Vuosikertomus 2013 Suomen Asumisoikeus Oy
Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013
Sisältö Suomen Asumisoikeus Oy lyhyesti 4 Vuosi 2013 lyhyesti kehitystoiminnan vuosi 6 Toimitusjohtajan katsaus 8 Sähköisen asiakkuuden rakentaminen käynnistyi 10 Ennakoiva kunnossapito entistä tärkeämpää 12 Myös vuonna 2014 vahvuutenamme on ammattimainen toiminta 16 Ydintavoitteet ja toimenpiteet vuodelle 2014 17
Hallituksen toimintakertomus 1.1. 31.12.2013 18 Yhtiön talous 18 Ympäristövaikutukset 18 Riskienhallinta 18 Hallituksen esitys voittovarojen käyttämisestä 19 Henkilöstö 19 Omistajat 19 Yhtiön hallitus 19 Yhtiön tilintarkastajat 19 Graafit 20 Yhtiökokous 21 Lunastusrahasto 21 Tilinpäätöksen jälkeiset tapahtumat ja tulevaisuuden näkymät 21 Suomen Asumisoikeus Oy:lla on asukkaina noin 40 000 suomalaista. Asumisoikeusasuminen sopii kaikkiin elämän tilanteisiin.
Asumispalveluita kaikkiin elämäntilanteisiin Arvomme Avoimuus Jatkuvuus Yhtiön toiminta on läpinäkyvää ja se Yhtiön toiminta on taloudellisesti antaa itsestään ja toimintatavoistaan kannattavaa ja riskit ennakoivaa. sekä -periaatteistaan oikeaa tietoa Yhtiön taloudellista asemaa pyritään nopeasti ja oikea-aikaisesti sekä vahvistamaan ja kiinteistöjen yhteistyökumppaneilleen että kunnossapitoon panostetaan siten, että asiakkailleen. asuntojen kilpailukyky säilyy hyvänä. Luovuus Kumppanuus Työyhteisön ilmapiiri ja organisaatio Ammattitaitoiset ja hyvät pidetään luovuuteen ja innovatiivisuuteen yhteistyökumppanit ja luottamukseen kannustavana. Henkilökuntaa perustuva yhteistyö takaavat, että tärkein kannustetaan luomaan ja kehittämän kumppani, asukas, kokee tarjoamamme uusia ja tehokkaita työmenetelmiä ja asuntopalvelut kilpailukykyisiksi. toimintatapoja.
Suomen Asumisoikeus Oy lyhyesti TALOUDELLISET TUNNUSLUVUT, KONSERNI 12/31/2013 12/31/2012 12/31/2011 Asukkaita n. 40 000 Asuntoja 13 914 Asuinpinta-ala 967 059 Kiinteistöjä 610 Tase M 1 164 Liikevaihto M 132 Liikevoitto M 50 Oma pääoma M 291 josta asumisoikeusrahastoa 168 Lainakanta M 814 Liikevoitto-% liikevaihdosta 37,6 Oman pääoman tuotto-% 9,9 Omavaraisuusaste-% 25,1 Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 4,7 n. 40 000 13 914 967 059 610 1 176 129 43 266 170 850 33,6 5,6 22,6 4,0 n. 40 000 13 856 963 226 609 1 186 124 47 256 171 874 38,3 9,4 21,6 4,3 A sokotien toiminta-ajatuksena on omistaa kannattavasti laadukkaita asumisoikeusasuntoja pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa. Toimintamme perustuu jatkuvaan kehittymiseen sekä hyvien asumispalveluiden tuottamiseen yhdessä huolella valittujen kumppaneiden kanssa. Toimintaamme ohjaavat asumisoikeus- ja yhteishallintolaki. Kannustamalla asukastoimintaan luomme asukkaille mahdollisuuksia kehittää omaa asumistaan kotitaloissaan. Asokotien keskeisenä strategisena tavoitteena on kiinteistöjen pitkäjänteinen ja kan- nattava omistaminen ja hallinnointi. Yhteistyö asukkaiden kanssa auttaa meitä löytämään asuinympäristön kehityshaasteet ja huolella valitut yhteistyökumppanit kehittämään asumispalveluitamme asukkaiden tarpeiden mukaan. Asukkaat suosittelijoina. Tutkimme jatkuvasti palvelumme laatua. Asiakaspalautteiden mukaan asuntojamme suositellaan laajasti, asukasvaihtuvuus on keskimäärin vähäistä ja asuntojen käyttöaste on korkea. Asuntoja on tarjolla kaikille ikäryhmille ja kaikkiin elämäntilanteisiin. Suomen Asumisoikeus Oy (Asokodit) on Suomen suurin asumisoikeusasuntojen omistaja. Sitoutunutta kiinteistöjen ylläpitotoimintaa. Huolehdimme asuntokannastamme lain edellyttämän omakustannusperiaatteen mukaan kustannustehokkaasti ennakoivan kunnossapitotoiminnan avulla. Olemme kehittäneet asukkaille mahdollisuuksia itse vaikuttaa oman asuntonsa laatutasoon ja viihtyvyyteen. Aktiivista asiakaspalvelua. Asiakaspalveluamme ohjaavat aktiivisuus, vastuullisuus ja ystävällisyys. Kehitämme jatkuvasti sähköistä asiakaspalvelujärjestelmäämme unohtamatta henkilökohtaisen palvelun merkitystä. Vaikutamme yhteiskunnallisesti. Toimintaamme ohjaa asumisoikeus- ja yhteishallintolaki, joiden puitteissa kehitämme palveluitamme. Asumisoikeusjärjestelmää pyrimme kehittämään aktiivisesti viranomaisyhteistyön kautta. Vaikutamme ajankohtaisiin asumis oikeusasumista koskeviin asioihin myös Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n kautta. Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 5
