Eriävä mielipide valtiovarainministeriön asettaman julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittäneen ns. TARMO-työryhmän raporttiin 7.6.2011 Ympäristöministeriö Sosiaali- ja terveysministeriö Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Helsingin kaupunki Keravan kaupunki
1 Eriävä mielipide Ympäristöministeriön, sosiaali- ja terveysministeriön, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen, Helsingin kaupungin ja Keravan kaupungin edustajat esittävät eriävän mielipiteen Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittävän ns. TARMO-työryhmän raportista. Allekirjoittajat irtisanoutuvat sekä työryhmän raportissa että sihteeristön taustamuistiossa esitetyistä kannanotoista. Ne edustavat valtiovarainministeriön näkemyksiä eikä niissä ole otettu huomioon allekirjoittajien kokouksissa esittämiä eriäviä näkemyksiä. Allekirjoittajat esittävät omat kannanottonsa tässä muistiossa. Työryhmän tehtävät toimeksiantoannon mukaan ovat seuraavat: 1) Työryhmän tehtävänä on tehdä tarvittavat ehdotukset lainsäädännön muutoksiksi tai muiksi toimenpiteiksi julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön parantamiseksi siten, että yleisen asumistuen piirissä pitkään olevista nykyistä suurempi osa asuisi valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. 2) Tässä tarkoituksessa selvitetään, miten kunnat, ympäristöministeriö ja ARA voivat aikaisempaa tarkemmin valvoa ja ohjata toimintaa, jotta asunnonvalinnassa etusijalle asetetaan asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat ruokakunnat. Tavoitteena on pienentää työllistymisen kynnystä, lisätä pienituloisimpien, vähävaraisimpien ja eniten asunnon tarpeessa olevien henkilöiden oikeutta saada sosiaalinen vuokra-asunto ja samalla saada aikaan säästöjä sekä valtiolle että kunnille. 3) Edelleen selvitetään, voidaanko kuntien kannusteita toimia tämän suuntaisesti lisätä siirtämällä uudistettavan asumistukilain normin ylittävät asumismenot täydentävän toimeentulotuen piiriin ilman, että henkilön mahdollisuus saada tarpeellinen tuki kohtuullisiin asumismenoihin vaarantuu. 4) Työryhmän tulee erityisesti ottaa huomioon, että mahdollinen toimeentulotukilain muutos toteutetaan kunta-valtiosuhteessa kustannusneutraalisti ja että erikseen valmistellaan asumistukijärjestelmän muutosta. Asukasvalinnan tavoitteesta monipuolinen asukasrakenne jätetty pois Työryhmän toimeksianto lähtee siitä, että yleisen asumistuen piirissä pitkään olevista nykyistä suurempi osa asuisi valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Toimeksiannosta puuttuu kokonaan aravarajoituslakiin ja korkotukilakiin kirjatun asukasvalinnan tavoitteen toinen puoli eli se, että asukasvalinnan keinoin pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Tutkimusten mukaan kaikkein pienituloisimmat ja vähävaraisimmat asukkaat keskittyvät jo nykyisin hyvin pitkälti valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Vuokratalojen liian yksipuolinen asukasrakenne aiheuttaa väistämättä ongelmia. Vuokra-asuntoa on voitava tarjota myös työssäkäyville pienituloisille hakijoille. Koska kasvukeskuksissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla on kasvava tarve ammattityöntekijöistä, on tällä työllisyyttä edistävä vaikutus, mikä heijastuu positiivisesti koko seudun kehitykseen. Tästäkin syystä valtion tukemaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa on lisättävä erityisesti pääkaupunkiseudulla.
2 Segregaatio lisääntyisi Suomessa ei ole toistaiseksi ollut kansainvälisesti katsottuna kovin näkyvää alueiden eriytymistä tai segregaatiota. Segregaatio liitetään yleensä metropolialueisiin. Metropolialueella tuloerot ovat yleensä suuret ja päihde- ja mielenterveysongelmat kasautuvat alueelle. Samoin kasautuvat vanhemmuuteen liittyvät ongelmat kuten yksinhuoltajuus, lapsiperheiden pienituloisuus, kodin ulkopuolelle sijoitettujen lasten osuus vastaavanikäisestä väestöstä sekä asunnottomuus ja huonoosaisuus ja sen periytyminen. Kaikkien lueteltujen seikkojen osalta on havaittavissa kasautumista pääkaupunkiseudulle ja erityisesti Helsinkiin verrattaessa näitä alueita muuhun maahan. Pääkaupunkiseudulla on selkeästi nähtävissä asukkaiden sosio-ekonomisten tekijöiden suhteen eriytymistä huono-osaisiin ja hyväosaisin alueisiin. Tietyt huono-osaisuutta kuvaavat tekijät kasautuvat pääkaupunkiseudulla samoille alueille. Ulkomaalaistaustaisen väestön osuus suhteessa pääkaupunkiseudun keskiarvoon on myös keskittynyt samoille alueille. ARA-vuokra-asuntokanta on myös keskittynyt samoille tietyille alueille kuin huono-osaisuutta kuvaavat tekijät. Lisäksi ARAvuokrataloihin on keskittynyt pienituloisia asukkaita. Pääkaupunkiseudulla ja etenkin Helsingin kaupungin ARA-vuokra-asunnoissa on selvästi keskittymistä niin huono-osaisten asukkaiden kuin maahanmuuttajien suhteen. Huono-osaisten keskittymisellä on kielteisiä alueen eriytymiseen vaikuttavia seurauksia. Yksittäisissä taloissa koetaan sosiaalista epäjärjestystä, joka johtaa lapsiperheiden ja työssäkäyvän kantaväestön muuttohalukkuuteen ja lopulta poismuuttamiseen. Talojen ja alueen maine kärsii järjestyshäiriöiden vuoksi ja leimautuu. Julkisen sektorin palvelut ovat suuren haasteen edessä. Työntekijöiden saanti vaikeutuu niin terveydenhoidon kuin opetuksenkin alalla. Asukkaat altistuvat myös rikollisuudelle ja väkivallalle. Lasten ja nuorten roolimallit ovat vääristyneitä. Syntyy ongelmien kierre, jossa huono-osaisuuden tekijät lisääntyvät ja kumuloituvat. Asukasvalinnoilla vaikutetaan vuokratalon asukasrakenteeseen tavoitteena saada se monipuoliseksi ja asuinalue sosiaalisesti tasapainoiseksi. Kunnat voivat asukasvalinnan keinoin tukea näitä tavoitteita ja estää ennalta talojen ja alueiden eriytymistä. Ongelmien ennaltaehkäisy on tärkeää ja kansainvälisten tutkimusten mukaan edullisempaa ja kannattavampaa kuin ongelmien korjaaminen jälkikäteen. Jo syntyneen alueellisen epätasa-arvoisuuden korjaaminen ja alueiden monimuotoisuuden palauttaminen jälkikäteen on hankalaa ja kallista. Segregaation lisääntyvää uhkaa pidetään huolestuttavana Valtioneuvosto antoi 