Sivu 1 / 5 Kiinteistö Oy Tornitie, Pomarkku Yhtiön talouden tervehdyttäminen - akordisuunnitelma Tausta Kiinteistö Oy Tornitie on Pomarkun kunnan nykyisin yksinään omistama vuokratalo, mikä on rakennettu v. 1991 kalleimpien rakennuskustannusten aikaan. Rakentaminen on rahoitettu lähes täysin vieraalla pääomalla, mistä johtuen yhtiön rahoitusrakenne on raskas ja pääomakustannukset ovat korkeat. Lisäksi yhtiö on kärsinyt vajaakäytöstä ja sitä kautta vuokrien menetyksestä. Nykyisellä alueen vuokratasolla ei pystytä kattamaan sekä hoitomenoja että lainanhoitomenoja, vaikka käyttöaste olisi 100 %. Yhtiön hallitus ei ole parin vuoden aikana vajaakäytöstä johtuen voinut nostaa vuokraa tasolle, jolla tulot saataisiin vastaamaan menoja. Yhtiö on kärsinyt heikosta kassavirrasta useita vuosia ja tilanne pahenee kaiken aikaa. Yhtiön taloudellinen tilanne on jatkoa ajatellen kestämätön ilman tervehdyttämistoimenpiteitä. Ilman selkeitä muutoksia pääomakustannusten helpottamiseen edessä lienee konkurssi. Vuonna 2009 yhtiö on anonut Valtiokonttorilta avustusta, mikä on hylätty, koska talouden tervehdyttämissuunnitelmaa ei ole pidetty riittävänä. Pomarkun kunnanhallitus on kokouksessaan 30.11.2009 katsonut, että vuokrataso voidaan pitää paikkakunnan yleistä tasoa vastaavalla tasolla, mikäli lainaan saadaan riittävä akordi ja päättänyt, että Valtiokonttorin edellyttämää sijoitusta yhtiöön ei tehdä. Kunta ei ole saanut tuottoa omalle pääomalle tai sijoittamalleen tertiäärilainalle. Yhtiön vuoden 2012 taseen mukainen maapohjan ja rakennuksen arvo on 422 755. Saatavia ja rahaa yhtiöllä oli n. 10 000. Vastattavaa puolella osakepääoma on 3 363. Valtiokonttorin lainat olivat 353 951 ja tertiäärilainat 51 011. Lisäksi oli vähäinen määrä osto- ja korkovelkoja. Valtiokonttorin lainaa ei ole pystytty lyhentämään maksuohjelman mukaisesti, mistä johtuen Valtiokonttorilla on tällä hetkellä yhtiöltä n. 85.000 euron erääntynyt saatava, josta n. 25.000 euroa on korkoja. Huoneistokeskuksen 28.10.2013 antaman arviokirjan mukaan kiinteistön arvo on vapaana ja velattomana 200 000 +/- 10 %. Yksittäin osakkeita myytäessä hinta voinee olla n. 250 000. Mikäli yhtiö ajautuu konkurssiin, menee kiinteistö pakkotäytäntöön panoon. Omaisuudesta lienee vaikea saada tällä menetelmällä edes sen käypää arvoa. Joka tapauksessa kunta menettää oman sijoituksensa ja tertiäärilainan. Valtiokonttorille jää omaisuudesta saatava pääoma vähennettynä pesänhoitokustannuksilla.
