Lausunto 1 (7) rts@rakennustieto.fi Lausuntopyyntö 20.9.2013 LAUSUNTOPYYNTÖ KSE 2013 Suomen kiinteistöliitosta (Kiinteistöliitto/Suomen Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta lausua otsikossa yksilöidyistä konsulttitoiminnan yleisistä sopimusehdoista (KSE-ehdot). Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti noin 24 000 asunto-osakeyhtiöstä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. (Jäljempänä Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten jäsenet yhdessä Taloyhtiöt) Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä lähes 6.500 yksityishenkilöä, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Lausunto 1. Yleistä KSE-ehdoista KSE-ehdot tulevat Taloyhtiöissä tyypillisimmin sovellettaviksi Taloyhtiöiden tilatessa erilaisiin korjaus- ja kunnossapitotoimiin taikka hankkeisiin liittyviä suunnittelu-, rakennuttamis- ja valvontapalveluja. Kiinteistöliitto kommentoikin KSE-ehtoja tästä lähtökohdasta käsiin. KSE-ehtojen soveltamisalan mukaan KSE-ehdot soveltuvat käytettäväksi muun muassa tutkimus-, suunnittelu- ja valvontatehtävissä. Ottaen huomioon, että KSE-ehtoja tullaan todennäköisesti soveltamaan myös rakennuttajatehtäviin, Kiinteistöliitto pitäisi perusteltuna myös soveltamisalan laajentamista kattamaan rakennuttamistehtävät.
Lausunto 2 (7) Kiinteistöliitto kiinnittää valmistelijoiden huomion yleisellä tasolla siihen, että KSE-ehdoista ilmenee edelleen paikoin selvästi, että ne on laadittu suunnittelutoimeksiantoja varten. KSE-ehtoja voisi laajentaa siten, että ne soveltuisivat ilman tulkintaa kaikkiin soveltamisalaan kuuluviin toimeksiantotehtäviin. Yleisellä tasolla tarkastellen KSE-ehtoihin on tehty ennen kaikkea ehtojen kieliasuun liittyviä täsmennyksiä ja ajanmukaistuksia. Muilta osin muutosten määrää voidaan pitää maltillisena. Kiinteistöliitto pitää soveltamisalaa sekä terminologiaa koskevia täsmennyksiä perusteltuina. Ehtojen uudelleenryhmittely parantaa KSE-ehtojen luettavuutta. Pidämme erittäin positiivisena sitä, että konsultin vastuuaika on KSE-ehdoissa pidentynyt kahteen vuoteen alkaen kohteen hyväksytystä vastaanottotarkastuksesta tai toimeksiannon hyväksytystä vastaanottamisesta. Kiinteistötoimialan yleisten sopimusehtojen osalta Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä sitä, että ehtoja laadittaessa pyrittäisiin sopimusosapuolten oikeuksien ja velvoitteiden tasapainoon siten, että kummankin sopimusosapuolen edut ja oikeudet tulisivat kohtuullisen tasapuolisesti huomioiduksi. Poikkeaminen yleisistä sopimusehdoista olisikin tarpeen lähinnä sopimus- tai projektikohtaisista eroavaisuuksista johtuen. Tällä hetkellä voimassa olevat konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot (KSE 1995 -ehdot) ovat voimakkaasti konsulttimyönteiset. Toimialan yleisiltä sopimusehdoilta yleensä edellytetty ja odotettu sopimusosapuolten oikeusasemien tasapaino jää toteutumatta myös nyt lausuttavina olevilta KSEehdoilta. KSE-ehtoihin on lisätty tilaajan velvoitteita ja vastuita koskevia ehtoja. Konsultin velvoitteita ja vastuita koskevat ehdot ovat sen sijaan säilyneet ratkaisevilta osiltaan ennallaan. Tarve neuvotella poikkeamista KSE-ehtoihin on siten edelleen suurempi, kuin sovellettaessa vaikkapa tasapuolisempia rakennusalan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Kiinteistöliiton käsityksen mukaan on ennakoitavissa, että poikkeamien ehdottaminen KSE-ehtoihin korottaa palvelun kustannustasoa. Kiinteistöliitto tulee tarvittaessa laatimaan Taloyhtiöille suosituksen KSEehtoihin liittyvistä poikkeamatarpeista.