5.11.2010 eduskunnalle selonteon metropolipolitiikasta 1. Selonteon mukaan Helsingin seutu kantaa suurkaupunkialueena väestöosuuttaan suuremman taakan tietyistä sosiaalisista ongelmista. Muuhun maahan verrattuna seudulla on enemmän pitkäaikaistyöttömiä, toimeentulotukea saavia, nuoria päihde- ja mielenterveysongelmaisia, syrjäytymisvaarassa olevia maahanmuuttajia sekä asunnottomia. Tutkimukset antavat viitteitä siitä, että seutu on sosiaalisesti ja alueellisesti eriytynyt 1990-luvun laman jälkeen. Pienituloisuus, kaupungin keskiarvoa alhaisempi koulutustaso ja korkeampi työttömyys kasautuvat samoille asuinalueille. Lisäksi pienituloisten maahanmuuttajien muuttoliike ohjautuu useissa tapauksissa pitkälti samoille vuokratalovaltaisille alueille. Tähän liittyy etnisten vähemmistöjen keskittyminen paitsi alueellisesti myös yksittäisiin rakennuksiin. Sosiaaliset ongelmat ja huono-osaisuus ovat keskittymässä tietyille alueille Helsingin seudulla ja alueelliset erot ovat kärjistymässä. Hallitus aikoo käynnistää metropolialueen kumppanuusohjelman, jossa osapuolina ovat valtio, kaupungit ja muut keskeiset toimijat. Tavoitteena on sosiaalisen 1 Valtioneuvoston selonteko metropolipolitiikasta, 5.11.2010. VNS 9/2010
3 eheyden vahvistaminen ja asuinalueiden monipuolistaminen huono-osaisuuden kasautumisen ja sen periytymisen ehkäisemiseksi. Eduskunta hyväksyi 25.2.2011 Hallintovaliokunnan ehdotuksen kannanotoksi valtioneuvoston selonteon metropolipolitiikasta johdosta. Hallintovaliokunnan ehdotus kannanotoksi on, että eduskunta edellyttää valtioneuvoston tekevän seuraavan vaalikauden aikana tarvittavia päätöksiä, joilla vaikutetaan segregaatioon eli asuinalueiden eriytymiskehitykseen ja aluetta kehitetään alueellisesti eheäksi, yhdyskuntarakenteeltaan toimivaksi ja kansainvälisessä vertailussa entistä kilpailukykyisemmäksi alueeksi, joka voi edistää koko Suomen menestystä vielä nykyistäkin paremmin ja jossa kansalaisilla on hyvät mahdollisuudet vaikuttaa oman elinympäristönsä päätöksentekoon (HaVM 35/2010). Myös Valtiovarainvaliokunta on kiinnittänyt huomiota segregaation uhkaan käsitellessään vuoden 2011 valtion talousarvion yhteydessä asumistukijärjestelmän kokonaisuudistuksen valmistelua. Valiokunta toteaa mietinnössä VaVM 53/2010, ettei asumistuen saajien ohjaaminen nykyistä enemmän asumaan valtion tukemaan asuntokantaan ole kannatettavaa ja toteaa vielä, että yksipuolinen asukasrakenne johtaa väistämättä ongelmiin lisäämällä segregaatiota. Ympäristöministeriön vuonna 2010 asettama laaja-alainen työryhmä, joka käsitteli Valtiovallan roolia 2010-luvun asuntomarkkinoilla, otti kantaa raportissaan 2 TARMO-työryhmän työhön. Raportissa esitetään huoli valtion tukemien vuokratalojen asukasrakenteen yksipuolistumisesta. Etenkin suurissa kaupungeissa asukasvalintakriteereiden tiukennus on suuri uhka alueiden ja talojen tasapainoiselle asukasrakenteelle. Tämän lisäksi tällainen käytäntö vähentäisi edelleen suurella todennäköisyydellä kiinnostusta valtion tukemaa uutta vuokra-asuntotuotantoa kohtaan. Asuntomarkkinat 2010-työryhmä katsoo, että nykyinen tarpeeseen perustuva asukasvalinta sinällään toteuttaa jo valtion tukeman asuntokannan tarkoituksenmukaista käyttöä eikä näin ole tarvetta muuttaa tätä käytäntöä. Yhteiskuntapoliittisesti on tärkeää, että valtio pyrkii järjestelmällisesti ehkäisemään segregaation syntymistä ja tiettyjen asuinalueiden tai asuinrakennusten leimautumista sekä edistämään asukkaiden asumisturvaa. Asukasrakenteen monipuolisuuden turvaaminen on keskeinen segregaatiota ehkäisevä keino. Vuokra-asuntojen uustuotanto vähenee Kasvukeskuksissa ja etenkin pääkaupunkiseudulla on vuokra-asuntojen kysyntä suurta. Kysyntä kohdistuu varsinkin pieniin asuntoihin. Vuokramarkkinat ovat erittäin kireät. Jos tässä tilanteessa asuntojen rakennuttajat luopuvat ARA-vuokra-asuntojen rakentamisesta, vuokramarkkinat kiristyvät entisestään. Tämä johtaa varsinkin pienituloisten asunnontarvitsijoiden asunnon saantitilanteen rajuun huononemiseen. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarvitaan lisää uusia asuntojen tuottajia ja kilpailua asuntojen hintojen ja vuokrien pysyttämiseksi kohtuullisina. Jos vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen oikeutta valita itse asukkaat rajataan kaavamaiseksi, vähentää tämä rakennuttajien kiinnostusta vuokraasuntorakentamista kohtaan. Myös asukasrakenteen yksipuolistuminen voi johtaa siihen, että rakennuttajien kiinnostus ARA-tuotantoon vähenee entisestään. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n lausunnon 3 mukaan TARMO-työryhmän toimeksiannossa kaavaillut uudistukset todennäköisesti vähentäisivät toteutuessaan yleishyödyllisten 2 Valtiovallan rooli 2010-luvun asuntomarkkinoilla. Työryhmäraportti. Ympäristöministeriön raportteja 8/2011 3 Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n johtaja Aija Tasan lausunto 31.1.2011 Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittävälle työryhmälle
4 vuokrataloyhtiöiden mielenkiintoa rakennuttaa valtion tukemaa asuntotuotantoa. On tärkeää, että on olemassa monia toimijoita, jotka rakennuttavat myös valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa. Mikäli muiden rakennuttajien kiinnostus vähenee, on vaarana, että valtion tukeman vuokraasuntotuotannon rakennuttaminen jäisi entistä enemmän kuntien vuokrataloyhtiöiden tehtäväksi. Tämä voisi johtaa siihen, että mahdollisen muutoksen myötä kuntien vuokrataloyhtiöihin "kasaantuisi" kaikkein huonoiten toimeentulevat henkilöt. Suomen Kuntaliiton lausunnon 4 mukaan markkinoille tarvittaisiin lisää vuokra-asuntojen tuottajia. Asukasrakenteen yksipuolistaminen voi toimia tämän tavoitteen vastaisesti. Uusien vuokraasuntohankkeiden toteutuminen voi vaikeutua, jos vuokratalojen ja vuokrataloalueiden imago heikkenee. Jos omistajien toimintavapauksia liiaksi rajataan, voivat rakennuttajat alkaa karsastaa vuokra-asuntorakentamista, juuri kun tarvittaisiin lisää toteuttajia. Viime vuosina kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ovat tuottaneet lähinnä kuntien omistamat yhtiöt. On