Kehitystoiminnan vuosi
tammi 2013 Vuosi 2013 Turvallisuus aiheena asukkaiden teemaseminaareissa Keväällä pidettiin 11 alueellista teemaseminaaria asukastoimikuntien puheenjohtajille. Seminaareissa käsiteltiin turvallisuuteen liittyviä asioita eri näkökulmista. Merkittävä panostus ohjelmistohankkeisiin Kevään aikana vaihdettiin vanha lainanhallintaohjelmisto nykypäivän vaatimuksia vastaavaan ohjelmistoon. Myös maksuliikenneohjelmisto päivitettiin uusimpaan versioon. Marraskuussa otettiin käyttöön taloushallinto-ohjelma sekä ostolaskujenkierrätys. Vuoden vaihteessa käyttöön otettiin käyttöomaisuusosio. Sähköisen asiointipalvelun kehittäminen käynnistyi Kesällä käynnistettiin sähköisen asumisen asiointipalvelun kehittämisprojekti. Palvelun kehittämisessä on ollut mukana myös asukkaiden keskustelufoorumin jäsenet. Palvelukeskus laajeni koko asuntokantaan 24/7-palvelukeskustoiminta otettiin käyttöön valtakunnallisesti, kun palvelu ulotettiin toukokuussa pääkaupunkiseudulle. Huollon kilpailutusmalli käyttöön Kiinteistöhuoltotoiminnan kilpailutusmalli otettiin käyttöön. Mallin pohjalta kilpailutettiin Vuosaaren huoltotoiminta joulukuussa. Yhteistyöelin kokoontui Elokuussa pidettiin ensimmäinen Yhteistyöelimen kokous. Kevään teemaseminaareissa asukkailla oli mahdollisuus valita edustaja kokoukseen jokaiselta 31 toimintapaikkakunnalta. Asukkaille tiedotettiin budjetoinnista Alkusyksystä pidettiin asukastoimikunnille tiedotustilaisuuksia vuoden 2014 budjetointiin liittyen. Tilaisuuksissa oli paikalla noin puolet kutsutuista. Tilaisuuksissa kerrottiin muutoksista liittyen ARAn uuteen ohjeistukseen ja käytiin läpi uudistettuja käyttövastikelaskelmia. Keskustelufoorumi toiminnan tukena Lokakuussa kokoontui asukkaista koostuva keskustelufoorumi, johon oli kutsuttu henkilöitä eri puolelta Suomea ideoimaan muun muassa huoltotoiminnan uudelleenjärjestelyyn ja sähköiseen viestintään liitty- joulu 2013 viä asioita. Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 7
Sitoutunutta asumisen palvelutoimintaa M ittaamme asia- Kiinteistöjen ylläpitokustannukset ovat toki nousseet voimakkaasti kastyytyväisyyttä viimeisten vuosien aikana, mutta ne ovat kohonneet samalla tavalla säännöllisesti kaikissa asumismuodoissa. Asuntojemme hyvä käyttöaste ja vähäinen ja tutkimustemme vaihtuvuus kertovat mielestäni siitä, että asukkaat ovat valveutuneita ja mukaan asunto- seuraavat tilannetta asuntomarkkinoilla. jemme suositte- Tarjoamme kilpailukykyistä asumispalvelua joka puolella Suomea ja lijuusaste on säi- kehitämme asiakaspalveluamme koko ajan. Toimintavuonna aloitettiin lynyt muun muassa sähköisen asiakkuuden kehittämisprojekti. korkeana. Asumisoikeusasuminen koetaan hyväksi vaihtoeh- Teemme paljon töitä myös sen eteen, että asumisen kustannukset doksi monenlaisissa elämäntilanteissa oleville ihmi- eivät nousisi yhtiön toimenpiteiden johdosta. Valvomme energiatehok- sille. kuuden toteutumista kiinteistöissämme ja pidämme sekä tekniset lait- Asukkaat myös arvostavat palveluitamme. Esi- teet että rakenteet ennakoiden hyvässä kunnossa. merkiksi asuntojen remontoimiseen kohdistetut Esimerkiksi viimeiset öljylämmityskohteet muutettiin toimintavuoden tuotteet, kuten Asopaketit on otettu hyvin vastaan. aikana joko maalämmöllä tai kaukolämmöllä