Lausunto 3 (7) 2. KSE-ehtokohtaisia kommentteja Kiinteistöliitto lausuu olennaisista muutostarpeista KSE-ehtoihin lyhyesti seuraavaa: Viranomaisvelvoitteiden ja erityisesti talousrikollisuuden torjuntaan liittyvien selvitys- ja muiden vastaavien velvoitteiden täyttäminen KSE-ehtojen 2.1.2 mukaan Tilaaja hoitaa toimeksiantoon liittyvät säädösten ja viranomaismääräysten edellyttämät tehtävät Kyseisen ehdon mukaan osapuolet voivat sopia siitä, että konsultti täyttää tehtävät tilaajan lukuun. Ehtoa tulisi Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan täydentää siten, että konsultille asetettaisiin selvästi vastuu viranomaisvelvoitteiden asianmukaisesta täyttämisestä oman toimintansa osalta. Kiinteistötoimialan kaikkien toimijoiden intressissä tulisi olla talousrikollisuuden torjunta. Kiinteistöliitto katsoo perustelluksi, että KSEehdoissa sopijapuolet jakaisivat tasapuolisesti talousrikollisuuden torjuntaan liittyvät velvoitteet, silloin kun esimerkiksi tilaajavastuulaki tai muu soveltuva lainsäädäntö niitä asettaa. Pääsy kohteeseen Ottaen huomioon, että KSE-ehdot tulevat käytännössä sovellettaviksi myös rakennuttamis- ja valvontatehtäviin, kannattaisi ehtoihin lisätä aineiston luovutuksen ohella myös ehdot konsultin pääsystä kohteeseen ja toisaalta ehdot konsultin lukitusturvallisuutta koskevista velvoitteista ja vastuista. KSEehtoja tulisi täydentää seuraavilla: - avainten luovuttaminen konsultille - velvollisuus säilyttää avaimia huolellisesti - kielto luovuttaa avaimia kolmansille ilman toimeksiantajan kirjallista suostumusta - velvollisuus palauttaa avaimet konsulttitehtävän päättyessä. Mitä tulee konsultin vastuuseen lukitusturvallisuuteen liittyvien velvoitteiden rikkomisesta, tulisi konsultin vastata Kiinteistöliiton käsityksen mukaan täysimääräisesti aiheutuneesta vahingosta. Kohtien 2.2 ja 3.2 otsikoinnit Kohta 2.2 on otsikoitu Tilaajan vastuu ja kohta 3.2 Konsultin vastuu. Ottaen huomioon, että viivästysvastuuta koskevat ehdot on sijoitettu kohtaan 7, tulisi kohdan 2.2 otsakkeeksi muuttaa Tilaajan virhevastuu ja kohdan 3.2 otsakkeeksi muuttaa vastaavasti Konsultin virhevastuu.
Lausunto 4 (7) Kohdat 2.2 ja 3.2: Tilaajan ja konsultin vastuut poikkeavat toisistaan KSE-ehtojen 2.2 sisältää tilaajan vastuita koskevat ehdot. Konsultin vastuut sisältyvät kohtaan 3.2. Konsultin vastuuehdot on määritelty huomattavasti laaja-alaisemmin kuin tilaajan vastuuehdot. Tilaajan vastuuta ei ole KSE-ehdoissa rajoitettu. Konsultin vastuu on sen sijaan ehtokokonaisuuden 3.2 perusteella rajoitettu ensinnäkin määrän osalta. Konsultin vahingonkorvauksen yläraja on enintään koko toimeksiannon palkkion suuruinen. Vastuunrajoitusehto ei sovellu, jos konsultti on menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti. Tilaajan vastuuehtokokonaisuudessa 2.2 ei ole määritelty myöskään reklamaatioehtoja tai vastuusta vapautumiseen liittyviä muita ehtoja. Konsultin vastuuehtokokonaisuus 3.2 kuitenkin sisältää laajalti tällaisia ehtoja. KSE-ehtojen mukaista, tilaajan ja konsultin vastuiden merkittävää epätasapainoa ei voida Kiinteistöliiton mukaan pitää yleisissä sopimusehdoissa perusteltuna. Sopijapuolten oikeusasemien välinen merkittävä epätasapaino tulisi poistaa yhdenmukaistamalla vastuuehtoja. Ensisijaisesti