mahdollista, että nekin rupeavat harkitsemaan, onko jatkossa enää järkevää tuottaa valtion tukemia vuokra-asuntoja. Kaikki suurimmat kunnalliset vuokrataloyhtiöt ovat todenneet 5, että pitkällä aikavälillä muiden kuin kunnallisten vuokrataloyhtiöiden kiinnostus tuottaa kohtuuhintaisia ARA-vuokra-asuntoja tulee heikkenemään entisestään, vaikka niiden kysyntä erityisesti kasvukeskuksissa lisääntyy. Vuokraasuntopula pahenisi, mikä heijastuisi kielteisesti koko seudun kehitykseen. Vapautuvat ARA-vuokra-asunnot eivät edes teoreettisesti riitä asumistuen saajille Seuraavassa osoitetaan, että haettavana olevat ARA-vuokra-asunnot ja vapaarahoitteisissa vuokraasunnoissa asuvat asumistuen saajat eivät ole sovitettavissa yhteen. ARA-vuokra-asuntoyksiöt eivät riitä ainakaan pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa yksin asuville asumistuen saajille. Pääosa ARA-vuokra-asunnoista on perheasuntoja. Yksiöiden osuus on vähäinen, noin 17 %. Erityisesti pääkaupunkiseudulla yksiöiden osuus on pieni, noin 15 %. ARA-vuokra-asunnon hakijoista enemmistö on yhden hengen talouksia, noin 60 % kaikista hakijoista. Pääkaupunkiseudulla yhtä yksiötä kohden hakijoita on lähes 8, kun muualla maassa yksiötä kohden on vain 2 hakijaa. Yleisen asumistuen saajista lähes 60 % on yhden hengen talouksia, jotka asuvat useimmiten yksiöissä. Pääkaupunkiseudulla asumistukea saavista yhden hengen kotitalouksista vajaa puolet asuu ARAvuokra-asunnoissa ja hieman yli puolet vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Pääkaupunkiseudulla tuli vuonna 2009 haettavaksi vajaa 2 800 ARA-vuokrayksiötä. Vapaarahoitteisissa vuokrayksiöissä pääkaupunkiseudulla asui noin 9 700 yhden hengen kotitaloutta, jotka saivat asumistukea. Vapautuvia ARA-vuokrayksiöitä on siis vähemmän kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa yksin asuvia asumistuen saajia, joten heille ei ole teoreettisestikaan tarjolla riittävästi ARA-yksiöitä pääkaupunkiseudulla. ARA-vuokra-asuntoa haki pääkaupunkiseudulla yhteensä 21 700 yhden hengen taloutta, joista enemmistö oli erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa olevia. Yksiöitä tulee haettavaksi niiden vähäisestä määrästä johtuen vähemmän kuin suurempia asuntoja, ja yksiöistä on suurin kysyntä. Siten yksiöihin valittavilla on yleensä erittäin kiireellinen asunnontarve. 4 Suomen Kuntaliiton erityisasiantuntija Eero Hiltusen lausunto 4.10.2010 Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittävälle työryhmälle 5 15:n kunnallisen vuokrataloyhtiön allekirjoittama Lehdistötiedote 8.9.2010: Asumistukeen kaavaillut uudistukset kurjistavat vuokralaisten taloutta ja lisäävät segregaatiota
5 Asumistuen saajilla ei ole syytä siirtyä uusiin ARA-vuokra-asuntoihin Koska vapautuvia ARA-vuokrayksiöitä ei olisi riittävästi vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa yksin asuville asumistuen saajille, heitä todennäköisesti yritettäisiin sijoittaa uusiin ARAvuokrayksiöihin. Jos näihin valittaisiin pääasiassa asumistuen saajia, vinouttaisi tämä vuokratalokohteen asukasrakennetta jo valmistumisesta lähtien. Tavallisia ARA-vuokra-asuntoja rakennettiin koko maassa vuonna 2010 noin 2 900 asuntoa, joista yksiöitä oli noin 660 kappaletta, 23 %. Uusien ARA-yksiöiden keskimääräisiä kokonaisvuokria 6 on verrattu vapaarahoitteisissa vuokraasunnoissa yksin asuvien asumistuen saajien keskimääräisiin kokonaisvuokriin. ARA-yksiöiden kokonaisvuokrat pääkaupunkiseudulla ovat korkeammat kuin asumistuen saajien maksamat kokonaisvuokrat Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Jos verrataan neliövuokria, niin vapaarahoitteisissa asunnoissa yksin asuvien asumistuen saajien keskineliövuokra Helsingissä on korkeampi kuin ARA-yksiöiden neliövuokra pääkaupunkiseudulla. Koska vapaarahoitteisissa asunnoissa asuvien asumistuen saajien asunnot ovat pinta-alaltaan pienempiä kuin mitä ARA-vuokrayksiöt ovat, niin heidän maksama keskimääräinen kokonaisvuokra jää uutta ARA-yksiön keskimääräistä kokonaisvuokraa pienemmäksi. Myös kuntaryhmissä 3 ja 4 (suuret kaupungit ja muut kunnat) yksin vapaarahoitteisissa asunnoissa asuvien asumistuen saajien keskimääräiset kokonaisvuokrat ovat pienemmät kuin uusien ARAvuokrayksiöiden keskimääräiset kokonaisvuokrat. Näyttää siis siltä, että uusien ARA-vuokrayksiöiden keskimääräiset kokonaisvuokrat ovat korkeampia kaikissa kuntaryhmissä kuin yksin asuvien asumistuen saajien keskimääräiset kokonaisvuokrat pienissä vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Tästä seuraa, että asumistuen saajilla ei ole syytä siirtyä tällaisista vapaarahoitteisista asunnoista uusiin ARA-vuokrayksiöihin. Syntyisikö säästöjä? Jos uusiin ARA-asuntoihin valittaisiin pienissä vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvia asumistuen saajia, olisi heille maksettava asumistuki edellisen perusteella useimmissa tapauksissa todennäköisesti korkeampi kuin heille nykyisin maksettava. Asumistukimenoissa ei näyttäisi syntyvän säästöjä. Asukkaalle itselleen jäisi korkeamman ARA-vuokran johdosta maksettavaksi vielä suurehko osa vuokrasta, jonka kattamiseksi hänelle myönnettäisiin toimeentulotukea. Myöskään toimeentulotukimenoissa ei tällöin syntyisi säästöjä. Kun verrataan asumistuen korvausastetta kokonaisuudessaan sen mukaan asuvatko tuen saajat vapaarahoitteisissa vai valtion tukemissa vuokra-asunnoissa (muissakin kuin uusissa asunnoissa), niin havaitaan, että vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuville tuen saajille korvausaste on alhaisempi ja asumistuki on pienempi kuin valtion tukemissa asunnoissa. Tuen saajien keskimääräisessä tulotasossa ei kuitenkaan ole merkittävää eroa. Ilmiötä selittänee se, että valtion tukema asunto mahtuu paremmin asumistuen normeihin. Myös tämä viittaa siihen, että asumistuen saajien osuuden suurentaminen valtion tukemissa asunnoissa tuskin pienentää asumistukimenoja. 6 Uusien ARA-vuokrayksiöiden kokonaisvuokrat on saatu siten, että niiden neliövuokrat (jotka on laskettu aravavuokraasunnoissa yleisesti käytössä olleen jyvitysmenettelyn mukaisesti) on kerrottu niiden keskimääräisillä pinta-aloilla.
