Asunto-osakeyhtiö rakennuttajana 23.9.2010 Juha Ryynänen asianajaja, varatuomari, kauppatieteiden lisensiaatti www.juharyynanen.fi
Rakennusurakka sopimusprosessina 1. Tarjouspyyntö 2. Tarjoukset 3. Urakkaneuvottelu 4. Urakkasopimus 5. Urakka-aika 6. Vastaanottotarkastus 7. Taloudellinen loppuselvitys 8. Takuutarkastus 9. (Urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen)
Terminologiaa - Rakennuttaja - Tilaaja - Urakoitsija - Aliurakoitsija - Sivu-urakoitsija - Vastaava työnjohtaja - Valvoja - Rakennustyön tarkkailija
Urakkamuodot - Kokonaisurakka - KVR-urakka - Jaettu urakka - Sivu-urakan alistamismenettely - Projektinjohtorakentaminen - Elinkaarihankkeet - Kokonaishintaurakka - Yksikköhintaurakka - Laskutyöurakka - Tavoitehintaurakka
Keskeisiä oikeudellisia näkökulmia: Sopimusvapaus. Kuluttajansuoja ( ei koske yhteisöjä, kuten esim. AsOy) Sopimusta on noudatettava. Osapuolten lojaliteettivelvollisuus toisiaan kohtaan. Urakoitsijan selonottovelvollisuus. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus. Näyttökysymykset: YSE 1998:n tavoite on se, että urakkasopimuksen ehdot ovat kirjallisia. Oikeuskäytäntö osoittaa kuitenkin, että myös suullinen tai hiljaisesti syntynyt sopimus sitoo. Riidanratkaisu viimesijaisena keinona (sovittelu, käräjäoikeus, välimiesoikeus).
Rakennusurakan sopimukset Urakkasopimus YSE 1998 (RT 8260) Yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660) Käyttötarkoitus: Muut kuin kuluttajan kanssa tehtävät urakkasopimukset, soveltuu esim. AsOy:t. Myös ali- ja sivu-urakat. Pienurakkasopimus (RT 80265) Käyttötarkoitus: Pienissä ja lyhytaikaisissa urakoissa: Rakennustekniset työt Sähkötyöt Putkityöt Ilmanvaihtotyöt Maalaustyöt Sopimus sisältää omat vakioehdot. YSE 1998 ei sovellu.
Rakennusurakan asiakirjat (YSE 1998 ) 12 Sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan Sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan siten, että yhdessäkin asiakirjassa annettu urakkaan liittyvä määräys katsotaan päteväksi, vaikka se puuttuisi muista sopimusasiakirjoista.
Sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys (YSE 1998, 13 ) Jos sopimusasiakirjat ovat sisällöltään ristiriitaisia, on eri asiakirjojen määräysten keskinäinen pätevyysjärjestys, ellei urakkasopimuksessa ole muuta mainittu, seuraava: A. Kaupalliset asiakirjat B. Tekniset asiakirjat
Rakennusurakan kaupalliset asiakirjat (YSE 1998, 13 ) Kaupalliset asiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys 1. urakkasopimus; 2. urakkaneuvottelupöytäkirja; 3. YSE 1998; 4. tarjouspyyntö ja ennen tarjouksen antamista annetut kirjalliset lisäselvitykset; 5. urakkaohjelma tai muut sopimuskohtaiset urakkaehdot; 6. urakkarajaliite; 7. tarjous; 8. määrä- ja mittaluettelot; 9. muutostöiden yksikköhintaluettelo.
Tekniset asiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys (YSE 1998, 13 ): 10. työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset; 11. sopimuspiirustukset; 12. yleiset laatuvaatimukset (RYL) ja työselostukset.
Lisää pätevyysjärjestyksestä (YSE 1998, 13 ): MUISTETTAVAA: Pätevyysjärjestyksestä voidaan sopia toisin. Sopijapuoli, joka havaitsee asiakirjoissa ristiriitaisuuksia, on velvollinen viipymättä ilmoittamaan tästä toiselle osapuolelle (lojaliteettivelvollisuus).