Sivu 2 / 5 Rajoitusakordin hakeminen Vuokratalojen tervehdyttämisen säännöksiä on uudistettu v. 2013. Taloudellisissa vaikeuksissa olevilla taloyhtiöillä on mahdollisuus hakea ns. rajoitusakordia, mikä on enemmillään 50 % jäljellä olevan lainan pääomasta. Maksamattomiin korkoihin ei ole mahdollista saada akordia. Valtiokonttori voi myöntää aravalainan osittaisen anteeksiannon aravarajoituksista vapauttamisen yhteydessä, jos akordilla arvioidaan valtion luottotappioita. Hakemuksen tulee täyttää määritellyt ehdot ja loppuosa lainasta tulee maksaa pois akordin yhteydessä (viimeistään 3 kk:.n kuluessa päätöksestä). Hakemus tehdään valtiokonttorin ohjeiden mukaisella hakemuskaavakkeella liitteineen. Yhtiöllä on marraskuussa 2013 aravalainaa jäljellä n. 350 000 euroa. Maksamattomia korkoja on n. 25 000 euroa. Sopimuksen mukaisia lyhennyksiä on rästissä ollut marraskuussa n 59.650 euroa. Haettavan akordin määrä on n. 175 000 euroa. Tervehdyttämissuunnitelma Jotta yhtiön toiminnan jatkuminen turvataan, täytyvät toimenpiteet suunnitella siten, että yhtiön velkojen määrää leikataan riittävästi vastaamaan yhtiön varallisuuden käypää arvoa ja taseeseen kirjata vastaavat arvonalennukset osakkeiden myyntiä silmällä pitäen ja alimman arvon periaatetta noudattaen. Samalla vuokrataso tulee saattaa kilpailukykyiselle tasolle. Ehdotettu toimenpidesuunnitelma on seuraavanlainen: 1.) Anotaan Valtionkonttorilta täysimääräistä eli 50 % akordia 2.) Anotaan kunnalta 50 % akordia tertiäärilainaan 3.) Anotaan pankilta lainaa jäljelle jääneen Valtiokonttorin lainan ja maksamattomien korkojen maksamiseksi 4.) Kirjataan arvonalennus rakennuksiin 5.) Myydään yhtiö (muutettu asuntoyhtiöksi) kokonaisuudessaan tai osake kerrallaan Yhtiö anoo Valtiokonttorilta n. 175 000 akordin ja kunnalta n. 25.000 akordin. Akordin yhteydessä yhtiö vapautuu myynti- ja luovutusrajoituksista. Yhtiö muutetaan asuntoyhtiöksi ja kunta merkitsee yhtiön osakkeet. Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan on kirjattu valtiokonttorin laina suurelta osin sekä kunnan tertiäärilainat yhteensä n. 340.000 ja lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan valtiokonttorin lainan erääntyneet ja tilikaudella 2013 erääntyvät lyhennykset yhteensä n. 60.000. Alla olevassa taulukossa on kuvattu akordien vaikutus taseeseen.
Sivu 3 / 5 VASTAAVAA 2012 UUSI VASTATTAVAA 2012 UUSI A i n e e l l i s e t hyödykkeet P Y S Y V Ä T V A I H T U V A T 423 423 OMA PÄÄOMA 3 203 423 423 P i t k ä a i k a i n e n 340 170 11 11 L y h y t a i k a i n e n 91 61 VIERAS PÄÄOMA 431 431 V A S T A A V A A 434 434 V A S T A T T A V A A 434 434 Taulukko 1.) Akordien vaikutus taseeseen Yhtiö ottaa pankkilainan, millä maksetaan jäljellä oleva valtiokonttorin laina pois ja lisäksi rästissä olevat korot sekä osa kunnan tertiäärilainasta. Pankkilaina saattaa edellyttää kunnan takausta ja tällöin tulee myynnin yhteydessä huolehtia siitä, että osakkeenostaja maksaa lainaosuuden pois vapauttaakseen kunnan tältä osin takausvastuusta. Kun akordi on myönnetty, Valtiokonttorin laina on maksettu ja uusi laina nostettu, kirjataan n. 130.000 alaskirjaus rakennuksiin. Alla olevassa taulukossa on kuvattu akordin ja lainajärjestelyjen vaikutus taseeseen. VASTAAVAA 2012 UUSI VASTATTAVAA 2012 UUSI A i n e e l l i s e t hyödykkeet P Y S Y V Ä T V A I H T U V A T 423 293 OMA PÄÄOMA 203 73 423 293 P i t k ä a i k a i n e n 170 207 11 10 L y h y t a i k a i n e n 61 23 VIERAS PÄÄOMA 431 230 V A S T A A V A A 434 303 V A S T A T T A V A A 434 303 Taulukko 2.) Akordien ja lainajärjestelyjen vaikutus taseeseen Toimittaessa edellä kuvatun suunnitelman mukaisesti, Valtiokonttori kirjaisi alas 175000 pääoman ja saisi kertyneet korot n. 25.000 sekä pääomia yhteensä 175.000 takaisin, mitkä ylittänevät pantin realisoinnin kautta mahdollisesti saatavan ja Valtiokonttorille pesän tilittämän kauppasumman. Kunta saisi esitetyllä järjestelyllä takaisin sijoittamiaan pääomia 25.000. Alla olevassa taulukossa on kuvattu rahan ja käyttö ja lähteet.
