SRV Elämäsi rakentaja

SRV Elämäsi rakentaja Tilinpäätöskatsaus 1-12/20 16.2.2012 Jukka Hienonen Toimitusjohtaja 1

SRV:llä selvä tulosparannus konsernin tilauskanta ennätystasolla Vuosi 20 lyhyesti Liikevaihto kasvoi 38,8 prosenttia - tilauskanta 36,4 prosenttia Tulos ennen veroja,8 milj. eur (+36,3%) Kotimaan asuntorakentamisen kasvu jatkui liikevaihto 252,8 milj. eur (+131,2%) rakenteilla olevien asuntojen määrä kaksinkertaistui, rakenteilla 2 197 asuntoa, joista 81 % on myyty Kotimaan toimitilarakentamisen liikevaihto ja tilauskanta vahvalla tasolla liikevaihto oli 379,6 milj. eur (+7,5%) ja tilauskanta kasvoi 362,2 milj. euroon (+33,4%) Venäjän hankkeissa edettiin Pietarin Pearl Plaza kauppakeskuksen rakentaminen täydessä käynnissä Russia Invest -sijoitusyhtiön osakassopimus allekirjoitettiin syyskuussa, yhteensä 95,5 milj. euron sijoituspääoma parantaa hankekehityksen rahoitusreservejä VTBC-Ashmore rahasto teki ensimmäisen sijoituksen Moskovassa Omakehitteiset hankkeet Suomessa etenivät Kalasataman Keskuksen toteutussopimus allekirjoitettiin Helsingin kaupungin kanssa neljä toimitilahanketta myytiin loppuvuoden aikana, Derby Business Park toimistohankkeen rakentaminen käynnistettiin 2

Q4 20 lyhyesti Q4/20 - konsernin liiketoiminnan kehitys ylitti ennusteen Liikevaihto kasvoi 266,7 milj. euroon (157,9 M Q4/20) Liikevoitto oli 13,2 milj. eur (5,9 M ) Tulos ennen veroja oli 12,4 milj. eur (4,1 M ) Omaperusteinen asuntorakentaminen kehittyi myönteisesti 351 omaperusteista asuntoa valmistui, 191 uuden asunnon rakentaminen aloitettiin lisäaloituspäätökset tehty 91 asunnon rakentamisesta pääkaupunkiseudulle asuntomyynti jatkui vakaana, Q4/20 myynti 0 asuntoa (Q3/20 myynti 92 asuntoa) Kotimaan liiketoiminta kasvoi ja paransi kannattavuuttaan liikevaihto 248,9 milj. eur (147,3 M ) ja liikevoitto 17,9 milj. eur (8,4 M ) Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto kasvoi, mutta toiminta edelleen tappiollista liikevaihto 17,5 milj. eur (,5 M ) ja liikevoitto -2,6 milj. eur (-0,7 M ) osakkuusyhtiöissä rakentamisen kate tuloutuu vain osin, lisäksi tehtiin kulukirjauksia päättyneisiin hankkeisiin 3

1-12/20 lyhyesti (meur) 1-12/ 20 1-12/ 20 Muutos, meur Muutos, % -12/ 20-12/ 20 Liikevaihto 672,2 484,2 +188,0 38,8% 266,7 157,9 Liikevoitto 14,1 12,5 +1,6 13,2% 13,2 5,9 Tulos ennen veroja,8 7,9 +2,9 36,3% 12,4 4,1 Tilauskanta 8,8 594,5 +216,3 36,4% Uudet sopimukset 8,6 559,9 +251,6 44,9% 196,1 120,1 Tulos/osake, eur 0,17 0,19-0,02 0,24 0, Osinko/osake, eur 1) 0,12 0,12 Omavaraisuusaste 31,0 % 35,2 % 1) hallituksen ehdotus osingoksi vuodelta 20 4

366 389 364 272 278 233 372 362 140 190 217 303 312 332 374 349 6,7 5,4 5,8 4,4 3,3 2,4 8,4 17,9 93,0 2,5 9,5 147,3 123,9 131,2 128,3 248,9 Kotimaan liiketoiminta Muutos 1-12/ 1-12/ 1-12/ -12-12 vs 1-12/ 20 20 Meur % 20 20 Liikevaihto, meur 632,3 462,3 +170,0 36,8% 248,9 147,3 - toimitilarakentamisen osuus 379,6 353,2 +26,4 7,5% 135,9 98,9 - asuntorakentamisen osuus 252,8 9,4 +143,5 131,2% 3,0 48,5 Liikevoitto, meur 27,9 26,4 +1,5 5,9% 17,9 8,4 Liikevoitto% 4,4% 5,7% 7,2% 5,7% Tilauskanta, meur 7,2 574,5 +136,7 23,8% - toimitilarakentamisen osuus 362 272 +91 33,4% - asuntorakentamisen osuus 349 303 +46 15,2% Liikevaihto kasvoi 36,8% toimitilarakentamisen toiminnan painopiste urakoinnissa asuntorakentamisen ja myynnin volyymi kasvoivat liikevoitto 27,9 milj. euroa (4,4% liikevaihdosta) Tilauskanta kasvoi 7,2 meuroon, +23,8% toimitilarakentamisen tilauskannan kasvattamisessa onnistuttiin loppuvuoden aikana asuntorakentamisen osuus kotimaan tilauskannasta noin 50% Omaperusteinen tuotanto kasvaa asuntotuotannon fokus kasvukeskuksissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla omista toimitilahankkeista aloitettu Espoon Perkkaan Derby Business Parkin rakentaminen, kolme rakenteilla olevaa toimitilahanketta myytiin Meur 300 250 200 150 0 50 0 Meur 20 18 16 14 12 8 6 4 2 0 Meur 700 600 500 400 300 200 0 Q1/ Q1/ Kotimaan liiketoiminta Liikevaihto Q2/ Q2/ Q3/ Q4/ Q1/ Liikevoitto Q3/ Q4/ Q1/ Tilauskanta 0 Q1/ Q2/ Q3/ Q4/ Toimitilarakent. Q2/ Q2/ 5 Q3/ Q3/ Q4/ Q4/ Q1/ Q2/ Q3/ Q4/ Asuntorakent. 2 1 1 0-1 -2-3 -4-5 1 1