toimiviksi. Muutoksen ta- Asukkaat ovat valmiita käyttämään myös omaa ra- voitteena oli kustannusten säästämisen lisäksi tehostaa lämmitysjärjes- haa kotiensa ilmeen muutoksiin. telmien ympäristöystävällisyyttä. Myös pitkäaikaisen asumisen palkitsemiseen, yli Ennakoivan ja suunnitelmallisen kiinteistöjen kunnossapitotoiminnan kymmenen vuotta asuneille tarkoitettu Asoetu, on avulla pystymme pitämään vastikekehityksen tasaisena. Se on tärkeää aktiivisessa käytössä. myös asukkaille. He kokevat tasaisen vastikekehityksen osaksi asumi- Asokotien asunnoissa asutaan pidempään kuin sen turvallisuutta. suomalaisissa asunnoissa keskimäärin. Asukasvaih- Vastikkeiden tasausjärjestelmä on tärkeä työkalu ennakoitavan tuvuus on vain 13,0 prosenttia. Myös asuntojen vastike kehityksen saavuttamiseksi. Olemme tuoneet tämän asian esiin käyttöaste on korkea, 98,77 prosenttia. Nämä luvut myös viranomaisille, jotta asian tärkeys osattaisiin ottaa huomioon kertovat, että asumisoikeusasuminen koetaan yhä ajankohtaisessa lainsäädäntötyössä. kilpailukykyiseksi asumismuodoksi. Viime vuosina on julkisuudessa puhuttu paljon asumisen korkeista hinnoista erityisesti pääkaupunkiseudulla. On totta, että omistusasuntojen hinnat ovat karanneet monen tavallisen palkansaajan käsistä. Omakustannusperiaatteella toimivan, valtakunnallisen toimijan on käytännössä mahdotonta taata kaikille asukkaille tasavertainen vastikekehitys ilman tasausjärjestelmää. Samoin olemme toimintavuonna korostaneet lainsäätäjille, että kiinteistöjen kunnossapitoon täytyy pystyä riittävästi varautumaan talou- Näin ei kuitenkaan ole käynyt asumisoikeusasun- dellisesti. On sekä yhtiön kannattavuuden että asukkaiden oman talo- tojen kohdalla. Järjestelmän vakaaseen luonteeseen udellisen tilanteen kannalta lyhytnäköistä, jos isot remontit joudutaan kuuluu, että asumisoikeusmaksu on sidottu rakenta- kustantamaan pääosin lainarahalla. misen aikaiseen hintaan, eivätkä suhdanteet heitte- Toimintavuonna olemme tehneet vaikuttamistyötä myös lainaehtoi- le hintaa samalla tavalla kuin omistusasuntojen koh- himme liittyvissä asioissa, koska lainaehdot vaikuttavat ehkä kaikkein dalla. voimakkaimmin asumisoikeusasumisen hintaan. 8 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013
Toimitusjohtajan katsaus Yhtiön lainanhoitokulut vaikuttivat tänä vuonna vastikkeeseen noin kuusi euroa neliölle kuukaudessa eli pääomakulut lohkaisevat ison osan vastikkeissa kerätyistä varoista. Keskivastike yhtiömme asunnoissa oli toimintavuonna 11,2 euroa neliöltä kuukaudessa. Emme ikävä kyllä ole voineet tänäkään vuonna luvata asukkaillemme, että vastikkeet jossain vaiheessa laskisivat, mutta olemme tehneet ja teemme kaikkemme, että vastikekehitys pysyy tasaisena. Tekemiemme laskelmien mukaan pystymme suoriutumaan lainoistamme ja välttämään korjausvelan syntymistä niillä toimintatavoilla, joita olemme toteuttaneet vuonna 2013 ja tulemme kehittämään tulevina vuosina. Olemme kiitollisia asukkaillemme siitä, että he ovat kokeneet palvelumme hyväksi ja olleet myös aktiivisia toiminnan kehittämisessä. Kiitos myös koko henkilökunnallemme positiivisia vaikutuksia aikaan saaneesta työstä sekä kaikkia yhteistyökumppaneita hyvästä yhteistyöstä vuoden 2013 aikana. Marko Pyykkönen Toimitusjohtaja Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 9