2. Reklamointi, huomautuksentekovelvoitteet, katselmointi. 13 8. kohta: Velvollisuus huomauttaa sopimusasiakirjojen ristiriitaisuuksista. 16 : Velvollisuus huomauttaa poikkeavista olosuhteista. 33 : Velvollisuus huomauttaa rakennustarvikkeissa tms. olevista virheistä.
2. Reklamointi, huomautuksentekovelvoitteet, katselmointi. 19 : Urakoitsijan velvollisuus huomauttaa urakan viivästymisestä (urakka-ajan pidennys).
2. Reklamointi, huomautuksentekovelvoitteet, katselmointi. 43 46 : Lisä- ja muutostöihin liittyvät tilanteet Ei suoranaista huomautusvelvollisuutta, mutta urakoitsijan passiivisuus voi johtaa siihen, että urakoitsija ei saa työstään lisäkorvausta.) Osapuolten välinen käytäntö sopia lisä- ja muutostöistä suullisesti voi johtaa maksuvelvollisuuteen.
2. Reklamointi, huomautuksentekovelvoitteet, katselmointi YSE 1998 9 luku Reklamoinnit ja huomautukset kirjallisesti. Työmaapäiväkirjaan tai katselmusten, työmaakokousten, tarkastusten, taloudellisen loppuselvityksen, purkukatselmuksen tms. pöytäkirjaan taikka muuten todistettavasti. Myös pöytäkirjoissa havaituista virheistä on reklamoitava. Huomautuksen tekemisvelvoitteen laiminlyönnin seuraamuksena on oikeudenmenetys: Esim. ei lisäaikaa, ei oikeutta korvaukseen tehdystä työstä, ei oikeutta vahingonkorvaukseen. Jos riitautuu: Huomautuksentekijän on osoitettava, että 1) huomautus on tehty, 2) huomautus on annettu toiselle sopijapuolelle ja 3) mikä oli huomautuksen sisältö.
3. URAKOITSIJAN JA TILAAJAN VASTUUT. MOLEMPIEN VASTUUT: 24 25 YLEINEN VASTUU. URAKOITSIJAN VASTUUT: 1 URAKOITSIJAN PÄÄSUORITUSVELVOLLISUUS 2 URAKOITSIJAN SIVUVELVOLLISUUDET 3 TYÖMAAPALVELUT 4 TYÖMAAN JOHTOVELVOLLISUUDET 5 TYÖAIKATAULU 6 TYÖMAAJÄRJESTELYT 7 YHTEISTOIMINTA 10 URAKOITSIJAN LAADUNVARMISTUS 11 URAKOITSIJAN LAADUNVALVONTA 26 33 URAKOITSIJAN VASTUU TYÖN TULOKSESTA TILAAJAN VASTUUT: 4 TYÖMAAN JOHTOVELVOLLISUUDET 8 TILAAJAN MYÖTÄVAIKUTUSVELVOLLISUUS 9 TILAAJAN LAADUNVARMISTUS
24 25 YLEINEN VASTUU 24 Sopijapuoli vastaa kaikkiin urakkaan kuuluvien velvollisuuksiensa sopimuksenmukaisesta täyttämisestä: Vastuu laatimistaan suunnitelmista. Vastuu hankkimistaan tai ilmoittamistaan tiedoista. Vastuu tekemistään töistä ja hankkimistaan rakennustavaroista sekä rakennusosista. Vastuu antamistaan määräyksistä tai ohjeista. Vastuu antamistaan teknisistä tiedoista ja järjestelmistä. Vastuu tarvitsemastaan paikallemittauksesta ja asettamistaan mitoista. Vastuu lakien jne. määräysten noudattamisesta oman suorituksen osana. Vastuu alaistensa ja asiantuntijoidensa jne. ellei toisin ole sovittu. 25 Vastuun sisältö : Vahingonkorvausvastuu. Ei vastuuta vahingosta, joka aiheutunut, vaikka kaikkea huolellisuutta on noudatettu. Ei vastuuta viivästyksestä ajalta, jolta juoksee viivästyssakko.