6 ARA-vuokralaisten asumisturva säilytettävä 7 ARA-vuokra-asuntoja ei pidetä väliaikaisena asumismuotona, vaan niissä asuvien ihmisten pysyvinä koteina, joissa asuminen on turvallista ilman irtisanomisuhkaa. Tarkoituksena on, että asukkaat kantaisivat vastuuta omasta asumisestaan. Asukkaat, joiden tulot nousevat, voivat halutessaan jäädä asumaan ARA-asuntoon, mikä osaltaan estää asuinalueen leimautumista ja slummiutumista. Säännösten mukaan asukkaaksi valitun osalta ei enää myöhemmin asumisaikana tarkasteta onko tapahtunut muutoksia niissä perusteissa, joiden perusteella hakija on valittu. Vuokrasuhde valtion tukemissa vuokra-asunnoissa perustuu asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (481/1995). Vuokrasopimukset ovat pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia. Lain mukaan ne voivat olla myös määräaikaisia. Lain 56 :ssä on säännös vuokralaisen irtisanomissuojasta toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa. Sen mukaan tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Tuomioistuin joutuu siis ARA-asuntoa koskevan irtisanomisen tehokkuutta harkitessaan ottamaan kantaa edellä tarkoitettuihin seikkoihin. Jos vuokrasopimus olisi määräaikainen tai jos vuokralaisia velvoitettaisiin muuttamaan, siitä seuraisi vaikeuksia mm. siksi, että erityisesti pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla ei ole juurikaan sellaisia asumisen vaihtoehtoja, joihin näiden muuttajien varat riittäisivät. Muuttouhka määräajan umpeuduttua tai tulojen kasvaessa aiheuttaisi suurta epävarmuutta asumisturvassa sekä epävarmuutta jo muutenkin kireillä asuntomarkkinoilla. Vuokra-asunnot muuttuisivat läpikulkuasunnoiksi ja vuokratalot rauhattomiksi, mikä johtaisi vain vuokra-asumisen arvostuksen laskuun ja sosiaalisiin ongelmiin asuntoalueiden lisääntyvän segregaation vuoksi. Lisäksi tämä aiheuttaisi tuloloukkuongelman, koska säilyttääkseen asunnon, olisi oltava riittävän pienituloinen, käytännössä työtön. Mietittäessä voitaisiinko vuokralaisen olosuhteiden muutosta pitää pätevänä irtisanomisen perusteena on huomattava, että ARA-asunnossa jo asuvan vuokralaisen aseman arvioiminen asukasvalintaa koskevien säännösten avulla on kaiken kaikkiaan erittäin ongelmallista. Kun hänellä on jo asunto, hän ei tietenkään ole kiireellisessä asunnon tarpeessa. Jos hänet puolestaan häädettäisiin, asunnontarve muuttuisi kiireelliseksi, jolloin hän ohittaisi pienituloisemmat hakijat. Tulojen muutoksella puolestaan ei ole luontevaa vertailupohjaa, kun tulorajoista on luovuttu. Säännösten edellyttämän segregaation ehkäisemisen kannalta on lisäksi toivottavaa, ettei ARA-asunnoissa asuisi vain kaikkein pienituloisimpia. Täydentävä toimeentulotuki ei sovellu säännöllisten asumismenojen kattamiseen Toimeentulotuki on viimesijainen ja tilapäinen tuki. Tukea myönnetään yleensä kuukaudeksi kerrallaan, ja se lasketaan asiakkaan välttämättömien menojen mukaan. Tukea maksetaan se määrä, jolla asiakkaan tukeen oikeuttavat menot ylittävät hänen tulonsa ja varansa. Toimeentulotuki muodostuu perustoimeentulotuesta, täydentävästä toimeentulotuesta ja ehkäisevästä toimeentulotuesta. Perustoimeentulotuen perusosalla kotitalouden pitää kattaa ravintomenot, vaatemenot, vähäiset terveydenhoitomenot ja muut jokapäiväiset toimeentuloon kuuluvat menot. Perustoimeentulotukeen kuuluvina muina perusmenoina tuetaan tarpeellisen suuruisina asumistukilain 6 :ssä mainittuja asumismenoja, taloussähköstä ja kotivakuutuksesta aiheutuvia menoja sekä vähäistä suurempia terveydenhoitomenoja.. Täydentävällä toimeentulotuella tuetaan yksittäistapauksissa erityismenoja, jotka johtuvat perheen tai henkilön erityisistä olosuhteista ja joiden tukeminen on harkittu tarpeelliseksi 7 Muistio Vuokrasuhde ja irtisanomissuoja ARA-vuokra-asunnoissa, 5.11.2010, Liisa Linna-Angelvuo ja Ulla-Maija Sirviö. Ympäristöministeriö
7 toimeentulon turvaamiseksi tai itsenäisen suoriutumisen edistämiseksi. Asumismenoihin täydentävää tukea on myönnetty esimerkiksi vuokrarästeihin ja takuuvuokrien maksamiseen. Toimeentulotuella maksettavista perusmenoista valtio kustantaa puolet, kun sen sijaan täydentävän toimeentulotuen kuluista valtio korvaa kunnille valtio-osuusjärjestelmän kautta vain noin kolmanneksen. Toimeentulotuki sopii huonosti säännöllisten asumismenojen korvaamiseen, koska se on tilapäinen tuki. Varsinkaan täydentävä toimeentulotuki ei sovi lainkaan säännöllisten asumismenojen kattamiseen. Työryhmän toimeksiannossa olevaa asumistukilain normin ylittävien asumiskustannusten siirtämistä täydentävään toimeentulotukeen ei voida pitää hyväksyttävänä, vaan asumiskustannukset pitäisi kattaa ensisijaisesti asumistuella. Työryhmä on käsitellyt tuloloukkuongelmaa lähinnä toimeentulotuen saajan näkökulmasta. On totta, että mitä vähäisemmät tuensaajaperheen asumismenot ovat sitä pienemmällä tulon lisäyksellä päästään tilanteeseen, jossa ansiotulojen lisäys kasvattaa myös käytettävissä olevia tuloja. Kuitenkaan asumistuen saajille tarjolla olevien vapaarahoitteisten ja valtion tukemien asuntojen kokonaisvuokrissa ei ole niin suuria eroja, että niillä olisi merkitystä tuloloukkujen muodostumisen ja työllistymiskynnyksen kannalta. Toimeentulotuen etuoikeutettu ansiotulo koskee korkeintaan 750 euron perhekohtaista tuloa, joten sillä on merkitystä lähinnä etuustulojen lisäksi saatavien vähäisten lisätulojen hankkimisessa. Varsinaisesti työllistymisen kautta tapahtuva toimeentulon parantaminen edellyttäisi kokopäivätyötä ja siitä saatavaa asianmukaista palkkaa. Vaikka työryhmän kuulema asiantuntija ei pitänyt työryhmän esittämää muutosta