Asokotien alueellinen jakauma 2013 Muut kaupungit 925 Helsinki 3031 Muut aluekeskukset 3883 Kehyskunnat 2373 Vastikekehitys PERUSVASTIKE HOITOVASTIKE 2011 2012 2013 2011 2012 2013 Koko maa Pääkaupunkiseutu Kehyskunnat Muu Suomi 8,24 9,08 7,81 7,26 2,22 2,16 2,42 2,24 8,58 9,54 8,11 7,45 8,69 9,82 8,07 7,38 2,37 2,29 2,64 2,37 2,50 2,44 2,79 2,48 KOKONAISVASTIKE 2011 2012 2013 10,46 11,24 10,23 9,50 10,95 11,83 10,75 9,82 11,20 12,26 10,86 9,86 Espoo 1951 Vantaa 1751 Sähköisen asiakkuuden rakentaminen käynnistyi A sokotien markkinoinnissa otettiin vuoden Yhtiön viestinnällinen ja markkinoinnillinen ilme aikana iso askel sähköisen asiakkuuden uudistettiin visuaalisesti sekä viestinnän sisältöä ki- kehittämiseksi. Hanke käynnistettiin alku- teytettiin päivitetyn viestintästrategian avulla. kesällä rakentamalla tulevaisuuden sähköisen asumisen asiointipalvelumalli. Digitaalisen viestinnän yhteistyökumppanin apuna työskenteli yhtiön henki- Asumisoikeusjärjestelmän tunnettuuden markkinointia toteutettiin lähinnä Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n kautta. Yhdistyksen viestintästrategia valmistui toimintavuoden aikana. lökunnasta koostunut työryhmä. Myös asukkaista koostuvan keskustelufoorumin jäsenet olivat mukana kehi- Koulutus takaa palvelutason tystyössä. Vaikka yhtiö panosti toimintavuonna erityisesti säh- Tavoitteena on muuttaa Kotikulma tiedonvälityskanavasta asiointi- köisen asiakkuuden kehittämiseen, henkilökohtai- paikaksi, jossa asiakas voi aika- ja laiteriippumattomasti asioida Asoko- sen asiakaspalvelun ja ammattitaidon merkitystä ko- tiin liittyvissä asioissa. Palvelu avataan asiakkaille vuoden 2014 aikana. rostettiin vuoden aikana kaikissa yhtiön toimintayksiköissä. Myös mainonta keskittyy sähköisiin kanaviin Keväällä järjestettiin kaikille Asokotien myyjil- Palvelutoimintaan tyytyväinen asiakas on tehokkain Asokotien mai- le, isännöitsijöille sekä reskontranhoitajille yhteinen nostaja. Asiakastyytyväisyyskyselyiden mukaan asukkaat suosittelevat koulutustilaisuus, jossa käsiteltiin monipuolisesti laajasti yhtiön asuntoja lähipiirilleen. Tyytyväisten asiakkaiden kasvava asumiseen liittyviä tilanteita sekä yhtiön ajankohtai- määrä näkyy myös siten, että asukkaat pysyvät Asokotien asiakkaina sia hankkeita. myös asuntotarpeen muuttuessa. Osa asukkaista saa ensitiedon Asokodeista sanomalehdistä, mutta Myynnin muutoksia syventävää tietoa asumisesta ja kohteista haetaan internetistä. Tämän Lohjan ja Vihdin alueiden asuntojen myynti ulkois- vuoksi Asokodit on näkyvissä kaikissa asumisen sähköisissä mainoska- tettiin vuoden aikana alueelliselle toimijalle. Asuntojen markkinoinnissa panostettiin huoneis- navissa. Markkinoinnin kohderyhminä olivat yksin- ja kaksinasuvat eli sinkut ja dinkut, lapsiperheet, yhden vanhemman perheet sekä suurimpana ryhmänä uusissa asiakkaissa yli 55-vuotiaat asukkaat. 10 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 tojen ennakkotarkastuksiin toiminnan tehostamiseksi.
Asiakkaiden arvostamia asumispalveluja Asiakasedut Yhteistyökumppanien tarjoamia etuja kaikille Asokotien asukkaille. Asiakaspalvelu Asiakaspalautteissa henkilöstö on saanut kiitosta ystävällisyydestä ja ammattitaitoisesta palvelusta. Asoetu Pitkäaikaisten asukkaiden palkitsemiseen Asuntojen kysyntä vakaalla tasolla kehitetty asiakkaiden arvostama järjestelmä. Asukasvaihtuvuus pysyi vuoden aikana alhaisena, 13,0 %:ssa. Keskimäärin suomalaisessa asuntokannassa vaihtuvuus on noin 20 %. Asukashallinto Asuntojen käyttöaste pysyi hyvänä, 98,77 %:ssa. Asokotien asukashallinto keskittyy talokohtaisen asukastoiminnan kannustamiseen ja asumiseen liittyvien asioiden tiedottamiseen. Lisäksi valtakunnallisella tasolla toimii Yhteistyöelin. Viestinnän tavoitteena hyvä yhteistyö Yhtiön toteuttaman viestinnän tavoitteena on kasvattaa tunnettuutta, Asuntohaku sitouttaa ja ylläpitää hyvää yhteistyötä henkilöstön, asiakkaiden ja yh- Asokodin hakeminen onnistuu kätevästi teistyökumppaneiden kesken. verkkosivuilla olevan hakemuksen avulla. Asukasviestintää toteutettiin Kotikulman ja Asokoti-lehden avulla. Vuoden aikana lehti ilmestyi kolme kertaa. Syksyn teemalehti keskit- Kotikulma tyi energian säästämiseen. Yhtiö osallistui Motivan energiansäästöviik- Kaikilla Asokotien kohteilla on koon kolmatta kertaa. Muissa