Sivu 4 / 5 RAHAN KÄYTTÖ 1.) Valtiokonttorin lainan maksu/akordi 2.) Kunnan tertiäärilainan maksu/akordi 3.) Valtiokonttorin erääntyneet korot 4.) Valtiokonttorin lainan loppuosan maksu 5.) Kunnan tertiäärilainan maksu RAHAN LÄHDE 175000 Valtiokonttorin akordi 175000 25000 Kunnan akordi 25000 25000 Pankkilaina 230000 175000 25000 6.) Kassaan 5000 Taulukko 3.) Suunniteltu rahan ja käyttö sekä rahan lähteet 430000 430000 Osakkeiden myynnistä pitää tehdä sopimus välittäjän kanssa ja tervehdyttämissuunnitelman toteutus edellyttää konsultointisopimusta, josta on sovittu joulukuussa 2013. Konsultointipalkkiosta vastaa Kiinteistö Oy/Pomarkun kunta. Tervehdyttämissuunnitelman talouden lähtökohta on, että kunta saa myydessään osakkeista velattomana kauppahintana n. 230.000-250.000. Kauppasumman suuruudesta riippuen jakautuvat rahat yhtiölainan takaisin maksuun sekä myynnin/konsultoinnin kustannuksiin. Pidämme kohtuullisena, että taloussuunnitelmassa lasketaan, että kunnalla on mahdollisuus saada takaisin tertiäärilainojen määrästä n. puolet eli n. 25 000 ja että myynnin kustannukset rahoitetaan saaduilla kauppasummilla. Akordiehdoissaan Valtiokonttori edellyttänee, että vuoden päästä tarkistetaan taloussuunnitelman tilanne siten, että katsotaan omistusten/käyttötarkoituksen muutosten toteutus ja järjestelyllä saatujen kauppahintojen/kustannusten tilanne. Tällöin taloussuunnitelman mukainen esitys on, että jos järjestelyllä kunta saa tuloina enintään 245 000, valtiokonttorilla ei ole huomauttamista. Jos tulo ylittää em. määrän, tullee valtiokonttori perimään ylimenevän osan takaisin. Kun yhtiölle on myönnetty edellä kuvatun suunnitelman mukaisesti akordi ja rakennuksen arvoa kirjattu alas, on suunniteltu tase yllä olevan taulukon 2 mukainen. Vieraan pääoman ollessa yhteensä n. 230.000 muodostuu pääomavastikkeeksi 3,60 /m2/kk, kun pääomavastike lasketaan lainalla, jonka maturiteetti on 20 vuotta ja korko 4 % (vuodelle 2014 budjetoitu pääomavuokra, jolla pääomamenot tulisi katettua on 5,43 /m2/kk!). Vuodelle 2014 budjetoitu hoitomenovuokra on 4,76 /m2/kk. Akordin jälkeen yhteenlaskettu hoitovastike ja pääomavastike olisivat yhteensä n. 8,40 /m2/kk, mikä vastannee alueen vuokra-asuntojen keskivuokraa.
