9.12.2008 Haahtela-hintaindeksi II / 2008 Haahtela hintaindeksi on muuttuvapainoinen ja muuttuvahintainen rakentamisen tarjoushintaindeksi. Indeksillä kuvataan tarjoushintatason kehittymistä indeksialueilla ja sitä käytetään Talonrakennuksen Kustannustieto (Taku ) -järjestelmässä uudis-, korjaus- ja nykyhintoja arvioitaessa. Indeksialueita on kuusi alkaen pääkaupunkiseudusta ja päättyen halvan rakentamisen paikkakuntiin. Hintaindeksin aluekohtaiset pisteluvut julkaistaan Talonrakennuksen Kustannustieto järjestelmässä vastaamaan kunkin vuoden tammikuuta. Rakennushankkeiden budjetointia varten indeksin kehittyminen ennustetaan vuodeksi eteenpäin. Vuoden aikana indeksin kehittymistä ja tulevaisuuden ennustetta tarvittaessa päivitetään. Haahtela-hintaindeksi julkaistaan www.haahtela.fi -sivustolla, mistä ilmoitetaan sähköpostilla rekisteröityneille käyttäjille. 85 75 65 1 2 3 4 5 6 55 45 35 2008 Haahtela -kehitys Oy 1/91 1/92 1/93 1/94 1/95 1/96 1/97 1/98 1/99 1/00 1/01 1/02 1/03 1/04 1/05 1/06 1/07 1/08 1/09 Haahtela-indeksi joulukuu 2008 ja ennuste alkuvuodelle 2009 Indeksialueet Alue 1 Pääkaupunkiseutu Alue 2 PKS:n ympäristökunnat Alue 3 Kehyskunnat Alue 4 Kasvukeskukset Alue 5 Muu Suomi Alue 6 Halvan rakentamisen alueet 107
Rakentamisen hinta vuonna 2008 Rakennusala on perinteisesti tuottanut asuntoja markkinoille, joilta asunnon tarvitsijat ovat voineet niitä ostaa tai vuokrata. Toimitiloja on taas rakennettu tilojen tarvitsijoiden käynnistäminä urakkamuotoisina hankkeina. Viime vuosien aikana toimitilojen tarvitsijat ovat lisääntyvässä määrin pyrkineet löytämään sijoittajan hankkeilleen ja siirtyneet tilojen omistajista vuokralaiseksi. Rakennusalan suuret toimijat taas ovat omaperusteisesti rakentaneet asuntojen tapaan markkinoille toimitiloja, pyrkineet löytämään niille käyttäjän ja myyneet hankkeen käyttäjineen sijoittajalle. Myyntihinnan on määrännyt käyttäjän vuokranmaksukyky suhteessa sijoittajan tuottovaatimukseen. Näin rakennusala on muuttunut merkittävältä osalta osaksi kiinteistöliiketoimintaa. Kiinteistöliiketoiminnan hyvä ja vakaa tuotto ja osakkeisiin verrattuna alhaisemmaksi arvioitu riski taas ovat tehneet toiminnan houkuttelevaksi niin koti- kuin ulkomaisille sijoittajille. Talouskasvu ja halpa raha loivat suotuisat olosuhteet kiinteistöliiketoiminnan riskien kasvattamiselle. Rakentajat lisäsivät omaperusteista asunto- ja toimitilatuotantoaan, sijoittajien tuottovaatimukset alenivat, hankkeiden käynnistämiskynnys madaltui ja yhä useampi kiinteistö rakennettiin tai ostettiin velkarahalla. Uusille tiloille oli kysyntää. Asuntoja ostettiin nouseviin hintoihin, kun alhaiset lainakorot, niiden marginaalikilpailu ja laina-aikojen pidentyminen sen mahdollistivat. Uusiin toimitiloihin riitti aikaisempaa korkeammillakin vuokrilla käyttäjiä. Nousevat hinnat peittivät alleen sen, että uusiin tiloihin muuttaneen vanhat tilat jäivät tyhjiksi. Yhä uusia hankkeita käynnistettiin vaikka tyhjien tilojen määrä kasvoi hälyttävästi ja ostajien ja vuokralaisten maksukyky oli jo kriittisellä tasolla. Suuren kysynnän seurauksena rakentamisen volyymi saavutti kuluneena vuonna liki ennätyksen alkavien hankkeiden tilavuuden alittaessa