sellaisenaan perustuslain 19 :n 1 momentin vastaisena, hän piti mahdollisena, että ehdotuksen mukainen uudistus tosiasiassa vaarantaisi yksilön välttämättömän toimeentulon ja huolenpidon. Tätä ei ole lainkaan selvitetty työryhmässä eikä myöskään sitä, miten merkittävimmän muihin perusmenoihin kuuluvan erän irrottaminen perustoimeentulotuesta muuttaisi toimeentulotuen rakennetta. Käytännössä ehdotettu muutos heikentäisi kuitenkin kaikkein pienituloisimpien asukkaiden toimeentuloa ja asumisturvaa. Se työllistäisi sosiaalitoimea ja edellyttäisi toimeentulotuen rakenteen täydellistä muuttamista. Ei ole perusteltua kattaa säännöllisiä asumismenoja kolmesta kanavasta eli asumistuesta, perustoimeentulotuesta ja täydentävästä toimeentulotuesta. Toimeentulotuen rakenteen muuttamiseen ei siten ole tarvetta. Työryhmän toimeksiannon mukaan muutos on toteutettava kustannusneutraalisti kuntavaltiosuhteessa. Työryhmä ei ole selvittänyt kunnille aiheutuvien lisämenojen kompensaatiota. Menojen kompensointi ei ole toteutettavissa yksinkertaisella laskennallisella määrittelyllä, koska annettavan toimeentulotuen määrä vaihtelee yksilöllisesti asumismenojen mukaan. Ei ole myöskään selvitetty, miten arviointi tapahtuisi käytännössä, kun toimeentulotuen asumismenoista ja asumismenoihin annetun toimeentulotuen määrästä ei ole tietoa. Johtopäätökset Ympäristöministeriön rahoittamilla useilla tutkimuksilla on selvitetty, että asukasvalintakriteerit toimivat nykyisellään hyvin ja valitut asukkaat täyttävät asetetut perusteet. Myöskään kuntien valvontatoiminnassa ei ole esiintynyt puutteita. Asukasvalintalainsäädännössä ja käytännöissä ei siten ole muuttamistarvetta. Lainsäädännössä ei ole myöskään perusteltua asettaa kuntakohtaisia kriteerejä, vaikka työryhmässä käsitellyt ongelmat kohdistuvat erityisesti Helsinkiin. Kunnat voivat jo nyt käyttää joustavasti esimerkiksi asunnontarpeen kiireellisyysperustetta oman asuntomarkkinatilanteensa mukaan. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ohjauksella, neuvonnalla ja koulutuksella pyritään siihen, että kaikkien omistajatahojen asukasvalintakäytännöt olisivat mahdollisimman yhdenmukaisia.
8 Toimeentulolakia ei ole tarpeen muuttaa työryhmän esittämien tavoitteiden toteuttamiseksi. Muutoksella ei myöskään saavutettaisi merkittäviä säästöjä. Asumistukilain normeja ylittäviä asumismenoja tulee edelleenkin tukea tarpeellisessa määrin osana perustoimeentulotukea. Ehdotettu muutos heikentää tosiasiallisesti pienituloisten asemaa ja asumisturvaa, minkä vuoksi työryhmän raportissa hahmoteltu muutos on ongelmallinen myös perusoikeuksien toteutumisen kannalta. Muutos mutkistaa toimeentuloturvajärjestelmää entisestäänkin ja lisää byrokratialoukkujen todennäköisyyttä, kun toimeentulotuen sisälle luotaisiin uuden tyyppinen säännöllisten asumismenojen tukemiseen tarkoitettu menettely. Sen täytäntöönpano tarkoitetussa muodossaan edellyttäisi myös huomattavaa sosiaalitoimen henkilöstöresurssien lisäystä. Työryhmän raportissa ja taustamuistiossa esitetyt laskelmat perustuvat reaalimaailmalle vieraisiin teoreettisiin oletuksiin ja niiden antama spekulatiivinen informaatio mahdollisesti syntyvistä säästöistä on hyvin harhaanjohtava. Työryhmä ei ole ottanut huomioon toimeksiannossa edellytettyä asumistuen uudistusta vaan laskelmat perustuvat nykyiseen asumistukijärjestelmään, mikä entisestään vaikeuttaa käsityksen saamista mahdollisista säästöistä. Työryhmässä ei ole myöskään kiinnitetty huomiota valtion tukeman uustuotannon edellytyksiin, jotka vaikuttavat merkittävästi vuokraasuntotarjonnan määrään. Ei ole myöskään selvitetty toimeentulotukeen esitettyjen muutosten vaikutuksia koko maassa mukaan lukien 3-4 kalleusryhmien kunnissa eikä miten muutosten kunnille aiheuttamat kustannukset kompensoitaisiin. Helsingissä 7.6.2011 Liisa Linna-Angelvuo Ympäristöministeriö Raimo Kärkkäinen Sosiaali- ja terveysministeriö Lauri Pelkonen Sosiaali- ja terveysministeriö Jarmo Lindén Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Markus Härkäpää Helsingin kaupunki Kirsi Rinne Keravan kaupunki Ulla-Maija Sirviö Ympäristöministeriö työryhmän sihteeri Liitteet: 1. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n johtaja Aija Tasan lausunto 31.1.2011 Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittävälle työryhmälle 2. Suomen Kuntaliiton erityisasiantuntija Eero Hiltusen lausunto 4.10.2010 Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittävälle työryhmälle
3. 15:n kunnallisen vuokrataloyhtiön allekirjoittama Lehdistötiedote 8.9.2010: Asumistukeen kaavaillut uudistukset kurjistavat vuokralaisten taloutta ja lisäävät segregaatiota 4. Muistio Vuokrasuhde ja irtisanomissuoja ARA-vuokra-asunnoissa, 5.11.2010, Liisa Linna- Angelvuo ja Ulla-Maija Sirviö. Ympäristöministeriö 9