Asuntotuotanto Suomessa SRV:n asuntomyynti nousi 680 asuntoon sijoittajamyynti kasvoi omaperusteisten kohteiden myynti säilyi koko vuoden hyvällä tasolla vertailuvuoden myynti (524 asuntoa) sisältää syksyn 20 HITAS-kohteen (125 asuntoa) myynnin Q4/ myynti kasvoi Q3/ verrattuna Rakenteilla olevan tuotannon määrä kasvoi 2 197 asuntoon asunnoista myyty 81% rakenteilla 662 omaperusteista asuntoa 66% kohteista on pääkaupunkiseudulla Q4/ aloitettiin 191 asuntoa (133 Q4/) uusia aloituksia on lisäksi jo päätetty 91 Neuvottelu-urakka on tilaajan ja urakoitsijan yhteistyössä toteuttama hanke ilman urakkatarjouskilpailua 6

Asuntorakentamisen tilauskannan rakenne SRV:n liiketoimintamallin skaalautuvuus on mahdollistanut asuntotuotannon vahvan kasvun tilauskanta kasvanut kahdessa vuodessa 349 Meuroon (202 Me 12/2009, +73%) rakenteilla oleva omaperusteinen tilauskanta kasvoi Q4/20 aloitettiin 191 asunnon rakentaminen valmiiden kohteiden osuus tilauskannasta laskenut (-51%) Asuntorakentamisen tulouttamattomasta tilauskannasta 60% myyty urakkatuotannon määrää on systemaattisesti kasvatettu Luovutuksenmukainen tuloutus vaikuttaa liikevaihdon ja tuloksen kirjautumiseen kohteet tuloutuvat rakentamisen etenemisen (urakat) ja luovutuksen mukaan (omaperusteinen tuotanto). Vuonna 2012 arvioidaan valmistuvan 451 asuntoa (99 asuntoa Q1/2012) 7

24 26 23 20 2 9 7 0-3,9-2,2-2,4-2,6-1,9-1,2-1,4-0,7 0,7 4,7 5,7 5,3,5 8,4 7,8 17,5 Kansainvälinen liiketoiminta Muutos 1-12/ 1-12/ 1-12/ vs 1-12/ 20 20 Meur % Liikevaihto, meur 39,0 21,7 +17,3 79,6-12 20-12 20 17,5,5 Liikevoitto, meur -8,3-8,0-0,3 3,2% % -2,6-0,7 Liikevoitto% -21,3% -37,1% -14,9% -7,1% Tilauskanta, meur 99,6 20,0 +79,7 398,9 % Tilauskanta nousi Pietarin kauppakeskuksen rakentamisen aloituksen myötä Venäjällä omien hankkeiden kehittämistä jatkettiin Viron liiketoiminta vähäistä ja tappiollista Baltic Pearl kauppakeskuksen rakentaminen käynnissä kauppakeskuksen investointipäätös ja 0 milj. euron urakkasopimus allekirjoitettiin tammikuussa 20. Rakentaminen täydessä käynnissä, kohde valmistuu 2013 SRV:n osuus hankkeen rahoituksesta noin 20 milj. euroa Venäjän markkinassa hyvin kiinnostavia mahdollisuuksia perustettu Russia Invest sijoitusyhtiö tukee SRV:n hankekehityksen onnistumista ja mahdollistaa yhteensä 95,5 milj. sijoituspääoman kehityshankkeisiin VTBC rahasto tehnyt ensimmäisen sijoituksen Moskovassa Kansainvälinen liiketoiminta Meur Liikevaihto 20 15 5 0 Meur 0-1 -2-3 -4-5 Meur 125 0 75 50 25 0 Q1/ Q1/ Q1/ Q2/ Q2/ Q2/ Q3/ Q4/ Q1/ Liikevoitto Q3/ Q4/ Q1/ Tilauskanta Q3/ Q4/ Q1/ Q2/ Q2/ Q2/ Q3/ Q3/ Q3/ Q4/ Q4/ Q4/ 8

0,2-0,1 3,8 4,1 1,7 389 426 443 442 569 530-1,7-1,5 7 596 141 12,4 178 162 153 133 143 153 215 1,6 1,5 3,5 1,0-0,3 0,2 5,9 13,2 93,8 7,3 5,2 157,9 132,6 136,6 136,3 266,7 SRV-konserni Liikevaihto kasvoi 38,8 % Q4/20 hyvän volyymin ansiosta Tilauskanta kasvoi 36,4 % 8,8 meuroon SRV menestyi hyvin vuoden jälkipuoliskolla tilausten hankinnassa uudet sopimukset 8,6 meur (+45%) tilauskanta pääosin urakointia Tulos/osake 0,17 eur osinkoehdotus 0,12 eur 1-12/ 20 1-12/ 20 Muutos 1-12/ vs 1-12/ Meur % Meur 300 250 200 150 0 Meur SRV konserni Liikevaihto Liikevoitto Meur Tilauskanta Meur Tulos ennen veroja 800 600 400 200 0-12 20-12 20 Liikevaihto, meur 672,2 484,2 +188,0 38,8% 266,7 157,9 Liikevoitto, meur 14,1 12,5 +1,6 13,2% 13,2 5,9 Liikevoitto% 2,1% 2,6% 4,9% 3,7% Rahoitustuotot - ja kulut, yht. meur -3,3-4,5 +1,2-27,5% -0,8-1,8 Tulos ennen veroja, meur,8 7,9 +2,9 36,3% 12,4 4,1 Tilauskanta, meur 8,8 594,5 +216,3 36,4% Uudet sopimukset, meur 8,6 559,9 +251,6 44,9% 196,1 120,1 Tulos/osake, euroa 0,17 0,19-0,02 0,24 0, Omavaraisuusaste, % 31,0 35,2 Q1/ Q2/ Q3/ Q4/ Q1/ Q2/ Q3/ Q4/ Myyty osuus Myymätön osuus 14 12 50 8 6 4 2 0-2 14 12 8 6 4 2 0-2 0 Q1/ Q1/ Q1/ Q2/ Q2/ Q2/ Q3/ Q3/ Q3/ Q4/ Q4/ Q4/ Q1/ Q1/ Q1/ Q2/ Q2/ Q2/ Q3/ Q3/ Q3/ Q4/ Q4/ Q4/ 3 2 2 1 1 2 1 1 1 1 1 7 6 5 4 3 2 1 9