URAKOITSIJAN VASTUUT: 1 URAKOITSIJAN PÄÄSUORITUSVELVOLLISUUS Urakkaan kuuluvat kaikki suoritukset, joita sovitun työntuloksen aikaansaaminen edellyttää tehtäväksi. Urakoitsija ei tämän mukaan ole velvollinen toteuttamaan tilaajan vaatimuksia, jotka eivät perustu sopimusasiakirjoista ilmeneviin määräyksiin ja joita huolellinen urakoitsija ei ole urakkahinnassa voinut rakennusalalla yleisesti noudatettavan käytännön perusteella ottaa huomioon. Urakoitsijan tulee suorittaa sopimuksenmukainen tehtävänsä ammattitaidolla noudattaen voimassa olevia rakentamista koskevia säädöksiä ja hyvää rakentamistapaa (Tästä myös YSE 1998, 15 ).
URAKOITSIJAN VASTUUT: 2 URAKOITSIJAN SIVUVELVOLLISUUDET Mikäli osapuolet eivät toisin sovi urakoitsijalle kuuluvat seuraavat: Urakoitsijan työsuoritukseen liittyvät luvat Rakennusvälineiden hankkiminen Mittausten suorittaminen Oman urakan aikataulut Omien tavaroiden suojaus Omaan urakkaan kuulumattomien rakennusosien suojaus Urakassa syntyvien jätteiden lajittelu ja poisto ja urakka-alueen puhtaanapito Urakkaa varten tarpeellisten teiden ja rakenteiden tekeminen ja purkaminen Urakoitsijan hankittavien suunnitelmien ja piirustusten toimittaminen tarkastettavaksi Käyttö- ja huolto-ohjeiden toimittaminen Työnantajamaksut ja muut työnantajan yhteiskunnalliset velvoitteet Lisäksi urakoitsijalle kuuluvat sopimusasiakirjoissa määritellyt muut velvoitteet.
URAKOITSIJAN VASTUUT: 3 TYÖMAAPALVELUT Kaupallisissa asiakirjoissa nimetään työmaapalveluista vastaava urakoitsija sekä ne urakat ja hankinnat, joita työmaapalvelut koskevat. Ellei työmaapalveluista vastaavaa urakoitsijaa ole nimetty, kukin urakoitsija vastaa itse tarvitsemistaan työmaapalveluista: - Työnaikaisten rakennelmien ja asennusten tekeminen sekä mittojen asettaminen - Kulkuteiden tekeminen ja kunnossapito - Katu- ja tiealueiden vuokraaminen ja aitaaminen - Vartiointi - Tarvikkeiden suojaaminen ja ympäristön hoito ja suojaaminen - Rakennuskohteen lämmittäminen, kuivatus sekä yleisvalaistu - Jätehuolto (poiskuljetus), siivous, puhtaanapito ja lumityöt - Lisäksi velvoitteita eräisiin muita urakoitsijoita koskeviin työmaapalveluihin
URAKOITSIJAN VASTUUT: 4 TYÖMAAN JOHTOVELVOLLISUUS Työmaan johtovelvollisuuksista vastaa pääurakoitsija. Nämä velvollisuudet koskevat kaupallisissa asiakirjoissa nimettyjä urakoita ja hankintoja. Ellei pääurakoitsijaa tai muuta työmaan johtovelvollisuuksista vastaavaa ole kaupallisissa asiakirjoissa nimetty, näistä velvollisuuksista vastaa tilaaja. työmaan hallinto, yleisjohto ja vastaavan työnjohtajan asettaminen lainsäädännön tarkoittamat päätoteuttajan velvollisuudet, kuten työsuojeluvelvoitteet työmaan aikataulun laatiminen työmaan vakuuttaminen
URAKOITSIJAN VASTUUT: 5 7 TYÖN TOTEUTUS JA YHTEISTOIMINTA 5 Työaikataulu Urakoitsijan on osallistuttava tilaajan ja muiden urakoitsijoiden kanssa työaikataulun ja työsuunnitelman laatimiseen. Aikataulua laadittaessa on otettava huomioon toimintakokeiden ja koekäytön vaatima aika sekä urakoitsijan omien töiden järjestely. Työaikataulu hyväksytään yhteisesti noudatettavaksi ja aikataulun tarkentumista lukuun ottamatta sitä voidaan muuttaa vain yhteisesti sopimalla. 6 Työmaajärjestelyt Urakoitsijan on ajoissa selvitettävä tarvitsemansa varaukset ja merkinnät. Ne merkitään varauspiirustuksiin, jotka sopijapuolet ja asiantuntijat vahvistavat allekirjoituksellaan. Varausten tekeminen piirustuksista poiketen tapahtuu muutosta haluavan kustannuksella. 7 Yhteistoiminta Urakoitsijan on esitettävä tilaajan hyväksyttäväksi tärkeimmät aliurakoitsijansa ja -hankkijansa riittävän ajoissa ennen näiden ottamista. Hyväksymisestä kieltäytyminen voi tapahtua vain pätevästä syystä. Pätevänä syynä pidetään mm. aliurakoitsijan laadunvarmistuksen puutetta tai verojen taikka työnantajamaksujen laiminlyöntiä. Tilaajan taholta tapahtuva aliurakoitsijan tai -hankkijan hyväksyminen ei vähennä urakoitsijan vastuuta.
URAKOITSIJAN VASTUUT: 10 URAKOITSIJAN LAADUNVARMISTUS Urakoitsijan on noudatettava sopimusasiakirjoissa edellytettyä laadunvarmistusta. Urakoitsijan on viimeistään ennen työn aloitusta vaadittaessa kirjallisesti osoitettava, kuinka hän varmistaa suorituksensa laadun. Urakoitsijan on joka tapauksessa meneteltävä siten, että sopimuksen mukainen laatu saavutetaan. Jollei toisin ole sovittu, urakoitsijan on käytettävä rakennustarvikkeita, joiden takuuaika vastaa vähintään urakoitsijan takuuaikaa. Tilaajalla on oikeus saada tieto urakoitsijan alihankkijoiden laadunvarmistuksesta, ennen kuin tilaaja hyväksyy alihankkijat (7 3 kohdan mukainen tilanne).
URAKOITSIJAN VASTUUT: 11 URAKOITSIJAN LAADUNVALVONTA Urakoitsija tarkastaa itse suoritukseensa kuuluvan työn laadun sekä korjaa mahdolliset puutteet ja virheet ennen tilaajalle tapahtuvaa luovutusta. Urakoitsijan on ilmoitettava tilaajan edustajalle havaitsemistaan vakavista virheistä urakkasuorituksessaan ja toimenpiteistään niiden korjaamiseksi. Urakoitsijan on tarkastettava rakennustavarat ja rakennusosat työnaikana ja ennen käyttöönottoa. Järjestelmille ja laitteistoille on tehtävä käyttökokeet. Urakoitsija kustantaa sopimusasiakirjoissa mainitut tarkastukset. Urakoitsijan on poistettava sopimuksenvastaiset rakennustavarat työmaalta viipymättä. Tilaajalla on perustellusta syystä oikeus vaatia muitakin kuin edellä tarkoitettuja kokeita. Urakoitsijalla on oikeus vaatia puolueetonta tarkastusta, jos tilaaja vaatii perusteetta työsuorituksen korjaamista virheellisenä.
URAKOITSIJAN VASTUUT: 26 33 URAKOITSIJAN VASTUU TYÖN TULOKSESTA Urakoitsija vastaa urakkansa sopimuksenmukaisesta toteuttamisesta 24 25 :n mukaisesti. Urakoitsija vastaa muutos- ja lisätöistä kuten muustakin urakasta. Urakoitsijan on korjattava tai korvattava sopimuksen vastainen suoritus uudella suorituksella (27 ). Urakoitsijalla on myös oikeus korjata suorituksessaan oleva virhe. Jos virheen korjaaminen ei ole välttämätöntä tai korjaaminen olisi kustannuksiltaan kohtuutonta, tilaajalla on oikeus hyvitykseen. Urakoitsija on tuotevastuussa käyttämistään tarvikkeista (28 ). Takuuajanvastuu kaksi vuotta työn vastaanottotarkastuksesta tai, jos sellaista ei pidetä siitä lukien, kun rakennuskohde otetaan käyttöön (29 ). Vastuu takuuajan jälkeen eli 10-vuotisvastuu (30 ): Tahallisen tai törkeän huolimattomuuden aiheuttamat virheet. Vastuu kolmannelle henkilölle aiheutetusta vahingosta (31 ).