10 Liite 1 LAUSUNTO 31.1.2011 Työryhmän kuuleminen 31.1.2011 LAUSUNTO JULKISESTI TUETUN ASUNTOKANNAN TARKOITUKSENMUKAISEN KÄYTÖN EDISTÄMISTÄ SELVITTÄVÄLLE TYÖRYHMÄLLE Lausunnonantajasta Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry kokoaa yhteen kiinteistöjen ja infrastruktuurin omistajat, rakennuttajat, käyttäjäorganisaatiot, sijoittajat ja palveluntuottajat. Liitto on muun muassa merkittävimpien suomalaisten kunnallisten ja yleishyödyllisten vuokra-asuntoyhteisöjen edunvalvoja. RAKLI toimii kiinteistö- ja rakentamisalan vaikuttajana, aktiivisena kehittäjänä, ammattilaisten verkottajana sekä tiedon tuottajana. Kommentit työryhmälle Kiitämme mahdollisuudesta tulla kuulluksi julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaista käyttöä selvittävässä työryhmässä. Työryhmän tavoitteena on toimeksiannon mukaan pienentää työllistymisen kynnystä, lisätä pienituloisimpien, vähävaraisimpien ja eniten asunnon tarpeessa olevien henkilöiden oikeutta saada vuokra-asunto sosiaalisin perustein ja samalla saada aikaan säästöjä sekä valtiolle että kunnille. Tavoitetta voidaan sinällään pitää hyvänä, mutta RAKLIn näkemyksen mukaan sen täyttämiseen liittyy merkittäviä ongelmia. Mikäli asumistuen saajat jatkossa ohjattaisiin entistä enemmän valtion tukemaan asuntotuotantoon, pitää RAKLI erityisen huolestuttavana uhkaa segregaation lisääntymisestä. Tämä kaventaa merkittävästi vuokralaisen oikeutta valita itse asuinpaikkansa ja voimistaa asuinalueiden eriytymiskehitystä köyhien ja hyvin toimeentulevien alueiksi. Tämä leimaisi voimakkaasti vuokrataloyhtiöissä asuvia ihmisiä ja olisi haitaksi vuokra-asuntoyhtiöiden sekä asuinalueiden imagolle. Vuokra-asuntojen kysyntää lisännee jatkossa entisestään muun muassa kaupungistuminen, pienten kotitalouksien määrän kasvu sekä maahanmuutto. Asuntomarkkinoiden toimivuuden kannalta on välttämätöntä, että kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on riittävästi tarjolla, eikä niihin pääsyä rajata liian tiukasti. Tämä on tärkeää myös elinkeinopolitiikan ja työvoiman liikkuvuuden kannalta. Suomessa on systemaattisesti pyritty välttämään segregaatiota muun muassa poistamalla tulorajat valtion tukemista asunnoista vuonna 2008 ja tässä onkin onnistuttu hyvin. Mikäli asumistuen saajat ohjataan jatkossa entistä enemmän valtion tukemaan asuntotuotantoon, on vaarana segregaation merkittävä lisääntyminen. Segregaa-
11 tion torjuminen on keskeistä, koska toteutuessaan slummit tulisivat erittäin kalliiksi niiden monien haitallisten vaikutusten vuoksi puhumattakaan inhimillisistä seurauksista. Kaavaillut uudistukset todennäköisesti vähentäisivät toteutuessaan yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden mielenkiintoa rakennuttaa valtion tukemaa asuntotuotantoa. Tätä ei voida pitää hyvänä, kun ottaa huomioon vuokra-asuntojen jo nykyisellään riittämättömän tarjonnan. On tärkeää, että on olemassa monia toimijoita, jotka rakennuttavat myös valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa. Mikäli muiden rakennuttajien kiinnostus vähenee, on vaarana, että valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon rakennuttaminen jäisi entistä enemmän kuntien vuokrataloyhtiöiden tehtäväksi. Tämä voisi johtaa siihen, että mahdollisen muutoksen myötä kuntien vuokrataloyhtiöihin kasaantuisi kaikkein huonoiten toimeentulevat henkilöt, mikä puolestaan johtaisi siihen, että kunnallinen vuokratalotoiminta ei olisi enää sosiaalisesti kestävällä pohjalla. Jo nyt maksuvaikeuksissa olevien ja pienituloisten asukkaiden määrä on merkittävästi lisääntynyt erityisesti kuntien omistamissa valtion tukemissa vuokrataloissa. RAKLI pitää nykyistä asukasvalintaa riittävänä turvaamaan valtion tukeman tuotannon järkevän ja tarkoituksenmukaisen käytön sekä vuokratalojen monipuolisen asukasrakenteen, eikä näe tarvetta sen muuttamiselle. Jotta Suomessa vältyttäisiin segregaatiolta ja sen mukanaan tuomilta yhteiskunnallisilta ongelmilta, on tulevaisuudessakin erittäin tärkeää turvata valtion tukemien vuokratalojen monipuolinen asukasrakenne. Monipuoliset asuinalueet, joilla on erilaisia hallintamuotoja ja asukkaita, luovat edellytykset pitkäjänteiselle ja useita toimijoita kiinnostavalle vuokratalotuotannolle sekä asukkaiden eri elämäntilanteissa joustavien asumisvaihtoehtojen turvaamiselle. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Helena Kinnunen toimitusjohtaja Aija Tasa johtaja, Asunnot-toimiala
12 Liite 2 Eero Hiltunen 4.10.2010 Kuntaliitto Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön edistämistä selvittävälle työryhmälle Valtiovarainministeriö on nimittänyt työryhmän, joka selvittää miten asumistuensaajia voitaisiin sijoittaa asumaan nykyistä enemmän valtion tuella rakennettuihin vuokra-asuntoihin. Tavoitteena on hillitä asumistukimenojen kasvua. Tavoite on ymmärrettävä, mutta on syytä tarkastella myös asukasrakenteen yksipuolistamisen asuntopoliittisia seurauksia. Asumistuensaajia ei pidä leimata tai syyllistää, mutta vuokrataloyhtiöiden edustajien yksimielisen kokemuksen mukaan vuokratalon liian yksipuolinen asukasrakenne aiheuttaa väistämättä ongelmia. Kaikkein pienituloisimmat ja vähävaraisimmat asukkaat keskittyvät jo nyt hyvin pitkälti kuntien omistamiin vuokraasuntoihin. Viimeisen kymmenen vuoden aikana maksuvaikeuksissa olevien ja pienituloisten asukkaiden osuus valtion rahoittamissa vuokrataloissa on lisääntynyt selvästi. Tätä kehitystä ei pidä enää lisätä. Yksipuolinen asukasrakenne ja asukaskoostumuksen painottuminen liiaksi pienituloisimpiin aiheuttaa helposti asumisviihtyvyyttä alentavia häiriöitä ja taloudellisia menetyksiä vuokrataloyhtiölle. Ara-vuokrataloissa noudatettava omakustannusperiaate ei anna yhtiöille suurta taloudellista liikkumavaraa. Budjetoidut vuokra- ja muut tulot on pystyttävä perimään. Vuokranmaksuhäiriöt eivät saa lisääntyä. Takavuosina aravavuokra-asumiseen liittyi kielteinen leima ja myös itse talot erottuivat kielteisessä mielessä muista asuintaloista ja ympäristöstään. Kuntien vuokrataloyhtiöt ovat tehneet vuosia määrätietoista työtä omistamansa vuokratalokannan parantamiseksi ja vuokra-asumisen imagon kirkastamiseksi. Asukasrakenteen edelleen yksipuolistamisen seurauksena työ menisi hukkaan. Vuokrataloyhtiöiden edustajien mukaan uuden vuokratalon asukasvalinta on tehtävä taiten. Taloon on pyrittävä valitsemaan monipuolisesti erilaisia asukkai-