numeroissa kannustettiin asukastoimin- omat internetsivut Kotikulmassa. taan sekä tarjottiin monipuolisesti tietoa asumisoikeusasumiseen ja yh- Kohdekohtaisesta tiedonvälityskanavasta tiön toimintaan liittyvistä asioista. kehitetään tulevaisuudessa Asokotiin Sähköistä asukasviestintää kehitettiin uutiskirjeohjelman hankinnalla. liittyvien asioiden asiointikanava. Toiminnan kehittämiseksi asiakkaiden haluamaan suuntaan keräämme tietoa asiakkailta säännöllisen asiakastyytyväisyystutkimuksen avul- Livezhat la. Palautekyselyiden mukaan suosittelijuus on säilynyt todella hyvällä Reaaliaikainen asiakaspalvelukanava. tasolla 4 (asteikolla 1 5). Livezhatin kautta asiakaspalvelu auttaa internetsivuilla kävijöitä. Yhtiön sisäisen viestinnän tavoitteena on sitouttaa, ylläpitää viihtyvyyttä ja tyytyväisyyttä. Vuoden aikana sisäisen viestinnän toimenpiteinä toteutettiin jakamalla sisäisiä tiedotteita, pitämällä osastopalaverei- Palvelukeskus ta, käymällä henkilökohtaisia keskusteluja esimiesten kanssa sekä pitä- Asokotien 24/7-palvelukeskuksen avulla mällä henkilöstölle infotilaisuuksia. asukas saa yhden numeron kautta yhteyden isännöintiin ja huoltoon. Loppuvuodesta tehtiin henkilöstökysely, jolla kartoitettiin työyhteisön ilmapiiriä, työskentelyolosuhteita ja kehitystarpeita. Keskiarvo 3,85 (asteikolla 1 5) oli parempi kuin vuonna 2012 (3,69). Kyselyn tuottamaa Vaihtopörssi palautetta analysoitiin ja tehtiin suunnitelmat, joiden pohjalta asioita Keskinäisten asuntovaihtojen internetissä viedään eteenpäin. toimiva kanava, jonka avulla kaikkien tuottajien asukkaat voivat etsiä vaihtoasuntoa. Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 11
Ennakoiva kunnossapito entistä tärkeämpää A sokotien korjaustoiminnan ohjaukseen vaikuttavat merkittävästi kiinteistökannan ikäjakauma ja pientalovaltaisuus. Pääosa kohteista, 73 % on valmistunut 1990-luvulla. Asuntokohteista 64 % on pientaloissa, joiden korjauskulut ovat keski- määrin 26 % korkeammat kuin kerrostalojen. Energiaa säästynyt tavoitteiden mukaan Vanhenevassa asuntokannassa ennakoivan kunnossapitotoiminnan merkitys korostuu. Myös energiatehokkuuteen toteutetut optimoidut toimenpiteet vaikuttavat merkittävästi ylläpidon kustannuksiin. Yhtiön energiasäästöprojekti on edennyt VAETS-tavoitteiden mukaisesti. Viimeisen neljän vuoden aikana on asennettu vedensäästökalusteet noin puoleen kaikista asunnoista. Samassa yhteydessä on huollettu vanhat vesikalusteet. Kohteesta riippuen toimenpiteet toivat 10 20 prosen- tin vuosittaisen säästön vedenkulutukseen. Lopuissa asunnoissa vedensäästökalusteet asennetaan seuraavien kolmen vuoden aikana. 12 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013
Kunnossapidon korjauskulujen jakautuminen 2013 Muut 8,9 % Ulkoaluerakenteet 6,4 % Asuinhuoneistot 41,4 % Ulkoseinät, kattorakenteet, parvekkeet 9,4 % LVISA-järjestelmät 33,9 % Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi 2005=100 Rakennustyyppi asuinkerrostalo Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi 2005=100, kokonaisindeksi Rakennus-kustannusindeksi 2005=100, kokonaisindeksi Kuluttajahinta-indeksit 2005=100, kokonaisindeksi Lähde: Tilastokeskus 150,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 marraskuu 100,0 Harjuvesialueilla sijaitsevien kohteiden käyttövesiputkien pistesyöpymäongelmaa ei ole enää esiintynyt aikaisem pien vuosien tapaan. Toimintavuoden aikana on tehty yhteen kohteeseen putkiremontti. Asokodeilla on paljon rivitalokohteita, mistä johtuen talojen välisiä putkia on paljon. Osassa rivitalokohteista on esiintynyt putkivuotoja, jotka saattavat johtaa kaikkien talojen välisten putkien uusimiseen. Tällä hetkellä yhdessä kohteessa suunnitellaan putkien uusimiseen tähtäävää remonttia. Öljylämmityksestä luovuttu kokonaan Toimintavuoden aikana saatiin päätökseen öljylämmityksestä