Tilauskanta

Näkymät 2012 Liikevaihdon ja kannattavuuden jaksottumiseen ja kehitykseen vuonna 2012 vaikuttaa omaperusteisen asuntotuotannon myynnin määrä ja kohteiden valmistusajankohta, tilauskannan katteiden kehittyminen, uusien urakoiden määrä sekä suunniteltujen kohdemyyntien toteutuminen. Omaperusteinen asuntotuotanto tuloutetaan luovutuksenmukaisen tuloutuskäytännnön mukaisesti. Nykyvalmistumisaikataulujen perusteella SRV arvioi, että koko vuoden 2012 aikana valmistuu 451 omaperusteista asuntoa Konsernin koko vuoden liikevaihdon arvioidaan olevan vähintään edellisen vuoden tasoa (672,2 M 1-12/20) Konsernin tuloksen ennen veroja arvioidaan ylittävän edellisen vuoden tason (,3 M )

SRV:n konsernistrategia 2012-2016 12

Missio SRV:n tehtävä on elämänlaadun parantaminen rakennetun ympäristön kestävillä ratkaisuilla Visio SRV on vetovoimaisin yhteistyökumppani rakennushankkeissa Brandilupaus Elämäsi rakentaja 13

Arvot Arvot Vastuullisuus Avoin yhteistyö Rohkeus kehittää Innostus tekemiseen 14

SRV:n kilpailuetu Valinta kilpailuedun suhteen; hinta, teknologia vai palvelu SRV on palveluyritys: Hintakilpailukyvystä huolehditaan kehittämällä suunnittelun ohjauksen sekä työmaatoteutuksen kustannustehokkuutta SRV ei itse kehitä uusia teknologioita, mutta hyödyntää kärkiyritysten joukossa uusia toimivia ratkaisuja Asiakasprosessista kehitetään SRV:lle yhä enemmän ylivoimatekijä 15

Toiminnalliset tavoitteet 2012-2016 1. Varmistetaan kilpailukyky huolehtimalla asiakaslähtöisen SRV Mallin kehittämisestä 2. Parannetaan kannattavuutta lisäämällä omakehitteisten ja omaperusteisten hankkeiden osuutta sekä perkaamalla jatkuvasti kustannustehokkuutta 3. Haetaan riittävän suurta hankekokoa kasvukeskuksissa Suomessa sekä Venäjällä 4. Panostetaan alan parhaaseen henkilökuntaan osuvilla rekrytoinneilla, osaamisen jatkuvalla kehittämisellä ja korkealla työpaikkaviihtyvyydellä 5. Vahvistetaan SRV-brändiä vahvalla palveluprosessilla ja parantamalla tunnettuuttamme 6. Turvataan vakavaraisuus nostamalla pääoman tuottoa ja kiertonopeutta 7. Varaudutaan suhdannevaihteluihin ohjaamalla aktiivisesti liiketoiminnan painopistettä sekä toimimalla osaavan kumppanuusverkoston kautta 16

Taloudelliset tavoitteet 2012-2016 SRV:n liikevaihto kehittyy toimialan kasvua nopeammin ja strategiajakson aikana on tavoitteena nousta miljardiluokkaan Kansainvälisen liiketoiminnan osuus nousee yli 20 %:iin liikevaihdosta Liikevoittomarginaali nousee 6 %:iin Oman pääoman tuotto on vähintään 15 % Omavaraisuusaste pidetään yli 30 % tasolla Tavoitteena on jakaa osinkoa 30 % vuosittaisesta tuloksesta liiketoiminnan pääomatarpeet huomioiden Tavoitteiden lähtökohta perustuu hitaaseen ja tasaiseen talouskasvuun: - BKT:n kasvu 2,5 3,5 % - Työttömyysaste 8-9 % - Korkotaso säilyy maltillisena 17

Kehittämisohjelmat 2012-2013 1. Kannattavuusohjelma Forte Pääoman kierron nopeuttaminen ja kustannustehokkuuden hiominen 2. Hankekehitysohjelma Ideasta uroiksi Hankekehityksen ja tuotannon yhteensovittaminen ja hankeaihioiden jalostaminen liiketoiminnaksi 3. Henkilöstöohjelma One SRV Johtamisen, osaamisen ja palkitsemisen kehittäminen 4. Tunnettuusohjelma Elämäsi rakentaja SRV:n tunnettuuden ja vaikuttavuuden kasvattaminen uudella toimintatavalla ja näkyvyyden lisäämisellä 5. SRV Malli -ohjelma Forerunner SRV Mallin kehittäminen painottuen asiakkuusprosesseihin ja tietomallin hyödyntämiseen hankkeissa 18

Hankekehittäminen Liiketoimintaportfolio Toimitilat Liiketilat Toimistot ja hotellit Logistiikkakeskukset Asunnot Keskusta-asunnot Rivitalot Kansainvälinen toiminta Liiketilat Toimistot ja hotellit Logistiikkakeskukset 19

Maantieteellinen toiminta-alue SRV:n toiminta-alueena Suomessa ovat Helsingin metropolialue sekä muut kasvukeskukset Venäjällä toimitaan Pietarissa ja Moskovassa Baltiassa tehdään hankkeita pääkaupunkiseutujen alueilla 20

