Vakuuta oikein! Vakuuttamisen tietopaketti taloyhtiöille Sisältö 1. ESIPUHE 2 2. VAKUUTUKSET 3 Vakuutusten valinta - muistilista 3 Vakuutusyhtiön valinta - muistilista 3 Vakuutusmeklarit 3 Vakuutuksen valinta 3 Osakkaan tai asukkaan kotivakuutus 6 3. VAHINGOT 7 Palovahingot 8 Luonnonilmiöt 8 Vuotovahingot 9 Taloyhtiössä on aiheutunut vesivahinko. Miten toimia? 9 Ikävähennykset 9 4. AVAIN 11 Uudelleenkäsittely ja muutoksenhaku 12 5. LOPUKSI 12 6. HALLITUKSEN 10 TÄRPPIÄ 12
1. ESIPUHE Taloyhtiön johtamisen kannalta vakuutukset ovat keskeisen tärkeitä riskienhallinnan välineitä. Vakuutukset ovat välttämättömiä, jotta mahdollisista arvaamattomista tapahtumista huolimatta elämä taloyhtiössä voi jatkua mahdollisimman häiriöttömänä. Vakuutuksenottajan täytyy perehtyä huolella sekä vakuutettavaan omaisuuteen että vakuutustuotteiden ominaisuuksiin. Vakuutusten laadun ja kattavuuden suhteen on syytä tehdä säännöllistä arviointia ja toteutettava oikeat muutokset tarvittaessa. Taloyhtiön riskienhallinnassa on tietenkin paljon muitakin huomioitavia osia kuin huolellisesti hoidettu vakuuttaminen. Tässä aineistossa on läpivalaistu taloyhtiön vastuuhenkilöiden johtamisen kannalta keskeisiä kohteita ja vakuutuslajeja. Tarkastelu tapahtuu runsaiden käytännön esimerkkien avulla. Tämän Suomen Kiinteistöliiton käynnistämän projektin vastuuhenkilöt olivat myyntijohtaja Antero Miikki (Colemont Finland Oy), lakimies Miia Lavonen (Suomen Kiinteistöliitto) ja pääekonomisti Jukka Kero (Suomen Kiinteistöliitto). 2
2. VAKUUTUKSET Vakuutuksen ottaminen vakuutusyhtiöstä tapahtuu siten, että vakuutuksenantaja (vakuutusyhtiö) tekee sopimuksen vakuutuksenottajan kanssa. Sopimuksessa vakuutusyhtiö sitoutuu korvaamaan vakuutussopimuksen mukaisissa puitteissa tietyt vakuutuksen soveltuvuusalaan liittyvät vahinkotyypit. Vakuutuksia on erilaisia ja vahingon korvattavuuden päättää aina vakuutusyhtiö korvausharkinnassaan. Tässä oppaassa ei oteta kantaa vahinkojen korvattavuuteen vaan vahinkotapahtumia käydään läpi hyvin yleisellä tasolla. Esimerkit ovat pääsääntöisesti kuvitteellisia. Vakuutusten valinta - muistilista Vakuutusturvan riittävyys; huomioitava kaikkien rakennusten ja lisärakentamisen sisällyttäminen vakuutukseen tosiasiallisin tiedoin Taloyhtiön mahdollisen vuokratulon vakuuttaminen Taloyhtiön hankkimien ja asentamien koneiden tai laitteiden vakuuttaminen mikäli em. laitteet eivät palvele koko kiinteistöä. Esim. liiketilojen jäähdytyslaitteet Vakuutusturva muistettava tarkastaa esimerkiksi vuosittain Oman vakuutusturvan riittävyyden lisäksi kannattaa kiinnittää huomiota myös yhteistyötahojen vakuutusturvan riittävyyteen. Vakuutusyhtiön valinta - muistilista Vakuutusyhtiöillä erilaisia ehtoja ja ikäpoistoja Vakuutusyhtiöillä voi olla erilaisia korvauskäytäntöjä Vakuutusten hinnan lisäksi kannattaa huomioida myös se, miten ja mitä vakuutus korvaa Vakuutusmeklarit Valtaosa taloyhtiöiden kiinteistövakuutuksista hoidetaan nykyään vakuutusmeklarin avulla. Vakuutusmeklari edustaa aina vakuutuksenottajaa eli taloyhtiötä. Vakuutusmeklarin tulee tarkistaa isännöitsijän kanssa, että taloyhtiön vakuutusturva on kunnossa ja vakuutuksen hintataso on oikea. Vahinkotilanteessa meklari on ammattilaisena ajamassa taloyhtiön etua ja valvoo, että taloyhtiö saa vakuutusehtojen mukaisen korvauksen. Vakuutusmeklarit ovat tuoneet markkinoille myös omia asiakasetutuotteitaan taloyhtiön, hallituksen ja osakkaiden lisäturvaksi. Lisätietoa vakuutusmeklarin käytöstä löytyy esim. osoitteesta www.taloyhtio.net/talous/vakuutukset. Vakuutuksen valinta Taloyhtiöiden toimintaan liittyy useita erityyppisiä vakuutuksia. Eniten taloyhtiöiden jokapäiväiseen elämään vaikuttaa kiinteistövakuutus. Kiinteistövakuutuksen perusosasta korvataan omaisuusvahinkoja. Kiinteistövakuutuksen perusteella korvataan vakuutusehtojen mukaisesti vakuutetulle omaisuudelle aiheutuneen äkillisen ja ennalta arvaamattoman omaisuusvahingon, jonka syynä on esimerkiksi tuli, vesivuoto, salamanisku, myrskytuuli, poikkeuksellinen rankkasade, villieläin, murto, ryöstö tai vahingonteko. Esimerkki 1. Kerrostaloasunnon astianpesukoneesta lähtenyt tulipalo tuhosi kokonaan osakehuoneiston. Taloyhtiöön kohdistuneet vahingot korvataan kiinteistövakuutuksen perusteella, sillä kyseessä on ollut korvattava vahinkotapahtuma, tässä tapauksessa tulipalo. Osakkeen omistaja oli omalla kustannuksellaan asennuttanut taloyhtiön perustasosta poikkeavan parkettilattian. Koti-irtaimiston sekä jälkikäteen asennetun parketin osalta korvauksia on mahdollista hakea osakkaan kotivakuutuksen perusteella. 3
Jälkikäteen asennettu parketti, ks. KKO 2003:80: Asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen eräässä huoneistossa oli rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä jouduttu uusimaan osakkeenomistajan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä. Tästä aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut. Korkein oikeus katsoi, ettei asunto-osakeyhtiö ollut velvollinen vastaamaan osakkeen omistajan omistaman huoneiston lattian ennallistamisesta aiheutuneista lisäkustannuksista. Kiinteistövakuutukseen kuuluu tavanomaisesti myös oikeusturvavakuutusosa ja vastuuvakuutusosa. Oikeusturvavakuutuksen tarkoituksena on korvata vakuutetun asianajo- ja oikeudenkäyntikulut, jotka ovat aiheutuneet lakimiesavun käyttämisestä kiinteistön omistukseen, hallintaan tai hoitoon liittyvissä riita-, rikos- ja hakemusasioissa. Taloyhtiön tulee hakea oikeusturvaa vakuutusyhtiöltä heti riidan alettua. Esimerkki 2. Asunto-osakeyhtiön rakennuksen julkisivukorjausurakan laskusta ja työtunneista syntyy erimielisyyttä asunto-osakeyhtiön ja rakennusliikkeen kanssa siten, että asia joudutaan ratkaisemaan käräjäoikeudessa. Asunto-osakeyhtiön on mahdollista saada vakuutusyhtiöltä lakimiehen käyttämisestä aiheutuneet kulut kiinteistön oikeusturvavakuutuksen perusteella. Kiinteistönomistajan vastuuvakuutus puolestaan korvaa kiinteistön omistajana toiselle aiheutetun henkilö- tai esinevahingon, josta kiinteistönomistaja on voimassa olevan oikeuden mukaan vastuussa. Taloyhtiöillä on esimerkiksi korostunut huolellisuusvelvoite taloyhtiön alueen turvallisuudesta, joten esimerkiksi vahingot, jotka aiheutuvat laiminlyönneistä liukkaudentorjunnassa tai lumenpudotuksessa, voivat tulla korvattaviksi kiinteistönomistajan vastuuvakuutuksen perusteella. Hallituksen vastuuvakuutus korvaa kiinteistön hallinnossa tehdyn virheen tai laiminlyönnin aiheuttamat varallisuusvahingot (esine tai henkilövahinkoihin suorasti liittymätön taloudellinen vahinko), joista vakuutetut ovat voimassaolevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Vakuutettuja ovat hallituksen jäsenet ja näiden varajäsenet sekä asukasisännöitsijä. Vastuuvakuutuksen piiriin eivät kuulu ammatti-isännöitsijä, tilintarkastaja eikä toiminnantarkastaja. Näitä vakuutetaan muilla vakuutustuotteilla. Esimerkki 3. Asunto-osakeyhtiö laiminlyö liukkaudentorjunnan kunnossapitovastuullaan olleella jalkakäytävällä talvella. Tämän johdosta jalankulkija liukastuu ja loukkaantuu. Loukkaantuneen jalankulkijan sairaanhoitokulut voidaan korvata kiinteistönomistajan vastuuvakuutuksen