URAKOITSIJAN VASTUUT: 43 50 LISÄ- JA MUUTOSTYÖT Urakoitsija on velvollinen toteuttamaan tilaajan vaatimat muutostyöt, ellei eivät ne olennaisesti muuta urakkasuoritusta toisen luonteiseksi (43 ). Muutostöissä pääsääntö: Sovitaan kirjallisesti. Kiireelliset ja vähäiset muutokset voidaan sopia muuten kuin kirjallisesti ei kuitenkaan koskaan suositeltavaa. Silloinkin merkintä työmaapäiväkirjaan. Muista kuin 43 1 momentin mukaisista muutoksista ( = lisätyöt) ja niiden hinnasta, suoritusajasta ja vaikutuksesta urakka-aikaan on sovittava kirjallisesti ennen niihin ryhtymistä (46 ).
TILAAJAN VASTUUT 34 Tilaajan yleinen vastuu. 8 Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus. 4 Työmaan johtovelvollisuudet. 5 Työmaan aikataulut. 9 Tilaajan laadunvarmistus. 35 Tilaajan vastuu aiheuttamastaan viivästyksestä. 39 42 Tilaajan maksuvelvollisuus.
TILAAJAN VASTUUT 34 Tilaajan yleinen vastuu ja 8 Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus 34 Tilaajan yleinen vastuu. Tilaaja vastaa oman myötävaikutusvelvollisuutensa sopimuksenmukaisesta täyttämisestä 24-25 :ien mukaisesti. 8 Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus. Tilaaja hankkii rakennus- ja purkuluvat jne. Tilaaja vastaa luvista aiheutuvista viranomaiskustannuksista. Tilaaja laatii yhdessä urakoitsijan kanssa aikataulut. Tilaaja toimittaa sopimuksen mukaiset suunnitelmat ja muut asiakirjat riittävän ajoissa. Tilaaja vastaa siitä, että tilaajan toimittamat suunnitelmat ovat yhteensopivia. Tilaaja toimittaa ajoissa tilaajan hankittavat tavarat. Tilaaja vastaa siitä, että tilaajan tekemät tai teettämät muut työt eivät tarpeettomasti häiritse urakoitsijan suoritusta.
TILAAJAN VASTUUT 4 Työmaan johtovelvollisuudet. Pääsääntö: Pääurakoitsija vastaa. Mikäli sellaista ei ole, tai on toisin sovittu, tilaaja vastaa työmaan johtamisesta. 5 Työmaan aikataulut. Aikataulut: kuten edellä.
TILAAJAN VASTUUT 9 Tilaajan laadunvarmistus. Tilaaja varmistaa omin laadunvarmistustoimenpitein sen, että tilaajan myötävaikutusvelvollisuuden piiriin kuuluvat asiat tulevat täytetyiksi. Tilaajan suorittamasta valvonnasta 59 62.
TILAAJAN VASTUUT 39 42 Tilaajan maksuvelvollisuus. Lasku on maksettava, kun lasku on esitetty tilaajalle ja vastaava sopimuksen mukainen työvaihe on todettu tehdyksi tai lasku on muuten todettu maksukelpoiseksi (40 ). Maksuerätaulukko. Jos ei maksuerätaulukkoa, urakoitsijalla on silti oikeus laskuttaa osamaksuja oikeassa suhteessa urakkahintaan ja toteutettuun urakkasuunnitelmaan. Ellei urakkasopimuksessa ole toisin sovittu, maksuehto on 14 pv netto. Tilaajalla oikeus pidättää: mm. virheen korjaustyötä vastaava määrä, viivästyssakon määrä, takuuajan vakuutta vastaava määrä, kunnes vakuus on asetettu, tilaajan muuta saatavaa vastaava määrä.
TILAAJAN VASTUUT 35 Tilaajan vastuu aiheuttamastaan viivästyksestä. Tilaaja on velvollinen korvaamaan urakoitsijalle viivästyksen aiheuttamat lisäkulut tai ennalta sovitun sopimussakon. Tilaaja vastaa aikatauluista oman myötävaikutuksensa puitteissa. Urakan viivästyminen ylivoimaisen esteen vuoksi: 50 :ssä säännös vastuun jakautumisesta.
Juha Ryynänen Asianajaja, varatuomari, Kauppatieteiden lisensiaatti 0400-120 230 asianajaja@juharyynanen.fi www.juharyynanen.fi