13 ta. Joukkoon on saatava mielellään saman vuokranantajan pitkäaikaisia asukkaita muista taloista, koska tämä käytäntö auttaa hyvän asukasilmapiirin ja asumistottumusten aikaan saamisessa uudessa talossa. Taloon ei voida valita yksinomaan kaikkein vaikeimmassa asemassa olevia hakijoita ilman, että seuraukset ovat kohtalokkaita. Perimätiedon mukaan erään 1960-luvun loppupuolella valmistuneen koillishelsinkiläisen lähiön alussa saama ja sitä edelleen rasittava huono maine aiheutui osittain siitä syystä, että yhteen lähiössä sijaitsevaan kaupungin omistamaan vuokrataloon sijoitettiin pelkästään kaikkein pienituloisimpia ja heikoimmassa asemassa olevia hakijoita. Kaikista pienituloisista asunnontarvitsijoista on huolehdittava, mutta ei huonontamalla vuokratalojen asukasrakennetta ja toimintaedellytyksiä. Kysyntäpaikkakunnilla tarvitaan lisää kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ja nimenomaan pieniä vuokra-asuntoja. Yksinasuminen yleistyy ja keskimääräinen perhekoko pienenee jatkuvasti. Suurin kysyntä kohdistuu pieniin asuntoihin. Helsingin kaupungin vuokra-asuntojonossa noin 80 prosenttia hakijoista hakee pientä vuokraasuntoa. Markkinoille tarvittaisiin lisää vuokra-asuntojen tuottajia. Asukasrakenteen yksipuolistaminen voi toimia tämän tavoitteen vastaisesti. Uusien vuokraasuntohankkeiden toteutuminen voi vaikeutua, jos vuokratalojen ja vuokrataloalueiden imago heikkenee ja vuokratalohankkeista valitetaan entistä kiivaammin. Juuri, kun tarvittaisiin lisää toteuttajia, voikin käydä niin, että rakennuttajat rupeavat karsastamaan vuokra-asuntorakentamista, jos omistajien toimintavapauksia liiaksi rajataan. Viime vuosina kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ovat tuottaneet lähinnä kuntien omistamat yhtiöt. On mahdollista, että nekin rupeavat suhtautumaan kriittisesti ara-tuotantoon, jos asukkaiden valinta menee täysin kaavamaiseksi. Ympäristöministeriön toimeksiannosta arvovaltainen ulkomainen asiantuntijaryhmä arvioi vuosikymmenen alussa Suomessa harjoitettua asuntopolitiikkaa. Suomi sai erityiskiitosta siitä, että meillä on onnistuttu välttämään segregaatiota ja asuinalueiden slummiutumista. Tärkeä keino tässä työssä on ollut asuinalueiden ja vuokratalojen asukasrakenteen pitäminen monipuolisena. Segregaatiota ei pidä ehdoin tahdoin vauhdittaa. Kuntien vuokrataloihin kohdistuu jo muutenkin segregaatiopaineita. Näitä aiheuttavat muun muassa ulkomaalaislähtöiset eri kulttuureista tulevat hakijat ja hakija-aineksen painottuminen yksinäisiin hakijoihin.
14 Liite 3 Lehdistötiedote 8.9.2010 Julkaisuvapaa heti ASUMISTUKEEN KAAVAILLUT UUDISTUKSET KURJISTAVAT VUOKRALAISTEN TA- LOUTTA JA LISÄÄVÄT SEGREGAATIOTA Kunnalliset vuokrataloyhtiöt vastustavat osaa asumistukeen kaavailluista uudistuksista. Sosiaali- ja terveysministeriö ja Valtiovarainministeriön valmistelemat uudistukset heikentäisivät välittömästi monen asumistuensaajan toimeentuloa. Asumistuki pienenisi vuoden 1996 jälkeen rakennetuissa kohteissa ja erityisesti uusissa kohteissa jopa useita kymmeniä euroja kuukaudessa. Vanhoissa kohteissa tuki hieman paranisi. Pienenevää tukea on mahdollista paikata kunnan toimeentulotuella, mutta sekin olisi harkinnanvaraista. Asumistuen saajat halutaan uudistuksella ohjata asumaan valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Se kaventaisi vuokralaisen oikeutta valita itse asuinpaikkansa ja vauhdittaisi asuinalueiden eriytymistä köyhien ja hyvin toimeentulevien alueiksi. Tällainen kehitys leimaisi voimakkaasti vuokrataloyhtiöissä asuvia vuokralaisia ja olisi haitaksi vuokra-asuntoyhtiöiden maineelle. Vuokralaisten toimeentulo vaikeutuu erityisesti kasvukeskuksissa Asumistukiuudistuksen taustalla ovat SATA-komitean ehdotukset. Asumistukijärjestelmän selkeyttäminen ja yhdenmukaistaminen, mitä komitea esittää, on kannatettavaa. Hyvää ehdotuksessa on kokonaisvuokratarkasteluun siirtyminen, koska se yksinkertaistaa järjestelmää. Erilaisista leikkureista, kuten asunnon valmistumis- tai perusparannusvuosi, neliövuokra ja neliöpinta-ala, luovutaan. Jatkossa tukeen vaikuttaisivat vain ruokakunnan koko ja asuinkunta. Uudistuksen on tarkoitus astua voimaan vuoden 2012 alusta. Suunnitellun kaltainen asumistukiuudistus vaikeuttaisi useiden vuokralaisten asemaa erityisesti kasvukeskuksissa, joissa uusimmat asunnot sijaitsevat ja joissa vuokra-asuntojen kysyntää ja tuotantoa vielä on. Vaikka tuen saajien tulotaso on valtakunnallisesti lähes sama, erityisesti Helsingin seudulla vuokrat ovat merkittävästi kalliimpia kuin maakunnissa. Uudistuksen myötä helsinkiläisessä yhden hengen taloudessa täyden asumistuen saisi vain 370 euron normivuokraan asti. Koska yksiöiden vuokrat ovat noin 600 euroa, normivuokran ylimenevä vuokranosuus pitää kattaa toimeentulotuella tai nipistää muista menoista. Yksin asuva ei saa asumistukea, kun hänen bruttotulonsa ylittävät 1500 euroa kuukaudessa. Uusi asumistuki on tarkoitus sitoa KEL-indeksiin, mikä tarkoittaa sitä, että tuki ei käytännössä nouse vaikka vuokrat ja muut asumiskustannukset nousevat vuosittain. Kunnalliset vuokrataloyhtiöt pian ainoita kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakennuttajia? Valtiovarainministeriö valmistelee uudistusta, jolla ohjattaisiin asumistuen saajat valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Se kaventaisi sekä asumistukeen oikeutettujen valinnanvapautta että valtion tukemia vuokra-asuntoja tarjoavien yhteisöjen oikeutta valita itse vuokralaisensa. Uudistus johtaisi käytännössä segregaation eli kielteiseen alueelliseen eriytymiseen ja tuensaajien ja ara-vuokrataloyhteisöjen leimautumisriskin kasvuun.