luopuminen koko asuntokannassa. Asokotien kaikki 43 öljylämmityskohdetta on nyt muutettu joko maa- tai kaukolämpökohteiksi kustannuksiltaan edullisemman ja ympäristöystävällisemmän toteutusvaihtoehdon mukaan. Energiasäästön painopiste on tulevaisuudessa kerrostalokohteissa, joissa on isommat energiakustannusten säästömahdollisuudet. Toimintavuonna toteutettiin myös hissikannan riskikartoitus. Kiinteistökannan ikäjakauman vuoksi hissien korjaustarpeet korostuvat tulevaisuudessa. Vuoden 2013 aikana kilpailutettiin hissien uusimiset tai modernisoinnit 11 kohteen osalta. Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 13
Asopaketista tullut haluttu tuote Asopaketti-tuote otettiin vuoden aikana aktiiviseen käyttöön. Asopaketit mahdollistavat asiakkaille avaimet käteen -periaatteella kodin pintamateriaalien ja kalusteiden uusimisen laadukkaammilla materiaaleilla. Asopaketin valinneista asukkaista 87 % ar vioi asuvansa asunnossaan pidempään. Asopakettia käyttävät pääosin isoissa asunnoissa asuvat eli palvelu kohdistuu juuri tällä hetkellä vaikeimmin markkinoitaviin huoneis toihin. Asopaketti on myös uusien asukkaiden suosiossa. Asopaketin valinneista jopa 29 % oli uusia sopimuksen allekirjoittajia. 14 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013
Huoltotoiminnalle kilpailutusmalli Kiinteistöjen toimiva huolto on tärkeä osa ennakoivaa kunnossapitotoimintaa. Toimintavuoden aikana tehtiin kiinteistöhuoltotoiminnan kilpailutusmalli, jonka kehittämisessä hyödynnettiin asiakaskyselyä ja asukkaista koostuvan keskustelufoorumin kanssa tehtyä yhteistyötä. Huoltotoiminnan kilpailuttamisella tavoitellaan laadukkaampaa piha-alueiden ja yhteistilojen hoitamista. Lisäksi kilpailutuksessa huomioidaan myös entistä paremmin erikseen hankittavat 24/7-, katto- ja LVISA-huolto. Huollon kilpailutuksen tavoitteena on parantaa myös nykyisten omatoimihuoltokohteiden toimintatapoja ja pienentää niissä esiintyviä riskejä. Uuden kilpailutusmallin pohjalta kilpailutettiin Helsingin Vuosaaren huoltotoiminta. Pääkaupunkiseudun huoltotoiminnan kilpailuttaminen jatkuu vuoden 2014 aikana. Uusia yhteistyökumppaneita LVISA-huoltoon valittiin vuodelle 2014 uudet yhteistyökumppanit kilpailutuksen kautta. 24/7-palvelukeskustoiminta otettiin käyttöön toimintavuoden aikana koko asuntokannassa. Toimintamalli mahdollistaa paremman asiakaspalvelun ja toimenpiteiden seurannan koko kiinteistökannassa. Asokotien omassa isännöinnissä oli toimintavuoden aikana 5 024 huoneistoa, Realia-Management Oy:llä 8 140 huoneistoa ja Kotoisa Oy:llä 48 huoneistoa. Ostopalveluna tuotettava isännöinti painottui pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Asopaketti-tuotetta kehitettiin eteenpäin Vuoden aikana kehitettiin lisää tuotteita asukkaiden omien, huoneistokohtaisten muutostöiden toteuttamiseksi. Asopaketti-tuotetta kehitettiin siten, että tiloja pystytään muuttamaan joustavammin asukkaan tarpeita vastaaviksi. Tuotteen avulla asukas pystyy tilaamaan muutostyönä esimerkiksi saunan muuttamisen vaatehuoneeksi. Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 15
Myös vuonna 2014 vahvuutenamme on ammattimainen toiminta T aloustilanne on koko maassa, kaikilla toimialueilla haastava. Asuntomarkkinoilla kuluttajien heikko luottamus oman talouden kehittymiseen näkyy muun muassa siten, että asuntoa vaihdetaan vain todellisen tarpeen vaatiessa ja silloinkin vältetään tarpeettoman ison asunnon hankintaa. Isojen perheasuntojen kysyntä on kaikissa asumismuodoissa vähäistä, kun taas pienet asunnot tekevät nopeasti kauppansa. Tämä suuntaus on näkynyt Asokotien toiminnassa jo jonkin aikaa, eikä vuonna 2014 ole näkyvissä mitään sellaista, mikä muuttaisi tilannetta olennaisesti kuluvan toimintavuoden aikana. Asokotien asukasvaihtuvuuden arvioidaan pysyvän alhaisena ja asuntojen