Sivu 5 / 5 Aikataulu Suunnitelman toteuttamisen aikataulu riippuu useista tekijöistä. Kun Valtiokonttorilta ja kunnalta on saatu suunnitelman toteuttamisen edellyttämät päätökset, kestää yhtiön muuttaminen tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi sekä lainajärjestelyjen toteuttaminen kahdesta kolmeen kuukautta. Kun suunnitelman mukaiset toimenpiteet on toteutettu, on myyntiä varten syytä vielä laatia välitilinpäätös, jolla voidaan todentaa tehtyjen toimenpiteiden vaikutus yhtiön talouteen. Myyntivaiheen pituus riippuu siitä myydäänkö kohde yhdelle ostajalle vai osake kerrallaan. Tavoitteena voidaan pitää, että yhdelle ostajalle myytynä olisi edellä kuvatut toimenpiteet toteutettu ja osakekanta myyty vuoden loppuun mennessä. Vastaavasti osake kerrallaan myytynä tavoitteena olisi, että osakkeista yli puolet olisi myyty vuoden loppuun mennessä. Yhteenveto Kiinteistö Oy Tornitie on kärsinyt pitkään vajaakäytön ja korkean velkaantuneisuuden/pääomakustannusten aiheuttamasta likviditeettipulasta. Rakennusten substanssiarvo ei vastaa taseen kirja-arvoa, mistä Huoneistokeskuksen välittäjät ovat antaa arviokirjan. Kaiken kaikkiaan yhtiön talous on ajautunut pisteeseen, jossa vaihtoehtoina on velkojen leikkaaminen tai konkurssi. Osapuolten kannalta järkevin vaihtoehto lienee, että Valtiokonttori ja kunta myöntävät tertiäärilainoihin 50 %:n akordit, joilla yhtiön tasetta saadaan kevennettyä ja velkaantuneisuutta pienennettyä, minkä yhteydessä yhtiö muutettaisiin tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi ja myytäisiin joko osake kerrallaan tai koko osakekanta. Leikkaamalla velkoja laaditun suunnitelman mukaisesti, saadaan yhteenlaskettu hoito- ja pääomavastike laskettua n. 8,40 /m2/kk (vuosi 2014) tasolle, kun tällä hetkellä vuokrataso, jolla yhtiön hoito- ja pääomakulut tulee 100 %:n käyttöasteella katettua on n. 10,20 /m2/kk (vuosi 2014). Edellä mainittua 10,20 /m2 vuokraa ei voida Pomarkussa periä, riskeeraamatta nykyisiä vuokrasopimuksia ja yhtiön vuokrausastetta jatkossa. Esitämme yllä mainituin perustein ja kunnioittaen, että Valtiokonttori myöntää esittämällämme tavalla Kiinteistö Oy Tornitielle akordin ja hyväksyy laatimamme toimenpidesuunnitelman periaatteiltaan pohjaksi jatkotoimenpiteille. Porissa, 31.12.2013 KIINTEISTÖ OY TORNITIE Perttu Taulu, KTM, prokuralla Liitteet: 1) Kiinteistö Oy Tornitie, Talousarvio vuodelle 2014
Sivu 6 / 5 2) Kiinteistö Oy Tornitie, Kirjanpitoajo 10/2013 3) Huoneistokeskus Oy, Arviokirja 28.10.2013 4) Kiinteistö Oy Tornitie, Tilinpäätös 2012 5) Kiinteistö Oy Tornitie, Tilinpäätös 2011 6) Kiinteistö Oy Tornitie, Hallituksen pöytäkirja 2/2013 (ote) 7) Kiinteistö Oy Tornitie, Hallituksen pöytäkirja 3/2013 (ote) 8) Kiinteistö Oy Tornitie, Vuokralaskelma