15 Pitkällä aikavälillä muiden kuin kunnallisten vuokrataloyhtiöiden kiinnostus tuottaa kohtuuhintaisia aravuokra-asuntoja heikkenisi entisestään, vaikka niiden kysyntä erityisesti kasvukeskuksissa lisääntyy. Samalla naapuruston vastustus vuokratalojen rakentamiseen lisääntyisi ja valitusten määrä kasvaisi. Vuokra-asuntopula pahenisi, mikä heijastuisi kielteisesti koko seudun kehitykseen. Uudistuksen valmistelijoilta on unohtunut se rakenteellinen tosiseikka, että suurin osa asumistuen saajista asuu yksiöissä, joiden tarjonta on kysyntään nähden täysin riittämätön. Eli vaikka asumistuen saajat haluttaisiin ohjata yleishyödyllisiin vuokrataloyhtiöihin, niin käytännössä se ei lyhyellä aikavälillä onnistu, koska pienistä asunnoista on tarjolla vain niukkuutta. Perheasuntojen tarjonta sen sijaan on melko hyvä. Kunnalliset vuokrataloyhteisöt vastustavat asumistuen leikkauksia nykytasosta ja tuen sitomista KELindeksiin sekä valtiovarainministeriön tavoitetta keskittää asumistuen saajat valtion tukemiin vuokraasuntoihin. Lisätietoja: Toimitusjohtaja Teija Ojankoski, VAV Asunnot Oy, Vantaa, p. 040 528 1262 Allekirjoittajat Toimitusjohtaja Teija Ojankoski VAV Asunnot Oy Vantaa Toimitusjohtaja Sisko Marjamaa Helsingin asuntotuotantotoimisto ATT Helsinki Toimitusjohtaja Hannu Laakso Helsingin kaupungin 21 kiinteistöyhtiön toimitusjohtajien puheenjohtaja Toimitusjohtaja Ahto Aunela Tampereen Vuokratalosäätiö Tampere Toimitusjohtaja Timo Hyttinen Jyväskylän vuokra-asunnot Oy Jyväskylä Toimitusjohtaja Risto Korpi Oulun Sivakka Oy Oulu Toimitusjohtaja Kari Keränen Niiralankulma Oy Kuopio
16 Toimitusjohtaja Matti Korpela Kiinteistö-KYS Oy Kuopio Toimitusjohtaja Juhani Jokelainen Lahden Talot Oy Lahti Toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi Järvenpään Mestariasunnot Oy Järvenpää Toimitusjohtaja Eero Maijala Kiinteistö Oy Nikkarinkruunu Kerava Toimitusjohtaja Matti Martikainen Joensuun Kodit Oy Joensuu Toimitusjohtaja Martti Böhm Kiinteistö Oy Kajaanin Pietari Kajaani Toimitusjohtaja Arimo Heino Kiinteistö Oy Sirkkavuori Lempäälä Toimitusjohtaja Seppo Ylitalo Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy Lappeenranta
17 Liite 4 Ympäristöministeriö Liisa Linna-Angelvuo Ulla-Maija Sirviö 5.11.2010 VUOKRASUHDE JA IRTISANOMISSUOJA ARAVUOKRA-ASUNNOISSA Asukasvalinta Asuntolainsäädännön mukaan (laki 1190/1993, 4 a ja laki 604/2001, 11 a ) valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnan tavoitteena on, että vuokra-asunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitsevalle ruokakunnalle ja samalla pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Asukkaiden valinta valtion tukemiin vuokraasuntoihin perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen. Asukkaaksi valittaessa on otettava huomioon hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus ja tulot. Asukasvalinnassa etusijalle on asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijaruokakunnat. Säännösten mukaan asukkaaksi valitun osalta ei enää myöhemmin asumisaikana tarkasteta onko tapahtunut muutoksia niissä perusteissa, joiden perusteella hakija on valittu. Asukasvalintasäännöksiä on muutettu vuosien kuluessa vastaamaan kulloistakin asuntopoliittista tilannetta. Vuonna 2008 luovuttiin tulorajojen soveltamisesta, jotta keskituloisilla palvelualalla toimivilla henkilöillä olisi mahdollisuus saada kohtuuvuokrainen asunto. Tällä vastattiin mm. pääkaupunkiseudun ja muiden kasvukeskusten työvoiman saatavuuteen ja liikkuvuusmahdollisuuksiin. Pienituloisuus on silti edelleen yksi peruste asukasvalinnassa. Vasta valmistuneen tutkimuksen mukaan tulorajoista luopumisella ei ole ollut juurikaan vaikutuksia hakijarakenteessa eikä asukasvalinnoissa (SY 13/2010). Asukasvalintajärjestelmää koskevat säännökset edellyttävät paitsi, että eniten asunnontarpeessa olevat voivat saada asunnon, myös, että ARA-asuntojen asukasrakenne muodostuu sosiaalisesti monipuoliseksi. ARA-asuntoja ei pidetä väliaikaisena asumismuotona, vaan niissä asuvien ihmisten pysyvinä koteina, joissa asuminen on turvallista ilman irtisanomisuhkaa. Tarkoituksena on, että asukkaat kantaisivat vastuuta omasta asumisestaan. Asukkaat, joiden tulot nousevat, voivat halutessaan jäädä asumaan ARA-asuntoon, mikä osaltaan estää asuinalueen leimautumista ja slummiutumista. Vuokrasuhde Vuokrasuhde valtion tukemissa vuokra-asunnoissa perustuu asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (481/1995). Lain 56 :ssä on säännös vuokralaisen irtisanomissuojasta toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa. Sen mukaan tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos: 1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi 30 :n mukaan pidettävä kohtuuttomana; tai 2) irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.
18 Tuomioistuin joutuu siis ARA-asuntoa koskevan irtisanomisen tehokkuutta harkitessaan ottamaan kantaa edellä 2 kohdassa tarkoitettuihin seikkoihin. Jos vuokralaisia velvoitettaisiin muuttamaan, siitä seuraisi vaikeuksia mm. siksi, että erityisesti pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla ei ole juurikaan sellaisia asumisen vaihtoehtoja, joihin näiden muuttajien varat riittäisivät. Tutkimuksen mukaan vuokralaiset eivät liiemmin vaurastu asumisaikanaan. Jos tulot nousevat asumisaikana selvästi, siirtyvät nämä asukkaat sen verran yleisesti omistusasuntoihin, että hyvätuloisten osuus ei pääse kohoamaan korkeaksi edes pisimpään asuneiden ryhmässä (SY 49/2008). Muuttouhka tulojen kasvaessa aiheuttaisi suurta epävarmuutta jo muutenkin kireillä asuntomarkkinoilla. Tämä johtaisi vain vuokra-asumisen arvostuksen laskuun ja sosiaalisiin ongelmiin asuntoalueiden lisääntyvän segregaation vuoksi. Mietittäessä voitaisiinko vuokralaisen olosuhteiden muutosta pitää pätevänä irtisanomisen perusteena, on huomattava, että ARA-asunnossa jo asuvan vuokralaisen aseman arvioiminen asukasvalintaa koskevien säännösten avulla on kaiken kaikkiaan erittäin ongelmallista. Kun hänellä on jo asunto, hän ei tietenkään ole kiireellisessä asunnon tarpeessa. Jos hänet puolestaan häädettäisiin, asunnontarve muuttuisi kiireelliseksi, jolloin hän ohittaisi pienituloisemmat hakijat. Tulojen muutoksella puolestaan ei ole luontevaa vertailupohjaa, kun tulorajoista on luovuttu. Säännösten edellyttämän segregaation ehkäisemisen kannalta on lisäksi toivottavaa, ettei ARA-asunnoissa asuisi vain kaikkein pienituloisimpia. Oikeuskäytäntö Vuodelta 1974 on Korkeimman oikeuden päätös (KKO:1974-II-24) siitä, että vuokralaista ei velvoitettu muuttamaan kaupungin asunnosta, vaikka tulot ylittivät tulorajat. Tämän päätöksen jälkeen sekä huoneenvuokralainsäädäntö että asukasvalintasäännöstö ovat kuitenkin muuttuneet useamman kerran, joten päätöksestä ei ole perusteita vetää johtopäätöksiä nykyisin voimassa olevien säännösten tulkinnalle.