perusteella. Osakkeenomistaja tai muu asukas voi tulla korvausvelvolliseksi tuottamusperusteisesti (huolimattomuudella tai laiminlyönnillä) aiheuttamistaan vahingoista. Lisäksi osakkeenomistajalle vastuu vahingosta voi syntyä asunto-osakeyhtiölain kunnossapitoa koskevien säännösten perusteella. Tällöin vahingonkorvauksia on mahdollista hakea esimerkiksi kastuneiden rakenteiden osalta osakkaan tai asukkaan kotivakuutukseen kuuluvan vastuuvakuutuksen perusteella. Liukastumisvahinkojen osalta, jotka sattuvat esimerkiksi parkkipaikoilla, saatetaan katsoa, että autosta nouseminen ja poistuminen ovat ajoneuvon liikenteeseen käyttämisen muotoja, jolloin vahinko tulisi korvata ajoneuvon liikennevakuutuksesta. 4
Esimerkki 4. Asukas on asentanut astianpesukoneen taloyhtiön osakehuoneistoon. Asennustyö on tehty virheellisesti ja liitos on jäänyt löysälle. Tästä aiheutuu vesivahinko taloyhtiön rakenteille. Taloyhtiön rakenteiden kuivaus- ja ennallistamiskulut on mahdollista saada korvattua asukkaan kotivakuutuksen vastuuvakuutusosan perusteella. Esimerkki 5. Asukas on saanut sairauskohtauksen, minkä seurauksena hän on kaatunut WC-istuimen päälle, joka on haljennut ja josta on valunut vettä lattialle, lattiarakenteisiin sekä alakertaan. Vahinkoa taloyhtiön rakenteille ei korvata asukkaan vastuuvakuutuksen perusteella, sillä asukas ei ole menetellyt huolimattomasti, vaan vahinko on aiheutunut asukkaan sairauskohtauksen johdosta. Taloyhtiön on aina syytä tarkastaa yhteistyökumppaneidensa vakuutusturva. Taloyhtiön urakoitsija voi aiheuttaa urakan yhteydessä vahingon esimerkiksi poraamalla putkeen, josta aiheutuu vesivahinko. Urakoitsijan vastuuvakuutuksen perusteella on mahdollista korvata tällaisia työsuoritteen huolimattomasta tekemisestä johtuvia vahinkoja. Urakoitsijan vastuuvakuutus ei kuitenkaan korvaa puhtaita työvirheitä tilanteissa, jossa ainoastaan työsuorituksen kohde on vaurioitunut, mutta josta ei aiheudu muuta vahinkoa. Taloyhtiön on syytä tarkistaa myös muiden yhteistyökumppaneidensa vakuutusturva pyytämällä vakuutustodistus voimassaolevasta vastuuvakuutuksesta. Todistuksesta varmistetaan vakuutuskausi, vakuutusmäärä, omavastuu ja toimiala, eli onko tehtävä työ tai palvelu vakuutuksen piirissä. Esimerkki 6. LVI-urakoitsija on vaihtanut WC-istuimen taloyhtiössä. Asentaja on tehnyt uudelle WC-istuimelle kaksi uutta kiinnitysreikää, jotka ovat rikkoneet vesieristeenä olleen muovimaton, eikä vanhoihin reikiin ole laitettu silikonia asennusvaiheessa. Silikonin puutteen vuoksi WC-istuimen rikkoutumisen seurauksena vesi on päässyt WC-istuimen jalan takaosasta WC-istuimen alla olleen viemäriläpiviennin kautta rakenteisiin ja alakertaan. Tämä ei ole ollut hyvän rakentamistavan mukaista lattiakaivollisessa kylpyhuonetilassa, jota on pidettävä ns. märkänä tilana. Vesivahinko on täten aiheutunut LVI-urakoitsijan huolimattoman asennustyön seurauksena ja vuotovahinko on mahdollista korvata LVI-urakoitsijan vastuuvakuutuksen perusteella. Rakennustyövakuutuksella vakuutetaan rakenteilla tai korjattavana oleva rakennus. Rakennustyövakuutus korvaa rakennustyössä työn kohteelle aiheutuneet äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot ehdoissa luetelluin rajoituksin. Työmaan johtovelvollisuuksista vastaava urakoitsija on yleensä velvollinen vakuuttamaan rakennustyökohteen ja rakennustuotteet sekä tarvikkeet. Rakennustyövakuutus on tietyin osin voimassa kahden vuoden takuuajan. Asunto-osakeyhtiön talkoovakuutuksen tarkoituksena on korvata talkootyön tai muun vastikkeettoman työn aikana aiheutuneet tapaturmat asunto-osakeyhtiön osakkaille. Tapaturmilla tarkoitetaan tässä talkoolaisille aiheutuneita ruumiinvammoja. Töitä voivat olla esimerkiksi pihatalkoot tai vuorotellen hoidettavat talonmiehen työt. Talkoovakuutusta kattavampi on taloyhtiön ottama ryhmätapaturmavakuutus asukkaille, jolloin kaikki tapaturmat taloyhtiön tontilla ja yhteisissä tiloissa, ei pelkästään talkoissa, saadaan vakuutuksen piiriin. Ryhmätapaturmavakuutuksessa ei myöskään ole yläikärajoja. 5