yhdenmukaistamisen tulisi Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan tapahtua poistamalla konsultin vastuuperusteita rajoittavat ehdot, jolloin konsultin vastuu vastaisi KSE-ehtojen mukaista tilaajan vastuuta. Konsultti vastaisi näin olleen tilaajalle tuottamuksellisesti aiheuttamastaan vahingosta täysimääräisesti. Vaihtoehtoisesti yhdenmukaistamisen tulisi tapahtua muuttamalla tilaajan vastuuehtoja identtiseksi konsultin vastuuehtojen kanssa niin pitkälle kuin mahdollista. Mitä vastuun rajoittamiseen kummassakin tapauksessa tulee, pitää Kiinteistöliitto kuitenkin hyväksyttävänä vastuun rajoittamista vain välittömiin vahinkoihin. Kohta 3.1.4 KSE-ehtojen kohdan 3.1.4 mukaan Konsultin tulee huolehtia siitä, että tehtävän suorittamiseen käytetään pätevyydeltään sopivaa henkilökuntaa. Kiinteistöliitto pitää kriittisenä sitä, että ehto muutettaisiin kuulumaan seuraavasti: Konsultin tulee erityisesti huolehtia siitä, että tehtävän suorittamiseen käytetään pätevyydeltään sopivaa henkilökuntaa ja että sillä on
Lausunto 5 (7) kulloinkin tarvittavat resurssit toimeksiantotehtävän sopimuksen ja näiden sopimusehtojen mukaiseen suorittamiseen. Kohta 3.2.6: Konsultin vastuuajan alkuhetki muissa kuin suunnittelutehtävissä Kuten aiemmin on todettu, Kiinteistöliitto pitää hyvänä sitä, että konsultin vastuuaika on pidentynyt kahteen vuoteen. Konsultin vastuuajan alkuhetken määritystä tulisi kuitenkin täsmentää soveltumaan paremmin muihinkin kuin suunnittelutehtäviin. Kiinteistöliitto ehdottaa seuraavaa lisäystä (lisäys kursiivilla): Konsultin vastuu päättyy kahden vuoden kuluttua hänen suorittamansa tehtävän perusteella suunniteltavan kohteen hyväksytystä vastaanottamisesta. Jos suunniteltavaa kohdetta ei ole, tilaaja ei ryhdy sellaista rakentamaan tai tilaaja keskeyttää suunnitellun kohteen rakentamisen taikka jos kyse on muista kuin suunnittelutehtävistä, konsultin vastuu päättyy kahden vuoden kuluttua tilaajan ja konsultin välisen toimeksiannon hyväksytystä vastaanottamisesta. Kohta 5.7.4: Lisä- ja muutostyöt Kiinteistöliiton mukaan on tärkeää, että kiire- tai poikkeuksellisia hätätilanteita lukuun ottamatta lisä- ja muutostöistä sovittaisiin aina kirjallisesti (tai KSEehtojen 1.4 ehdon mukaisesti) ennen toimien suorittamista. Näin toimien voitaisiin välttää lisä- ja muutostöiden laskutuksesta aiheutuvia sopijapuolten välisiä erimielisyyksiä merkittävästi. Ehdon 1. kappaleen mukaan Lisä- ja muutostyöstä on pyrittävä sopimaan ennen työhön ryhtymistä. Jos lisätyöstä ei sen kiireellisyyden tai muun pakottavan syyn vuoksi ole mahdollista sopia ennen työhön ryhtymistä, lisätyöstä on sovittava niin pian kuin mahdollista. Ehdotuksemme korvaavaksi 1. kappaleeksi on: Lisä- ja muutostyöstä, sen suorittamisesta sekä vaikutuksesta konsultin palkkioon ja toimeksiannon suoritusaikatauluun on sovittava kirjallisesti tai kohdan 1.4 mukaisesti ennen työhön ryhtymistä. Jos lisä- tai muutostyöstä ei sen kiireellisyyden tai muun pakottavan syyn vuoksi ole mahdollista sopia edellä mainituin tavoin ennen työhön ryhtymistä, lisä- ja muutostyöstä on sovittava niin pian kuin mahdollista. Kohta 5.8.2: sanamuodon tarkistus Ehdon 5.8.2 sanamuoto vaikuttaa keskeneräiseltä. Pyydämme ystävällisesti kiinnittämään huomiota ehdon muotoiluun.
