Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt Vuosikatsaus 31.12.2014
Sisällysluettelo Yhteenveto...3 Vuoden 2014 keskeisimmät tapahtumat...3 Rahaston arvo ja osuudet...4 Rahaston tuottohistoria...4 Rahaston vieras pääoma...4 Kiinteistöomaisuus...5 Rahaston omistamat kiinteistökohteet...5 Sijoitusten jakauma maantieteellisesti........................................................ 5 Vuokralaiset ja vuokratuoton jakauma.............................................................7 Rahaston tulevaisuuden näkymät ja toimintaympäristö...7 Riskit ja riskien hallinta...8 Tilintarkastajat...8 Voitonjakoesitys...8
Yhteenveto Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt on Suomen ensimmäinen sijoitusrahastolain mukainen erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa pääasiassa hoiva-alan kiinteistöihin Suomessa. Rahasto on aloittanut toimintansa vuonna 2012. Rahaston varat sijoitetaan ensisijaisesti kiinteistöihin, jotka soveltuvat mm. seuraaviin käyttötarkoituksiin: vanhusten hoivapalvelut, päiväkoti- ja lastenkotitoiminta, erilainen kuntoutustoiminta, sairaala- ja terveysasemapalvelut, seniori- ja muu tuettu asuminen, lasten- ja nuorisopsykiatria. Rahasto jakaa vuotuisesta realisoituneesta tuloksestaan vähintään 75 % osuudenomistajille. Rahastoa hallinnoi eq Rahastoyhtiö Oy. eq Rahastoyhtiö Oy on eq Varainhoito Oy:n täysin omistama tytäryhtiö. eq Varainhoito Oy on julkisesti noteeratun eq Oyj:n täysin omistama yhtiö. Rahaston ja rahastoyhtiön valvova viranomainen on Finanssivalvonta. Rahaston säilytysyhteisönä toimii Pohjola Pankki Oyj. Rahaston omistamat kiinteistökohteet arvostaa Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK-arvioitsija). Tilikauden aikana rahasto on käyttänyt arvioitsijana Realia Management Oy:n arviointipalvelua. Vuoden 2014 keskeisimmät tapahtumat Vuoden 2014 lopussa tehdyt merkinnät huomioiden, rahastoon on 31.12.2014 mennessä sijoitettu noin 153,6 miljoonaa euroa asiakasvaroja. eq Hoivakiinteistöt erikoissijoitusrahastolle 2014 oli kasvun vuosi. Rahaston pääoma kasvoi vuoden aikana noin 82 miljoonasta eurosta lähes 154 miljoonaan euroon ja osuudenomistajien määrä yli kaksinkertaistui lähes 1300 osuudenomistajaan. Vuoden aikana rahastoon ostettiin 21 uutta kohdetta. Kiinteistösalkussa oli 31.12.2014 yhteensä 55 hoivakiinteistöä ja viisi käynnissä olevaa rakennushanketta Tilikauden päättyessä rahaston kiinteistösalkun arvo oli 121,7 milj. euroa. Rahaston arvo tilikauden päättyessä oli 138,8 milj. euroa. Rahaston tuotto vuodelta 2014 on 6,4%. Toimintansa alusta lähtien rahasto on tuottanut yhteensä 22,, eli keskimääräinen vuosituotto on ollut 8,. Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt 3
Rahaston arvo ja osuudet 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 Rahaston arvo M 138,8 54,6 5,9 Osuuksien määrä (kpl) 1.209.471,5779 476.223,1367 57.516,3699 Osuuden arvo 114,7905 114,6603 102,8213 Rahaston arvoon (taulukossa) ei ole luettu mukaan 31.12.2014 tehtyjä rahastomerkintöjä. Rahastolla on vain yksi osuussarja T eli tuotto-osuussarja. eq Hoivakiinteistöt rahaston juoksevat kulut olivat tilikaudella 2,07 % osuuden arvosta (vuonna 2013 2,0). Tilikaudella ei maksettu tuottosidonnaista palkkiota (vuonna 2013 tuottopalkkiota maksettiin 0,43 % osuuden arvosta). Rahaston tuottohistoria 2 20% 109,88 111,46 112,95 1 10% 0% 112,12 108,42 105,34 101,73 100,00 6/12 10/12 2/13 6/13 10/13 2/14 6/14 10/14 Rahasto on jakanut tuottoa 0,60 eur/osuus 26.3.2013 ja 6,88 eur/osuus 18.3.2014 Tuotto 2014 6, 