Esimerkki 7. KKO 1995:169 Asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat sopimansa mukaisesti noudattaneet järjestelyä, että osakkaat huolehtivat talkootyönä pihan hiekoittamisesta kustannusten säästämiseksi. Asunto-osakeyhtiön ei katsottu olevan vastuussa osakkaalle aiheutuneesta henkilövahingosta, joka oli aiheutunut järjestelyyn suostuneen osakkaan liukastumisesta yhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä. Tällaisten tapaturmien varalle on hyvä olla olemassa vakuutusturvaa nk. talkoina tehtyjen töiden tekijöiden suojaksi. Yleisesti ottaen esineen omistajan tulee huolehtia siitä, että vakuutusturva on riittävä. Erikseen tulee tarkistaa ja mahdollisesti myös vakuuttaa mm. seuraavat asiat: Mahdolliset vuokratulot, joita omaisuusvakuutukset eivät tavanomaisesti korvaa Arvoesineet/taide/musiikki-instrumentit Osakkaan jälkiasennukset, kuten esimerkiksi ilmalämpöpumput, erikoisparketit ja laatoitukset tai valokatteet. Osakkaan tai asukkaan kotivakuutus Osakkaan tai asukkaan on syytä ottaa koti-irtaimistonsa ja omien vastuidensa turvaksi kotivakuutus. Kotivakuutukseen kuuluu tavanomaisesti omaisuusvakuutus, joka korvaa vahingoittuneelle koti-irtaimistolle aiheutuneita vahinkoja vakuutusehtojen mukaisissa puitteissa. Lisäksi esimerkiksi osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvia pintamateriaaleja voidaan korvata osakkaan kotivakuutuksesta, kuten esimerkiksi osakkaan toimesta jälkikäteen asennettu parketti. Kotivakuutuksen yhteydessä on hyvä pitää voimassa oikeusturvavakuutus sekä vastuuvakuutus. Vastuuvakuutus korvaa vakuutuksenottajan kolmannelle aiheuttamia esine- ja henkilövahinkoja, joista vakuutuksenottaja on voimassaolevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Tyypillisesti yksityishenkilön vastuuvakuutus korvaa esimerkiksi vahingon, joka aiheutuu siitä, että asukas unohtaa hanan auki tai poraa kylpyhuoneessa putkeen ja tästä aiheutuu taloyhtiön rakenteisiin ulottuva vesivahinko. 6
3. VAHINGOT Taulukko 1: Vahinkotilasto 2012 / Colemont Finland Oy Kuvio 1: Vahinkotilasto 2012 Vahinkolajeittain / Colemont Finland Oy 7
Palovahingot Palovahinkojen korvattavuuden edellytyksenä on yleensä irtipäässyt tuli. Kiinteistövakuutuksesta korvataan ensisijaisesti kaikki kiinteistölle tulleet vahingot vahingon aiheuttajasta riippumatta. Esimerkki 8. Asukas tupakoi sisätiloissa ja nukahtaa sohvalle palava savuke kädessään. Tästä aiheutuu tulipalo. Korvauksia on mahdollista hakea kiinteistövakuutuksen perusteella. Suomessa tapahtuu keskimäärin yhdeksän tuhopolttoa joka päivä. Jätekatokset voivat olla tuhopolttojen kohteena. Vakuutusyhtiöt edellyttävätkin tyypillisesti, että jätekatos, joka sijaitsee toisen rakennuksen yhteydessä tai alle kahdeksan metrin päässä toisesta rakennuksesta, on lukittava. Vakuutusehtojen suojeluohjeissa voi olla tämän tyyppisten tapausten varalta suojeluohjeita, joiden laiminlyönti johtaa suojeluohjevähennykseen, eli vahingonkorvauksena maksettavan summan pienentämiseen suojeluohjeen rikkomisen perusteella. Luonnonilmiöt Myrskyvahinkoja korvataan vakuutusehtojen mukaisesti vakuutusyhtiön