As Oy Oulaisten Mäntypuisto osoite Ravikatu 10 Y-tunnus 2217256-7 Hallituksen kunnossapitotarveselvitys ja Selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä Käsitelty hallituksessa 8.3.2018 Esittely yhtiökokoukselle 17.4.2018
SISÄLLYSLUETTELO 1 Kunnossapitotarveselvityksen määritelmä sekä sen tarkoitus ja tavoitteet... 2 2 Kunnossapitotarpeet seuraavalle viidelle vuodelle... 3 2.1 Kohdekohtaiset perustelut taulukossa esitetyille kunnossapitotarpeille... 4 3 Selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat... 4 1 Kunnossapitotarveselvityksen määritelmä sekä sen tarkoitus ja tavoitteet Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 :n 2 kohdan mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen on esitettävä kerran vuodessa varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 3 kohdan mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen on esitettävä kerran vuodessa varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat. Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on kiinnittää asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien sekä hallituksen jäsenten ja isännöitsijän huomiota pitkäjänteisen kiinteistönhoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti, ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus. Vaikka yhtiössä ilmenisi pian kunnossapitotarveselvityksen laatimisen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, asunto-osakeyhtiön hallinnossa toimivien hallituksen jäsenten ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen kunnossapitotarveselvityksen antamista koskevaa säännöstä, kun kunnossapitotarveselvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti. Kunnossapitotarveselvitys on kiinteässä yhteydessä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 :n säännökseen, jonka mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuutena on huolehtia yhtiön omistamien kiinteistön ja rakennusten kunnossapidon järjestämisestä ennakoivana toimintana. Kunnossapitotarveselvitys ei ole siten pelkkä luettelo viiden vuoden kunnossapitotarpeista, vaan se on osa toimintaa, missä tavoitteena on asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön ja rakennusten kunnon seurannan ja hoidon suunnitelmallinen järjestäminen. Lukuun ottamatta uudisrakennuksia asunto-osakeyhtiön tulisi pyrkiä siihen, että kunnossapitotarveselvityksen perustana olisi kiinteistöistä ajan tasalla oleva KH -kortiston mukainen peruskuntoarvio. Jotta osakkeenomistajien sekä hallituksen jäsenten ja isännöitsijän huomio voitaisiin kiinnittää tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen, on suositeltavaa, että kunnossapitotarveselvitys sisältäisi, jos se on mahdollista, laadintahetken mukaista tietoa selvityksessä arvioitujen kunnossapitotarpeiden kustannuksista sekä niiden vaikutuksesta asumiskuluihin. Kunkin kunnossapitotarpeen kohdalla esitetyt arviot kustannuksista ovat aina summaarisia, ja saattavat poiketa merkittävästikin toteutettavien kunnossapitotoimenpiteiden kustannuksista. Koska kunnossapitotarveselvitys perustuu aina johonkin tausta-aineistoon ja historiatietoon (esim: rakennuksen lämmitysjärjestelmä, energiankulutuksen vuosimuutokset, kiinteistökatselmus tai asukaskysely), on suositeltavaa, että nämä esitetään tai näihin viitataan itse selvityksessä.