Asiakkuudet ja kumppanuudet Teemme yhteistyötä vain sellaisten tahojen kanssa: Joilla on tunnustetut resurssit Joilla on osaamiseen perustuvaa substanssia Jotka vastaavat yhteiskunnallisista velvoitteistaan Joiden edustaman arvopohjan voimme jakaa 21

Kehityshankkeet 22

Kalasataman keskus SRV voitti Helsingin kaupungin kilpailun Kalasataman metrokorttelin toteuttamisesta sisältäen hankkeen rakentamisen, rahoittamisen ja tilojen myynnin sekä vuokrauksen Toteutussopimus allekirjoitettiin elokuussa 20 SRV:n suunnitelman kokonaiskerrosala on 176 000 m 2, jakautuen asunnot 86 000 m 2 liike- ja palvelutilat 55 000 m 2 toimistot 14 000 m 2 hotelli 000 m 2 kaupungin sosiaali- ja terveyskeskus 000 m 2 23

Kalasataman keskus tuo miljardin liikevaihdon Kokonaisliikevaihdoksi 20-2021 arvioidaan noin miljardi euroa Vaiheistus jakaa rahoitustarpeen useammalle vuodelle Ensimmäisessä vaiheessa rakennetaan koko Kalasataman aluetta palveleva maanalainen jäteasema. Maanrakennus- ja louhintatyöt sekä sillanrakennustyöt kestävät ensi vuoden loppuun asti, minkä jälkeen aloitetaan talonrakennustyöt. Infrarakentamisen liikevaihto on 45 miljoonaa euroa Tavoitteena on, että keskuksen ensimmäiset osat valmistuvat vuonna 2015 ja loput vaiheittain vuoteen 2021 mennessä. Koko Kalasataman alueelle rakennetaan asunnot 20 000 asukkaalle. SRV:llä urakoita myös Kalasataman keskuksen ulkopuolella. 24

Derby Business Park, Espoo ja Kerca Logistiikkahanke, Kerava SRV:n kehittämä toimitilahanke Espoon Perkkaalla kohteen rakentaminen on aloitettu kohde rajoittuu Turun moottoritien uuteen liittymään kohteeseen rakennetaan kolme toimistotaloa, kokonaislaajuus 20 000 m 2 kohteeseen sijoittuu mm. Siemens Osakeyhtiön pääkonttoritoiminnot ja SRV:n pääkonttori SRV:n kehittämä logistiikkahanke Keravalla kohde on Savion aseman vieressä rajoittuen Lahden moottoritiehen ja Saviontiehen yli 0 ha, rakennusoikeutta noin 200 000 m² Anttilan logistiikkakeskus valmistui v. 20 25

Keilaniemi Towers ja Niittykummun aluekehityshanke SRV:n kehittämä asuintornitalohanke Keilaniemen metroaseman yhteyteen 4 kpl 27-35 kerroksisia tornitaloja Kehä I tunneloidaan ja päälle rakennetaan Tapiolan ja Keilaniemen yhdistävä puistokansi. kokonaislaajuus 72 000 m 2 asuntoja ja 9 000 m 2 toimistotiloja kehittämistoimenpiteet: kaavaehdotus nähtävillä 5/6/20 kaava vahvaksi arviolta v. 2013 SRV:n kehittämä aluekehityshanke Niittykummun tulevan metroaseman yhteyteen yhteistyökumppanit Varma ja Sato pääosin asuntorakentamista, lisäksi ostoskeskus kehitysalueen koko noin 140 000 m 2 kaupungin alueiden suunnitteluvaraus 90 000 m 2, josta SRV:n osuus on 1/3, lisäksi SRV;n hankkiman Niittytorin kauppakeskuksen alueelle 15 000 m 2 asuntoja kaavan käsittely kiinteistölautakunnassa toukokuussa, kaava vahvaksi arviolta 2012-2013 26

Espoon Perkkaan aluekehityshanke ja Low2No Jätkäsaari -hanke SRV:n aluekehityshanke Espoon Perkkaan alueelle yhteistyökumppanit Ilmarinen ja Sato, á 1/3 hankkeesta alue rakennuksineen ostettu Siemensiltä, joka jatkaa vuokralaisena nykyisissä tiloissaan uusien toimitilojensa valmistumiseen asti kokonaislaajuustavoite 1 000-120 000 m 2 kaavaehdotus kaupunkisuunnittelulautakuntaan syksyllä 20 kaava vahvaksi arviolta v. 2012-2013 SRV:n, Sitran ja VVO:n kestävän rakentamisen esimerkkihanke kokonaislaajuus 12 000+ m 2 kaava on vahva SRV:n, Stora Enson ja ATT:n puurakentamisen esimerkkihanke kokonaislaajuus 27 000 m 2 toimisto-, asunto- ja hotellirakentamista suunnitteluvaraus 27

Muita ajankohtaisia kotimaan hankkeita Finnairin uudet toimitilat House of Travel and Transportation Tilaajana Ilmarinen, käyttäjänä Finnair Finnairin pääkonttori- ja miehistötilat Kokonaispinta-ala 70 000 m 2, josta toimistotiloja 22 400 m 2 1350 autopaikkaa rakennuksen alle Kestävän kehityksen hanke: Leed Gold, tavoitellaan A-energialuokkaa Työt käynnistyneet heinäkuussa Valmistuu kesällä 2013 Myydyt logistiikkahankkeet GCC Ilvesvuori Nurmijärvellä Myytiin Pohjola Vakuutus Oy:lle lokakuussa 20 7300 m2 tilat vuokrattu Kansallisoopperalle Rakennustyöt käynnissä, kohde valmistuu syksyyn 2012 mennessä GCT Tahkotie Vantaalla Myytiin OP-Pohjolan kiinteistösijoitusrahastolle syyskussa 20 13 000 m2 kohteen ensimmäinen rakennus valmistuu vuoden vaihteessa, koko hanke kesällä 2012 28

