aravalainan korko on saneeraustapauksissakin kaksi prosenttia. Eikä tällekään asialle ole tehty korjausta. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän asianomaisen ministerin vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Mitä valtioneuvosto aikoo tehdä, että aravalainoitettujen vuokratalojen lainojen korkotaso on kohtuullinen ja mitä ministeriö aikoo tehdä poistaakseen perusteluissa kuvatun sosiaalisen asuntotuotannon lainakorkojen alueita eriarvoistavan kehityksen? Helsingissä 6 päivänä syyskuuta 2011 Kaj Turunen /ps 2
Ministerin vastaus KK 71/2011 vp Kaj Turunen /ps Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Herra puhemies, olette toimittanut asianomaisen ministerin vastattavaksi kansanedustaja Kaj Turusen /ps näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 71/2011 vp: Mitä valtioneuvosto aikoo tehdä, että aravalainoitettujen vuokratalojen lainojen korkotaso on kohtuullinen ja mitä ministeriö aikoo tehdä poistaakseen perusteluissa kuvatun sosiaalisen asuntotuotannon lainakorkojen alueita eriarvoistavan kehityksen? Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa: Aravavuokratalolainojen korot määräytyvät eri tavalla riippuen siitä, onko laina myönnetty ns. vuosimaksujärjestelmän mukaisena vai sitä aikaisemmin. Ennen vuosimaksujärjestelmää eli pääosin ennen 1990-lukua myönnetyt aravalainat ja peruskorjauslainat ovat ns. kiinteäehtoisia lainoja, joihin on säädetty korkokatto. Näiden lainojen enimmäiskorko alenee 1.4.2012 lukien 3,44 prosentista 2,87 prosenttiin. Mainittujen lainojen jäljellä oleva pääoma on noin 550 miljoonaa euroa eli noin 7 prosenttia vuokratalojen aravalainakannasta. Vuosimaksujärjestelmässä aravalainan vuosimaksun suuruus määrää pääomamenojen määrän, kun taas vuosimaksun vuosittaisen tarkistuksen suuruus määrää pääomamenojen vuosittaisen nousun. Vuosimaksu sisältää lainan koron ja lyhennyksen. Vuosimaksusta maksetaan ensin korkoa ja jos vuosimaksu riittää, niin myös lyhennystä. Koska lyhennyksen määrä ei ole kiinteän suuruinen, vaan se riippuu kulloisestakin koron määrästä, ei myöskään laina-aika ole kiinteä ennalta määrätyn pituinen. Vuosimaksukorko määräytyy kuluttajahintaindeksin muutoksen mukaan, johon lisätään tietty prosenttimäärä, joka puolestaan määräytyy lainatyypin ja mahdollisesti lainan iän perusteella. Osaan lainatyypeistä sovelletaan korkokattoa. Koron määräytymisen perusteena on heinäkuun lopun kuluttajahintaindeksin muutos, joka oli tämän vuoden heinäkuun lopussa 4,0 prosenttia. Kaikissa ennen 28.3.2003 myönnetyissä vuokraja asumisoikeustalojen rakentamisvuosimaksulainoissa ja 1.11.1999 28.3.2003 myönnetyissä pitkäaikaisissa perusparannusvuosimaksulainoissa enimmäiskorko leikkaa koron 3,74 prosenttiin 1.3.2012 lukien. Näiden lainojen jäljellä oleva pääoma on yhteensä noin 5,9 miljardia euroa eli noin 72 prosenttia lainakannasta. Joidenkin perusparannusvuosimaksulainojen ja vanhojen aravalainojen, joihin on yhdistetty perusparannuslaina, korot tulevat olemaan 6,0 tai 7,5 prosenttia 1.3.2012 lukien. Näitä lainoja on jäljellä noin 720 miljoonaa euroa eli noin 9 prosenttia lainakannasta. Lisäksi vuosimaksujärjestelmään siirtyneiden lainojen korot tulevat olemaan 8,5 prosenttia 1.3.2012 lukien. Tällaisia lainoja on jäljellä noin 440 miljoonaa euroa eli noin 5 prosenttia lainakannasta. Näissä lainaryhmissä osassa lainoja on alennettu vuosimaksua pääomamenojen pienentämiseksi ja vuokrien pitämiseksi kohtuullisina. Vuosimaksun alentaminen on useissa tapauksissa tarkoittanut sitä, että koron määrä on pysynyt ennallaan ja lyhennysten määrä vuosimaksusta on pienentynyt. Tämän seurauksena laina-aika on vastaavasti pidentynyt. Joissakin kuitenkin melko vähäisessä määrässä lainoja vuosimaksua on alennettu niin paljon, että vuosimaksu ei riitä ly- 3