Lisäksi suunnitelmallisuuden ylläpitämiseksi olisi suositeltavaa, että kiinteistössä olisi huoltokirja. Lukijan on huomattava, että tämä kunnossapitotarveselvitys on hallituksen näkemys kunnossapitotarpeista viiden vuoden aikana. Tämä ei ole korjausohjelmaesitys. Päätökset mahdollisesti käynnistettävien kunnossapitotöiden ja muutostöiden suunnittelusta, toteutuksesta sekä rahoituksesta tehdään yhtiökokouksessa erikseen. 2 Kunnossapitotarpeet seuraavalle viidelle vuodelle AS OY OULAISTEN MÄNTYPUISTO x = kuuluu huoltotoimenpiteisiin Toimenpide-ehdotukset Määräarvio Yks. 2018 2019 2020 2021 2022 Yht. 2.1.2 Rakennustekniset rakenteet Sokkelin korjaus ja pinnoittaminen 1 erä 8,0 8,0 Julkisivun korjaus (huoltorakennus) ja puhdistaminen 1 erä 7,0 7,0 Luhtikäytävien korjaus ja pinnotus 1 erä 0,0 Ikkunoiden tiivistäminen ja vesipeltien korjaus 1 erä 3,0 3,0 Ikkunoiden huoltomaalaus 1 erä 15,0 15,0 2.1.3 Huoneistot Pesuhuoneiden kosteuskartoitukset 3,0 3,0 Korvausilmaventtiilien asennus 7,0 7,0 2.1.4 Yleiset tilat 2.1.5 LVI-järjestelmät Patteri- ja linjaventtiilien uusinta ja verkoston tasapainotus 1 erä 12,0 12,0 Huippuimurien uusintaa ja huoltoa 1 erä 2,0 2,0 Käyttövesiputkiston uusimisen suunnittelu 1 erä 3,0 3,0 2.1.6 Sähkö- ja tietojärjestelmät Kustannukset yhteensä 40,00 17,0 3,0 0,0 60,0
2.1 Kohdekohtaiset perustelut taulukossa esitetyille kunnossapitotarpeille Kohta 2.1.2 Rakennustekniset rakenteet Rakennuksen runko on betonia. Ulkoverhouksena on poltettu tiili, joka on kestävyydeltään hyvä. Ulkoverhous ei kaipaa juurikaan huoltoa, ainoastaan puhdistamista. Perustuksen pinta on tyydyttävässä kunnossa, osaksi rapautunut ja lohkeillut. Varsinkin huoltorakennuksen kynnyksen kohdalta betoni on rapautunut ja raudoitus on näkyvissä. Huoltorakennuksen tiiliseinässä on murtuma. Luhtikäytävän ja parvekkeiden alapuolelta raudat ruostuneet ja näkyvät, varsinkin ABC-talossa. Rautojen hiekkapuhallus, korjaus ja kaikkien talojen luhtikäytävät syytä pinnoittaa jotta kosteus ei pääse enää raudotuksia ruostuttamaan. Ikkunoiden tiiveys on huono ja tuuletusluukut ovat väljiä. Ikkunoiden vesipelti on osassa ikkunoista irronnut ja ruttuinen. Lisäksi vesipellin kaltevuuskulma on liian pieni. Ikkunoiden huoltomaalaus. Kohta 2.1.3 Huoneistot Huoneistojen märkätiloihin suositellaan rakenteiden kunnon ja hallitun korjaussuunnittelun edellyttämää kuntokartoitusta. Märkätiloihin tehtävien kunnostustöiden yhteydessä tulee paikalle jäävien runkorakenteiden kunto tarkistaa avaamalla niitä riittävän laajalta alueelta. Kunnostettavien tilojen rakenteiden sisälle jäävät putkistot ja viemärien kunto tulee selvittää ja suorittaa tarvittavat kunnostus ja uusimistoimenpiteet pintarakenteiden yhteydessä. Huoneistojen ilmanvaihto on painovoimainen. Huoneistoissa ei ole korvausilmaventtiileitä. Korvausilmaventtiilien asennus A, B, C, E, F ja G rappuihin. Kohta 2.1.5 LVI-järjestelmät Kiinteistössä on pääsääntöisesti patteriventtiileinä käsisääteiset patteriventtiilit ja termostaattiset patteriventtiilit, jotka on nähdyltä osin alkuperäisasennusta, mutta jotain on uusittu kun ovat menneet rikki. Patteriventtiilien uusinta ja verkoston tasapainotus. Nähdyltä osin lämmitysverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat alkuperäisasennusta ja ne ovat välttävässä kunnossa. Linjaventtiilien uusinta ja verkoston tasapainotus. Huippuimurein uusinta ja ilmanvaihdon tehostaminen aamuisin ja iltaisin. Varaudutaan tulevaan käyttövesiputkistoremonttiin ja tehdään suunnitelmat valmiiksi 5-vuotis jakson lopussa.
3 Selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat 2016: ABC-talon luhtikäytävän ja parvekkeiden alaosien rautojen hiekkapuhallus ja korjaus. 2015: Antennijärjestelmän korjaus 2014: Pihatyöt saatettiin loppuun 2013: Kaikki ulko-ovet ja terassin ovet uusittu ABC-talon peltikate uusittu Piharemontti jossa rakennettiin sadevesijärjestelmät, hankittiin pumppaamo sadevesille, uusi leikkialue ja parkkipaikat uusittiin sekä asennettiin lisävalaistusta 2012: Lämmitysjärjestelmä huuhdeltu ja hankittu sivuvirtasuodatin 2011: Lämmönvaihdin uusittu 2010: Varastojen huopakatot uusittu, paisunta-astia uusittu ja hankittu varasarja lämmityspumpulle Tehdyt selvitykset ja tutkimukset 2011 Kuntoarvio