käyttöasteen korkeana. Vuonna 2014 on kuitenkin tulossa lainsäädännöllisiä muutoksia, jotka voivat vaikuttaa yhtiön toimintaan tulevina vuosina merkittävästi. Muutosten vaikutuksia ei vielä tilinpäätöksen valmistumisen aikoihin pystytä täysin ennakoimaan, sillä maan hallituksen esitys eduskunnalle on vasta valmisteilla. Yhtiö on yhdessä muiden isojen kiinteistöomistajayhteisöjen kanssa tuonut esiin, että asumisoikeusjärjestelmään olennaisesti kuuluva tasaus järjestelmä on tärkeä työkalu kiinteistöjen pitkäjänteisessä hallinnoimisessa, eikä sitä pitäisi muuttaa nykykäytännöstä. Samalla tavalla taloudellinen korjaustoimintaan varautumisen mahdollisuus tulee säilyttää. Muussa tapauksessa vaarannetaan kiinteistöjen kilpailukyky ja sitä kautta koko asumisoikeusjärjestelmän kilpailukyky vaihtoehtoisena asumismuotona. Sen sijaan toivomme, että valtion taholta puututtaisiin vuosimaksulainojen ehtoihin siten, että asukkaille epäedulliset korkokulut kohtuullistettaisiin vastaamaan yleistä asuntolainamarkkinoilla olevaa korkotasoa. Yhtiömme asuntojen keskimääräinen käyttövastike koko maassa vuonna 2014 on 11,61 euroa/m2/kk. Keskivastikkeesta noin kuusi euroa on pääomakulua. Joka tapauksessa tulemme pitämään kiinteistöomaisuudestamme huolta ammattimaisesti myös vuonna 2014. Kehitämme tuotteitamme siten, että asukkaille tarjotaan yhä laajemmin valinnan mahdollisuuksia kunnostaa omaa kotia myös omakustanteisesti. Myös asiakaskyselypalaute on antanut meille hyvät arvosanat uusista palveluistamme. Asukkaat arvostavat sitoutunutta tapaamme ylläpitää asuntokantaamme. 16 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013
Ydintavoitteet ja toimenpiteet vuodelle 2014 Tunnusluvut Käyttöaste 99,0 % Vaihtuvuus 16,5 % Suosittelijuus 4 (1 5) Pitkäaikaisten asukkaiden lukumäärän kasvattaminen viidellä prosentilla Kunnossapito Huollon kilpailutuksen käyttöönotto pääkaupunkiseudulla Korjauksiin budjetoitu 21,5 M Henkilöstö Henkilöstökyselyssä esiin nousseiden kehittämisideoiden toteuttaminen Asiakkuus Sähköisen asiakkuuden kehittämisprojektin käytäntöön pano Hakijamääriä pyritään nostamaan kohdennetulla markkinoinnilla Tavoitteet energian säästölle Vuonna 2009 lämpöindeksi oli 48,0 kwh/rm2 ja tavoitteen mukainen lämpöindeksi vuoden 2014 lopussa on enintään 46,1 kwh/rm2 Vuonna 2009 veden kulutus oli 390 l/m3 ja tavoitteen mukainen vedenkulutus vuoden 2014 lopussa on enintään 374 l/m3
Hallituksen toimintakertomus 1.1. 31.12.2013 Yhtiön talous Energiankulutuslukemat Konsernin liikevaihto vuodelta 2013 oli 132 M (129 M ) ja taseen loppusumma 31.12.2013 oli Lämpö kwh/rm3 45,3 46,3 47,2 46,9 1 164 M (1 176 M ). Asuintalovarauksia on tehty Vesi l/m 347 352 363 376 50 M (43 M ). Asuintalovarauksia purettiin kulu- Sähkö kwh/rm 3,4 3,4 3,4 3,6 2013 2012 2011 2010 3 3 neena vuonna 2 M. Käyttövastiketta on kerätty toimintavuoden aikana 121,8 M (119,8 M ). Korjaus- Riskienhallinta toimintaan käytettiin 18,4 M (23,8 M ). Yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit jakautuvat Suomen Asumisoikeus Oy:n tilikauden voitto oli 1 926 106,87 (921 360,37 ). Suomen Asumis oikeus -konsernin tilikauden voitto oli 28,5 M (11,3 M ). Tulos on toteutunut lähes talousarvion mukaisesti, tarkempi erittely tilinpäätöksen liitetiedoissa. strategisiin, operatiivisiin ja vakuutettavissa oleviin riskeihin. Liiketoimintaan liittyvien riskien hallinta perustuu toimintaympäristön ja markkinoiden muutosten tunnistamiseen, ennakointiin ja reagointiherkkyyteen. Sellaiset riskit, joihin pystytään varautumaan vakuutuksien avulla, kartoitetaan yhteistyössä ulkopuo- Ympäristövaikutukset lisen vakuutusasiantuntijan kanssa. Hallitus valvoo, Suomen Asumisoikeus Oy toteuttaa laadukkaita ja että riskien hallinta on järjestetty asianmukaisesti. ympäristöystävällisiä asumispalveluja. Yhtiöllä on