Pearl Plaza Baltic Pearlin kauppakeskus OOO Pearl Plaza -yhteisyritystä koskeva osakassopimus Shanghai Industrial Investment Company:n kanssa allekirjoitettiin 22.3.20 SRV:n omistus OOO Pearl Plaza yhteisyrityksestä 50 % Tavoitteena rakentaa 140.000 m 2 :n kauppakeskus osana Pietariin rakennettavaa Baltic Pearl -projektia SRV toimii kauppakeskuksen projektinjohtourakoitsijana ja vastaa kohteen kehittämisestä ja kaupallistamisesta kauppakeskus rakennetaan kahdessa vaiheessa Kauppakeskusprojektin ensimmäisen vaiheen rakennustyöt käynnistyivät syyskuussa Investoinnin arvo 130 milj. euroa SRV sijoittaa I-vaiheen toteutukseen noin 20 milj. e 0 milj. euron projektinjohtosopimus kauppakeskuksen rakentamisesta tammikuussa 20 Ensimmäisen vaiheen laajuus on noin 86 500 m 2, josta vuokrattavaa pinta-alaa on noin 46 500 m 2 Pearl Plazalla aiesopimus SOK kanssa, joka vuokraa noin 7 600 m 2 tilat Prisma-hypermarketia varten Rakennuslupa saatu ja rakennustyöt aloitettu 29

Septem City Septem City on SRV:n suurin kehitysprojekti Pietarin Arkkitehtikomitea hyväksyi hankkeen kokonaiskonseptin tammikuussa 20 Septem City -monitoimialueen kehityshanke mahdollistaa 600.000 m 2 rakentamisen 8,5 hehtaarin alueelle alueelle on suunniteltu rakennettavaksi liike-, toimisto- ja hotellitiloja hanke toteutetaan useassa vaiheessa, ensimmäinen vaihe käsittää yli 0.000 m 2 NEVSKAJA RATUSHA SMOLNY SEPTEM CITY Septem City tulee olemaan osa Pietarin Business City Area:a Nevskaya Ratusha, uusi kaupungintalo ja Pietarin aluehallinto Smolny, nykyinen kaupungintalo ja Pietarin aluehallinto 30

Kiinteistösijoitusyhtiö Russia Invest B.V. SRV, Ilmarinen, Sponda, Etera ja Onvest ovat allekirjoittaneet sopimuksen Russian Invest -nimisen sijoitusyhtiön perustamisesta. Russia Invest tulee sijoittamaan kiinteistökehityshankkeisiin Moskovassa ja Pietarissa. SRV vastaa hankkeiden kehittämisestä ja toimii sijoitusyhtiön hyväksymien hankkeiden projektijohtourakoitsijana. Osakkaiden sijoitussitoumukset ovat yhteensä 95,5 MEUR. Yhtiön omistusosuudet jakautuvat sijoitussitoumusten suhteessa. Pääomat sitoutuvat vasta, kun sijoituskohteet on identifioitu ja sijoituspäätökset on tehty. SRV 26 MEUR Ilmarinen 26 MEUR Sponda 26 MEUR Etera 12,5 MEUR Onvest 5 MEUR Kehityshankkeet rahoitetaan muilta osin hankekohtaisin pankkilainoin, jolloin kokonaisinvestointien määrä voi nousta noin 300 miljoonaa euroon. Osapuolten tavoitteena on, että kehitetyistä hankkeista luovutaan noin 3 vuoden kuluessa kohteiden valmistumisesta. 31

VTBC- Ashmore Real Estate Partners I L.P. Rahasto sijoittaa pääasiassa toimisto-, liiketila- ja hotellikohteiden sekä korkean tason asuntojen rakentamiseen Moskovassa ja Pietarissa SRV:n osuus rahaston ensimmäisen vaiheen sijoitussitoumuksista 20 milj. euroa. Rahaston tavoitteena vähintään 300 milj.euroa SRV toimii rahastossa sekä sijoittajana että projektinjohtourakoitsijana ja arvioi saavansa rahaston kautta rakennusurakoita noin 200 milj. euron arvosta Sopimus ensimmäisen kohteen ostosta tehty: toimisto- ja logistiikkakiinteistö Moskovasta VTBC ja Ashmore Group Plc hallinnoivat rahastoa General Partner -yhtiön osakkaina Ashmoresta tuli myös General Partner -yhtiön osakas ja hallitsemiensa rahastojen kanssa Limited Partner sijoittaja Ashmore hallinnoi yli 33 miljardia US dollaria yhteisrahastoissa 32

Tilinpäätöskatsaus 1-12/20 Taulukot 33

Konsernin avainluvut IFRS IFRS IFRS IFRS Konsernin avainluvut (milj. eur) 1-12/ 20 1-12/ 20 muutos, meur muutos, % -12/ 20-12/ 20 Liikevaihto 672,2 484,2 188,0 38,8 266,7 157,9 Liikevoitto 14,1 12,5 1,6 13,2 13,2 5,9 Rahoitustuotot ja -kulut, yht. -3,3-4,5 1,2-0,8-1,8 Tulos ennen veroja,8 7,9 2,9 36,3 12,4 4,1 Tulouttamaton tilauskanta 8,8 594,5 216,3 36,4 Uudet sopimukset 8,6 559,9 251,6 44,9 196,1 120,1 Liikevoitto, % 2,1 2,6 4,9 3,7 Tilikauden voitto, % 0,8 1,1 3,1 1,5 Omavaraisuusaste, % 31,0 35,2 Korollinen nettovelka 271,8 222,8 Velkaantumisaste, % 160,2 141,7 Sijoitetun pääoman tuotto, % 4,5 4,1 Oman pääoman tuotto, % 3,3 3,2 Tulos per osake, eur 0,17 0,19 0,24 0, Omapääoma per osake, eur 4,68 4,56 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj. kpl 35,0 33,9 3,2 34