Lausunto 6 (7) Kohdat 7.2 ja 7.4: Tilaajan ja konsultin viivästyssakkovastuut poikkeavat toisistaan KSE-ehtojen kohdassa 7.2 tilaajalle on asetettu viivästyssakkovastuu, jos tilaaja ei toimita konsultille tarpeellisia perustietoja, ohjeita taikka jos konsultin suoritus viivästyy muusta tilaajasta johtuvasta syystä. Jollei sopimuksessa ole toisin sovittu, viivästyssakon suuruus on 0,2 % koko toimeksiannon palkkiosta kultakin täydeltä työpäivältä. Sopimussakkoa on velvollisuus maksaa kohdan 7.3 mukaan enintään 50 työpäivältä. KSE-ehtojen 7.4 kohdan mukainen konsultin vastuu vastaa tilaajan vastuuta viivästyssakon määrän ja sakon enimmäismaksuajan osalta. Konsultin vastuu viivästyksestä on kuitenkin nimenomaisen ehdon mukaisesti rajoitettu vain viivästyssakon määrään, jollei konsultti ole menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti. Samoin konsultin vastuuehdon mukaan vaatimus viivästyssakosta on esitettävä kirjallisesti viimeistään 3 kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuksen mukaisen suunnitelman luovuttamisesta. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä tilaajan ja konsultin vastuuperusteiden yhdenmukaistamista myös viivästysseuraamusten osalta. Viivästysseuraamusten osalta Kiinteistöliitto ehdottaa tilaajan ja konsultin vastuuehtojen yhdenmukaistamista tilaajan vastuuehtoa koskevalla seuraavalla lisäyksellä: Tilaajan vastuu viivästyksestä on kuitenkin rajoitettu vain viivästyssakon määrään, jollei tilaaja ole menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti. Viivästyssakkoa koskeva vaatimus on esitettävä kirjallisesti viimeistään kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun tilaaja on täyttänyt tiedonantovelvoitteensa tai muun vastaavan sopimusvelvoitteensa näiden KSE-ehtojen tai sopimuksen mukaisesti. Lisäyksen johdosta tilaajan vastuu olisi konsultin vastuuta vastaava. Lisäksi Kiinteistöliitto kiinnittää erityistä huomiota siihen, että konsultin tulisi huolehtia siitä, että sillä on jatkuvasti käytössään riittävät resurssit tehtävien hoitamiseksi (Kiinteistöliiton ehdotus KSE-ehtojen muutokseksi on esitetty edellä kohdan 3.1.4 yhteydessä). Mikäli näiden resurssien hankkiminen tai ylläpito laiminlyötäisiin konsultin toimesta vähäistä suuremmassa määrin ja tästä aiheutuisi viivästystä, tulisi konsultin vastata viivästyssakon ohella aiheutuvasta vahingosta täysimääräisesti. Tämän seikan tulisi ilmetä KSEehdoista selkeästi. Mitä tulee viivästyssakkoa koskevan vaatimuksen esittämismääräaikaan, pitää Kiinteistöliitto kolmen kuukauden määräaikaa lyhyenä. KSE 1995 -ehdoissa olevaa kuuden kuukauden määräaikaa voidaan Kiinteistöliiton mukaan pitää hyväksyttävänä.
Lausunto 7 (7) Kohdat 10.4 ja 10.5 riitojen ratkaiseminen välimiesmenettelyssä tai yleisessä alioikeudessa KSE-ehtojen 10.4 kohdan mukaan Sopimuksesta aiheutuvat riidat ratkaistaan lopullisesti välimiesmenettelyssä Keskuskauppakamarin välityslautakunnan nopeutettua välimiesmenettelyä koskevien sääntöjen mukaisesti. KSE-ehtojen 10.5 kohdan mukaan Jos jompikumpi sopijapuoli sitä vaatii, on asia jätettävä käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Kiinteistöliitto pitää hyvänä ratkaisuna sitä, että kumpikin osapuoli voi välimiesmenettelyä koskevasta olettamasäännöksestä huolimatta saattaa erimielisyyden yleisen tuomioistuimen ratkaistavaksi. Kiinteistöliitto kiinnittää valmistelijoiden huomiota kuitenkin siihen, että välimiesmenettelyä koskevaksi olettamaksi asetettu Keskuskauppakamarin nopeutettu välimiesmenettely soveltuu parhaiten pienehköjen ja selväpiirteisten erimielisyyksien ratkaisemiseen. Olettaman mukainen menettely ei siten välttämättä turvaa tehokkaasti osapuolten oikeusasemaa laajoissa ja/tai monimutkaisissa riitakysymyksissä. Relevanteiksi vaihtoehdoiksi jäisi Keskuskauppakamarin välityslautakunnan välimiesmenettelysääntöjen mukainen menettely (ei-nopeutettu) tai välimiesmenettelylain mukainen menettely. Välimiesmenettelymuotoa valittaessa huomiota kannattaa kiinnittää siihen, että Keskuskauppakamarin välityslautakunnan säännöt on uudistettu kesäkuussa 2013. Uusien sääntöjen mukainen menettely ollee kotimaisten toimijoiden välisiin erimielisyystilanteisiin pääsääntöisesti tarpeettoman raskas. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Jenni Hupli päälakimies, OTK, VT JaanaSalmén vanhempi lakimies, OTK, VT