ympäristöohjelma. Suomen Asumisoikeus Oy liittyi 10.12.2009 ympäristöministeriön, työ- ja elinkeinoministeriön sekä RAKLIn väliseen kiinteistöalan energiatehokkuusso- Kiinteistökannan ylläpitotoiminnan riskejä ennaltaehkäistään ja hallitaan yhtiön kunnossapitostrategian mukaisesti. Toimintavuoden aikana saatiin päätökseen öljylämmityksestä luopuminen koko kannassa. pimuksen toimenpideohjelmaan. Tavoitteena on te- Likvidien varojen sijoitukset tehdään hallituksen hostaa vuoteen 2016 mennessä 7 % yhtiön omista- vahvistaman sijoitusstrategian mukaisesti alhaisella mien kiinteistöjen energiankäyttöä. riskillä. Sijoituksia on markkinatilanteesta johtuen Hankinta- ja palvelusopimuksissa on jo huomioitu energiansäästötavoitteet. suunnattu uudelleen. Sijoitusrahastoista on siirretty varoja pankkitileille ja lyhyen koron rahastoihin. Luottotappiot pienenivät hieman. Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 814,5 M (849,8 M ), josta vuosimaksulainoja 691,2 M (723,8 M ) ja korkotukilainoja 119,7 M (121,3 M ). Vuosimaksulainojen korko perustuu heinäkuun inflaatioon. Vuosimaksulainojen keskikorot olivat 2,98 % (3,62 %) ja korkotukilainojen 2,36 % (2,76 %). Korkotukilainoissa on markkinaehtoinen korko. Lainoihin sisältyvä valtion korkotuki oli 0,4 M (0,5 M ) ja niissä on valtion täytetakaus. 18 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013
Hallituksen toimintakertomus Hallituksen esitys voittovarojen käyttämisestä Yhtiön hallitus Emoyhtiön tilikauden voitto on 1 926 106,87 Yhtiön hallitukseen ovat kuuluneet seuraavat (921 360,37 ). henkilöt: Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 965 335,24 (94 185,24 ). Osinko- 1.1. 18.3.2013 na jaetaan 13,45 (13,45 ) / osake eli yhteensä Salo Riitta, pj 94 185,24 (94 185,24 ) ja jätetään omaan pää- Vehkaluoto Raimo, vpj omaan 1 831 921,63 (827 175,13 ). Yhtiön ta- Bergqvist Kari H. loudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jäl- Neuvonen Esa keen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön Saastamoinen Eero maksu valmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako Silfverberg-Nurminen Kirsi vaaranna hallituksen näkemyksen mukaan yhtiön maksukykyä. 18.3. 31.12.2013 Vehkaluoto Raimo, pj Henkilöstö 2013 2012 2011 2010 Henkilöstön keskimääräinen lkm Neuvonen Esa 43 42 41 41 Tilikauden palkat ja palkkiot M Salo Riitta, vpj Rame Pertti Saastamoinen Eero 2,0 2,0 1,9 1,8 Yhtiön osakkeet Silfverberg-Nurminen Kirsi Yhtiön toimitusjohtajana toimi Marko Pyykkönen. Yhtiöllä on 7 000 osaketta, joiden nimellisarvo on noin 168,19 euroa. Kukin osake oikeuttaa yhteen Yhtiön tilintarkastajat ääneen yhtiökokouksessa. Kaikilla osakkeilla on sa- Tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena manlainen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. tilintarkastajana KHT Kai Salli. Omistajat Yhtiön omistus jakautui puoliksi SATO-konserniin kuuluvan Vatrotalot Oy:n ja VVO-yhtymä Oyj:n välillä. Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 19
Taloudellinen käyttöaste (%) Lunastetut asumisoikeusmaksut M 17,7 99,31 14,8 99,05 12,4 11,7 10,3 98,88 98,77 98,65 2009 2010 2011 2012 2013 116 375 2010 2011 2012 2013 Bruttoinvestoinnit käyttöomaisuuteen, M *% liikevaihdosta Liikevaihdon kehitys, T * % liikevaihdosta 132 470 128 855 123 510 117 606 2009 7,84 4,60 45 108 49 866 47 267 45 115 43 319 2,40 2,63 0,74 *38,68 2009 *38,36 2010 *38,27 2011 *33,62 2012 *37,64 2013 *0,64 2009 *3,95 *6,35 *1,89 *1,99 2010 2011 2012 2013 13 914 13 914 n Liikevaihto n Liikevoitto Taseen loppusumma ja vieras pääoma, M 1 201 1 189 983 1 186 950 Valmiiden asuntojen määrä (kpl) 1 176 930 1 164 911 873 13 856 2009 2010 2011 2012 n Taseen loppusumma (M ) n Vieras pääoma 20 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2013 2013 2009 13 856 2010 13 856 2011 2012 2013