Ministerin vastaus hennyksiin lainkaan eikä korkoakaan pystytä maksamaan kokonaan vaan vain osittain. Osalla näistä tapauksista lainan korko saattaa olla hyvin matala. Vuokrataloyhteisöillä on mahdollisuus käyttää useita valtion tukitoimenpiteitä, joilla voidaan muuttaa aravalainojen lainaehtoja maksuerien keventämiseksi tai tervehdyttää yhteisön vaikeaa taloudellista tilannetta. Tällaisia tukitoimenpiteitä ovat esimerkiksi kirjallisessa kysymyksessä mainitut vuosimaksun alentaminen ja vapaaehtoinen yrityssaneeraus. Jokainen vuokrataloyhteisö, joka täyttää tukitoimenpiteitten edellytykset, voi hakea niitä yhteisön sijainnista riippumatta. Koska aravalainajärjestelmät ovat sirpaloituneet useiksi toisistaan hieman poikkeaviksi järjestelmiksi ja erityisesti korkojen määräytymisperusteissa on suurta vaihtelevuutta, selvitettiin ympäristöministeriössä yhdessä Valtiokonttorin kanssa lainoitusjärjestelmien yksinkertaistamista 2000-luvun puolivälissä. Selvitystyölle asetettuihin tavoitteisiin ei päästy, kuten kirjallisessa kysymyksessä todetaan. Järjestelmien yksinkertaistamiseen ja selkeyttämiseen on edelleen tarvetta. Pääministeri Kataisen hallitusohjelman mukaisesti ympäristöministeriössä on valmisteilla uusien vuokra-asuntojen korkotukilainojen omavastuukoron puolittaminen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamisen lisäämiseksi. Omavastuukoron alentamisen vaikutus ulottuisi vuokrien tasausjärjestelmän kautta omistajayhteisön koko vuokra-asuntokantaan. Siten uusille vuokra-asuntokohteille maksettavan korkotuen kasvaessa paine vuokrien nostamiseen yhteisön koko tasauksen piiriin kuuluvassa vuokra-asuntokannassa vähenisi. Ympäristöministeriö tulee syksyn kuluessa selvittämään eräiden vuosimaksulainojen korkeiden korkojen mahdollisesti vaatimia toimenpiteitä. Ministeriö tulee asettamaan syyskuun aikana työryhmän laatimaan asuntopoliittisen toimenpideohjelman hallituskaudelle. Siinä täsmennetään mm. väestöltään vähenevien alueiden asumisen kehittämistä koskevia toimenpiteitä painottaen kustannustehokkuutta. Helsingissä 27 päivänä syyskuuta 2011 Asunto- ja viestintäministeri Krista Kiuru 4
Ministerns svar KK 71/2011 vp Kaj Turunen /ps Till riksdagens talman I det syfte som anges i 27 i riksdagens arbetsordning har Ni, Herr talman, till den minister som saken gäller översänt följande skriftliga spörsmål SS 71/2011 rd undertecknat av riksdagsledamot Kaj Turunen /saf: Vad tänker statsrådet göra för att räntan på lån för aravabelånade hyreshus ska hålla en skälig nivå och vad tänker ministeriet göra för att hejda den i motiveringen beskrivna utveckling som innebär att områdena värderas ojämlikt när det gäller låneräntorna inom den sociala bostadsproduktionen? Som svar på detta spörsmål anför jag följande: Räntorna på lånen för aravahyreshus fastställs på olika sätt beroende på om lånet har beviljats enligt det s.k. annuitetssystemet eller tidigare. De aravalån och renoveringslån som beviljades före annuitetssystemet, dvs. i huvudsak före 1990-talet, är lån med så kallade fasta villkor, och för dessa har det fastställts ett räntetak. Den maximala räntan för dessa lån sjunker från den 1 april 2012 till 2,87 procent från att tidigare ha varit 3,44 procent. Det återstående lånekapitalet för dessa lån uppgår till cirka 550 miljoner euro, alltså cirka 7 procent av aravalånebeståndet för hyreshus. I annuitetssystemet bestäms kapitalutgiftsbeloppet av annuitetsbeloppet, medan den årliga justeringen av annuiteten bestämmer hur mycket kapitalutgifterna stiger årligen. I annuiteten ingår amorteringen och räntan för lånet. Av annuiteten betalas först ränta på lånet och, om annuiteten räcker, även amortering. Eftersom amorteringsbeloppet inte är fast utan beroende av räntebeloppet, är inte heller lånetiden fastställd på förhand. Annuitetsräntan bestäms enligt förändringarna i konsumentprisindex och till det fogas ett visst procentbelopp som å sin sida fastställs på basis av lånetypen och eventuellt på basis av hur gammalt lånet är. På en del typer av lån tillämpas räntetak. Som grund för fastställandet av räntan ligger den förändring i konsumentprisindex som mäts i slutet av juli och som vid den tidpunkten i juli i år var 4,0 procent. För alla de annuitetslån för byggande av hyres- och bostadsrättshus som beviljats före den 28 mars 2003 och för alla de långvariga annuitetslån för renovering som beviljats mellan den 1 november 1999 och 28 mars 2003 skär den maximala räntan ner räntan till 3,74 procent från den 1 mars 2012. Det återstående lånekapitalet för dessa lån är sammanlagt cirka 5,9 miljarder euro, dvs. omkring 72 procent av lånebeståndet. När det gäller vissa annuitetslån för renovering och gamla aravalån, som kombinerats med ett renoveringslån, kommer räntan att vara 6,0 eller 7,5 procent från den 1 mars 2012. Sådana lån finns för sammanlagt cirka 720 miljoner euro, dvs. omkring 9 procent av lånebeståndet. Dessutom kom-mer räntorna på de lån som överförts till annuitetssystemet att vara 8,5 procent från den 1 mars 2012. Sådana lån finns för sammanlagt cirka 440 miljoner euro, dvs. omkring 5 procent av lånebeståndet. I dessa lånegrupper har annuiteten sänkts i en del av lånen för att kapitalutgifterna ska minska och hyrorna hållas på en skälig nivå. Att annuiteten sänkts har i flera fall inneburit att räntebeloppet har förblivit detsamma och att amorteringsdelen av annuiteten har minskat. Som ett resultat av detta har lånetiden förlängts i motsvarande grad. 5
Ministerns svar I vissa lån, dock i ett begränsat antal, har annuiteten sänkts så mycket att den inte räcker till amorteringar överhuvudtaget och inte heller räntan kan beta-las till fullt belopp, utan endast delvis. I en del av dessa fall kan låneräntan vara väldigt låg. Hyreshussamfund har möjlighet att tillgripa flera statliga stödåtgärder med vilka man kan ändra lånevillkoren för aravalån för att lätta på delbetalningarna eller sanera ett samfund som har ekonomiska svårigheter. Till stödåtgärderna hör t.ex. en sänkt annuitet och frivillig företagssane-ring, såsom också nämns i det skriftliga spörsmålet. Varje hyreshussamfund som uppfyller villkoren för stödåtgärder kan ansöka om sådana åtgärder oberoende av var samfundet är beläget. Eftersom aravalånesystemen har splittrats i flera system som skiljer sig en aning från varandra och det förekommer stor variation i synnerhet i grunderna för hur räntorna fastställs, utredde miljöministeriet i samarbete med Statskontoret i mitten av det gångna decenniet på vilket sätt lånesystemen kunde förenklas. Såsom det konstateras i spörsmålet uppnåddes inte de mål man hade ställt upp för utredningsarbetet. Det finns fortfarande behov av att förenkla systemen och göra dem tydligare. I enlighet med regeringsprogrammet för statsminister Katainens regering bereder miljöministeriet en halvering av bassjälvriskandelen av räntan för räntestödslån för nya hyresbostäder i syfte att öka produktionen av hyresbostäder till rimliga priser. Verkningarna av att bassjälvriskandelen sänks beräknas via systemet för utjämning av hyrorna gälla ett ägarsamfunds hela hyresbostadsbestånd. När det räntestöd som betalas för nya hyresbostadsobjekt stiger minskar således trycket att höja hyrorna i hela den del av samfundets hyresbostadsbestånd som omfattas av utjämningen. Miljöministeriet kommer under hösten att utreda vilka åtgärder de höga räntorna på vissa annuitetslån eventuellt kräver. Ministeriet ska under september månad tillsätta en arbetsgrupp som ska göra upp ett bostadspolitiskt åtgärdsprogram för regeringsperioden. I det preciseras bl.a. åtgärderna för utvecklande av områden med minskande befolkning, och betoningen läggs på kostnadseffektiviteten. Helsingfors den 27 september 2011 Bostads- och kommunikationsminister Krista Kiuru 6