Konsernin keskeiset tunnusluvut (1) IFRS IFRS IFRS IFRS 1-12/ 20 1-12/ 20-12/ 20-12/ 20 Liikevaihto milj. euroa 672,2 484,2 266,7 157,9 Liikevoitto milj. euroa 14,1 12,5 13,2 5,9 Liikevoitto, % liikevaihdosta % 2,1 2,6 4,9 3,7 Tulos ennen veroja milj. euroa,8 7,9 12,4 4,1 Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta % 1,6 1,6 4,6 2,6 Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos milj. euroa 5,9 6,4 8,2 3,3 Oman pääoman tuotto % 3,3 3,2 Sijoitetun pääoman tuotto % 4,5 4,1 Sijoitettu pääoma milj. euroa 454,0 387,1 Omavaraisuusaste % 31,0 35,2 Korollinen nettovelka milj. euroa 271,8 222,8 Velkaantumisaste % 160,2 141,7 Tilauskanta milj. euroa 8,8 594,5 Uudet sopimukset milj. euroa 8,6 559,9 Henkilöstö keskimäärin 880 794 Investoinnit taseen pysyviin vastaaviin milj. euroa,2 2,3 6,4 0,3 Investoinnit taseen pysyviin vastaaviin, % liikevaihdosta % 1,5 0,5 2,4 0,2 35

Konsernin keskeiset tunnusluvut (2) IFRS IFRS IFRS IFRS 1-12/ 20 1-12/ 20-12/ 20-12/ 20 Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos euroa 0,17 0,19 0,24 0, Osakeantioikaistu osakekohtainen oma pääoma euroa 4,68 4,56 - - Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko 1) euroa 0,12 0,12 - - Osinko tuloksesta % 70,6 63,2 - - Efektiivinen osinkotuotto % 3,0 1,8 - - Hinta/voitto -suhde 23,5 34,9 - - Osakkeen kurssikehitys - - Kurssi kauden lopussa euroa 4,00 6,63 - - Keskikurssi euroa 5,88 6,42 - - Alin kurssi euroa 3,83 5,50 - - Ylin kurssi euroa 7,43 7,14 - - Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa milj. euroa 142,0 224,8 - - Osakkeiden vaihdon kehitys 1 000 8 759 12 4 - - Osakkeiden vaihdon kehitys % 25,0 35,7 - - Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo kauden aikana 1 000 35 023 33 923 - - Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 1 000 35 503 33 901 - - 1) hallituksen ehdotus osingoksi vuodelta 20 36

Konsernin tuloslaskelma Konsernin tuloslaskelma (milj. eur) IFRS IFRS IFRS IFRS 1-12/ 1-12/ muutos, muutos, -12/ -12/ 20 20 milj eur % 20 20 Liikevaihto 672,2 484,2 188,0 38,8 266,7 157,9 Liiketoiminnan muut tuotot 4,5 3,2 1,2 38,0 1,0 1,0 Valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen muutos 6,1 28,2-22,1-78,4-43,4 3,7 Aineiden ja palveluiden käyttö -593,2-435,8-157,3 36,1-189,2-138,8 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut -55,7-49,6-6,1 12,2-16,3-14,0 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista -1,1-0,4-0,7-0,6 1,1 Poistot ja arvonalentumiset -3,8-3,5-0,2 7,0-1,2-1,0 Liiketoiminnan muut kulut -15,0-13,8-1,2 8,4-3,8-4,0 Liikevoitto 14,1 12,5 1,6 13,2 13,2 5,9 Rahoitustuotot 5,4 3,1 2,3 74,3 1,3 0,4 Rahoituskulut -8,7-7,6-1,1 13,9-2,1-2,1 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -3,3-4,5 1,2-27,5-0,8-1,8 Voitto ennen veroja,8 7,9 2,9 36,3 12,4 4,1 Tuloverot -5,5-2,8-2,7 98,2-4,2-1,7 Tilikauden voitto 5,3 5,2 0,2 3,1 8,2 2,4 Jakautuminen Emoyhtiön omistajille 5,9 6,4 8,2 3,3 Vähemmistölle -0,5-1,2 0,0-0,9 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos (laimentamaton ja laimennettu) 0,17 0,19 0,24 0, 37

Konsernin laaja tuloslaskelma Laaja tuloslaskelma (milj. eur) IFRS IFRS IFRS IFRS 1-12/ 1-12/ -12/ -12/ 20 20 20 20 Tilikauden voitto 5,3 5,2 8,2 2,4 Omaan pääomaan suoraan kirjatut erät: Muuntoerot 0,1 0,0 0,1 0,0 Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,0 0,1 0,0 0,1 Omaan pääomaan kirjatut erät oikaistuna veroilla 0,1 0,0 0,1 0,1 Tilikauden voitto 5,4 5,2 8,3 2,4 Jakautuminen Emoyhtiön omistajille 5,9 6,4 8,3 3,4 Vähemmistölle -0,5-1,2 0,0-0,9 Tilikauden voitto 5,3 5,2 8,2 2,4 38

Konsernin tase: Varat VARAT Konsernin tase IFRS IFRS muutos, (milj. euroa) 31.12. 31.12. % Pitkäaikaiset varat Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 15,2 14,0 9,0 Liikearvot 1,7 1,7 0,0 Muut aineettomat hyödykkeet 0,5 0,4 29,0 Muut rahoitusvarat,8 5,2 9,3 Saamiset 8,2,1-18,5 Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 13,0 12,7 1,9 Laskennalliset verosaamiset 5,0 5,1-2,1 Pitkäaikaiset varat yhteensä 54,4 49,2,8 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 354,4 323,8 9,5 Myyntisaamiset ja muut saamiset 133,5 65,0 5,4 Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 32,0 31,4 1,9 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 1,5 1,5-2,9 Rahavarat 12,5 7,1 75,8 Lyhytaikaiset varat yhteensä 533,9 428,8 24,5 VARAT YHTEENSÄ 588,3 478,0 23,1 39