vain hieman huippuvuoden 1990 tason. Kevään 2008 aikana osaavan työnjohdon, työntekijöiden ja rakennusmateriaalien saatavuus muodostui jo pahenevaksi ongelmaksi. Työmailla ulkomaisen työvoiman määrä lisääntyi 10 %:iin työvoimasta. Maailmanlaajuinen raaka-aineiden voimakas hinnannousu siirtyi nopeasti rakennustarvikkeiden hintoihin. Rakennusyritysten vahvan omaperusteisen työkannan seurauksena kiinnostus urakkahankkeisiin hiipui ja urakkatarjoushinnat kohosivat jyrkästi. Oli selvää, että nopeasti kallistunut rakentaminen, sijoittajien alhaiset tuottovaatimukset suhteessa lainakorkotasoon, kohonneet tilavuokrat ja asunnon ostajan ostokyvyn jo lähes ulottumattomiin kohonneet myyntihinnat eivät kestäneet minkäänlaista talouden suhdannekuvan muutosta. Kysymys oli oikeastaan vain laukaisevasta tekijästä. Elokuun uutiset maailman finanssimarkkinoiden vaikeuksista, luottolamasta ja vaikutuksista reaalitalouteen romahduttivat rakentamisen kysynnän. Kuvaavaa kiinteistöliiketoiminnan kehityksen yleismaailmallisuudelle oli, että kriisin käynnisti yhdysvaltalainen asuntoluototus.
Rakennushankkeiden uudet aloitukset jäädytettiin ja muutama rakenteilla oleva hanke keskeytettiin. Rakennusala alkoi nopeasti sopeuttaa toimintaansa jyrkästi alenevaan volyymiin. Töiden vähetessä niin urakkatarjousten tarjoushinnat kuin rakennustuotteidenkin hinnat kääntyivät laskuun. Tarjoushalukkuus urakoihin lisääntyi ja materiaalien toimitusajat lyhenivät radikaalisti. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan viilentyi äkisti ja useat kiirehtivät ostamisen sijaan myymään. Uudistuotannon käynnistämiskriteerit kiristyivät ja tuottovaatimukset kohosivat hetkessä vaikkakin korkotason ja tuottovaatimuksen välinen marginaali kiinteistösijoitusten riskeihin verrattuna on edelleen pieni. Hintaennuste vuodelle 2009 Keskeneräisten rakennusten loppuunsaattaminen työllistää rakennusalaa ensi kevääseen. Suhdannemuutos näkyykin ensin pahenevana rahoitus- ja taseongelmana. Valmiille tai valmistuville asunnoille ei löydy ostajaa eikä toimitiloille käyttäjää. Kun tiloja on rakennettu velkapääomalla, sijoitetun pääoman tuotto kääntyy usein negatiiviseksi. Ongelmaa lisää lainarahan kallistuminen vaikka viitekorot sinänsä ovat olleet laskussa jo jonkin aikaa. Toimitiloja rakentaneiden ja myyneiden tulosta rasittavat lisäksi ostajille mahdollisesti annetut vuokravastuut, jotka saattavat langeta maksettavaksi, kun alenevassa suhdannetilanteessa käyttäjien löytäminen valmistuville tiloille on vaikeaa. Rakentaminen hiljenee keskeneräisten töiden valmistumisen myötä ja tilojen vajaakäyttöasteessa lähestytään jo edellisen matalasuhdanteen tasoa. Keväällä 2009 alkavien hankkeiden volyymi on ilmeisesti edellisvuotta kymmeniä prosentteja pienempi. Rakennusalalle tärkeä vienti Venäjälle näyttää myös vähenevän, kun talouden supistumisen lisäksi maan rakennustuotannon omavaraisuus kasvaa. Ruplan heikkeneminen voi vielä lisätä suomalaisrakentajien ahdinkoa. Rakentajat ovat tottuneet projektityöhön ja sopeuttavat toimintansa alentuneeseen kysyntään. Pääomavaltaisen rakennustuoteteollisuuden sopeutumiskyky on heikompi. Kiinteistöliiketoiminta on vaikeuksissa. Vuokratuloihin perustunut kiinteistöjen hinnan määritys johtanee suureen arvonalennukseen vuokratulojen pienentyessä ja käyttöasteen aletessa. Kiinteistöjen kauppa-arvon määrittämistapa kokenee samalla suuren muutoksen. Kasvavaan myymättömään asuntovarantoon tai tyhjiin toimistotiloihin sitoutunut pääoma rasittaa yhä voimakkaammin kiinteistöliiketoimintaa jarruttaen uusien hankkeiden käynnistymistä. 109