30 % 2013 Joensuun Tilakeskus 5 12,1% Alusta 22, Alusta p.a. 8, 3 % 7 % 5 % 5 % 8 % Mikeva Oy Touhula Varhaiskasvatus Oy Uudenmaan Seniorikodit Oy Palvelukoti Joenranta Oy Mainio Vire Oy Mehiläinen Oy Esperi Care Oy Hoivakoti KolmiSointu Oy Uusi-Annila Oy Muut Rahaston vieras pääoma milj. euroa 7 6 4 3 40 % 56 % 2 1 2 % 2 % 0 Alle 1 vuosi 1-5 vuotta 6-10 vuotta yli 10 vuotta Rahasto voi ottaa pitkäaikaista vierasta pääomaa enintään puolet rahaston kokonaisvarallisuudesta. Rahasto omaa, mutta tämä maksettiin takaisin 10.4.2014. Rahas- Rahastolla oli tilikauden aikana käytössä vierasta pää- 4% 4% 2% 2%1% Uusimaa Jyväskylän seutu voi pantata varojaan velkojensa vakuudeksi. tolla ei ollut pitkäaikaista vierasta pääomaa 31.12.2014. Joensuun seutu Pirkanmaa 41% 11% 12% 4 Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt Pohjanmaa Varsinais-Suomi Oulun seutu Lahden seutu Kuopion seutu Pohjois-Suomi Haminan seutu Kanta-Häme
Kiinteistöomaisuus Tilikauden lopussa rahastolla oli 49 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on noin 48 370 m2 ja vuokrausaste on 100 % (kaikki kiinteistöt on täysin vuokrattu). Lisäksi rahastolla on viisi 100 % omistettua tytäryhtiötä sekä yksi osaomisteinen kiinteistökohde, eli yhteensä 55 vuokrakohdetta. Rahastolla on lisäksi käynnissä viisi rakennushanketta, jotka valmistuvat kevään 2015 aikana. Rakennushankkeiden laajuus on yhteensä 8.560 m2 ja ne ovat kaikki vuokrattu operaattorille valmistumisesta alkaen pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla. Vuokratuotot vuodelta 2014 olivat yhteensä 7.022.985,23. 2 20% Rahaston omistamat kiinteistökohteet 112,12 1 10% Rahaston omistamat kiinteistökohteet 101,73 voidaan jakaa käyttötarkoituksen perusteella. 0% Käyttötarkoitus kiinteistötyypeittäin Vuokrattavissa oleva pinta-ala Käyttöaste Vuokratuotto (tuhatta euroa) Sijoitusten käyvän arvon muutokset Markkinaarvo Realisoitumaton arvonmuutos m2 31.12.2014 31.12.2014 31.12.2014 2014 31.12.2014 Tehostettu Palveluasuminen 9 951Mikeva Oy 100 % 1 807 21 511 495 717 Lastensuojelu 9 022 100 % 6 1 421 18 090 201 650 Erityishoiva; MT *) ja päihde 8 174 100 % 1 353 15 603-3 157 Erityishoiva 6 117Palvelukoti Joenranta 100 Oy % 1 178 15 600 334 720 MT *); Lapset ja nuoret 444 100 % 121 1 380 150 150 3 % 30 % 100,00 6/12 10/12 2/13 6/13 10/13 2/14 6/14 10/14 8 % Yhteensä 48 370 8 709 107 226 2 522 4 156 5 % *) MT=Mielenterveys 5 % 7 % 105,34 Touhula Varhaiskasvatus Oy Uudenmaan Seniorikodit Oy Joensuun Tilakeskus Mainio Vire Oy Mehiläinen Oy Esperi Care Oy Hoivakoti KolmiSointu Oy Uusi-Annila Oy Muut 108,42 milj. euroa 7 5 4 3 2 1 0 2 % 2 % 109,88 111,46 40 % 112,95 56 % Alle 1 vuosi 1-5 vuotta 6-10 vuotta yli 10 vuotta Sijoitusten jakauma maantieteellisesti 4% 4% 2% 2%1% 41% Uusimaa Joensuun seutu Pohjanmaa Jyväskylän seutu Pirkanmaa Varsinais-Suomi Oulun seutu Lahden seutu 11% 12% Kuopion seutu Haminan seutu Pohjois-Suomi Kanta-Häme Rahaston omistamien kiinteistöjen vaihdantaan taikka ylläpitoon liittyen ei ole kiinteistöjen normaalista ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt 5