ehdoista riippuen silloin, kun vallinneet sääolosuhteet ovat täyttäneet myrskyn määritelmän ja tästä on aiheutunut vahinkoa vakuutetulle omaisuudelle. Tyypillisiä myrskyvahinkoja ovat esimerkiksi puiden kaatuminen rakennusten päälle tai vesikattorakenteiden rikkoutuminen. Voimakkaiden luonnonilmiöiden ryhmään kuuluu seuraavia: myrskyt, rankkasateet, raesateet ja tulvat. Luonnonilmiöiden osalta vakuutusyhtiöiden ehdoissa on selviä eroja. Tulvien aiheuttamien vahinkojen korvaaminen on tarkoitus siirtää vuoden 2014 alusta kokonaan valtiolta yksityisten vakuuttajien vakuutustuotteiden piiriin. Vakuutusalalla on laadittu tulvavakuutusturvan sisältävien vakuutusten yleiset malliehdot Finanssialan keskusliiton toimesta. Malliehtojen mukaan esimerkiksi poikkeukselliset tulvat jaetaan tyypillisesti vesistötulviin, merivesitulviin ja rankkasateiden aiheuttamiin tulviin. Vahinko olisi tällöin mahdollista korvata näissä vakuutuslajeissa silloin, kun vahinko on esimerkiksi äkillinen, poikkeuksellinen ja odottamaton. Nämä määritellään malliehdoissa vesistö- ja merivesitulvassa yksi kerta 50 vuoteen tai harvemmin toteutuva tapahtuma. Huomionarvoista on kuitenkin, että vakuutusyhtiöt laativat omat ehtonsa, joten vakuutuksenottajan tulee tutustua vakuutusehtoihin huolellisesti. Vahingon korvattavuutta arvioidaan pääsääntöisesti tavanomaiseen tapaan esimerkiksi vakuutusehtojen valossa. Huomioon voidaan ottaa vakuutetun omaisuuden rakentamisen lupaehtojen toteutuminen ja hyvän rakennustavan mukaisuus sekä suojeluohjeiden noudattaminen. Näitä ohjeita ovat mm. ojien, salaojien, hulevesipumppujen, kaivojen sekä pihakaatojen kunnon varmistaminen ja säännöllinen ylläpitotoiminta. Uuden vakuutustarjonnan muotoutuminen vaatii aikansa. Vakuutusturvaa järjestynee jatkossakin, mutta vakuutusten ehdot tulevat vaihtelemaan tilanteen mukaan suuresti. Ennakkovarautumisen ja suojautumisen merkitys tulee entistäkin tärkeämmäksi. Mikäli voimakkaat sääilmiöt yhä yleistyvät ja kiinteistöt sijaitsevat riskialttiilla alueella, varautuminen myös muilla kuin vakuutustuotteilla on välttämätöntä. 8
Vuotovahingot Vuotovahingot on yleisin vahinkotyyppi kaikista taloyhtiöiden vahingoista. Vuodon syynä voi olla esimerkiksi taloyhtiön putkien (käyttövesiputket tai viemäri) rikkoutuminen. Myös käyttölaitteet (pyykinpesu- ja astianpesukoneet) aiheuttavat vuotovahinkoja. Vuotovahinkojen tyyppiesimerkki on se, että vettä pääsee talon rakenteisiin rikkoutuneesta putkesta. Vakuutusyhtiö korvaa tavanomaisesti vahingon korjaamiskustannukset kiinteistövakuutuksen vakuutusehtojen mukaisesti. Taloyhtiön on hyvä huomioida vuotovahingoissa vakuutusehtoihin liittyvät ikäpoistot. Vesikattovuotojen rakenteille aiheuttamat vahingot eivät yleensä ole korvattavia vahinkoja, ellei vuoto ole johtunut esimerkiksi myrskyn rikkomasta katosta. Kattokaivon tukkeutumisen perusteella aiheutuneesta vahingosta ei tyypillisesti ole mahdollista saada korvauksia vakuutusyhtiöltä. Hulevesien aiheuttamat vahingot ja muut kunnallisen viemäriverkon toimimattomuuden aiheuttamat vahingot eivät myöskään kuulu kiinteistövakuutusten korvattavuuden piiriin. Kosteus- ja homevauriot eivät tyypillisesti kuulu kiinteistövakuutuksen korvauspiiriin, ellei niiden syynä ole yllättävä ja ennalta-arvaamaton vahinkotapahtuma, kuten esimerkiksi putkivuoto. Vakuutusyhtiö päättää itse vahingon korvattavuuden vakuutusehtojen puitteissa. Vain vakuutusyhtiön edustaja voi ottaa kantaa siihen, onko kyseessä korvattava vahinkotapahtuma. Taloyhtiössä on aiheutunut vesivahinko. Miten toimia? 