Rakennusalalla tapahtuu yritysrakenteiden muutoksia, kapasiteetin alasajoa, tuotantoresurssien vajaakäyttöisyyttä ja kovenevaa hintakilpailua. Katetasot koko tuotantoketjussa alenevat. Suhdannetilanteen nopea käänne on saanut kesällä 2008 huippuhintoihin kohonneiden raaka-aineiden hinnat jyrkkään laskuun. Tämä voimistaa rakennustuotteiden halpenemista. Toisaalta viime kevään tuloratkaisut vielä korottavat palkkoja alkuvuonna 2009. Urakkatarjoushinnat alenevat edelleen vuonna 2009. Muutos on suurinta pienissä työvaltaisissa yrityksissä, joiden kiinteät kustannukset ja velkamäärä ovat vähäiset ja joilla on paras kyky sopeutua kiristyvään kilpailuun. Suurten toimijoiden hallinnon kustannusrakenne ja rahoituskustannusten nousu eivät mahdollista oleellista tarjoustason muutosta ilman sopeuttamistoimia. Urakkatarjoushintojen alenemisen syvyyttä on vielä vaikea ennustaa. Tällä hetkellä näyttää siltä, että vuoden 2009 aikana hinnat alenevat edelleen 5 10 prosenttia ja nimellishinnat saavuttavat vuosituhannen vaihteen tason. Yleensä alueelliset erot kaventuvat hintojen aletessa, Maantieteellinen merkitys on kuitenkin vähentynyt materiaaliteollisuudessa, ja muualla Suomessa rakennustyöstä on yhtä lailla pulaa kuin pääkaupunkiseudullakin. Kiristyvän kilpailun ja alenevien hintojen kaudella kotimaista halvemman ulkomaisen työvoiman käyttö rakennustyömailla lisääntyy vaikka kotimaista osaavaa työvoimaa on työttömänä. Julkinen elvyttäminen sekä hankkeiden että tuen muodossa vaikuttanee jonkin verran hintatason kehitykseen vuoden loppupuolella. Institutionaalisten sijoittajien reagointi alentuvaan hintatasoon saattaa myös käynnistää uusia asuntohankkeita. Toimitilarakentaminen osana kiinteistöliiketoimintaa on vähäksi aikaa ohi. Rakennussuunnitelmat Asuntotuotannossa suunnitelmat ovat jatkaneet kallistumistaan osin markkinalähtöisesti ja osin erityisesti pääkaupunkiseudulla viranomaistoiminnan seurauksena. Kaavamääräyksiin on sisällytetty useita asumisen laatua ja asunnon hintaa kasvattavia tekijöitä. Asuntotuotteen muuttumista ilmentävät esimerkiksi energiansäästötavoitteiden mukanaan tuoma koneellinen ilmanvaihto, ääneneristävyyden parantaminen, parvekkeiden muuttuminen olohuoneiden jatkumoksi, massoittelun keventäminen kulmaikkunoilla ja kattoratkaisuilla sekä piharakentamisen laatutason kohotus julkista rakentamista lähes vastaavaksi. Ei ole näkyvissä syytä, joka hidastaisi viranomaisten johtamaa asumisen ja ympäristön laadun parantamista. Valmisteilla olevat energian säästöön tähtäävät määräykset tulevat ilmeisesti toimimaan asuntojen kallistumisen veturina lähitulevaisuudessa. Alenevat tarjous- ja myyntihinnat saattavat peittää hetkellisesti asuntojen kallistumisen, mutta talouden piristyessä voidaan kohdata hyvinkin raju muutos asuntohinnoissa.