Konsernin tase: Oma pääoma ja velat OMA PÄÄOMA JA VELAT Konsernin tase IFRS IFRS muutos, (milj. euroa) 31.12. 31.12. % Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 3,1 3,1 0,0 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 92,1 87,8 5,0 Muuntoerot -0,1-0,1-47,6 Arvonmuutosrahasto 0,0 0,0 Kertyneet voittovarat 71,0 63,8,4 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 166,2 154,5 7,6 Vähemmistön osuus 3,5 2,7 26,4 Oma pääoma yhteensä 169,7 157,2 7,9 Pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat 1,0 0,7 43,5 Varaukset 5,4 4,2 28,7 Korolliset velat 90,1 78,8 14,4 Muut velat 7,8 0,4 1836,9 Pitkäaikaiset velat yhteensä 4,4 84,1 24,1 Lyhytaikaiset velat Ostovelat ja muut velat 3,6 78,6 44,6 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 2,6 3,4-24,0 Varaukset 3,9 3,5,2 Korolliset velat 194,2 151,1 28,5 Lyhytaikaiset velat yhteensä 314,3 236,7 32,8 Velat yhteensä 418,7 320,8 30,5 OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 588,3 478,0 23,1 40

Konsernin oman pääoman muutokset 1-12/20 IFRS (milj. euroa) Osakepääoma Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Sijoitetun Arvon- Kertyneet Yh- vapaan Muuntoerotos- voittoteensmuu- oman pääoman rahasto varat rahasto Määräysvallattomien osuus Oma pääoma yhteen-sä Oma pääoma 1.1.20 3,1 87,8-0,1 0,0 63,8 154,5 2,7 157,2 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 0,0 0,0 0,1 0,0 5,9 5,9-0,5 5,4 Osingonjako 0,0 0,0 0,0 0,0-4,1-4,1 0,0-4,1 Osakepalkkiojärjestelmä 0,0 0,0 0,0 0,0 0,9 0,9 0,0 0,9 Omien osakkeiden hankinta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Omien osakkeiden myynti 0,0 4,4 0,0 0,0 5,9,3 0,0,3 Muu muutos 0,0 0,0 0,0 0,0-1,4-1,4 1,3-0,1 Oma pääoma 31.12.20 3,1 92,1-0,1 0,0 71,0 166,2 3,5 169,7 * Muu muutos sisältää vähemmistöosuuden hankinnasta syntyneen tappion 1,3 m 41

Konsernin kehitys neljännesvuosittain SRV konserni IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS (milj. eur) -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ Liikevaihto 266,7 136,3 136,6 132,6 157,9 5,2 7,3 93,8 Liikevoitto 13,2 0,2-0,3 1,0 5,9 3,5 1,5 1,6 Rahoitustuotot ja -kulut, yht. -0,8-1,7-1,4 0,7-1,8 0,3-1,6-1,4 Voitto ennen veroja 12,4-1,5-1,7 1,7 4,1 3,8-0,1 0,2 Tulouttamaton tilauskanta 1) 8,8 862,3 673,5 702,2 594,5 604,6 604,4 530,0 Uudet sopimukset 196,1 304,6 90,6 220,2 120,1 2,6 186,7 140,6 Tulos/osake, eur 0,24-0,06-0,06 0,05 0, 0,08 0,02-0,01 Oma pääoma/osake, eur 1) 4,68 4,44 4,51 4,49 4,56 4,47 4,38 4,36 Osakkeen päätöskurssi, eur 1) 4,00 4,48 6,00 6,75 6,63 6,14 6,16 6,41 Omavaraisuusaste, % 1) 31,0 30,9 31,7 33,2 35,2 35,1 35,1 37,0 Korollinen nettovelka 1) 271,8 269,5 263,5 246,4 222,8 229,7 217,2 199,8 Velkaantumisaste, % 1) 160,2 167,3 162,2 159,1 141,7 147,9 142,7 132,3 1) kauden lopussa 42

Liikevaihdon ja liikevoiton kehitys Liikevaihto IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS (milj. eur) -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ Kotimaan liiketoiminta 248,9 128,3 131,2 123,9 147,3 9,5 2,5 93,0 - toimitilarakentamisen osuus 135,9 82,0 86,4 75,3 98,9 94,2 91,1 68,9 - asuntorakentamisen osuus 3,0 46,3 44,8 48,8 48,5 15,3 21,5 24,1 Kansainvälinen liiketoiminta 17,5 7,8 5,3 8,4,5 5,7 4,7 0,7 Muut toiminnot 3,2 3,1 3,1 3,3 2,8 2,5 2,5 2,5 Eliminoinnit -3,0-2,9-2,9-3,0-2,7-2,5-2,5-2,5 Konserni yhteensä 266,7 136,3 136,6 132,6 157,9 5,2 7,3 93,8 Liikevoitto IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS (milj. eur) -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ Kotimaan liiketoiminta 17,9 2,4 3,3 4,4 8,4 5,8 5,4 6,7 Kansainvälinen liiketoiminta -2,6-1,4-1,9-2,4-0,7-1,2-2,2-3,9 Muut toiminnot -2,1-0,8-1,7-1,0-2,0-1,1-1,6-1,2 Eliminoinnit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,0-0,1-0,1 Konserni yhteensä 13,2 0,2-0,3 1,0 5,9 3,5 1,5 1,6 Liikevoitto IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS (%) -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ Kotimaan liiketoiminta 7,2 1,9 2,5 3,5 5,7 5,3 4,8 7,2 Kansainvälinen liiketoiminta -14,9-18,1-36,2-28,4-7,1-21,0-46,9-517,7 Konserni yhteensä 4,9 0,2-0,2 0,8 3,7 3,0 1,3 1,7 43

Tilauskannan kehitys Tilauskanta IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS (milj. euroa) 31.12. 30.6. 30.6. 31.3. 31.12. 30.9. 30.6. 31.3. Kotimaan liiketoiminta 7,2 745,8 564,8 589,8 574,5 581,2 578,6 506,1 - toimitilarakentamisen osuus 362,2 371,5 233,3 277,7 271,6 363,9 388,5 365,9 - asuntorakentamisen osuus 349,0 374,2 331,5 312,0 302,9 217,2 190,1 140,2 Kansainvälinen liiketoiminta 99,6 6,5 8,7 2,4 20,0 23,4 25,7 24,0 Konserni yhteensä 8,8 862,3 673,5 702,2 594,5 604,6 604,4 530,0 - josta myyty osuus 596 7 530 569 442 443 426 389 - josta myymätön osuus 215 153 143 133 153 162 178 141 Tilauskanta, asuntorakentaminen Suomessa (milj. euroa) 31.12. 30.9. 30.6. 31.3. 31.12. 30.9. 30.6. 31.3. Urakat ja neuvottelu-urakat 160 164 124 131 5 32 22 26 Rakenteilla, myyty tuotanto 49 98 94 78 73 61 29 Rakenteilla myymätön tuotanto 5 95 92 71 62 85 94 51 Valmis myymätön tuotanto 26 18 21 32 53 39 45 51 Asuntorakentaminen yhteensä 349 374 332 312 303 217 190 140 44