1. Vesivahingon alkuperän selvittäminen, hätäkorjauksiin ryhtyminen (esimerkiksi vuotavan putken korjaaminen) 2. Yhteydenotto vakuutusyhtiöön: vahinkoilmoituksen tekeminen mahdollisimman pian mutta viimeistään yhden vuoden sisällä vahingosta 3. Mahdollinen vahinkotarkastus vakuutusyhtiö/kosteuskartoitusammattilaiset. Vakuutusyhtiölle on annettava mahdollisuus tarkastukseen 4. Vahingon korjaaminen, esimerkiksi kuivaus ja korjaustoimenpiteet HUOM! Vahingonkärsijän tulee itse aktiivisin toimin osallistua vahingon ja lisävahinkojen rajoittamiseen! Ikävähennykset a) Kiinteistövakuutukseen kuuluva ikävähennys Kiinteistövakuutuksessa on putkiston ikään perustuvia ikävähennyksiä. Jos putki on tarpeeksi vanha, sen aiheuttaman vuodon kastelemien rakenteiden korjauskuluista voi tulla esimerkiksi 50 %:n ikävähennys ja tämän lisäksi omavastuu. Kun kiinteistö on vakuutuksenottajana, korjauslaskut tulisi osoittaa taloyhtiölle ja korvaus maksetaan kiinteistölle, jolloin myös ikävähennys ja omavastuu vähennetään tästä kiinteistölle maksettavasta korvauksesta. Milloin taloyhtiö voi pyytää kiinteistöltä kiinteistövakuutuksen perusteella vähennettyä omavastuuta osakkaalta? Kiinteistövakuutuksen omavastuu ja ikävähennys kuuluvat pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiön vastattaviksi. Jos vahinko on aiheutunut jonkun tahon tuottamuksellisesta menettelystä, voi yhtiö periä omavastuun ja ikävähennykset vahingonaiheuttajalta. Jos kiinteistövakuutusta käytetään osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvan laitteen tms. aiheuttaman vahingon korjaamiseen, voidaan kiinteistöva- 9
kuutuksen omavastuu- sekä ikävähennysosuus jakaa yhtiön ja osakkaan kesken. Omavastuu- sekä ikävähennysosuus tulee tällöin jakaa samassa suhteessa, kuin vahingon korjauskustannukset jakautuvat yhtiön korjauspiiriin kuuluvan rakenteen sekä muiden osakehuoneistojen sisäosien ja vastaavasti osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvien huoneiston sisäosien kesken. Mikäli osakkaan menettelyssä on tuottamuksellisia elementtejä, voi vahinko tulla korvattavaksi osakkaan kotivakuutuksen vastuuosan perusteella. Esimerkki 9. HelHO S 11/1423 Asunto-osakeyhtiön huoneistossa oli vuotanut pyykinpesukoneen tulovesiputken liitos. Taloyhtiön vakuutusyhtiö oli korvannut vahingon kiinteistön täysarvovakuutuksen perusteella vähentäen vakuutussopimuksen perusteella omavastuuosuuden ja 10 %:n ikävähennyksen. Osakas katsottiin velvolliseksi korvaamaan omavastuuosuuden menetyksestä ja ikävähennyksestä hänelle asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvien korjauskustannusten osuuden osalta taloyhtiölle aiheutuneet kulut sen perusteella, että kunnossapitovastuu pyykinpesukoneen vesiliitännästä aiheutuvasta vuodosta on osakkeenomistajalla eikä taloyhtiöllä ja koska taloyhtiön kiinteistövakuutuksen perusteella oli korvattu myös osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat pinnoitteet. Esimerkki 10. Osakkaan 20 vuotta vanhan astianpesukoneen poistoputki on haurastunut ja tästä on aiheutunut vesivahinko taloyhtiön rakenteisiin. Osakkaan tulee tarkkailla astianpesukoneen kuntoa ja vaihtaa teknisen käyttöiän lopussa olevat laitteet uusiin. Kosteusvaurion korjauskuluja on mahdollista hakea osakkaan kotivakuutuksen vastuuvakuutusosan perusteella, sillä osakas voi olla tuottamusperusteisesti vastuussa vahingosta. Esimerkki 11. Osakkaan akvaario hajoaa yllättäen ja tästä aiheutuu vesivahinko. Akvaario on muutaman vuoden vanha ja osakas on säännöllisin väliajoin seurannut sen kuntoa. Akvaariossa ei ole ollut aiemmin havaittavissa mitään