Tilikauden aikana ostetut kiinteistöt: Osoite Käyttötarkoitus Pinta-ala (m2) Nuutinkorventie 7 A, Palokka erityishoiva 798 Jussintie 2, Ilmajoki erityishoiva MT ja päihde 1190 Väinönkatu 7, Suonenjoki erityishoiva MT ja päihde 506 Vihdintie 1, Nummela MT lapset ja nuoret 444 Aurinkokatu 47, Joensuu päiväkoti 938 Hiirulaisenkuja 6, Oulu päiväkoti 588 Jokipolku 1b, Karhula päiväkoti 272 Kaartintie 6, Oulu päiväkoti 808,5 Kaunismäenkatu 2, Karhula päiväkoti 281 Kohokuja 4, Heinlahti päiväkoti 274 Schalininkatu 2, Turku päiväkoti 565 Talvitie 34, Rovaniemi päiväkoti 517 Tiaispolku 1, Joensuu päiväkoti 1179 Uuraistentie 112, Kangashäkki päiväkoti 571 Vehkakuja 4, Joensuu päiväkoti 1636 Kolpeneentie 69, Rovaniemi tehostettu palveluasuminen 779 Käärmeniementie 20, Varkaus tehostettu palveluasuminen 1253,5 Ohjastie 2, Nurmijärvi tehostettu palveluasuminen 1199 Sinivuokontie 2, Porvoo tehostettu palveluasuminen 1199 Tetriahontie 10, Juuka tehostettu palveluasuminen 1175 Törnäväntie 30A, Seinäjoki tehostettu palveluasuminen 933 Yhteensä 17106 Rahasto ei ole myynyt kiinteistökohteita tilikauden aikana. Rahaston pääomia on sijoitettu kiinteistökehitystoimintaan. Kiinteistökehitystoimintaan sitoutuneet varat 31.12.2014 ovat yhteensä 7.735.010,32, mikä on 5,6% rahaston arvosta. Rahastolla oli 31.12.2014 käteisvaroja 18.246.887,14, mikä on 13,14% rahaston arvosta. 6 Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt
Vuokralaiset ja vuokratuoton jakauma 2 112,95 111,46 20% 109,88 1 Rahaston suurimmat vuokralaiset ovat Mikeva Oy, Touhula Varhaiskasvatus Oy, Uudenmaan Seniorikodit 108,42 Oy, 10% Joensuun Tilakeskus sekä Palvelukoti 105,34Joenranta Oy. Näiden viiden suurimman 101,73 vuokralaisen osuus vuokratuotoista on 49%. Rahastolla on 55 vuokrasopimusta ja 27 vuokralaista. 100,00 0% 6/12 10/12 2/13 6/13 10/13 2/14 6/14 10/14 Kiinteistökannan vuokrasopimukset jakautuvat vuokralaisittain ja erääntyvät seuraavasti: 112,12 30 % 3 % 5 % 5 % 7 % 8 % Mikeva Oy Touhula Varhaiskasvatus Oy Uudenmaan Seniorikodit Oy Joensuun Tilakeskus Palvelukoti Joenranta Oy Mainio Vire Oy Mehiläinen Oy Esperi Care Oy Hoivakoti KolmiSointu Oy Uusi-Annila Oy Muut milj. euroa 7 6 5 4 3 2 1 2 % 2 % 40 % 56 % 0 Alle 1 vuosi 1-5 vuotta 6-10 vuotta yli 10 vuotta eq Hoivakiinteistöjen koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen vuokranmäärällä painotettu keskiarvo oli katsastuskauden lopussa 11,1 vuotta. Nykyvuokrien jäljellä oleva kassavirta 31.12.2014 tilanteen mukaisesti jäljellä olevana vuokra-aikana on 114,6 miljoonaa euroa. 4% 4% 2% 2%1% Uusimaa Joensuun seutu Pirkanmaa Rahaston tulevaisuuden 41% näkymät ja toimintaympäristö Rahastolla on käynnissä lukuisia kauppaneuvotteluita, jotka mahdollistavat hyvän markkina-aseman vuoteen 2015. Rahasto jatkaa aktiivista sijoitustoimintaa ja tekee ensimmäisellä vuosineljänneksellä useita kiinteistöhankintoja. Rahastolla tulee vuoden aikana hakemaan uutta lainapääomaa ja ottamaan sitä käyttöön vuoden aikana. Rahastoon sijoitetun pääoman kasvaessa myös rahaston yksittäisten sijoitusten kokoluokka voi kasvaa. Rahaston sijoituspolitiikassa keskeistä on, että hankittavat kiinteistökohteet ovat rahastolle sopivia pitkän aikavälin sijoituskohteita. Rahasto aloitti rakennuttamistoiminnan vuonna 2013 ja ensimmäiset hankkeet valmistuivat 2014 aikana. Tällä hetkellä rahastolla on käynnissä viisi rakennushanketta ja rakentaminen tulee jatkossakin olemaan osa rahaston kohdehankintaa. Pohjanmaa Jyväskylän seutu Varsinais-Suomi Vuoden Oulun seutu Lahden seutu 2015 aikana rahasto jatkaa työtään suomalaisen kiinteistösijoittamisen Olosuhteet niillä markkinoilla, joille rahasto on tehnyt 11% edelläkävijänä. Rahaston Kuopion sijoituksia seutu vaikuttavat varsin suotuisilta Pohjois-Suomi rahaston sijoitustoimintaa ajatellen. Yleisesti hoiva-alaan kohdistuu sijoituspolitiikan ja salkunhoitotiimin 12% näkemyksen mukaisesti rahasto pyrkii monipuolistamaan kiinteistösijoitussalkun rakennetta eri