Sijoitetun pääoman ja asuntotuotannon kehitys Sijoitettu pääoma IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS (milj. euroa) 31.12. 30.9. 30.6. 31.3. 31.12. 30.9. 30.6. 31.3. Kotimaan liiketoiminta 249,2 233,3 248,7 215,6 179,7 206,9 203,5 177,8 Kansainvälinen liiketoiminta 2,8 194,0 193,3 182,7 185,4 175,3 177,2 173,6 Muut toiminnot ja eliminoinnit -6,0 14,9 4,4 12,3 22,0 8,2 4,2 6,0 Konserni yhteensä 454,0 442,2 446,5 4,6 387,1 390,3 384,9 357,5 Asuntotuotanto IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS Suomessa (kpl) -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ -12/ 7-9/ 4-6/ 1-3/ Omaperusteiset kohteet Asuntoaloitukset 191 61 205 122 133 1 300 0 Myydyt asunnot 0 92 143 147 163 164 2 95 Valmistuneet 351 74 41 67 171 14 0 16 Valmiit myymättömät 90 43 53 86 137 90 5 138 Rakenteilla yhteensä 1) 2 197 2 504 2 243 1 956 1 629 1 183 1 064 996 - neuvottelu-urakat ja urakat 1) 1 575 1 693 1 419 1 296 1 024 540 517 749 - omaperusteiset kohteet 1) 622 8 824 660 605 643 547 247 - josta myydyt 195 428 420 350 321 282 147 78 - josta myymättömät 1) 427 383 404 3 284 361 400 169 1) kauden lopussa 45

Segmentit: Varat, velat ja sijoitettu pääoma Varat IFRS IFRS muutos, muutos, (milj. eur) 31.12. 31.12. milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 376,0 273,9 2,1 37,3 Kansainvälinen liiketoiminta 228,2 194,1 34,1 17,6 Muut toiminnot 324,2 251,7 94,2 41,0 Eliminoinnit ja muut oikaisut -340,1-241,7-98,3 Konserni yhteensä 588,3 478,0 1,4 23,1 Velat IFRS IFRS muutos, muutos, (milj. eur) 31.12. 31.12. milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 324,6 232,7 91,9 39,5 Kansainvälinen liiketoiminta 228,9 196,8 32,1 16,3 Muut toiminnot 177,8 3,0 60,3 55,2 Eliminoinnit ja muut oikaisut -312,7-221,8-90,9 Konserni yhteensä 418,7 320,8 97,9 30,5 Sijoitettu pääoma IFRS IFRS muutos, muutos, (milj. eur) 31.12. 31.12. milj. eur % Kotimaan liiketoiminta 249,2 179,7 69,5 38,6 Kansainvälinen liiketoiminta 2,8 185,4 25,4 13,7 Muut toiminnot ja eliminoinnit -6,0 22,0-28,0-127,2 Konserni yhteensä 454,0 387,1 66,9 17,3 Sijoitetun pääoman IFRS IFRS tuotto, % 1-12/ 1-12/ Kotimaan liiketoiminta 13,6 15,3 Kansainvälinen liiketoiminta -3,2-3,2 Konserni yhteensä 4,2 4,1 46

Segmentit: Vaihto-omaisuus Vaihto-omaisuus IFRS IFRS muutos, (milj. eur) 31.12. 31.12. milj. eur Maa-alueet ja tonttiyhtiöt 187,8 181,3 6,5 Kotimaan liiketoiminta 95,5 91,0 4,6 Kansainvälinen liiketoiminta 92,2 90,3 1,9 Keskeneräiset työt 97,0 46,8 50,1 Kotimaan liiketoiminta 93,2 46,0 47,2 Kansainvälinen liiketoiminta 3,8 0,9 2,9 Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet 30,8 72,1-41,2 Kotimaan liiketoiminta 27,9 68,3-40,3 Kansainvälinen liiketoiminta 2,9 3,8-0,9 Muu vaihto-omaisuus 38,9 23,6 15,3 Kotimaan liiketoiminta 6,4,3-4,9 Kansainvälinen liiketoiminta 32,5 12,3 20,2 Vaihto-omaisuus yhteensä 354,4 323,8 30,6 Kotimaan liiketoiminta 223,0 216,5 6,5 Kansainvälinen liiketoiminta 131,4 7,3 24,1 47

Rakentamattomat maa-alueet ja hankintasitoumukset Tonttivaranto Toimitilarakentaminerakentaminen liiketoiminta Asunto- Kansainvälinen 31.12.20 Yhteensä Rakentamattomat maa-alueet ja hankintasitoumukset Rakennusoikeus*, m 2 280 000 351 000 851 000 1 482 000 Kehityssopimukset Rakennusoikeus*, m 2 645 000 331 000 152 000 1 128 000 * rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja sopimuksiin perustuvien maa-alueiden arvioitu rakennusoikeus/rakennusvolyymi SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa kohteissa 48

Henkilöstö Henkilöstö segmenteittäin 31.12.20 31.12.20 Osuus konsernin henkilöstöstä 31.12.20, % Kotimaan liiketoiminta 651 559 69,8 Kansainvälinen liiketoiminta 191 153 20,4 Muut toiminnot 91 80 9,8 Konserni yhteensä 933 792 0,0 Henkilöstö keskimäärin 1-12/20 49