vikaa. Kyseessä on puhdas vahinko, jolloin vahingonkärsijä itse joutuu korvaamaan korjauskustannukset. Taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa vahingon. Omavastuu ja ikävähennykset jaetaan osakkeenomistajan ja taloyhtiön kesken siinä suhteessa, missä suhteessa kenenkin vastuulle kuuluvaa omaisuutta on vahingoittunut. Esimerkki 12. Kodinkoneasentaja poraa taloyhtiön putkeen asennustöiden yhteydessä ja tästä aiheutuu vesivahinko. Asentaja on tuottamusperusteisesti vastuussa vahingosta ja vahingonkorvausta tulisi hakea vahingonaiheuttajan vastuuvakuutuksen perusteella. Omavastuu tulee tässä tapauksessa vahingonaiheuttajan korvattavaksi. b) Vahingonkorvausoikeudellinen ikävähennys Kiinteistövakuutuksen ikävähennyksestä on pidettävä erillään vahingonkorvausoikeudellinen ikävähennys, joka voi tulla kysymykseen, kun vanhaa omaisuutta vahingoittuu ja kyseisen omaisuuden päivänarvo on alempi kuin uuden vastaavan omaisuuden hankinta-arvo. Tämä tulee kysymykseen lähinnä esimerkiksi urakoitsijoiden vastuuvakuutuksista korvauksia haettaessa. 10
4. AVAIN Avaimen katoaminen ja lukkojen uudelleensarjoitus Kiinteistövakuutuksen perusteella on mahdollista saada avaimen katoamisesta johtuneen uudelleensarjoituksen kustannuksia korvattua tiettyjen edellytysten täyttyessä. Avaimen katoaminen ei vielä itsessään ole suuri vahinko. Avaimen katoamisen seurauksena taloyhtiössä voidaan päättää ovien uudelleensarjoituksesta, jos on aihetta olettaa, että on olemassa välitöntä vahingon vaaraa siitä, että avainta tullaan käyttämään rikollisella tavalla. Päätöksen ovien uudelleensarjoituksesta taloyhtiössä tekee isännöitsijä tai taloyhtiön hallitus. Kiinteistövakuutuksen omaisuusosa korvaa uudelleensarjoituskuluja vain, mikäli avain on viety murrolla tai ryöstöllä. Avaimen säilytys kiinteistössä on järjestettävissä esimerkiksi avainputken asentamisella taloyhtiön tiloihin. Huoltoyhtiö voi näin hakea taloyhtiön avaimen avainputkesta, ja näin ollen avain on jatkuvasti säilytettynä taloyhtiön omassa rakennuksessa. Kiinteistövakuutuksen vastuuosasta korvausta voidaan hakea jos avaimen on hukannut hallituksen jäsen tai taloyhtiön palkkaama työntekijä. Vakuutuksen piiriin kuuluu vain rakennuksen kuoren suojaus, ei huoneistojen ovien sarjoitus. Asukkaan kotivakuutuksen perusteella on mahdollista hakea uudelleensarjoituksesta aiheutuvia kohtuullisia kuluja vahingontorjuntakuluina, mikäli asukas on kadottanut avaimen ja avaimen katoamiseen on liittynyt tuottamuksellista menettelyä vakuutuksenottajan osalta ja käsillä on välitön vahingon vaara. Välittömästä vahingon vaarasta voi olla merkkinä avaimen joutuminen rikollisen haltuun esim. ryöstön yhteydessä, avaimessa olevat tunnistetiedot tai avaimen katoaminen taloyhtiön välittömään läheisyyteen. Mikäli avaimen katoamisen ja uudelleensarjoittamisen välinen aika on pitkä, ei kyseessä yleensä ole enää välittömän vahingon vaaran torjuntakustannukset. Taloyhtiön tulisi huolehtia, että yleisavaimia ei turhaan jaeta niille tahoille, jotka niitä eivät välttämättä tarvitse. Esimerkiksi tulisi harkita, onko todellakin tarpeellista antaa urakoitsijalle yleisavain, vai voitaisiinko urakoitsijan pääsy taloyhtiön tiloihin järjestää jollakin muulla avaimella. Esimerkki 13. Asukas on veneilemässä Saimaalla. Hänen avoimesta taskustaan putoaa asunnon avaimet järveen. Vaikka on mahdollista, että osakas on tässä tapauksessa menetellyt huolimattomasti ja avainten hävittämiseen liittyy tuottamuksellista menettelyä, on epätodennäköistä, että avaimia tullaan käyttämään rikollisella tavalla ja näin ollen ei ole olemassa välitöntä vahingon vaaraa. Esimerkki 14. Taloyhtiön remontin aikana lämmönjakohuoneeseen on murtauduttu ja siellä ollut avainkaappi on murrettu auki. Avaimen on varastanut ulkopuolinen henkilö, joka sittemmin on murtautunut osakkaiden tiloihin varastaen osakkaille kuuluvaa omaisuutta. Taloyhtiön vastuuvakuutuksen perusteella ei ole maksettu korvauksia, sillä vahinko ei ole aiheutunut taloyhtiön hallituksen jäsenten tai isännöitsijän huolimattoman menettelyn seurauksena. Avainten säilytys- ja ovien uudelleensarjoitusongelmiin löytyy markkinoilta teknisiä ratkaisuja, kuten esimerkiksi elektronisella tunnuksella olevat avaimet. Uudet elektronisella tunnuksella varustetut avaimet mahdollistavat sen, että kadonnut avain voidaan elektronisesti tehdä käyttökelvottomaksi ohjelmoimalla lukot uudelleen. Kadonneet elektroniset avaimet on helppo uusia aktivointilaitteella, jonka käytöstä vastaa isännöitsijä, huoltoyhtiö tai lukkoliike. 11
Uudelleenkäsittely ja muutoksenhaku Kielteisen korvauspäätöksen saatuaan vakuutuksenottajan tulee tarkastaa korvauspäätös. Korvauspäätöksen osalta kannattaa tutkia, onko korvausta haettaessa esitetty kaikki relevantti asiaan liittyvä tieto ja onko tämä tieto huomioitu korvauspäätöstä tehtäessä. Mikäli vakuutuksenottaja on tyytymätön vakuutusyhtiön korvauspäätökseen, voi vakuutuksenottaja hakea päätökseen muutosta. Uudelleenkäsittelyä voi hakea suoraan vakuutusyhtiöltä, jolloin vakuutusyhtiö antaa asiassa uuden korvauspäätöksen. Uudelleenkäsittelypyynnössä tulee eritellä ne seikat, joihin liittyen korvauspäätös on vakuutuksenottajan mielestä väärä. Esimerkiksi asiavirheet tai puutteelliset tiedot ovat voineet johtaa virheelliseen korvauspäätökseen. Vakuutuksenottaja voi kääntyä myös FINE:n vakuutus- ja rahoitusneuvonnan puoleen. FI- NE:n vakuutuslautakunnan tehtävänä on antaa ratkaisusuosituksia esim. vakuutuksenottajan lautakunnalle esittämistä vakuutussuhteeseen liittyvistä, lain ja vakuutusehtojen tulkintaa ja soveltamista koskevista erimielisyyksistä. Käytännössä vakuutusyhtiöt ovat hyvin noudattaneet vakuutuslautakunnan ratkaisusuosituksia. 5. LOPUKSI Kannattaa huomioida, että päätöksen vahingon korvattavuudesta tekee aina vakuutusyhtiö. Vakuutusehdot voivat erota toisistaan eri yhtiöissä, joten vakuutusta ostettaessa kannattaa vertailla markkinoilla olevia tuotteita. Vahinkoilmoitus kannattaa tehdä heti kun tieto vahingosta on saatu, sillä vakuutusyhtiöiden vakuutusehtojen mukaan vahinkoilmoitus on tehtävä vuoden sisällä vahingon huomaamisesta tai siitä, kun vahinko olisi tullut huomata. Vakuutusyhtiölle on aina annettava mahdollisuus tarkastaa vahinko. 6. HALLITUKSEN 10 TÄRPPIÄ 1. Vakuutusturva Laajuus ja muutokset & eri vakuuttamistarpeet 2. Henkilöturvallisuus Osakkaat, hallitus, sivulliset, urakoitsijat, 3. Pelastustiet Pidettävä avoimina tontilla ja rakennuksissa 4. Lisävakuutusturva asukkaille ja hallitukselle Talkoo- ja ryhmätapaturmavakuutukset 5. Avainturvallisuuden varmistaminen Sarjoituspolitiikat, yleisavainten säilytys 6. Vesieristeiden kunto märkätiloissa Syytä pitää hyvää huolta ja kunnostaa tarvittaessa 7. Altaiden poistoputkien ja lattiakaivojen toimivuus Pidettävä kunnossa ja tarkkailtava säännöllisesti 8. Vesikaton ja sadevesiohjauksen kunto Sulamisvedet eivät pääsääntöisesti kuulu korvausten piiriin 9. Tuhoeläintorjunta Yleisesti ottaen villieläinten tuhot korvataan, mutta tuhoeläinten ei. 10. Tuhopolttojen torjunta / jätekatokset ja palava materiaali Pelastussuunnitelma oltava kunnossa ja pelastuslaitoksen määräyksiä noudatettava 12