Hintaindeksin kehitys Haahtela -hintaindeksin ennustettu kehitys keväällä 2008 jäi selvästi jälkeen toteutuneesta. Jälkikäteen kevään hinnannousuksi on laskettu noin 5%. Vuoden 2008 lopun ennustetta on aikaisemmasta selvästi alennettu ja sen arvioidaan olevan vuoden alun pistelukua noin 5 % ja kesän hintahuippua noin 10 % alemmalla tasolla. Ennusteen mukaan alkukevään aikana hintaindeksi edelleen laskee noin 5 % koko maassa. Indeksin aleneminen on melko maltillista keskeneräisten rakennustöiden suuren määrän vuoksi. Todennäköistä on, että lasku jatkuu. Taku tiedote on tarkoitettu Taku ohjelmiston käyttäjille ja tiedotteen on laatinut Haahtela -yhtiöiden asiantuntijaryhmä professori Yrjänä Haahtelan johdolla. Tiedotetta referoitaessa lähde on mainittava. Hintataso Hintaennuste Indeksialue Paikkakunta 1/2008 5/2008 9/2008 1/2009 5/2009 ETELÄ-SUOMEN LÄÄNI Helsinki 85,0 89,0 85,0 81,0 78,0 1 Espoo 85,0 89,0 85,0 81,0 78,0 1 Vantaa 85,0 89,0 85,0 81,0 78,0 1 Kauniainen 85,0 89,0 85,0 81,0 78,0 1 Järvenpää 84,0 88,0 84,0 80,0 77,0 2 Kerava 84,0 88,0 84,0 80,0 77,0 2 Sipoo 84,0 88,0 84,0 80,0 77,0 2 Tuusula 84,0 88,0 84,0 80,0 77,0 2 Kirkkonummi 84,0 88,0 84,0 80,0 77,0 2 Hyvinkää 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Vihti 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Nurmijärvi 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Lohja 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Porvoo 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Riihimäki 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Lahti 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Hämeenlinna 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Forssa 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Muu Uusimaa 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Heinola 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Kotka 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Kouvola 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Kuusankoski 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Anjalankoski 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Imatra 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Lappeenranta 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Muu Etelä-Suomi 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 111
Hintataso Hintaennuste Indeksialue Paikkakunta 1/2008 5/2008 9/2008 1/2009 5/2009 LÄNSI-SUOMEN LÄÄNI Tampere 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Tampereeseen rajoittuvat ymp. kunnat 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Turku 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Turkuun rajoittuvat ympäristökunnat 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Naantali 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Raisio 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Jyväskylä 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Nokia 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Jyväskylään rajoittuvat ymp.kunnat 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Valkeakoski 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Vammala 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Muu Pirkanmaa 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Salo 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Uusikaupunki 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Muu Varsinais-Suomi 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Pori 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Rauma 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Vaasa 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Kokkola 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Pietarsaari 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Seinäjoki 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Muu Länsi-Suomi 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 ITÄ-SUOMEN LÄÄNI Kuopio 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Joensuu 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Kuopioon rajoittuvat ympäristökunnat 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Mikkeli 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Joensuuhun rajoittuvat ymp. kunnat 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Savonlinna 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Iisalmi 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Varkaus 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Lieksa 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Muu Itä-Suomi 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 OULUN LÄÄNI Oulu 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Ouluun rajoittuvat ympäristökunnat 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Kajaani 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 Raahe 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 Muu Oulun lääni 73,0 77,0 73,0 70,0 67,0 6 LAPIN LÄÄNI Pello-Kemijärvi -linjan pohjoispuoli 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Kemi 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Tornio 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Rovaniemi 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4 Muu Lapin lääni 75,0 80,0 75,0 73,0 70,0 5 AHVENANMAAN LÄÄNI Maarianhamina 81,0 86,0 81,0 78,0 75,0 3 Muu Ahvenanmaa 78,0 83,0 78,0 76,0 73,0 4
Indeksialue Ajankohta Alue 6 Alue 5 Alue 4 Alue 3 Alue 2 Alue 1 1/1997 46,0 48,0 50,0 50,0 52,0 55,0 4/1997 46,0 48,0 51,0 51,0 53,0 56,0 7/1997 47,0 49,0 52,0 53,0 55,0 58,0 10/1997 47,0 49,0 52,0 54,0 56,0 60,0 1/1998 48,0 50,0 53,0 55,0 57,0 60,0 4/1998 49,0 51,0 54,0 57,0 59,0 62,0 7/1998 50,0 53,0 56,0 59,0 62,0 65,0 10/1998 50,0 53,0 56,0 59,0 62,0 65,0 1/1999 50,0 53,0 56,0 59,0 62,0 65,0 4/1999 50,0 53,0 56,5 60,0 63,0 65,0 8/1999 50,0 53,0 57,0 61,0 65,5 68,0 10/1999 52,0 55,0 59,0 63,0 67,0 70,0 1/2000 53,0 56,0 60,0 64,0 68,0 72,0 4/2000 53,0 57,0 61,0 65,0 70,0 74,0 9/2000 54,0 57,0 61,0 66,0 70,0 74,0 1/2001 54,0 58,0 62,0 67,0 72,0 76,0 4/2001 54,0 58,0 62,0 67,0 73,0 78,0 9/2001 54,0 57,0 61,0 66,0 71,0 76,0 1/2002 54,0 57,0 59,0 64,0 69,0 74,0 4/2002 55,0 57,0 59,0 63,0 68,0 72,0 9/2002 55,0 58,0 60,0 64,0 68,0 72,0 1/2003 55,0 58,0 61,0 65,0 69,0 72,0 4/2003 56,0 59,0 62,0 66,0 68,0 72,0 9/2003 57,0 60,0 63,0 66,0 68,0 72,0 1/2004 57,0 60,0 63,0 66,0 69,0 72,0 4/2004 58,0 61,0 64,0 67,0 70,0 73,0 9/2004 59,0 62,0 65,0 68,0 71,0 74,0 1/2005 61,0 64,0 67,0 70,0 73,0 75,0 5/2005 62,0 65,0 68,0 71,0 74,0 76,0 9/2005 63,0 66,0 69,0 72,0 75,0 76,0 1/2006 63,0 66,0 69,0 72,0 75,0 76,0 5/2006 64,0 67,0 70,0 73,0 76,0 77,0 9/2006 67,0 70,0 73,0 76,0 79,0 80,0 1/2007 68,0 71,0 74,0 77,0 80,0 81,0 5/2007 71,0 63,0 76,0 79,0 82,0 83,0 9/2007 72,0 74,0 77,0 80,0 83,0 84,0 Talonrakennuksen Kustannustieto 2008 kirjan tietoaineisto on julkaistu 1/2008 hintatasossa. 1/2008 73,0 75,0 78,0 81,0 84,0 85,0 5/2008 77,0 80,0 83,0 86,0 88,0 89,0 9/2008 73,0 75,0 78,0 81,0 84,0 85,0 Ennuste 1/2009 70,0 73,0 76,0 78,0 80,0 81,0 5/2009 67,0 70,0 73,0 75,0 77,0 78,0 Indeksialueet Alue 1 Pääkaupunkiseutu Alue 2 PKS:n ympäristökunnat Alue 3 Kehyskunnat Alue 4 Kasvukeskukset Alue 5 Muu Suomi Alue 6 Halvan rakentamisen alueet 113