tyyppisiin hoivakohteisiin ja tarpeita hoivasektorin kiinteistöihin. Erityisesti väestön Haminan merkittäviä seutu kasvuodotuksia, mikä tarkoittaa Kanta-Häme investointi- kasvattamaan merkittävästi rahaston kiinteistösalkkua. ikärakenteen muutos, alueellinen keskittyminen sekä muut tekijät tukevat myös pitkän aikavälin kiinteistötarvetta ja luovat mahdollisuuksia rahaston sijoitustoimintaa ajatellen. Maailmantalouden yleinen kehitys vaikuttaa varovaisesti arvioiden positiivisemmalta vuodentakaiseen verrattuna ja mikäli yleinen taloudellinen tilanne kehittyy suotuisasti vuoden 2015 aikana, voi sillä olla myös positiivista vaikutusta rahaston yleiseen toimintaympäristöön. Hieman pidemmällä aikavälillä, noin vuoteen 2020 tultaessa, vanhusväestön palvelutarve kasvaa erittäin merkittävästi ja tähän kehityskulkuun varaudutaan tuottamalla uutta omaa hoivakiinteistökantaa. Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt 7
Riskit ja riskien hallinta Kiinteistösektorin yleinen kehitys voi vaikuttaa merkittävästi rahaston arvoon. Kiinteistösektoriin liittyvää toimialariskiä pyritään pienentämään sijoituskohteiden valinnalla ja aktiivisella rahaston sijoitusomaisuuden hoitamisella. Riskiin vaikuttaa myös se, että rahasto keskittyy sijoitustoiminnassaan hoiva-sektorin kiinteistökohteisiin. Tällöin hoiva-sektorin yleinen kehitys vaikuttaa rahaston arvonkehitykseen ja riskiasemaan. Kiinteistösijoittamiseen ominaisuutena kuuluu kiinteistöjen fyysisestä kulumisesta aiheutuvat kustannukset sekä riski sijoituskohteen teknisistä, taloudellisista ja muista fyysisistä ominaisuuksista. Vuokrakassavirta on tärkeä tekijä rahaston yksittäisten kohteiden markkina-arvon määrityksessä. Muutos yksittäisten vuokralaisten vuokranmaksukyvyissä voisi johtaa merkittäviin muutoksiin kohteiden arvossa. Kiinteistösijoituskohteiden arvoon vaikuttaa myös ennalta tunnistamaton joukko muita tekijöitä, joilla voi olla suurtakin merkitystä sijoituskohteen arvoon. Esimerkiksi muuttuva rakennuslainsäädäntö ja muu kiinteistöjä koskeva viranomaissääntely voi vaikuttaa hyvinkin merkittävästi sijoituskohteiden arvoon ja tuottoon. Sijoitukset ovat myös alttiita ympäröivän maailman tuottamille vaikutuksille, kuten sääilmiöille ja luonnonvoimille. Näihin riskeihin pyritään varautumaan valikoimalla sijoituskohteet rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti, vakuuttamalla sijoituskohteita riittävällä tavalla ja pyrkimällä ennakoimaan tulevia muutoksia kaikessa kiinteistösijoittamisen toimintaympäristössä rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti. Kuitenkaan kiinteistösijoittamiseen liittyviä operatiivisia riskejä ei voida poissulkea. Operatiivisilla riskeillä voi toteutuessaan olla merkittävää vaikutusta rahaston arvoon ja tuottoon. Rahastoyhtiö ja rahasto noudattavat riskienhallinnassaan rahastoyhtiön hallituksen hyväksymiä riskienhallintaohjeita ja periaatteita. Tilintarkastajat Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöjen tilintarkastajana toimii KHT yhteisö KPMG Oy AB, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Raija-Leena Hankonen sekä osuudenomistajien edustajana KHT Timo Nummi KPMG Oy Ab:lta. Voitonjakoesitys Rahastoyhtiön hallitus esittää, että voitto-osuutena jaetaan 6,89 / osuus. Jaettava määrä vastaa vähintään 3/4 tilikauden realisoituneesta voitosta ilman arvonmuutoksia. Lisätietoja sekä Rahaston tilinpäätöstiedot eq Varainhoidon Asiakaspalvelusta, asiakaspalvelu@eq.fi, (09) 6817 8700. 8 Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt