KIRJALLINEN KYSYMYS 30/2011 vp Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksia koskevan irtisanomisajan ja sopimusehtojen kohtuullistaminen Eduskunnan puhemiehelle Julkisuuteen tulleiden tietojen mukaan asuinhuoneistojen vuokrasopimusta koskevien irtisanomisehtojen muotoilu voidaan usein kokea kohtuuttomaksi. Vuokralainen sidotaan yksityisillä vuokramarkkinoilla usein määräaikaiseen vuokrasopimukseen, jolloin asunnon irtisanominen voidaan usein tehdä vasta 11 tai 12 kuukauden vuokrallaolon jälkeen. Toisaalta voidaan sopia ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajankohdasta, joka saattaa koittaa vasta hyvinkin pitkän vuokrallaolon jälkeen. Työpaikan vaihtumisen, yksityiselämän tai opiskelun aiheuttamien elämänmuutosten kannalta tämänkaltainen pitkäaikainen vuokralaisen sitominen asuinhuoneiston käyttöön ei kansalaisen asuinpaikan vapaan valinnan oikeuden näkökulmasta ole oikeudenmukaista. Esimerkiksi vuokra-asunnon ennenaikaisen irtisanomisen sanktioksi vuokralaiselle asetettu kahden kuukauden vuokra voi vaikeassa elämäntilanteessa olevalle henkilölle muodostua ylitsepääsemättömäksi ongelmaksi. Yleinen käytäntö asuinhuoneistojen vuokrasopimusten laatimiseksi määräajaksi asettaa vuokralaisen eräissä tapauksissa vuokranantajan mielivallan alle mm. vuokranantajan kieltäytyessä ennenaikaisesta vuokrasopimusten irtisanomisesta, jolloin ratkaisua asuinhuoneiston irtisanomiseen on anottava tuomioistuimelta. Vuokra-asunnon hakija on kaiken kaikkiaan joutunut asuntomarkkinoilla alakynteen asuntojen alitarjonnan ja vuokranantajien harjoittaman sopimusehtojen tiukan sanelun edessä. Määräaikaiseen sopimukseen sitoutumisen lisäksi vuokralaiselta edellytetään usein vuokravakuuksia, jotka voivat olla esimerkiksi kahden kuukauden vuokran suuruiset pankkitalletukset. Lisäksi saatetaan edellyttää palkkatodistusten esittämistä ja monien muiden henkilökohtaisten tietojen kertomista. Kansalaisen yksityisyyden suojan kannalta vuokranantajan vaatimus henkilökohtaisten asioiden täsmentämisestä voidaan kokea ongelmalliseksi. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän asianomaisen ministerin vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Mihin toimiin hallitus aikoo ryhtyä, jotta asuinhuoneiston vuokraajan oikeus kohtuullisiin sopimusehtoihin toteutuu ja jos hallitus päätyy tilanteen korjaamiseksi esittämään asuinhuoneistojen vuokrausta koskevaan lakiin muutoksia, mitä lain kohtia hallitus esittää muutettaviksi? Helsingissä 30 päivänä kesäkuuta 2011 Vesa-Matti Saarakkala /ps Versio 2.0
Ministerin vastaus Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Herra puhemies, olette toimittanut asianomaisen ministerin vastattavaksi kansanedustaja Vesa-Matti Saarakkalan /ps näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 30/2011 vp: Mihin toimiin hallitus aikoo ryhtyä, jotta asuinhuoneiston vuokraajan oikeus kohtuullisiin sopimusehtoihin toteutuu ja jos hallitus päätyy tilanteen korjaamiseksi esittämään asuinhuoneistojen vuokrausta koskevaan lakiin muutoksia, mitä lain kohtia hallitus esittää muutettaviksi? Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa: Vuokrasuhdetta ja sen ehtoja koskevat säännökset sisältyvät asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (481/1995, jäljempänä AHVL). Laki sisältää tahdonvaltaisten säännösten lisäksi pakottavia säännöksiä, joiden vastainen sopimusehto on mitätön. Pääsääntöisesti vuokrasuhdetta koskevat ehdot ovat, AHVL:n säännökset huomioiden, määriteltävissä osapuolten kesken yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden ja sääntöjen mukaisesti sekä hyvän vuokratavan puitteissa. AHVL:ssa on kuitenkin otettu huomioon myös kohtuuttomien sopimusehtojen mahdollinen ilmeneminen vuokrasopimuksissa. AHVL:n 6 :n mukaan sopimusehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta. AHVL:n mukaan huoneenvuokrasopimus voidaan tehdä toistaiseksi voimassa olevaksi tai se voidaan sopia päättymään tiettynä määräpäivänä (määräaikainen vuokrasopimus). Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy vasta, kun toinen sopijaosapuolista irtisanoo sen kirjallisesti. Kun vuokralainen irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika yksi kuukausi. Vuokranantajan puolelta irtisanomisaika on kolme kuukautta, mikäli vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden. Jos vuokrasuhde on jatkunut pitempään, on irtisanomisaika kuusi kuukautta. Varsin yleinen vuokranvälitysalalla vallitseva käytäntö on se, että toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin otetaan ehto, jonka mukaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on 11 tai 12 kuukauden kuluttua vuokrasopimuksen teosta ja samalla sovitaan sopimussakon käytöstä, jos vuokralainen rikkoo sopimuksen. Yleisesti sopimussakko on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa. Sopimussakolla pyritään korvaamaan niitä ylimääräisiä taloudellisia menetyksiä (asunto tyhjänä ainakin jonkin aikaa, uudet vuokranvälityskulut jne.), joita vuokranantajalle useimmiten koituu lyhyistä vuokrasuhteista. Helsingin hovioikeus on vuonna 2007 antamassaan tuomiossa (17.8.2007 Nro 2510, Dnro S 06/3257) ottanut kantaa tällaisten sopimusehtojen lainmukaisuuteen ja kohtuullisuuteen. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus oli tehty 16.1.2006 ja siinä oli sovittu, että mikäli vuokralainen irtisanoo sopimuksen ennen 1.2.2007, hän on velvollinen maksamaan sopimussakkona 800 euroa. Ratkaisun perusteluissa on todettu, että AHVL:ssä ei ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ehtoa vuokralaisen ensimmäisestä irti- 2
Ministerin vastaus KK 30/2011 vp Vesa-Matti Saarakkala /ps sanomispäivästä eikä myöskään sopimussakkokieltoa. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat näin ollen vapaasti sopia irtisanomisajan alkamisajankohdasta, ja sopimussakkoon ovat sovellettavissa yleiset sopimusoikeudelliset periaatteet. Lisäksi hovioikeus katsoi yksimielisesti, että kyseessä olleessa tapauksessa vuokrasuhteen kesto ja sopimussakon suuruus huomioon ottaen sopimussakkoa koskevaa ehtoa ei voida pitää asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 6 :n nojalla kohtuuttomana. AHVL:n 55 :ssä ovat säännökset määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Sen mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan sopimuksen erityisellä perusteella. Vuokralaisen kohdalla tällaisia perusteita ovat sairaus tai vamma, toiselle paikkakunnalle muutto opintojen tai työn takia taikka jokin muu näihin verrattava syy, jonka vuoksi sopimuksessa pysyminen sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta. Suomen Vuokranantajat ry on jäsenilleen suositellut, että myös toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa (joiden irtisanomisaikaa on siirretty), sovittaisiin vastaavissa tapauksissa lievennyksistä sopimusehtoihin (Helsingin Sanomat 12.2.2011). Kysymyksen perusteluissa pidetään ongelmallisena myös sitä, että vuokralaiselta edellytetään usein kahden kuukauden vuokraa vastaavia vuokravakuuksia ja että vuokralaiselta saatetaan edellyttää palkkatodistusten ja monien muiden henkilökohtaisten tietojen esittämistä. On kuitenkin aivan normaalia ja kohtuullista, että vuokrasopimussuhteissa, kuten usein muissakin sopimussuhteissa, vaaditaan vakuus sopimuksen täyttämisen varmistamiseksi. AHVL 8 :n mukaan vuokrasuhteessa voidaan sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen varalta, ettei sopijapuoli täytä velvoitteitaan. Yli kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavaa vakuutta ei kuitenkaan voida lain mukaan vaatia. Vuokranantajalla on oikeus myös vaatia tietoja vuokralaisen vuokranmaksukyvystä. Hyvä vuokratapa asettaa tietysti rajoitukset sille, millaisia henkilöön kohdistuvia tietoja vuokranantaja voi vuokralaiselta pyytää. Edellä olevan johdosta hallitus katsoo, etteivät asiaa koskevat AHVL:n säännökset tai sovellettu vuokraustapa ole kysymyksessä esitetyllä tavalla kohtuuttomia, joten tältä osin ei ole syytä säädösmuutoksiin. Helsingissä 21 päivänä heinäkuuta 2011 Asunto- ja viestintäministeri Krista Kiuru 3
Ministerns svar Till riksdagens talman I det syfte som anges i 27 i riksdagens arbetsordning har Ni, Herr talman, till den minister som saken gäller översänt följande skriftliga spörsmål SS 30/2011 rd undertecknat av riksdagsledamot Vesa-Matti Saarakkala /saf: Vilka åtgärder tänker regeringen vidta för att den som hyr bostadslägenhet ska ha rätt till skäliga avtalsvillkor och om regeringen, för att åtgärda situationen, går in för att föreslå ändringar i lagen om hyra av bostadslägenhet, vilka bestämmelser föreslår regeringen då att ska ändras? Som svar på detta spörsmål anför jag följande: Bestämmelser om hyresförhållanden och deras villkor finns i lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995). Utöver icke-tvingande bestämmelser innehåller lagen också tvingande bestämmelser som ogiltigförklarar avtalsvillkor som inte är förenliga med dessa. Villkoren när det gäller hyresförhållanden kan i regel, med beaktande av bestämmelserna i lagen i fråga, definieras parterna emellan i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer och regler samt inom ramen för god hyressed. I lagen beaktas dock också att oskäliga avtalsvillkor kan förekomma i hyresavtal. Enligt 6 kan ett avtalsvillkor jämkas eller lämnas obeaktat, om tillämpning av villkoret i hyresavtalet skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt. Enligt lagen kan ett avtal om hyra av bostadslägenhet göras upp så att det gäller tills vidare eller så att det upphör att gälla en bestämd dag (tidsbestämt hyresavtal). Ett hyresavtal som gäller tills vidare upphör att gälla först när endera avtalsparten säger upp det skriftligt. När hyresgästen säger upp ett hyresavtal som gäller tills vidare är uppsägningstiden en månad. Uppsägningstiden är från hyresvärdens sida tre månader, om hyresförhållandet har varat högst ett år. Om hyresförhållandet har varat längre, är uppsägningstiden sex månader. En rätt allmän rådande praxis i hyresförmedlingsbranschen är att det i hyresavtal som gäller tills vidare tas in ett villkor om att uppsägning är möjlig först 11 eller 12 månader efter det att hyresavtalet har ingåtts. Samtidigt avtalas det om avtalsvite ifall hyresgästen bryter mot avtalet. I allmänhet motsvarar avtalsvitesbeloppet två månaders hyra. Med avtalsvite strävar man efter att kompensera för de extra ekonomiska förluster som en hyresvärd ofta förorsakas av korta hyresförhållanden (bostaden står tom åtminstone en tid, nya hyresförmedlingsutgifter etc.). Helsingfors hovrätt har i en dom från 2007 (17.8.2007 Nr 2510, Dnr S 06/3257) tagit ställning till frågan om lagenlighet och skälighet när det gäller avtalsvillkor av det här slaget. Den 16 januari 2006 hade det ingåtts ett hyresavtal som skulle gälla tills vidare, och i avtalet hade det överenskommits att hyresgästen är skyldig att betala avtalsvite på 800 euro om han eller hon säger upp avtalet före den 1 februari 2007. I motiveringen till avgörandet konstateras att lagen om hyra av bostadslägenhet inte förbjuder att det i hyresavtalet tas in ett villkor om första möjliga uppsägningsdag för hyresgästen och att lagen inte heller innehåller något förbud mot avtalsvite. Hyresvärden och hyresgästen kan på så sätt fritt avtala från och med när uppsägningstiden ska börja. I fråga om avtalsvitet gäller allmänna avtalsrättsliga principer. Hovrätten ansåg dessutom enhälligt att vill- 4
Ministerns svar KK 30/2011 vp Vesa-Matti Saarakkala /ps koret om avtalsvite i detta fall med beaktande av hyresförhållandets längd och avtalsvitesbeloppet inte kan anses vara oskäligt med stöd av 6 i lagen om hyra av bostadslägenhet. I 55 i lagen om hyra av bostadslägenhet finns bestämmelser om uppsägning av ett tidsbestämt hyresavtal. Enligt bestämmelsen kan domstolen berättiga hyresgästen eller hyresvärden att säga upp avtalet på särskilda grunder. För hyresgästens del kan en sådan grund vara sjukdom eller handikapp, flytt till annan ort på grund av studier eller arbete eller någon annan jämförbar orsak på grund av vilken det är uppenbart oskäligt för hyresgästen att avtalet hålls i kraft till utgången av den avtalade tiden. Föreningen Suomen Vuokranantajat ry har för sina medlemmar rekommenderat att det också i hyresavtal som gäller tills vidare (och vars uppsägningstid har ändrats) ska avtalas om lindringar i avtalsvillkoren i motsvarande fall (Helsingin Sanomat 12.2.2011). I motiveringen till spörsmålet anser frågeställaren det vara problematiskt att hyresgäster ofta avkrävs hyresgarantier som motsvarar två månaders hyra och att de kan bli tvungna att förevisa löneintyg och många andra personliga uppgifter. Det är trots allt alldeles normalt och rimligt att det i hyresavtalsförhållanden, såsom i andra avtalsförhållanden, krävs en säkerhet för att garantera att avtalet uppfylls. Enligt 8 i lagen om hyra av bostadslägenhet kan det ingås avtal om att en skälig säkerhet ska ställas med tanke på en situation där en avtalspart inte uppfyller sina förpliktelser. Enligt lagen är det dock inte möjligt att kräva en säkerhet som är större än tre månaders hyra. Hyresvärden har rätt att också be om uppgifter om hyresgästens förmåga att betala hyran. En god hyressed ställer naturligtvis upp begränsningar för vilka personliga uppgifter en hyresvärd kan be en hyresgäst lämna. Med anledning av vad som anförts ovan anser regeringen att de bestämmelser i lagen om hyra av bostadslägenhet som frågan gäller eller den hyressed som tillämpas inte är oskäliga på det sätt som framförs i spörsmålet, och det finns därför inte orsak att ändra några bestämmelser. Helsingfors den 21 juli 2011 Bostads- och kommunikationsminister Krista Kiuru 5